Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Decizia nr. 646/2013. Tribunalul OLT
| Comentarii |
|
Decizia nr. 646/2013 pronunțată de Tribunalul OLT la data de 10-06-2013 în dosarul nr. 5609/311/2012
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL O.
SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIE Nr. 646/2013
Ședința publică de la 10 Iunie 2013
Completul compus din:
PREȘEDINTE O. M. P.
Judecător C. C.
Judecător S. O.
Grefier D. S.
Pe rol judecarea recursului civil privind pe recurentul reclamant P. I. M., cu domiciliul procesual ales în Slatina, ..29, ., ., împotriva sentinței civile nr.2152/28.02.2013, pronunțată de Judecătoria Slatina în dosarul civil nr._, în contradictoriu cu intimații pârâți R. C. I. și R. A., cu domiciliul în Sibiu, Calea Turnișorului nr.41, județul Sibiu și R. A., având ca obiect hotărâre care sa tina loc de act autentic.
La apelul nominal făcut în ședința publică, se prezintă recurentul reclamant P. I. M., personal și asistat de avocat I. D., cu împuternicire avocațială la dosarul cauzei, lipsă intimații pârâți R. C. I. și R. A..
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier, care învederează instanței că s-a admis cererea de ajutor public judiciar formulată de recurentul reclamant P. I. M., fiind scutit recurentul de la plata taxei judiciară de timbru de 1405 lei.
Nefiind cereri prealabile de formulat sau exceptii de invocat, instanța acordă cuvântul părților asupra probatoriilor.
Avocat I. D., pentru recurentul reclamant P. I. M., invederează instanței că solicită încuviințarea probei cu înscrisurile aflate la dosarul cauzei.
Instanța încuviințează proba cu înscrisurile aflate la dosarul cauzei ca fiind utilă, concludentă și pertinentă soluționării cauzei, în temeiul art. 167 cod procedură civilă
Nemaifiind alte cereri de formulat sau excepții de invocat, instanța constată cauza în stare de soluționare și acordă cuvântul asupra recursului.
Avocat I. D. pentru recurentul reclamant P. I. M., solicită admiterea recursului, modificarea sentinței în sensul admiterii cererii și pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare – cumpărare pentru imobilul apartament cu două camere situat în Slatina la mansarda blocului FB 5, cu obligarea intimaților pârâți la plata cheltuielilor de judecată.
TRIBUNALUL
Asupra recursului civil de față, reține următoarele:
Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Judecatoriei Slatina la data de 08.06.2012 sub nr._ reclamantul P. I. M. in contradictoriu cu paratii R. C. I. si R. A., a solicitat instantei ca prin hotararea ce se va pronunta, să constate intervenita vanzarea cumpararea si sa pronunte o hotarare care sa tina loc de act autentic de vanzare cumparare pentru imobilul apartament cu două camere de locuit și dependințe situat în Slatina, la mansarda blocului FB5, .. 4, se. E, ..
In fapt, reclamantul a învederat instanței că la data de 30.09.2010, între reclamant și vânzători a intervenit un antecontract de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2598/30.09.2010 pentru imobilul descris mai sus, moment în care a achitat suma de 30.000 lei din prețul total al imobilului, reclamantul P. I. V. obligându-se să achite restul sumei de 30.000 lei în momentul perfectării actelor.
In antecontractul de vânzare-cumpărare pârâții s-au obligat ca până la data de 01.02.2011 să depună diligentele necesare pentru perfectarea actelor, însă aceștia nu au făcut acest lucru, invocând diverse motive.
De bună credință, a achitat succesiv pârâților, la insistențele acestora, conform chitanței de mână, la data de 22.02.2011 suma de 8000 lei, iar la 22.03.2011, suma de 4000 lei din diferența de preț de 30.000 lei, rămânând de achitat suma de 18.000 lei.
