Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Decizia nr. 237/2015. Tribunalul IALOMIŢA
| Comentarii |
|
Decizia nr. 237/2015 pronunțată de Tribunalul IALOMIŢA la data de 24-03-2015 în dosarul nr. 1750/330/2014
DOSAR NR._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL IALOMIȚA
DECIZIA CIVILĂ NR. 237 A
Ședința publică din data de 24.03.2015
Completul constituit din:
Președinte: D. C. – T.
Judecător: T. I.
Grefier: N. J.
Pe rol, soluționarea apelului civil declarat de apelanții-reclamanți V. C., domiciliat în mun. București, .. 5, ., apt. 35, sector 6 și C. G., domiciliată în mun. București, ., sector 5 împotriva sentinței civile nr. 76/22.01.2015 pronunțată de Judecătoria Urziceni, în contradictoriu cu intimata-pârâtă T. Ș., având ca obiect hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
La apelul nominal făcut în ședință publică a răspuns pentru apelanții-reclamanți V. C. și C. G. doamna avocat Chitea S. și intimata-pârâtă T. Ș. personal și asistată de doamna avocat A. G..
Procedura fiind legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de grefier, după care:
La interpelarea instanței, pe rând, apărătorii părților declară că în cauză nu mai sunt alte cereri de formulat, probe de solicitat sau excepții de invocat.
Instanța ia act, iar în condițiile art. 392 din Noul Cod de procedură civilă deschide dezbaterile asupra fondului cauzei și dă cuvântul părților prezente, în ordinea prevăzută de art. 216 alin. 2 din Noul Cod de procedură civilă.
Avocat Chitea S., pentru apelanții-reclamanți, având cuvântul, solicită admiterea apelului astfel cum a fost formulat, schimbarea sentinței apelate și pe fondul cauzei, rejudecând, să se dispună respingerea cererii principale și admiterea cererii reconvenționale.
Apreciază că instanța de fond în mod greșit a tras anumite concluzii nebazate pe probatoriile existente la dosarul cauzei, și anume:
După 7 ani de zile în care intimata-reclamantă nu a făcut nici un fel de demers, a rămas în pasivitate, nu a emis nici un fel de notificare prin care să solicite clienților săi încheierea contractului de vânzare-cumpărare, depășind totodată termenul limită menționat în cuprinsul antecontractului încheiat, acela de 30 de zile, în anul 2013 emite o convocare la notarul public, iar în urma acestei convocări la care se prezintă apelanții, notarul public încheiere o încheiere de certificare în care se consemnează poziția ambelor părți, inclusiv poziția intimatei-reclamante T. Ș., care menționează că de fapt nu dorește (și este expres menționată voința liber exprimată a acesteia), notarul semnează acea încheiere și certifică că aceea reprezintă voința părților, și anume că nu dorește nicidecum perfectarea vânzării-cumpărării ci doar împărțirea masei succesorale, după ce își va fi luat dânsa cheltuielile de înmormântare pentru mama sa.
A fost o voință liber exprimată, acela fiind momentul în care nu s-a reușit perfectarea contractului de vânzare-cumpărare, peste care s-a trecut și s-a realizat că nu aceasta este voința intimatei, după care vine ulterior, în mod surprinzător și introduce acea acțiune în instanță, prin care solicită să se constate că nu se află în nici un fel de culpă, că s-a achitat integral prețul, aceasta deoarece nu erau perfectate formalitățile de cadastru, pe care le-ar fi putut face ulterior.
Trecând peste toate aceste aspecte, instanța de fond a apreciat că cele consemnate în încheierea de certificare a notarului public nu ar reprezenta de fapt voința intimatei-reclamante ci ar fi exclusiv opinia exprimată a apelanților, situație contrară realității, și de asemenea nu se justifică nici care ar fi elementele, sau mijloacele de probă, sau acele aspecte din cuprinsul acelei încheieri de certificare care ar conduce la o astfel de concluzie vădit eronată.
