Pretenţii. Decizia nr. 1172/2013. Tribunalul CLUJ
| Comentarii |
|
Decizia nr. 1172/2013 pronunțată de Tribunalul CLUJ la data de 03-12-2013 în dosarul nr. 27137/211/2012
ROMÂNIA
TRIBUNALUL CLUJ
SECȚIA CIVILĂ
Dosar nr._
Cod operator de date cu caracter personal 3184
DECIZIA CIVILĂ NR. 1172/R/2013
ȘEDINȚA PUBLICĂ DIN 3 DECEMBRIE 2013
COMPLETUL COMPUS DIN:
PREȘEDINTE: E. L.
JUDECĂTOR: M. O.-S.
JUDECĂTOR: D.-I. T.
GREFIER: L. C.
Pe rol se află judecarea recursului declarat de recurenta ASOCIAȚIA DE LOCATARI I. M. NR.10 împotriva sentinței civile nr. 5172/15.03.2013 pronunțată în dosarul nr._ al Judecătoriei Cluj-N., privind și pe intimat P. I., intimat M. A., intimat M. M., intimat M. E. N., intimat F. A., pârât M. A. SI M. M., având ca obiect pretenții.
La apelul nominal făcut în ședința publică se constată lipsa părților.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință după care, tribunalul constată că mersul dezbaterilor și cuvântul părților au fost consemnate în încheierea de ședință din data de 26.11.2013, încheiere care face parte integrantă din prezenta hotărâre.
TRIBUNALUL
Deliberând reține că prin sentința civilă nr. 5172/15.03.2013, pronunțată în dosarul nr._, Judecătoria Cluj-N. a admis în parte cererea formulată de reclamanta Asociația de proprietari ..10, . in contradictoriu cu paratii P. I., M. A., M. M., M. E. N. (fosta P.) si in consecinta i-a obligat pe acestia catre reclamanta la plata cheltuielilor comune restante aferente perioadei februarie 2009-august 2012, fara penalitati.
A admis exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a paratului F. A..
A admis cererea reconventionala formulată de pârâtul - reclamant reconvențional F. A., în contradictoriu cu reclamanta - pârâtă reconvențional Asociația de Proprietari I. M. nr.10 ., si in consecinta a obligat reclamanta la eliberarea adeverintei prev. de art.20 din Legea 230/2007 paratului F. A..
Pentru a pronunța această sentință, instanța de fond a reținut că prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Cluj N., sub nr. de mai sus reclamanta ASOCIATIA DE PROPRIETARI CLUJ N. I. Mesteru nr.10, ., jud.Cluj a chemat în judecată pe pârâtii P. I., M. A., M. M., M. E. N. și F. A. solicitând instanței obligarea pârâtilor de rand 1-4 sa achite contravaloarea cheltuielilor comune restante in cuantum de 7754,78 lei aferente perioadei februarie 2009-august 2012 precum și penalități de intarziere, in subsidiar sa fie obligat paratul F. A. la achitarea debitului aratat mai sus, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea cererii, reclamanta a arătat că pârâtii, desi notificati, nu au achitat cotele de contribuție ce le reveneau. Imobilul in care au locuit paratii de rand 1-4 a fost vandut la licitatie publica, paratului de rand 5, astfel cum rezulta din actul de adjudecare din data de 31.08.2012.
În drept, au fost invocate dispozițiile Legii 114/1996, art.1528, 1521-1526, 1535 C.civ.
La data de 17.01.2013 (f.62-65), paratul F. A. a depus intampinare prin care a solicitat respingerea actiunii impotriva sa si cerere reconventionala solicitand obligarea paratei la eliberarea adeverintei prev. de art.20 din Legea 230/2007(f.66).
Analizând materialul probator administrat în cauză, instanța de fond a reținut următoarele:
În prezentpârâtul F. A. este proprietarul apartamentului nr.24 situat în Cluj N. ..10, . de adjudecare din data de 31.08.2012.
