Pretenţii. Sentința nr. 4000/2013. Tribunalul SUCEAVA
| Comentarii |
|
Sentința nr. 4000/2013 pronunțată de Tribunalul SUCEAVA la data de 12-11-2013 în dosarul nr. 9291/314/2012
Dosar nr._ - hot.care ține loc de act autentic -
ROMÂNIA
TRIBUNALUL S.
SECȚIA CIVILĂ
DECIZIA Nr. 429
Ședința publică din 12 noiembrie 2013
Președinte: D. D.
Judecători: M. C.
: T. M.
Grefier: P. L.
Pe rol, judecarea apelului declarat de reclamantul M. S., prin primar împotriva sentinței civile nr. 4000 din 28 iunie 2013 pronunțată de Judecătoria S. în dosar nr._, intimat fiind pârâtul C. C., domiciliat în S., .. 18, ., ..
La apelul nominal făcut în ședință a răspuns consilier juridic I. P., pentru reclamantul recurent și avocat N. L. pentru pârâtul intimat, lipsă fiind acesta.
Procedura de citare cu părțile a fost legal îndeplinită.
Grefierul a expus referatul cauzei, după care:
Instanța, din oficiu, a pus în discuția părților calificarea căii de atac.
Reprezentanții părților, având pe rând cuvântul, au precizat că, calea de atac exercitată de către reclamant este cea a apelului.
Instanța, în temeiul disp. art. 282 al. 1 Cod procedură civilă, califică ca fiind apel calea de atac exercitată de către reclamant împotriva sentinței civile nr. 4000 din 28.06.2013 pronunțată de Judecătoria S., din complet făcând parte primii doi judecători, respectiv D. D. și M. C..
Avocatul pârâtului intimat a depus la dosar adresa Asociației de proprietari nr. 30/2009, articole presă, memoriu C. C. adresat Primarului Municipiului S. și adresa Primăriei cu nr._/16.11.2010, duplicatul acestora fiind comunicat reprezentantului reclamantei apelante, solicitând administrarea probei cu aceste înscrisuri.
Instanța, în temeiul disp. art. 305 Cod procedură civilă încuviințează pentru pârâtul intimat proba cu înscrisurile depuse la dosar și, constatând că recursul se află în stare de judecată, a acordat cuvântul la dezbateri.
C. juridic I. P., pentru reclamantul recurent, a solicitat admiterea apelului conform motivelor invocate în scris.
A. N. L., pentru pârâtul intimat, a solicitat respingerea apelului ca nefondat, fără cheltuieli de judecată.
A precizat că, contractul încheiat între părți are natura juridică a unui contract de antrepriză, prima instanță nevalorificând susținerile, pe considerentul că nu există clauză expresă, singura calificare posibilă fiind art. 1195 Cod civil.
Față de susținerea că nu este dată culpa reclamantului în îndeplinirea obligațiilor contractuale, aceasta este înlăturată prin statuările din decizia civilă nr. 229/2005 a Curții de Apel S., prin care s-a reținut că reclamantul nu și-a îndeplinit obligațiile de a preda locuința în termen. În concluzie este dată culpa reclamantului pentru neîndeplinirea obligațiilor stabilite de antecesoarea sa.
Susținerea apelantului că mai are de achitat o diferență de preț, nu poate fi reținută, corect reținând prima instanță că pârâtul nu datorează diferența solicitată, problema răspunderii părților fiind examinată și prin decizia pronunțată de către Curtea de Apel S. sus menționată.
În replică, reprezentantul reclamantului apelant a precizat că, prin contractul de execuție, pârâtul și-a asumat obligația de a achita diferențe valorice, prețul stabilit inițial fiind orientativ.
Declarând dezbaterile închise, după deliberare,
T RI B U N A L U L ,
Asupra recursului de față, constată:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei S. la data de 14.11.2012 sub nr._, M. S., reprezentat prin I. L. în calitate de primar, în contradictoriu cu pârâtul C. C., a solicitat instanței ca prin hotărârea ce o va pronunța să oblige pârâtul la plata sumei de 102.074 cu titlu de diferență de preț și la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, care să cuprindă prețul final al apartamentului .
În motivare, reclamantul a arătat că contractul de vânzare-cumpărare preliminar nr.76/1995 a fost încheiat între RAUJCL S. și pârât, iar prin acesta RAUJCL se obliga să vândă și pârâtul să cumpere un apartament ce urma să fie edificat, în condițiile prevăzute în convenție.
A mai arătat că în fapt și în drept nu este vorba de încheierea unui act translativ de proprietate, ci de un act preliminar intervenit între părți, cum o arată chiar și denumirea înscrisului, fiind mai degrabă un antecontract, o promisiune de vânzare-cumpărare.
Reclamantul a mai arătat că după ce RAUJCL S. a trecut prin mai multe forme de organizare, în anul 1998 prin Hotărârea Consiliului Local nr.64/1998 municipalitatea a preluat activitatea de administrare a fondului locativ de stat.
Ca urmare a needificării apartamentelor contractate între anii 1992-1994, a intervenit un litigiu între Asociația nr.20,21,22 (formată din persoanele care au avut încheiate contracte preliminare pentru blocurile 20,21,22) și M. S. ca administrator al fondului locativ, iar prin Decizia nr.1620/2005, Curtea de Apel S. a stabilit un termen pentru finalizare și predare a apartamentelor către beneficiari de 10 luni de la data pronunțării – 19.10.2005.
Prin Hotărârea Consiliului Local nr.313/16.12.2009 s-a aprobat vânzarea a 12 apartamente din blocul de locuințe nr.22 din Ansamblul de locuințe Obcini 1 B și de asemenea, prin respectivul act administrativ de autoritate s-a aprobat raportul de consultanță imobiliară și evaluare a blocului de locuințe nr.22, fiind aprobate și diferențele de preț ce urmau a fi achitate de către contractanți.
Reclamantul a mai arătat că după stabilirea diferenței de achitat a înștiințat și somat pârâtul asupra diferenței de achitat și i-a invitat la sediul Primăriei municipiului S. pentru a plăti această diferență și pentru perfectarea contractului de vânzare-cumpărare, dar pârâții nu s-au prezentat.
În drept, și-a întemeiat cererea pe dispozițiile art.112 Cod procedură civilă, art.1073 Cod civil.
Legal citat, pârâtul a formulat întâmpinare prin care a invocat excepția prescripției dreptului material la acțiune arătând în esență, că dreptul vânzătorului de a stabili și pretinde de la cumpărător eventuale diferențe de preț, este unul de creanță, termenul de prescripție de 3 ani începând să curgă la data de 19 august 2006 ( când a expirat termenul stabilit prin decizia nr. 1620/2005 a Curții de Apel S.) și împlinindu-se la data de 19 august 2009, anterior promovării acțiunii de față, fără ca în acest interval să fi intervenit vreo cauză de întrerupere sau suspendare a prescripției extinctive.
