Legea 10/2001. Decizia nr. 104/2013. Tribunalul CLUJ
| Comentarii |
|
Decizia nr. 104/2013 pronunțată de Tribunalul CLUJ la data de 05-02-2013 în dosarul nr. 9813/211/2009
ROMÂNIA
TRIBUNALUL CLUJ
SECȚIA CIVILĂ
DOSAR NR._
Cod operator de date cu caracter personal 3184
aflate sub incidența Legii nr.677/2001
DECIZIA CIVILĂ NR.104/R/2013
Ședința publică din 05 Februarie 2013
Completul este constituit din:
PREȘEDINTE: C.-A. C.
JUDECĂTOR: D. T.
JUDECĂTOR: O.-R. G.
GREFIER: A.-P. BOȚIOC
S-a luat spre examinare recursul promovat de recurenții reclamanți I. A., I. R., în contra Sentinței civile nr.13.462/20 Iunie 2012 pronunțată în dosarul civil nr._ al Judecătoriei Cluj-N., privind și pe intimații pârâți V.-V. M., N. D., G. I., G. I., V.-V.-M., G. A., V.-V. Dasi, V.-V. A., având ca obiect plângere la Legea nr.10/2001.
La apelul nominal făcut în ședință publică au răspuns reprezentanta recurenților reclamanți, doamna avocat B. A.-M. și reprezentantul intimaților pârâți, domnul avocat C. D., lipsă fiind părțile.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință după care,
Reprezentanta recurenți reclamanți depune la dosarul cauzei copie de pe Sentința civilă nr.851/08 Noiembrie 2012 pronunțată de Curtea de Apel Cluj – Secția a II-a civilă, de contencios administrativ și fiscal în dosarul civil nr._, cu titlu de practică judiciară (f.30-33), învederând instanței că nu mai are alte cereri de formulat în probațiune ori înscrisuri de depus la dosar, un exemplar din sentință fiind înmânat reprezentantului intimaților pârâți, care învederează și el instanței că nu mai are alte cereri de formulat în probațiune.
Tribunalul după deliberare, constatând că nu mai sunt alte chestiuni prealabile de invocat, înscrisuri de depus la dosar ori excepții de invocat, în temeiul dispozițiilor art.150 Cod procedură civilă, declară închisă faza probatorie și acordă cuvântul reprezentanților părților în susținerea recursului promovat în cauză.
Reprezentanta recurenților reclamanți solicită admiterea recursului, modificarea în parte a sentinței civile atacate, în sensul respingerii cererii reconvenționale formulată de pârâți – reclamanți reconvenționali. Nu solicită cheltuieli de judecată.
În susținerea cuvântului pe fond arată că instanța de fond a apreciat greșit realitatea situației juridice a reclamanților raportat la dispozițiile legale aplicabile speței în litigiu, considerând că se impune respingerea cererii reconvenționale ca nefondată, având în vedere dispozițiile exprese și speciale ale art.6, 9-11 din O.U.G. nr.40/1999 și reținerile Tribunalului Cluj și ale Curții de Apel Cluj din Sentința civilă nr.438/11 Septembrie 2008, respectiv Decizia civilă nr.100/A/2009. Învederează faptul că reclamanții au deținut în proprietate apartamentul în discuție în baza legii nr.112/1995, contractul de vânzare-cumpărare fiind anulat prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, moment în care reclamanții au intrat sub incidența dispozițiilor speciale ale O.U.G. nr.40/1999 care prevede expres la art.6 că în cazul contractelor de vânzare-cumpărare încheiate cu încălcarea prevederilor Legii nr.112/1995 și desființate prin hotărâre judecătorească, proprietarul recunoscut de justiție că încheia cu persoanele care au cumpărat locuința în baza Legii nr.112/1995 și care o ocupă efectiv, la cererea acestora, un contract de închiriere pentru o perioadă de cinci ani. Articolul 10 din același act normativ prevede procedura de urmat în vederea încheierii noului contract de închiriere, respectiv obligația proprietarului de a notifica celor îndreptățiți, prin executor judecătoresc, lucru care nu s-a întâmplat însă, iar reclamanții i-au notificat alături de celelalte familii de proprietari din . dispoziții legale, manifestându-și direct intenția de a încheia contracte de închiriere pe o durată de cinci ani, însă intimații nu au înțeles să respecte aceste dispoziții speciale. Mai mult, nerespectarea de către proprietar a dispozițiilor art.10 alin.1 din actul normativ menționat anterior, atrage prelungirea de drept a contractului de închiriere anterior până la încheierea unui nou contract de închiriere, iar neplata chiriei până la încheierea noului contract de închiriere nu poate fi invocată de proprietar ca motiv de evacuare a chiriașului sau fostului chiriaș. Prin urmare, dispozițiile speciale ale art.11 din O.U.G. nr.40/1999 aplicabile imobilelor retrocedate, cum este și cel în litigiu, stabilește expres că reclamanții nu datorează chirie, contravaloare lipsă de folosință proprietarilor care nu au înțeles să-și manifeste voința în acest sens. Subliniază totodată faptul că O.U.G. nr.40/1999 folosește termenul generic de chiriaș sau de fost chiriaș, incluzând aici și situația foștilor proprietari în baza Legii nr.112/1995. Tribunalul Cluj a consfințit și a conferit deplină legitimitate dreptul reclamanților de a păstra