Observând că nu au fost întocmite documentațiile specifice în vederea vânzării imobilului, a procedat la notificarea acestora prin BIEJ V. C. la data de 02.05.2012 pentru achitarea sumei rămase și perfectarea actelor, însă nici de această dată pârâții nu s-au prezentat.
Ulterior la data de 17.05.2012, pârâtului R. C. I. i-a fost achitată și suma de 18.000 lei, acesta a perfectat la notariat, la insistențele reclamantului, o declarație nr. 633/17.05.2012, din care reiese că a primit integral suma de bani reprezentată de diferență preț imobil în cuantum de 30.000 lei.
Diferența de preț de 30.000 lei a fost achitată conform înscrisurilor sub semnătură privată (8000 lei, 4000 lei), iar restul de 18.000 lei în momentul dării declarației autentificate de către R. C. I. la data de 17.05.2012, în aceasta fiind trecută ca măsură de precauție exact diferența de preț în cuantum de 30.000 lei.
Menționeaza reclamantul că deține posesia apartamentului încă de la data semnării antecontractului de vânzare-cumpărare, locuind și la ora actuală în acesta.
Solicită să se rețina că nu a existat nici un motiv întemeiat care să justifice refuzul pârâților de a se prezenta la notariat, pentru încheierea contractului în forma autentică, promisiunea de vânzare-cumpărare valabil asumată prin antecontract, implicând depunerea oricăror diligente necesare în acest scop.
In drept a invocat dispozițiile art. 1279 Cod Civil, art. 1669 Cod Civil.
In dovedire a depus inscrisuri (f. 7-23).
Desi legal citati, paratii nu au depus intampinare.
In cursul cercetarii judecatoresti instanta de fond a incuviintat proba cu inscrisuri, proba cu interogatoriul paratilor si proba testimoniala cu martorul Z. P., declaratia acestuia fiind consemnata la f. 62.
Soluția instanței de fond:
Prin sentinta civilă nr.2152/28.02.2013 Judecatoria Slatina a respins ca neîntemeiata cererea formulata de reclamantul P. I. V., în contradictoriu cu pârâții R. C. I., R. A..
Motivarea instanței de fond:
Pentru a se pronunța astfel, instanta de fond a retinut că la data de 30.09.2010 s-a încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare autentificat între reclamantul P. I. M. pe de o parte în calitate de promitent-cumpărător si pârâtii R. C. I. si R. A., în calitate de promitenti-vânzători, prin care pârâtii s-au obligat să înstrăineze reclamantului un apartament cu 2 camere situat în Slatina, .. 4, ., jud. O. cu suma de 60.000 lei, fara a se mentiona in antecontract numarul apartamentului ce urmeaza a fi înstrăinat.
Prin acțiunea de față reclamantul a solicitat pronunțarea unei hotărâri care să tină loc de act autentic.
Instanta a retinut că antecontractul încheiat la data de 30.09.2010 reprezintă o promisiune bilaterală, prin care părțile s-au angajat să constituie în viitor un drept real asupra imobilului care a făcut obiectul antecontractului. Prin urmare, acest antecontract nu transmite dreptul de proprietate asupra imobilului de la promitenti la beneficiar, ci dă naștere numai la obligații de a face în sarcina părților, respectiv de a vinde - pentru promitentii vânzători și de a cumpăra - pentru beneficiarul cumpărător.
Pentru a pronunta o hotarare care sa tina loc de act autentic este necesar sa fie îndeplinite conditiile prevazute de art.948 din Codul civil din 1864, dat fiind faptul ca antecontractul a fost incheiat sub imperiul legii vechi, in vigoare la data de 30.09.2010, respectiv antecontractul sa nu prezinte vicii de fond ori de forma.
Conditiile esentiale pentru validitatea unei conventii sunt: capacitatea de a contracta, consimțământul valabil al partii ce se obliga, existenta unui obiect determinat si a unei cauze licite.
