Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Decizia nr. 477/2015. Tribunalul GALAŢI
| Comentarii |
|
Decizia nr. 477/2015 pronunțată de Tribunalul GALAŢI la data de 12-06-2015 în dosarul nr. 3481/324/2013
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL G.
SECȚIE I CIVILĂ
Decizia civilă nr.477/2015
Ședința publica din data de 12.06.2015
Completul constituit din:
Președinte – M. A.
Judecător – R. G. F.
Grefier – M. R.
La ordine fiind soluționarea apelului formulat de către apelantul-parat C. M. prin av. SANTA A. - ._, J. V. sau in com. COM. GAROAFA, ._, J. V. în contradictoriu cu intimatul-parat V. M. - T., ., Cod poștal_, J. G. și intimatul-reclamant C. I. - ._, J. G., împotriva sentinței civile nr. 1397/03.09.2014 pronunțată de Judecătoria T., în dosarul nr._ /2015, având ca obiect „hotărâre care sa tina loc de act autentic”.
Dezbaterile au avut loc în ședința publică din data de 15.05.2015 ce au fost consemnate in încheierea de ședința din 15.05.20o15, ce face parte integranta din prezenta hotărâre, când instanța având nevoie de timp pentru deliberare, a amânat pronunțarea la data de 22.05.2015, 29.05.2015, 05.06.2015 și 12.06.2015, pentru când a hotărât următoarele:
TRIBUNALUL,
Asupra apelului civil de față;
Examinând actele și lucrările dosarului, constată următoarele:
P. cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei T. sub nr._ la data de 29.07.2013, reclamantul C. I. a chemat în judecată pe pârâții C. M. și V. M., solicitând pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare pentru imobilul situat in satul B., ., compus din suprafața de 823 mp curți construcții și construcțiile edificate pe acest teren situat in T 9 P 256 și suprafața de 1674 mp cultivată cu vie situată în T 9 P 257, ambele imobile având număr cadastral și carte funciara nr._ UAT Gohor, având ca vecini la nord-T 9 P255 C. M. și V. M., la sud - DC, la est-drum național și la vest - Nadane I., pentru prețul de 50.000 lei.
A solicitat și obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea cererii, reclamantul a arătat că la data de 09._ a încheiat cu pârâtul C. M. un antecontract de vânzare-cumpărare sub semnătură privată pentru imobilul pârâților din satul B., jud. G., fiind interesat să cumpere imobilul din intravilan, imobil compus din suprafața de 3198 mp teren și construcțiile edificate pe acest teren intravilan pentru care a achitat un avans de 30.000 lei.
Motivat de faptul că pe suprafața de 1304 mp teren arabil din P 255 T 9 se afla o fundație de ., s-a înțeles cu pârâtul C. M. să cumpere și această suprafață cu fundația cu prețul total de 120.000 lei, în cazul în care acesta va obține acte de proprietate, iar în caz contrar va cumpăra doar suprafața de 823 mp curți construcții și construcțiile edificate pe acest teren și suprafața de 1674 mp plantată cu vie, pentru care va achita drept preț suma de 50.000 lei. Pentru perfectarea actelor în formă autentică la notar au stabilit de comun acord data de 01.06.2013.
Mai arată reclamantul că pârâtul C. M. care este și mandatarul pârâtei V. M., cu procură autentică, nu s-a prezentat la notar la data stabilită de comun acord în chitanța sub semnătură privată, că acesta nu a intrat în posesia titlului de proprietate și pe fundația de . de 1304 mp, astfel că solicită instanței a se pronunța o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare a suprafeței totale de 2497 mp teren curți construcții și vie situată în T 9 P 256 și 257, precum și pentru construcțiile edificate pe acest teren, pentru care de comun acord au stabilit ca preț suma de 50.000 lei, din care a achitat suma de 30.000 lei cu titlu de avans.
Pârâții sunt proprietarii imobilului indicat conform actelor de proprietate pe care le depune la dosar.
În drept, au fost invocate dispozițiile art.1669 C.civ.
A fost achitată taxa de timbru în cuantum de 2.105 lei.
Legal citat, pârâtul C. M. a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea cererii ca neîntemeiată, arătând că la data de 09.09.2012 a încheiat un antecontract sub semnătura privata cu numitul C. I. privind vânzarea unui imobil teren și construcții, situat pe raza administrativă a satului B., județul G., partea contractantă fiind interesată să cumpere acel teren cu construcții, având stână.
