Cerere de valoare redusă. Decizia nr. 151/2016. Tribunalul TIMIŞ
| Comentarii |
|
Decizia nr. 151/2016 pronunțată de Tribunalul TIMIŞ la data de 09-02-2016 în dosarul nr. 151/2016
Document finalizat
Cod ECLI ECLI:RO:TBTIM:2016:014._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL T.
SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ Nr. 151/A
Ședința publică de la 9 februarie 2016
Completul compus din:
PREȘEDINTE A. C.
Judecător M. R.
Grefier C. T.
Pe rol soluționarea apelurilor declarate de apelanta reclamantă ASOCIAȚIA DE proprietari DIN TIMIȘOARA, ..1, apelantul pârât S. R. prin CONSILIUL LOCAL TIMIȘOARA și apelantul chemat în garanție C. S. împotriva sentinței civile nr. 6950/20.05.2015 pronunțată de Judecătoria Timișoara în dosarul nr._, în cauza având ca obiect cerere de valoare redusă.
La apelul nominal făcut în ședință publică, se prezintă apelantul chemat în garanție, lipsind apelanta reclamantă și apelantul pârât.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de grefierul de ședință, după care, instanța constată că apelantul chemat în garanție a depus precizare (f.49), având atașată chitanța . nr._ în cuantum de 30 lei (f.50).
Apelantul chemat în garanție solicită instanței suspendarea judecății pentru ca apelanta reclamantă să depună documentația în baza căreia solicită pretențiile.
Instanța apreciază că nu sunt îndeplinite premisele aplicării art. 411 și urm. C.proc.civ. și nu se impune suspendarea judecății pentru nedepunerea dovezilor în susținerea pretențiilor.
Apelantul chemat în garanție arată că nu are calitate procesuală pasivă.
Nemaifiind cereri prealabile formulate și excepții invocate, instanța constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul asupra apelurilor declarate în cauză.
Apelantul chemat în garanție, personal, solicită admiterea apelului său, respingerea apelului declarat de reclamantă și lasă la aprecierea instanței soluționarea apelului declarat de pârât.
TRIBUNALUL
Deliberând, constată:
Prin sentința civilă nr. 6950/20.05.2015 pronunțată de Judecătoria Timișoara în dosar nr._ a fost admisă excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului S. R. prin Consiliul Local al Municipiului Timișoara și pe cale de consecință, a fost respinsă acțiunea formulată de reclamanta Asociația de Proprietari .. 1, Timișoara, în contradictoriu cu pârâtul S. R. prin Consiliul Local al Municipiului Timișoara, având ca obiect obligarea acestuia la plata sumei de 511,43 lei reprezentând cheltuieli comune de întreținere, aferente perioadei octombrie 2013 – aprilie 2014, ca fiind introdusă împotriva unei persoane fără calitate procesuală pasivă; a fost admisă în parte cererea principală formulată de reclamanta Asociația de Proprietari G. D., nr. 1 Timișoara, în contradictoriu cu pârâtul S. R. prin Consiliul Local al Municipiului Timișoara; a fost obligat pârâtul să-i plătească reclamantei suma de 616,41 lei reprezentând cheltuieli comune de întreținere, aferente perioadei noiembrie 2012 – septembrie 2013; a fost admisă în parte cererea de chemare în garanție formulată de pârâtul S. R. prin Consiliul Local al Municipiului Timișoara, în contradictoriu cu chematul în garanție C. S.; a fost obligat chematul în garanție să-i plătească pârâtului S. R. prin Consiliul Local al Municipiului Timișoara suma de 616,41 lei reprezentând cheltuieli comune de întreținere, aferente perioadei noiembrie 2012 – septembrie 2013.
Pentru a pronunța această sentință, instanța a reținut următoarele:
În fapt, potrivit contractului de închiriere pentru suprafețele locative cu altă destinație decât aceea de locuință nr. 312/1998, Primăria Municipiului Timișoara, prin Primar a închiriat chematului în garanție C. S., spațiul situat în Timișoara, .. 1, în suprafață de 57,64 mp, cu destinația de atelier foto (f. 64). Termenul închirierii a fost stabilit la 15 ani, până la data de 08.12.2013.