folosința apartamentului și încheierea unui nou contract de închiriere pe o perioadă de cinci ani, iar până la încheierea acestui nou contract de închiriere reclamanții nu datorează chirie intimaților. Mai arată că intimații au formulat apel împotriva sentinței pronunțate de tribunal Curtea de Apel Cluj statuând abia la data de 23 martie 2009 că pârâții nu mai trebuie să încheie noi contracte de închiriere cu reclamanții, considerentele care au stat la baza acestei decizii fiind în sensul de a reconsacra dreptul de locațiune gratuită asupra apartamentului, apreciind însă că, deși nu au fost respectate prevederile O.U.G. nr.40/1999, nu se mai impune respectarea acestora și încheierea unui contract de închiriere pe încă cinci ani, întrucât reclamanții au beneficiat efectiv de perioada de folosință gratuită de cinci ani și, așadar nu s-a reținut că aceste prevederi nu ar fi aplicabile, ci că s-au îndeplinit indirect. Astfel, data de 23 Martie 2009, respectiv data la care s-a pronunțat Curtea de Apel Cluj în apel este data de la care se poate considera că reclamanții nu mai era îndreptățiți la deținerea folosinței apartamentului cu titlu de drept special de protecție consacrat de norma specială, acesta fiind momentul de la care pot fi eventual obligați la contravaloarea lipsei de folosință la prețul de piață. Ori, de la acest moment reclamanții au mai deținut apartamentul încă doi ani, adică tocmai termenul de 60 de zile prevăzut expres pentru predare – O.U.G. nr.40/1999. Astfel, raportat la dispozițiile legii speciale de protecție și la dispozițiile Sentinței civile nr.438/2008 a Tribunalului Cluj, care a statuat expres că sunt cei care au procedat legal, rezultă fără echivoc că au deținut în mod legal folosința apartamentului până la data de 23 Martie 2009, data pronunțării deciziei civile de către Curtea de Apel Cluj, care s-a stabilit că dreptul lor locativ a fost nelegal, cu că au trecut cei cinci ani de locațiune gratuită și nu se mai impune prelungirea locațiunii cu încă cinci ani. Prin urmare, reclamanții au predat apartamentul în termenul legal de 60 de zile și, prin urmare nu datorează intimaților lipsa de folosință iar, pe de altă parte, consideră că ar putea fi cel mult obligați la contravaloarea lipsei de folosință pentru perioada de două luni până la predarea efectivă a apartamentului. Mai subliniază faptul că dintre toate cele 12 familii din imobil, doar reclamanților li s-a solicitat plata contravalorii de folosință la prețul de piață.
În final, solicită admiterea recursului astfel cum a fost formulat, fără cheltuieli de judecată.
Reprezentantul intimaților pârâți solicită respingerea recursului ca nefondat și menținerea în totalitate a sentinței civile atacate ca legală și temeinică, cu cheltuieli de judecată conform chitanței . nr.293/07 Ianuarie 2013 depusă în copie la fila 34 dosar.
În susținerea cuvântului pe fond arată că critica formulată de către recurenți privind incidența revederilor speciale ale O.U.G. nr.40/1999 nu poate fi primită, având în vedere temeiul juridic al cererii reconvenționale, precum și statuările irevocabile cuprinse în hotărârile judecătorești depuse la dosar, astfel că față de hotărârile judecătorești pronunțate anterior, între aceleași părți, se impune a se da eficiență efectului pozitiv al puterii de lucru judecat. Totodată, contrar susținerilor recurenților, făcând trimitere la Decizia civilă nr.87/2003 pronunțată de Curtea de Apel Timișoara, intimații au fost recunoscuți în justiție ca fiind proprietarii întregului imobil, hotărâre devenită irevocabilă prin Decizia civilă nr.325/2007 a aceleiași instanțe, iar conform Deciziei civile nr.100/A/2009 pronunțată de Curtea de Apel Cluj la data de 23 Martie 2009, în favoarea intimaților s-a dispus punerea în posesie și predarea folosinței apartamentelor din imobilul în discuție. Ulterior pronunțării acestei ultime hotărâri, cum rezultă și din procesul-verbal de predare-preluare, în data de 23 Mai 2005 recurenții au predat în mod efectiv apartamentul nr.8 pe care îl ocupau în ..10, proprietarului de drept, respectiv intimaților – pârâți reconvenționali, rezultând astfel că în perioada de timp 03 Aprilie 2007 – data când intimații – reclamanți reconvenționali au devenit definitiv și irevocabil proprietarii imobilului și până la data de 23 Mai 2009, intimații I. au locuit fără titlu în apartamentul nr.8, fără a plăti chirie, în timp ce proprietarii au plătit toate impozitele și taxele privitoare la acest imobil. Recurenții au încetat să fie de bună-credință din data de 03 Aprilie 2007, când au cunoscut decizia irevocabilă pronunțată de Curtea de Apel Timișoara, iar ca o consecință contravaloarea chiriei pe perioada indicată – 25 de luni și 20 de zile se cuvine proprietarului de drept, adică intimaților din prezenta cauză, al cărei cuantum a rezultat din probă științifică dispusă în cauză.