Mai arată că, de altfel, cu promitentul a încheiat anterior și un contact de închiriere, acesta locuind efectiv în construcția situată pe terenul respectiv. Chiar și după expirarea contractului, și în prezent reclamantul locuiește samavolnic în același imobil.
În drept, cererea nu a fost motivată.
Legal citată, pârâta V. M. a formulat întâmpinare prin care a arătat că solicită respingerea acțiunii ca fiind neîntemeiată, să se constate, pe cale de excepție, lipsa calității sale procesuale în această cauză, având în vedere că ea nu a avut nicio înțelegere cu reclamantul.
În ce privește înțelegerea cu privire la terenul imobil, curți-construcții situat în satul B., ., arată că aceasta a avut loc între reclamant și fratele său C. M..
Și pe fondul cauzei a solicitat respingerea acțiunii ca nefondată, deoarece situația de fapt arătată de reclamant în acțiune este neadevărată, toate clauzele înțelegerii fiind cele rezultate și consemnate în chitanța întocmită între părți.
În drept, cererea nu a fost motivată.
Instanța a încuviințat și a administrat pentru părți proba cu înscrisuri, proba cu interogatoriul, proba testimonială în cadrul căreia au fost audiați martorii C. V. și S. M., și proba cu expertiză tehnică de specialitate topometrie.
P. sentința civilă nr. 1397/03.09.2014 pronunțată de Judecătoria T. a fost admisă în parte acțiunea, s-a dispus perfectarea cu caracter autentic convenția de vânzare-cumpărare încheiată la data de 09.09.2012 de reclamant în calitate de cumpărător și pârâți în calitate de vânzători, cu privire la imobilul format din casă de locuit compusă din 3 camere, bucătărie, magazie, construită din vălătuci, acoperită cu tablă, anexe gospodărești, suprafața de 767 mp teren intravilan situat în T9 P 256, conform titlului de proprietate nr._/17.01.2008, înscris în Cartea Funciară nr._ . rezultată din măsurători conform raportului de expertiză: casă de locuit 126 mp, suprafața teren arabil aferent casei 1054 mp), precum și suprafața de 990 mp cultivat cu vie, conform TP nr._/17.01.2008 situat în T9 P257(iar conform raportului de expertiză suprafața rezultată este de 1045 mp), cu prețul de 50.000 lei achitat în totalitate, imobil situat pe raza comunei Gohor județul G., cu megieșii: drum județean, C. M., Nadane I., drum comunal.
S-a reținut că prezenta hotărâre ține loc de act autentic de vânzare-cumpărare și au fost obligați pârâții să plătească reclamantului suma de 4290 lei reprezentând cheltuieli de judecată.
Pentru a hotărî astfel, s-a reținut că între C. M. și C. I., în prezența martorilor C. V. și C. C., s-a încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare prin care s-a vândut un imobil identificat prin titlul de proprietate, cu prețul de 30.000 lei, vânzarea respectivului imobil urmând a fi perfectată la data de 01.06.2013, atunci când se vor semna actele notariale și vor fi prevăzute toate clauzele contractuale.
Prețul pentru vânzarea imobilului a fost stabilită la suma de 50.000 lei, fără a reprezenta suprafața totală a terenului intravilan, iar în condițiile în care se va încheia la notar, întreaga suprafață intravilan prevăzută în titlul are prețul de 120.000 lei.
Având în vedere declarațiile martorilor propuși de reclamant, respectiv C. V. și S. M., a rezultat că părțile s-au înțeles pentru casa și terenul aferent pentru suma de 50.000 lei, iar pentru cota de ½ din terenul aferent blocului înțelegerea a fost de 70.000 lei.
Comparând copia titlului de proprietate aflat la dosar,suprafața din intravilan este de 3488 mp, din care 766 mp teren curți-construcții, 1731 mp teren arabil și 990 mp teren cu vii, precum și casa de locuit, suprafețe rezultate din certificatul de moștenitor nr. 84 din 8 august 2012 cu expertiza tehnică aflată la dosar întocmită de expert Căulea Noni, a rezultat că în prezent reclamantul locuiește în casă și conform schiței de la pagina 101 . formată din suprafața de 1054 mp, casa de locuit ocupă suprafața de 126 mp, iar suprafața cu vie este de 1045 mp și total suprafață măsurată de 2099 mp având ca vecinătăți: drum județean, C. M., drum comunal și Nadane I., rezultând astfel că suprafața ce s-a vândut este cea pe care o ocupă reclamantul în prezent.