La data de 30.09.2013 a fost încheiat contractul de vânzare-cumpărare nr. 473 între Municipiul Timișoara, în calitate de reprezentant al proprietarului S. R., prin Primar, prin care spațiul comercial situat în Timișoara, .. 1, ., în suprafață de 57,64 mp a fost vândut chematului în garanție C. S. (f. 62).
În temeiul dispozițiilor art. 248 alin. 1 C.proc.civ. care prevăd: ,,Instanța se va pronunța mai întâi asupra excepțiilor de procedură, precum și asupra celor de fond care fac inutilă, în tot sau în parte, administrarea de probe ori, după caz, cercetarea în fond a cauzei.”, s-a soluționat excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului S. R. prin Consiliul Local al Municipiului Timișoara.
Prin prezentul demers judiciar reclamanta a solicitat obligarea pârâtului la plata cheltuielilor comune aferente spațiului comercial situat în Timișoara, .. 1, folosit de chematul în garanție C. S., cheltuieli calculate pentru perioada noiembrie 2012 – aprilie 2014.
Astfel cum s-a reținut, S. R. a avut calitatea de proprietar al spațiului arătat până la perfectarea contractului de vânzare-cumpărare, la data de 30.09.2013. După această dată, proprietar al spațiului a devenit chematul în garanție C. S., care a recunoscut faptul că l-a cumpărat. Deci, obligația de a achita cheltuielile comune de întreținere, aferente spațiului comercial situat în Timișoara, .. 1, în suprafață de 57,64 mp i-a revenit exclusiv noului proprietar, C. S., începând cu luna octombrie 2013.
Pentru aceste considerente, instanța a admis excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului S. R. prin Consiliul Local al Municipiului Timișoara și pe cale de consecință, a respins acțiunea formulată de reclamantă în contradictoriu cu acesta, având ca obiect obligarea acestuia la plata sumei de 511,43 lei reprezentând cheltuieli comune de întreținere, aferente perioadei octombrie 2013 – aprilie 2014, ca fiind introdusă împotriva unei persoane fără calitate procesuală pasivă.
S-a observat faptul că pentru perioada anterioară încheierii contractului de vânzare-cumpărare pârâtul S. R. prin Consiliul Local al Municipiului Timișoara are calitate procesuală pasivă, aspect care a fost analizat pe larg cu ocazia soluționării fondului cauzei.
Pe fondul cauzei, potrivit contractului de închiriere pentru suprafețele locative cu altă destinație decât aceea de locuință nr. 312/1998, pârâtul S. R. a avut calitatea de proprietar al spațiului folosit de chematul în garanție cu destinația de atelier foto, până la data de 30.09.2013. Acest aspect este confirmat și de extrasul de carte funciară colectivă nr._ –C1 (f. 75), unitatea individuală nr. 7, provenită din conversia CF 7967, aflându-se în proprietatea pârâtului.
Prin contractul de vânzare-cumpărare arătat s-a vândut chematului în garanție spațiul înscris în CF nr. 7967 Timișoara.
Astfel, în perioada noiembrie 2012 – septembrie 2013, perioadă pentru care s-a pretins plata cheltuielilor comune restante, pârâtul avea calitatea de proprietar al spațiului, fiind în ființă contractul de închiriere pentru suprafețele locative cu altă destinație decât aceea de locuință nr. 312/1998. Așadar, pentru această perioadă pârâtul are calitate procesuală pasivă în cauză.
Mai mult, în baza calității sale de proprietar al spațiului arătat, pârâtului îi revin o . obligații instituite de Legea nr. 230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari și de Normele metodologice de aplicare a acestei legi, aprobate prin HG nr. 1588/2007.
Astfel, în baza art. 46 din Legea nr. 230/2007, toți proprietarii au obligația să plătească lunar, conform listei de plată a cheltuielilor asociației de proprietari, în avans sau pe baza facturilor emise de furnizori, cota de contribuție ce le revine la cheltuielile asociației de proprietari, inclusiv cele aferente fondurilor din asociația de proprietari. Articolul 32 alin. (1) din Normele metodologice prevede același lucru.