În final, apreciază că se impune respingerea recursului pentru motivele arătate, cu cheltuieli de judecată, conform chitanței justificative depusă la dosar în acest sens.
La întrebarea instanței dacă părțile consideră că erau îndreptățiți reclamanții la încheierea unui contract de locațiune raportat la prevederile O.U.G. nr.40/1999, reprezentanta recurenților reclamanți arată că la acel moment – notificării – reclamanții au considerat că da, iar reprezentantul intimaților pârâți dă un răspuns negativ.
În replică, reprezentanta recurenților reclamanți învederează instanței că predarea imobilului în discuție s-a făcut de bună-voie.
Tribunalul reține cauza în vederea pronunțării.
TRIBUNALUL
Deliberând, reține că prin Sentința civilă nr.13.462/20 Iunie 2012 pronunțată în dosarul civil nr._ al Judecătoriei Cluj-N., a fost admisă în parte acțiunea precizată formulată de reclamanții I. A. și soția I. R., în contradictoriu cu pârâții V.-V. M., N. D., G. I. căs. P., G. I., V.-V. M., G. A., V.-V. D. și V.-V. A. și, în consecință au fost obligați parații la plata in favoarea reclamanților a sumei de 7730 lei reprezentând despăgubiri pentru îmbunătățirile necesare si utile efectuate de ei la apartamentul nr.8, situat in Cluj-N., ..19, județul Cluj.
S-a luat act de renunțarea reclamanților cu privire la petitul de instituire a unui drept de retenție in favoarea reclamanților asupra apartamentului nr.8 situat in Cluj-N., ..19, județul Cluj pana la achitarea despăgubirilor de către parați.
Totodată, a fost admisă acțiunea reconvențională precizată formulată de reclamanții reconvenționali-pârâții V.-V. M., N. D., G. I. căs. P., G. I., V.-V. M., G. A., V.-V. D. și V.-V., în contradictoriu cu reclamanții inițiali-pârâții reconvenționali I. A. și soția I. R. și, în consecință au fost obligați pârâții reconvenționali I. A. și soția I. R. la plata a sumei de 13.536 Euro sau echivalentul în lei la data plății reprezentând echivalentul lipsei de folosință, prin raportare la expertiza întocmită de exp. T. C., pentru .-N. ..19 pe o perioadă de 25 luni și 20 zile aferentă intervalului de timp cuprins între 03 aprilie 2007 data când reclamanții reconvenționali au devenit proprietari în mod irevocabil, conform deciziei civile nr. 325/2007 a Curții de Apel Timișoara) și 23 mai 2009 data când pârâții reconvenționali au predat acest apartament.
Au fost compensate parțial cheltuielile de judecată ale părților, reclamanții inițiali fiind obligați la plata cheltuielilor de judecată în cuantum de 5000 lei în favoarea pârâților inițiali.
Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de fond a reținut în esență următoarele:
Paraților le-a fost restituit in natura imobilul situat in Cluj-N., . 18 si B. N. 19.
Potrivit Deciziei civile nr.87/05.06.2003 și Deciziei civile nr. 325/03.04.2007, ambele pronunțate de Curtea de Apel Timișoara, s-au anulat toate contractele de vânzare-cumpărare încheiate cu foștii chiriași, printre care și contractul de vânzare-cumpărare încheiat cu reclamanții I., statuându-se că pârâții - proprietarii imobilului din Piața Ș. cel M. nr. 18 și .. 19 din Cluj-N. nu și-au pierdut niciodată calitatea de proprietari.
Prin Decizia civila nr.100/A/2009 pronunțata de Curtea de Apel Cluj in dosar nr._, irevocabilă prin nerecurare, s-a admis cererea paraților de evacuare a foștilor proprietari care au cumpărat apartamentele din imobil in baza Legii nr.112/1995, printre care si reclamanții.