În speța de față reclamantul a făcut dovada conform art. 249 C.pr.civ. că a încheiat cu promitentul vânzător C. M. și V. M. un contract de vânzare-cumpărare consemnat în înscrisul sub semnătură privată intitulat chitanță, prin care C. M. s-a obligat să vândă reclamantului C. I., iar reclamantul s-a obligat să cumpere o parte din suprafața totală a terenului intravilan situat în ., cu vecinătățile: drum județean, C. M., drum comunal și Nadane I., cu prețul de 50.000 lei, preț achitat în totalitate în timpul procesului.
S-a reținut că înscrisul sub semnătură privată nu este clar în ceea ce privește data când s-a încheiat, ce anume s-a vândut, suprafața vândută și, ca atare, instanța a interpretat înscrisul sub semnătură privată, în sensul că s-a vândut doar o parte din suprafața totală a terenului intravilan, așa cum se afirmă și în prima parte a chitanței, fiind avute în vedere și concluziile raportului de expertiză, suprafața fiind de 2099 mp, din acte fiind de 1757 mp.
Din probe a rezultat că prețul ar fi fost de 120.000 lei dacă s-ar fi vândut jumătate din terenul aferent unui . că discuția a fost că actele se vor încheia când pârâtul C. va obține toate actele în vederea prezentării la notariat.
Și martorul V. P. a fost de față când s-au purtat discuțiile între reclamant și pârâtul C. cu privire la o casă aparținând pârâtului, cu privire la terenul aferent acestei case pe care se află fundația unui . a construit un gard și a despărțit curtea de terenul pe care se află fundația blocului, considerând că acesta este proprietar.
Martora C. C. a precizat că reclamantul locuiește în casă de circa 2 ani de zile și că în prețul de 120.000 lei a fost inclusă și acea fundație, dar în înscrisul sub semnătură privată nu se face vorbire despre fundație.
Au mai arătat martorii că în data de 01.06.2013 s-au prezentat la notar dar era o zi nelucrătoare.
Din probele administrate, instanța a reținut că reclamantul este partea care și-a îndeplinit obligația, a plătit prețul intrând în posesia casei și terenului pe care le stăpânește și în prezent.
Pârâtul a depus la dosar o notificare, însă această notificare nu are dată și nu s-a făcut dovada expedierii ei, așa cum rezultă din notificare, însă s-au avut în vedere actele depuse, coroborate cu declarațiile martorilor, care au arătat că imobilul constând din casă de locuit și teren aferent se află în B., este împrejmuit și se învecinează cu B. și ceilalți trei vecini sunt Nadane, drum și șosea.
Din raportul de expertiză a rezultat că suprafața terenului cuprins în P256 și 257 este de 2099 mp și are ca vecini la nord-proprietatea C. M., la vest-proprietatea Nadane I., la est-drum județean și la sud-drum comunal, iar pe acest teren se află și o casă de locuit cu o suprafață de 126 mp, P 256 reprezintă curți-construcții, iar P 257 reprezintă vii.
Ca atare, a rezultat din raportul de expertiză că suprafețele cumulate de 2099 mp sunt vecine cu proprietatea lui C. M., a pârâtului.
Față de aceste considerente, instanța a admis în parte acțiunea civilă.
Împotriva sentinței civile a declarat apel pârâtul C. M., arătând că este nelegală și netemeinică.
În motivarea cererii, a arătat că în mod greșit a constata instanța de fond că obiectul contractului îl constituie și terenul cu vie de 1045 mp, întrucât acesta nu a intrat în convenția părților, nefiind menționată în chitanță.
În aceste condiții, instanța de fond a reținut o situație de fapt greșită față de înțelegerea părților din data de 09.09.2012 și a interpretat greșit conținutul acesteia. Mai arată că s-a înțeles ca obiectul vânzării să-l constituie doar locuința și curtea pentru prețul de 50.000 lei, iar în cazul în care va cumpăra și restul(via și suprafața arabilă pe care se află o fundație), prețul să fie de 120.000 lei.
Mai arată că instanța de fond a dispus din oficiu efectuarea unei expertize topo, având ca obiect doar două parcele din totalul suprafeței proprietății, în acest mod antepronunțându-se, astfel că prin soluția pronunțată a acordat o suprafață mai mare decât cea convenită.
În drept, cererea nu a fost motivată.
