Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Decizia nr. 266/2013. Tribunalul OLT
| Comentarii |
|
Decizia nr. 266/2013 pronunțată de Tribunalul OLT la data de 06-03-2013 în dosarul nr. 11209/311/2011
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL O.
SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIE Nr. 266/2013
Ședința publică de la 06 Martie 2013
Completul compus din:
PREȘEDINTE A. C. Tițoiu
Judecător I. D.
Judecător M. I. S.
Grefier M. R.
Pe rol, judecarea recursului civil declarat de recurenta reclamantă . prin reprezentant legal Cirillo Pietro A., cu sediul în ., împotriva sentinței civile nr. 8151 din data de 03 octombrie 2012, pronunțată de Judecătoria Slatina, în dosar nr._, în contradictoriu cu intimații pârâți M. I., domiciliată în . și V. N., domiciliată în București, .. 5, ., ., sector 6, având ca obiect- hotărâre care să țină loc de act autentic.
La apelul nominal făcut în ședința publică se prezintă avocat R. I. pentru recurenta reclamantă ., lipsă intimații pârâți M. I. și V. N..
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier, după care;
Avocat Răduțescu I. depune la dosar împuternicire avocațială de reprezentare nr._/2013.
Arată că nu mai are alte cereri de formulat sau probe de administrat.
Așa fiind, instanța constată că dosarul se află în stare de soluționare și acordă cuvântul asupra recursului promovat.
Avocat Răduțescu I., având cuvântul pentru recurenta reclamantă ., solicită admiterea recursului, modificarea sentinței și pe fond admiterea acțiunii așa cum a fost formulată, să se constate intervenită vânzarea-cumpărarea suprafețelor indicate în cererea de chemare în judecată și să se pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic.
În motivare arată că, instanța de fond a respins neîntemeiat cererea deși aceasta îndeplinea toate cerințele prev. de art. 111 c.p.c. .
Apreciază recurenta că la dosarul de fond există probe din care rezultă refuzul pârâților de a se prezenta la notar pentru perfectarea actelor în formă autentică. Mai mult, au formulat întâmpinare în care au recunoscut vânzarea-cumpărarea, prețul pe care l-au primit dar și faptul că refuză să se prezinte la notar, aspect ce a rezultat și din declarația martorului audiat.
Având în vedere că pârâții nu s-au prezenta nici la solicitarea instanței pentru a răspunde la interogatoriu, se impune admiterea recursului așa cum a fost formulat.
TRIBUNALUL
Deliberând asupra recursului civil de față reține următoarele:
P. cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Slatina la data de 29.09.2011 sub nr._, reclamanta . a chemat în judecată și personal la interogatoriu pe pârâtele M. I. și V. N., pentru ca prin hotărârea ce se va pronunța să se constate intervenită vânzarea-cumpărarea suprafețelor de 0,16 ha teren arabil situat în T 85 P 3, cu vecinii: N – S. P., E – M. Fl., S – S. P., V – De 1102 și 1,28 ha teren arabil situat în T 77 P 9, cu vecinii: N – Coteata D.M., E – De 1102, S – N. V., V – V. Teiuș, terenuri situate în extravilanul satului Vineți, . și să se pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic.
În motivarea în fapt a cererii, reclamanta a arătat că prin înscrisul sub semnătură privată intitulat „promisiune de vânzare-cumpărare” din data de 05.08.2011, pârâții au vândut suprafețele de teren sus menționate pentru prețul de 3600 lei, sumă primită în totalitate în două tranșe, respectiv 1500 ron la data încheierii promisiunii (05.08.2011) și suma de 2100 ron prin chitanța încheiată la data de 10.08.2011.
Terenurile sunt proprietatea pârâtelor fiind dobândite de pe urma autorului M. I. prin reconstituirea dreptului de proprietate conform Legii 18/1991 prin titlul de proprietate nr. 952/4 din 29.05.2001.
La încheierea actului sub semnătură privată, părțile s-au înțeles să se prezinte la notar în scurtă vreme pentru încheierea actului autentic, însă deși reclamanta a insistat, pârâții au refuzat din diverse motive, reclamanta fiind nevoită să promoveze prezenta cerere.
În drept, cererea s-a întemeiat pe dispoz. art. 111 C.p.c., art. 1074, 1077 C.civ.