Pe fondul cauzei a solicitat respingerea acțiunii ca neîntemeiată afirmând că între părți a intervenit un contract de execuție lucrări, un contract de antreprinză, cu un pret forfetar, achitat integral de cumpărător, așa cum rezultă din Decizia nr.1620/2005, pronuntată de Curtea de Apel S. care se impune cu putere de lucru judecat. Ca atare, reclamantul nu este îndreptățit a pretinde beneficiarului un pret mai mare decât cel convenit în lipsa acordului de voință al părților manifestat prin încheierea unui act adițional.
În plus, a arătat pârâtul că retul pretins de reclamant a fost stabilit unilateral, în baza unui raport de expertiză extrajudiciară, prin actualizarea preturilor, iar nu conform prevederilor contractuale în temeiul unor devize de lucrări.
M. S. a formulat răspuns la întâmpinare prin care a arătat, referitor la contractul de vânzare-cumpărare preliminar nr.76/1995 încheiat cu RAJUCL, că este un antecontract din cuprinsul căruia rezultă în mod evident că are ca obiect executarea unei lucrări, iar din prevederile clauzelor contractuale rezultă în mod evident că RAUJCL s-a obligat să execute lucrările de construire a unui apartament situat în blocul nr.22 din Ansamblul Obcine.
A arătat că din Decizia nr.1620/2005 a Curții de Apel S. rezultă că în fapt e vorba de un contract de executare lucrări atâta timp cât prin dispozitivul respectivei hotărâri obligă municipalitatea să finalizeze apartamentele. După pronunțarea deciziei municipalitatea a demarat mai multe proceduri prin care a întocmit o expertiză tehnică pentru structura existentă a blocului nr.22, un studiu de fezabilitate, o etapă de proiectare a lucrării ce urma a fi efectuată și nu în ultimul rând execuția acesteia.
A menționat că prin Hotărârea Consiliului local nr.313 din 16.12.2009 a fost aprobat raportul de expertiză tehnică și evaluare prin care s-a stabilit valoarea actuală pentru fiecare locuință, cât și diferențele de achitat, după care au invitat și ulterior somat contractanții să se prezinte pentru achitarea diferenței.
În dovedire pârâtul a depus în copie înscrisuri.
La termenul din data de 24.05.2013 instanța a pus în discuția părților și a respins excepția prescripției dreptului material la acțiune invocată de pârâți.
Prin sentința civilă nr. 4000 din 28 iunie 2013, Judecătoria S. a respins ca neîntemeiată cererea.
Pentru a hotărî astfel, prima instanță a reținut, următoarele:
Între RAUJCL S., în calitate de vânzător și pârâtul C. C. în calitate de cumpărător s-a încheiat, contractul de vânzare-cumpărare preliminar nr. 76/1995 având ca obiect o locuință situată în mun. S., . nr.22, etaj 3, ..8, jud. S.. (f.7)
Potrivit clauzelor contractuale prețul vânzării este de 14.800.000 lei (rol) iar unitatea contractanta se obliga sa predea beneficiarului la data de 31.12.1997 locuința contractată, condiționat de încadrarea execuției în graficele de eșalonare conform OG 19/1994 și de asigurarea fondurilor de către toți contractanții apartamentelor din . prezenta acțiune se solicită instanței ca prin hotărârea ce o va pronunța să oblige pârâții la plata sumei de 102.074 lei (cu TVA) cu titlu de diferență de preț și la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, care să cuprindă prețul final al apartamentului.
În drept, Potrivit art. 969 C.civ. convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante, iar potrivit art. 1073 C.civ creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a obligației, iar în cazul contrar are dreptul la dezdăunare.
Reclamantul a susținut, referitor la contractul de vânzare-cumpărare preliminar nr. 76/1995, că este un antecontract din cuprinsul căruia rezultă în mod evident că are ca obiect executarea unei lucrări, iar în fapt și în drept nu este vorba de încheierea unui act translativ de proprietate. În schimb, pârâtul a afirmat că, în speță, contractul este unul de antrepriză.
Față de apărările formulate de părți, instanța consideră că se impune, în primul rând, determinarea naturii juridice a convenției intervenite între acestea.
Contractul de vânzare-cumpărare a fost definit drept contractul (sinalagmatic, oneros, comutativ, consensual, translativ de proprietate) prin care una dintre părți -vânzătorul- strămută proprietatea unui bun al său asupra celeilalte părți –cumpărătorul- care se obligă în schimb a plăti vânzătorului prețul bunului vândut (art. 1294 C.civ.)
În doctrină s-a statuat că promisiunea bilaterală (sinalagmatică) de vânzare-cumpărare este acel contract prin care una din părți (promitent) se obligă că va vinde, iar cealaltă parte (beneficiar) se obligă că va cumpăra un anumit bun la un preț determinat, contract care va fi perfectat în viitor. Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare este un antecontract, ambele părți putând cere încheierea convenției de vânzare. Ea nu are caracter translativ de proprietate, ci dă naștere numai obligației de a se transmite proprietatea bunului în viitor. Pentru încheierea valabilă a acestui contract nu se cer formalități speciale, fiind suficient simplul acord de voință al părților, chiar dacă pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare legea prevede o anumită formă.
Contractul de antrepriză este convenția prin care o parte numită antreprenor se obligă să execute pe riscul său și în mod independent o anumită lucrare pentru cealaltă parte, numită client în schimbul unui pret. (art. 1413 C.civ.)
Așadar, în raport de cele expuse mai sus, instanța constată că între părți a intervenit un veritabil contract de vânzare-cumpărare, iar nu doar un antecontract sau un contract de antrepriză.
Astfel, potrivit prevederilor convenției, RAUJCL S. ”vinde” iar pârâtul C. C. ”cumpără” o locuință în suprafață de 56,3 mp.cu prețul de 14.800.000 lei (rol).
Fără a fi ținută de limbajul utilizat de părți pentru a defini raportul juridic intervenit între ele, instanța apreciază că intenția acestora a fost, fără urmă de îndoială, de a înstrăina și, respectiv, de a dobândi proprietatea asupra imobilului individualizat în contract. Părțile au stabilit atât obiectul contractului- prețul și bunul- cât și obligațiile corelative ce le incumbă - de a preda bunul și respectiv de a plăti prețul.
Mai mult, așa cum reiese chiar din cuprinsul contractului, pârâtul C. C. a achitat, integral, la data încheierii convenției, prețul stabilit (chitanța nr._/29.06.1995 pentru suma de 1.010.100 lei, chitanța nr._/23.09.1995 a pentru suma de_ lei comision).
