Anulare act. Decizia nr. 16/2015. Tribunalul PRAHOVA
| Comentarii |
|
Decizia nr. 16/2015 pronunțată de Tribunalul PRAHOVA la data de 15-01-2015 în dosarul nr. 5855/281/2012*
ROMÂNIA
TRIBUNALUL PRAHOVA SECȚIA I CIVILĂ
DOSAR NR._
DECIZIA CIVILĂ NR. 16
Ședința publică din data de 15.01.2015
PREȘEDINTE – C. R.
JUDECĂTORI – M. N.
– N. A.
GREFIER – L. E. A.
Pe rol fiind soluționarea recursului declarat de recurenta-reclamantă . ELITE SRL, CUI RO7577627, J_, cu sediul in Ploiești, ., nr. 21, județul Prahova, împotriva sentinței civile nr. 4986/09.04.2014 pronunțată de Judecătoria Ploiești, în contradictoriu cu intimatele-pârâte . RO7134646, J29/ 3647/1994, cu sediul in comuna Brazi, . si . IFN SA, CUI RO15071212, J40/_/ 2002, cu sediul in București, .. 34-36, sector 2.
Dezbaterile au avut loc în ședința publică din data de 08.01.2015, declarațiile și susținerile părților fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, care face parte integrantă din prezenta, când instanța, având nevoie de timp pentru deliberare, a amânat pronunțarea la 15.01.2015, când a dat următoarea hotărâre:
TRIBUNALUL
Deliberând asupra recursului civil de față, constată următoarele:
Prin acțiunea înregistrată pe rolul Judecătoriei Ploiești la nr. 5855/ 281/2012, la data de 14.02.2012, reclamanta S.C. DR. L. M. Elite S.R.L a chemat în judecată pe pârâtele S.C. P. S.A și S.C P. L. R. I.F.N. S.A., solicitând instanței ca prin hotărârea ce o va pronunța să se constate nulitatea absolută parțială a contractului de vânzare-cumpărare autentificat de BNP Equitas sub nr. 7924 din 10.01.2006 în ceea ce privește casa scării înstrăinată prin acest contract.
În motivarea cererii, reclamanta a arătat, în esență, că în baza contractului de vânzare-cumpărare autentificat de BNP L. C. C. sub nr. l184 din 15.04.2003 a cumpărat de la . spațiu comercial situat în Ploiești, Piața Eroilor, nr.3, .. l, județul Prahova, compus din 6 încăperi, notate în planul de situație care a făcut parte din contractul de vânzare-cumpărare încheiat cu nr. l,2,3,4,5 și 9, precum și cota indiviză din suprafețele de folosința comună, notate pe schița de plan cu nr.6,7 și 8. Simbolul nr.7 din contract, reprezenta casa scării, vândută în indiviziune la acel moment, reclamantei și numitei ..
A mai arătat reclamanta că, ulterior pârâta S.C. P. S.A a devenit proprietara spațiului situat în Ploiești, Piața Eroilor, nr.3, . la parter, în baza unei adjudecări la licitație publică, iar la data de 03.11.2006, pârâta a efectuat un act de dezlipire, autentificat de BNP Equitas sub nr.7747 din 03.11.2006, prin care a împărțit spațiul dobândit prin adjudecare, în două loturi, pe care le-a și intabulat ulterior.
S-a susținut de către reclamantă că la data de 10.11.2006, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat de BNP Equitas sub nr.7924, .. a vândut către pârâta . IFN S.A., lotul nr. II rezultat în urma dezlipirii, format din 4 holuri, doua grupuri sanitare, 3 camere, 2 spatii comerciale si casa scării, notata pe schița de plan anexa la contractul încheiat cu simbolul 6, deși, în condițiile în care casa scării fusese deja înstrăinată cu mai mult de 3 ani în urma către reclamanta și către numita ., nu se putea, la momentul la care s-a realizat vânzarea dintre cele doua pârâte ca și aceasta sa fie înstrăinată deoarece nu fusese niciodată in proprietatea . la momentul dobândirii proprietății asupra spațiului din Ploiești, Piața Eroilor, ..
În drept, au fost invocate dispozițiile art. 1246 – 1250 C.civ.
Pârâta S.C. P. S.A. a formulat întâmpinare în cauză, prin care a solicitat instanței să constate că de la data de 20.01.2012, când s-a deschis procedurii insolvenței asupra sa, a intervenit suspendarea de drept a tuturor acțiunilor judiciare și extrajudiciare împotriva sa, conform art. 36 din Legea nr. 85/2006.
Pe fondul cauzei, pârâta S.C. P. S.A a solicitat respingerea acțiunii ca neîntemeiată, susținând că actul contestat de către reclamantă este perfect valabil, pârâta S.C. P. L. România IFN S.A. vânzând doar părți din imobilul asupra căruia deținea dreptul de proprietate, înscrierea în cartea funciară fiind conformă cu realitatea.
Pârâta S.C. P. L. România IFN S.A a formulat întâmpinare prin care a invocat excepția necompetenței materiale a Judecătoriei Ploiești și excepția netimbrării acțiunii, iar pe fondul cauzei a solicitat respingerea cererii de chemare în judecată, ca neîntemeiată.
În motivarea excepțiilor invocate, pârâta a arătat că necompetența instanței rezultă din valoarea contractului atacat, respectiv 365.000 euro, echivalentul sumei de 1.280.128 lei de la data încheierii contractului, iar în raport de același criteriu, reiese și faptul că în speță nu s-a complinit obligația de a achita taxa judiciară de timbru.
Pe fondul cauzei, pârâta a susținut, în esență, că situația de fapt prezentată în acțiune de către reclamantă, nu este cea reala, întrucât spațiul de la parterul imobilului în litigiu și anume holul și casa scării, numerotate în planul de situație cu cifrele 7 și 6 sunt proprietatea sa exclusivă, fapt dovedit deja în acțiunea în revendicare ce se poartă în prezent între părți.
