Expropriere. Sentința nr. 1195/2012. Tribunalul NEAMŢ
| Comentarii |
|
Sentința nr. 1195/2012 pronunțată de Tribunalul NEAMŢ la data de 24-10-2012 în dosarul nr. 1195 C
Dosar nr._ expropriere
ROMÂNIA
TRIBUNALUL N.
SECȚIA I CIVILĂ
SENTINȚA CIVILĂ NR. 1195 C
Ședința publică din 24.10.2012
Instanța compusă din:
Președinte: | - O. E. | - judecător |
- M. Ț. | - grefier |
Cu participarea doamnei procuror G. C.
Pe rol se află soluționarea cauzei civile formulată de reclamanții C. G. și C. G., ambii cu domiciliul procesual ales la S.C.A. ,,E., E. și Asociații” cu birou de lucru în București, . G. nr.19, parter, ., în contradictoriu cu pârâtul județul Iași prin C. județean Iași cu sediul în Iași, B.dul Ș. cel M. și Sfânt nr.69, jud. Iași, având ca obiect expropriere.
Dezbaterile fondului și susținerile părților au avut loc în ședința publică din data de 17.10.2012 fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, când Tribunalul pentru a delibera a dispus amânarea pronunțării azi, 24.10.2012.
După deliberare,
TRIBUNALUL,
P. cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Iași sub nr._ din data de 12.05.2011, reclamanții C. G. și C. G. au chemat în judecată pe pârâtul expropriator Județul lași, reprezentat prin C. Județean lași, contestând, în temeiul art. 22 din Legea nr. 255/2010 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică și art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, cuantumul despăgubirii stabilit de expropriator prin hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr. 11/21.03.2011 pentru imobilul din mun. lași, ., jud. Iași, format din teren în suprafață de 391,33 mp și construcții în suprafață totală de 100,35 mp.
Au solicitat a se constata că această sumă nu reprezintă o justă și prealabilă despăgubire, astfel cum este reglementată de prevederile Constituției României, Legea nr. 255/2010 și de Primul Protocol Adițional la Convenția Europeană pentru apărarea drepturilor omului și a libertăților fundamentale și a fi obligat expropriatorul la plata unei juste și echitabile despăgubiri în cuantum de 300.000 euro, ca urmare a exproprierii totale a imobilului teren și construcții având număr cadastral 4832/1/3/2. Au solicitat de asemenea obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de prezentul proces.
In motivare, reclamanții au arătat că sunt proprietarii imobilului din lași, ., format din teren în suprafață de 391,33 mp și construcții în suprafață totală de 100,35 mp. La data de 21.03.2011, expropriatorul județul Iași - C. Județean lași a emis hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr. 11 care privește exproprierea imobilului proprietatea lor, prin care li s-a oferit cu titlu de despăgubire suma de 153.178 lei.
Acest cuantum nu a avut în vedere o analiză prealabilă a prejudiciilor create expropriatului și fără o fundamentare tehnico-economică suficientă.
Potrivit dispozițiilor constituționale, art. 44 al. 1, "Dreptul de proprietate, precum și creanțele asupra statului, sunt garantate’’, iar al. 3 arată că "nimeni nu poate fi expropriat decât pentru o cauză de utilitate publică, stabilită potrivit legii, cu dreaptă și prealabilă despăgubire".
Despăgubirea reprezintă o compensație pentru pierderea suferită ca urmare a pierderii dreptului de proprietate asupra terenului supus exproprierii, pierderile înregistrate din neexploatarea corespunzătoare a investiției făcute de dânșii, beneficiul nerealizat ca urmare a exproprierii și alte pierderi suferite.
Conform art. 26 din Legea 33/1994, despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite.
Cât privește valoarea reală a imobilului, trebuie să se țină seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, indemnizația de despăgubire compunându-se din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului, prejudiciul circumscriind atât prejudiciul efectiv (damnum emergens), cât și beneficiul nerealizat (lucrum cessans).
Au invocat în sprijinul susținerilor lor și prevederile art. 1 din Primul protocol adițional la CEDO: „Orice persoană fizică sau juridică are dreptul la respectarea bunurilor sale. Nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa decât pentru cauză de utilitate publică și în condițiile prevăzute de lege și de principiile generale ale dreptului internațional. Dispozițiile precedente nu aduc atingere dreptului statelor de a adopta legile pe care le consideră necesare pentru a reglementa folosința bunurilor conform interesului general sau pentru a asigura plata impozitelor ori a altor contribuții, sau a amenzilor’’.