Pentru a putea fi admisă o astfel de cerere instanța trebuie să verifice foarte clar dacă sunt îndeplinite anumite condiții pentru a pronunța o astfel de hotărâre. Sigur, prețul a fost achitat integral, însă trebuie să existe o culpă din partea celorlalte persoane care au refuzat încheierea actului, sau că acel act nu a fost executat din culpa lor, aceste persoane fiind promitenții-vânzători (promitentul-vânzător desigur fiind decedat, ei fiind succesorii acestuia).
Prin urmare, nu a existat nici un fel de culpă (condiția esențială a culpei apelanților, pentru că asta este sancțiunea care se aplică în cazul în care nu s-ar fi respectat și s-ar fi refuzat neperfectarea contractului), însă pentru faptul că nu au fost convocați timp de 7 ani de zile, și să fi refuzat perfectarea contractului de vânzare-cumpărare, consideră că nu au nici un fel de culpă.
Consideră că pentru a admite o astfel de acțiune instanța a trecut și a încălcat un principiu clar. Intimata și-a invocat propria culpă și cu toate astea își apără un interes legitim, pe care iată instanța îl protejează și îl consfințește într-un fel în această hotărâre, și admite acțiunea.
Pentru toate aceste considerente apreciază că în fapt instanța de fond a procedat în mod eronat și a admis acțiunea tocmai pe aceste aspecte învederate, în mod greșit.
Cu privire la cererea reconvențională, consideră că din probatoriul administrat – declarațiile martorilor audiați în cauză și răspunsurile la interogatoriu luat intimatei-reclamante, rezultă fără putință de tăgadă faptul că autorul lor (cel care a încheiat în calitate de promitent-vânzător antecontractul), în mod vremelnic a fost lipsit de discernământ.
Instanța spune că nu s-a demonstrat că nu a avut reprezentarea faptelor sale și că ar fi fost lipsit total de discernământ, însă Codul civil spune că este suficient să existe o lipsă de discernământ vremelnică pe care apelanții au demonstrat-o inclusiv cu acte medicale, rezultând chiar și din declarațiile martorilor că acesta a fost lipsit de discernământ și că, chiar s-a aflat în neputință de a-și da seama de urmările faptelor sale, însă ar fi fost mai îndreptățit să încheie un astfel de contract cu ceilalți copii și niciodată nu ar fi vrut să creeze această inegalitate, să vândă unuia dintre copii tocmai pentru a micșora această masă succesorală, pentru că asta s-a întâmplat în cele din urmă.
Deci a fost lipsit vremelnic de discernământ, actele medicale demonstrează că acele medicamente de altfel care i-au fost administrate (că a avut probleme nu numai de natură cardiacă ci și de natură neurologică, care de asemenea i-au afectat discernământul, că a avut tulburări de comportament, și a fost lipsit de cunoștință și de reprezentarea faptelor sale în spital, iarăși dovada lipsei de discernământ), apreciind că sunt îndeplinite toate elementele pentru a demonstra nu numai această lipsă de discernământ dar și fraudarea legii, și că în realitate, dovadă că a și decedat după 10 zile de la încheierea antecontractului, acesta nu a avut reprezentarea să încheie un contract prin care își micșorează masa partajabilă și nedreptățește în felul acesta și pe ceilalți, vânzând unui singur copil acest imobil, prin încheierea acelui antecontract.
La dosar a fost depusă o adeverință din care ar rezulta că acesta se afla în deplinătatea facultăților mintale, la acel moment. Ei bine, acea adeverință confirmă doar faptul că era netransportabil, motiv pentru care la momentul încheierii antecontractului notarul s-a deplasat la domiciliul acestuia, nicidecum că se află în deplinătatea facultăților mintale.
Pentru toate aceste considerente solicită admiterea apelului astfel cum a fost formulat, cu cheltuieli de judecată în cuantumul taxei judiciare de timbru.
Avocat A. G., pentru intimata-reclamantă, având cuvântul, solicită respingerea apelului și menținerea sentinței instanței de fond ca fiind legală și temeinică.
