Pretenţii. Decizia nr. 599/2013. Tribunalul SATU MARE
| Comentarii |
|
Decizia nr. 599/2013 pronunțată de Tribunalul SATU MARE la data de 10-09-2013 în dosarul nr. 9095/296/2009
Dosar nr._ Cod operator:_
ROMÂNIA
TRIBUNALUL SATU M.
SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ Nr. 599/R
Ședința publică de la 10 Septembrie 2013
Completul compus din:
PREȘEDINTE T. B.
Judecător T. T.
Judecător R. G. M.
Grefier L. D.
Pe rol fiind soluționarea recursului civil declarat de recurenții-reclamanți H. V., H. R. P. AV.C. I. Ș. cu sediul profesional în Satu M., ..30, jud.Satu M., împotriva sentinței civile nr.2211/2013, pronunțată de Judecătoria Satu M., în dosar nr._, în contradictoriu cu intimații-pârâți T. Ș., T. A. domiciliați în Satu M., ., . M., având ca obiect pretenții.
Se constată că judecarea cauzei a avut loc în ședința publică din 03.09.2013, când părțile prezente au pus concluzii, ce s-au consemnat prin încheierea ședinței publice din aceea zi, încheiere care face parte integrantă din prezenta hotărâre și când în vederea deliberării s-a amânat pronunțarea la data de azi.
INSTANȚA,
DELIBERÂND:
Asupra recursului civil de față, constată următoarele:
P. sentința civilă nr.2211/27.03.2013 pronunțată de Judecătoria Satu M. în dosar nr._ Admite în parte acțiunea civilă formulată de reclamanții pârâți reconvenționali H. V. si H. R., ambii dom. în Satu-M., ./a, .-M., în contradictoriu cu pârâții reclamanți reconvenționali T. Ș. si T. A., ambii cu dom. stabil în Germania, cu dom. procedural ales la Cabinete asociate de avocați Vașvari si asociații, din mun. Satu-M., ./5, jud. Satu-M. si în consecință s-a admis în parte acțiunea reconvențională formulată de pârâții reclamanți reconvenționali T. Ș. si T. A. împotriva reclamanților pârâți reconvenționali H. V. si H. R. si în consecință:
Au fost obligați pârâții reclamanți reconv. T. să achite reclamanților pârâți reconv. H. suma de 42.195 RON reprezentând contravaloarea investițiilor necesare si utile efectuate la apartamentul cu nr. 6 compus din 2 camere, situat în mun. Satu-M., ./A, înscris în CF nr. 5654 Satu-M. sub nr. top. 7129/36 si 7129/37, astfel cum a fost stabilită prin supraexpertiza tehnică judiciară întocmită de experți M. D. M., P. D. F. si D. M. P..
Au fost obligați reclamanții pârâți reconv. H. să achite pârâților reclamanți reconv.T. suma de 19.136 RON reprezentând contravaloarea folosinței apartamentului de mai sus, începând cu data de 29.10.2007 si până în august 2012, astfel cum a fost stabilită prin supraexpertiza tehnică judiciară menționată mai sus.
Au fost obligați pârâții reclamanți reconv. T., ca urmare a compensării judiciare, să achite reclamanților pârâți reconv. H. suma de 23.059 RON.
S-a dispus acordarea unui drept de retenție în favoarea reclamanților pârâți reconv. H. asupra apartamentului în raport cu pârâții reclamanți reconv. T., până la plata sumei de 23.059 RON de către aceștia din urmă.
Respinge capătul de cerere având ca obiect evacuarea reclamanților pârâți reconv. H. din apartamentul de mai sus, ca fiind lipsită de obiect.
Au fost compensate cheltuielile de judecată.
Pentru a pronunța această hotărâre instanța de fond a reținut că prin Dispoziția nr. 8854/12.07.2007 emisă de Primarul mun. Satu-M. (fila nr. 12-volum I), pârâții reclamanți reconv. T. Ș. si T. A. au redobândit dreptul de proprietate asupra apartamentului nr. 6 compus din 2 camere, situat în mun. Satu-M., ./A, înscris în CF nr. 5654 Satu-M. sub nr. top. 7129/36 si 7129/37 (fila nr. 14-vol. II).