Privarea de proprietate, pentru a nu fi considerată o încălcare a dispozițiilor art. 1 din Protocolul nr. 1, trebuie să fie prevăzută de lege, să urmărească o cauză de utilitate publică, să fie conformă normelor de drept intern și să respecte un raport de proporționalitate între mijloacele folosite în scopul vizat. Privarea de proprietate trebuie să menajeze un just echilibru între exigențele de interes general și imperativele fundamentale ale individului, prin indemnizarea rezonabilă și proporțională a valorii bunului, acordată titularului acestuia.
Ultima dintre condițiile prevăzute, respectiv cea a asigurării unui raport de proporționalitate și a unui just echilibru prin indemnizarea rezonabilă a valorii bunului, nu este îndeplinită cu rigurozitate în cauză.
Curtea Europeană a Drepturilor Omului s-a pronunțat în nenumărate rânduri, concluzionând că în absența unei indemnizări, art. 1 din Protocolul nr. 1 n-ar asigura decât o protecție iluzorie și ineficace a dreptului de proprietate. Privarea de proprietate impune, așadar, statului obligația de a despăgubi pe proprietar, pentru că fără plata unei sume rezonabile, raportate la valoarea bunului, ea constituie o atingere excesivă a dreptului la respectarea bunurilor sale. Exproprierea unui bun proprietate privată de contravaloarea acestuia, de prerogativele dreptului de proprietate, precum și de dreptul de a mai primi vreodată sumele de bani decurgând din valorificarea acestuia, duce în mod evident la ruperea, în defavoarea proprietarului expropriat, a justului echilibru ce trebuie păstrat. In acest context, noțiunea de „bun" în sensul CEDO, poate îmbrăca natura oricărui drept patrimonial, respectiv orice interes al unei persoane de drept privat ce are valoare economică" (cauza Buchen contra Cehiei), acoperind toate beneficiile nerealizate de reclamanți și care se poate presupune în mod rezonabil că le-ar fi realizat.
Cât privește valoarea reală de piață a terenului și construcțiilor expropriate, au apreciat că nu a fost luată în considerare valoarea reală a bunului, raportată la zona în care este situat și oportunitățile de dezvoltare oferite de aceasta. S-a ținut seama doar de indicii de valori utilizați de Camera Notarilor Publici strict în scopul de a stabili taxe. Or, aceste prețuri de referință nu pot avea o aplicabilitate în orice situație juridică, dispozițiile legale incidente în cauză făcând vorbire de valoarea reală a imobilului, pe care o are pe piața liberă bunul în cauză.
Au mai motivat că bunurile în cauză au servit garantării unor credite asumate de reclamanți, pentru valori incomparabil superioare valorii stabilite de expropriator, evaluările fiind făcute de instituții bancare creditoare, care nu pot fi suspicionate de supraevaluarea unui bun ipotecat, din contră, tendința fiind de subevaluare.
Prejudiciul suferit constă și în beneficiul nerealizat de expropriați, constând în aceea că încă din anul 2008, de la data anunțării intenției de expropriere, imobilul a suferit pierderi rezultând din imposibilitatea vânzării ori de a dispune de bun în orice modalitate în raporturi juridice. Consideră că trebuie avute în vedere și toate costurile înregistrate în cadrul procedurii de expropriere anterioare, începute în anul 2008 și nefinalizate (vizând radierea și instituirea unor ipoteci, comisioane bancare, cheltuieli cu asistență și reprezentare juridică, cu evaluatori și consultanți în domeniu).
Trebuie avută în vedere și calitatea de asociat a reclamantului raportată la scopul pentru care imobilul a fost valorizat prin transmiterea folosinței către S.C Geprocon S.A. Scopul a constat în crearea pentru societatea al cărui acționar este, a cadrului necesar creșterii gradului de productivitate, obținerii unui profit superior și implicit obținerea, în calitate de acționar, a unui cuantum al dividendelor sporit.
În aceste condiții, nu s-a respectat dreptul celui expropriat și obligația expropriatorului la o dreaptă despăgubire, care să acopere valoarea reală a imobilului și prejudiciul cauzat proprietarului. Procedându-se în acest fel, s-a adus atingere substanței dreptului de proprietate al reclamanților, atingere incompatibilă cu dispozițiile art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție.