Potrivit art. 2 și art. 3 din contract prețul este estimativ și se modifică în funcție de modificările prețurilor la materiale, tarife de transport, indexări salarii și alți coeficienți de actualizare a devizelor. Cumpărătorul se obligă a achita valoarea finală stabilită prin act adițional, achitarea diferențelor valorice făcându-se în conformitate cu prevederile OG 19 /1994 sau pe parcursul execuției obiectivului pe bază de cote indivize a situației de lucrări lunare întocmite de antreprenor.
Existența clauzelor sus menționate nu este de natură a conduce la o altă concluzie. Aceste clauze evidențiază, cel mult, natura specială a contractului intervenit respectiv cea de vânzare-cumpărare a unui bun viitor. Prețul bunului a fost convenit de părți și consemnat în contract (14.800.000 lei), cocontractanții admițând că la predarea acestuia, în viitor, pot apărea eventuale diferențe. Aceasta nu înseamnă că, în speță, putem vorbi de pret forfetar sau de deviz și, pe cale de consecință, de un contract de antrepriză.
Prețul, ca element esențial al contractului de vânzare-cumpărare, poate fi unul determinat sau determinabil. Or, este evident, față de clauzele contractuale, că părțile au convenit asupra unui pret determinabil indicând un cuantum fix care va putea, eventual, fi completat cu o diferență, indicând și criteriile în funcție de care se va individualiza, în viitor, aceasta.
Mai mult, în cazul contractelor de vânzare-cumpărare care au preturi legale obligatorii (cum este cel în cauză încheiat în baza Decretului - Lege Nr. 61/1990 privitor la înstrăinarea unor locuințe construite din fondurile statului), deși se admite modificarea pretului, pe parcursul derulării contractului, ca urmare a unei modificări legislative, practica judiciară a statuat că vânzătorul nu poate refuza predarea bunului, solicitând o diferență de pret, pe motiv că acesta din urmă s-a majorat ulterior achitării de către cumpărător a prețului prevăzut în contract.
Nu trebuie omisă, în analizarea pretențiilor reclamantului, intenția legiuitorului de a acorda, anumitor categorii de persoane anumite facilități la cumpărarea unei locuințe, cum ar fi stabilirea unui preț inferior celui de pe piața imobiliară. În măsura în care instanța ar obliga, pe cei care au cumpărat, în baza unor asemenea acte normative, să plătească, o diferentă din pretul actualizat al imobilului determinat în raport de valorile existente pe piața imobiliară din prezent, s-ar ajunge la lipsirea de eficiență practică a dispozițiilor legale sus amintite și la încălcarea spiritului acestora.
Opinia instanței referitor la natura juridică a convenției intervenite între părți este întărită și de mențiunile Deciziei nr.1620/2005 a Curții de Apel S. prin care s-a admis acțiunea promovată de Asociația nr. 20,21,22 (formată din persoanele care au avut încheiate contracte preliminare pentru blocurile 20,21,22) și s-a obligat M. S. să predea apartamentele către beneficiari stabilindu-se un termen pentru finalizarea lucrărilor de 10 luni de la data pronunțării – 19.10.2005. (f.8)
În considerentele hotărârii amintite, s-a reținut (cu putere de lucru judecat) că prețul locuinței a fost achitat integral de cumpărători (printre care și pârâtul C. C.) iar M. S. nu a făcut dovada stabilirii unor diferențe de preț prin acte adiționale, în sarcina membrilor asociației.
Or, în măsura în care se considera că între părți a intervenit doar o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare, instanța nu ar fi obligat M. la predarea apartamentelor, căci vânzătorul nu a vândut, iar cumpărătorul nu a cumpărat, neexistând în sarcina părților obligațiile corelative specifice contractului de vânzare-cumpărare (plata prețului și predarea bunului). Așa cum s-a evidențiat mai sus, din antecontract se naște doar o obligație de a face care incumbă cocontractanților și anume de a perfecta, pe viitor, convenția translativă de proprietate.
Dacă promitentul-vânzător nu-și respectă obligația stabilită, beneficiarul-cumpărător nu poate cere predarea bunului, întrucât nu a devenit proprietar. Nerespectarea din culpă a obligației de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare dă dreptul celeilalte părți de a solicita rezoluțiunea promisiunii de vânzare-cumpărare (art. 1020 din Codul civil) și, eventual, despăgubiri pentru prejudiciul cauzat (daune-interese) în baza art. 1075 din același cod. Nu poate fi exclusă nici posibilitatea ca, dacă lucrul se mai găsește în patrimoniul vânzătorului și nu există alte impedimente legale, instanța sesizată să oblige promitentul, sub sancțiunea de daune cominatorii, la încheierea contractului și să pronunțe, în baza art. 1073-1077 din Codul civil, o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare, această hotărâre urmând să aibă caracter constitutiv de drepturi la data rămânerii definitive și irevocabile.
De precizat că nu se poate concluziona, din considerentele Deciziei nr.1620/2005 a Curții de Apel S., că între părți a intervenit un contract de antrepriză prin prisma faptului că instanța a obligat municipiul să finalizeze locuințele vândute. Curtea de Apel S. a obligat municipiul S. să predea apartamentele, această operație presupunând, implicit, ca aceste bunuri să existe sens în care a stabilit un termen pentru desăvârșirea (finalizarea) lor. Modul în care municipiul înțelegea să se achite de această obligație era în întregime la latitudinea acestuia din urmă. De altfel, muncipiul a procedat la încheierea cu . unui contract de prestări servicii - execuție lucrări nr._/15.08.2007 având ca obiect executarea lucrărilor la blocul nr. 21, execuția constând în reluarea lucrărilor de la stadiul fizic existent și finalizarea imobilului.
Instanța a învederat că din încheierea contractului de vânzare-cumpărare rezultă o obligație de a da ce presupune două operațiuni de ”predare” una în sens juridic- de transmitere a dreptului de proprietate și una în sens material – de remitere a bunului înstrăinat. Spre deosebire, în cazul contractului de antreprinză antreprenorul își asumă, în primul rând (și de cele mai multe ori intuitu personae) o obligație de a face- de a realiza lucrarea și apoi una de a da –respectiv de a transmite proprietatea asura acesteia. Prin urmare, trebuie subliniat că această obligație de a face- de a construi imobilul- este de esența contractului de antrepriză și reliefează scopul părților la încheierea convenției.
Din acest punct de vedere instanța constată că nicăieri în cuprinsul contractului vânzătorul RAUJCL S. nu se obligă să construiască pentru cumpărătorul C. C. imobilul pe care îl înstrăinează, asumându-și față de acesta, obligațiile specifice antreprenorului.