Instanța a reținut că în conformitate cu dispozițiile art.48 alin. l din Legea nr.10/2001 "chiriașii au dreptul la despăgubiri pentru sporul de valoare adus imobilelor cu destinația de locuința prin îmbunătățirile necesare si utile", iar potrivit art.48 alin.2 din Legea nr.10/2001 așa cum a fost modificat de Legea nr.1/2009, "indiferent daca imobilul a fost preluat cu titlu valabil sau fără titlu, obligația despăgubirii prevăzuta la alin.(1) revine persoanei îndreptățite".
Reclamanții au efectuat îmbunătățiri necesare si utile la apartamentul deținut de ei constând in: parchet bucătărie- 1300 lei; faianța bucătărie- 800 lei; faianța baie- 1280 lei; gresie baie - 340 lei; oglinda baie- 130 lei; lavoar si piedestal baie - 400 lei; corp WC1 si rezervor WC baie - 400 lei; corp WC2 - 150 lei; cada baie - 500 lei; ușă fier forjat - 800 lei; instalația electrica refăcuta - 1900 lei în sumă totală de 8000 lei la care consideră că sunt îndreptățiți și pe care o solicită de la pârâți, motivând ca in dos.nr._, Curtea de Apel Cluj a admis cererea reconvenționala formulata de o familie vecina, fam. U., prin care a solicitat plata îmbunătățirilor si instituirea unui drept de retenție asupra apartamentului pana la plata despăgubirilor, situația acestora fiind identica cu a lor.
Pârâții s-au opus admiterii cererii, arătând că lucrările în discuție nu constituie îmbunătățiri necesare și utile care să nască în sarcina lor obligația despăgubirii.
Lucrarea de specialitate administrată în cauză-raport de expertiză tehnică judiciară în construcții a relevat împrejurarea că reparațiile și instalațiile montate în anul 1986 de reclamanți sunt îmbunătățiri ce se ridică la suma de_ lei. F 118, iar ulterior răspunsului la obiecțiuni, la suma de 7730 lei.
Contrar celor susținute de pârâți, operațiunile în discuție reprezintă îmbunătățiri necesare și utile, raportat la folosirea decentă a unui imobil, nicidecum voluptorii, deoarece nu e vorba despre cheltuieli de lux, ci de unele firești care vizează folosința normală a imobilului de locuit.
În consecință, raportat la dispozițiile art.48 alin.l din Legea nr.10/2001 "chiriașii au dreptul la despăgubiri pentru sporul de valoare adus imobilelor cu destinația de locuința prin îmbunătățirile necesare si utile", respectiv la art.48 alin.2 din Legea nr.10/2001 așa cum a fost modificat de Legea nr.1/2009, "indiferent daca imobilul a fost preluat cu titlu valabil sau fără titlu, obligația despăgubirii prevăzuta la alin.(1) revine persoanei îndreptățite", cererea reclamanților precizată se impune a fi admisă.
Referitor la instituirea unui drept de retenție in favoarea reclamanților asupra apartamentului nr.8 situat in Cluj-N., ..19, jud. Cluj pana la achitarea despăgubirilor de către parați, în baza art. 246 Cod procedură civilî a lua act de renunțarea reclamanților, în condițiile în care reclamanții au predat apartamentul nr.8 la data de 23.05.2009, în conformitate cu procesul verbal de predare-preluare încheiat la data menționată, petit care oricum a rămas fără obiect, rămânând de soluționat cererea reconvențională vizând obligarea pârâților reconvenționali I. A. și soția I. R. la plata sumei de 10.266 Euro sau echivalentul in lei la data plății reprezentând echivalentul lipsei de folosință, prin raportare la o chirie lunară minimă de 400 Euro, pentru .-N. .. 19 pe o perioadă de 25 luni și 20 zile aferentă intervalului de timp cuprins între 03 aprilie 2007-data când reclamanții reconvenționali au devenit proprietari, in mod irevocabil, conform deciziei civile nr.325/2007 a Curții de Apel Timișoara și 23 mai 2009 data când pârâții reconvenționali au predat acest apartament.
Același expert tehnic judiciar a calculat contravaloarea lipsei de folosință a imobilului pe perioada indicată, ajungând la suma de 14.288 euro, respectiv la 13.536 euro, după răspunsul la obiecțiunile formulate de reclamanți.
După cum s-a arătat deja, prin Decizia civilă nr.87/05.06.2003 pronunțată de Curtea de Apel Timișoara, irevocabilă prin Decizia civilă nr.325/03.04.2007 a aceleiași instanțe, reclamanții reconvenționali au fost recunoscuți ca fiind proprietarii întregului imobil situat în Cluj-N., P-ța Ș. cel M. nr. 18 și B. N. nr.19.
Conform Deciziei nr.100/A/2009, pronunțată la data de 23.03.2009 de Curtea de Apel Cluj, s-a dispus punerea în posesie și predarea folosinței apartamentelor situate în imobilul menționat în favoarea reclamanților-reconvenționali.