Apreciind că procedura de expropriere contestată în cauză sub aspectul indemnizației de despăgubire, este neconformă cu prevederile legale interne, comunitare și internaționale, au solicitat admiterea acțiunii.
În dovedire, s-au folosit de proba cu înscrisuri.
Pârâtul Județul Iași prin C. Județean Iași a formulat întâmpinare solicitând respingerea acțiunii.
A arătat că proprietatea imobiliară expropriată este amplasată în intravilanul municipiului Iași, în aproprierea pădurii Ciric, în zona Aeroportului, la o distanță aproximativă de 7 km față de centrul orașului, la 10 km de Gară și la 1,5 km de cartierul Tătărași, la limita actuală a zonei de siguranță a Aeroportului Iași, în zona D, în imediata vecinătate a stației meteorologice. Datorită apropierii de pista de aterizare a aeroportului, zona este afectată de poluare sonoră și sunt impuse restricții de construire.
Lucrarea de utilitate publică „Dezvoltarea și modernizarea Aeroportului Internațional Iași" reprezintă o prioritate pentru județul și municipiul Iași, care corespunde în totalitate necesităților de dezvoltare economică și turistică a acestuia și a zonei învecinate.
În conformitate cu prevederile art. 11 al. 7 și 8 din Legea nr. 255/2010 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, înainte de data începerii activității comisiei prevăzute la art. 18, un expert evaluator specializat în evaluarea proprietății imobiliare, membru ANEVAR, va întocmi un raport de evaluare a imobilelor expropriate. Raportul de evaluare se întocmește avându-se în vedere expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici, potrivit art. 77 ind. 1 al. 5 din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal. Aceste dispoziții au fost coroborate cu prevederile art. 8 din H.G. nr. 53/2011 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Legii 255/2010, potrivit cărora expertul evaluator specializat în evaluarea proprietăților imobiliare, membru al ANEVAR, care va întocmi raportul de evaluare prevăzut la art. 11 al. 7 din lege, este obligat să se raporteze la expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici, potrivit art. 77 ind. 1 al. 5 din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal, cu modificările și completările ulterioare.
În urma verificării documentelor prezentate, Comisia a constatat că titularii dreptului de proprietate asupra imobilului expropriat nu au fost de acord cu despăgubirea în cuantum total de 153.178 lei, așa cum s-a consemnat în procesul verbal încheiat în ședința comisiei din data de 17.03.2011. Ulterior, la data de 21.03.2011 a fost emisă hotărârea nr. 11/21.03.2011 de stabilire a cuantumului despăgubirii, hotărâre care s-a comunicat titularilor dreptului de proprietate. Evaluarea proprietății s-a realizat avându-se în vedere valoarea de piață a activului așa cum este definită în standardele ANEVAR, conform Legii nr. 255/2010. Valoarea de piață reprezintă suma estimată pentru care o proprietate va putea fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis și un vânzător hotărât, într-o tranzacție cu preț determinat obiectiv, după o activitate de marketing corespunzătoare, în care părțile implicate au acționat în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângeri.
Pentru determinarea valorii de piață a construcțiilor au fost aplicate metoda costurilor de înlocuire, metoda capitalizării veniturilor și metoda comparației pentru teren. Pentru evaluarea terenului s-a aplicat metoda comparațiilor de piață, luându-se în calcul proprietăți similare precum și ofertele de piață existente la momentul decembrie 2010—ianuarie 2011 pentru terenurile situate în zona D a mun. Iași (conform zonării stabilite de C. Local al mun. Iași).
Proprietatea imobiliară este compusă din teren în suprafață de 391,33 mp pe care este amplasată clădirea C3 - spațiu administrativ (fost atelier) având destinația de birou ingineri, cabină poartă și arhivă și este o construcție cu parter, ridicată în anul 1974.
Cu privire la faptul că prejudiciul efectiv și beneficiul nerealizat de către reclamanți nu au fost luate în calcul la stabilirea valorii despăgubirilor, pârâtul a menționat că despăgubirile au fost stabilite doar pentru imobilele care fac parte din coridorul de expropriere, avându-se în vedere expertizele întocmite de camerele notarilor publici, potrivit art. 77 ind. 1 al. 5 din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal. De asemeni, în conformitate cu prevederile art. 13 al. 2 din Legea nr. 255/2010, atât procedura de expropriere, cât și obiectivele de utilitate publică ce fac obiectul acestei legi nu pot fi suspendate sau sistate la cererea vreunei persoane care invocă existența unor litigii privind posesia ori proprietatea imobilului expropriat.
