Pretenţii. Decizia nr. 322/2016. Tribunalul TIMIŞ
| Comentarii |
|
Decizia nr. 322/2016 pronunțată de Tribunalul TIMIŞ la data de 16-03-2016 în dosarul nr. 322/2016
Acesta nu este document finalizat
Cod ECLI ECLI:RO:TBTIM:2016:014._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL T.
SECȚIA I-a CIVILĂ
DOSAR NR._
DECIZIA CIVILĂ NR.322/A
Ședința publică din data de 16.03.2016
PREȘEDINTE: L. D.
JUDECĂTOR: I. A. D.
GREFIER: G. G.
Pe rol se află judecarea apelului formulate de reclamanții apelanți C. T. și C. C. împotriva sentinței civile nr.9604/21.07.2015, pronunțată de Judecătoria Timișoara, în dosarul nr._, în contradictoriu cu pârâții intimați GÂRȚU D. și D. A., având ca obiect obligație de a face.
Mersul de dezbaterilor și concluziile părților au fost consemnate în încheierea de ședință din data de 02.03.2016, când instanța, pentru a da posibilitate intimatului GÂRȚU D. de a formula concluzii scrise, în baza art.396 alin.2 NCPC, a amânat pronunțarea prin punerea minutei la dispoziția părților prin mijlocirea grefei la termenul de azi, încheierea antemenționată făcând parte integrantă din prezenta decizie.
Instanța constată că la data de 08.03.2016, respectiv la data de 10.03.2016, prin serviciul registratură, apelanții și intimatul GÂRȚU D. au depus la dosar concluzii scrise.
TRIBUNALUL
Deliberând, constată următoarele:
Prin sentința civilă nr.9604/21.07.2015, pronunțată de Judecătoria Timișoara, în dosarul nr._ a fost respinsă acțiunea formulată de reclamanții C. T. și C. C. în contradictoriu cu pârâtii Gârțu D. și D. A. și au fost obligați reclamanții la plata sumei de 2300 lei către pârâtul Gârtu D. și 2500 lei către pârâtul D. A. cu titlu de cheltuieli de judecată.
Pentru a ajunge la aceasta soluție, prima instanță a reținut că, prin acțiunea civilă înregistrată sub nr._ la data de 15.09.2014 reclamanții C. T. și C. C. în contradictoriu cu pârâtii Gârțu D. și D. A. au solicitat obligarea paraților sa se prezinte in fata notarului public pentru perfectarea contractului autentic de vânzare cumpărare pentru imobilul inscris in CF nr.526 Freidorf, nr.cad. 524/b/2. constând din arabil in suprafața de 1079 mp cu casa in ..30, mun.Timsoara jud.Tims. C.F. nou_ Timișoara, paratul 1 sa vanda in numele reclamaților imobilul indicat mai sus conform mandatului dat prin Procura Speciala autentificata sub nr. 991/28-04-2009, să se dispună obligarea pârâților la plata daunelor interese, pentru neindeplinirea mandatului, daune ce reprezenta diferența de valoare in minus a imobilului (valoarea imobilului in 2009 si valoarea imobilului in 2014 ce a fost stabilita printr-o expertiza are la suma de 45.000 euro (echivalentul a 200.000 lei), paratul 2 sa cumpere imobilul inscris in c.f.nr.526 Freidorf, nr.cad. constând din arabil in suprafața de 1079 mp cu casa in ..Timsoara jud.Tims, C.F. nou_ Timișoara, pentru prețul de 145.000 euro, (600.000 lei) in caz contrar sentința sa tina loc de de vânzare cumpărare autentic, cu înscrierea in C.F. a imobilului pe numele paratului D. A., cu cheltuieli de judecata.
Reclamantii au arătat că în fapt, la sfârșitul anului 2008, aveau nevoie de o suma mai mare de bani, motiv pentru care au scos la vânzare, prin mica publicitate, imobilul c.f.nr.526 Freidorf, nr.cad. 524/b/2, constând din arabil in suprafața de 1079 mp cu casa in ..30, mun.Timisoara jud.Tims, proprietatea lor. S-a prezentat la imobil paratul de rang 1 Gârțu D. si le-a solicitat sa nu mai scoată imobilul la vânzare arătând că are el are un client serios care dorește sa cumpere imobilul.