Anterior momentului restituirii, imobilul a fost atribuit reclamanților pârâți reconv. H. în baza contractului de închiriere nr. 193/29.06.2004 încheiat de către Serviciul Public pentru Exploatarea Spațiului Locativ.–fila nr. 210 vol. II
Până la data restituirii imobilului către foștii proprietari, reclamanții pârâți reconv. H. au făcut în apartament mai multe investiții, aducând un spor de valoare prin acestea.
Potrivit art. 48 alin.1 din Legea nr. 10/2001, „chiriașii au dreptul la despăgubire pentru sporul de valoare adus imobilelor cu destinația de locuință prin îmbunătățirile necesare si utile”, iar conform art. 48 alin. 2 din Legea nr. 10/2001, „indiferent dacă imobilul a fost preluat cu titlu valabil sau fără titlu, obligația despăgubirii prevăzută la alin. (1) revine persoanei îndreptățite.”
Valoarea despăgubirilor se stabilește pe baza de expertiză, potrivit art.48 alin.4 din același act normativ.
Conform alin. 5 al aceluiași articol, prin îmbunătățiri, în sensul prezentei legi, se înțelege cheltuielile necesare si utile. Cuantumul despăgubirilor se stabilește la valoarea actualizată a cheltuielilor, scăzându-se gradul de uzură al îmbunătățirilor, în raport cu durata de viata normala a acestora, care se suporta de chiriași.
În vederea identificării investițiilor si stabilirii valorii acestora, respectiv pentru calculul lipsei de folosință solicitate prin acțiunea reconvențională, în cauză s-au efectuat trei expertize de către experți constructori judiciari. Primele două expertize solicitate de către reclamanți, efectuate de experții G. I. (care stabilește valoarea investițiilor la suma de 33.520 RON si valoarea chiriei apartamentului la suma de 100 EUR/luna-filele nr. 74-85 si 99) si P. D. (care stabilește valoarea actualizata a investițiilor la suma de 55.378 RON, iar valoarea chiriei la suma de 80 EUR/luna-filele nr. 258-272) nu au fost însușite de către reclamanții pârâți reconv. H., situație în care s-a dispus efectuarea unei supraexpertize efectuata de către o comisie compusa din M. D. M., P. D. F. si D. M. P..
Astfel, potrivit supraexpertizei judiciare, astfel cum a fost completata, reclamanții pârâți reconv. au efectuat lucrări de investiții efective la apartamentul din litigiu cu 2 camere nedecomandate, care se regăsesc în pagina 3 din expertiza si care sunt considerate îmbunătățiri efective necesare si utile pentru folosința proprie a primilor, în calitate de chiriași, pentru condiții de locuit decente.
Conform supraexpertizei, contravaloarea acestor investiții, avându-se în vedere gradul de uzura si aplicarea sporului de circulație de 10%, este de 42.195 RON.
Tocmai în virtutea faptului că în stabilirea contravalorii investițiilor trebuie să se țină seama de gradul de uzură al acestora si de anumiți indici în stabilirea valorii de circulație la momentul evaluării acestora, instanța nu se va putea raporta la facturile emise în anul 2005.
Raportat la obiectul cererii reconvenționale care constă în obligarea foștilor chiriași H. să achite actualilor proprietari T. contravaloarea folosinței spațiului utilizat de către primii, instanța a reținut că momentul de la care reclamanții pârâți reconv. H. datorează aceste cheltuieli echivalează cu data de 29.10.2007 (atunci când reclamanții pârâți reconv. au fost notificați în vederea încheierii contractului de închiriere cu actualii proprietari, respectiv primii au aflat de faptul pierderii imobilului închiriat), în condițiile în care Dispoziția de restituire în natură nr. 885/12.07.2007 nu le-a fost comunicată chiriașilor, ci doar actualilor proprietari. D. din data de 29.10.2007, momentul cunoașterii titlului pârâților reclamanți reconv. T., în baza art. 487 Cod civ., posesorii au încetat să mai fie de buna credință.