Cererea a fost legal timbrată cu taxă judiciară de timbru și timbru judiciar.
În dovedirea acțiunii, reclamanta a solicitat iar instanța a încuviințat și a administrat proba cu înscrisuri, în cadrul căreia a depus la dosar „chitanță”, din 10.08.2011, acte de stare civilă, titlu de proprietate nr. 952/4 din 29.05.2001, sesizare pentru deschiderea procedurii succesorale cu privire la autorul M. I., „promisiune de vânzare-cumpărare” din 05.08.2011, certificat de sarcini nr._/2011 eliberat de OCPI O., certificat de înregistrare, certificate de atestare fiscală nr. 202/2011 și nr. 203/2011 eliberate de Primăria Comunei S., schița tarlalei 85 (Țarina), certificat de sarcini nr._/2012 eliberat de OCPI O. și proba testimonială cu martorul P. D..
Pârâtele V. N. și M. I. legal citate, au depus întâmpinări la data de 03.01.2012, prin care au arătat că sunt de acord cu admiterea acțiunii și au solicitat judecata în lipsă.
P. sentința civilă nr. 8151 din data de 03 octombrie 2012, pronunțată de Judecătoria Slatina, în dosar nr._, s-a respins ca neîntemeiată cererea formulată de reclamanta ., prin reprezentant legal Cirillio Pietro A., în contradictoriu cu pârâții M. I. si V. N..
Pentru a pronunța această sentință instanța de fond a reținut următoarele:
La data de 05.08.2011 s-a incheiat un inscris sub semnatura privata intitulat „promisiune de vânzare-cumpărare” între pârâtele M. I. și V. N., în calitate de promitente-vânzătoare și reclamantă, în calitate de promitent-cumpărător, avand ca obiect suprafețele de 0,16 ha teren arabil situat în T 85 P 3, cu vecinii: N – S. P., E – M. Fl., S – S. P., V – De 1102 și 1,28 ha teren arabil situat în T 77 P 9, cu vecinii: N – Coteata D.M., E – De 1102, S – N. V., V – V. Teiuș, terenuri situate în extravilanul satului Vineți, ., conform titlului de proprietate nr. 952/4/29.05.2001.
Conform art. 969 C.civ., conventiile incheiate intre părți produc efectele juridice urmărite și conforme cu legea, iar în cazul in care se refuza executarea de bunăvoie, creditorul are dreptul să obțină îndeplinirea întocmai a obligației debitorului.
Validarea unui antecontract, prin suplinirea consimțământului debitorului obligației, de către instanța de judecată, este posibilă, în condițiile art. 1073-1077 C.civ. coroborate cu dispozitiile art. 2 alin. 1 si art. 5 alin. 2 Titlul X din Legea nr. 247/2005 care prevăd că terenurile cu sau fără construcții, situate în intravilan și extravilan, indiferent de destinația sau de întinderea lor, pot fi înstrăinate și dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică, sub sancțiunea nulității absolute iar in situația în care, după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcții, una dintre părți refuză ulterior să încheie contractul, partea care și-a îndeplinit obligațiile poate sesiza instanța competentă care poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract.
În consecință, în virtutea principiului conversiunii, convenția intervenită între părți ar constitui un antecontract de vânzare-cumpărare, care ar da naștere unei obligații de a face, potrivit căreia, oricare dintre părți ar putea cere instanței ca, în temeiul textelor de lege anterior mentionate, să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare și care ar avea un caracter constitutiv de drept.
Însă, pentru admisibilitatea unei astfel de acțiuni, antecontractul trebuie să fie valabil încheiat, îndeplinind toate condițiile prevăzute de art. 948 C.civ., una dintre părți să refuze autentificarea actului, reclamantul să-și fi îndeplinit obligațiile, respectiv plata prețului, iar promitentul-vânzător să fie proprietar al bunului.
Analizând înscrisul sub semnătură privată invocat de reclamantă ca fiind antecontractul de vanzare-cumparare incheiat intre parti, instanța a constatat că acesta îndeplineste condițiile esențiale pentru validitatea unei convenții, respectiv capacitatea de a contracta, consimțământul valabil al părții ce se obligă, un obiect determinat și o cauză licită.
Însă, cu privire la condițiile speciale cerute pentru ca acțiunea să poată fi admisă, instanța a reținut că reclamanta nu a facut dovada refuzului nejustificat al pârâtelor de a incheia actul de vanzare-cumparare.