În dovedire, a depus în copie documentația administrativă care a stat la baza emiterii hotărârii atacate.
P. decizia civilă nr. 6465/23.09.2011, Înalta Curte de Casație și Justiție a admis cererea de strămutare formulată de reclamanți și a strămutat judecata cauzei de la Tribunalul Iași la Tribunalul N.. Față de această dispoziție, Tribunalul Iași, prin încheierea pronunțată la data de 19.10.2011 a dispus scoaterea dosarului de pe rol și înaintarea către Tribunalul N..
Pe rolul instanței învestite prin prorogare de competență, cauza a fost înregistrată la data de 26.10.2011.
În temeiul art. 25-27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, instanța a procedat la numirea comisiei de experți care să procedeze la evaluarea despăgubirilor cuvenite reclamanților în urma exproprierii suferite.
Analizând actele și lucrările dosarului, tribunalul reține că este întemeiată în parte contestația formulată în considerarea dispozițiilor art. 22 din Legea 255/2010 raportat la art. 21-27 din Legea 33/1994, pentru următoarele considerente:
P. hotărârea nr. 38/11.02.2011 privind emiterea titlului de expropriere a proprietarilor privați, persoane fizice și juridice afectate de realizarea lucrării de utilitate publică „Dezvoltarea și modernizarea Aeroportului Internațional Iași”, hotărâre emisă de C. Județean Iași, s-a hotărât exproprierea din patrimoniul reclamanților C. G. și C. G. a imobilului proprietate situat în mun. Iași, ., identificat cu nr. cadastral 4832/1/3/2, compus din suprafața de 391,30 mp teren intravilan și construcții în suprafață de 100,35 mp. Ulterior, prin hotărârea nr. 11/21.03.2011 emisă de comisia special constituită în cadrul Consiliului Județean Iași, s-a stabilit pentru această proprietate expropriată o despăgubire în cuantum total de 153.178 lei, constatându-se că expropriații nu au fost de acord cu această valoare stabilită, și dispunându-se ca suma să fie consemnată într-un cont deschis la Trezoreria Iași.
Față de concluziile expertizei efectuată de comisia numită în cauză, tribunalul apreciază că suma stabilită de pârât în hotărârea contestată nu îndeplinește exigențele art. 44 al. 3 din Constituția României, în temeiul căruia exproprierea pentru o cauză de utilitate publică nu poate fi dispusă decât cu o dreaptă despăgubire. Art. 1 din Primul Protocol adițional al Convenției Drepturilor Omului statuează de asemenea garantarea dreptului oricărei persoane la respectarea bunurilor sale. „Nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa decât pentru cauză de utilitate publică și în condițiile prevăzute de lege și de principiile generale ale dreptului internațional.
Dispozițiile precedente nu aduc atingere dreptului statelor de a adopta legile pe care le consideră necesare pentru a reglementa folosința bunurilor conform interesului general sau pentru a asigura plata impozitelor ori a altor contribuții sau a amenzilor”.
În interpretarea acestui text, jurisprudența Curții de la Strasbourg a fost constantă în a reliefa că orice limitare adusă proprietății trebuie să fie proporțională cu scopul avut în vedere prin instituirea ei. O privare de proprietate este admisibilă și nu determină o încălcare a art. 1 din Primul Protocol, numai atunci când îndeplinește cumulativ condițiile referitoare la legalitatea măsurii, justificarea măsurii pentru o cauză de utilitate publică și proporționalitatea care trebuie să existe între măsura luată și scopul vizat. Proporționalitatea include necesitatea ca indemnizația de despăgubire acordată să reprezinte o valoare justă a prejudiciului suferit prin privarea de proprietate. Tot Curtea a statuat că, în absența unei indemnizații corecte, art. 1 din Primul Protocol n-ar asigura decât o protecție iluzorie și ineficace a dreptului de proprietate, în totală contradicție cu dispozițiile Convenției.
Aplicând aceste aspecte teoretice la speța de față, se reține că în urma lucrării de evaluare întocmite, comisia de experți a fost unanimă în a aprecia valoarea de piață actuală a construcției expropriate a fi de 73.447 euro, respectiv 321.052 lei. După cum se poate observa, numai valoarea construcției depășește de mai bine de două ori valoarea despăgubirilor totale oferite de expropriator prin hotărârea contestată.
