Reziliere contract. Decizia nr. 730/2015. Tribunalul TELEORMAN

Tribunalul TELEORMAN - Sentințe și decizii civile / 2015

Decizia nr. 730/2015 pronunțată de Tribunalul TELEORMAN la data de 17-06-2015 în dosarul nr. 730/2015

ROMÂNIA

TRIBUNALUL TELEORMAN

SECȚIA CIVILĂ

Dosar nr._

DECIZIA CIVILĂ NR. 730

APEL

Ședința publică de la 17 iunie 2015

Tribunalul constituit din:

Președinte – G. P.

Judecător – R. G.

Grefier – D. M.

Pe rol, judecarea apelului declarat de apelanta-pârâtă-reclamantă .., prin administrator D. O. M. cu sediul în București, sector 3, .. 1, . civile nr. 4149 din 12 decembrie 2014 pronunțată de Judecătoria A., în contradictoriu cu intimații-reclamanți-pârâți Ț. G., domiciliat în Roșiorii de Vede, FDT 3 Călușari, nr.14, jud. Teleorman, C. M. (fostă L.), domiciliată în A., ..16, jud. Teleorman, N. I., domiciliată în București, ., ..1, ., sector 6, A. V. (fostă Ț.), domiciliată în A., ., nr.57, ., U. N. Eliodor L., domiciliat în C., ., ..1, ., jud. D., B. C. I. (fostă U.), domiciliată în C., ., ., P. M. (fostă T.), domiciliată în București, ..10, .. 1, ., sector 5, Ț. T., cu domiciliul în A., ..1, ., ., L. P. C., domiciliat în A., ..68, jud. Teleorman, U. C. M., domiciliat în C., ., nr.8, ..1, ., jud. D., U. M. I., domiciliat în C., ., ., toți cu domiciliul ales la Cabinet Avocat B. M. – C., ..9, ..1, .,

S.C. C. – prin lichidator judiciar ., cu sediul în C., Calea Unirii, nr.30, jud. D., B. A. V., domiciliat în A., . C., nr.100, jud. Teleorman, B. M., domiciliată în A., . C., nr.100, jud. Teleorman și cu intimații-intervenienții F. F., domiciliat în A., ., . și U. P., domiciliat în Roșiorii de Vede, ., jud. Teleorman, având ca obiect – reziliere contract.

Dezbaterile în fond au avut loc la data de 10 iunie 2015, susținerile părților fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, ce face parte integrantă din prezenta, când tribunalul, având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunțarea cauzei la data 17 iunie 2015, când a pronunțat prezenta decizie.

TRIBUNALUL:

Deliberând constată următoarele:

P. cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei A., sub numărul_/2013, la data de 09.12.2013, reclamanții T. G., P. M. (fostă T.), N. I., T. T., A. V. (fostă T.), L. P. C., C. M. (fostă L.), U. M. I., U. N. ELIODOR L., U. C. M. și B. C. I. (fostă U.) au chemat în judecată pe pârâții . judiciar ., B. A. V., B. M. și . solicitând instanței rezilierea contractului de închiriere nr._ încheiat la data de 24.04.2007 între Ț. Alexandrian în calitate de proprietar și ., obligarea la plata chiriei datorată și neachitată în cuantum de 6800 lei, desființarea și ridicarea construcției edificate pe terenul închiriat și respectiv plata cheltuielilor de judecată.

În motivarea acțiunii reclamanta a arătat că defuncta Ț. A. a încheiat la data de 24.04.2007 un contract de închiriere cu pârâta ., cu privire la terenul în suprafață de 940 mp situat în A., ..31, jud. Teleorman, în schimbul unei chirii lunare în cuantum de 100 lei.

Reclamanții au susținut că atât defuncta cât și moștenitorii, reclamanții în cauză, și-au onorat toate obligațiile potrivit contractului, pârâta a edificat o construcție fără a avea autorizație de construcție în acest sens și fără acordul reclamanților.