În drept, potrivit art. 46 din Legea nr. 230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, toți proprietarii au obligația să plătească lunar, conform listei de plată a cheltuielilor asociației de proprietari, în avans sau pe baza facturilor emise de furnizori, cota de contribuție ce le revine la cheltuielile asociației de proprietari, inclusiv cele aferente fondurilor din asociația de proprietari.
Conform art. 49 alin. 2 din același act normativ, termenul de plată a cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari, afișate pe lista lunară de plată, este de maximum 20 de zile calendaristice, iar după o perioadă de 30 de zile de la expirarea termenului stabilit pentru plată, asociația de proprietari poate calcula și percepe penalități de întârziere pentru suma neachitată, fără ca suma penalizărilor să poată depăși suma la care s-au aplicat.
De asemenea, potrivit art. 50 alin 1 din Legea nr.230/2007, asociația de proprietari are dreptul de a acționa în justiție pe orice proprietar care se face vinovat de neplata cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari mai mult de 90 de zile de la termenul stabilit.
În speță, pârâtii P. I., M. A., M. M., M. E. N. au determinat cheltuielile invocate de reclamanta, în calitate de proprietari al apartamentului nr. 24, anterior emiterii actului de adjudecare din data de 31.08.2012 (f.66).
Potrivit art.15 alin.13 din statutul asociatiei de proprietari, pentru neplata cotelor de contributie prevazute in lista de plata afisata lunar asociatia de proprietari prin sistemul de penalizari propriu, impune o penalizare oricarui proprietar care se face vinovat, dupa o perioada mai mare de 30 de zile de la termenul stabilit (f.145). La dosar nu a fost depusa hotararea adunarii generale a asociatiei de proprietari din care sa rezulte care este cuantumul penalitatilor stabilite, urmand a fi obligati pârâtii P. I., M. A., M. M., M. E. N. catre reclamanta la plata cheltuielilor comune restante aferente perioadei februarie 2009-august 2012, fara penalitati.
In conformitate cu dispozițiile art. 518 alin.3 c.pr.civ., de la data intabularii, imobilul ramane liber de orice sarcini privind garantarea drepturilor de creanta, creditorii putandu-si realiza aceste drepturi numai din pretul obtinut.
Prin incheierea nr._ s-a admis cererea de intabulare a dreptului de proprietate a pârâtului F. A. (f.47-52).
Potrivit ART. 51 din LEGEA nr. 230 din 6 iulie 2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari”(1) Asociația de proprietari are un privilegiu imobiliar cu rang prioritar asupra apartamentelor și altor spații proprietăți individuale ale proprietarilor din condominiu, precum și un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu de cotă de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari, după cheltuielile de judecată datorate tuturor creditorilor în interesul cărora au fost făcute. (2) Privilegiul se înscrie în registrul de publicitate imobiliară al judecătoriei, la cererea președintelui asociației de proprietari, pe baza extraselor de pe ultima listă lunară de plată a cotelor de contribuție din care rezultă suma datorată cu titlu de restanță. Privilegiul se radiază la cererea președintelui asociației de proprietari sau a proprietarului, pe baza chitanței ori a altui înscris prin care asociația confirmă plata sumei datorate.”
Prin urmare, constatand ca reclamanta nu si-a notat privilegiul, iar imobilul s-a vandut liber de sarcini paratului F. A., acesta nu poate avea calitate procesuala pasiva in cauza.
Conform art. 20 din LEGEA nr.230 din 6 iulie 2007“(1)Proprietarii care își înstrăinează apartamentele sau spațiile cu altă destinație decât aceea de locuință sunt obligați ca la întocmirea formelor de înstrăinare să facă dovada achitării la zi a cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari.