Asupra valorii de piață a terenului expropriat, în lucrarea inițială, expertul numit de instanță și expertul desemnat de expropriator, au concluzionat asupra unei valori de 23.073 euro, respectiv 100.856 lei. Față de această valoare, expertul numit din partea persoanelor supuse exproprierii a formulat opinie separată, motivând că, ceilalți doi membri ai comisiei nu au analizat tranzacțiile efectuate în zonă, concretizate în contractele de vânzare-cumpărare nr. 1816/17.06.2011 BNP I. P. și nr. 2528/14.07.2011 BNP Z. C. M. (filele 188-190 și 192-198 vol. I dosarul Tribunalului N.) și că nu au analizat temeinic ofertele utilizate drept comparabile în procesul de evaluare. A concluzionat că dacă s-ar fi luat în considerare datele din cele două contracte de vânzare cumpărare, valoarea unui metru pătrat din terenul expropriat ar fi fost de 98 euro.
În plus, a mai arătat că în analiza comparabilelor avute în vedere de ceilalți doi experți, aceștia nu au aplicat în mod adecvat corecțiile și nu au verificat suficient informațiile privind datele concrete ale acestei oferte de vânzare notată comparabila A. În urma inspecției terenului ofertat, făcută personal de expert, acesta a concluzionat că s-ar impune eliminarea comparabilei A, întrucât la acest teren accesul se face pe un drum de pământ, fără a se cunoaște cu precizie modul în care este reglementat accesul, iar terenul prezintă denivelări extrem de mari, fiind în plus abandonate pe el resturi de materiale de construcție. Aceasta în vreme ce imobilul expropriat, supus evaluării în cauză, beneficiază de acces printr-un drum asfaltat, dispune de toate utilitățile, fiind amenajat și dispunând și de platformă betonată. P. eliminarea comparabilei A, concluzionează că raportul cuprinzând opinia majoritară a experților ar conduce către selectarea valorii comparabilei C, rezultând o valoare de 86,91 euro/mp.
Urmare a obiecțiunilor formulate de reclamanți prin apărător și încuviințate de instanță la termenul din 2.05.2012, prin care aceștia au solicitat experților a stabili în mod unitar valoarea reală de piață a terenului supus exproprierii, în răspunsul la obiecțiuni, comisia de experți a reanalizat toate ofertele folosite în procedura aplicată, incluzând cu notările comparabila D și comparabila E și imobilele evidențiate în contractele de vânzare-cumpărare nr. 1816/17.06.2011 BNP I. P. și nr. 2528/14.07.2011 BNP Z. C. M., iar pentru comparabila A au inclus și corecțiile corespunzătoare pentru drumul de acces pietruit. Concluzia unitară formulată de comisia de experți prin răspunsul la obiecțiuni, a fost aceea că valoarea unui metru pătrat din terenul expropriat este de 61,39 euro, rezultând o valoare de piață a terenului, de 24.003 euro. P. urmare, dat fiind că prin acest răspuns la obiecțiuni experții au ajuns la un consens și au fost în măsură a stabili o valoare unanim acceptată, care a avut în vedere și criticile aduse de expertul desemnat de reclamanți valorii stabilite inițial de ceilalți doi experți membri ai comisiei, aceasta este valoarea ce va fi avută în vedere de instanță.
Această valoare corespunde dispozițiilor art. 26 al. 2 din Legea nr. 33/1994, care impune a se stabili valoarea reală a imobilului expropriat ținând seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, la data întocmirii raportului de expertiză, imobilele de același fel în localitatea în care ele sunt situate, dat fiind că s-au avut în vedere prețurile consemnate în cele două contracte autentice de vânzare-cumpărare care au putut fi identificate. Pe de altă parte, din anexa nr. 6 a raportului de expertiză efectuat în cauză (fila 9 vol. II), reprezentând un plan al străzilor din zonă, se observă că . era situat imobilul din contractul de vânzare-cumpărare nr. 1816/2011, notat comparabila D, se află într-o zonă de rețele stradale, în vreme ce proprietatea de evaluat se află într-o zonă diferită, în apropierea Aeroportului, zonă cu restricții urbanistice, expusă la risc și poluare sonoră.
În răspunsul la obiecțiuni, formulat de comisia de experți, concluzionând asupra valorii terenului, la fila 99 vol. II, aceștia au menționat expres că ,,valoarea de piață determinată a lotului de teren analizat a fost estimată în funcție de particularitățile lotului acestuia”.
