Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Decizia nr. 1568/2015. Tribunalul SUCEAVA
| Comentarii |
|
Decizia nr. 1568/2015 pronunțată de Tribunalul SUCEAVA la data de 15-12-2015 în dosarul nr. 1568/2015
Dosar nr._ - hotărîre care să țină loc de act autentic -
ROMÂNIA
TRIBUNALUL SUCEAVA
SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIA NR. 1568
Ședința publică din data de 15 decembrie 2015
Președinte - M. C.
Judecător - T. M.
Grefier - P. T.
Pe rol, judecarea apelului formulat de reclamantul S. I., domiciliat în mun.Rădăuți, ., Jud.Suceava, împotriva sentinței civile nr.1387 din 5 mai 2015 a Judecătoriei Rădăuți (dosar nr._ ), intimați fiind pîrîții P. N., domiciliată în mun.Rădăuți, ..14, ., Jud.Suceava, P. M., domiciliat în mun.Rădăuți, ..35 A, ., Jud.Suceava și P. G. – la familia P. M., din mun.Rădăuți, ..35 A, ., Jud.Suceava.
Dezbaterile asupra apelului au avut loc în ședința publică din 3 decembrie 2015, concluziile părților fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, care face parte integrantă din prezenta hotărîre și cînd din lipsă de timp pentru deliberare pronunțarea a fost amînată pentru data de 10 decembrie 2015 și apoi pentru astăzi 15 decembrie 2015.
După deliberare,
TRIBUNALUL
Asupra apelului de față, constată:
Prin sentința civilă nr.1387 din 5 mai 2015 Judecătoria Rădăuți a respins ca nefondată acțiunea formulată de reclamantul S. I. în contradictoriu cu pîrîții P. N., P. M. și P. G. prin care a solicitat să se pronunțe o hotărîre care să țină loc de act autentic de vînzare-cumpărare pentru suprafața de 4700 m.p. compusă din următoarele parcele:
- suprafața de 1712 m.p. teren arabil extravilan, identic cu numărul cadastral_, situat în mun. Rădăuți, A 132 "Pozinel", jud. Suceava, în valoare de 7532,8 lei; (. de 1712 m.p. se formează din o parte a pf 2366/2 înscrisă în CF_, din o parte a pf 2367/1 înscrisă în CF_, o parte a pf 2368/1 înscrisă în CF_, o parte a pf 2368/2 înscrisă în CF_, o parte a pf. 2369/1 înscrisă în CF_, o parte a pf 2369/3 înscrisă în CF_, o parte a pf 2370 înscrisă în CF_, o parte a pf. 2371/2 înscrisă în CF_ a comunei cadastrale Rădăuți);
- suprafața de 1465 m.p. teren arabil extravilan, identic cu numărul cadastral_, situat în mun. Rădăuți, A 132, jud. Suceava, în valoare de 6446 lei; (. de 1465 m.p se formează din o parte a pf 2371/1 înscrisă în CF_, din o parte a pf 2372 înscrisă în CF_, din o parte a pf 2373 înscrisă în CF_ ȘI DIN O PARTE A PF 2374/2 înscrisă în CF_ a comunei cadastrale Rădăuți);
- suprafața de 579 m.p. teren arabil extravilan, identic cu numărul cadastral_, situat în mun. Rădăuți, A 132 "Pozinat", jud. Suceava, în valoare de 2547,6 lei; (; (. de 579 m.p. formează din o parte a pf 2366/2 înscrisă în CF_, din o parte a pf 2367/1 înscrisă în CF_, o parte a pf 2368/1 înscrisă în CF_, o parte a pf 2368/2 înscrisă în CF_, o parte a pf 2369/1 înscrisă în CF_, o parte a pf. 2369/3 înscrisă în C.F._, o parte a pf 2370 înscrisă în C.F._, o parte a pf 2371/2 înscrisă în C.F._ a Comunei cadastrale Rădăuți și
- suprafața de 517 m.p. teren arabil extravilan, identic cu numărul cadastral_, situat în num. Rădăuți, A 132 "Pozinat", jud. Suceava, în valoare de 2274,8 Iei; (. de 517 m.p. se formează din o parte a pf_ înscrisă în CF_, clin o parte a pf. 2372 înscrisă în CF_, clin o parte a pf. 2373 înscrisă în CF_ și din o parte a pf. 2374/2 înscrisă în CF_ a comunei cadastrale Rădăuți).
Pentru a hotărî în acest sens, prima instanță a reținut următoarele:
Reclamantul a încheiat cu defuncta P. V. un contract de vânzare - cumpărare sub semnătură privată (procesul verbal încheiat la data de 29.03.1998) prin care s-a convenit ca promitenta vânzătoare să-i vândă tot terenul său extravilan, pentru suma de 5.000.000 lei vechi, preț din care 1.000.000 a fost achitat integral la data încheierii contractului sub semnătură privată, urmând ca diferența să fie achitată la data întocmirii actelor de vânzare-cumpărare.