Conform art. 58 din Legea nr. 230/2007, ”Instituțiile administrației publice locale ori centrale sau orice alte societăți de stat, care dețin în proprietate apartamente sau spații cu altă destinație decât aceea de locuință în clădirile de locuințe, au aceleași drepturi și obligații ca oricare alt proprietar din condominiu și au obligația să mandateze persoane fizice sau juridice pentru a colabora cu asociația de proprietari. Raporturile juridice ale proprietarului, stabilite de comun acord cu chiriașul, indiferent de statutul locuinței, precum și nerespectarea obligațiilor contractuale de către chiriaș nu absolvă proprietarul de la obligațiile sale față de asociația de proprietari prevăzute în prezenta lege.”
Din aceste dispoziții legale a rezultat că pârâtul, în calitate de proprietar al spațiului în discuție are obligația să achite cheltuielile de întreținere restante, indiferent de raporturile dintre el și chiriaș.
După cum se poate observa, în speță nu sunt incidente dispozițiile Legii nr. 114/1996, deoarece spațiul pentru care se datorează cheltuielile de întreținere nu a fost închiriat cu destinația de locuință, ci cu destinația de atelier foto (f. 64).
Conform art. 25 alin. (1) din Normele metodologice, cotele de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari, calculate pentru fiecare proprietar din condominiu, vor fi achitate de aceștia, după caz, în termen de maximum 20 de zile de la data afișării listei de plată, dată care trebuie să fie înscrisă în lista de plată respectivă. În vederea respectării termenelor legale de plată a facturilor către furnizorii de utilități, administratorii au obligația de a afișa lista de plată în termen de maximum 5 zile de la data primirii ultimei facturi expediate prin poștă, certificată prin înscrisul de pe ștampila poștei, sau de la data confirmării de primire, în cazul transmiterii facturii prin curier/delegat.
Instanța a constatat, din înscrisurile depuse de reclamantă la dosar, că până la data introducerii cererii de chemare în judecată, respectiv 05.08.2014, pârâtul nu achitase contravaloarea integrală a cotelor de întreținere aferente perioadei noiembrie 2012 – septembrie 2013, în cuantum de 616,41 lei, conform tabelelor aflate la filele 6 - 16 din dosar. Suma de 616,41 lei cuprinde și penalități de întârziere, în cuantum de 0,1% pe zi de întârziere, astfel cum rezultă din decizia de la fila 78 din dosar.
Conform art. 49 alin. (1) și (2) din Legea nr. 230/2007, asociația de proprietari poate stabili un sistem propriu de penalizări pentru orice sumă cu titlu de restanță, afișată pe lista de plată. Penalizările nu vor fi mai mari de 0,2% pentru fiecare zi de întârziere și se vor aplica numai după o perioadă de 30 de zile care depășește termenul stabilit pentru plată, fără ca suma penalizărilor să poată depăși suma la care s-au aplicat.
Pentru aceste motive, instanța a admis în parte cererea de chemare în judecată și a obligat pârâtul să-i plătească reclamantei suma de 616,41 lei compusă din cote de întreținere restante pentru perioada noiembrie 2012 – septembrie 2013 și penalități de întârziere.
În privința cererii de chemare în garanție, instanța a admis-o în parte pentru următoarele motive:
Între chematul în garanție C. S. și pârâtul S. R. a avut loc încheierea contractului de închiriere pentru suprafețele locative cu altă destinație decât aceea de locuință nr. 312/1998, prin care a fost închiriat spațiul situat în Timișoara, .. 1, în suprafață de 57,64 mp, cu destinația de atelier foto, CF nr. 7967.
În perioada noiembrie 2012 – septembrie 2013 chematul în garanție a folosit spațiul în discuție în calitate de chiriaș. Astfel, acestuia îi revine obligația să suporte costurile cheltuielilor comune de întreținere.
Chematul în garanție a susținut că nu datorează cheltuieli de întreținere, întrucât nu a folosit spațiul respectiv, iar reclamanta i-a pus în sarcină cheltuieli nejustificate. De asemenea, a precizat că reclamanta nu a făcut dovada reparațiilor aduse imobilului.
Instanța a respins susținerile chematului în garanție ca neîntemeiate, având în vedere că tabelele care constată cheltuielile comune restante au fost contrasemnate de președintele asociației și de unul din cei doi cenzori, astfel că se prezumă conformitatea sumelor de plată cu costurile privind utilitățile. În privința reparației imobilului, chiar dacă chematul în garanție are o intrare separată, din stradă, nu din casa scării, sau din curtea imobilului, aspect constatat cu ocazia cercetării la fața locului, acest fapt nu exclude spațiul utilizat de acesta din sfera administrării reclamantei.