În drept, au fost invocate dispozițiile art. l15 și ale art.274 C.p.c.
La termenul de judecată din data de 16.01.2013, instanța de fond a respins, ca neîntemeiate, excepția necompetenței materiale a Judecătoriei Ploiești și excepția netimbrării acțiunii invocate de către pârâta S.C. P. L. România I.F.N. S.A., pentru motivele expuse în încheierea de ședință de la acea dată.
După administrarea probelor cu acte, interogatorii și expertiză judiciară specialitatea construcții civile, prin sentința civilă nr.4986/09.04.2014, Judecătoria Ploiești a respins acțiunea ca neîntemeiată, reținând în esență că, potrivit probelor administrate, imobilul situat în Ploiești, P-ța Eroilor, nr.3, . a suferit de-a lungul timpului mai multe modificări, atât în ceea ce privește persoana proprietarilor cât și în privința partiționării pe camere, concluziile raportului de expertiză efectuat în cauză fiind în sensul că situația constatată pe teren nu corespunde cu cea descrisă în titlurile de proprietate ale părților și nici cu mențiunile cuprinse în cartea funciară a imobilului în litigiu, expertul neputând stabili că reclamanta este proprietara casei scării care face legătura dintre parterul și etajul I al imobilului în litigiu, caz în care cererea dedusă judecății este neîntemeiată.
Împotriva acestei sentințe a declarat recurs reclamanta, criticând soluția pentru nelegalitate și netemeinicie arătând că aceasta este lovită de nulitățile prev. de art.304 pct. 5 și 9 cod pr. civilă.
În ceea ce privește nulitatea prev. de art. 304 pct.5 cod pr. civilă, recurenta a arătat că a investit instanța cu o cerere de nulitate absolută parțială a contractului dedus judecății întrucât cu fraudarea legii și a drepturilor sale pârâta . vândut către pârâta . IFN SA și casa scării, deși acest spațiu îi aparținea societății reclamante în proprietate comună forțată cu ., pârâta . astfel un bun pe care nu-l deținea în proprietate și care se află în coproprietate forțată și, deși din eroare textul de lege a fost greșit indicat, o asemenea împrejurare nu era de natură a conduce la modificarea temeiului de drept fără ca această situație să fie pusă în discuția părților or, instanța de fond a schimbat temeiul juridic al acțiunii stabilind că aceasta se întemeiază pe disp. art.948 pct.3 cod pr. civilă, conform căruia pentru ca o convenție să fie validă, aceasta trebuie să aibă un obiect determinat, instanța încălcând astfel principiul contradictorialității, al oralității, precum și principiul dreptului la apărare al aflării adevărului, impunându-se astfel casarea hotărârii și trimiterea cauzei spre rejudecare la instanța de fond.
Referitor la motivul de nelegalitate prev. de art.304 pct.9 cod pr. civilă, recurenta a arătat că în mod greșit instanța de fond a respins acțiunea în condițiile în care spațiul în litigiu a fost vândut în mod nelegal de către . . IFN SA, contract încheiat cu fraudarea legii dar și a drepturilor sale întrucât ambele părți au fost de rea credință, dorind să-și extindă suprafața aflată în proprietate exclusivă, cu un spațiu pe care nu-l avea în proprietate, împrejurare despre care acestea aveau cunoștință.
În dezvoltarea acestui motiv de recurs, recurenta a arătat că, contractul de vânzare-cumpărare nr.7924/10.11.2006 autentificat de BN Equitas, este lovit de nulitate absolută parțială în ceea ce privește spațiul numit „casa scării” notată cu 7 pe schița de plan anexă, întrucât prin contractul de vânzare - cumpărare autentificat la nr. 1184/15.04.2003 a dobândit în proprietate exclusivă parte din etajul I al clădirii, respectiv încăperile notate cu numerele 1,2,3,4,5 și 9 și în proprietate comună forțată încăperile notate cu nr. 6,7 și 8 iar prin contractele de vânzare-cumpărare autentificate la nr.3950/17.12.2003 și nr. 741/11.05.2005 . a dobândit în proprietate exclusivă încăperile notate cu nr. 11 - 20 și în proprietate forțată comună cele notate cu nr. 6,7,8 și 9, contracte în baza cărora casa scării a revenit în proprietate comună forțată celor două societăți care dețin în proprietate exclusivă spații la etajul I al clădirii, ceea ce înseamnă că autoarea pârâtelor nu mai avea în patrimoniu spațiul numit „casa scării” în litigiu.
A mai arătat recurenta că acest spațiu a fost folosit exclusiv pentru accesul din stradă la spațiile de la etajul I, societățile aflate la parter având alte ieșiri la stradă, motiv pentru care nici nu s-ar justifica deținerea în proprietate a casei scării, împrejurare ce rezultă atât din raportul de expertiză cât și din faptul că . IFN SA nu are acces direct la casa scării, cele două spații fiind separate prin zid de beton și care a fost desființat de această pârâtă și înlocuit cu o construcție de rigips pe care a amplasat o ușă de acces către casa scării, deși nu o poate folosi, asigurând doar accesul la etajul I al imobilului, împrejurări care exclud buna credință a celor două pârâte, fapt care atrage nulitatea absolută parțială a actului de vânzare-cumpărare pentru cauză ilicită.
S-a precizat de către recurentă că, prin actul de vânzare-cumpărare în litigiu, s-au vândut mai multe spații printre care și casa scării care prin natura sa este un bun aflat în coproprietate forțată, neputând fi astfel împărțit sau deținut în exclusivitate de un singur proprietar, în acest sens fiind elocvente concluziile raportului de expertiză întocmit de expert D. F. în sensul că încăperea nr.6 reprezentând casa scării situată într-o construcție cu mai multe proprietăți, reprezintă una din situațiile tipice de proprietate indiviză, de indiviziune forțată, iar încăperea nr.7 la care se referă actul dedus controlului judiciar face parte din casa scării prin care se face accesul între parter și etajul I, nefiind o încăpere separată, astfel încât este neîntemeiată aprecierea instanței că expertiza efectuată în cauză nu este concludentă.