Potrivit art.5 al.1 rap. la art.20 al.1 din Legea nr.17/2014, în toate cazurile în care se solicită pronunțarea unei hotărâri judecătorești care ține loc de contract de vânzare-cumpărare, acțiunea este admisibilă numai dacă antecontractul este încheiat potrivit prevederilor Codului civil și ale legislației în materie, precum și dacă sunt întrunite condițiile prevăzute la art. 3, 4 și 9 din Lege, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal și în cartea funciară.
În cauză, reclamantul nu a depus avizul eliberat de structura teritorială pe raza căreia este situat terenul care să ateste că înstrăinarea, prin vânzare, a terenului agricol situat în extravilan se face cu respectarea dreptului de preempțiune al coproprietarilor, arendașilor, proprietarilor vecini, precum și al statului român, prin Agenția Domeniilor Statului, în această ordine, la preț și în condiții egale conform art.4, 9 din Legea nr.17/2014.
Antecontractul de vânzare-cumpărare este o convenție prin care o persoană (promitent vânzător) își asumă obligația de a-i vinde unei alte persoane (promitent cumpărător) un bun oarecare, la prețul stipulat în antecontract. Dacă ulterior promitentul vânzător refuză, în mod nejustificat, încheierea contractului de vânzare-cumpărare, promitentul cumpărător are posibilitatea ca, în baza regulilor generale din materia obligațiilor contractuale (art.1669 Noul C.civ. sau art.1073 și 1077 C.civ.) să solicite instanței de judecată să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare. Dacă obiectul antecontractului îl reprezintă un teren, promitentul cumpărător poate solicita instanței de judecată să pronunțe o asemenea hotărâre în baza normei speciale prev. de art.5 alin.2 din titlul X al Lg.nr.247/2005.
Dar, după cum s-a arătat, pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare se poate face numai în cazul în care singurul impediment la încheierea contractului îl constituie refuzul nejustificat al promitentului vânzător de a-și sa consimțământul.
Pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, instanța trebuie să verifice dacă promisiunea/antecontractul de vânzare-cumpărare întrunește cerințele de validitate prev. de art.948 Cod civil, respectiv capacitatea de a contracta, consimțământul valabil al celui care se obligă, un obiect determinat și o cauză licită, dacă cel care și-a asumat obligația de a transmite proprietatea are în patrimoniul său respectivul bun.
Deși reclamantul a precizat că aceste pacele sunt înscrise în cuprinsul titlurilor de proprietate nr. 2944/19.10.1998, respectiv nr. 3477/14.02.2001, nu a prezentat aceste titluri în fața instanței și nici nu a făcut dovada existenței imobilelor în patrimoniul defunctei la momentul întocmirii procesului verbal din data de 29.03.1998, întocmit anterior de părți.
În urma identificării topo-cadastrale s-a constatat că terenul în cauză și-a schimbat configurația, fiind afectat într-o mare măsură de șoseaua de centură a Municipiului Rădăuți, conform planurilor de situație întocmite de ing.G. C. I..
Instanța a reținut că pârâta și autorii săi nu și-au înscris dreptul de proprietate în cartea funciară, fiind evident că părțile doresc să evite procedura notarială, având în vedere configurația actuală a terenului și existența unui drum ce afectează semnificativ .> Instanța a reținut că reclamantul a achitat doar suma de 1.000.000 lei la data încheierii procesului verbal, fără a face dovada achitării diferenței de 4.000.000 lei către defuncta P. V. sau moștenitorii acesteia.
Reclamantul a formulat apel criticînd sentința pentru nelegalitate și netemeinicie.
În motivare, a arătat că în mod eronat instanța a constatat că în speță sînt incidente dispozițiile Legii nr.17/2014 încălcînd astfel principiul neretroactivității legii civile consacrat de art.15 al.2 din Constituția României, precum și de art.6 din codul civil. Principiul neretroactivității legii civile este de rang constituțional și are valoare absolută în sensul că legiuitorul nu poate institui nici o derogare și semnifică faptul că legea civilă se aplică tuturor situațiilor juridice născute după ..
Așa fiind, în mod greșit instanța a făcut aplicarea Legii nr.17/2014.
Apreciază apelantul că dispozițiile art.5 din Legea nr.17/2014 nu se pot aplica în cazul antecontractelor de vînzare-cumpărare încheiate în formă de înscris sub semnătură privată anterior intrării în vigoare a acestei legi, cum este cazul în speță și chiar dacă s-ar avea în vedere că legea este incidentă, dispozițiile ei nu pot fi reținute în prezenta speță întrucît obligațiile impuse prin actul normativ sînt în sarcina promitentului vînzător, ori acesta nu se află în viață iar moștenitorii pîrîți nerecunoscînd vînzarea refuză să-și îndeplinească obligațiile.