Mai mult, reclamanta a depus la dosar dovezi din care a reieșit nevoia urgentă de reparare a imobilului nr. 1 de pe . Timișoara (f. 151, f. 152).
Pentru aceste motive, instanța l-a obligat pe chematul în garanție la plata către pârâtul S. R. prin Consiliul Local al Municipiului Timișoara a sumei de 616,41 lei reprezentând cheltuieli comune de întreținere, aferente perioadei noiembrie 2012 – septembrie 2013.
Împotriva sentinței civile nr. 6950/20.05.2015 pronunțate de Judecătoria Timișoara în dosar nr._, au declarat apel reclamanta Asociația de proprietari din Timișoara, .. 1, pârâtul S. R. prin Consiliul Local Timișoara și chematul în garanție C. S., înregistrate pe rolul Secției I civile a Tribunalului T. la data de 24.07.2015 sub nr. dosar_ .
Prin apelul declarat de reclamanta Asociația de proprietari din Timișoara, .. 1, s-a solicitat modificarea în parte a sentinței apelată în sensul: în principal, respingerea excepției lipsei calității procesuale pasive a Statului R. în privința perioadei octombrie 2013 - aprilie 2014 și admiterea acțiunii față de S. R. și în privința acestei perioade; în subsidiar, admiterea cererii de introducere în cauză în calitate de pârât a lui C. S. și admiterea acțiunii față de C. S. în privința perioadei octombrie 2013 - aprilie 2014.
În motivarea apelului, reclamanta a arătat faptul că prima instanță a omis faptul că spațiul ce face obiectul contractului de vânzare-cumpărare nr.473 din 30.09.2013 încheiat între municipalitate și C. S. este distinct de spațiul în privința căruia cere plata cheltuielilor comune prin prezenta acțiune.
Astfel, obiect al contractului de vânzare-cumpărare este apartamentul nr. 10 de la subsol, compus din 2 camere și având nr. topografic_/X, care figurează în cartea funciară ca fiind proprietatea lui I. Geneva. In contrast, obiect al acțiunii îl constituie atelierul foto de la subsol, compus din 3 camere, fără număr topografic și fără carte funciară individuală, care nu face obiectul nici unui contract de vânzare-cumpărare.
Cu ocazia cercetării la fața locului din 27.03.2015, instanța s-a putut convinge personal că apartamentul nr.10 și atelierul foto sunt două spații distincte.
Municipalitatea și C. S. au căzut victimă unei erori când au încheiat contractul de vânzare-cumpărare, intenția lor reală fiind să vândă/cumpere atelierul foto, și nu apartamentul nr. 10.
Insă legea prevede ca și condiție ad validitatem că înstrăinarea dreptului de proprietate se poate face numai prin act autentic încheiat în formă scrisă. Cum până în prezent municipalitatea și C. S. nu au corectat contractul de vânzare-cumpărare sub aspectul obiectului său, și nici nu au încheiat un alt contract de vânzare-cumpărare având ca obiect atelierul foto, rezultă că S. R. este în continuare proprietar al atelierului foto, și deci are obligația legală de a plăti asociației cota-parte din cheltuielile comune și în privința perioadei octombrie 2013 - aprilie 2014.
Reclamanta apelanta a criticat sentința de respingere în totalitate a acțiunii în privința perioadei octombrie 2013 - aprilie 2014. Dacă prima instanță este așa de convinsă că începând cu 01.10.2013 C. S. este proprietarul atelierului foto, atunci ar fi trebuit să admită acțiunea fată de C. S. în ceea ce privește perioada octombrie 2013 - aprilie 2014.
Reclamanta apelanta a criticat sentința de respingere a cererii de introducere în cauză în calitate de pârât a lui C. S.. S-a arătat că motivul invocat de prima instanță - că C. S. este deja parte în proces în calitate de chemat în garanție - este ilegal. Faptul că S. R. a emis pretenții împotriva lui C. S. nu poate împiedica apelanta reclamantă să emită și ea pretenții împotriva lui C. S..