În continuare, reclamanții au mai învederat că pârâta nu a respectat termenele contractuale datorând chiria pe o perioadă de 3 ani, cât și refuză să părăsească imobilul închiriat

În drept cererea a fost întemeiată pe dispozițiile art. 494 și art.1830 C.civ.

În susținerea cererii au fost depuse în copie: contractul de închiriere nr._/2007, acte privind calitatea de moștenitori a părților și acte de stare civilă.

La data de 06.01.2014 reclamanții au formulat cerere precizatoare, arătând că suma solicitată cu titlu de chirie este în cuantum de 3600 lei

P. întâmpinarea formulată la data de 30.01.2014 lichidatorul judiciar al pârâtei – Expert . instanței că, prin sentința nr.25/2014 din 20.01.2014, pronunțată de Tribunalul Teleorman în dosarul nr._, s-a dispus închiderea procedurii falimentului debitoarei Comlad SRL A., radierea societății din registrul Comerțului și descărcarea lichidatorului judiciar de orice sarcini și îndatoriri.

P. sentința civilă nr. 4149 din 12 12 2014 instanța a luat act de renunțarea pârâtei-reclamante . la judecarea cererii reconvenționale formulate împotriva reclamanților-pârâți.

A luat act de renunțarea reclamanților-pârâți la judecarea cererii principale față de pârâții . prin lichidator judiciar ., B. A. V. și B. M..

A admis cererea principală, astfel cum a fost precizată și a obligat pârâta-reclamantă . la plata către reclamanții-pârâți a sumei de 3600 lei reprezentând contravaloare chirie aferentă perioadei 09.12._13.

A mai bligat pârâta-reclamantă . la plata către reclamanții-pârâți a sumei de 1857 lei cu titlu de cheltuieli de judecată reprezentând taxă judiciară de timbru și onorariu avocat.

Pentru a hotărî astfel instanța a reținut că la data de 24.04.2007 defuncta Ț. A., autoarea reclamanților, a încheiat cu . contractul de închiriere -înregistrat la Administrația Finanțelor Publice sub nr._ – având ca obiect terenul în suprafață de 940 mp situat în A. ..31, județul Teleorman. Contractul a fost încheiat pe o perioadă de 1 an cu posibilitatea de prelungire prin acordul părților.

La data de 24.09.2010 . a înstrăinat construcția de pe acest teren către pârâta . prin chitanță care este și în prezent proprietara construcției.

La data de 11.12.2010 locatorul T. A. a decedat terenul revenind prin succesiune reclamanților în cote de câte 1/7 fiecăruia care ulterior, în cursul anului 2014, au înstrăinat o parte din teren către F. F. (5/7) și către pârâta . ( 2/7).

Subsecvent, prin contractul autentificat sub nr.607/22.09.201, dobânditorul F. F. a înstrăinat cota de 5/7 către U. P. care în prezent este împreună cu pârâta . coproprietar asupra terenului, încheind chiar un contract de închiriere cu pârâta asupra terenului.

Reclamanții, la termenul de judecată din data de 21.11.2014 și-au precizat acțiunea în sensul că înțeleg să solicite doar pretenții în cuantum de 3600 lei cu titlu de contravaloare chirie în contradictoriu cu pârâta ..

P. urmare chiar dacă în notele scrise depuse la dosar la ultimul termen de judecată, apărătorul reclamanților face referire la rezilierea contractului, instanța a constat că la termenul din 21.11.2014 acesta a precizat acțiunea în sensul că obiectul cererii sale privește doar pretenții în cuantum de 3600 lei, astfel încât instanța, respectând precizarea reclamanților din 21.11.2014 a luat spre analiză doar cererea având ca obiect pretenții, fără a face referire la rezilierea contractului.