După cum a rezultat și din procesul-verbal de predare-preluare, în data de 23.05.2009 pârâții reconvenționali I. au predat în mod efectiv . care îl ocupau în ..19, proprietarului de drept – pârâților reconvenționali, trebuind stabilit ce se întâmplă în perioada de timp din 03.04.2007 data când reclamanții-reconvenționali au devenit în mod definitiv și irevocabil proprietarii imobilului menționat și până în data de 23.05.2009-data predării, pârâții reconvenționali I. au locuit fără titlu în . . a plăti chirie sau cu titlu raportat la incidența dispozițiilor O.U.G. nr. 40/1999.
În acord cu opinia pârâților, instanța a apreciat că pârâții reconvenționali au încetat să fie de bună credință din data de 03.04.2007, când au cunoscut decizia irevocabilă pronunțată de Curtea de Apel Timișoara, ale cărei statuări sunt lipsite de echivoc, incidente fiind prevederile art.487 Cod civil, iar ca o consecință contravaloarea chiriei pe perioada indicată 25 luni și 20 zile se cuvine proprietarului de drept, adică reclamanților-reconvenționali, fiind eronată susținerea potrivit căreia, Tribunalul Cluj, la data de 11.09.2008, a consfințit si a conferit deplina legitimitate dreptului lor de a păstra folosința apartamentului, pana la încheierea unui contract de închiriere pe o perioada de 5 ani până când nu datorează chirie paraților, conform prevederilor exprese ale art.11 din O.U.G. nr.40/1999..
Curtea de Apel Cluj a statuat la data de 23 martie 2009, în apel, ca parații nu mai trebuie sa încheie noi contracte de închiriere cu reclamanții, dar nu aceasta este data de la care se poate considera ca nu mai erau îndreptățiți la deținerea folosinței apartamentului.
Contrar susținerii pârâților reconvenționali, raportat la dispozițiile legii speciale de protecție, ei nu au deținut in mod legal folosința apartamentului pana la data de 23 martie 2009, data pronunțării Deciziei civile de către Curtea de Apel Cluj, putând fi cel mult obligați la contravaloarea lipsei de folosințe pentru perioada de 2 luni pana la predarea efectiva a apartamentului, respectiv la suma de 1080 euro (540 euro/luna, așa cum au stabilit experții x2) .
Pentru considerentele ce preced, acțiunea reconvențională precizată de obligare a pârâților reconvenționali I. A. și soția I. R. la plata a sumei de 13.536 Euro sau echivalentul în lei la data plății reprezentând echivalentul lipsei de folosință, prin raportare la expertiza tocmită de exp. T. C., pentru .-N. ..19 pe o perioadă de 25 luni și 20 zile aferentă intervalului de timp cuprins între 03 aprilie 2007 data când reclamanții reconvenționali au devenit proprietari în mod irevocabil, conform Deciziei civile nr.325/2007 a Curții de Apel Timișoara) și 23 mai 2009 data când pârâții reconvenționali au predat acest apartament a fost admisă ca întemeiată.
În temeiul art.274-277 Cod procedură civilă, au fost compensate parțial cheltuielile de judecată ale părților, reclamanții inițiali fiind obligați la plata cheltuielilor de judecată în cuantum de 5000 lei în favoarea pârâților inițiali.
Împotriva Sentinței civile nr.13.462/20 Iunie 2012 pronunțată de Judecătoria Cluj-N., au declarat apel/recurs recalificat de către instanță în ședința publică din data de 05 Februarie 2013, reclamanții I. A. și soția I. R. (f.3-7), prin care au solicitat admiterea recursului, modificarea în parte a sentinței civile atacate, în sensul respingerii cererii reconvenționale formulată de pârâți – reclamanți reconvenționali. Nu solicită cheltuieli de judecată.
În motivarea recursului au arătat că instanța de fond a apreciat greșit realitatea situației juridice a reclamanților raportat la dispozițiile legale aplicabile speței în litigiu, considerând că se impune respingerea cererii reconvenționale ca nefondată, având în vedere dispozițiile exprese și speciale ale art.6, 9-11 din O.U.G. nr.40/1999 și reținerile Tribunalului Cluj și ale Curții de Apel Cluj din Sentința civilă nr.438/11 Septembrie 2008, respectiv Decizia civilă nr.100/A/2009.
Au învederat faptul că au deținut în proprietate apartamentul în discuție în baza legii nr.112/1995, contractul de vânzare-cumpărare fiind anulat prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, moment în care reclamanții au intrat sub incidența dispozițiilor speciale ale O.U.G. nr.40/1999 care prevede expres la art.6 că în cazul contractelor de vânzare-cumpărare încheiate cu încălcarea prevederilor Legii nr.112/1995 și desființate prin hotărâre judecătorească, proprietarul recunoscut de justiție că încheia cu persoanele care au cumpărat locuința în baza Legii nr.112/1995 și care o ocupă efectiv, la cererea acestora, un contract de închiriere pentru o perioadă de cinci ani.