Potrivit art. 962 cod civil „obiectul conventiilor este acela la care partile sau numai una din parti se obliga”.
Cum vânzarea – cumpararea este un contract sinalagmatic, presupune doua prestatii, având doua obiecte deosebite: din partea vânzatorului, bunul vândut, iar din partea cumparatorului, plata pretului. In consecinta, obligatia vânzatorului are ca obiect lucrul, iar obligatia cumparatorului are ca obiect pretul.
Pentru ca vânzarea sa fie valabila lucrul vândut trebuie sa îndeplineasca urmatoarele conditii:
a). lucrul sa fie în comert (în circuitul civil).
b). bunul sa fie determinat sau determinabil ( art. 948 si 964 Cod civil).
c). lucrul vândut sa existe în momentul încheierii contractului sau sa poata exista în viitor.
d) vânzatorul trebuie sa fie proprietarul lucrului. Deoarece vânzarea – cumpararea este un contract translativ de proprietate, vânzatorul trebuie sa fie titularul dreptului de proprietate asupra lucrului vândut.
Doctrina de specialitate a statuat ca cerinta privind obiectul determinat sau determinabil al actului juridic trebuie respectata in toate cazurile sub sanctiunea nulitatii absolute a actului juridic.
Cum in antecontractul de vanzare cumparare incheiat la data de 30.09.2010 nu a fost mentionat numarul apartamentului ce a facut obiectul antecontractului, instanta a constatat ca aceasta conventie nu indeplineste una din conditiile esentiale de valabilitate, respectiv conditia referitoare la existenta unui obiect determinat sau determinabil conform art. 948 pct. 3 din Codul civil din 1864, astfel ca nu poate sta la baza pronuntarii unei hotarari care sa tina loc de act autentic.
Pentru aceste considerente, întrucât nu sunt indeplinite conditiile generale de valabilitate ale conventiei, instanta a respins actiunea formulata de reclamant, fara a mai analiza indeplinirea conditiilor speciale de admisibilitate ale unei astfel de actiuni.
Calea de atac exercitată:
Împotriva acestei solutii a declarat recurs reclamantul P. I. M., solicitând admiterea recursului, casarea sentintei instantei de fond si trimiterea cauzei la aceeasi instanta, pentru rejudecare. In subsidiar, s-a solicitat rejudecarea cauzei de catre instanta de control judiciar si pronuntarea unei solutii de admitere a actiunii, constatând intervenită vânzarea-cumpărarea apartamentului.
In motivare, recurentul reclamant a arătat că vointa părtilor de a vinde respectiv de a cumpăra apartamentul situat la mansarda blocului FB5, . rezulta din înscrisurile depuse la dosar: antecontractul nr.2598/2010, incheierea de rectificare a antecontractului, declaratia notariala nr.633/2012 si adeverinta emisa de Asociatia de proprietari nr.10 Slatina sub nr.17/08.02.2013.
Se mai arată că în cazuri similare aceeasi instanta a pronunțat soluții de admitere a cererii reclamantilor si că numele recurentului reclamant a fost gresit consemnat la fond.
Recurentul a mai arătat faptul ca bunul imobil este individualizat, determinat, atât in materialitatea sa, cât si in privința întinderii dreptului de proprietate. Nu exista nici un motiv de nulitate absoluta a convenției, care sa justifice respingerea acțiunii pentru neîndeplinirea condițiilor de validitate ale actului juridic.
In drept au fost invocate dispoz art.304 ind.1 C.pr.civ.
In dovedire, recurentul reclamant a solicitat administrarea probei cu inscrisurile depuse la dosar: sent civ nr.9932/16.11.2012, incheierea de rectificare nr.05/09.04.2013 emisa de BNP V. C. D., extras Ecris.
Recurentul reclamant a beneficiat de ajutor public judiciar sub forma scutirii de la plata taxei judiciare de timbru, potrivit incheierii de sedinta din data de 10.06.2013.