Acest termen se întinde până în august 2012 (data la care a avut loc predarea efectiva a cheilor apartamentului); ca atare, perioada în care pârâții reclamanți reconv. T. au fost lipsiți de folosință imobilului este de 57 de luni, în condițiile în care prin expertiza a fost stabilită chiria pe lună la valoarea de 76,30 EUR (ținându-se cont de starea apartamentului la data predării acestuia, la gradul de finisaj si dotările de care dispunea), instanța a reținut că reclamanții pârâți reconv. datorează pârâților reclamanți reconv. suma de 19.136 RON (la data pronunțării prezentei, instanța a ținut cont de cursul BNR EUR=4,4 RON).
În urma compensării judiciare a creanței de 42.195 RON (reprezentând contravaloarea investițiilor necesare si utile, obiect al cererii principale) cu creanța de 19.136 RON (contravaloarea folosinței apartamentului obiect al cererii reconv.), instanța a reținut ca pârâții reclamanți reconv. T. datorează reclamanților pârâți reconv. H. suma de 23.059 RON.
În ceea ce privește acordarea dreptului de retenție, invocat de reclamanții pârâți reconv. H., instanța a reținut următoarele:
Condiția esențială spre a putea fi invocat dreptul de retenție, obiect al acțiunii principale, este aceea că datoria pe care deținătorul lucrului o pretinde de la creditorul restituirii să se afle în conexiune, să aibă legătură cu lucrul, să fie prilejuită de acesta, să fie deci un debitum cum re iunctum.
Cu alte cuvinte, pentru ca dreptul de retenție să fie aplicabil, se cere ca bunul referitor la care se invocă să fie proprietatea exclusivă a celui ce este debitorul deținătorului, cât privește cheltuielile pretinse. Or, în speța de față, aceste condiții sunt cumulativ îndeplinite.
Cu privire la capătul de cerere având ca obiect evacuarea reclamanților pârâți reconv. H., instanța a reținut că este lipsit de obiect, din moment ce aceștia au predat cheile imobilului încă din luna august 2012.
În consecință, instanța a admis în parte acțiunea civilă formulată de reclamanții pârâți reconv. și a admis în parte acțiunea reconvențională formulată de pârâții reclamanți reconv., conform dispozitivului sentinței.
În baza art.276 Cod.pr.civ., s-au compensat cheltuielile de judecată constând în onorarii de avocați, onorariul de expert pentru supraexpertiză, în condițiile în care pretențiile fiecărei părți au fost admise în parte.
Împotriva acestei sentințe au declarat recurs în termenul legal recurenții H. V. și H. R., solicitând admiterea acestuia și pe cale de consecință modificarea hotărârii atacate în sensul admiterii acțiunii și să se dispună obligarea pârâților la plata contravalorii despăgubirilor pentru sporul de valoare adus imobilului situat în Satu M., ./a, . M., prin îmbunătățirile necesare și utile, în cuantum de 16.800 EUR, în echivalent lei, conform expertizei întocmite de către expert tehnic ing. D. P.; luând act de "Notificarea" emisă din partea Birou executor Judecătoresc "I. A. M. D." la data de 15.06.2011, prin care pârâții reconvenționali au fost puși în întârziere cu privire la predarea cheilor de la sistemul de închidere al imobilului și totodată cu privire la predarea posesiei acestuia, să fie obligați reclamanții - pârâți reconvenționali la plata contravalorii dreptului de folosință al imobilului, conform valorilor reținute în cuprinsul expertizei întocmite de către expert tehnic ing. D. P., pentru perioada cuprinsă între 8.02._11; cu cheltuieli de judecată în toate etapele procesuale.
În motivare recurenții arată că pentru a reține cele dispuse raportat la contravaloarea investițiilor necesare și utile efectuate și pretinse de către reclamanți, judecătorul fondului a reținut concluziile expertizei efectuate de comisia de trei experți, ing. M. D. Maneta, ing. P. D. F. și ing. D. M. P..
