Reziliere contract. Decizia nr. 845/2014. Tribunalul CONSTANŢA
| Comentarii |
|
Decizia nr. 845/2014 pronunțată de Tribunalul CONSTANŢA la data de 20-11-2014 în dosarul nr. 2712/254/2012
Dosar nr._
TRIBUNALUL C.
SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ NR.845
Ședința publică din 20 noiembrie 2014
PREȘEDINTE - A. L.
JUDECĂTORI – M. C. M.
- F. M.
GREFIER - G. B.
S-a luat în examinare recursul civil având ca obiect reziliere contract, recurs declarat de recurentul pârât Z. D., cu domiciliul în comuna Independența, ., județ C., împotriva sentinței civile nr.1025/11.06.2014 pronunțate de Judecătoria M., în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimații reclamanți P. C. INDEPENDENȚA - PRIN PRIMAR GÂSCAN C. și . GÂSCAN C., ambii cu sediul procesual ales în C., bulevardul Mamaia nr. 232 P, județ C..
La apelul nominal făcut în ședința publică se prezintă pentru intimata reclamantă . Gâscan C. avocat Banioti C., în baza împuternicirii avocațiale de la dosar, lipsind celelalte părți.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, care învederează că procedura de citare este legal îndeplinită în conformitate cu dispozițiile art.88 și următoarele Cod procedură civilă și că prezentul recurs este netimbrat, după care:
Reprezentantul convențional al intimatei reclamante, față de neachitarea timbrajului aferent căii de atac, solicită respingerea recursului, ca netimbrat. În măsura în care până la sfârșitul ședinței de judecată se va face dovada achitării taxei judiciare de timbru și a timbrului judiciar, în sensul celor dispuse, pune concluzii de respingere a recursului formulat, urmând a se avea în vedere înscrisul aflat la fila 23 din dosarul de fond, respectiv procesul verbal încheiat la data de 26.05.2010 cu ocazia concilierii directe dintre P. comunei C. și Z. D., în care se recunoaște creanța deținută de către intimata reclamantă. Apreciază că de la acel moment a operat o întrerupere a termenului de prescripție, iar excepția este neîntemeiată.
Instanța rămâne în pronunțare.
După rămânerea în pronunțare, dar înainte de finalizarea ședinței de judecată, se prezintă pentru recurentul pârât avocat B. F., în baza împuternicirii avocațiale pe care o depune la dosar și care face dovada achitării taxei judiciare de timbru în cuantum de 218 lei, conform chitanței de la dosar și timbru judiciar de 5 lei.
Având în vedere că se face dovada achitării timbrajului aferent cererii de recurs, instanța dispune repunerea cauzei pe rol.
Reprezentantul convențional al recurentului pârât pune concluzii de admitere a recursului astfel cum a fost formulat, urmând a se avea în vedere că hotărârea pronunțată de către Judecătoria M. este netemeinică și nelegal, întrucât în mod greșit s-a dispus obligarea recurentului pârât la plata sumei de 5416,64 lei, reprezentând contravaloarea chiriei și a penalităților pentru perioada 01.08._10 potrivit contractului de închiriere.
Solicită să se aibă în vedere că în ceea ce privește chiria datorată și penalitățile aferente perioadei 01.01.2008 – 01.01.2010 aceasta s-a prescris, ca urmare a intervenirii termenului general de prescripție extinctivă de 3 ani până la data de 2 august 2012 când a fost înregistrată acțiunea pe rolul instanței de judecată.
Precizează că înțelege să nu solicite acordarea cheltuielilor de judecată.
TRIBUNALUL
Asupra recursului civil de față:
Prin cererea înregistrată sub nr._, reclamanții P. C. INDEPENDENȚA prin PRIMAR și . au chemat în judecată pârâtul Z. D., pentru ca instanța, prin hotărârea ce o va pronunța, să dispună: 1.rezilierea contractului de închiriere nr.5398/12.12.2007 având ca obiect imobilul cu destinația de locuință situat în comuna Independenta, .., în temeiul Cap.IV din contractul perfectat de părți; 2. rezilierea contractului de concesiune nr. 1489/05.05.2008 având ca obiect imobilul situat în comuna Independenta, . art.9 lit.d) din contractul perfectat de părți; 3.evacuarea pârâtului din imobilele ¬menționate; 4.obligarea pârâtului la plata chiriei, respectiv a redevenței restante și a penalităților aferente în cuantum total de 167.311 lei; 5. obligarea pârâtului la plata cheltuielilor ocazionate de prezentul litigiu.