Reclamanta apelantă a arătat că nu a avut cunoștință de existența contractului de vânzare-cumpărare nr.473 din 30.09.2013, acesta nefiind întabulat în cartea funciară. S-a arătat că la primul termen după ce s-a comunicat acest contract, s-a formulat o precizare de acțiune în sensul că a înțeles să se judece și cu C. S. în calitate de pârât.
Prin apelul declarat de pârâtul S. R. prin Consiliul Local Timișoara s-a solicitat schimbarea în parte a sentinței mai sus amintite, în sensul respingerii în totalitate a cererii de chemare în judecată formulată de către reclamantă pentru următoarele motive:
In motivarea apelului s-a arătat că prima instanță a pronunțat doar în parte o hotărâre temeinică și legală, interpretând greșit dispozițiile legale aplicabile în speță și probatoriul administrat.
Pârâtul apelant a înțeles să reitereze excepția lipsei calității procesuale pasive a Consiliului Local al Municipiului Timișoara, reclamanta trebuind să își îndrepte acțiunea împotriva numitului C. S., acesta neplătindu-și cota de contribuție la cheltuielile comune aferente spațiului cu destinația de atelier foto pentru perioada noiembrie 2012 - aprilie 2014, și nu împotriva Consiliului Local al Municipiului Timișoara.
Pe fond, s-a învederat instanței de judecată că, în speța de față, chiriașul este obligat să plătească în mod regulat cotele ce-i revin din cheltuielile care sunt legate de proprietatea comună. Este vorba de cheltuielile de întreținere a părților și instalațiilor de folosință comună, a clădirilor și cheltuielilor pentru apă, canalizare, iluminat, ș.a, inclusiv pentru formarea fondului de rulment.
De asemenea, potrivit art. 8 lit. e) din contractul de închiriere nr. 312/1998, chiriașului îi revine obligația de întreținere a imobilului, astfel că obligația de plată incumbă în totalitate acestuia.
Așadar, chiriașului îi incumbă obligația de a suporta cheltuielile de întreținere a părților și instalațiilor de folosință comună a clădirilor, așa după cum a reieșit și din contractul de închiriere în care parte este și pârâta și care potrivit art. 969 din vechiul C.civ. (aplicabil contractului) reprezintă legea părților.
Simpla motivare a reclamantei a fost că proprietarul răspunde în solidar față de chiriașul său față de asociație pentru cheltuielile comune aferente imobilului.
Potrivit art. 46 ale Legii nr. 230/2007, toți proprietarii au obligația de să plătească lunar, conform listei de plată a cheltuielilor asociației de proprietari, în avans sau pe baza facturilor emise de furnizori, cota de contribuție ce le revine la cheltuielile asociației de proprietari, inclusiv cele aferente fondurilor din asociație". De asemenea, potrivit art. 8 lit. e din contract, chiriașului îi revine obligația de achitare a tuturor cheltuielilor aferente imobilului.
De asemenea, potrivit art. 8 lit. e) din contractul de închiriere nr. 312/1998, chiriașului îi revine obligația de întreținere a imobilului, astfel că, obligația de plată incumbă în totalitate acestuia.
Așadar, chiriașului îi incumbă obligația de a suporta cheltuielile de întreținere a părților și instalațiilor de folosință comună a clădirilor, așa după cum reiese și din contractul de închiriere în care parte este și instituția noastră și care potrivit art. 969 din vechiul cod civil reprezintă legea părților. De asemenea, art. 24 lit. c) din Legea 114/1996 republicată, privind locuințele, menționează în mod expres faptul că, obligația de plată a cheltuielilor comune de întreținere revine în exclusivitate chiriașilor, iar la neplata a 3 luni consecutive, asociația de proprietari poate cere rezilierea contractului de închiriere al chiriașului.
In concluzie, acțiunea intimatei trebuia îndreptată în exclusivitate împotriva numitului C. S..
În prezent, nu mai sunt proprietarii spațiului comercial menționat.
Spațiul comercial din imobilul situat în Timișoara, .. 1, . fost cumpărat de către numitul C. S. de la instituția noastră prin contractul de vânzare - cumpărare nr. 473/30.09.2013 pentru suma de 44.751 lei.