Reclamanții au arătat că au purtat discuții cu paratul de rang 2 care era de fapt clientul serios si datorita faptului ca acesta nu avea in acel moment întregul pret solicitat de ei, de 180.000 euro, prețul a fost negociat ulterior la 160.000 euro.
Reclamanții au arătat că la prezentarea la notar, paratul de rang 2 D. A. nu a avut intreaga suma si au convenit ca sa facă intai un contract de imprumut si ulterior sa încheie contractul de vânzare cumpărare, astfel că s-a încheiat actul de imprumut sume de bani cu garanție imobiliara, autentificat sub nr. 3510/05.12.2008 la BNP S.-Notingher pentru suma de 145.000 euro, insa in realitate au primit 115.000 euro, diferența reprezentând dobânda care a fost cuprinsa in suma împrumutata.
Conform clauzelor contractuale, acest contract este unul complex, deoarece, părțile au stabilit de comun acord ca: in cazul nerambursarii la termen a sumei de 145.000 EUR împrumutata de soții C. T. C. C., aceasta suma sa reprezinte prețul integral al vânzării imobilului inscris in c.f.nr.526 Freidorf, nr.cad. 524/b/2, constând din arabil in suprafața de 1079 mp cu casa in ..30, imobil situat in mun.Timsoara jud.Tims, imprumutatii nemaiavând vreo pretenție fata de imprumutator in ceea ce privește reactualizarea sumei.
Creditorul si-a rezervat, in cazul in care, reclamanții imprumutati C. T. si C. C. nu se vor prezenta la notar pentru semnarea contractului de vânzare cumpărare, dreptul de a se adresa instanței de judecata, conform celor stipulate mai sus, in vederea obținerii unei sentințe judecătorești care sa tina loc de contract de vânzare cumpărare.
Conform contractului, părțile au stabilit in sarcina reclamanților imprumutati obligații precise, restituirea sumei de 145.000 euro pana la termenul din 05.03.2009, iar prin novatie dupa aceasta data, suma reprezenta prețul integral al imobilului si obligația lor de transferare a dreptului de proprietate asupra imobilului garantat către creditor. Reclamanții s-au obligat sa nu inchirieze, sa nu garanteze și sa nu vândă acest imobil.
De asemenea au stipulat in contract „ subsemnatele parti contractante, declaram ca suntem de acord cu clauzele inserate in prezentul act, care au fost stabilite de comun acord acestea reprezentând voința noastră"
Paratul de rang 2 D. A., pentru a-si lua o garanție in plus le-a solicitat sa dea mandat paratului de rang 1 Gârțu D., pentru imobilul garantat cu ipoteca pentru a putea incheia cu acesta cand dorește contractul de vânzare cumpărare pentru acest imobil, fara ca ei sa mai poată împiedica in vreun fel vânzarea, motiv pentru care au incheiat procura speciala nr. 991/28-04-2009 tot la BNP S.-Notingher si li s-a mai solicitat sa-i predea un rand de chei mandatarului si un rand de chei Iui, astfel ca de la data 28.04.2009 ambii parați dețin cheile acestui imobil.
Paratul de rang 2 i-a somat prin B. M. G., notificare nr.5/24.05.2011 sa-i restituie suma împrumutata in 30 de zile, urmând ca in caz contrar să se demareze executarea silita, iar reclamanții, prin răspunsul nr. 10/21.06.2011, i-au adus la cunoștinta ca nu sunt in măsura de a restitui aceasta suma dar, conform contractului și-au exprimat dorința de a-i transfera dreptul de proprietate la mandatarul Gârțu D., persoana lui de incredere, pentru a stinge aceasta datorie prin confuziune, respectiv prin transferul dreptului de proprietate asupra imobilului garantat, devenind in același timp creditor si debitor a sumei 145.000 euro.
Prin Notificarea nr. 21/02.02.2012, expediata de B. J. C. inainte de a prelungi termenul scadentei prin Declarația autentica nr. 293/24.02.2012 creditorul D. A., i-a somat ca la data de 28.02.2012 sa se prezinte la BNP S.-Notingher, din Timișoara, P-ta Tepes nr. 1, pentru a incheia contractul de vânzare cumpărare, in caz contrar acesta arătând ca se va adresa instanței de judecata, in vederea obținerii, urmând ca reclamanții sa suporte cheltuielile făcute cu acel proces, insa acesta nu a dat curs notificării, solicitandu-le sa semneze Declarația de recunoaștere de datorie autentificata sub nr. 293/24.02.2012, prin care au prelungit termenul scadentei pana la 31.05.2012, deoarece vor incheia contractul de vânzare cuparare la o alta data.