În motivarea cererii, reclamanții au arătat că la data de 12.12.2007, între părțile litigante a fost perfectat contractul de închiriere nr.5398 având ca obiect imobilul cu destinatia de locuința situat in comuna Independenta, ., pe o perioada determinata de 1 an; reclamanții au apreciat ca, în condițiile în care chiriașul a fost lăsat in posesia imobilului după împlinirea termenului de 1 an, a intervenit tacita relocatiune potrivit art.1437 C.civ, la acest moment procesual fiind incidente reglementările aferente locatiunii fara termen.
Prin perfectarea contractului, paratul si-a insusit obligația de plata a chiriei aferente in cuantum de 104,16 lei/lunar, iar prin clauza penala partile au stabilit penalizări in cuantum de 0,5 % pentru fiecare zi de întârziere la plata chiriei, fara ca majorările sa poată depasi totalul chiriei restante, astfel incat paratul datorează reclamantei suma de 6.146 lei reprezentand debit restant si 6.146 lei cu titlu de penalități aferente.
În ce privește capătul de cerere relativ la contractul de concesiune perfectat intre parti la data de 05.05.2008, reclamanții au arătat că în temeiul acestui contract P. C. Independenta a concesionat pârâtului terenul in suprafața de 983 m.p., pe o durata de 25 de ani, iar pârâtul s-a obligat la plata redeventei lunare in cuantum de 0,10 euro/luna/m.p.
Conform clauzei penale stipulate la Cap.V art.4, in cazul neindeplinirii obligației de plata, concedentul are dreptul de a aplica penalități in cuantum de 10%/zi de întârziere si de a rezilia contractul. In acest sens, concesionarul a acumulat un debit restant in cuantum total de 155.019 lei, reprezentând 20.140 lei lei debit principal si 134.879 lei penalități.
Reclamanții au mai arătat că, în vederea soluționării pe cale amiabila a diferendului apărut intre parti, au fost emise somații de plata si de eliberare a imobilelor mentionate mai sus, insa paratul a refuzat să se conformeze.
În drept, și-au întemeiat acțiunea pe disp.art.969 C.civ, art.1437 C.civ.
În scop probator, reclamanții au depus la dosarul cauzei un set de acte.
Pârâtul Z. D. a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea cererii ca fiind nefondată, cu motivarea că la data de 05.05.2008 între părți a fost încheiat contractul de concesiune nr.1489 privind exploatarea terenului in suprafața de 983 mp. situat in comuna Independenta, ., pentru o perioada de 25 de ani.
Potrivit prevederilor art.3, cap.IV din contractul incheiat între parti, redeventa pentru suprafața de teren concesionata este de 0.10 euro/luna care trebuie achitata pana la data de 15 a fiecărei luni; prin urmare, potrivit prevederilor contractului redeventa in cuantum de 0,10 euro/luna a fost stabilita pentru intreaga suprafața de teren de 983 mp. si nu pentru fiecare metru pătrat, asa cum in mod neîntemeiat susțin reclamanții.
Astfel, potrivit prevederilor contractului de concesiune, contravaloarea redeventei anuale pentru terenul concesionat in suprafața de 983 mp. este 1,2 euro, motiv pentru care cu ordinul de plata nr.01/09.10.2009 a achitat redeventa aferenta contractului pentru perioada 2008-2012, in suma de 15,37 lei.
A mai arătat pârâtul că redeventa a fost stabilita pentru intreaga suprafața de teren de 983 mp si prin prisma faptului ca, potrivit clauzelor contractuale, concesionarul avea obligația realizării unei investiții pe acest teren, respectiv construcție si extindere locuința (art.7 alin.4 din contract), investiție ce a fost realizata și care s-a ridicat la suma de 130.000 lei.