A susținut recurenta că împrejurarea conform căreia expertul nu a putut stabili cu exactitate conținutul actului de vânzare-cumpărare nr.7924/ 10.11.2006, s-a datorat refuzului reprezentanților societăților pârâte de a pune la dispoziție expertului actele necesare pentru ca acesta să răspundă la obiectivele fixate, atitudine care nu a fost cenzurată de către instanța de fond și mai mult chiar reprezentanții . au răspuns nici la interogatoriul propus de societatea recurentă, aspecte care conduc la concluzia că actul dedus judecății este lovit de nulitate absolută parțială în considerarea dispozițiilor art.968 cod civil.
Primindu-se dosarul la Tribunalul Prahova cauza a fost înregistrată pe rolul Secției a II - a civilă și de C. Administrativ și Fiscal la nr._ din data de 26.06.2014 iar prin încheierea din data de 04.11.2014 cauza a fost transpusă în temeiul art. 99 alin.2 din ROI pe rolul Secției I civile unde a fost înregistrată la nr._ la data de 27.11.2014.
La data de 29.10.2014, intimata . IFN a depus întâmpinare prin care a solicitat respingerea recursului ca nefondat, arătând în esență că în ceea ce privește, motivul de nulitate prev. de art. 304 pct.5 cod pr. civilă, acesta este nefondat întrucât instanța de fond nu a schimbat temeiul juridic al acțiunii introductive ci, dimpotrivă, în virtutea principiului rolului activ reglementate art.129 alin. 5 cod pr. civilă, a complinit lipsurile și erorile acțiunii introductive determinând limitele investirii sale atât sub aspectul împrejurărilor de fapt care trebuiau lămurite cât și sub aspectul temeiurilor juridice aplicabile, neîntemeiate fiind și celelalte critici vizând încălcarea principiilor contradictorialității, oralității și dreptului la apărare ținând seama că recurenta a fost reprezentată prin avocat la toate termenele de judecată care au avut deplină libertate în acest prim act, poziția procesuală cu privire la modul de soluționare a cauzei și probatoriul administrat, nu a fost împiedicată în niciun fel recurenta să-și exercite drepturile procedurale și a fost respectat dreptul la apărare.
A mai arătat intimata că, în cauză, nu este incident nici motivul de nelegalitate prev. de art.304 pct.9 cod pr. civilă în condițiile în care s-a constatat de către expert că situația din teren nu concordă cu cea descrisă în titlurile de proprietate ale părților, iar din probele administrate a reieșit fără echivoc că suprafața de 192,45 mp. ce-i aparține în proprietate la parterul imobilului, include și suprafața aferentă casei scării și a unei camere identificată pe schița cadastrală avizată de OCPI Prahova sub nr.8907/ 20.06.2006 care se regăsesc doar în titlul său de proprietate și nu și în titlurile exhibate de recurentă și ., iar atât ea cât și . fost de bună credință cât timp în urma verificărilor efectuate la OCPI Prahova la momentul cumpărării spațiului comercial, a constatat că vânzătoarea P. SA avea intabulat în cartea funciară nr._ dreptul de proprietate exclusivă asupra unei suprafețe totale construite de 192,45 mp., dreptul de proprietate al vânzătoarei fiind opozabil erga omnes, fiind eliberat la solicitarea notarului public extrasul de carte funciară pentru autentificare nr._/10.11.2006 menționat la pct.5 din contractul de vânzare-cumpărare din care rezultă că vânzătoarea este proprietara exclusivă a unui număr de 13 spații situate la parterul imobilului în suprafață construită totală de 192,45 mp. printre care erau menționate și două spații numerotate 6 - camera scării și 7 - cameră.
Tribunalul, examinând sentința recurata, în raport de situația de fapt reținuta, de criticile formulate, precum și din oficiu sub toate aspectele de fapt si de drept, conform art.304 si 3041 c.pr.civ., constată că recursul este fondat, pentru următoarele considerente:
Conform contractului de vânzare-cumpărare nr. 1184/15.04.2003, Societatea Cooperativă pe Acțiuni „Tromet” SCA, a vândut reclamantei . Elite SRL spațiul comercial proprietatea vânzătoarei situat în Mun. Ploiești, P-ța Eroilor, nr.3, .. Prahova compus din 6 încăperi notate în planul de situație anexă cu simbolurile 1,2,3,4,5 și 9 având suprafața construită de 89,90 mp. și suprafața utilă de 81,93 mp., precum și cota indiviză de 2,16 % din suprafețele de folosință comune 6-7-8, reprezentând casa scării, hol și WC, respectiv suprafața construită indiviză de 21,08 mp. și suprafața utilă indiviză de 17,97 mp., menționându-se în cuprinsul contractului că spațiul comercial care se înstrăinează a fost dobândit de vânzătoare prin preluarea patrimoniului fostei Cooperative „Electrometalica”, în urma reorganizării acesteia din urmă.
Prin contractele de vânzare - cumpărare nr. 3950/2003 și nr. 741/2005, restul spațiului situat la etajul imobilului a fost vândut de către . . în proprietate exclusivă încăperile 11-20, precum și cotă indiviză din spațiile de folosință comună, 6,7,8 și 9.
Ulterior, potrivit proceselor verbale de adjudecare pentru bunuri imobile numerele_/28.07.2005 și_/28.07.2005, vizând pe debitoarea SCCA Tromet Ploiești, în urma scoaterii la licitație, imobilele proprietatea acesteia situate în Ploiești, P-ța Eroilor, nr.3, ., constând în spațiu în suprafață de 211,10 mp. și spațiul în suprafață de 192,45 mp., au fost adjudecate de către ..