Reclamanții au mai arătat că de la data scadentei prevăzuta in actul de imprumut (05.03.2009 si respectiv 31.05.2012) au fost de acord sa platească datoria prin transferarea dreptului de proprietate asupra imobilului ipotecat către D. A. si chiar și în prezent reclamanții sunt de acord sa stingă aceasta datorie in această modalitate, având in vedere ca părțile au stabilit in mod irevocabil prețul imobilului care a fost achitat in întregime de către acesta, iar reclamanții de la data încheierii actului de împrumut au predat cheile imobilului creditorului D. si mandatarului Gârțu D., acesta ocupandu-se de administrarea si vinderea imobilului, astfel ca au fost de buna credința si nu s-au sustras de la îndeplinirea obligațiilor insa parații dau dovada de rea credința.
Prin Notificarea nr. 01/03.07.2014 reclamanții au arătat că l-au notificat pe paratul de rang 2 D. A. sa se prezinte la BIN N. A. la data de 16.07.2014, 11,00, pentru încheierea contractului de vânzare cumpărare, insa acesta nu a dat curs acestei notificări. Prin Notificarea nr. 02/03.07.2014 reclamanții au arătat că l-au notificat si pe paratul de rang 1, Gârțu sa se prezinte la BIN N. A. la data de 16.07.2014, ora 11,00, încheierea contractului de vânzare cumpărare, insa nici acesta nu a dat curs acestei notificări.
La data de 16.07.2014, reclamantul a arătat că s-a prezentat la BIN N. A., cu actul de atestare fiscala, cu actul de dobândire a imobilului, a fost emisa cartea funciară pentru autentificare, insa pârtii nu s-au prezentat fiind emisa încheierea de certificare nr. 4/16.07.2014, ora 11,15.
Reclamanții au mai arătat că nu ascund faptul ca paratul de rang 2 dand dovada de rea credința au pornit executarea silita impotriva lor pentru imobilul pentru care conform actului autentic raportat la art. 1295 C. civ. 1864 si coroborat cu art. 1128 reprezinta o vânzare perfecta.
În drept au fost invocate disp. art. 194 si următoarele NCPC, 969, 970, art. 1128, art. 1295, art. 1539-1540 C. civ. 1864, contractul: nr. 3510/2008, declarația autentica nr. 293/2012.
Pârâtul Gârțu D. a depus la dosar întâmpinare prin care a solicitat respingerea cererii cu cheltuieli de judecată.
În motivare a arătat că a fost surprins să constate că starea de fapt descrisă de reclamanți în acțiune nu corespunde realității și că a existat o premeditare în toate demersurile reclamantul C. T. la sfârșitul anului 2008 și ulterior în anul 2009 .
În realitate pârâtul a arătat că l-a cunoscut pe reclamantul C. T. datorită activității le pe care o desfășura în acel moment, respectiv avea o societate comercială cu obiect de activitate intermedieri imobiliare. Reclamantul avea spre vânzare mai vile iar pârâtul a preluat în portofoliul societății ofertele de vânzare - efectuând astfel, vizionări cu diferiți clienți.
La sfârșitul anului 2008, reclamantul i-a relatat că se află într-o situație și că are nevoie de o sumă de bani pentru a achita prețul unei adjudecări . Acesta având o creanță împotriva unui debitor, s-a înscris la licitația publică deschisă asupra unui imobil situat în Timișoara ..l și a adjudecat acel imobil fără a dispune de lichidități, având doar o promisiune de împrumut de la o persoană care, ulterior, nu i-a mai dat suma de bani necesară.
Cunoscându-l pe pârâtul 2) D. A., ca fiind investitor ârâtul a arătat că l-a contactat pe acesta expunându-i situația reclamantului și întrebându-l dacă ar putea fi interesat finanțeze imobilul adjudecat de C. T..