Pentru aceste considerente, instanța apreciază că nu pot fi avute în vedere valorile de 98 euro/mp ori de 86,91 euro/mp teren, solicitate de reclamanți în subsidiar prin concluziile scrise depuse. În același timp, nu poate fi luată în considerare nici valoarea de 140 euro/mp teren, solicitată în principal prin aceleași concluzii. În susținerea acestei valori, reclamanții au invocat dispozițiile art. 31 și 32 din Legea nr. 255/2010, potrivit cărora orice documentație tehnică sau de evaluare realizată ori aflată în curs de realizare anterior intrării în vigoare a prezentei legi se consideră valabilă, iar în cazul procedurilor de expropriere aflate în curs de desfășurare, pentru continuarea realizării obiectivelor, se aplică prevederile prezentei legi. Art. 31 trebuie însă interpretat a avea în vedere o documentație de evaluare care să fi fost realizată în cadrul procedurii de expropriere finalizată cu hotărârea care face obiectul contestației. Or, raportul de evaluare realizat în anul 2008 de expertul membru ANEVAR G. Michichiuc, la ale cărui concluzii doresc a se raporta reclamanții, s-a efectuat în cadrul unei proceduri ce a fost la acel moment abandonată, o nouă procedură fiind reluată în anul 2011, când la baza hotărârii de expropriere a stat raportul de evaluare întocmit de evaluator V. G..
În același timp, nu pot fi primite nici apărările pârâtului, în sensul că valoarea ce trebuie acordată ca despăgubire persoanelor expropriate s-ar situa doar la nivelul valorilor evidențiate în expertizele întocmite de camerele notarilor publici, potrivit art. 771 al. 5 din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal, dat fiind că, art. 26 al. 1 din Legea nr. 33/1994 prevede că despăgubirea cuvenită expropriatului trebuie să reprezinte valoarea reală a imobilului. Or, din interpretarea coroborată a dispozițiilor art. 771 al. 4 din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal, cu dispozițiile art. 4 și 8 din H.G. nr. 53/2011 pentru aprobarea normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 255/2010 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, necesară realizării unor obiective de interes național, județean și local, rezultă că valoarea stabilită potrivit expertizelor întocmite de camera notarilor publici, reprezintă o valoare inițială, cu rol estimativ, stabilită în funcție de anumiți indici cu valoare generală și aproximativă, cu caracter orientativ, pentru a avea reprezentarea celei mai mici valori pe care un imobil situat la o anumită adresă o poate avea. Stabilirea valorii reale, impusă de necesitatea stabilirii unei juste despăgubiri pentru expropriere, implică a avea în vedere absolut toate particularitățile bunului în cauză și calcularea unei valori în concret, iar nu în abstract.
Față de cele expuse până la acest moment, se reține că valoarea imobilului expropriat construcții și teren se situează la nivelul valorii de 97.450 euro (73.447 euro + 24.003 euro).
Potrivit art. 26 al. 1 și 2 din Legea nr. 33/1994, despăgubirea ce trebuie acordată expropriatului se compune și din prejudiciul cauzat proprietarului prin expropriere. În acest sens, se reține ca fondat punctul de vedere exprimat de expertul desemnat de reclamanți în opinia separată pe care a depus-o la filele 22-38 vol. II, potrivit căreia, prin expropriere, reclamanții suferă un prejudiciu reprezentat de:
- costurile pe care le presupune achiziția unui imobil prezentând caracteristici și facilități similare celui expropriat, care poate fi evaluat prin raportare la comisionul de intermediere pentru o societate de profil care să se ocupe cu analiza și selectarea ofertelor în vederea achiziționării unei proprietăți comparabile,
- plata taxelor la notariat pentru perfectarea tranzacției și înscrierea în cartea funciară.
Aceste costuri necesare au fost evaluate prin expertiză la nivelul de 3% + TVA, respectiv 2,5 % + TVA.
Costurile de relocare avute în vedere de același expert, constând în mutarea mobilierului și a arhivei într-un spațiu similar, estimate la o valoare de 2% + TVA, au fost considerate de instanță a nu reprezenta un prejudiciu real, astfel că au fost înlăturate, dat fiind că eventualele astfel de costuri nu pot fi influențate de valoarea construcțiilor și terenului, pentru a fi calculate ca un procent din această valoare.