Așadar, instituția pârâtă nu poate fi legal obligată la plata unor eventuale restanțe la plata cheltuielilor comune aferente atelierului foto pentru perioada 30.09.2013 - aprilie 2014, proprietar al spațiului comercial fiind numitul C. S..
In concluzie, acțiunea reclamantei trebuia îndreptată in exclusivitate împotriva lui C. S..
Pentru toate motivele arătate, s-a solicitat instanței admiterea apelului, schimbarea în parte a sentinței mai sus amintite, în sensul respingerii în totalitate a cererii de chemare în judecată formulată de către reclamantă.
In drept, apelul a fost întemeiat pe dispozițiile art. 466 - 481 din Codul de procedură civilă, pe art. 1350, art. 1650 și art. 1674 din noul C.civ.
Reclamanta Asociația de Proprietari din Timișoara, .. 1 a formulat întâmpinare, solicitând respingerea apelului pârâtului S. R. în baza puterii de lucru judecat (efectul pozitiv al lucrului judecat) a sentinței date în dosarul ._ .
Prin apelul său, pârâtul nu face altceva decât să rediscute și să contrazică ceea ce s-a judecat irevocabil în dosarul_, în care S. R. a fost obligat să plătească asociației cheltuielile comune aferente atelierului foto în privința unei alte perioade acoperite de contractul de închiriere încheiat de primărie cu C. S..
În particular, pârâtul nu face altceva decât să rediscute și să contrazică constatările instanțelor cum că încheierea unui contract de închiriere cu o terță persoană nu absolvă proprietarul de obligația legală de a plăti asociației de proprietari cheltuielile comune aferente spațiului său.
O asemenea nesocotire a efectului pozitiv a principiului res judicata este inacceptabilă într-un stat de drept și contravine dreptului la un proces echitabil garantat de art. 6 din Convenție. S-a arătat că în hotărârea Esertas contra Lituaniei din 31.05.2012, Curtea Europeană a constatat o încălcare a art. 6 din Convenție prin aceea că, într-un al doilea proces având ca obiect plăți periodice, instanțele au adoptat o soluție contrară celei adoptate într-un prim proces purtat între aceleași părți, deși era vorba de același raport juridic, iar circumstanțele erau nemodificate.
De asemenea, s-a arătat că nu au intervenit modificări în circumstanțele speței, în particular prevederile legale ce reglementează organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, precum și drepturile și obligațiile proprietarilor, sunt nemodificate.
Prin apelul declarat de chematul în garanție C. S., s-a solicitat admiterea apelului, arătând că acțiunea este inadmisibilă întrucât nu a primit o comunicare care să arate că ar fi dator asociației. A mai arătat chematul în garanție că asociația de proprietari nu a depus la dosar toate facturile cu reparațiile la imobilul din ..1, solicitând suspendarea până vor fi depuse facturile de reparație pe ultimii 5 ani și la toate reparațiile.
Analizând apelurile declarate în cauză prin prisma motivelor invocate, tribunalul constată că acestea nu sunt fondate.
Instanța de fond a reținut corect starea de fapt, dar a omis să identifice motivele pentru care a ajuns la concluzia că spațiul cumpărat de chematul în garanție C. S. este același cu acela închiriat de aceeași persoană de la pârâtul S. R. prin Consiliul Local Timișoara.
Astfel, potrivit contractului de închiriere pentru suprafețele locative cu altă destinație decât aceea de locuință nr. 312/1998, Primăria Municipiului Timișoara, prin Primar a închiriat chematului în garanție C. S., spațiul situat în Timișoara, .. 1, în suprafață de 57,64 mp, cu destinația de atelier foto (f. 64). Termenul închirierii a fost stabilit la 15 ani, până la data de 08.12.2013.
La data de 30.09.2013 a fost încheiat contractul de vânzare-cumpărare nr. 473 între Municipiul Timișoara, în calitate de reprezentant al proprietarului S. R., prin Primar, prin care spațiul comercial situat în Timișoara, .. 1, ., în suprafață de 57,64 mp a fost vândut chematului în garanție C. S..
Ca urmare a acestei operațiuni de vânzare cumpărare au fost respinse pretențiile reclamantei Asociația de proprietari din Timișoara, .. 1 aferente perioadei ulterioare înstrăinării imobilului.