Fiind o situație specială care ar fi implicat o sumă mare de bani, pârâtul 2 a cerut informații executorului judecătoresc constatând că în aceeași zi a termenului scadent consemnarea la CEC a prețului adjudecării era stabilită o altă licitație pentru același imobil la care se înscrise deja o persoană și în același dosar execuțional exista un extras C.F al unuia dintre imobilele reclamantului C. T.. Fiind evident ce urma să se întâmple, pârâtul 2 și-a declinat intenția de a achiziționa imobilul de pe ..1, neasumându-și riscul .
In aceste condiții, reclamantul C. T., disperat fiind, l-a rugat pe pârâtul 2 să-i împrumute suma de 145.000 Euro din care 115.000 Euro pentru a prețului adjudecării și 30.000 Euro pentru rambursarea unui împrumut, specificându-i că pentru imobilul adjudecat are un client și că-i va rambursa împrumutul în 30 de zile.
Pârâtul 2 a reflectat asupra situației și pentru că exista posibilitatea de recuperare a sumei de bani și a consimțit la acordarea împrumutului fără însă, ca pârâtul de ord.1 să știe ce sumă a fost predată. Ceea ce este cert, față de susținerile reclamanților este faptul că pârâtul 2 nu a dorit să achiziționeze vreodată imobilul din Timișoara ( Freidorf) ..30, oferta de vânzare fiind făcută pentru imobilul din .. 1.
După acel moment, pârâtul a arătat că a mai prezentat anumitor clienți ofertele de vânzare ale reclamanților însă datorită prețurilor solicitate nu a fost posibilă o tranzacție .
In luna aprilie 2009 reclamantul C. T. l-a înștiințat că urmează să plece în Italia și dorește să-i dea o procură specială prin care să pot vinde imobilul din . în cazul în care găseste un cumpărător . Pârâtul a arătat că a fost surprins de această decizie, chiar am întrebat de ce nu lasă o asemenea procură fiului său sau soției sale, însă acesta a motivat că ar fi mai bine să deține el mandatul pentru ca procedurile de vânzare să se realizeze cu celeritate.
Cu ocazia semnării mandatului, pârâtul a arătat că a întrebat-o pe d-na notar S. C. dacă procură îl va prejudicia și a fost asigurat că nu vor exista repercursiuni. De altfel, mandatul de a vinde imobilul a fost unul general neexistând vreodată sarcina / obligația vinde doar pârâtului 2 D. A..
Rememorând cele întâmplate prin prisma documentelor atașate de reclamanți la de chemare în judecată, pârâtul a a rătat că decizia reclamantului C. T. de a îl mandata cu privire la administrarea, dezmembrarea și vânzarea imobilului din ..30 a fost una premeditată pentru refuzul de a rambursa împrumutul pârâtului 2 și a-l obliga pe acesta să intre în posesia unui imobil care la acea dată nu valora suma de: 145.000 Euro .
În ceea ce privește petitul cererii de chemare în judecată referitor la persoana Gârțu D. acesta a arătat că este nefondat, pentru următoarele rațiuni:
Reclamanții solicită obligarea sa să se prezint în fața notarului public pentru ca el să vândă în numele acestora imobilul menționat anterior - conform mandatului dat prin procura specială autentificată sub nr.991/28.04.2009 de B.N.P „ S. C. „ .
Pârâtul a arătat că mandatul dat de către reclamanți în ceea ce privește vânzarea imobilului este unul general în sensul că pârâtul putea să vândă „ oricui va de cuviință sau oricărei persoane fizice sau juridice, cu prețul cel mai avantajos „.
Dacă reclamanții nu sunt împiedicați de o cauză obiectivă să se prezinte în fața notarului public pentru a semna vânzarea - mandatul săuu apare inutil . In altă ordine de idei, pârâtul a arătat că legătura sa cu reclamanții a încetat în anul 2010 și consideră că de atunci a fost descărcat de sarcinile mandatului, cu atât mai mult cu cât, orice ofertă de cumpărare pe care le-a prezentat-o a fost declinată de către aceștia ceea ce l-a făcut să creada că n-au avut niciodată în intenție să vândă vreun imobil.
De altfel, colaborarea sa profesională cu reclamantul C. T. nu s-a realizat printr-o tranzacție imobiliară, fiind doar una de informare astfel că treptat a încetat.