(2) Notarii publici nu vor autentifica actele de înstrăinare fără o adeverință din partea sociației de proprietari, care să reprezinte dovada achitării la zi a cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari, eliberată în original sub semnătura președintelui și a administratorului asociației de proprietari, cu precizarea numelui și prenumelui acestora, și cu ștampila asociației de proprietari. Actele de înstrăinare încheiate cu nerespectarea acestei obligații sunt nule de drept.
(3) În cazul existenței unor datorii către asociația de proprietari, înstrăinarea proprietății se poate face numai dacă se introduce în contract o clauză privitoare la preluarea datoriilor de către cumpărător.”
Raportat la dispozitiile mai sus citate si la faptul ca paratul F. A. are dreptul si justifica un interes pentru eliberarea adeverintei prev. de art.20, intrucat din inscrisurile depuse la dosar, rezulta ca acesta nu are datorii catre reclamanta de la data la care a devenit proprietar si intentioneaza sa instraineze imobilul dobandit prin actul de adjudecare din data de 31.08.2012, instanța de fond a admis cererea reconvențională.
Împotriva sentinței menționate a declarat recurs reclamanta ASOCIAȚIA DE PROPRIETARI din Cluj-N., .. 10, ., solicitând modificarea acesteia, în sensul admiterii acțiunii introductive de instanță, astfel cum a fost formulată, precum și obligarea intimaților la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea recursului, reclamanta a arătat că în ceea ce privește admiterea excepției lipsei calității procesuale pasive a intimatului de rd 5, instanța de fond in mod greșit a admis aceasta excepție, fara insa a o motiva. Intimatul de rând 5 a fost introdus in cauză, in calitate de actual proprietar al imobilului situat în Cluj-N., .. 10, ., conform actului de adjudecare din data de 31.08.2012 depus la dosarul cauzei.
Menționarea in actul de adjudecare a faptului ca imobilul este liber de sarcini, trebuie înțeleasa in sensul prevederilor legii nr. 7/1996, nicidecum in sensul in care acesta nu ar avea datorii către recurentă. Nemulțumirea acestuia raportat la împrejurarea ca este parte in acest litigiu, apare ca lipsit de relevanta in susținerea excepției invocate, atâta timp cat acesta are la dispoziție cai legale fața de fostul proprietar. Astfel, susținerile de natura celor făcute de către intimatul de rând 5, respectiv faptul ca a promis deja a doua oara spre vânzare imobilul al cărui proprietar este, de asemenea lipsit de relevanta juridica atâta timp cat acesta a avut de la bun inceput cunoștința de situația imobilului al cărui proprietar actual este. A veni la acest moment si a susține ca suferă pierderi din vina recurentei, nu arata numai reaua credința a acestuia ci si faptul ca deși cunoștea situația a inteles sa facă deja doua promisiuni de vanzare-cumparare, chiar daca era impetuos necesara declarația pe proprie răspundere ca imobilul pe care il vinde este liber de datorii. Daca acesta ar dori sa instraineze imobilul la acest moment, recurenta s-ar afla în imposibilitate de a-i elibera adeverința potrivit căreia imobilul nu prezintă datorii la intretinere necesara in fata notarului public la semnarea contractului autentic de vanzare-cumparare, neputand comite infracțiunea de fals în declarații. Pe cale de consecință, pentru identitate de rațiune, tot intimatul din rd. 5 ar fi trebuit să achite datoriile imobilului în ipoteza în care intimații din rd. 1-4 nu o vor face. Chiar și în aceste condiții instanța de fond a admis cererea reconvențională, obligând asociația să eludeze prevederile legale, eliberându-i adeverința solicitată.
Potrivit art. 518 C.pr.c., prin actul de adjudecare, proprietatea imobilului sau, după caz, un alt drept real care a făcut obiectul urmăririi silite se transmite de la debitor la adjudecar. De la această dată adjudecarul are dreptul la fructe și venituri, datorează dobânzile până la plata integrală a prețului și suporta toate sarcinile imobilului.