În fața instanței de fond părțile contractului de vânzare cumpărare nu au invocat faptul că spațiul vândut este altul decât acela închiriat până în acel moment. Cu ocazia cercetării la fața locului dispuse în faza judecății de primă instanță însuși administratorul asociației a arătat că atelierul foto care forma obiectul contractului de închiriere nr. 312/1998 era considerat că are nr. 10 și că nu apare înscris în cartea funciară.
De asemenea, în calea de atac a fost suplimentat probatoriul în sensul că pârâtul S. R. prin Consiliul Local Timișoara a depus la solicitarea instanței de control judiciar actele anexă ale contractelor de închiriere și vânzare cumpărare. Din studiul procesului verbal de negociere care a stat la baza contractului de vânzare cumpărare în baza Legii nr. 550/2002 rezultă că obiectul contractului este reprezentat de spațiul care a fost anterior închiriat de C. S.. Cum în speță nu s-a relevat existența și a unui alt spațiu din imobilul de la aceeași adresă care ar fi fost închiriat apelantului chemat în garanție tribunalul reține prezumția simplă că la data de 30.09.2013 acesta din urmă a cumpărat spațiul deținut în chirie în baza contractului nr. 312/1998, chiar dacă în actul de vânzare cumpărare sunt prezentate date de identificare diferite. De altfel, din actele dosarului de fond rezultă că . cum figurează în contract, nu putea fi vândut de pârâtul S. R. prin Consiliul Local Timișoara, fiind din anul 2008 proprietatea unei persoane fizice terțe de prezentul litigiu.
Cum eroarea materială este evidentă, rezultă că primul motiv de apel al reclamantei este nefondat, spațiul închiriat fiind acela care a fost vândut chematului în garanție în baza legii speciale. De altfel, eroarea este recunoscută în mod implicit și în cererea de apel formulată de Asociația de proprietari din Timișoara, .. 1.
În ceea ce privește condiția de validitate a contractului de vânzare cumpărare, tribunalul reține că într-adevăr, art. 1244 C.civ. impune forma înscrisului autentic pentru convențiile care strămută drepturi reale, dar există și o condiție, dacă legea nu prevede altfel.
Temeiul încheierii contractului de vânzare cumpărare este reprezentat de Legea nr. 550/2002 privind vânzarea spațiilor comerciale proprietate privată a statului și a celor de prestări de servicii, aflate în administrarea consiliilor județene sau a consiliilor locale, precum și a celor din patrimoniul regiilor autonome de interes local, care stabilește la art. 10 alin.1 condițiile de formă ale convenției. Astfel, contractul de vânzare-cumpărare a spațiului comercial sau de prestări de servicii se încheie în termen de 15 zile de la data finalizării procedurii de vânzare, potrivit prezentei legi, și se semnează, din partea vânzătorului, de președintele consiliului județean sau de vicepreședintele desemnat în acest scop, de primar ori, după caz, de președintele consiliului de administrație al regiei autonome. Nu este prevăzută forma solemnă, și fiind o lege specială, aceasta nu putea fi modificată de legea generală, decât în mod expres.
Prin urmare, contractul din 30.09.2013 este translativ de proprietate chiar dacă nu s-a încheiat în formă autentică, fiind valabil.
Nici al doilea motiv de apel al reclamantei Asociația de proprietari din Timișoara, .. 1 nu este întemeiat. Se susține că în mod eronat a fost respinsă de prima instanță cererea de introducere în cauză în calitate de pârât a lui C. S.. Motivarea a constat în aceea că acesta era deja parte în proces în calitate de chemat în garanție. Soluția este corectă, dar motivarea este alta.
Conform art. 204 C.proc.civ. reclamantul poate să își modifice cererea, sub sancțiunea decăderii, numai până la primul termen la care acesta este legal citat. Dacă acest termen a fost depășit este necesar acordul expres al tuturor părților, altfel, instanța poate invoca din oficiu sancțiunea decăderii.
În speță, primul termen de judecată a fost la data de 03.12.2014, iar cererea de introducere în cauză a fost depusă pentru termenul din 04.03.2015, după alte trei termene de judecată în care s-a admis cererea de chemare în garanție. Deși la acel moment părțile din dosar nu au fost întrebate în mod expres dacă sunt de acord cu modificarea cererii de chemare în judecată, poziția contrară rezultă din apărările formulate de chematul în garanție C. S., care era parte în cauză.