În mod corect instanța de fond a coroborat probele administrate în cauză – declarațiile martorilor audiați, și a tras concluzia care era pertinentă, aceea că antecontractul de vânzare-cumpărare a fost încheiat în mod valabil, iar vânzătorul la momentul respectiv avea discernământul necesar pentru a ști ce face în acel moment.
Acest lucru este dovedit atât de către actele medicale cât și de declarația martorului E., audiat în cauză.
Este de observat faptul că s-au urmat dispozițiile legii, a fost chemat la notariat, nici în acel moment nu s-au înțeles cu privire la a încheia acest contract de vânzare-cumpărare, lucru dovedit și de întâmpinarea depusă la dosar, prin care s-a arătat că nu sunt de acord cu încheierea acestui contract, deci singura cale de rezolvare a acestui litigiu era instanța de judecată, pentru a se verifica toate dispozițiile legale.
Astfel, s-a reținut în mod corect că în cauză sunt aplicabile dispozițiile art. 5 alin. 2 din Titlul X din Legea nr. 247/2005 pentru a se pronunța o hotărâre care să țină loc de act autentic.
Pentru aceste considerente solicită respingerea apelului și menținerea sentinței instanței de fond ca legală și temeinică, cu cheltuieli de judecată.
Instanța, considerându-se lămurită, în temeiul art. 394 din Noul Cod de procedură civilă, declară închise dezbaterile, apelul rămânând în pronunțare.
După deliberare.
TRIBUNALUL
Cu privire la cauza civilă de față:
Prin cererea înregistrată la Judecătoria Urziceni la 17.02.2015 pârâții-reclamanți V. C. și C. G. au formulat apel împotriva sentinței civile nr. 76/22.01.2015 pronunțată de Judecătoria Urziceni în dosarul nr._ .
Din actele și lucrările dosarului instanța reține următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Urziceni la data de 30.05.2014 sub nr._ reclamanta – pârâtă T. Ș. a solicitat în contradictoriu cu pârâții – reclamanți V. C. și C. G., să se constate valabil antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 588 din 22.06.2007, prin care autorul pârâților – reclamanți s-a obligat să-i vândă suprafața de 1111 m.p. teren intravilan și să se pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
În motivarea cererii sale, reclamanta-pârâtă a arătat că prin antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 588 din 22.06.2007 autorul pârâților - reclamanți s-a obligat să-i vândă suprafața de 1111 m.p. teren, situat în intravilanul comunei Roșiori, județul Ialomița, având următoarele vecinătăți: la N – E. M., la E – Z. V., la S – V. Ș., la V – Ds., înscris în titlul de proprietate nr._/_, eliberat de Comisia Județeană Ialomița la data de 12.07.2002, pe numele de V. C., tatăl pârâților - reclamanți, decedat la data de 03.07.2007, contra unui preț de 10.000 lei, care a fost achitat integral la data de 22.06.2007.
Reclamanta-pârâtă a mai menționat că a efectuat toate demersurile necesare în vederea încheierii contractului în formă autentică, însă a fost amânată de fiecare dată, notificându-i pe pârâții - reclamanți și declanșând procedura medierii.
Totodată, a mai susținut că a efectuat documentația cadastrală pentru terenul cumpărat, însă nu poate încheia contractul în formă autentică și nici intabula dreptul de proprietate deoarece autorul pârâților - reclamanți a decedat, aceștia din urmă refuzând perfectarea actului.
În drept, reclamanta-pârâtă și-a întemeiat cererea pe dispozițiile art. 1073 – 1077 Cod civil, art. 5 alin. 2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005.
La data de 17.07.2014, pârâții - reclamanți V. C. și C. G. au formulat întâmpinare și cerere reconvențională, prin care au solicitat respingerea acțiunii ca neîntemeiată, admiterea cererii reconvenționale și constatarea nulității absolute a antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 588 din 22.06.2007 de B.N.P. N. C. E., pentru lipsa consimțământului, cauza ilicită și fraudarea legii.