Raportat la acest aspect formulează considerabile rezerve în sensul în care supraexpertiza efectuată nu a respectat prescripțiile impuse de art.43 din H.G. nr.250/2007 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare unitară a Legii nr.10/2001 coroborat cu art. 48. alin. (5) din Legea nr. 10/2001 Republicată.
Precizează că cercetarea judecătorească a impus efectuarea a trei expertize judiciare de specialitate:
(i) Expertiza tehnică judiciară efectuată de către ing. G. loan, căreia i s-a obiectat în esență faptul că nu a respectat prescripțiile impuse de art. 43 din H.G. nr.250/2007 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare unitară a Legii nr.10/2001 coroborat cu art.48 alin.(5) din Legea nr.10/2001 Republicată, motiv pentru care s-a încuviințat efectuarea unei noi expertize tehnice. Această expertiză a făcut chiar trimitere în esența sa la dispozițiile Legii locuinței care, după cum s-a arătat și în obiecțiunile formulate, nu au incidență în speța dedusă judecății.
(ii) Expertiza tehnică judiciară efectuată de către ing. D. P., care a oferit concluzii, atât pentru valoarea actualizată a investițiilor fără a lua în considerare actele justificative depuse în probațiune de către reclamantă, dar și concluzii asupra valorii despăgubirilor în considerarea actualizării investițiilor dovedite prin actele justificative.
Arată faptul că în cuprinsul acestui raport de expertiză, în preambul, expertul consemnează investițiile pe care chiar pârâți au acceptat ca fiind realizate, constatate ca urmare prezenței acestora la efectuarea expertizei.
Aspectul anterior amintit infirmă o . susțineri ale pârâților din cuprinsul întâmpinării, raportat la contestarea unor lucrări de investiții reclamate ca fiind efectuate de către reclamanți.
În continuarea raportului de expertiză se reține contravaloarea despăgubirii pentru folosința imobilului ca fiind de 80 EUR/lună, expertul reținând în mod aleatoriu perioada de acordare a acestora.
(iii) Expertiza efectuată de comisia de trei experți, ing. M. D. M., ing. P. D. F. și ing. D. M. P..
Arată că și acestei din urmă expertize judiciare i se obiectează faptul că nu a respectat prescripțiile impuse de art.43 din H.G. nr.250/2007 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare unitară a Legii nr.10/2001 coroborat cu art.48 alin. (5) din Legea nr. 10/2001 Republicată.
Raportat la obiecțiunea amintită s-a dispus completarea raportului de expertiză, stabilindu-se, ca prim obiectiv: realizarea completării expertizei conform dispozițiilor specifice ale H.G. nr. 250/2007 coroborate cu cele ale Legii nr. 10/2001.
Printre altele, s-au mai stabilit drept obiective: specificarea dacă materialele prevăzute în facturile fiscale se regăsesc în concluziile expertizei ca fiind investite în apartamentul în litigiu; specificarea unui deviz pentru o centrală cu valoarea cea mai mică dintre cele două centrale - M. și Vaillant; specificarea dacă s-a făcut referire la planșele foto, dacă da, să fie depuse, având în vedere că părțile sunt interesate în ceea ce privește pct.A2b cu privire la corpurile de încălzire și ferestre și să se specifice dacă au făcut un deviz cu acestea; referitor la pct.A2b, fila 4 din expertiză, să se specifice dacă în raportul de expertiză s-a inclus valoarea ușii metalice (de acces), respectiv, a ușii de la pod, având în vedere că sunt două facturi distincte.
Precizează că din completarea la expertiză efectuată se poate observa faptul că expertiza nu s-a efectuat conform dispozițiilor specifice instituite prin art.43 din H.G. nr.250/2007 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare unitară a Legii nr.10/2001 coroborat cu art.48 alin.(5) din Legea nr.10/2001 Republicată, comisia prin pct. 4 de răspuns arătând faptul că printre altele au efectuat calcule conform Decretului 256/1981 » omițând totodată de a arăta în ce măsură au fost luate în considerare actele justificative ale cheltuielilor efectuate; se refuză a se da curs obiectivului stabilit de către instanță prin pct.1 cu privire la efectuarea completării expertizei conform prescripțiilor legale specifice obiectului acțiunii » experții considerând că nu mai este necesară, concepând dealtfel concluzii în punct distinct 6 în care redau extras din dispozițiile art. 43. din H.G. nr. 250/2007 și cele ale art. 48. alin. (5) din Legea nr. 10/2001 Republicată.