În continuare actul normativ prevede la articolul 10 procedura de urmat în vederea încheierii noului contract de închiriere, respectiv obligația proprietarului de a notifica celor îndreptățiți, prin executor judecătoresc, lucru care nu s-a întâmplat însă, iar reclamanții i-au notificat alături de celelalte familii de proprietari din . dispoziții legale, manifestându-și direct intenția de a încheia contracte de închiriere pe o durată de cinci ani, însă intimații nu au înțeles să respecte aceste dispoziții speciale.
Mai mult, nerespectarea de către proprietar a dispozițiilor art.10 alin.1 din actul normativ menționat anterior, atrage prelungirea de drept a contractului de închiriere anterior până la încheierea unui nou contract de închiriere, iar neplata chiriei până la încheierea noului contract de închiriere nu poate fi invocată de proprietar ca motiv de evacuare a chiriașului sau fostului chiriaș.
Prin urmare, dispozițiile speciale ale art.11 din O.U.G. nr.40/1999 aplicabile imobilelor retrocedate, cum este și cel în litigiu, stabilește expres că reclamanții nu datorează chirie-contravaloare lipsă de folosință proprietarilor care nu au înțeles să-și manifeste voința în acest sens. Subliniază totodată faptul că O.U.G. nr.40/1999 folosește termenul generic de chiriaș sau de fost chiriaș, incluzând aici și situația foștilor proprietari în baza Legii nr.112/1995.
Tribunalul Cluj la data de 11 Septembrie 2008 a consfințit și a conferit deplină legitimitate dreptul reclamanților de a păstra folosința apartamentului și încheierea unui nou contract de închiriere pe o perioadă de cinci ani, iar până la încheierea acestui nou contract de închiriere reclamanții nu datorează chirie intimaților.
Mai arată că intimații au formulat apel împotriva sentinței pronunțate de tribunal Curtea de Apel Cluj statuând abia la data de 23 martie 2009 că pârâții nu mai trebuie să încheie noi contracte de închiriere cu reclamanții, considerentele care au stat la baza acestei decizii fiind în sensul de a reconsacra dreptul de locațiune gratuită asupra apartamentului, apreciind însă că, deși nu au fost respectate prevederile O.U.G. nr.40/1999, nu se mai impune respectarea acestora și încheierea unui contract de închiriere pe încă cinci ani, întrucât reclamanții au beneficiat efectiv de perioada de folosință gratuită de cinci ani și, așadar nu s-a reținut că aceste prevederi nu ar fi aplicabile, ci că s-au îndeplinit indirect.
Astfel, data de 23 Martie 2009, respectiv data la care s-a pronunțat Curtea de Apel Cluj în apel este data de la care se poate considera că nu mai era îndreptățiți la deținerea folosinței apartamentului cu titlu de drept special de protecție consacrat de norma specială, acesta fiind momentul de la care pot fi eventual obligați la contravaloarea lipsei de folosință la prețul de piață.
Ori, de la acest moment au mai deținut apartamentul încă doi ani, adică tocmai termenul de 60 de zile prevăzut expres pentru predare – O.U.G. nr.40/1999.
În acea perioadă, alături de ceilalți locatari din . cu intimații pentru predarea de bună voie a apartamentului, ceea ce a și avut loc la data de 23 Mai 2009, conform procesului-verbal de predare-primire de la dosar.
Prin urmare, raportat la dispozițiile legii speciale de protecție și la dispozițiile Sentinței civile nr.438/2008 a Tribunalului Cluj, care a statuat expres că sunt cei care au procedat legal, rezultă fără echivoc că au deținut în mod legal folosința apartamentului până la data de 23 Martie 2009, data pronunțării deciziei civile de către Curtea de Apel Cluj, care a stabilit că dreptul lor locativ a fost nelegal, că au trecut cei cinci ani de locațiune gratuită și nu se mai impune prelungirea locațiunii cu încă cinci ani.
Prin urmare, au predat apartamentul în termenul legal de 60 de zile și, prin urmare nu datorează intimaților lipsa de folosință iar, pe de altă parte, consideră că ar putea fi cel mult obligați la contravaloarea lipsei de folosință pentru perioada de două luni până la predarea efectivă a apartamentului.
Mai subliniază faptul că dintre toate cele 12 familii din imobil, doar reclamanților li s-a solicitat plata contravalorii de folosință la prețul de piață.
Prin întâmpinarea formulată intimații au solicitat respingerea recursului ca nefondat și menținerea în totalitate a sentinței civile atacate ca legală și temeinică, cu cheltuieli de judecată în recurs (f.20).
În motivare au arătat că, critica formulată de către recurenți privind incidența revederilor speciale ale O.U.G. nr.40/1999 nu poate fi primită, având în vedere temeiul juridic al cererii reconvenționale, precum și statuările irevocabile cuprinse în hotărârile judecătorești depuse la dosar.