Pârâtul a mai arătat că reclamantul nu i-a solicitat socoteală pentru mandatul dat în aprilie 2009 și nici nu l-a informat cu privire la prețul considerat „ avantajos „. Acesta a avut permanent cheile imobilului el neavând acces la acesta pentru a-l putea vinde .
De asemenea, este total neadevărată susținerea reclamanților conform pârâtul 2 le-ar fi solicitat acestora să-i dea mandat de vânzare a imobilului pentru o garanție în plus . Așa cum a arătat supra mandatul a fost dat la 4 luni distanță la inițiativa reclamantului care urma să plece din țară și spera probabil, să primească pe imobil prețul solicitat - care era mult peste valoarea reală a casei datorită configurației acesteia a zonei în care se afla și a condițiilor locative oferite ( casa neavând la acel moment utilitățile). Prin urmare, cererea reclamanților este una total nefondată impunându-se respingerea ei.
În ceea ce privește obligarea pârâtului la plata daunelor interese pentru neîndeplinirea mandatului - daune ce reprezintă diferența de valoare în minus a imobilului ( a imobilului în 2009 și valoarea lui în 2014 care a fost stabilită printr-o expertiză de evaluare la suma de 45.000 Euro ), s-a arătat că prin prisma conținutului procurii speciale nr: 991 / 28.04.2009 autentificată .P „ S. C. „ mandatul său nu a fost explicit în privința beneficiarului vânzării și nici a prețului minim la care acest imobil se putea vinde.
Mandanții au precizat că prețul pentru care ar fi putut vinde imobilul trebuia unul „ avantajos „ acestora și astfel, cererea de daune interese privind diferența valorică neîtemeiată.
În acest sens, pârâtul a arătat că își putea îndeplini mandatul dat doar în anumite condiții: să existe un cumpărător real care să facă o ofertă serioasă și prețul negociat să fie unul „ avantajos „ deci acceptat de către mandanți.
Așa cum s-a arătat, imobilul respectiv nu era ofertant pentru eventualii cumpători iar prețul solicitat de către reclamanți era unul exagerat de mare. De altfel, chiar din raportul de evaluare nr. 264 / 2014 rezultă acest lucru - planșele foto atașate fiind elocvente. Este o casă pe un singur nivel, amplasată într-o curte care a fost despărțită de un gard deoarece a mai fost edificată o construcție - rezultând astfel o parcelă aferentă care nu poate servi altor construcții anexe - care nu are toate utilitățile fiind, în realitate, o construcție veche ( edificată de șvabi).
Chiar Raportul de evaluare nr.264/2014 întocmit de expert B. D. care a stabilit ca preț de circulație suma de 100.000 Euro - și nu de 45.000 Euro așa cum afirmă reclamanții, este, în opinia sa mult peste valoarea reală a imobilului care, în condițiile date, nu valoarează mai mult de 50.000 Euro .
Pârâtul a mai arătat că acțiunea reclamanților este formulată cu vădită rea-credință în ceea ce îl privește - personal neaducându-le acestora vreun prejudiciu - nefiind parte din convenția încheiată cu pârâtul 2 D. A. și diferența de valoare solicitată este una creată artificial. Chiar la nivelul anului 2008 imobilul nu valora mai mult de 60.000 Euro aspect explicat în repetate rânduri reclamantului C. T..
In speță, mandatul dat pârâtului a fost unul general (cuprinzând mai multe operațiuni) - obligațiile sale fiind de mijloace și nu de rezultat.
In condițiile date, pârâtul a arătat că în calitate de mandatar nu a putut vinde imobilul proprietatea reclamanților deoarece nu a existat un client serios, iar prețul solicitat de aceștia era unul exagerat de mare (inițial din câte își amintește, reclamanții au stabilit preț al imobilului suma de 150.000 Euro fără posibilitatea de negociere). După acordarea procurii cu toate diligentele depuse nu a găsit un cumpărător interesat de imobil - pentru nici un preț și l-am înștiințat despre acest aspect pe reclamant.
In scurt timp colaborarea lor a încetat - nu i s-a cerut vreodată socoteală 2 îndeplinirea mandatului – iar el a dizolvat societatea și chiar a uitat de acea procură întocmită în anul 2009 .
In acest context, răspunderea sa nu poate fi angajată datorită atitudinii culpabile a reclamanțiilor față de pârâtul 2 impunându-se respingerea acestui dosar.