A arătat apelantul că instanța nu și-a manifestat rolul activ în sensul că nu a administrat probe pentru a dovedi că a achitat prețul convenit, respectiv suma de 1.000.000 lei vechi la data încheierii antecontractului, iar diferența de 4.000.000 lei vechi în natură, că de la data încheierii convenției a intrat în posesia terenului și s-a comportat ca un adevărat proprietar. Apreciază apelantul că în speță sînt date condițiile pentru a pronunța o hotărîre care să țină loc de act de vînzare-cumpărare în condițiile art.1073-1077 vechiul cod civil și ale art.5 al.2 din Titlul X al Legii nr.247/2005, întrucît la data încheierii convenției nu s-a putut apela la forma autentică, deoarece promitenta vînzătoare nu deținea acte de proprietate fiind imediat după desființarea CAP-urilor, promitenta vănzătoare făcînd dovada proprietății în baza titlurilor de proprietate nr.2944 din 19 octombrie 1998, respectiv nr.3477 din 14 februarie 2001.
Examinând actele și lucrările dosarului, tribunalul constată apelul nefondat.
Pentru a pronunța o hotărîre care să țină loc de act autentic de vînzare-cumpărare este necesar ca pe lîngă îndeplinirea condițiilor generale de validitate a actului civil să fie îndeplinite și condițiile speciale privind executarea clauzelor anticipatorii ale contractului, precum și dovada proprietății promitentului vînzător asupra bunului transmis.
Conform art.5 al.1 din Legea nr.17/2014 în toate cazurile în care se solicită pronunțarea unei hotărâri judecătorești care ține loc de contract de vânzare-cumpărare, acțiunea este admisibilă numai dacă sunt întrunite condițiile prevăzute la art. 3, 4 și 9 din prezenta lege, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal și în cartea funciară.
Contrar susținerilor apelantului în speță sînt incidente dispozițiile Legii nr.17/2014, așa cum s-a statuat și prin Decizia nr.755 din 16 decembrie 2014 a Curții Constituționale a României.
Astfel, potrivit acesteia promitenții cumpărători sînt titularii unui drept de creanță corelativ obligației de a vinde asumată de promitent în temeiul antecontractului iar nu titularii unui drept de proprietate. Transferul dreptului de proprietate se realizează abia în momentul pronunțării hotărîrii judecătorești care să țină locul acordului de voință nerealizat. Așa fiind, instanța de judecată trebuie să verifice îndeplinirea tuturor condițiilor de validitate la data pronunțării hotărîrii, așadar inclusiv condițiile privind respectarea dreptului de preemțiune, înscrierea imobilelor la rolul fiscal și în cartea funciară.
Deosebit de aceasta, în speță, în antecontractul invocat imobilele nu au fost identificate, prin identificarea cadastrală făcută la cererea reclamantului s-au constatat modificări de configurație și deși s-a invocat existența unor titluri de proprietate acestea nu au fost depuse la dosarul cauzei.
Față de cele menționate anterior, tribunalul constată că în mod corect prima instanță a apreciat că singurul impediment între părți pentru a putea admite o astfel de acțiune îl constituie refuzul nejustificat al promitentului vînzător de a perfecta contractul, însă celelalte condiții se impun a fi îndeplinite și obligă părțile semnatare ale unei convenții la mai multă diligență privind verificarea îndeplinirii acestora.
Pentru considerentele sus-menționate, care vizează îndeplinirea condițiilor de validitate, tribunalul apreciază că referirile apelantului la neîndeplinirea rolului activ în administrarea probatoriului nu sînt relevante.
În consecință, constatînd legală și temeinică hotărîrea primei instanțe, tribunalul în baza art.480 al.1 Cod procedură civilă va respinge apelul ca nefondat.
Fiind în culpă procesuală, în baza art.453 alin.1 Cod procedură civilă, apelantul va fi obligat să plătească intimaților cheltuieli de judecată.
Pentru aceste motive,
În numele Legii,
DECIDE :
Respinge, ca nefondat, apelul formulat de reclamantul S. I., domiciliat în mun.Rădăuți, ., Jud.Suceava, împotriva sentinței civile nr.1387 din 5 mai 2015 a Judecătoriei Rădăuți (dosar nr._ ), intimați fiind pîrîții P. N., domiciliată în mun.Rădăuți, ..14, ., Jud.Suceava, P. M., domiciliat în mun.Rădăuți, ..35 A, ., Jud.Suceava și P. G. – la familia P. M., din mun.Rădăuți, ..35 A, ., Jud.Suceava.
Obligă apelantul S. I. să plătească intimaților P. N. și P. M. suma de 500 lei cheltuieli de judecată.
Definitivă.
Pronunțată în ședința publică din 15 decembrie 2015.
Președinte, Judecător, Grefier,
M. C. T. M. P. T.
Red. M.C.
Jud.fond – C. G. O.
Tehnored.P.T. – Ex.7 – 4 februarie 2016
| ← Partaj judiciar. Decizia nr. 1492/2015. Tribunalul SUCEAVA | Fond funciar. Decizia nr. 1466/2015. Tribunalul SUCEAVA → |
|---|