Intimatii pârâti, legal citati, nu au depus întâmpinare.
Analizând recursul declarat prin prisma motivelor invocate si a înscrisurilor noi depuse in calea de atac, Tribunalul constata ca acesta este fondat si va fi admis pentru următoarele considerente:
Cererea de chemare in judecata formulata de recurentul reclamant a fost respinsa deoarece în antecontractul de vanzare cumparare incheiat la data de 30.09.2010 nu a fost mentionat numarul apartamentului ce a facut obiectul antecontractului, astfel că aceasta conventie nu indeplineste una din conditiile esentiale de valabilitate, respectiv conditia referitoare la existenta unui obiect determinat sau determinabil.
Însă prin prisma înscrisului nou depus de recurentul reclamant in recurs, respectiv încheierea de rectificare nr.05/09.04.2013 emisa de BNP V. C. D., din care rezultă că antecontractul de vânzare cumpărare aut. sub nr.2598/30.09.2010 are ca obiect apartamentul M2, cu 2 camere de locuit si dependințe situat la mansarda blocului FB 5 din Slatina, ..4, ., Tribunalul constata ca actul intocmit de părti indeplineste conditia de a avea un obiect determinat, astfel că toate cerințele prevazute de art.948 din Codul civil din 1864 sunt îndeplinite.
Se constata totodata că la data de 30.09.2010 s-a încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare autentificat între reclamantul P. I. M. pe de o parte în calitate de promitent-cumpărător si pârâtii R. C. I. si R. A., în calitate de promitenti-vânzători, prin care pârâtii s-au obligat să înstrăineze reclamantului apartamentul M2 cu 2 camere situat în Slatina, .. 4, . cu suma de 60.000 lei, urmând ca ulterior, până la data de 01.02.2011, pârâții să obțină toate actele necesare încheierii actului în formă autentică și să se prezinte la un notariat pentru perfectarea acestui act (filele 8,9).
Totodată, conform înscrisurilor depuse la dosar, Judecătoria constată că prețul convenit de părți (60.000 lei) a fost achitat integral de către recurentul reclamant, conform declarației autentificate sub nr. 633/17.05.2012 – fila 7).
Sub aspect probator, coroborând lipsa nejustificată a pârâților la termenul la care au fost citați cu mențiunea de a se prezenta personal la interogatoriu (aspect calificat drept o recunoaștere deplină a pretențiilor reclamantului, conform art. 225 C. proc. civ.) cu declarația martorului audiat în cauză, Tribunalul găsește întemeiate susținerile recurentului reclamant conform cărora pârâții au refuzat ulterior să se prezinte la notar pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.
Se reține de asemenea faptul că pârâții sunt în prezent proprietarii imobilului care a făcut obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare (conform autorizației de construire – fila 22 iar conform înscrisurilor depuse la dosar (certificat de atestare fiscală – fila 14 și certificat de sarcini – fila 13), Tribunalul reține faptul că pentru imobilele în cauză nu există înregistrate datorii la bugetul de stat și nu au fost găsite sarcini.
In drept, conform dispozițiilor normative incidente în cauză, art.1073 si art.1077 C. civ din 1864, creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a obligației, și în caz contrar are dreptul la dezdăunare; Nefiind îndeplinita obligația de a face, creditorul poate asemenea sa fie autorizat de a o aduce el la îndeplinire, cu cheltuiala debitorului.
Textele de lege invocate dau dreptul oricăreia dintre părțile unei promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare (creditori ai obligației celeilalte părți de a încheia actul de vânzare-cumpărare) să se adreseze instanței în vederea pronunțării unei hotărâri care să țină loc de contract cu privire la bunul care a făcut obiectul promisiunii bilaterale de vânzare cumpărare.