În aceste condiții, la suma anterior arătată, de 97.450 euro, se va adăuga procentul de 5,5% + TVA, rezultând valoarea de 6.646 euro (97.450 x 5.5% = 5.360 euro + 24% = 6.646 euro).
Din același raport de expertiză nu a fost luată în calcul valoarea calculată de expert S. F. ca profit nerealizat în urma nefinalizării contractului de închiriere spațiu nr. 1/1.07.2011 încheiat între reclamant și S.C Geprocon S.A, estimată la o valoare de 77.700 euro pentru perioada 1.07.2012 – 1.07.2021, pentru următoarele considerente:
Respectivul contract de închiriere este încheiat la data de 1.07.2011 (fila 7 vol. II), dată ulterioară atât hotărârii nr. 38/11.02.2011 privind emiterea titlului de expropriere a reclamanților, cât și hotărârii nr. 11/21.03.2011 de stabilire a despăgubirilor, fapt care coroborat cu împrejurarea că reclamantul are calitatea de asociat la societatea comercială către care se închiriau bunurile, conduce către o prezumție că respectivul contract a fost încheiat pro causa, pentru a obține o sporire scriptică a valorii despăgubirilor. Chiar în lipsa aplicării acestei prezumții, se reține că despăgubirile la plata cărora va fi obligat pârâtul către reclamanți reprezintă valoarea reală a construcțiilor și terenului expropriat, care le dă reclamanților posibilitatea cumpărării unui imobil similar, pe care nimic nu-i va împiedica a-l închiria respectivei societăți comerciale. A obliga pârâtul a plăti atât valoarea bunului cât și valoarea chiriei neîncasate, atât timp cât în urma îndestulării cu valoarea bunului, expropriatul poate cumpăra un nou imobil pe care să-l închirieze, ar apărea ca o dublă reparație, ceea ce nu poate fi admis.
În susținerea acestui prejudiciu, reclamanții au invocat și sentința civilă nr. 1900 pronunțată la data de 19.12.2008 de Tribunalul București Secția a V-a Civilă, depusă în copie la filele 150-157 vol. II. Acea speță e însă sensibil diferită de prezenta cauză, dat fiind că în speța la care s-a făcut trimitere se punea problema suportării unui prejudiciu constând în diminuarea chiriei unei clădiri care rămânea în patrimoniul expropriatului, prin aceea că pe terenul expropriat erau amenajate locuri de parcare, iar prin pierderea terenului, chiriașii nu mai beneficiau de locuri de parcare, ceea ce reprezenta o utilitate care se reflecta și în prețul chiriei încasate (fila 153 vol. II).
La categoria prejudiciilor încercate de proprietarii expropriați au fost incluse și costurile realizate pe parcursul procedurii de expropriere, evidențiate în borderoul depus la fila 12 vol. II. Dintre sumele acolo enumerate, instanța va include în categoria prejudiciului suferit și supus acoperirii de către pârâtul expropriator, pe cele evidențiate la punctele 1, 3, 4 și 6, reprezentând onorariu expert desemnat de reclamanți, transport expert parte și eliberare extras expertiză, cuantificate la nivelul de 2351,85 lei, respectiv 540 euro, ca reprezentând cheltuieli determinate de prezenta procedură de contestare a cuantumului despăgubirilor oferite de expropriator. Nu va fi luată în calcul contravaloarea raportului de expertiză extrajudiciară întocmit de ., care nu reprezintă o cheltuială necesară în prezenta procedură, ci una benevolă, la care reclamanții s-au expus din proprie inițiativă, dat fiind că deși aveau promovată pe rolul instanței prezenta contestație, în cadrul căreia probele trebuie administrate prin intermediul instanței, pentru a fi opozabile și părții adverse, au dorit să suporte și costurile unei expertize extrajudiciare, întocmită la data de 1.11.2011, probă la care instanța nu se poate raporta.
De asemenea, va fi exclusă din valorile enumerate în borderou și valoarea unui onorariu de avocat achitat potrivit chitanței depuse în copie la fila 19 vol. II, care reprezintă o plată făcută pentru serviciile de asistență juridică acordate într-un dosar nr._/2011 – apel, dosar despre care nu s-a făcut dovada ce legătură ar putea avea cu prezenta cauză.