Mai mult, susținerea reclamanților privind cuantumul redeventei, respectiv, 98,3 euro/luna, adică 450 lei/luna, pentru o perioada de 25 ani, este nefondată, întrucât o asemenea redevență este foarte mare în raport de suprafața și locația terenului.
Pârâtul a apreciat că și-a îndeplinit toate obligațiile asumate prin contractul de concesiune, a depus garanția de 100 euro potrivit chitanței din 23.09.2009, a realizat investiția pe teren - care s-a ridicat la suma de 130.000 lei - si a achitat contravaloarea redeventei pentru intreaga suprafața de teren, pentru perioada 2008-2012, astfel încât susținerile reclamanților sunt nefondate în ce privește rezilierea contractului de concesiune si obligarea subsemnatului la plata redeventei si a penalităților aferente.
A arătat, de asemenea, ca a achitat integral taxele si impozitele aferente terenului si construcției edificate pe acest teren .
In ceea ce privește contractul de închiriere cu nr.5398/12.12.2007, având ca obiect situata in . faptul ca acest contract a fost incheiat pentru o perioada de 1 an, respectiv pentru perioada 01.01._09. Potrivit prevederilor contractului, chiria lunara stabilita de comun acord a fost de 104, 16 lei /luna, neplata la termen a chiriei atrăgând o penalizare de 0,5% pentru fiecare zi de întârziere, fără ca majorarea sa poată depăși totalul chiriei restante.
A mai aratat ca, in luna martie a anului 2010 a părăsit imobilul ce face obiectul contractului, întrucât, deși a efectuat numeroase demersuri având ca scop încheierea unui nou contract de inchiriere pentru spațiul respectiv, primăria nu a dat curs acestor solicitări; a menționat că a depus un memoriu sub nr. 3571/08.10.2009 relativ la acest aspect.
In ceea ce privește contravaloarea chiriei si a penalitatilor aferente, pârâtul a arătat că suma datorata cu titlu de chirie și penalități de întârziere aferente celor 8 luni din anul 2010 este in cuantum de 2.500 lei, fiind de acord sa achite această sumă.
În apărare a depus un set de acte.
Prin precizările formulate la data de 17.05.2013, reclamanții au arătat că la baza contractului de concesiune a stat H.C.L. nr.12/28.03.2008, potrivit cu care redevența este în cuantum de 0,10 euro/mp/lună, astfel încât în mod eronat, din vina unor funcționari publici, în contractul de concesiune s-a trecut o redevență în sumă de 0,10 euro/lună; au menționat că acest aspect a fost sesizat abia în luna aprilie 2010, iar diferența de redevență rezultând din eroarea constatată urmează a fi recuperată de la funcționarii vinovați.
Reclamanții au precizat că suma totală a redevenței neachitate de pârâtul Z. D. este în cuantum de 3.148 euro, iar valoarea totală a chiriei neachitate este de 6.666,24 lei, conform notei de calcul.
La cererea părților, instanța a încuviințat administrarea probei cu înscrisuri, interogatoriul reclamantei, proba testimonială cu un martor și proba cu expertiza contabilă, cu obiectivele solicitate prin nota de probatorii.
Raportul de expertiză întocmit de expertul în specialitatea contabilitate B. R. a fost depus la dosarul cauzei la data de 23.08.2013, fiind contestat de pârâtul Z. D..
Răspunsul la obiecțiunile astfel formulate a fost depus la data de 12.12.2013 la dosarul cauzei.
În cauză a fost audiat martorul propus de către pârât, Bahica S., a cărui declarație a fost consemnată și atașată la dosarul cauzei.
Prin sentința civilă nr.1025/11.06.2014 Judecătoria M. a admis în parte acțiunea precizată, sub capătul de cerere privind obligarea pârâtului la plata chiriei restante și a penalităților aferente, datorate în temeiul contractului de închiriere nr.5398/12.12.2007, încheiat între reclamantă în calitate de locator și pârât în calitate de locatar, privind imobilul cu destinație de locuință situat în comuna Independența, ., județul C., și a obligat pârâtul, către reclamantă, la plata sumei totale de 5.416,64 lei reprezentând chiria restantă datorată pentru perioada 01.01.2008 – 01.03.2010, în sumă de 2.708,32 lei și penalitățile aferente în sumă de 2.708,32 lei.