A fost achitată taxa de timbru în cuantum de 100 lei și a fost admisă cererea de ajutor public judiciar sub forma reducerii cuantumului taxei judiciare de timbru pentru suma de 952,5 lei.
Legal citat, intimatul-reclamant a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea apelului ca fiind tardiv formulat și nefondat.
În motivarea cererii, a arătat că sentința civilă a fost comunicată părților la data de 15.10.2014, iar apelul a fost declarat la data de 28.11.2014, peste termenul legal de 30 zile.
Pe fondul cauzei, a arătat că în cauză convenția părților a vizat suprafața curți construcții și vie, precum și faptul că este de notorietate faptul că atunci când se cumpără o casă de locuit la țară, aceasta se achiziționează împreună cu terenul aferent, astfel cum este împrejmuit. Mai mult, casa de locuit nu prezintă valoare, fiind foarte veche.
În drept, cererea nu a fost motivată.
În calea de atac a apelului nu s-a administrat nicio probă.
Verificând legalitatea sentinței civile prin prisma motivelor de apel, instanța de control judiciar reține că apelul este nefondat pentru următoarele considerente:
Analizând cu prioritate în raport de natura normelor pretins încălcate și de efectele acestora excepția tardivității, față de dispozițiile art. 248 C.pr.civ., instanța reține că sentința civilă a fost comunicată apelantului-pârât la data de 10.10.2014, astfel cum reiese din dovada de comunicare aflată la dosarul cauzei(fila 147 dosar fond), însă mai reține și faptul că a fost comunicată la domiciliul acestuia din ., deși prin întâmpinare depusă la dosar(fila 33 dosar fond) și-a ales domiciliul pentru comunicarea tuturor actelor, deci inclusiv a hotărârii pronunțate, în orașul O., ., județul V..
În aceste condiții, citarea făcându-se la alt domiciliu decât cel ales, se reține că au fost încălcate dispozițiile art. 158 C.pr.civ., astfel că instanța apreciază că nu i-a fost comunicată sentința civilă atacată și prin urmare apelul promovat la data de 28.11.2014 este în termen. Față de toate acestea, instanța urmează să respingă excepția tardivității formulării apelului ca fiind nefondată.
Pe fondul cauzei, s-a reținută în mod corect de către instanța de fond că între părți s-a încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare la data de 09.09.2012, prin care părțile s-au obligat să încheie contractul în formă autentică la data de 01.06.2013. În acest caz este vorba de un antecontract prin care părțile au intenționat transmiterea unui drept real de proprietate cu privire la o un imobil, care dă naștere în sarcina părților la o obligație de a face, constând în încheierea în viitor a contractului în formă autentică, obligație care este susceptibilă de executare silită prin pronunțarea de către instanță a unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare.
Aceasta posibilitate întemeiată pe dispozițiile art. 1669 C.civ. vizează suplinirea consimțământului părților la încheierea actului în formă autentică și presupune prin ipoteză un antecontract valabil încheiat în care clauzele contractuale au fost respectate, precum și refuzul uneia dintre părți de a încheiat contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică.
Astfel, pentru a pronunța o astfel de hotărâre, este necesar ca toate celelalte condiții necesare încheierii contractului de vânzare-cumpărare să fie îndeplinite.
Antecontractul trebuie să îndeplinească cerințele esențiale prevăzute de art. 1179 C.civ., și anume capacitatea de a contracta, consimțământul valabil al părților, obiectul determinat sau determinabil, cauza licită și morală. Mai mult, promitentul-vânzător trebuie să fie proprietarul bunului ce face obiectul antecontractului, iar prețul stabilit să fie achitat în integralitate.
În cazul de față, instanța de fond a apreciat că aceste condiții sunt îndeplinite, inclusiv în ceea ce privește obiectul, acesta fiind determinat ca urmare a aprecierii voinței reale a părților și având în vedere concluziile raportului de expertiză de specialitate întocmit în cauză de expert Căulea Noni M.(file 98-101 dosar fond).
În mod corect a reținut instanța de fond că înțelegea părților a vizat inclusiv terenul cu vie în suprafață de 1045 mp, întrucât se reține pe de o parte că imobilul care a format obiectul antecontractului este împrejmuit cu gard, formând un tot unitar, aspect reținut prin raportul de expertiză întocmit în cauză. Pe de altă parte, se reține că imobilul este folosit de intimatul-reclamant, iar în situația în care apelantul-pârât nu ar fi dorit și înstrăinarea acestui teren s-ar fi făcut mențiune expresă în chitanța întocmită, având în vedere cele reținute anterior, în sensul că întregul imobil era delimitat cu gard.