Astfel, prin reglementarea expresa din cuprinsul art. 5 alin. 2 Titlul X din Legea nr. 247/2005 a posibilității instanței de judecata de a suplini consimțământul părții ce refuza in mod nejustificat perfectarea contractului de vanzare-cumparare, legiuitorul nu a intentionat sa puna la dispozitia partilor o alternativa la procedura notariala, la care acestea sa apeleze ori de cate ori considera ca ar fi mult mai avantajos din punctul de vedere al costurilor materiale.
Procedura autentificarii conventiilor pe cale judiciara este doar o exceptie, o procedura extraordinara menita sa înlăture consecintele negative injuste pe care partea care si-a indeplinit deja obligatiile asumate ar trebui sa le suporte si la care aceasta poate să recurgă exclusiv in situatia in care cealalta parte refuza însăși încheierea contractului de vânzare-cumpărare în forma cerută de lege.
In cauza, prin probatoriul administrat – depozitia martorului audiat, angajat al societății-reclamante s-a constatat că recurenta reclamantă nu a facut dovada refuzului perfectării convenției, simplele motivatii ținând de problemele de sănătate ale uneia dintre pârâte fiind doar chestiuni circumstanțiale uzate pentru a ocoli prezentarea la biroul notarial, insa chiar si in aceste conditii, cata vreme nu se refuza perfectarea contractului, partile au deschisa calea notariala, putând solicita deplasarea notarului public la domiciliul pârâtei.
În același sens, a mai reținut instanța că în cuprinsul înscrisului sub semnătură privată încheiat, părțile nu au stabilit niciun termen sau o dată calendaristică anume până la care pârâtele să-și îndeplinească obligația privind perfectarea vânzării, reclamanta nefiind în măsură nici să demonstreze efectuarea unor demersuri efective, concrete în sensul convocarii pârâtelor, în vederea autentificării contractului.
De asemenea, analizând titlul de proprietate nr. 952/4/29.05.2001– filele 9-10, instanța a reținut că suprafețele de teren care au făcut obiectul antecontractului reprezintă bun al autorului pârâtelor în cauză, titularul defunct M. I., până în prezent nefiind realizată ieșirea din indiviziune a moștenitorilor autorului cu privire la bunurile ce compun masa succesorală. În plus, instanța nu poate analiza, în limita în care a fost investită, dacă pârâtele sunt sau nu singurele moștenitoare a autorului M. I.. Chiar și în situația în care reclamantul ar fi solicitat, printr-un capăt de cerere separat, să se constate că pârâtele ar avea această calitate, instanța reține că sesizarea pentru deschiderea procedurii succesorale, precum și actele de stare civilă depuse de reclamant la dosarul cauzei nu sunt suficiente pentru a dovedi calitatea de moștenitor a pârâtelor. Astfel, chiar dacă pârâtele sunt fiica, respectiv soția supraviețuitoare a autorului, e posibil ca acesta să mai fi avut și alți moștenitori cu vocație succesorală concretă, cum ar fi alți descendenți. Mai mult decât atât, calitatea de descendent sau soț supraviețuitor nu conferă automat și calitatea de moștenitor, fiind necesar ca moștenirea autorului să fi fost acceptată în termenul de exercitare a dreptului de opțiune succesorală.
În aceste condiții, nefiind până în prezent dezbătută succesiunea autorului pârâtelor, instanța constată că, în cauză, reclamanta nu a făcut dovada dreptului exclusiv de proprietate al promitentelor-vânzătoare în privința bunurilor imobile obiect al promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare.
În plus, instanța a mai reținut că, prin înscrisurile depuse la dosar la data de 03.01.2012 (f.25-29), ambele pârâte au învederat instanței că sunt de acord cu acțiunea promovată și ca bunurile ce a făcut obiectul înscrisului sub semnătură privată să fie trecute în patrimoniul reclamantei, ceea ce dovedește că în realitate nu au refuzat niciodată să urmeze procedura notarială în vederea încheierii actului în formă autentică. Pe de altă parte, în cadrul procedurii notariale, era suficientă, ca și în fața instanței de judecată, simpla prezență a pârâtelor, întrucât potrivit legii civile, costurile vânzării cad în sarcina cumpărătorului, respectiv a societății-reclamante.