Prin actul de dezlipire nr. 7747/03.11.2006, . dezlipit spațiul comercial adjudecat situat în Mun. Ploiești, P-ța Eroilor, nr. 3, ., jud. Prahova, dobândit prin cumpărare la licitație în baza proceselor verbale de adjudecare sus menționate în două loturi, respectiv lotul 1 compus din încăperile 1-8 cu suprafața construită totală de 211,1 mp. și lotul 2 compus din încăperile 1 - hol, 2 - hol, 3 - grup sanitar, 4 - grup sanitar, 5 - cameră 6 - casa scării, 7- cameră, 8 - hol, 9 - spațiu comercial, 10 - spațiu comercial, 11 - hol, 12 - hol și 13 - cameră, având suprafața construită totală de 192,45 mp., cu mențiunea că terenul aferent spațiului comercial ce se dezmembrează este proprietate de stat atribuit în folosință, dreptul de proprietate asupra spațiului lot 2 în suprafață de 192,45 mp., fiind intabulat în cartea funciară nr._ în favoarea . încheierea nr._/06.11.2006.
Ulterior, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat la nr.7924/ 10.11.2006, pârâta . vândut pârâtei . IFN SA imobilul proprietatea sa situat în Mun. Ploiești, P-ța Eroilor, nr.3, ., jud. Prahova, lot - 2, înscris în CF nr._ a localității Ploiești, constând în spațiul comercial compus din încăperile 1-8 cu suprafața construită totală de 211,1 mp. și lotul 2 compus din încăperile 1 - hol, 2- hol, 3 - grup sanitar, 4 - grup sanitar, 5 - cameră 6 - casa scării, 7- cameră, 8 - hol, 9 - spațiu comercial, 10 - spațiu comercial, 11 - hol, 12 - hol și 13 - cameră, având suprafața construită totală de 192,45mp.,cu mențiunea că, împreună cu dreptul de proprietate asupra spațiului comercial, se transmite și dreptul de folosință pe durata existenței construcției asupra terenului aferent spațiului comercial.
Potrivit raportului de expertiză specialitatea construcții civile întocmit de expert D. F. R., inițial, toate spațiile comerciale din tronsonul 32 D, parter și etaj au aparținut unei singure unități de producție, proprietate ce a fost divizată de către SCA Tromet în 8 spații comerciale situate la parter și la etajul 1 al imobilului, unul din aceste spații comerciale fiind închiriat reclamantei în baza contractului de închiriere nr.2913/1999 și apoi vândut acesteia de către SCA Tromet, respectiv în proprietate exclusivă spațiul comercial situat la etajul I compus din încăperile notate 1,2,3,4,5 și 9 și în proprietate indiviză suprafețele de folosință comună notate 6,7,8 poziționate pe schița de plan a raportului de expertiză, menționându-se de către expert că toate aceste spații se disting pe planul de situație indicat în contract conform căruia scara în litigiu, poziția 7, este reprezentată prin elementele sale componente constând în rampe și podeste, această casă a scării făcând legătura între parter și etajul 1.
A mai menționat expertul că această casă a scării este cuprinsă și în contractul de vânzare-cumpărare nr.7924/10.11.2006 încheiat între pârâte, precum și încăperea 7 - cameră, care reprezintă în realitate un element component al casei scării, zonă care a fost separată prin pereți de restul proprietății la divizarea celor 8 spații comerciale și este separată efectiv pe teren, acest podest de nivel nefiind o încăpere separată ci o componentă a casei scării care leagă și prin care se face accesul între parter și etajul unu.
Prin răspunsul la obiecțiuni expertul a arătat că, deși spațiile 6 și 7 apar în actul de cadastru ca fiind spații separate și cu destinații separate, fiind desemnate numai două linii de treaptă ca și când acolo ar fi un perete, în realitate sunt mai multe trepte, iar spațiile 6 și 7 au aceeași destinație de casă a scării care leagă numai parterul de etaj, că între spațiul 7 denumit în act cameră și spațiul 8 este desenată o ușă dublă, însă în realitate peretele este fără ușă, este din cărămidă și amplasat în planul stâlpilor, iar între spațiul 7 și 12 este desenat un perete masiv fără ușă, amplasat în planul stâlpilor, în realitate peretele fiind din rigips, cu ușă batantă simplă, deplasat față de planul stâlpilor, modificare efectuată pentru a se crea spațiul pentru bancomatul amplasat lângă stâlp.
Potrivit art. 480 c.civ., nemodificat, dreptul de proprietate presupune exercitarea de către titularul unui asemenea drept cu privire la imobilul pe care îl deține, exercitarea cumulativa a următoarelor prerogative: dreptul de a întrebuința bunul potrivit destinației sale, dreptul de a-i culege fructele sau productele, dreptul de a dispune de bun prin înstrăinare sau consumare.
Art. 948 c.civ. nemodificat prevede că, pentru ca o convenție să fie validă, trebuie să îndeplinească cumulativ mai multe condiții, respectiv capacitatea de a contracta, consimțământul valabil al părții ce se obligă, un obiect determinat și o cauză licită, iar potrivit art.968 c.civ. nemodificat, cauza este nelicită când este prohibită de legi, când este contrarie bunelor moravuri și ordinii publice.
Totodată, conform art. 1898, 1899 c.civ. nemodificat, este de bună credință cel care dobândește un imobil de la un posesor care avea toate însușirile cerute de lege pentru a putea transmite proprietatea, astfel încât buna credință poate fi concepută ca o stare care implică o anumită activitate a individului sau o atitudine pur intelectuală de ignorare sau eroare care poate fi apreciată etic și pe baza căreia, plecând de la norma de drept, să se poată declanșa efecte juridice, mai ales că buna credință se prezumă, cel care invocă reaua credință fiind obligat să o dovedească.
Astfel, doctrina și jurisprudența au statuat că, pentru a cunoaște dacă o persoană a acționat cu bună credință, trebuie avute în vedere toate acțiunile care se referă la diligență la data încheierii actului juridic, respectiv informarea asupra situației juridice a imobilului.