Raportat la completările raportului de expertiză întocmite de către comisia de trei experți, a faptului că această din urmă expertiză a fost efectuată cu nerespectarea dispozițiilor specifice obiectului acțiunii » art. 43 din H.G. nr. 250/2007 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare unitară a Legii nr.10/2001 coroborat cu art.48 alin.5) din Legea nr.10/2001 Republicată și cu respectarea Standardelor internaționale de evaluare GNl, dat fiind că singura lucrare de specialitate judiciară efectuată în cauză cu respectarea prescripțiilor legale specifice a fost expertiza tehnică judiciară întocmită de către expert D. P..
Apreciază că despăgubirile pretinse de către reclamanți pentru sporul de valoare adus locuinței prin îmbunătățirile necesare și utile efectuate, s-ar fi impus a fi acordate conform concluziilor raportului de expertiză întocmit de către expert ing. D. P..
Cu privire la admiterea în parte a cererii reconvenționale formulate de către pârâți, arată că judecătorul fondului s-a raportat tot la concluziile supraexpertizei efectuate, ale cărei motive de nelegalitate le-a prezentat anterior, stabilind drept date de reper perioada cuprinsă între 29.10.2007 și luna august 2012.
Consideră drept netemeinică și nelegală această dispoziție a judecătorului fondului. Afirmă aceasta deoarece primul moment în care reclamanții au luat la cunoștință, în parte despre situația juridică a imobilului închiriat a fost data de 29.10.2007, dată la care le-a fost comunicată, din partea Birou Executor Judecătoresc Vașvari A., "Notificarea" emisă de către Cabinete Asociate de Avocați Vașvari și Asociații, potrivit căreia au fost invitați la sediul reprezentanților legali ai pârâților reconvenționali în vederea încheierii contractului de închiriere, pentru data de 07.11.2007. ("Notificarea" - a fost depusă în probațiune la dosarul cauzei.)
D. fiind faptul că pârâții au contramandat întâlnirea stabilită, la data de 08.02.2008 le-a fost comunicată reclamanților o nouă "Notificare" care îi invită în același scop ca și cel anterior indicat, pentru data de 18.02.2008. ("Notificarea" - a fost depusă în probațiune la dosarul cauzei.)
În această ordine de idei mai învederează și faptul că reclamanții, la data de 18.09.2007, au achitat titularului aparent al dreptului de proprietate asupra imobilului, conform chitanței . TXL nr._ emisă de către Primăria Satu M., Direcția Impozite și taxe locale, chiria aferentă lunilor iulie, august, septembrie, octombrie, noiembrie și decembrie 2007 (chitanța . nr._ - a fost depusă în probațiune la dosarul cauzei.)
În susținerea poziției anterior afirmate arată că se prevalează de prescripțiile art. 485 cod civil care prevăd faptul că: „Posesorul nu câștigă proprietatea fructelor decât când posedă cu bună credință; la cazul contrar el este dator a înapoia fructele, productele odată cu lucrul, proprietarului ce-l revendică.
Buna credință » accepțiune juridică, reprezintă credința celui ce posedă un bun că îl deține în temeiul unui titlu valabil.
Așa fiind, apreciază că reclamanții au fost de bună credință în perioada august 2007 - ianuarie 2008, în considerarea faptului că doar în data de 18.02.2008, Ia prima întâlnire le-a fost arătată și comunicată.
Învederează totodată și faptul că la dosarul cauzei, s-a depus în probațiune dovada punerii în întârziere a pârâților cu privire la predarea cheilor de la sistemul de închidere al imobilului și totodată cu privire la predarea preluarea posesiei acestuia, conform "Notificării" emise la data de 15.06.2011 de către Birou Executor Judecătoresc "I. A. M. D.".