Nu în ultimul rând, instanța subliniază că actul juridic intervenit între părți a fost încheiat sub imperiul Decretului - Lege Nr. 61/1990 privind vînzarea de locuințe construite din fondurile statului către populație. Acest text normativ statua, în art. 3, că locuințele prevăzute la art. 1 se vînd cetățenilor români cu domiciliul în țară, cu achitarea integrală a prețului la încheierea contractului de vînzare-cumpărare sau prin acordarea unui împrumut de către Casa de Economii și Consemnațiuni, fără restricții privind deținerea în proprietate a unei a doua locuințe. O dată cu locuința se transmite cumpărătorului acesteia și dreptul de folosință asupra terenului aferent, pe durata existenței construcției.
Așadar, și din prisma legislației incidente, contractul perfectat apare ca fiind tot un contract veritabil de vânzare-cumpărare.
În ceea ce privește pretențiile reclamantului de obligare a pârâtului la plata sumei de 102.074 (cu TVA) cu titlu de diferență de preț și la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, care să cuprindă prețul final al apartamentului, instanța consideră că sunt neîntemeiate pentru următoarele considerente.
Prin Hotărârea Consiliului Local nr. 313/16.12.2009 s-a aprobat vânzarea a 12 apartamente din blocul de locuințe nr.22 din Ansamblul de locuințe Obcini 1 B și de asemenea, s-a aprobat raportul de consultanță imobiliară și evaluare a blocului de locuințe nr.22, ce cuprindea și diferențele de preț ce urmau a fi achitate de către contractanți. (f.44) Potrivit acestuia din urmă (f.45-85), pârâtul C. C. achitase, la nivelul anului 1995, circa 25% din preț (actualizată la 36.252.450 lei), urmând a plăti încă circa 75%, respectiv suma de 102.074 lei.
Art. 1294 C.civ statuează că vânzarea este o convenție prin care două părți se obligă între sine, una a transmite celeilalte proprietatea unui lucru și aceasta a plăti celei dintâi prețul lui, iar art. 1313, C.civ. prevede că vânzătorul are două obligații principale, a preda lucrul și a răspunde de dânsul.
Așadar, în virtutea contractului de vânzare-cumpărare intervenit, cumpărătorul este obligat să achite prețul, iar vânzătorul este obligat să predea bunul vândut.
În cazul în care această obligație nu este îndeplinită cumpărătorul poate fie să invoce excepția de neexecutare a contractului, fie să ceară rezoluțiunea cu daune interese, fie să ceară executarea în natură a obligației (sau daune interese în măsură în care aceasta nu mai este posibilă).
În speță, obligația de predare a devenit scadentă la data de 31.12.1997, iar cumpărătorul a optat pentru obținerea executării în natură a obligației ce îi revenea vânzătorului ceea ce s-a și întâmplat prin Decizia nr.1620/2005 a Curții de Apel S. în cadrul căreia s-a stipulat un nou termen de predare -19.10.2005.
În ceea ce privește blocul nr. 22 (respectiv apartamentul nr.8 ce face obiectul litigiului) lucrările au fost terminate la data de 19.11.2011, așa cum rezultă din procesul verbal încheiat la terminarea lucrărilor și înregistrat cu nr._/19.11.2011 în baza contractului de execuție lucrări nr._/15.08.2007 încheiat între Mun.S. și ..114-128)
De precizat că în materie contractuală creditorul are obligația să dovedească existența obligației iar apoi, odată dovedită existența acesteia, îi revine debitorului obligația de a dovedi executarea obligației corespunzătoare. Operează, astfel, în sarcina debitorului o prezumție de vinovăție (de neexecutare culpabilă a propriilor obligații), iar dacă acesta nu dovedește îndeplinirea obligației, se prezumă ca nerespectarea acesteia provine din vina debitorului, care va fi obligat la plata de despăgubiri către creditor (art.1082C.civ.).
Din înscrisurile de la dosarul cauzei instanța reține că reclamantul, deși avea sarcina probei, nu a făcut dovada îndeplinirii, la termen, a obligației de predare a bunului.
Or, vânzătorul nu poate pretinde, modificarea clauzei contractuale referitoare la preț (solicitând, în fapt, achitarea încă cel putin a jumătate din valoarea imobilului) în condițiile în care culpa pentru nerespectarea atât a termenului contractual, cât și a celui judecătoresc de predare a apartamentului îi aparține.
Împrejurarea că, pe parcursul timpului, au intervenit schimbări în ceea ce privește vânzătorul nu este de natură a afecta drepturile și obligațiile cumpărătorului, din moment ce acestuia nu i se poate imputa nimic d.p.d.v. contractual, iar reclamantul M. S. a preluat atât activul, cât și pasivul RAUJCL S. fără rezerve. Instanța reține că în anul 1998, după ce RAUJCL S. a trecut prin mai multe forme de organizare, prin Hotărârea Consiliului Local nr.64/1998 municipalitatea a preluat activitatea de administrare a fondului locativ de stat.
Ca atare, sancțiunea pentru neîndeplinirea, la timp, a obligației contractuale de predare a apartamentului constă în suportarea de către vânzător a riscului contractului și anume efectele inflației dezvoltate în perioada 1997-2011 (data de când trebuia predat imobilul și data când s-a realizat efectiv apartamentul) asupra prețului.
De altfel, în cazul neachitării ”diferențelor valorice” la care face referire contractul nu s-ar putea vorbi despre o îmbogățire fără justă cauză a pârâtului (așa cum încearcă să acrediteze reclamantul) deoarece cumpărătorul a fost lipsit, timp de 16 de ani, atât de folosința banilor investiți cât și de folosința imobilului achiziționat. Dimpotrivă, cumpărătorul ar putea pretinde de la vânzător, despăgubiri pentru neîndeplinirea la timp a obligației ce îi revenea.
Cât despre necesitatea întocmirii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, instanța a subliniat că argumentele reclamantului nu pot fi avute în vedere. Contractul de vânzare-cumpărare având ca obiect construcții încheiat în anul 1997 este unul consensual și, ca atare, este perfect valabil, nefiind dată ad validitatem cerința formei autentice. Cu alte cuvinte, vânzarea a fost perfectată de îndată ce părțile s-au învoit asupra bunului și prețului, convenția fiind încheiată prin simplul acord de voință al părților, fără îndeplinirea vreunei formalități.
Nici în ceea ce privește terenul aferent locuinței nu se pot reține afirmațiile reclamantului dat fiind că terenul a fost concesionat (iar nu vândut), potrivit dispozițiilor contractuale, pe durata existenței construcției.