Așadar, din analiza probelor administrate reiese că reclamanta a dobândit în baza contractului de vânzare-cumpărare nr. 1184/15.04.2003, de la . comercial proprietatea vânzătoarei situat în Mun. Ploiești, P-ța Eroilor, nr.3, .. Prahova compus din 6 încăperi notate în planul de situație cu simbolurile 1,2,3,4,5 și 9 având suprafața construită de 89,90 mp. și suprafața utilă de 81,93 mp., precum și cota indiviză de 2,16 % din suprafețele de folosință comune 6-7-8, reprezentând grup sanitar, casa scării și hol, spațiu pe care reclamanta îl folosise în baza unui contract de închiriere, din anul 1999, restul spațiului situat la etajul imobilului fiind vândut de către . . contractele de vânzare-cumpărare nr.3950/2003 și nr.741/2005, respectiv în proprietate exclusivă încăperile 11-20, precum și cotă indiviză din spațiile de folosință comună, 6,7,8 și 9, iar în urma licitației organizate pentru vânzare bunurilor proprietatea vânzătoarei . proprietatea acesteia situate la parterul imobilului au fost adjudecate de pârâta . în spațiul în suprafață de 211,10 mp. și spațiul în suprafață de 192,45 mp, spații care, prin actul de dezlipire nr. 7747/03.11.2006 a fost dezlipit în două loturi, respectiv lotul 1 compus din încăperile 1-8 cu suprafața construită totală de 211,1 mp. și lotul 2 compus din încăperile 1 - hol, 2 - hol, 3 - grup sanitar, 4 - grup sanitar, 5 - cameră 6 - casa scării, 7- cameră, 8 - hol, 9 - spațiu comercial, 10 - spațiu comercial, 11 - hol, 12 - hol și 13 - cameră, având suprafața construită totală de 192,45 mp., cu mențiunea că terenul aferent spațiului comercial ce se dezmembrează este proprietate de stat atribuit în folosință, dreptul de proprietate asupra spațiului lot 2 în suprafață de 192,45 mp.
Pe de altă parte, potrivit raportului de expertiză efectuat în cauză, casa scării și elementele componente ale acesteia, constând în rampe și podeste, și care asigură accesul de la parter la etaj, atribuite în folosință comună reclamantei în cota cuvenită prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 1184/15.04.2003 și . contractele de vânzare-cumpărare nr.3950/2003 și nr. 741/2005, respectiv cele notate cu 6,7,8, se regăsesc și în cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare nr. 7924/10.11.2006 încheiat între pârâte, înstrăinate în proprietate exclusivă de către pârâta P. SA pârâtei . IFN SA.
Ca atare, atât timp cât reclamanta deține în proprietate exclusivă o parte din încăperile situate la etajul imobilului situat în Mun. Ploiești, P-ța Eroilor, nr.3, .. Prahova, și în folosință comună, împreună cu . și pârâtele, casa scării împreună cu componentele acesteia care asigură accesul de la parter la încăperile situate la etajul imobilului, înseamnă că acest spațiu reprezintă prin însăși natura sa un bun aflat în coproprietate forțată, perpetuă, destinată în exclusivitate tuturor persoanelor care dețin spații la etajul, parterul imobilului, motiv pentru care acest spațiu nu putea face obiectul vânzării în proprietate exclusivă către . apoi către . IFN SA, destinația acestui spațiu, dincolo de voința coproprietarilor, făcând imposibilă deținerea sa în proprietate exclusivă de către . deci imposibilă vânzarea în proprietate exclusivă a acestui spațiu către . IFN.
De altfel, în condițiile în care spațiul în litigiu constând în casa scării se află în coproprietate forțată datorită destinației sale, fiind folosită în exclusivitate în vederea asigurării accesului liber, nestingherit la cabinetele medicale situate la etajul imobilului aflate în proprietatea exclusivă a reclamantei, înseamnă că niciunul dintre coproprietari, respectiv pârâtele, nu au și nu aveau dreptul să exercite anumite acte de folosință cu caracter abuziv care să împiedice accesul reclamantei la spațiul în litigiu, să restrângă modalitatea de folosire a acestuia cu încălcarea dreptului de folosință al reclamantei, schimbându-se destinația, natura spațiului.
Mai mult chiar, în condițiile în care spațiul în litigiu reprezintă, datorită destinației acestuia, un bun aflat în coproprietate forțată, înseamnă că acest spațiu nu se putea afla în proprietatea exclusivă a . data adjudecării și ca atare pârâta . putea dobândi în proprietate exclusivă un bun aflat în coproprietate forțată și, implicit, nu putea înstrăina în proprietate exclusivă un asemenea bun, contractul de vânzare cumpărare fiind încheiat în mod nelegal, având la bază o cauză ilicită, constând în fraudarea nu numai a legii care interzice înstrăinarea unui bun destinat folosinței comune a coproprietarilor, în proprietate exclusivă unui coproprietar, dar și a intereselor reclamantei care, în acest fel, își vede obstrucționat dreptul său de a folosi bunul potrivit destinației acestuia, fiindu-i îngrădit dreptul de a accede la etaj folosind casa scării în litigiu, drept dobândit prin contract de vânzare-cumpărare în baza căruia a cumpărat o cotă indiviză din spațiul intitulat casa scării, spațiu folosit cu această destinație de către reclamantă încă din anul 1999.
Faptul că în cuprinsul procesului verbal de vânzare la licitație nr._/28.07.2005 se menționează că imobilul adjudecat l-a constituit clădirea în suprafață de 192,45 mp. situată în Ploiești, Piața Eroilor nr. 3, ., nu înseamnă în mod automat că s-au adjudecat în proprietate exclusivă în favoarea pârâtei . situate la parterul imobilului, inclusiv cele aflate în folosință comună, în condițiile în care în cuprinsul actului de adjudecare este cuprinsă o suprafață globală, nefiind detaliate spațiile care au făcut obiectul adjudecării și nu există nicio schiță atașată acestui proces verbal de adjudecare care să ateste că obiect al adjudecării l-au constituit și spațiile aflate în folosință comună, situație în care, în mod nelegal, cu ocazia întocmirii actului de dezlipire s-a stipulat ca făcând parte din lotul nr. 2 în suprafață de 192,45 mp. atât încăperile deținute în proprietate exclusivă de către . și cele aflate permanent în folosință comună potrivit destinației acestor spații, respectiv spațiile notate cu indicativele 6, 7 și 8.