Concluzionând, în temeiul art. 26 și 27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, contestația reclamanților C. G. și C. G. va fi admisă în parte, iar în urma modificării hotărârii nr. 11/21.03.2011 emisă de comisia numită de C. Județean Iași, pârâtul Județul Iași, reprezentat în cauză prin C. Județean Iași, va fi obligat a plăti reclamanților suma de 104.636 euro (73.447 + 24.003 + 6.646 + 540 euro) în echivalent în lei la cursul oficial din data plății efective, cu titlu de despăgubire cuvenită pentru exproprierea de proprietatea imobilului teren și construcții situat în mun. Iași, ., nr. cadastral 4832/1/3/2.
În temeiul art. 30 din Legea nr. 33/1994, instanța va stabili și termenul de plată în care pârâtul va trebui să îndeplinească această obligație, ca termen de maxim 30 de zile de la data rămânerii definitive a prezentei hotărâri.
Celelalte dispoziții ale hotărârii nr. 11/21.03.2011 emisă de comisia numită de C. Județean Iași, ce nu au format obiectul contestației, vor fi menținute.
În considerarea dispozițiilor art. 274 al. 1 Cod de procedură civilă, pârâtul căzut în pretenții va fi obligat a plăti reclamanților cheltuielile de judecată efectuate, potrivit înscrisurilor doveditoare depuse la filele 180-199, cu următoarele precizări:
Bonurile fiscale emise de benzinării vor fi avute în vedere doar pentru a evidenția valoarea litrului de carburant, cheltuielile cu transportul urmând a fi calculate la nivelul unui consum de 7,5 litri/100 km pe distanța București - Piatra N. și retur, consum preluat prin raportare la dispozițiile art. 16 din H.G nr. 1860/2006, ca reper de calcul al unui consum mediu estimat. La acestea se vor adăuga cheltuielile de cazare ale apărătorului ales al reclamanților, rezultând un total de 3.116 lei reprezentând costurile de deplasare – transport și cazare.
De asemenea, reclamanții sunt îndreptățiți a recupera de la pârât, în temeiul aceluiași art. 274 Cod de procedură civilă, cheltuielile cu onorariul expertului numit de instanță, în sumă de 2.000 lei, iar în temeiul art. 276 Cod de procedură civilă, și parte din cheltuielile reprezentând onorariul avocatului ales, respectiv suma de 7.000 lei din totalul de 11.135,20 lei, față de împrejurarea că pretențiile reclamanților au fost încuviințate doar în parte.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Admite în parte acțiunea având ca obiect contestație împotriva cuantumului despăgubirii de expropriere formulată de reclamanții C. G. și C. G. ambii cu domiciliul procesual ales la S.C.A. ,,E., E. și Asociații” cu birou de lucru în București, . G. nr.19, parter, ., în contradictoriu cu pârâtul Județul Iași – reprezentat prin C. Județean Iași.
Modifică în parte hotărârea nr. 11/21.03.2011 de stabilire a despăgubirilor pentru proprietatea reclamanților, emisă de Comisia de verificare a dreptului de proprietate ori a altui drept real pentru proprietarii privați, persoane fizice și juridice ale căror proprietăți sunt afectate de expropriere în vederea realizării lucrării de utilitate publică „Dezvoltarea și modernizarea Aeroportului Internațional Iași”, comisie numită de C. Județean Iași, și în consecință:
Stabilește că despăgubirea ce trebuie acordată de către pârât reclamanților expropriați de proprietatea imobilului situat în intravilanul mun. Iași ., compus din teren în suprafață de 391,33 mp și construcție în suprafață de 100,35 mp, având nr. cadastral 4832/1/3/2, este în cuantum de 104.636 euro, în echivalent în lei la cursul oficial din data plății efective.
Obligă pârâtul să plătească reclamanților această sumă stabilită cu titlu de despăgubiri, în termen de maxim 30 de zile de la data rămânerii definitive a prezentei sentințe.
Menține celelalte dispoziții ale hotărârii nr. 11/21.03.2011 de stabilire a despăgubirilor, emisă de Comisia numită de C. Județean Iași.
Obligă pârâtul să plătească reclamanților suma de 12.116 lei reprezentând cheltuieli de judecată.
Cu drept de apel în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică azi 24.10.2012.
PREȘEDINTE, GREFIER,
O. E. M. Ț.
Red. OE-26.11.2012
Tehnored. OE și MȚ-26.11.2012
6 ex.
| ← Fond funciar. Decizia nr. 862/2012. Tribunalul NEAMŢ | Revendicare imobiliară. Decizia nr. 163/2013. Tribunalul NEAMŢ → |
|---|