Cu privire la aplicarea legii civile în timp, instanța a constat că reclamanta invocă un act juridic încheiat în anul 2007 ,astfel că devin incidente prevederile art. 102 alin. 1 din Legea nr. 71/2011 potrivit căruia contractul este supus dispozițiilor legii în vigoare la data când a fost încheiat în tot ceea ce privește încheierea, interpretarea, efectele, executarea și încetarea sa. Având în vedere că pretinsul act juridic a fost încheiat înainte de 1 octombrie 2011, în cauză sunt incidente numai prevederile C. Civ. din 1864.

În ceea ce privește dispozițiile procesual civile aplicabile instanța avut în vedere dispozițiile art. 3 alin. 1 din Legea 76/2012 dispozițiile noii legi procesual civile se aplică numai proceselor și executărilor silite începute după .. Având în vedere că cererea de chemare în judecată a fost formulată la data de 09.12.2013, sunt aplicabile prevederile noului cod de procedură civilă..

Reclamanții, astfel cum s-a stabilit prin încheierea de ședință din data de 21.11.2014 au invocat ca temei juridic contractul de închiriere din anul 2007 încheiat între autoarea reclamanților ( Ț. A.) și autoarea pârâtei . (.), fiind respinsă, ca tardivă, la solicitarea pârâtei modificarea temeiului juridic al cererii reclamantei în sensul invocării răspunderii delictuale.

În registrul răspunderii civile contractuale instanța are a statua dacă pârâtei . îi este sau nu opozabil contractul de închiriere încheiat în anul 2007 între autoarea reclamanților (Ț. A.) și autoarea pârâtei (.).

În acest context, instanța a constat că respectivul contract a fost încheiat la data 24.04.2007 și, prin înregistrarea acestuia la administrația fiscală sub nr._ din luna aprilie 2007 a dobândit dată certă.

P. acest contract locatarul . și-a sumat obligația de plată lunară a chiriei în cuantum de 100 lei, părțile în virtutea prevederii contractuale din art. 3 A și 3B reînnoind succesiv contractul prin tacita relocațiune.

La data de 24.09.2010 . a înstrăinat construcția de pe acest teren către pârâta . prin chitanță care este și în prezent proprietara construcției.

P. aceasta pârâta ., în calitate de succesor cu titlu particular, a devenit un având-cauză care este legată de obligațiile asumate de autoarea sa . în legătură cu imobilul dobândit.

Dobânditorul unui drept are calitatea de având-cauză, putând exercita drepturile și fiind ținut să execute obligațiile autorului său care decurg din actul juridic respectiv, doar cu îndeplinirea cumulativă a următoarelor cerințe: (i) drepturile și obligațiile să aibă o strânsă legătură cu dreptul subiectiv dobândit;)(ii) actul juridic să fie încheiat anterior de autorul lui cu alte persoane și să se refere la același drept sau bun;(iii) să fi fost respectate formalitățile de publicitate cerute de lege pentru acel act juridic sau înscrisul ce constată actul juridic respectiv să aibă dată certă (adică, actul juridic față de care urmează a se stabili calitatea de având-cauză sau de terț a succesorului cu titlu particular să îndeplinească cerințele formei pentru opozabilitate față de terți).

În cauză drepturile dobândite de pârâta . ( drepturile asupra construcției) sunt strâns legate de drepturile și obligațiile autoarei sale asupra terenului, fiind de neconceput înstrăinarea construcției fără a se avea în vedere și problematica modului de folosire a terenului pe care este așezată construcția.

Contractul de închiriere a terenului a fost încheiat anterior de . cu Ț. A. are și dată certă, fiind înregistrat la administrația fiscală, fiind îndeplinită datei certe.

Mai mult, contractul de închiriere încheiat cu autoarea . a fost notat în cartea funciară a imobilului în foaia de sarcini ceea ce satisface și cerința de publicitate dar și de opozabilitate. De altfel, chiar în lipsa notării dobânditorul ulterior ( . ar poate invoca lipsa înscrierii dreptului în cartea funciară, dacă avea cunoștință de aceasta.