În realitate, analizându-se actele existente la dosar, reiese cu certitudine că actul de dezlipire nu a fost emis pe baza unor schițe anexate procesului-verbal de adjudecare din care să rezulte fără putință de tăgadă că obiect al vânzării la licitație l-au constituit spațiile destinate folosirii în comun de către coproprietari ci a fost emis, pus și simplu, pe baza unor măsurători efectuate de către un expert la solicitarea pârâtei în lipsa unor planuri, schițe, astfel încât nu există nicio dovadă că spațiul de 192,45 mp măsurat de expertul respectiv ar include efectiv în integralitatea sa și spațiile de folosință comună.
Or, cât timp vânzătoarea P. nu putea dobândi în proprietate spațiile aflate în coproprietatea forțată a tuturor coproprietarilor, înseamnă că aceasta a inclus abuziv aceste spații în cuprinsul actului de dezlipire, act care, de altfel, nu constituie titlu de proprietate, caz în care vânzarea acestor spații către pârâta cumpărătoare s-a efectuat în mod nelegal, cu fraudarea legii, cu scopul de a-și mări proprietatea exclusivă, dovedindu-și reaua credință, motiv pentru care contractul de vânzare-cumpărare este lovit de nulitate absolută în ceea ce privește înstrăinarea casei scării și a componentelor acesteia astfel cum au fost identificate de către expertul D. F..
În condițiile în care casa scării este destinată, prin însăși natura sa, accesului coproprietarilor, de la parter la etaj unde se află cabinele medicale ale reclamantei, înseamnă cu certitudine că acest spațiu nu putea fi înstrăinat în proprietate exclusivă cu ocazia vânzării la licitație, fiind greu de crezut că pârâta vânzătoare nu a cunoscut, la momentul adjudecării, destinația acestui spațiu sau, chiar dacă nu ar fi cunoscut, avea obligația să facă toate demersurile necesare pentru a afla situația juridică a acestui spațiu, mai ales că, prin definiție, casa scării reprezintă spațiu de folosință comună, fiind înstrăinată ca atare, în cotă indiviză, reclamantei încă din anul 2003 și folosită de aceasta pentru a accede la etaj, la cabinele proprietatea sa exclusivă.
Includerea în mod nejustificat, fără niciun temei, în cuprinsul actului de dezmembrare, a spațiilor de folosință comună, inclusiv casa scării și care era folosită în exclusivitate în vederea asigurării accesului liber, neîngrădit al reclamantei la etaj, la cabinetele sale medicale, atestă reaua credință a pârâtei, aceasta urmărind prin orice mijloace să mărească întinderea suprafeței dobândită în proprietate, cu ignorarea destinației casei scării, cunoscând caracterul de spațiu aflat în coproprietate forțată și deci imposibilitatea acestuia de a face obiectul vânzării la licitație publică și de a-l dobândi în proprietate exclusivă, cu încălcarea dreptului de coproprietate forțată al reclamantei dobândit prin contractul autentic de vânzare-cumpărare încă din anul 2003, spațiu care a reprezentat dintotdeauna, încă de la data construirii un spațiu comun, destinat folosinței în comun tuturor coproprietarilor.
Atât timp cât nu deținea în mod legal un drept de proprietate exclusiv asupra spațiului de folosință comună constând în casa scării identificată de către expert, înseamnă că pârâta . înstrăina în mod legal acest spațiu pârâtei cumpărătoare care, la rândul său a fost de rea credință, neexistând nicio dovadă că aceasta a efectuat demersurile necesare pentru a afla dacă spațiul reprezentat de casa scării și care constituie, prin însăși natura sa, un spațiu aflat în coproprietate forțată, face sau nu parte din spațiul vândut la licitație publică.
În speță, pârâta avea obligația să verifice nu numai actul de dezlipire și care nu reprezintă act de proprietate, fiind emis pur și simplu pe baza unor măsurători care nu au avut la bază niciun plan, nicio schiță, a unei documentații la data adjudecării, ci și actul de adjudecare în cuprinsul căruia nu se menționează în mod expres spațiile scoase la vânzare prin licitație publică, fiind prevăzută global o anumită suprafață construită, suprafață în raport de care s-a întocmit în exclusivitate documentația cadastrală.
Modalitatea de întocmire a actului de adjudecare, neînsoțit de schițe de plan și existența în sine a casei scării care, prin însăși natura sa, este un bun aflat în coproprietate forțată, perpetuă, destinată în exclusivitate tuturor persoanelor care dețin spații la etajul, parterul imobilului, era de natură să creeze îndoieli asupra dreptului de proprietate exclusivă a pârâtei vânzătoare asupra acestui spațiu comun, astfel că pârâta cumpărătoare, cu minime diligențe, avea obligația să verifice dacă putea dobândi întregul spațiu sau doar o cotă parte tocmai datorită destinației casei scării și componentelor acesteia cât timp, în realitate vânzătoarea, la rândul său, a dobândit doar o cotă indiviză din spațiul în litigiu.
Analizându-se cuprinsul contractului de vânzare - cumpărare al reclamantei, însoțit de schița de plan aferentă, reiese cu certitudine că aceasta a dobândit o cotă indiviză din suprafețele de folosință comune, contract opozabil erga omnes și despre care pârâtele puteau lua cunoștință cu minime diligențe, caz în care era imposibil ca aceste spații să facă obiectul vânzării la licitație publică, pârâta vânzătoare acționând însă cu rea credință, în scopul fraudării legii, a drepturilor reclamantei privind destinația acestui spațiu, incluzând nelegal aceste spații în cuprinsul actului de dezlipire, fiind de notorietate că orice casă a scării servește accesului de la parte la etaj, fiind greu de crezut că pârâtele nu au cunoscut o stare de fapt evidentă, care putea fi percepută oricând printr-o simplă vizualizare a imobilului la data întocmirii actului de vânzare-cumpărare, acționând însă cu rea credință, obturând accesul reclamantei la propriile spații, contractul încheiat între pârâte având astfel la bază o cauză ilicită, motiv pentru care este evident că a fost încheiat cu fraudarea legii care interzice dobândirea în proprietate exclusivă a spațiilor aflate în coproprietate forțată, destinate folosinței comune a coproprietarilor.