În concluzie, reclamantul nu poate pretinde de la pârâți obligarea acestora la plata unei diferențe de preț disproporționate în raport cu prețul stipulat în contractul intervenit între părți, în contextul în care tocmai existența și întinderea acestei diferențe este rezultatul comportamentului contractual necorespunzător al vânzătorului, acest lucru nefiind admisibil în virtutea pricipiului nemo propriam turpitudinem allegans- nimeni nu își poate invoca propria culpă).
Pe cale de consecință, instanța, a respins acțiunea formulată de reclamantul M. S. prin primar în contradictoriu cu pârâtul C. C., ca neîntemeiată.
Împotriva sentinței a declarat recurs reclamantul M. S., solicitând
admiterea acestuia, schimbarea în totalitate a sentinței criticate, admiterea acțiunii formulate și obligarea pârâtului la plata sumei de 102,074 lei cu titlu de diferență de preț și la încheierea contractului de vânzare cumpărare în formă autentică care să cuprindă prețul final al apartamentului, pentru motivele dezvoltate.
În motivare a arătat că hotărârea atacată este nelegală, fiind dată cu aplicarea greșită a legii.
Instanta judecătorească a interpretat greșit natura juridică a contractului survenit între RAUJCL S. și pârât.
Interpretarea contractelor presupune determinarea și calificarea conținutului acesteia, a :lauzelor sale, În scopul stabilirii drepturilor și obligațiilor părților. Dacă voința părților este clar e~xprimată, nu se pune problema interpretării, care este necesară doar În situația În care există discrepanță Între voința reală și voința declarată a parților, când clauzele sunt echivoce, confuze sau contradictorii ori când contractul este incomplet.
Interpretarea clauzelor trebuie să aibă În vedere voința reală a părților semnatare ale contractului, În acord cu dispozițiile art. 977 Cod civil.
În prezenta cauză instanța judecătorească care a soluționat fondul a ținut să ofere o interpretare a clauzelor contractuale apreciind că În speță ar fi vorba despre un contract de vânzare cumpărare de bunuri viitoare. Abordarea acesta o considerăm a fi greșită, părțile Înțelegând să Încheie un contract de vânzare/cumpărare preliminar.
Contractul de vânzare cumpărare preliminar nr. 76/1995 încheiat între RAJUCL S. și pârât este un antecontract din cuprinsul căruia rezultă în mod evident că are ca obiect executarea unei lucrări. În fapt și în drept nu este vorba de încheierea unui act translativ de proprietate, ci de un act preliminar intervenit între părți, cum o arată chiar și denumirea înscrisului, fiind un veritabil antecontract.
Antecontractul de vânzare-cumpărare duce numai la nașterea unui drept de creanță și a. line; obligatii corelative pentru ambele părti ale antecontractului, dar dreptul de proprietate asupra lucrului rămâne netransmis.
Antecontractul de vânzare cumpărare este conventia sinalagmatică cu titul oneros, așa. cum arată chiar pârâta, prin care cele două părti contractante, deopotrivă promitent și beneficiar se obligă reciproc a efectua toate operațiunile juridice necesare pentru ca transferul proprietății. de la vânzător la cumpărător să opereze.
Din cuprinsul clauzelor contractuale rezultă că R.A.U.J.C.L s-a obligat să execute lucrările construire a unui apartament situat în blocul nr. 22 din Ansamblul Obcine. Chiar din Decizia nr. 1620/2005 a Curții de Apel S. rezultă că în fapt e vorba de un contract de executare de lucrări atâta timp cât prin dispozitivul respectivei hotărâri "obligă municipalitatea să finalizeze apartamentele. "
Contractului preliminar de vânzare/cumpărare nu îi sunt aplicabile prevederile Decretului Lege nr. 61/1990.
În motivarea Sentinței nr. 4000/2013 a Judecătoriei S., se reține o incidență a Decretului-Lege nr. 61/1990 (a se vedea paginile 6 și 8). Într-adevăr în cuprinsul contractului de anzare cumpărare preliminar s-a prevăzut ca temei dipozițiile respectivului act normativ, însă stanța judecătorească trebuia să observe că Decretul-Lege nr. 61/1990 nu are aplicabilitate În ;peta de față. Din cuprinsul actului normativ cât și din legislația conexă adoptată pentru aplicarea Decretului-Lege nr.61/1990, respectiv H.G.R. nr. 608/1990, HGR nr. 88/1991 rezultă rară echivoc ;ă acesta se referă la locuintele construite din fondul statului. Ori, contractul Încheiat Între fosta R.A.D.J.C.L. S. și pârât nu se referea la vinderea unui apartament din fondul statului, ci la vânzare a IIDUi apartament care urma să fie edificat.
În mod surprinzător instanța reține că: "nu trebuie omisă în analizarea pretențiilor reclamantei intenția legiuitorului de a acorda anumitor categorii de persoane anumite facilități la cumpărarea unei locuințe, cum ar fi stabilirea unui preț inferior celui de pe piața imobiliară. În măsura în care instanța ar obliga pe cei care au cumpărat, în baza unor asemene acte normative să plătească o diferență din prețul actualizat a imbiliului determinat în raport de valorile existente pe piața imobiliară în prezent, s-ar ajunge la lipsirea de eficiență practică a dispozițiilor lega le sus amintite și la încălcarea spiritului acestora" (pag.7). Ori, astfel de susțineri sunt în mod evident străine de natura pricinii. Legislatia la care se face trimitere se referă la persoanele care după_ evenimentele din 1989 aveau posibilitatea să dobândească în proprietate imobilele dețiunute,_ imobile carea aveau destinatia de 10cuintă și care erau construite din fondul statului.
În mod eronat a retiunut instanta judecătorească ca M. S. nu a făcut.dovada îndeplinirii la termen a obligatiei de predare a bunului.
Prin Decizia nr. 1620/2005 a Curții de Apel S. s-a stabilit un termen de finalizare și predare a apartamentelor către beneficiari de 10 luni de la data pronunțarii deciziei, respectiv de la data de 19.10.2005. Fără a face aprecieri cu privire la termenul de 10 luni, raportându-ne la legislația incidentă consideră că nicio autoritate publică din românia nu poate finaliza si "preda la cheie" 3 blocuri de locuinte cu 6, 7, respectiv 8 etaje într-un termen de 10 luni.