Chiar martora audiată în cauză C. C. menționează că vânzarea a vizat imobilul din B., iar din declarația martorului C. V. se reține că imobilul casă de locuit de teren este împrejmuit și are și o plantație de viță de vie. Mai mult, din declarația martorului C. C. rezultă că diferența de preț până la 120.000 lei viza o fundație amplasată pe teren, precum și faptul că imobilul este locuit de intimatul-reclamant de 2 ani.
Față de toate acestea, se reține că în mod corect a apreciat instanța de fond că imobilul ce a făcut obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare include casa de locuit și terenul aferent împrejmuit, deci inclusiv cel ocupat de vița de vie.
Nu poate fi reținută nici susținerea potrivit căreia instanța de fond s-ar fi antepronunțat ca urmare a faptului că a dispus din oficiu efectuarea unei expertize topo, având în vedere obiectul dosarului și faptul că imobilul nu era identificat, astfel că nu s-ar fi putut da o soluție în lipsa acestei expertize.
Instanța de fond a considerat în mod corect că, în cazul în care bunul se află în patrimoniul vânzătorului-promitent și nu există alte impedimente legale, la cererea cumpărătorului-promitent, îl poate obliga pe vânzătorul-promitent la respectarea obligației de vânzare asumate în antecontract, chiar și fără acordul acestuia, în lumina principiilor executării în natură a obligațiilor și reparării în natură a prejudiciilor, hotărârea instanței având caracter constitutiv de drepturi, transferând dreptul de proprietate dintr-un patrimoniu în altul, urmând a suplini consimțământul vânzătorului-promitent.
Având în vedere că, în materie contractuală, culpa debitorului este prezumată, iar apelantul-pârât nu a făcut dovada unei cauze exoneratoare de răspundere în ceea ce privește nerespectarea obligației ce îi incumba de a încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică, precum și faptul că sunt îndeplinite cerințele prevăzute de art. 1279 C.civ., se constată că sentința atacată este legală și temeinică, motiv pentru care în temeiul art. 480 alin. 1 C.pr.civ., apelul va fi respins ca nefondat.
Față de dispozițiile art. 453 C.pr.civ., instanța va obliga apelantul-pârât C. M. să plătească intimatului-reclamant C. I. suma de 1000 lei cu titlu de cheltuieli de judecată în apel(onorariu avocat-fila 55 dosar apel).
În ceea ce privește ajutorul public judiciar de care a beneficiat apelantul-pârât C. M. în cuantum de 952,5 lei, în temeiul dispozițiilor art. 19 din OUG nr. 51/2008 instanța va dispune ca acesta să rămână în sarcina statului.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII,
DECIDE:
Respinge excepția tardivității formulării apelului ca fiind nefondată.
Respinge apelul formulat de către apelantul-parat C. M. prin av. SANTA A. - ._, J. V. sau in com. COM. GAROAFA, ._, J. V. în contradictoriu cu intimatul-parat V. M. - T., ., Cod poștal_, J. G. și intimatul-reclamant C. I. - com. GOHOR, ._, J. G., împotriva sentinței civile nr.1397/03.09.2014 pronunțată de Judecătoria T., ca fiind nefondat.
Obligă apelantul-pârât C. M. să plătească intimatului-reclamant C. I. suma de 1000 lei cu titlu de cheltuieli de judecată în apel.
În temeiul dispozițiilor art. 19 din OUG nr. 51/2008 ajutorul public judiciar de care a beneficiat apelantul-pârât C. M. în cuantum de 952,5 lei rămân în sarcina statului.
Definitivă.
Pronunțată în ședință publică azi, 12.06.2015.
Președinte, Judecător, Grefier,
M. A. Pentru R. G. F. M. R.
Aflat in C.O., semnează
Conform art.426 C.p.c.
Președintele Tribunalului
G. judecător
A. P.
Tehnoredactat A. M.18.08.2015
Dact.R.M./19.08.2015/5 EX.
Fond – judecător Tuchiluș N. – Judecatoria T.
Comunicat.
| ← Pretenţii. Decizia nr. 367/2015. Tribunalul GALAŢI | Contestaţie la executare. Sentința nr. 1830/2015. Tribunalul... → |
|---|