P. urmare, având în vedere legătura strânsă dintre dreptul asupra imobilului dobândit (construcție) și imobilul (teren) ce face obiectul contractului de închiriere, data certă și anterioritatea contractului de închiriere în raport cu actul de înstrăinare subsecvent, precum și notarea contractului de închiriere în cartea funciară, trebuie constatat că actul juridic de închiriere al terenului este opozabil dobânditorului subsecvent (.) acesta trebuind să respecte obligațiile asumate de autoarea sa ( .).

. . în posesia construcției cât și a întregului teren ce a făcut obiectul contractului de închiriere, confirmă acceptarea tacită și continuarea raporturilor juridice de locațiune începute de autoarea sa.

Chiar dacă dispozițiile art. 1441 C.civ. din 1864 invocat de reclamanți nu sunt aplicabile în speță, nefiind vorba de înstrăinarea aceluiași imobil ce a făcut obiectul contractului de închiriere, în cauză instanța a apreciat că actul juridic de închiriere este opozabil dobânditorului subsecvent al construcției, care a cunoscut la momentul achiziționării construcției de existența contractului de închiriere notat în cartea funciară. S-a constat că pârâta nu s-a folosit doar de terenul aferent construcției ci de întregul teren ce a făcut obiectul contractului de închiriere.

Împrejurarea că pârâta . nu a efectuat plăți ale chiriei în favoarea locatorului sau succesorilor acesteia nu este de natură să infirme concluzia instanței privind opozabilitatea contractului de închiriere, care a continuat să-și producă efecte până la momentul în care noul proprietate al terenului U. P. a încheiat cu pârâta un nou contract de închiriere.

Având în vedere dispozițiile art. 451 C.pr.civ, pârâta-reclamantă ., care a pierdut procesul, a fost obligată la plata cheltuielilor de judecată în favoarea reclamanților constând în taxă judiciară de timbru aferentă doar pretențiilor solicitate în cuantum de 3600 lei ( 257 lei), onorariu avocat (1600 lei), rezultând o sumă de 1857 lei.

Instanța nu a acordat cheltuieli de judecată sub forma cheltuielilor de deplasare a avocatului reclamanților întrucât acesta la momentul stabilirii onorariului de avocat trebuia să aibă în vedere și necesitatea deplasării la instanță, iar pe de altă parte onorariul în cuantum de 1600 lei este unul suficient dar și justificat în raport cu complexitatea cauzei și cu numeroasele termene de judecată determinate de pluralitatea de cereri inclusiv cea reconvențională.

Ca efect al manifestărilor de voință manifestate de părți în cursul procesului instanța a dat efect acestora, astfel încât a luat act de renunțarea pârâtei-reclamante . la judecarea cererii reconvenționale și totodată a luat act act de renunțarea reclamanților-pârâți la judecarea cererii principale față de pârâții . prin lichidator judiciar ., B. A. V. și B. M..

Împotriva acestei sentința a declarat apel pârâta . care a solicitat schimbarea sentinței în sensul respingerii acțiunii.

În motivarea apelului se arată că instanța de fond nu a ținut cont de faptul că între apelantă și autoarea reclamanților nu a existat un contract de închiriere prin care să fi acceptat condițiile contractuale prevăzute în contractul de închiriere încheiat între . și T. A..

Instanța nu a avut în vedere faptul că pârâta . a funcționat până în februarie 2014, aceasta trebuind să răspundă contractual.

Instanța nu a ținut seama că pârâta . a plătit o perioadă chiria iar suma plătită de aceasta trebuia dedusă din suma acordată de instanța de fond.

Cheltuielile de judecată au fost acordate într-un cuantum mult prea mare raportat la munca efectivă depusă de apărător, solicitând reducere cuantumului acestora.

La 26.03.2015 intimatul U. C. M. a formulat întâmpinare solicitând respingerea apelului.

Analizând actele și lucrările dosarului tribunalul constată că apelul este nefundat având în vedere următoarele considerente:

Instanța de fond a analizat în mod corect raporturile juridice existente între părți.