A obligat pârâtul, către reclamantă, la plata sumei de 381 lei reprezentând cheltuieli de judecată.
A respins, ca nefondate, celelalte petite ale acțiunii.
În considerentele hotărârii, instanța de fond a reținut că între părțile litigante au intervenit contractul de inchiriere nr.5398/12.12.2007 și, respectiv, contractul de concesiune nr.1489/05.05.2008.
Contractul de inchiriere nr.5398/12.12.2007 are ca obiect imobilul cu destinația de locuință situat in comuna Independenta, . și este încheiat pentru o perioadă de un an, cu începere de la data de 01.01.2008 și până la data de 01.01.2009.
Potrivit clauzei inserate la pct. II din contract, „chiria lunară aferentă este în sumă de 104,16 lei/lună, iar neplata la termen a chiriei atrage o penalizare de 0,5% asupra sumei datorate, pentru fiecare zi de întârziere, începând cu prima zi care urmează aceleia când suma a devenit exigibilă, fără ca majorarea să poată depăși totalul chiriei restante”.
Potrivit disp. art.1.437 și 1.452 cod civil 1864, aplicabile în virtutea disp. art.3 din Legea nr.71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr.287/2009 privind Noul Cod civil, dacă locatarul a continuat să folosească lucrul după expirarea termenului prevăzut în contract, fără ca locatorul să-l împiedice, locațiunea se considera reînnoită, prin tacita relocațiune.
Având în vedere că, în cauză, a intervenit tacita relocațiune, instanța a apreciat că, în raport de prevederile art.969 și 970 Cod civil 1864, în sarcina pârâtului subzistă, în continuare, obligația de plată a chiriei convenite prin contract.
Astfel, s-a reținut că prin somația de plată emisă sub nr.1541/17.05.2010, pârâtul a fost notificat, sub semnătură, cu privire la existența debitului în cuantum de 13.272 lei decurgând din contractul de închiriere intervenit între părți, iar potrivit procesului-verbal încheiat la data de 26.05.2010, cu prilejul concilierii directe dintre părțile litigante, acesta a recunoscut că datorează chiria restantă, dar a contestat modalitatea de calcul, fiind de acord să achite suma de 3.500 lei cu titlu de chirie în virtutea contractului de închiriere nr. 5398/12.12.2007.
Martorul Bahica S. a confirmat că pârâtul a eliberat spațiul locativ în litigiu în luna martie 2010 și s-a mutat, împreună cu familia, într-o altă locație.
Potrivit concluziilor raportului de expertiză întocmit de expertul contabil B. R. în varianta depusă la data de 12.12.2013, ca răspuns la obiecțiunile pârâtului, acesta din urmă datorează reclamanților suma totală de 5.416,64 lei reprezentând chiria restantă pentru perioada 01.01.2008 – 01.03.2010, în sumă de 2.708,32 lei și penalitățile aferente în sumă de 2.708,32 lei.
Coroborând probele analizate și având în vedere poziția procesuală a pârâtului - exprimată atât cu prilejul formulării întâmpinării, cât și cu prilejul concilierii directe cu P. comunei Independența, instanța a reținut că pârâtul datorează chirie pentru perioada 01.01._10 (data eliberării spațiului locativ).
Capătul de cerere în rezilierea contractului de închiriere a fost apreciat ca nefondat, câtă vreme acest contract a încetat la data eliberării spațiului locativ situat in comuna Independenta, ., județul C..
În ce privește contractul de concesiune nr.1489/05.05.2008, având ca obiect concesionarea terenului in suprafața de 983 mp. situat in comuna Independenta, ., instanța a constatat că susținerile reclamanților sunt nefondate, în condițiile în care clauzele contractului intervenit între părți nu suscită discuții sau interpretări sub aspectul cuantumului redevenței, fiind negociată o redevență în sumă de 0,10 euro/luna pentru intreaga suprafața de teren concesionată, respectiv, 983 mp., si nu pentru fiecare metru pătrat, potrivit prevederilor art.3, Cap. IV din contractul incheiat între parti.