În motivarea cererii, pârâții - reclamanți au arătat că în cererea principală reclamanta-pârâtă nu a menționat că este fiica defunctului V. C., cel cu care a încheiat antecontractul, iar legăturile de rudenie și calitatea procesuală a pârâților - reclamanți trebuie dovedite de către reclamanta-pârâtă
De asemenea, s-a mai menționat că vânzarea urma să fie perfectată în termen de 30 de zile de la data intabulării terenului, reclamanta-pârâtă fiind mandatată de către tatăl său să efectueze formalitățile de întocmire a documentației cadastrale, urmând ca tot aceasta să încheie, ulterior, contractul.
Pârâții-reclamanți au mai arătat că, în pofida prevederilor legale și spiritului legii, dar mai ales contrar practicii notariale la încheierea unor astfel de contracte, în situația în care promitenta-cumpărătoare nu își îndeplinește obligațiile nu se menționează nicio sancțiune.
Au mai susținut că este de notorietate faptul că la perfectarea unor astfel de antecontracte se achită un avans, părțile stipulând următoarea clauză penală: cel care se face vinovat de această neexecutare să restituie dublul avansului (dacă aparține culpa promitentului-vânzător) sau promitentul-cumpărător, dacă se răzgândește, va pierde avansul.
În opinia pârâților - reclamanți, lipsa din antecontract a unei clauze penale reprezintă o dovadă a lipsei de temere din partea promitentei-cumpărătoare cu privire la neîndeplinirea obligațiilor de către tatăl său, justificată de faptul că, în realitate, nu a plătit nicio sumă de bani.
S-a mai arătat că defunctul V. C. era tatăl părților, iar la data încheierii antecontractului se afla într-o stare de sănătate extrem de precară, în agonie, având 82 de ani, suferind de afecțiuni care l-au pus în imposibilitate de a avea reprezentarea actelor și faptelor sale, situație de care reclamanta-pârâtă a profitat.
Pârâții-reclamanți au menționat că notarul a afirmat că s-a deplasat la domiciliul promitentului-vânzător, care a semnat contractul, însă nu a primit nicio sumă de bani, astfel cum se susține; că voința autorului părților nu era aceea de a-și diminua masa succesorală, iar dovada fraudării legii la încheierea antecontractului o reprezintă atât faptul că promitentul-vânzător a preferat să o mandateze pe reclamanta-pârâtă pentru încheierea inclusiv a contractului de vânzare, deși avea posibilitatea de a-i mandata de pârâții-reclamanți; precum și faptul că reclamanta-pârâtă nu a achitat doar un avans, astfel cum se procedează în astfel de situații. Totodată, nu s-a inserat nicio clauză penală, astfel cum era firesc, în spiritul și litera legii, prețul nu a fost achitat nici măcar parțial și lipsește consimțământul valabil exprimat al autorului părților, care a decedat la 10 zile după încheierea antecontractului.
Pârâții-reclamanți consideră că reclamantei-pârâte îi aparține culpa pentru neîncheierea contractului deoarece avea obligația să întocmească documentația cadastrală, urmând ca tot aceasta să încheie contractul de vânzare; că dorința de a încheia contractul și-a manifestat-o pentru prima dată în anul 2014, până atunci nu i-a notificat, iar din cuprinsul încheierii de certificare nr. 46/01.03.2013 rezultă că reclamata-pârâtă nu a dorit perfectarea vânzării, ci împărțirea masei succesorale, culpa aparținându-i acesteia pentru neexecutarea obligației de efectuare a cadastrului și intabulării, motiv pentru care nu pot fi sancționați pârâții-reclamanți.
Cu privire la cauza ilicită, s-a menționat că aceasta rezidă în faptul că, prin vicierea consimțământului autorului părților, s-a încercat, prin fraudă la lege, să se excludă din masa succesorală a defunctului bunul care formează obiectul antecontractului, pentru a nu constitui obiect al împărțelii succesorale, antecontractul fiind mijlocul prin care se eludează dispozițiile art. 1235 și art. 1237 Cod civil, potrivit cărora cauza trebuie să existe, să fie licită și morală.