Lucrările începute la fundații de către RAUJCL S. au fost sistate începând cu anul 1992, lucrările nefiind conservate corespunzător au fost Într-un proces continuu de degradare favorizat de factori de mediu și climatici. Precizăm că după pronunțarea Deciziei nr. 1620/2005, municipalitatea a demarat mai multe proceduri prin care întocmit: o expertiză termică pentru structura existentă a blocului, un studiu de fezabilitate, o lucrare de proiectare a constructiei ce urma a fi efectuată, procedură pentru atribuirea contractului de executie;
Fiind vorba de o instituție publică toate aceste proceduri au fost realizate prin licitație publică În conformitate cu prevederile Ordonanței nr. 34/2006 privind achizițiile publice. Procedurile reglementate de O.U.O. nr. 34/2004 impun parcurgere a unor etape procedurale desfășurate În interiorul unor termene impuse de către legiuitor. Parcurgerea acestor etape 9bligatorii pentru o autoritate publică au făcut imposibilă posibilitatea de respectare a termenului de 10 luni
Contractul nr._ din 15.08.2007 Încheiat Între M. S. și S.C. Instcomp S.A S. a avut ca obiect executarea lucrărilor la blocul nr. 22, execuția constând În reluarea lucrărilor de la stadiul fizic existent și finalizarea imobilului P+6 cu 18 de apartmente.
Urmare a contractului mai sus menționat a fost eliberată Autorizația de Construire nr. 113/2007 având ca obiect execuția lucrărilor de construcții la blocul nr. 22 din Ansanlblul Obcini 1 B din municipiul S..
La data de 19.10.2011 a fost încheiat procesul verbal de recepție la terminarea lucrărilor care atestă încheierea lucrărilor de construire la blocul nr. 22.
A făcut aceste referiri la procedura impusă pentru a sublinia faptul că municipalitatea s-a aflat În imposibilitatea obiectivă de finaliza și preda apartamentele În termen de 10 luni. Considerăm că În mod eronat instanța judecătorească reține o culpă a municipalității În comportamentul contractual.
Apreciază că municipalitate a desfășurat toate procedurile legale pentru execuția ȘI finalizarea blocurilor 20,21,22, fapt care În mod obiectiv nu se putea Încadra În termenul de 10 luni (luându-se În calcul chiar și perioada de iarnă).
Se reține în motivarea sentintei nr. 4000/2013 o culpă a municipalitătii care nu le apartine.
În cuprinsul motivării (pagina 9) se menționează că: "vânzătorul nu poate pretinde modificarea clauzei contractuale referitoare la preț (solicitănd în fapt achitarea încă a cel puțin a jumătate din valoarea imobilului) în condițiile în care culpa în nerespectarea atât a termenului contractual, cât și a celui judecătoresc de predare a apartamentului îi aparține" Subliniem În primul rând faptul că nu am pretins nici o modificare a vreunei clauze contractuale, ci am solicitat conform contractului diferența de preț la care cumpărătorul s-a obligat prin semnarea contractului. Pe de altă parte nerespectarea termenului contractual de finalizare a apartamentului nu se poate imputa Municipiului S. care a preluat administrarea fondului locativ în anul 1998, anterior obligația de finalizare aparținând R.A.U.J.C.L. S.. În același context se reține că nu este data situația îmbogățirii fără justă cauză a pârâtului, deoarece cumpărătorul a fost lipsit timp de 16 ani de folosința banilor investiți, acesta putând pretinde despăgubiri. Chiar dacă s-ar putea vorbi de o nepredare la termen considerăm că ace stă situație nu il poate văduvi pe vânzător de posibilitatea contractuală a de obține diferența de preț. Mijloacele procesuale de apărarea a cumpărătorului care rezidă și din Decizia nr. 1620/2005 nu pot să-l împiedice pe vânzător în obținerea diferenței de preț a care cealaltă parte s-a obligat.
Instanta judecătorească nu a analizat apărările municipiului S. cu privire la_ sumele alocate pentru finalizarea apartamentului contractat.
Instanța judecătorească nu a analizat Înscrisurile depuse de către M. S., înscrisuri din care rezultă implicațiile financiare care au condus la finalizarea apartamentului contractat. În mod nejustificat se reține În cuprinsul motivării că prețul ar fi disproporționat În aport cu prețul stipulat În contract, dar nici pârâtul, nici instanța judecătorească nu au contestat aportul de evaluare depus.
Finalizarea apartamentului contractat de pârât s-a făcut din fonduri publice alocate de la bugetul local al municipiului S. (din impozite și taxe locale), iar aceste sume trebuie recuperate. Dobândirea apartamentului fără plata diferențelor valorice așa cum s-a prevăzut în contract, ar constitui și o evidentă îmbogățire fără justă cauză. În motivarea Deciziei nr. 1620/2005 invocată de către pârâtă în apărare, se arată că prețurile stabilite la momentul contractării au fost achitate integral și că municipalitatea nu făcut dovada stabilirii unor diferențe de preț prin încheierea unor acte adiționale. Într-adevăr, prețul menționat a fost achitat, însă pârâtul se obliga. potrivit prevederilor contractuale să achite eventualele di ferențe valorice, ori la nivelul anului 2005 nu au existat acte adiționale Întrucât lucrările erau sistate anterior anului 1998 când municipalitatea a preluat lucrările de investiții la fondul locativ. Anterior pronunțării Decizei nr.620/2005 nu se putea solicita diferențe de preț întrucât municipalitatea nu efectuase lucrări de construire.
Prin Hotărâre a Consiliului Local al municipiului S. m. 2/2006 privind aprobarea bugetului local pe anul 2006 a fost aprobat și Programul obiectivelor de investiții pe anul 2006 cu finanțare integrală sau parțială de la bugetul local. La capitolul 70.02-lucrări noi la subcapitolul 07 este prevăzut blocul 22 din Ansamblul de locuinte Obcini IB ;
De asemenea, prin Hotărârea Consiliului Local al municipiului S. m. 25 din 2.02.2007 au fost aprobați indicatorii tehnico-economici ai obiectivului de investiții " . Ansamblul de locuințe Obcini IB S." În Expunerea de motive nr. 7440/14.02.2007 care a lat la baza HCL nr. 25/2007 În care se arată că: "pentru finalizarea acestui . de 2.929.465. lei din care J.522.166 lei pentru cele 12 apartamente contractate. urmând ca. după recepția apartamentelor această sumă să fie recuperată de la contractanți".
Nu în ultimul rând prin Hotărârea Consiliului Local al municipiului S. nr. 2/2007 privind aprobarea bugetului local pe anul 2007 a fost aprobat și Programul obiectivelor de investiții pe anul 2007 cu finanțate integrală sau parțială de Ia buget care la capitolul 70.02- Lucrări în continuare, are prevăzut blocul nr. 22.
Din toate aceste înscrisuri rezultă că pentru edificarea apartamentelor care compun_ blocul 22, din Ansamblul Obcine IB, unde este situat apartamentul contractat de pârât, municipalitatea a prevăzut sume în buget pentru finalizarea acestora, sume care au fost plătite. de la bugetul local și care urmează a fi recuperate. În acest context, considerăm că cererea de. obligare la plată a diferenței rezultate pentru edificarea apartamentului este pe deplin justificată.