De altfel, s-a reținut că reclamanții recunosc prin precizările formulate la data de 17.05.2013 că la baza contractului de concesiune a stat H.C.L. nr. 12/28.03.2008, potrivit cu care redevența este în cuantum de 0,10 euro/mp/lună, și nu 0,10 euro/lună și atribuie eroarea materială intervenită în contractul de concesiune funcționarilor care au întocmit acest act, concluzionând că „diferența de redevență rezultând din eroarea constatată urmează a fi recuperată de la funcționarii vinovați”.
A mai reținut instanța de fond că prin documentația atașată la dosarul cauzei, pârâtul a făcut dovada că și-a îndeplinit toate obligațiile asumate prin contractul de concesiune, a depus garanția de 100 euro potrivit chitanței din 23.09.2009, a realizat investiția pe terenul concesionat și a achitat contravaloarea redevenței pentru intreaga suprafața de teren, pentru perioada 2008-2012, astfel încât acțiunea reclamanților este nefondată sub aspectul petitelor care privesc contractul de concesiune.
În privința cheltuielilor de judecată s-a făcut aplicarea art.274 C.pr.civ., fiind reținându-se culpa procesuală a pârâtului.
În termen legal, împotriva sentinței civile mai sus menționate a declarat recurs pârâtul, arătând că în mod greșit instanța de fond a dispus obligarea sa la plata sumei de 5.416,64 lei cu titlu de chirie și penalități aferente perioadei 01.01._10, în condițiile în care pentru perioada 01.01._10 era împlinit termenul de prescripție general de 3 ani.
În dezvoltarea motivelor de recurs pârâtul a învederat că prin întâmpinarea depusă la fond, dar și în concluziile orale, a invocat excepția prescripției extinctive pentru debitul reprezentând chirie și penalități aferente anului 2008 și 2009, iar instanța de judecată era datoare să se pronunțe asupra acestei excepții, având în vedere modalitatea defectuoasă de calcul a pretențiilor prin expertiza contabilă și poziția oscilantă a reclamantei cu privire la cuantumul exact al acestora.
Pentru aceste motive, a solicitat admiterea recursului așa cum a fost formulat, cu consecința respingerii capătului de cerere privind plata chiriei și a penalităților aferente perioadei 01.01._10.
În drept, recursul a fost întemeiat pe disp.art.304 pct.9 C.proc.civ.
Legal citată, intimata-reclamantă nu a depus întâmpinare, dar s-a prezentat în instanță prin apărătorul ales și a solicitat cu ocazia dezbaterilor respingerea recursului ca nefondat și menținerea ca legală și temeinică a hotărârii primei instanțe, arătând în motivarea poziției sale procesuale că termenul de prescripție a fost întrerupt prin recunoașterea de către pârât a chiriei restante, conform procesului verbal încheiat la data de 26.05.2010.
Analizând legalitatea și temeinicia sentinței civile atacate prin prisma motivelor de recurs și în conformitate cu disp.art.3041C.proc.civ., tribunalul constată următoarele:
Prin cererea înregistrată la Judecătoria M. la data de 02.08.2012, reclamanta a solicitat obligarea pârâtului la plata chiriei restante datorate în baza contractului de închiriere nr.5398/12.12.2007, pentru perioada 01.01._10.
Potrivit dispozițiilor art.6 alin.4 din Codul civil intrat în vigoare la data de 01.10.2011, „Prescripțiile, decăderile și uzucapiunile începute și neîmplinite la data intrării în vigoare a legii noi sunt în întregime supuse dispozițiilor legale care le-au instituit”.
Art.2.663 din același Cod stabilește că „Prescripția extinctivă a dreptului la acțiune este supusă legii care se aplică dreptului subiectiv însuși”.
Prin Decizia nr.1/2014, dată în interpretarea și aplicarea dispozițiilor art.5,art.201 și art.223 din Legea nr.71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr.287/2009 privind Codul civil și ale art.6 alin.(4), art.2.512 și art.2.513 din Legea nr.287/2009 privind Codul civil, ÎCCJ a stabilit că prescripțiile extinctive începute anterior datei de 1 octombrie 2011, împlinite ori neîmplinite la aceeași dată, rămân supuse dispozițiilor art.18 din Decretul nr.167/1958 privitor la prescripția extinctivă, republicat, astfel încât atât instanțele de judecată, din oficiu, cât și părțile interesate pot invoca excepția prescripției extinctive, indiferent de stadiul procesual, chiar în litigii începute după 1 octombrie 2011.