Prin urmare, cererea de introducere în cauză în calitate de pârât a lui C. S. era tardiv formulată, iar dispozițiile art. 204 C.proc.civ. nu fac distincție pentru situația în care reclamantul a cunoscut situația care a determinat modificarea acțiunii după introducerea acesteia.
În ceea ce privește apelul declarat de pârâtul S. R. prin Consiliul Local Timișoara, acesta vizează soluția de admitere în parte a pretențiilor, pentru perioada în care S. R. prin Consiliul Local Timișoara era proprietar asupra spațiului în litigiu, iar chematul în garanție era chiriaș.
Chiar dacă potrivit art. 8 lit. e) din contractul de închiriere nr. 312/1998, chiriașului îi revine obligația de întreținere a imobilului, astfel că obligația de plată incumbă în totalitate acestuia, clauza este valabilă în raporturile dintre părțile contractante, în baza art. 969 din vechiul Cod civil, care presupun că voința părților din convenția privind folosința spațiului nu poate fi opusă unui terț, mai ales când suntem în prezența unui temei legal clar cu privire la debitorul obligației de plată a sumelor datorate cu titlu de cheltuieli de întreținere. Este vorba de art. 46 din Legea nr. 230/2007, care statuează că toți proprietarii au obligația să plătească lunar, conform listei de plată a cheltuielilor asociației de proprietari, în avans sau pe baza facturilor emise de furnizori, cota de contribuție ce le revine la cheltuielile asociației de proprietari, inclusiv cele aferente fondurilor din asociația de proprietari.
Chiar dacă în perioada noiembrie 2012 – septembrie 2013 chematul în garanție a folosit spațiul în discuție în calitate de chiriaș, acestuia îi revine obligația să suporte costurile cheltuielilor comune de întreținere doar în raport cu proprietarul spațiului, nu cu asociația de proprietari.
Prin apelul declarat chematul în garanție C. S. a contestat suma pretinsă de reclamantă, invocând neefectuarea reparațiilor la imobil, lipsa oricăror restanțe.
Aceste apărări nu pot fi primite, pentru că se opun dispozițiile art. 12 alin1 p. A lit. d din HG nr. 1588/2007 privind normele metodologice de aplicare a Legii nr. 230/2007, conform cărora proprietarii membri ai asociației, pe lângă drepturile și îndatoririle prevăzute în statutul asociației de proprietari, au și dreptul să primească explicații cu privire la calculul cotei de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari și, eventual, să o conteste la președintele asociației de proprietari, în termen de 10 zile de la afișarea listei de plată. Președintele asociației de proprietari este obligat să răspundă la contestație în termen de 7 zile; în speță, pârâtul S. R. prin Consiliul Local Timișoara trebuia să conteste tabelele lunare, ceea ce nu s-a întâmplat, motiv pentru care față de calea de atac specială instituită de legiuitor nu mai este posibilă verificarea cheltuielilor respective în prezenta cauză.
Față de argumentele expuse, în baza art. 480 C.proc.civ. tribunalul va respinge apelurile.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge ca nefondate apelurile declarate de reclamanta Asociația de proprietari din Timișoara, .. 1, cu sediul în Timișoara, .. 1, jud. T., pârâtul S. R. prin Consiliul Local Timișoara, cu sediul în Timișoara, bvd. C. D. L., nr. 1, jud. T., chematul în garanție C. S., cu domiciliul în Timișoara, bvd. 16 decembrie 1989 nr. 6, apt. 2B, jud. T. împotriva sentinței civile nr. 6950/20.05.2015 pronunțate de Judecătoria Timișoara în dosar nr._ .
Definitivă.
Pronunțată în ședință publică azi, 09.02.2016.
Președinte, A. C. | Judecător, M. R. | |
Grefier, C. T. |
Red. A.C.
Tehnored. I.B.+A.C. 16.02.2016
5 ex.
Jud. Timișoara . jud. A. Chichineșdi
S.M. 1 ex. / .>
| ← Cereri. Hotărâre din 01-03-2016, Tribunalul TIMIŞ | Plângere împotriva încheierii de carte funciară. Legea... → |
|---|