În privința capătului de cerere privind obligarea pârâtului Ia Încheierea contractului in formă autentică facem precizarea ca acesta s-a obligat ca eventualele diferențe valorice să fie achitate pe bază de act adițional. După finalizarea lucrărilor la blocul nr. 22 am invitat pârâtul În repetate rânduri Ia sediul Primăriei municipiului S. pentru a perfecta contractul de vânzare cumpărare În formă autentică astfel cu prevede legislația În materie. În sprijinul faptului că actul Încheiat În anul 1992 nu este un act translativ de proprietate Îl constituie si refuzul OCPI S. de a intabula În registrele de carte funciară la solicitarea pârâtului "dreptul de proprietate" asupra apartamentului nr. 8 din blocul nr. 22.
Nu în ultimul rând a menționat ca într-o cauză similară, cauză ce a făcut obiectul dosarului nr.l_ al Judecătoriei S. instanța judecătorească a admis în parte actiunea formulată de M. S..
În drept, a invocat disp. art. 282 și următoarele Cod procedură Civilă.
La termenul din 12 noiembrie 2013, instanța, în temeiul disp. art. 282 alin. 1 Cod procedură civilă a calificat calea de atac ca fiind apel.
Analizând apelul, prin prisma motivelor invocate, tribunalul constată că este nefondat din următoarele considerente:
În ceea ce privește natura juridică a contractului dedus judecății, calificarea acesteia a fost impusă de faptul că, raportându-se la termenii folosiți în cuprinsul convenției, părțile au invocat interpretări diferite ale acordului lor de voință, reclamantul susținând că acest acord de voință are natura juridică a unui antecontract de vânzare cumpărare, iar pârâtul pretinzând că este vorba de un contract de antrepriză.
Potrivit art.977 cod civil anterior, interpretarea contractelor se face după intenția comună a părților contractante, iar nu după sensul literal al termenilor, iar potrivit art. 982 din același cod toate clauzele convențiilor se interpretează unele prin altele, dându-se fiecăreia înțelesul ce rezultă din actul întreg.
Raportat la regulile de interpretare sus menționate, în mod corect a concluzionat instanța de fond că acordul de voință al părților are natura juridică a unui contract de vânzare cumpărare având ca obiect un bun viitor, respectiv un apartament pe care antecesoarea reclamantului, respectiv fosta RAJUCL S. urma să îl construiască și să îl predea beneficiarului. Această calificare este justificată de clauzele potrivit cărora antecesoarea reclamantului ”vinde”, iar pârâtul ”cumpără” o locuință expres individualizată, de folosirea sintagmei ”locuința ce se vinde”, precum și de folosirea termenului de ”cumpărător”, care se regăsește în mai multe clauze ale convenției.
Folosirea, în preambulul contractului în discuție, a termenului ”preliminar” nu poate constitui un argument pentru calificarea actului juridic în discuție ca fiind de natura unui antecontract de vânzare cumpărare din moment ce clauzele contractuale nu fac referire la vreun drept de creanță în favoarea beneficiarului și nu stabilesc în sarcina vreuneia din părți obligații referitoare la îndeplinirea formalităților necesare pentru transferul în viitor al dreptului de proprietate asupra imobilului contractat.
În mod similar, inexistența unor clauze în raport de care antecesoarea reclamantului să fie ținută a executa lucrarea de construire a locuinței contractate pentru pârât înlătură posibilitatea calificării convenției părților ca fiind un contract de antrepriză.
În ceea ce privește decizia nr. 1620/2005 a Curții de Apel S., prin care apelantul a fost obligat să îndeplinească obligația de construire a locuinței contractate, această decizie nu infirmă ci, dimpotrivă, confirmă calificarea juridică reținută de instanța de fond. Din considerentele deciziei sus menționate, coroborate cu cele ale deciziei nr. 229/2005 a Curții de Apel S., care a fost modificată doar în sensul stabilirii unui termen limită de finalizare și predare a apartamentelor, rezultă fără echivoc că actele juridice încheiate de membrii Asociației de Proprietari nr. 20-22 și antecesoarea reclamantului au natura unor contracte de vânzare cumpărare, sens în care s-a statuat, cu putere de lucru judecat, că membrii Asociației ( inclusiv pârâtul din prezenta cauză) au cumpărat apartamentele în discuție, achitând prețul convenit și că obligația corelativă asumată de vânzătoare a constat în finalizarea și predarea locuințelor la termenele stabilite.
Referitor la dispozițiile Decretului lege nr. 61/1990, statuările instanței de fond privind incidența acestui act normativ nu sunt străine cauzei, așa cum fără temei pretinde apelantul. Este real faptul că Decretul lege nr. 61/1990 reglementează vânzarea către populație a locuințelor construite din fondurile statului dar în speță părțile au înțeles să completeze acordul lor de voință cu dispozițiile actului normativ sus menționat, sens în care în partea finală a contractului s-a stipulat că ”drepturile și obligațiile părților prevăzute în prezentul contract se completează cu drepturile și obligațiile ce decurg din Decretul lege nr. 61/1990 și HG nr. 562/1991”. Clauza sus menționată se impune a fi interpretată în sensul că unitatea vânzătoare a înțeles să acorde cocontractanților facilitățile la stabilirea și plata prețului reglementate de actul normativ sus invocat, așa încât interpretarea actului juridic dedus judecății de către instanța de fond este în deplină concordanță cu acordul de voință al părților și cu dispozițiile legale a căror incidență a fost menționată în chiar cuprinsul contractului.
Nu poate fi reținută nici critica potrivit căreia prima instanță ar fi reținut în mod eronat că apelantul nu a făcut dovada îndeplinirii în termen a obligației de predare a locuinței contractante.
Astfel, în ceea ce privește termenul de predare a apartamentului, potrivit clauzei stipulate la art. 1 lit. b din contract antecesoarea reclamantului s-a obligat să predea locuința contractată pârâtului beneficiar la data de 31 decembrie 1997, condiționat de încadrarea execuției în graficele de eșalonare conform Ordonanței nr. 19/1994 și de asigurarea fondurilor de către toți contractanții. Pe de altă parte, prin decizia nr. 1620/2005 a Curții de Apel S. a fost stabilit un termen fix de finalizare și predare a apartamentelor către beneficiarii membri ai Asociației de Proprietari nr. 20-22 ( printre care și pârâtul), respectiv data de 19 octombrie 2005. Prin urmare, dacă termenul convențional de predare a locuinței a fost supus unor condiții, termenul judiciar stabilit prin decizia sus menționată a Curții de Apel S. are caracter imperativ iar probatoriul administrat la instanța de fond relevă în mod neîndoielnic faptul că acest din urmă termen nu a fost respectat, aspect confirmat și de susținerile apelantului potrivit cărora, în îndeplinirea obligațiilor stabilite în sarcina sa, contractul de execuție a apartamentelor a fost încheiat la data de 15 august 2007 iar lucrările au fost finalizate și recepționate la data de 21 mai 2010.