În aceste condiții, recurenta consideră că are dreptul de a acționa în justiție pe orice proprietar care se face vinovat de neplata cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari mai mult de 90 de zile de la termenul stabilit. Asociația de proprietari are un privilegiu imobiliar cu rang prioritar asupra apartamentelor si altor spatii proprietăți individuale ale proprietarilor din condominiu, precum si un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu de cota de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari, după cheltuielile de judecata datorate tuturor creditorilor in interesul cărora au fost făcute. Daca sumele datorate către asociația de proprietari nu au fost achitate, acestea nu sunt stinse prin actul de adjudecare. Imobilul nu a fost executat silit pentru aceste sume ci pentru creditul ipotecar. Astfel in ipoteza in care intimații de rând 1-4 nu vor achita datoriile restante către recurentă, următorul direct si responsabil este intimatul de rd 5, care are obligația sa plătească aceasta suma de bani către asociație, având ulterior la îndemna o alta instituție juridica cu ajutorul căreia isi va putea recupera creanța fata de intimații de rd 1-4.
Mai mult decât atât, recurenta arată că intimatul de rând 5, are calitate de pater familias, in sensul in care acesta era obligat sa depună toate diligentele necesare in vederea achiziționării imobilului in condiții optime. Acesta a cumpărat apartamentul cunoscând despre datoria grevata pe acesta, privind taxele de întreținere. Cu toate acestea, a acceptat sa devină proprietarul acestui apartament grevat de datorii, ceea ce înseamnă ca a acceptat atât imobilul cat si datoriile lui sa le dobândească împreuna. In baza acestui principiu, daca nu mai sunt alte înscrieri contrare in cartea funciara a imobilului, acesta va putea fi următorul in grad obligat sa achite datoria. In plus, in calitatea sa de proprietar al imobilului mai sus indicat, este impetuos necesar a fi păstrat in prezenta cauza, hotărârea fiind necesar a-l fi opozabila.
In pofida prevederilor legale imperative, instanța de fond s-a limitat la a admite excepția lipsei calității procesuale pasive a intimatului de rd 5, fara a motiva in nicun fel aceasta soluție. In continuare, instanța de fond, in pofida înscrisurilor doveditoare existente la dosarul cauzei, a înțeles sa constante existenta debitului restant neindicat de aceasta in dispozitiv, in ceea ce-i privește pe intimații de rd 1-4, insa fara penalitați. Daca instanța de fond ar fi lecturat statutul asociației sau daca ar fi reluat incheierile de ședința anterioare ar fi observat faptul ca in statutul asociației depus la dosarul cauzei este stipulată posibilitatea aplicării penalităților de intarziere, fara a fi necesara hotărârea adunării generale a asociației.
Recurenta a invocat și motivarea contradictorie a sentinței atacate. Pe de o parte se invoca faptul ca recurenta nu a înscris privilegiul in registrul de publicitate imobiliara al judecătoriei, iar pe de alta parte se arata ca din cauza acestui aspect imobilul s-a vândut liber de sarcini astfel încât la data adjudecării lui către intimatul de rd. 5, acesta nu avea datorii față de asociație. Cu toate acestea, instanța admite în parte acțiunea reclamantei în ceea ce privește existența debitului restant.
Prin întâmpinarea formulată intimatul pârât F. A. a solicitat respingerea recursului formulat si menținerea sentinței atacate in ceea ce privește admiterea excepției lipsei calității sale procesuale pasive.
Intimatul a arătat că instanța de fond în mod just a admis lipsa calității ale procesuale pasive. El a cumpărat apartamentul nr. 24 din Cluj N., .. 10, . de adjudecare emis de B. M. M. la data de 31.08.2012 ca urmare a licitației publice din data de 23.07.2012 in dosarul execuțional 367/Ex/2010, fapt de altfel notificat reclamantei. Având in vedere ca acțiunea introductiva a reclamantei are ca obiect plata cheltuielilor comune de folosința ale imobilului pentru perioada februarie 2009- august 2012, perioada pentru care intimatul nu a deținut dreptul de proprietate asupra imobilului si nici vreun alt drept de folosința asupra acestuia, nu sunt incidente fata de el prevederile art. 46 din Legea 230/2007.