Prin urmare, în cazul în care toate condițiile de validitate ale contractului sunt îndeplinite, instanța are posibilitatea de a pronunța o hotărâre care să substituie contractul ce urma să fie încheiat în baza promisiunii de vânzare-cumpărare, cu condiția ca reclamantul să-și fi îndeplinit toate obligațiile asumate prin această promisiune, iar încheierea contractului să nu fi avut loc exclusiv din cauza refuzului nejustificat al pârâtului în acest sens.
Raportat la aspectele retinute mai sus, Tribunalul constata temeinicia cererii recurentului reclamant, pentru următoarele: la încheierea promisiuni de vânzare-cumpărare au fost respectate atât condițiile generale cerute de art. 948 C. civ. (capacitatea de a contracta, consimțământul valabil al părții ce se obligă, un obiect determinat, o cauză licită); recurentul reclamant (promitent cumpărător) a făcut dovada îndeplinirii integrale a obligației sale privind plata prețului convenit pentru imobilul care a făcut obiectul antecontractului, imobilul a cărui vânzare a fost promisă prin antecontract se află în prezent în proprietatea exclusivă a pârâților (promitenți vânzători) si neperfectarea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică a fost cauzată exclusiv de refuzului pârâților de a se prezenta la notariat în acest sens.
In consecință Tribunalul, in temeiul dispoz art.312 al.(1) teza I si alin.(3) C.pr.civ., rap. la art.304 pct.9 C.pr.civ., va admite recursul declarat de recurentul reclamant P. I. M., împotriva sentinței civile nr.2152/28.02.2013, pronunțată de Judecătoria Slatina în dosarul civil nr._, în contradictoriu cu intimații pârâți R. C. I. și R. A. si va modifica sentința în sensul că va admite acțiunea recurentului reclamant si va constata valabilitatea antecontractului de vânzare - cumpărare autentificat sub nr.2598/30.09.2010.
Având in vedere imprejurarea ca recurentul reclamant a beneficiat de ajutor public judiciar sub forma scutirii de la plata taxei judiciare de timbru atât la fond cât si in recurs, in temeiul dispoz art.18 din OUG nr.51/2008, se va dispune obligarea intimaților, care au cazut in pretenții, la plata în favoarea statului a cheltuielilor reprezentând taxă judiciară de timbru de 4226 lei.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite recursul declarat de recurentul reclamant P. I. M., cu domiciliul procesual ales în Slatina, ..29, ., ., împotriva sentinței civile nr.2152/28.02.2013, pronunțată de Judecătoria Slatina în dosarul civil nr._, în contradictoriu cu intimații pârâți R. C. I. și R. A., cu domiciliul în Sibiu, Calea Turnișorului nr.41, județul Sibiu.
Modifică sentința, în sensul că admite cererea formulată de recurentul reclamant P. I. M..
Constată valabilitatea antecontractului de vânzare - cumpărare autentificat sub nr.2598/30.09.2010, de BNP V. C. D., încheiat între reclamantul P. I.-M. pe de o parte în calitate de promitent-cumpărător si pârâtii R. C. I. si R. A., în calitate de promitenti-vânzători, privind apartamentul M2, cu 2 camere de locuit si dependințe, situat la mansarda blocului FB 5 din Slatina, ..4, ., impreună cu dreptul de coproprietate asupra părtilor din imobil care prin natura sau destinatia lor sunt in folosinta . coproprietarilor si dreptul de folosință asupra terenului aferent apartamentului in indiviziune.
Prezenta hotărâre ține loc de act autentic de vânzare – cumpărare.
Obligă intimații la plata în favoarea statului a cheltuielilor reprezentând taxă judiciară de timbru de 4226 lei.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică de la 10 Iunie 2013.
Președinte, O. M. P. | Judecător, C. C. | Judecător, S. O. |
Grefier, D. S. |
Red.CC
Tehnored. IM
Jf: C.G.B.
Ex.2/09.09.2013
| ← Contestaţie la executare. Decizia nr. 1118/2013. Tribunalul OLT | Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Decizia nr.... → |
|---|