Astfel la data de 24.09.2010 . a înstrăinat construcția de pe acest teren către pârâta . prin chitanță care este și în prezent proprietara construcției.

P. aceasta pârâta ., în calitate de succesor cu titlu particular, a devenit un având-cauză care este legată de obligațiile asumate de autoarea sa . în legătură cu imobilul dobândit.

Contractul de închiriere a terenului a fost încheiat anterior de . cu Ț. A. are și dată certă, fiind înregistrat la administrația fiscală, fiind îndeplinită datei certe.

Acestea fiind și argumentele pentru care nu pot fi primite și argumentele din motivul doi de apel.

În ceea ce privește chiria la care a fost obligată apelanta aceasta este aferentă perioadei 09.12._13, or la dosarul cauzei nu există dovezi că intimata .a plătit chirie în această perioadă.

În privința cheltuielilor de judecată având în vedere dispozițiile art. 451 C.pr.civ, apelanta ., care a pierdut procesul, a fost obligată la plata cheltuielilor de judecată în favoarea reclamanților constând în taxă judiciară de timbru aferentă doar pretențiilor solicitate în cuantum de 3600 lei ( 257 lei), onorariu avocat (1600 lei), rezultând o sumă de 1857 lei.

Această sumă nu este excesivă raportat la complexitatea și durata cauzei. Mai ales că instanța de fond a și cenzurat parte din cheltuielile solicitate sub forma cheltuielilor de deplasare a avocatului reclamanților, ce nu au fost acordate.

Față de cele ce preced tribunalul în temeiul art. 480 C. pr. Civ. va respinge apelul.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE

Respinge apelul civil declarat de apelanta-pârâtă-reclamantă .., prin administrator D. O. M. cu sediul în București, sector 3, .. 1, .. 3, ., împotriva sentinței civile nr. 4149 din 12 decembrie 2014 pronunțată de Judecătoria A., în contradictoriu cu intimații-reclamanți-pârâți Ț. G., domiciliat în Roșiorii de Vede, FDT 3 Călușari, nr.14, jud. Teleorman, C. M. (fostă L.), domiciliată în A., ..16, jud. Teleorman, N. I., domiciliată în București, ., ..1, ., A. V. (fostă Ț.), domiciliată în A., ., nr.57, ., jud. Teleorman, U. N. Eliodor L., domiciliat în C., ., ..1, ., jud. D., B. C. I. (fostă U.), domiciliată în C., ., ., P. M. (fostă T.), domiciliată în București, ..10, .. 1, ., sector 5, Ț. T., cu domiciliul în A., ..1, ., ., L. P. C., domiciliat în A., ..68, jud. Teleorman, U. C. M., domiciliat în C., ., nr.8, ., U. M. I., domiciliat în C., ., ..1, ., jud. D., toți cu domiciliul ales la Cabinet Avocat B. M. – C., ..9, ., S.C. C. – prin lichidator judiciar . în C., Calea Unirii, nr.30, jud. D., B. A. V., domiciliat în A., . C., nr.100, jud. Teleorman, B. M., domiciliată în A., . C., nr.100, jud. Teleorman și cu intimații-intervenienții F. F., domiciliat în A., ., .. B, . și U. P., domiciliat în Roșiorii de Vede, ., jud. Teleorman, ca nefondat.

Definitivă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi, 17.06.2015.

Președinte, Judecător, Grefier,

G. P. R. G. D. M.

Red. G.P. 17.07.2015

Th.red DM. 04.09.2015/ 29 ex.

Df.-_, Jf- V. B.

← Succesiune. Sentința nr. 22/2015. Tribunalul TELEORMAN		Pretenţii. Decizia nr. 1138/2015. Tribunalul TELEORMAN →

Reziliere contract. Decizia nr. 730/2015. Tribunalul TELEORMAN

Vezi și alte spețe de la aceeași instanță

Comentarii despre Reziliere contract. Decizia nr. 730/2015. Tribunalul TELEORMAN