Astfel, în mod greșit instanța de fond a respins acțiunea ca neîntemeiată cât timp din probele administrate reiese că reclamanta deține o cotă indiviză din spațiile de folosință comune dobândită în baza contractului de vânzare-cumpărare nr.1184/2003, caz în care pârâta . dobândi decât tot o cotă indiviză din aceste spații și nicidecum casa scării în integralitate în proprietate exclusivă, pârâtele acționând cu rea credință în scopul satisfacerii propriilor interese vizând mărirea spațiului cumpărat, contractul de vânzare-cumpărare nr.7924/10.11.2006 fiind astfel lovit de nulitate absolută parțială, numai în ceea ce privește spațiul în litigiu reprezentat de casa scării și componentele acesteia astfel cum au fost identificate prin raportul de expertiză.
Înserarea în cuprinsul considerentelor sentinței a disp. art. 948 pct. 3 c.civ. privind obiectul determinat al contractului de vânzare-cumpărare, condițiile pe care trebuie să le îndeplinească, nu reprezintă prin însăși natura sa schimbarea temeiului juridic, a obiectului pretențiilor deduse judecății, fiind pur și simplu aprecieri, considerații teoretice ale instanței de fond care avea obligația însă să analizeze situațiile de fapt deduse judecății prin prisma raporturilor juridice existente între părți în ceea ce privește casa scării în litigiu și a componentelor acesteia, ținându-se seama de specificul acestora în raport de dispozițiile legale ale Codului civil care reglementează regimul juridic al unor asemenea bunuri imobile prin destinația lor, în funcție de obiectul acțiunii, de susținerile tuturor părților, fiind imposibil pur și simplu ca instanța de fond să se rezume la analizarea condițiilor obiectului contractului, la existența sau inexistența unui drept de proprietate exclusivă a reclamantei asupra imobilului în litigiu în condițiile în care este de notorietate că un asemenea imobil se află în coproprietate forțată, perpetuă, între coindivizarii unui condominiu.
Susținerile recurentei conform cărora în mod greșit instanța de fond a respins acțiunea în condițiile în care spațiul în litigiu a fost vândut în mod nelegal de către . . IFN SA, contract încheiat cu fraudarea legii, pârâtele fiind de rea credință, dorind extinderea suprafeței aflată în proprietate exclusivă, cu un spațiu pe care nu-l avea în proprietate, împrejurare cunoscută de către acestea, sunt justificate întrucât, într-adevăr, casa scării reprezintă spațiu cu destinație de folosință comună, având această destinație încă de la data construirii imobilului, asigurând accesul de la parter la etaj, fiind folosită ca atare de către reclamantă din anul 1999 în baza unui contract de închiriere, asupra căruia a dobândit apoi o cotă indiviză în baza unui contract de vânzare cumpărare, spațiu care asigură accesul reclamantei de la parter, la etaj unde deține cabinetele medicale proprietatea sa, caz în care era imposibil ca pârâta . dobândească un drept de proprietate exclusivă asupra acestui spațiu și să-l înstrăineze la rândul său pârâtei . IFN SA.
Mai mult chiar, toate probele administrate atestă reaua credință a pârâtelor la încheierea contractului de vânzare cumpărare în condițiile în care nu au efectuat minime diligențe, verificări pentru a afla regimul juridic al acestui spațiu, cu atât mai mult cu cât este de notorietate că spațiul în litigiu reprezentând casa scării se află, datorită naturii sale, în coproprietate perpetuă și forțată, pârâta vânzătoare acționând în mod nelegal, cu scopul vădit de a-și mări proprietatea, incluzând în actul de dezlipire spațiile de folosință comune, profitând de înscrierea unei suprafețe globale în actul de adjudecare, fără o descriere efectivă a spațiilor vândute.
La rândul său, pârâta cumpărătoare avea obligația să facă verificări pentru a stabili dacă acest spațiu în litigiu face parte sau nu din spațiul vândut prin licitație publică cât timp, la baza contractului de vânzare-cumpărare stă actul de adjudecare, reprezentând titlul de proprietate al vânzătoarei, și nicidecum actul de dezlipire care nu reprezintă un act de proprietate și care a fost întocmit în funcție de interesele pârâtei vânzătoare și nicidecum pe baza unor schițe, planuri aferente procesului verbal de adjudecare, ținând seama tocmai de specificul spațiului pe care îl achiziționa, făcând parte dintr-un condominiu, fiind imposibil în realitate să facă obiectul vânzării la licitație publică spațiile aflate în coproprietate forțată, destinate folosinței în comun de către toți proprietarii care dețin spațiu în imobilul respectiv, specifice unui condominiu, . invocate de către recurentă că acest spațiu a fost folosit exclusiv pentru accesul din stradă la spațiile de la etajul I, societățile aflate la parter având alte ieșiri la stradă, că . IFN SA nu are acces direct la casa scării, cele două spații fiind separate prin zid de beton și care a fost desființat de această pârâtă și înlocuit cu o construcție de rigips pe care a amplasat o ușă de acces către casa scării pe care nu o poate folosi, asigurând doar accesul la etajul I al imobilului, reprezintă dovezi certe privind caracterul casei scării în litigiu de spațiu aflat în coproprietate forțată și perpetuă, tocmai datorită destinației sale de a servi accesului de la parte la etaj, fiind astfel imposibil să facă obiectul vânzării la licitație publică și implicit să fie dobândită în proprietate exclusivă, astfel încât pârâtele prin modalitatea de a acționa au obstrucționat dreptul reclamantei de a folosi acest spațiu potrivit destinației sale, neexistând nicio justificare pentru a proceda într-o asemenea manieră, demersurile acestora de a-și mări proprietatea dovedind, în realitate, reaua-credință constând în includerea în mod nelegal a spațiului în litigiu în actul de dezlipire și în contractul de vânzare-cumpărare care astfel are la bază o cauză ilicită, fiind încheiat cu fraudarea legii, a intereselor reclamantei.