Reclamanta, pentru valorificarea drepturilor sale, avea deschisa posibilitatea conferita de art. 51 din Legea 230/2007, conform caruia asociația de proprietari are un privilegiu imobiliar cu rang prioritar asupra apartamentelor și altor spații proprietăți individuale ale proprietarilor din condominiu, precum și un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu de cotă de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari, după cheltuielile de judecată datorate tuturor creditorilor în interesul cărora au fost făcute. Privilegiul se înscrie în registrul de publicitate imobiliară al judecătoriei, la cererea președintelui asociației de proprietari, pe baza extraselor de pe ultima listă lunară de plată a cotelor de contribuție din care rezultă suma datorată cu titlu de restanță. Exercitarea dreptului de a-si înscrie privilegiul imobiliar ar fi conferit creditoarei reclamante dreptul de urmărire al creanței sale in concurs cu ceilalți creditori ai foștilor proprietari ai imobilului, potrivit art. 29 din Norma metodologica de aplicare a Legii nr. 230/2007 privind asociațiile de proprietari, conform căruia privilegiul imobiliar prevăzut la art. 26 este opozabil celorlalți creditori numai de la data îndeplinirii formalităților de publicitate imobiliara.
Intimatul a mai arătat că a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului liber de sarcini, in condițiile art. 518 al. 3 Cod procedura civila, conform actului de adjudecare.
Analizând recursul declarat, tribunalul reține următoarele:
Referitor la excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului F. A., tribunalul reține că pretențiile reclamantei constau în cheltuielile comune restante și penalitățile pentru apartamentul nr.24 situat în Cluj-N., ..10, . pentru perioada februarie 2009-august 2012.
Pârâtul F. A. a dobândit dreptul de proprietate asupra apartamentului menționat la data de 31.08.2012, prin actul de adjudecare din dosarul execuțional nr.367/2010 al B. M. M.. Până la data menționată proprietarii apartamentului au fost pârâții P. I., M. A., M. M., M. E. N..
Potrivit art.518 alin.1 C.proc.civ. prin actul de adjudecare proprietatea imobilului se transmite de la debitor la adjudecatar. De la această dată, adjudecatarul are dreptul la fructe și venituri, datorează dobânzile până la plata integrală a prețului și suportă toate sarcinile imobilului.
De asemenea, conform art.50 alin.1 din Legea nr.230/2007 „asociația de proprietari are dreptul de a acționa în justiție pe orice proprietar care se face vinovat de neplata cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari mai mult de 90 de zile de la termenul stabilit”.
Raportat la starea de fapt descrisă mai sus și ținând cont de aceste prevederi legale, tribunalul consideră corectă soluția instanței de fond de respingere a excepției, în condițiile în care în culpă pentru neplata cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari sunt doar pârâții P. I., M. A., M. M., M. E. N., iar pârâtul F. A. suportă sarcinile apărute în privința imobilului doar după data la care a devenit proprietar.
De altfel, tribunalul observă că prin acțiunea formulată reclamanta a solicitat obligarea pârâților P. I., M. A., M. M., M. E. N. la plata cheltuielilor restante și doar în subsidiar obligarea pârâtului F. A. să achite aceste cheltuieli.
Tribunalul consideră nefondate și criticile recurentei privind penalitățile de întârziere, instanța de fond reținând în mod judicios că prin art.15 alin.3 din statutul asociației s-a stabilit doar dreptul asociației de a impune o penalizare proprietarilor care nu achită la termen cheltuielile comune, fără să fie stabilit cuantumul penalităților.