În final, pârâții – reclamanți au adăugat că lipsește consimțământul autorului lor la încheierea actului și au dubii serioase și întemeiate cu privire la veridicitatea susținerilor notarului public în fața căruia s-a încheiat antecontractul, dovadă fiind faptul că acesta nu s-a deplasat niciodată la domiciliul tatălui părților.
Judecătoria Urziceni, prin sentința civilă nr. 76/22.01.2015 a admis cererea principală formulată de reclamanta-pârâtă T. Ș. în contradictoriu cu pârâții-reclamanți V. C. Și C. G..
A constatat că între reclamanta-pârâtă, în calitate de cumpărătoare, și pârâții-reclamanți V. C. și C. G., în calitate de moștenitori ai promitentului-vânzător, a intervenit în mod valabil convenția privind vânzarea - cumpărarea suprafeței de 1111 m.p. teren liber de construcții, situat în intravilanul comunei Movilița, satul Roșiori, județul Ialomița, cu următoarele vecinătăți: la N – E. M., la E – Z. V., la S – V. Ș., la V – Ds., contra unui preț de 10.000 lei.
A dispus ca prezenta hotărâre ține loc de contract de vânzare – cumpărare a terenului.
A respins cererea reconvențională formulată de pârâții-reclamanți V. C. și C. G. în contradictoriu cu reclamanta-pârâtă T. Ș., ca neîntemeiată.
A obligat pârâții-reclamanți la plata către reclamanta-pârâtă a sumei de 1575 lei, câte 787,50 lei fiecare, reprezentând cheltuieli de judecată.
Pentru a dispune astfel instanța de fond a reținut că pentru a se pronunța o hotărâre care să țină loc de vânzare-cumpărare, instanța trebuie să verifice îndeplinirea tuturor condițiilor de validitate de fond și de formă aferente contractului de vânzare-cumpărare, mai puțin consimțământul promitenților-vânzători (în speță, al moștenitorilor acestuia), pe care instanța trebuie să îl suplinească prin pronunțarea unei astfel de hotărâri. În această privință, se reține că neperfectarea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică se datorează atitudinii culpabile a pârâților-reclamanți.
În acest cadru juridic, prin suplinirea consimțământului debitorilor obligației de a face izvorâtă din promisiunea de vânzare-cumpărare, instanța a pronunțat o hotărâre care să țină loc de act autentic de înstrăinare, luând în considerare că nu există niciun impediment de fapt și de drept, terenul în litigiu aflându-se în proprietatea promitentului-vânzător, iar prețul acestuia a fost achitat în întregime.
În consecință, s-a reținut că în cauză sunt aplicabile dispozițiile art. 5 alin. 2 din Titlul X din Legea nr. 247/2005, deoarece înscrisul depus la dosar îndeplinește condițiile de valabilitate ale unui antecontract de vânzare-cumpărare.
În ceea ce privește cererea reconvențională, instanța de fond a reținut că nu există nici un motiv de nulitate absolută a antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat între părți, părțile fiind libere să stabilească conținutul și prevederile acestuia, iar în ceea ce privește discernământul promitentului-vânzător, nu s-a făcut dovada că acesta nu ar fi avut discernământ la momentul întocmirii actului.
Împotriva acestei sentințe au formulat prezentul apel, în termen legal și motivat, pârâții-reclamanți V. C. și C. G..
În apelul lor aceștia critică sentința instanței de fond atât sub aspectul admiterii cererii principale, cât și sub aspectul respingerii cererii reconvenționale.
Cât privește cerere principală apelanții apreciază că aceasta trebuia respinsă, fiind culpa reclamantului că nu a realizat formalitățile necesare încheierii contractului în formă autentică neexprimându-și în nici un fel voința de perfectare a acestuia.
Cât privește anularea antecontractului de vânzare-cumpărare pentru lipsa consimțământului, din probatoriul cauzei rezultă că defunctul V. C. avea probleme neurologice de natură a-i afecta discernământul.