Aspectele invocate de către recurentă în sensul în mod greșit instanța de fond a apreciat că este neconcludentă expertiza efectuată în cauză care a concluzionat că spațiul în litigiu constând în casa scării cu componentele sale reprezintă una din situațiile de indiviziune forțată, neputând fi astfel împărțit sau deținut în exclusivitate de un singur proprietar, sunt întemeiate întrucât, într-adevăr, probele administrate în cauză, inclusiv raportul de expertiză întocmit de expert D. F., atestă că acest spațiu nu putea face obiectul vânzării la licitație publică, fiind imposibilă dobândirea sa în proprietate exclusivă, tocmai datorită destinației sale de a asigura accesul de la parter la etaj, mai ales că este greu de crezut că pârâtele nu au cunoscut o stare de fapt ce putea fi percepută oricând printr-o simplă vizualizare a imobilului la data întocmirii actului de vânzare-cumpărare, acționând însă cu rea credință, obturând accesul reclamantei la propriile spații, contractul încheiat între pârâte având astfel la bază o cauză ilicită, motiv pentru care este evident că a fost încheiat cu fraudarea legii care interzice dobândirea în proprietate exclusivă a spațiilor aflate în coproprietate forțată, destinate folosinței comune a coproprietarilor.
Susținerile recurentei conform cărora imposibilitatea expertului de a stabili exact conținutul con tractului nr.7924/ 10.11.2006 ținându-se seama de refuzul pârâtelor de a pune la depoziția expertului actele în vederea efectuării expertizei în raport de obiectivele stabilite, comportament necenzurat pe cale judecătorească, de a răspunde la interogatoriu, exced cauzei întrucât la stabilirea legalității sau nelegalității contractului, a valabilității sau nevalabilității acestuia se ține seama de disp. art. 948 și urm. C. civ., care reglementează regimul juridic al contractelor civile, respectarea dreptului de coproprietate asupra spațiilor comune dintr-un condominiu datorită destinației acestora, modalității de edificare a întregului condominiu, imposibilitatea înstrăinării în proprietate exclusivă a acestor spații tocmai datorită naturii, destinației acestora, și nicidecum pur și simplu în raport de situațiile de fapt susmenționate care se analizează în strânsă legătură cu toate celelalte probe adm. în cauză prin prisma disp. legale aplicabile în materie.
Prin urmare tribunalul, în raport de aceste considerente, având în vedere dispozițiile art. 304 pct. 9 c.pr.civ., în temeiul art. 312 alin. 1, 2 și 3 c.pr.civ. va admite recursul și va modifica în tot sentința recurată în sensul că va admite acțiunea, va constată nulitatea absolută parțială a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 7924/10.01.2006 de BNP Equitas, în sensul că pârâta a dobândit o cotă indiviză de proprietate din spațiul reprezentat de casa scării notată pe schița de plan a raportului de expertiză întocmit de expert D. F. R. (f.131 dosar fond) cu nr.7, în componentele acesteia constând în podeste, rampe, spațiu aflat în coproprietatea forțată a tuturor părților și nicidecum un drept de proprietate exclusivă, restul cotelor indivize din acest spațiu aparținând reclamantului și celorlalți deținători ai parterului și etajului.
În baza art. 274 c.pr.civ. instanța va obliga intimatele în solidar la plata sumei de 7948 lei către recurent reprezentând cheltuieli de judecată.
Pentru aceste motive
În numele legii
DECIDE:
Admite recursul declarat de recurenta-reclamantă . ELITE SRL, CUI RO7577627, J_, cu sediul in Ploiești, ., nr. 21, județul Prahova, împotriva sentinței civile nr. 4986/09.04.2014 pronunțată de Judecătoria Ploiești, în contradictoriu cu intimatele-pârâte . RO7134646, J_, cu sediul in comuna Brazi, . si . IFN SA, CUI RO15071212, J40/_/2002, cu sediul in București, .. 34-36, sector 2 și în consecință:
Modifică în tot sentința recurată în sensul că admite acțiunea. Constată nulitatea absolută parțială a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 7924/10.01.2006 de BNP Equitas, în sensul că pârâta a dobândit o cotă indiviză de proprietate din spațiul reprezentat de casa scării notată pe schița de plan a raportului de expertiză întocmit de expert D. F. R. (f.131 dosar fond) cu nr.7, în componentele acesteia constând în podeste, rampe, spațiu aflat în coproprietatea forțată a tuturor părților și nicidecum un drept de proprietate exclusivă, restul cotelor indivize din acest spațiu aparținând reclamantului și celorlalți deținători ai parterului și etajului.
Obligă intimatele în solidar la plata sumei de 7948 lei către recurent reprezentând cheltuieli de judecată.
IREVOCABILĂ.
Pronunțată în ședință publică azi, 15.01.2015.
PREȘEDINTE, JUDECĂTORI,
C. R. M. N. N. A.
Fiind în CO semnează Fiind în CO semnează
Președintele instanței, Președintele instanței,
GREFIER,
L. E. A.
Fiind în CO semnează
P. Grefierul instanței,
Operator de date cu caracter personal 5595
Red./Tehnored.CR
3 ex./29.07.2015
D.f. nr._ - Judecătoria Ploiești
J.f. - G. A. G.
| ← Încuviinţare executare silită. Decizia nr. 241/2015.... | Pretenţii. Decizia nr. 296/2015. Tribunalul PRAHOVA → |
|---|