În considerarea aspectelor descrise în aliniatul precedent, arată că nu se înțelege care a fost rațiunea pentru care instanța de fond a reținut drept dată de referință luna august 2012 în condițiile în care reclamanții au predat posesia imobilului în luna iunie 2011, în condițiile în care pentru a se putea efectua contraexpertiza, executorul judecătoresc a fost nevoit să predea cheile imobilului, pârâții reconvenționali refuzând până în acel moment să preia posesia acestuia, aceștia regăsindu-se în culpă raportat la acest aspect.
În considerarea tuturor argumentelor ce preced, recurenții solicită admiterea recursului astfel cum a fost formulat.
Examinând recursul prin prisma motivelor invocate, instanța reține următoarele:
1) În ceea ce privește motivul de recurs, constând în nerespectarea dispozițiilor art.48.1 din H.G. nr.250/2007 (în mod eronat, în recurs se precizează art.43, actul normativ neconținând articol cu acest număr, iar dispozițiile art.48 din Legea nr.10/2001 sunt detaliate prin dispozițiile art.48.1 din H.G. nr.250/2007), în concret, prin stabilirea despăgubirilor potrivit expertizei care nu ține seama la stabilirea valorii acestora, de documentele justificative prezentate de recurenți, în schimbul expertizei întocmite de expertul P. D., care conține și o astfel din urmă de variantă, instanța de recurs îl apreciază ca fiind nefondată.
Astfel, pe de o parte, chiar în art.48.1 din H.G. nr.250/2007 se precizează că expertiza este alături de înscrisurile doveditoare, o modalitate de stabilire a valorii despăgubirilor, iar pe de altă parte, prin însăși lucrarea de expertiză care conține și o variantă care ține seama de actele justificative prezentate de recurenți, expertul precizează că nu certifică autenticitatea facturilor și a datelor înscrise, la care instanța de recurs mai reține, că se poate pune sub semnul întrebării, inclusiv certitudinea folosirii materialelor din facturi pentru îmbunătățirile aduse imobilului.
2) În privința despăgubirilor pretinse prin cererea reconvențională, pentru lipsa folosinței imobilului („contravaloarea dreptului de folosință”), instanța de recurs reține, că, devreme ce, aceste pretenții s-au acordat de către primă instanță, în virtutea posesiei exercitate cu rea-credință – temei nerecurat – perioada pentru care se cuvin aceste despăgubiri, se întinde de la momentul transformării bunei-credințe în rea-credință (prin luarea la cunoștință a foștilor chiriași despre existența proprietarilor) până la încetarea posesiei (părăsirea imobilului), adică din 29.10.2007 până în august 2012.
Instanța, în temeiul art.274 alin.1 din codul de procedură civilă din 1865, va respinge ca nefondate cererile recurenților, respectiv a intimaților, privind acordarea de cheltuieli de judecată: pentru primii, deoarece au căzut în pretențiile lor, pentru secunzii, întrucât nu au făcut dovada unor asemenea cheltuieli.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge ca nefondat recursul recurenților H. V., H. R. prin av. C. I. Ș., cu sediul profesional în Satu M., ..30, județul Satu M., împotriva sentinței civile nr.2211/2013, pronunțată de Judecătoria Satu M., în dosar nr._, în contradictoriu cu intimații T. Ș. și T. A., domiciliați în Satu M., ., . M..
Respinge ca nefondată cererea recurenților și intimaților privind acordarea de cheltuieli de judecată.
IREVOCABILĂ.
Pronunțată în ședința publică, azi 10.09.2013.
Președinte, T. B. | Judecător, T. T. | Judecător, R. G. M. |
Grefier, L. D. |
Red.T.T./10.10.2013.
Tehnored_VD /10.10.2013.
2 ex.
Jud.fond: R. C.
| ← Fond funciar. Încheierea nr. 3423/2013. Tribunalul SATU MARE | Despăgubiri Legea nr.221/2009. Sentința nr. 1302/2013.... → |
|---|