Astfel că față de hotărârile judecătorești pronunțate anterior, între aceleași părți, se impune a se da eficiență efectului pozitiv al puterii de lucru judecat.
Efectul pozitiv al puterii lucrului judecat se manifestă ca prezumție mijloc de probă de natură să demonstreze ceva în legătură cu raporturile juridice dintre părți, venind să demonstreze modalitatea în care au fost dezlegate anterior anumite aspecte litigioase, în raporturile dintre părți, fără posibilitatea de a se statua diferit.
Astfel, efectul pozitiv al lucrului judecat se impune într-un al doilea proces care nu prezintă tripla identitate cu primul, dar care are legătură cu aspectul litigios dezlegat anterior, fără posibilitatea de a mai fi contrazis.
Această reglementare a puterii de lucru judecat în forma prezumției vine să asigure, din nevoia de ordine și stabilitate juridică, evitarea contrazicerilor între considerentele hotărârilor judecătorești.
Prezumția nu oprește judecata celui de-al doilea proces, ci doar ușurează sarcina probațiunii, aducând în fața instanței constatări ale unor raporturi juridice făcute cu ocazia judecății anterioare și care nu pot fi ignorate.
Contrar susținerilor recurenților, făcând trimitere la Decizia civilă nr.87/2003 pronunțată de Curtea de Apel Timișoara, intimații au fost recunoscuți în justiție ca fiind proprietarii întregului imobil, hotărâre devenită irevocabilă prin Decizia civilă nr.325/2007 a aceleiași instanțe, iar conform Deciziei civile nr.100/A/2009 pronunțată de Curtea de Apel Cluj la data de 23 Martie 2009, în favoarea lor s-a dispus punerea în posesie și predarea folosinței apartamentelor din imobilul în discuție.
Ulterior pronunțării acestei ultime hotărâri, cum rezultă și din procesul-verbal de predare-preluare, în data de 23 Mai 2009 recurenții au predat în mod efectiv apartamentul nr.8 pe care îl ocupau în ..10, proprietarului de drept, respectiv intimaților – pârâți reconvenționali, rezultând astfel că în perioada de timp 03 Aprilie 2007 – data când intimații – reclamanți reconvenționali au devenit definitiv și irevocabil proprietarii imobilului și până la data de 23 Mai 2009, intimații I. au locuit fără titlu în apartamentul nr.8, fără a plăti chirie, în timp ce proprietarii au plătit toate impozitele și taxele privitoare la acest imobil.
Așa cum a decis judicios și prima instanță, recurenții au încetat să fie de bună-credință din data de 03 Aprilie 2007, când au cunoscut decizia irevocabilă pronunțată de Curtea de Apel Timișoara, iar ca o consecință contravaloarea chiriei pe perioada indicată – 25 de luni și 20 de zile se cuvine proprietarului de drept, adică intimaților din prezenta cauză, al cărei cuantum a rezultat din probă științifică dispusă în cauză.
Nu pot fi reținute argumentele recurenților potrivit cărora la data de 11 Septembrie 2008 Tribunalul Cluj a conferit pentru aceștia posibilitatea de a menține folosința apartamentului nr.8, având în vedere tocmai constatările deja expuse în precedent prin prisma considerentelor de la pagina șase ale aceleiași Decizii civile nr.100/A/2009 pronunțată de Curtea de Apel Cluj.
Analizând recursul declarat de recurenții I. A. și I. R. prin prisma motivelor de fapt și de drept invocate, precum și a dispozițiilor legale incidente în materie, tribunalul reține următoarele:
Prin Decizia civilă nr.87/05.06.2003 pronunțată de Curtea de Apel Timișoara, irevocabilă prin Decizia civilă nr.325/03.04.2007 a aceleiași instanțe, intimații V.-V. M., Nița D., G. I. căs.P., G. I., V.-V. M., G. A., V.-V. D. și V.-V. A. au fost recunoscuți ca fiind proprietarii întregului imobil situat în Cluj-N., P-ța Ș. cel M. nr. 18 și B. N. nr.19. Totodată s-a constatat și nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare încheiat cu recurenții I. R. și I. A. privind apartamentul nr.8 din imobil.
Conform Deciziei nr.100/A/2009, pronunțată la data de 23.03.2009 de Curtea de Apel Cluj, s-a dispus punerea în posesie și predarea folosinței apartamentelor situate în imobilul menționat în favoarea reclamanților-reconvenționali.
După cum a rezultat și din procesul-verbal de predare-preluare, în data de 23.05.2009 recurenții I. R. și I. A. au predat în mod efectiv . care îl ocupau în ..19, proprietarului de drept – intimaților-pârâți reconvenționali.
Așadar, în perioada 03.04._09, recurenții I. R. și I. A. au rămas în folosința imobilului, fără un titlu locativ valabil, motiv ce a determinat, în mod corect, admiterea cererii reconvenționale precizate de către prima instanță.