Nu pot fi reținute susținerile apelantului în sensul că ar fi existat o imposibilitate obiectivă de finalizare a lucrărilor în termenul de 10 luni stabilit prin deizia nr. 1620/2005 a Curții de Apel S. motivat de faptul că a fost necesară parcurgerea tuturor etapelor administrative reglementate de legislația aplicabilă în materia achizițiilor publice. Asemenea apărări puteau fi valorificate în litigiul care a avut ca obiect cererea Asociației de Proprietari nr. 20-22 de finalizare și predare a apartamentelor ori, așa cum rezultă din motivarea deciziei nr. 1620/2005, în cauza respectivă apelantul nu a contestat termenul de 10 luni propus de reclamantă pentru îndeplinirea obligațiilor ce îi incumbă, nu a invocat imposibilitatea finalizării lucrărilor și nici nu indicat un alt termen estimativ în acest sens, ci s-a limitat doar să conteste existența obligației de construire în sarcina sa. Raportat la aceste statuări, apelantul nu își poate invoca propria culpă de a nu fi invocat și dovedit în dosarul soluționat prin decizia sus menționată imposibilitatea de finalizare a lucrărilor în termenul propus de reclamanta din acea cauză, așa încât împrejurările invocate prin memoriul de apel nu sunt de natură a infirma concluzia instanței de fond privind neîndeplinirea la termen a obligației de predare a locuinței contractate.
Sub aspectul culpei contractuale sunt de asemenea lipsite de relevanță susținerile apelantului în sensul că a preluat administrarea fondului locativ în anul 1998 și că anterior acestei date obligația de finalizare a locuinței contractate aparținea fostei RAUCL S.. Așa cum s-a reținut prin decizia nr. 1620/2005, în temeiul Protocolului de predare primire din 17 august 1998 activitățile de administrare a fondului locativ de stat, de vânzare a locuințelor și de investiții pentru fondul locativ au fost predate municipalității, care a preluat astfel toate obligațiile asumate de antecesoarea RAJUCL S. față de cocontractanți, inclusiv obligația de predare a locuințelor contractate la termenele convenite. În plus, obligația de finalizare și predare a locuințelor până la data de 19 octombrie 2005 a fost stabilită în sarcina apelantului, iar nu în sarcina antecesoarei sale, așa încât susținerile referitoare la momentul preluării activităților privind spațiile locative nu au nici o relevanță în cauză.
În ceea ce privește împrejurarea că pentru finalizarea locuinței în discuție a fost necesară alocarea unor fonduri de la bugetul local, această împrejurare nu justifică prin ea însăși angajarea răspunderii contractuale a pârâtului intimat pentru plata diferenței de preț, răspundere care nu poate fi stabilită decât prin prisma clauzelor contractuale.
Deși apelantul pretinde că pârâtul nu și-ar fi îndeplinit obligația de a achita diferențele de preț ivite pe parcursul execuției, așa cum s-a stipulat în contract, această susținere este infirmată de statuările cu putere de lucru judecat din decizia nr. 1620/2005 a Curții de Apel S.. Potrivit considerentelor deciziei sus menționate, excepția de neexecutare a contractului, invocată în acea cauză de apelant a fost înlăturată ca neîntemeiată cu motivarea că prețurile stabilite la momentul contractării au fost achitate integral iar apelantul nu a făcut dovada stabilirii unor diferențe de preț prin acte adiționale însușite de cocontractanți. Cum statuările sus menționate se bucură de prezumția autorității lucrului judecat, consacrată de art. 1200 pct. 4 cod civil anterior, prezumție care are caracter absolut față de părțile litigante, nu se poate reține culpa pârâtului pentru neîndeplinirea obligațiilor asumate de el prin contract și nu poate fi angajată răspunderea contractuală a acestuia pentru plata unor diferențe de preț stabilite de apelant în mod unilateral, dar neînsușite prin act adițional de cealaltă parte.
Pe de altă parte, din probele administrate în cauză nu rezultă în nici un mod că diferențele de preț solicitate s-ar datora modificării prețurilor și tarifelor pe durata termenului stabilit de părți pentru predarea locuinței, iar nu întârzierii nejustificate în execuție, de peste 14 ani, întârziere care este imputabilă exclusiv apelantului. Așa fiind, în mod corect a concluzionat instanța de fond că riscul majorării costului de execuție pe durata întârzierii nejustificate a obligației de finalizare și predare a locuinței trebuie suportat de vânzător ca sancțiune a culpei sale contractuale.
În ceea ce privește pretenția privind obligarea pârâtului la încheierea contractului de vânzare cumpărare în formă autentică, aceasta nu se justifica a fi admisă deoarece, pe de o parte, transferul dreptului de proprietate a operat doar în privința locuinței contractate, terenul aferent fiind doar concesionat beneficiarului iar, pe de altă parte, acest transfer s-a realizat în mod valabil prin simplul acord de voință al părților, fără a fi condiționat de încheierea actului de vânzare cumpărare în formă autentică. Împrejurarea că OCPI S. refuză înscrierea dreptului de proprietate al cumpărătorului în cartea funciară în temeiul contractului în discuție nu este de natură să schimbe natura juridică a acestui contract și nici să impună, în absența vreunei dispoziții legale în acest sens, încheierea unui act autentic, refuzul înscrierii putând fi cenzurat prin promovarea căilor de atac reglementate de dispozițiile Legii nr. 7/1996.
În fine, existența unei soluții contrare pronunțate într-o cauză similară nu constituie un argument pertinent în sprijinul susținerilor apelantului cu atât mai mult cu cât soluția invocată are caracter izolat și nu se circumscrie unei practici constante și unitare.
Pentru considerentele ce preced apelul urmează a fi respins ca nefondat.
Pentru aceste motive,
În numele Legii,
DECIDE :
Respinge ca nefondat apelul declarat de reclamantul M. S., prin primar împotriva sentinței civile nr. 4000 din 28 iunie 2013 pronunțată de Judecătoria S. în dosar nr._, intimat fiind pârâtul C. C., domiciliat în S., .. 18, ., ..
Definitivă.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică din 12 noiembrie 2013.
Președinte, Judecător, Grefier,
D. D. M. C. P. L.
Red. D.D.
Jud. fond: M. L. I.
Tehnored. P.L./ 2 ex. – 14.12.2013
| ← Uzucapiune. Decizia nr. 226/2013. Tribunalul SUCEAVA | Pensie întreţinere. Decizia nr. 2530/2013. Tribunalul SUCEAVA → |
|---|