Tribunalul, examinând sentința apelată și față de motivele de apel invocate, apreciază apelul ca fondat pentru considerentele ce urmează:
Pentru a se pronunța o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare instanța trebuie să verifice dacă există un contract valabil încheiat între părți, care să fie dovedit în condițiile dreptului comun, dacă există refuzul nejustificat al părții acționate în instanță de a încheia actul în forma prevăzută de lege, dacă reclamantul și-a îndeplinit obligațiile asumate prin antecontract și dacă promitentul-vânzător este proprietarul bunului promis iar promitentul cumpărător nu este capabil de a dobândi acel bun la data pronunțării hotărârii.
În speța dedusă judecății, oarecum atipică, promitentul promite să vândă un teren fiicei sale, în 30 de zile, mandatând-o pe aceasta să se ocupe de îndeplinirea formalităților necesare vânzării. Promitentul-vânzător moare după 10 zile, fiica cumpărătoare acționând în judecată pe alți doi fii ai tatălui său, frați vitregi. De la data decesului – 3.07.2007 și până la data chemării la notariat – 1.03.2013 nu s-au efectuat formalitățile pentru îndeplinirea actului în formă autentică ori pentru dezbaterea succesiunii defunctului V. C., promitenta cumpărătoare-reclamantă declarând în fața notarului cu ocazia notificării că nu dorește încheierea actului în formă autentică ci dezbaterea succesiunii.
În aceste condiții, când nu se poate reține o culpă a pârâților în neîndeplinirea actului la notariat, reclamanta nu se poate prevala de intervenția instanței pentru a se pronunța o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
Cu privire la valabilitatea antecontractului, față de probele administrate la instanța de fond, nu se poate reține că antecontractul încheiat în fața notarului public nu ar fi valabil urmare lipsei discernământului promitentului-vânzător, concluzia instanței de fond fiind corectă sub acest aspect.
Ca atare, tribunalul, în temeiul art. 480 alin. 2 din Noul Cod de procedură civilă va admite, ca fondat, apelul declarat de apelanții V. C. și C. G. împotriva sentinței civile nr. 76 din 22 ianuarie 2015 pronunțată de Judecătoria Urziceni, pe care o va schimba în parte, cât privește cererea principală formulată de reclamanta-pârâtă T. Ș., pe care o va respinge, ca neîntemeiată.
Va menține dispozițiile sentinței apelate privind respingerea cererii reconvenționale formulată de pârâții-reclamanți V. C. și C. G..
În temeiul art. 453 alin. 1 Cod procedură civilă va obliga intimata T. Ș. la plata sumei de 300 lei către apelanți, reprezentând cheltuieli de judecată în apel, constând în taxă judiciară de timbru.
Văzând și prevederile art. 634 alin. 1 Cod procedură civilă.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
În temeiul art. 480 alin. 2 din Noul Cod de procedură civilă admite, ca fondat, apelul declarat de apelanții V. C., domiciliat în mun. București, .. 5, ., apt. 35, sector 6 și C. G., domiciliată în mun. București, ., sector 5 împotriva sentinței civile nr. 76 din 22 ianuarie 2015 pronunțată de Judecătoria Urziceni, pe care o schimbă în parte, cât privește cererea principală formulată de reclamanta-pârâtă T. Ș., pe care o resp8inge, ca neîntemeiată.
Menține dispozițiile sentinței apelate privind respingerea cererii reconvenționale formulată de pârâții-reclamanți V. C. și C. G..
Obligă intimata T. Ș. la plata sumei de 300 lei către apelanți, reprezentând cheltuieli de judecată în apel, constând în taxă judiciară de timbru.
Definitivă.
Pronunțată în ședință publică, astăzi 24 martie 2015.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, GREFIER,
Red.: T.I.
Tehnored.: Z.N.
5 ex. / 02.04.2015
Jud. fond: N. G. – F.
| ← Ordonanţă preşedinţială. Sentința nr. 1635/2015.... | Contestaţie la executare. Decizia nr. 225/2015. Tribunalul... → |
|---|