Dreptul de proprietate presupune exercitarea folosinței asupra lucrului, folosință care, în speța de față, este împiedicată prin ocuparea imobilului de către recurenți fără ca aceștia să deține un titlu locativ opozabil proprietarului.
Într-adevăr în tem.disp.art.6 din OUG nr.40/1999 ce reglementează situația contractelor de vânzare-cumpărare încheiate cu încălcarea prevederilor Legii nr.112/1995 și desființate de instanță, intimații, în calitatea de proprietari ai imobilului trebuiau să încheie cu recurenții care ocupă apartamentul contract de închiriere pe 5 ani cu respectarea procedurii prev. la art.10 al.1 din aceeași ordonanță, numai că nerespectarea acestei proceduri, de către proprietar, atrage în virtutea art.11 din OUG nr.40/1999, prelungirea contractului de închiriere, încheiat cu statul.
Contrar susținerilor recurenților, și așa cum s-a statuat prin Decizia Civilă nr.100/A/2009 pronunțată de Tribunalul Cluj în dosarul nr._, aceștia au beneficiat efectiv de o nouă locațiune gratuită pe 5 ani cuprinsă între data de 05.06.2003-când a fost pronunțată Decizia Civilă nr.87 a Curții de Apel Timișoara prin care intimații au fost recunoscuți definitiv ca proprietari ai întregului imobil- și data de 05.06.2008.Oricum prelungirea instituită prin art.1-5 din OUG nr.40/1999 a expirat la data de 08.04.2004.
A aprecia la acest moment că recurenții sunt îndreptățiți la protecția instituită de OUG nr.40/1999, respectiv la încheierea unui contract de închiriere pe o perioadă de 5 ani echivalează cu o încălcare gravă a dreptului de proprietate al intimaților, sancționată, în repetate rânduri de Curtea Europeană a Drepturilor Omului.
În acest sens s-a pronunțat Curtea Europeană a Drepturilor Omului și în cauza R. și S. contra României, în care a considerat că a sancționa proprietarii care au omis să se conformeze prev.OUG nr.40/1999, impunându-le o obligație atât de grea ca cea de a păstra locatarii în imobilul lor timp de 5 ani, fără nici o altă posibilitate concretă și reală de a încasa chirie, a făcut să apese asupra lor o sarcină specială și exorbitantă de natură să întrerupă echilibrul just dintre interesele aflate în joc.
În repetate rânduri Curtea Europeană a Drepturilor Omului a analizat prev.art.11 al.1 și art.13 lit.d ale OUG nr.40/1999 și a concluzionat că restricțiile impuse proprietarilor în privința utilizării bunului lor imobil și în particular, imposibilitatea de a îi obliga pe chiriași, timp de mai mulți ani de a le plăti chirie, sunt rezultatul unor dispoziții defectuoase și lacune ale ordonanței de urgență.Aceste restricții au fost apreciate de Curte ca fiind disproporționate.
Reținând că recurenții nu se pot prevala cu succes de dispozițiile OUG nr.40/1999, fără a se produce o încălcare a art.1 Protocolul 1 la Convenție, tribunalul apreciază că intimații sunt îndreptățiți la echivalentul lipsei lor de folosință asupra apartamentului din litigiu, în sensul celor dispuse de către instanța de fond.
Pentru toate aceste considerente, în tem.art.312 cod pr.civilă tribunalul va respinge ca nefondat recursul declarat de I. A. și I. R. împotriva Sentinței civile nr.13.462/20 Iunie 2012 pronunțată în dosarul civil nr._ al Judecătoriei Cluj-N., pe care o menține în totul.
În tem.art.274 cod pr.civilă tribunalul va obliga recurenții să plătească, intimaților în solidar V.-V. M., N. D., G. I., G. I., V.-V.-M., G. A., V.-V. D. și V.-V. A. suma de 2.800 lei, cheltuieli de judecată în recurs.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge ca nefondat recursul declarat de I. A. și I. R. împotriva Sentinței civile nr.13.462/20 Iunie 2012 pronunțată în dosarul civil nr._ al Judecătoriei Cluj-N., pe care o menține în totul.
Obligă recurenții să plătească, intimaților în solidar V.-V. M., N. D., G. I., G. I., V.-V.-M., G. A., V.-V. D. și V.-V. A. suma de 2.800 lei, cheltuieli de judecată în recurs.
Decizia este irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din data de 05 Februarie 2013
Președinte, C.-A. C. | Judecător, D. T. | Judecător, O. R. G. |
Grefier, A.-P. Boțioc |
Redactat C.C./dact.A.P.B.
27.05.2013
Judecător fond: S. I.
2 ex.
| ← Pretenţii. Sentința nr. 606/2013. Tribunalul CLUJ | Contestaţie la executare. Decizia nr. 768/2013. Tribunalul CLUJ → |
|---|