De altfel, față de numărul considerabil al cererilor cu același obiect promovate de reclamantă pe rolul Judecătoriei Slatina, inclusiv pe rolul acestui complet de judecată, instanța constată că societatea-reclamantă și-a creat o adevărată practică din a încheia acte de vânzare-cumpărare sub semnătură privată, ulterior solicitând și obținând în justiție autentificarea acestora.
Împotriva acestei sentințe a declarat recurs reclamanta . prin reprezentant legal Cirillo Pietro A., considerând-o netemeinică și nelegală și a solicitat admiterea recursului, modificarea sentinței în sensul admiterii acțiunii și constatarea valabilității convenției de vânzare cumpărare.
În motivarea cererii a arătat că a achitat prețul vânzării în cuantum de 3600 lei integral și a intrat în posesia terenului de la data încheierii înscrisului sub semnătură privată, însă intimații au refuzat să se prezinte la notar în vederea încheierii actului în formă autentică deoarece au primit banii.
S-a mai precizat că prin întâmpinare au recunoscut vânzarea, că au primit prețul vânzării și faptul că au refuzat să se prezinte la notar, aspect confirmat și de martorul audiat în cauză.
Recurenta a mai arătat că prin sentința recurată instanța de fond a fost lipsită de ultima posibilitate legală, temeinică de a-și satisface interesul legitim, aflându-se în continuare în imposibilitate de a-și întabula imobilul.
În drept și-a întemeiat cererea pe dispozițiile art.299 și următoarele C.p.c.
Analizând sentința prin prisma motivelor de recurs invocate, dar și în lumina dispozițiilor art. 304 pct.9, în care se încadrează motivele de recurs formulate de reclamantă coroborate cu dispozițiile art.3041 Cod procedură civilă, tribunalul reține următoarele:
P. cererea de chemare în judecată recurenta reclamantă a solicitat instanței constatarea valabilității convenției de vânzare cumpărare și pronunțarea unei sentințe care să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare, temeiul în drept invocat fiind 1073-1077 C.civ în vigoare la data încheierii convenției.
Din actele dosarului se reține că între reclamanta recurentă în calitate de promitentă cumpărătoare și intimatele pârâte în calitate de promitente vânzătoare a intervenit la data de 05.08.2011 o convenție de vânzare cumpărare având ca obiect suprafețele de 0,16 ha teren arabil situat în T 85 P 3, cu vecinii: N – S. P., E – M. Fl., S – S. P., V – De 1102 și 1,28 ha teren arabil situat în T 77 P 9, cu vecinii: N – Coteata D.M., E – De 1102, S – N. V., V – V. Teiuș, terenuri situate în extravilanul satului Vineți, ., conform titlului de proprietate nr.952/4/29.05.2001, convenție consemnată în înscrisul sub semnătură privată intitulat „promisiune de vânzare cumpărare”, prețul vânzării fiind în cuantum de 3600 lei.
La data când a fost încheiat acest înscris sub semnătură privată, vânzarea terenurilor cu sau fără construcții, situate în intravilan sau în extravilan, trebuia să se realizeze, prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică.
In baza conversiunii actului juridic, pentru a se da o eficienta juridica manifestării de voință a părților, respectivul act, nul absolut ca vânzare cumpărare, poate valora antecontract de vânzare-cumpărare, prin care însă nu s-a transmis dreptul de proprietate, antecontract care a dat naștere unei obligații de a face, potrivit căreia oricare dintre părți poate cere instanței ca în baza art. 1073-1077 C.civ, să pronunțe o hotărâre, care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare și care va avea un caracter constitutiv de drept.
Însă, pentru admisibilitatea unei atare acțiuni trebuie îndeplinite mai multe condiții și anume: să existe un antecontract valabil încheiat, ceea ce presupune că trebuie să îndeplinească condițiile de valabilitate ale antecontractului, respectiv consimțământ valabil, capacitate, obiectul (bunul vândut și prețul stabilit) și cauza și mai multe condiții speciale respectiv: una dintre părți să refuze nejustificat autentificarea actului, reclamantul să-și fi îndeplinit obligațiile, respectiv plata prețului, iar promitentul vânzător să fie proprietar al bunului.