În aceste condiții, în ceea ce privește prescripția dreptului material la acțiune pentru pretențiile reprezentând chirie și penalități de întârziere aferente, în speță sunt aplicabile dispozițiile Decretului nr.167/1958, în vigoare la data nașterii între părți a raportului juridic dedus judecății, prin încheierea contractului de închiriere.
Astfel, se reține că dreptul la acțiune al reclamantei pentru chiria restantă, având un obiect patrimonial, era supus prescripției în termenul general de 3 ani, potrivit disp.art.1 alin.1 și art.3 alin.1 din Decretul nr.167/1958, prescripția începând să curgă de la data când s-a născut dreptul la acțiune (art.7 alin.1), respectiv de la data când pârâtul a încetat să mai achite chiria lunară datorată în baza contractului anterior menționat.
Prin întreruperea prescripției extinctive se înțelege acea modificare a cursului ei constând în înlăturarea prescripției scurse înainte de apariția unei cauze întreruptive și începerea unei alte prescripții extinctive.
Potrivit disp.art.16 lit.a din Decretul nr.167/1958, una din cauzele de întrerupere a prescripției extinctive o reprezintă „recunoașterea dreptului a cărui acțiune se prescrie, făcută de cel în folosul căruia curge prescripția”.
În speță, prin somația de plată înregistrată sub nr.1541/17.05.2010, pârâtul a fost notificat cu privire la existența debitului în cuantum de 13.272 lei decurgând din contractul de închiriere intervenit între părți, iar potrivit procesului-verbal încheiat la data de 26.05.2010, cu prilejul concilierii directe dintre părțile litigante, deși a contestat modalitatea de calcul, acesta a recunoscut că datorează chiria restantă, și a fost de acord să achite suma de 3.500 lei cu titlu de chirie în baza contractului de închiriere nr.5398/12.12.2007.
Fără îndoială, ne aflăm în prezența unei recunoașteri de către pârât a dreptului la acțiune al reclamantei pentru pretențiile reprezentând chirie, recunoaștere care potrivit dispozițiilor legale enunțate în precedent a avut ca efect întreruperea cursului prescripției. Mai exact, a fost înlăturată prescripția scursă anterior datei de 26.05.2010 și a început să curgă un nou termen de 3 ani, care la data introducerii acțiunii- 02.08.2012, nu era împlinit.
În condițiile arătate, excepția prescripției dreptului material la acțiune invocată de pârât nefiind întemeiată, nu i se poate reproșa judecătorului fondului că a admis capătul de cerere privind chiria restantă pentru întreaga perioadă indicată de reclamantă, astfel că nu există temei pentru reformarea sentinței civile atacate sub acest aspect.
Pentru toate aceste considerente și în temeiul disp.art.312 alin.1 C.proc.civ., hotărârea primei instanțe fiind criticată exclusiv pentru neluarea în considerare a apărării pârâtului întemeiată pe prescripția dreptului material la acțiune în ceea ce privește chiria restantă, se va respinge ca nefondat prezentul recurs.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge, ca nefondat, recursul declarat de recurentul pârât Z. D., cu domiciliul în comuna Independența, ., județ C., împotriva sentinței civile nr.1025/11.06.2014 pronunțate de Judecătoria M., în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimații reclamanți P. C. INDEPENDENȚA - PRIN PRIMAR GÂSCAN C. și . GÂSCAN C., ambii cu sediul procesual ales în C., bulevardul Mamaia nr. 232 P, județ C..
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, astăzi 20 noiembrie 2014.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, JUDECĂTOR,
A. L. M. C. M. F. M.
GREFIER,
G. B.
Jud.fond D.-L.L./Red.și tehnored.dec.jud.A.L./27.11.2014/2ex.
| ← Constatare nulitate act juridic. Decizia nr. 86/2014. Tribunalul... | Suspendare executare art.484,507,512,700,718 NCPC/art.... → |
|---|