Potrivit art.49 alin.1 din Legea nr.230/2007 „asociația de proprietari poate stabili un sistem propriu de penalizări pentru orice sumă cu titlu de restanță, afișată pe lista de plată. Penalizările nu vor fi mai mari de 0,2% pentru fiecare zi de întârziere și se vor aplica numai după o perioadă de 30 de zile care depășește termenul stabilit pentru plată, fără ca suma penalizărilor să poată depăși suma la care s-au aplicat”.
În temeiul acestei prevederi legale asociația este îndreptățită să solicite penalizările, însă este obligată ca printr-o hotărâre a adunării generale a proprietarilor să stabilească un sistem propriu de penalizări, cu menționarea cuantumului acestora, care nu poate fi mai mare de 0,2% pentru fiecare zi de întârziere.
În ceea ce privește cererea reconvențională, tribunalul reține că potrivit art.20 din Legea nr.230/2007 “(1) Proprietarii care își înstrăinează apartamentele sau spațiile cu altă destinație decât aceea de locuință sunt obligați ca la întocmirea formelor de înstrăinare să facă dovada achitării la zi a cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari.
(2) Notarii publici nu vor autentifica actele de înstrăinare fără o adeverință din partea sociației de proprietari, care să reprezinte dovada achitării la zi a cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari, eliberată în original sub semnătura președintelui și a administratorului asociației de proprietari, cu precizarea numelui și prenumelui acestora, și cu ștampila asociației de proprietari. Actele de înstrăinare încheiate cu nerespectarea acestei obligații sunt nule de drept.
(3) În cazul existenței unor datorii către asociația de proprietari, înstrăinarea proprietății se poate face numai dacă se introduce în contract o clauză privitoare la preluarea datoriilor de către cumpărător”.
Tribunalul consideră fondate criticile recurentei privind soluția dată de prima instanță cererii reconvenționale, întrucât chiar dacă în culpă pentru neplata cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari sunt doar pârâții P. I., M. A., M. M., M. E. N., pentru înstrăinarea apartamentelor este necesar să se facă dovada achitării la zi a acestor cote, indiferent de persoana care se face vinovată de eventualele restanțe.
În consecință, tribunalul consideră că atât timp cât pentru apartamentul în litigiu există datorii reprezentând cheltuieli comune restante, reclamanta nu poate fi obligată să elibereze o adeverință din care să rezulte contrariul. Dacă dorește să înstrăineze apartamentul, pârâtul are posibilitatea să achite datoriile către asociație și apoi să se îndrepte împotriva pârâților P. I., M. A., M. M., M. E. N. sau să insereze în contract o clauză privitoare la preluarea datoriilor de către cumpărător.
Pentru toate motivele expuse mai sus, tribunalul consideră că recursul declarat de reclamantă este parțial fondat, urmând ca în baza art.304 pct.9, art.304¹ și art.312 alin.1-3 C.proc.civ. să îl admită în parte și să modifice în parte sentința atacată, în sensul că va respinge cererea reconvențională formulată de pârâtul F. A..
Vor fi menținute restul dispozițiilor sentinței.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite în parte recursul declarat de reclamanta ASOCIAȚIA DE PROPRIETARI ..10, . împotriva sentinței civile nr. 5172/15.03.2013 pronunțată în dosarul nr._ al Judecătoriei Cluj-N., pe care o modifică în parte, în sensul că respinge cererea reconvențională formulată de pârâtul F. A..
Menține restul dispozițiilor sentinței.
Decizia este irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din 3 decembrie 2013.
PREȘEDINTE, E. L. | JUDECĂTOR, M. O.-S. | JUDECĂTOR, D.-I. T. |
GREFIER, L. C. |
Red. D.T./E.C./21.03.2014
Jud. fond: C. R.
| ← Fond funciar. Decizia nr. 770/2013. Tribunalul CLUJ | Despăgubiri Legea nr.221/2009. Sentința nr. 149/2013.... → |
|---|