Analizând convenția părților prin prisma celor mai sus expuse se constată că recurenta reclamantă a făcut dovada plății prețului, prin înscrisul intitulat „chitanță” semnată de toate părțile litigante, plata prețului fiind atestată și de martora P. D. audiată, la propunerea recurentei reclamante.
În ceea ce privește calitatea de proprietar al terenului vândut se constată că acesta a fost atribuit în proprietate în baza legilor fondului funciar, prin titlul de proprietate emis de Comisia Județeană de Aplicare a legii fondului funciar O., numitului M. I., autorul intimatelor promitente vânzătoare, aspect dovedit cu actele de stare civilă și sesizarea privind deschiderea procedurii succesorale, din care reiese că acestea sunt moștenitoarele titularului reconstituirii în calitate de soție supraviețuitoare și fiică.
Cum ambele moștenitoare și-au exprimat consimțământul privind încheierea înscrisului sub semnătură privată, tribunalul reține că instanța de fond în mod greșit a reținut că în lipsa dezbaterii succesiunii autorului nu s-a făcut dovada calității de proprietari exclusivi a acestora în privința imobilului, care a făcut obiectul actului sub semnătură privată.
În cea ce privește condiția refuzului nejustificat al promitentelor vânzătoare la încheierea actului în formă autentică se rețin următoarele:
Din întâmpinarea formulată de intimatele pârâte se constată că acestea au fost de acord cu constatarea valabilității convenției de vânzare cumpărare, motivându-și refuzul de a se prezenta la notar, de lipsa banilor, martora audiată în prezenta cauză afirmând că acestea ar fi refuzat să se prezinte la notar, din cauza stării de sănătate precare a numitei V. N., care a împiedicat-o să se mai deplaseze din localitatea de domiciliu-Municipiul București, aspect despre care a luat cunoștință de la intimata pârâtă M. I..
Într-o atare situație se constată că refuzul pârâtelor intimate de a se prezenta la notariat nu a fost unul nejustificat, de rea credință, ci la baza acestuia au stat cauze obiective, recurenta reclamantă având posibilitatea de a se prezenta cu notarul la domiciliul promitentelor vânzătoare pentru a perfecta actul în formă autentică, astfel că sub acest aspect cele reținute de instanța de fond sunt conforme cu materialul probator administrat și cu dispozițiile legale incidente în speță.
În ceea ce privește argumentele reținute în partea finală a sentinței, tribunalul constată că acestea nu sunt decât aprecieri subiecte și lipsite de suport probator, menite să sancționeze conduita recurentei reclamante că a apelat la instanța de judecată pentru soluționarea litigiului și nu se încadrează în exigențele instituite prin dispozițiile art.261 C.p.c. potrivit cu care o hotărâre judecătorească trebuie să cuprindă în motivarea sa argumentele pro sau contra de fapt și de drept, care au format convingerea instanței și care trebuie să se raporteze pe de o parte la susținerile și apărările părților, iar pe de altă parte la cadrul legal.
Pentru cele mai sus expuse se constată că recurenta reclamantă nu a făcut dovada refuzului nejustificat al pârâtelor la încheierea actului în formă autentică, valabilitatea convenției și pronunțarea unei hotărâri de vânzare cumpărare neputând avea loc decât în situația în care sunt îndeplinite cumulativ atât condițiile generale cât și cele speciale mai sus evocate.
În consecință, tribunalul în conformitate cu dispozițiile art. 312 Cod procedură civilă, va respinge recursul, ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge ca nefondat recursul declarat de recurenta reclamantă . prin reprezentant legal Cirillo Pietro A., cu sediul în ., împotriva sentinței civile nr. 8151 din data de 03 octombrie 2012, pronunțată de Judecătoria Slatina, în dosar nr._, în contradictoriu cu intimații pârâți M. I., domiciliată în . și V. N., domiciliată în București, .. 5, ., ., sector 6.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică de la 06 martie 2013, la Tribunalul O.
Președinte, A. C. Tițoiu | Judecător, I. D. | Judecător, M. I. S. |
Grefier, M. R. |
Red.jud.ACT
Tehnored.BA
J.f. C.M.
Ex. 2/17.05.2013
| ← Contestaţie la executare. Decizia nr. 146/2013. Tribunalul OLT | Partaj judiciar. Decizia nr. 852/2013. Tribunalul OLT → |
|---|