Prin întâmpinarea depusă pârâtul D. A. a solicitat respingerea acțiunii formulate cu cheltuieli de judecată.
Pârâtul a arătat că starea de fapt prezentată de reclamanți este total nereală, deoarece contextul în le-a acordat împrumutul de 145.000 Euro a fost cu totul altul și anume:
C. T. avea calitatea de creditor într-un dosar execuțional pe rolul S.C.P.E.J „ M. S. R. și M. A. I. „ în care, era scos la licitație publică un imobil situat în Timișoara, ..l, imobil asupra căruia și o ipotecă înscrisă de Bank Post pentru un credit imobiliar . Văzând în această licitație o oportunitate de a obține profit, C. T. înscris la licitație - adjudecându-l deși nu dispunea de suma necesară achitării prețului. În preajma termenului fixat pentru plata prețului imobilului adjudecat, a fost contactat de d-l D.( o cunoștință comună care se ocupa de tranzacții imobiliare care i-a relatat situația în care se afla C. T. și i-a propus să cumpere imobilul licitat de acesta .
Dorind să afle mai multe informații i-am solicitat executorului judecătoresc M. S. dosarul respectiv pentru a verifica realitatea situației relatate . Astfel, a putut afla că în ziua termenului scadent pentru efectuarea plății (primei licitații) era deja fixată licitație publică pentru același imobil, la care era înscrisă deja o persoană și că în dosar exista un extras C.F al imobilului primului adjudecător C. T..
Ceea ce ar fi urmat era evident: dacă până la orele 13:00 C. T. nu prezentat recipisa C.E.C care să confirme plata sumei reprezentând prețul adjudecării, la 13:05 ( ora pentru cea de-a doua licitație ) imobilul ar fi fost vândut pentru o sumă derizorie urmând ca primul adjudecător să fie executat silit pentru diferența de preț . În aceste condiții, C. T. și-ar fi pierdut creanța și imobilul - astfel că l-a implorat să-i împrumute suma de bani necesară rezolvării situației în care se afla. Atât el cât și Gârțu D. l-au asigurat că își va recupera suma de bani în maxim o lună de zile întrucât are un client care dorește să cumpere imobilul din Freidorf.
Scopul acordării împrumutului a fost în mod clar stabilit de la început, clauza penală conform căreia „ în cazul nerambursării la termen a sumei împrumutate această sumă reprezintă prețul vânzării imobilului din Timișoara, ..30 „ a reprezentat doar o garanție a rambursării sumei de 145.000 Euro .
Personal, nu a vizualizat casa decât din exterior, cu ocazia vizitelor făcute în -vederea determinării reclamantului să-i restituie suma împrumutată. Nu a avut niciodată cheile imobilului și nu a dorit să perfecteze vânzarea drept pentru care la 24.02.2012 a prelungit termenul de rambursare a împrumutului până la 31.05.2012 la cererea reclamanților.
După acest termen, pârâtul a arătat că a mai așteptat 2 ani până a decis să solicite executarea silită cu atât mai mult cu cât imobilul respectiv nu a valorat niciodată 145.000 Euro, deoarece se află amplasat într-o curte comună - cu un alt imobil (casă de locuit). De asemenea, nu a solicitat vreodată reclamanților să dea procură de vânzare d-lui Gârțu D. .
Dacă vor fi coborate cele două scripte se va putea observa că: actul de împrumut sume de bani cu garanție imobiliară a fost autentificat de Biroul Notarial „ S. - Notingher „ Timișoara, la data de: 05.12.2008, procura specială dată de reclamanți d-lui Gârțu D. a fost autentificată de B.N.P „ S. C. „ Timișoara la data de: 28.04.2009 .
Prin urmare, afirmațiile reclamanților conform cărora „pârâtul pentru a și lua o garanție în plus a solicitat acestora să dea mandat d-lui Gârțu D. - pentru a putea încheia cu el oricând dorește contractul de vânzare - cumpărare pentru acest imobil sunt total neadevărate cu atât mai mult cu cât procura specială a fost întocmită la aproximativ 4 luni distanță de momentul împrumutului la un alt notar și la B.N.P „ S. – Notinger.
De asemenea, procura specială este una de administrare și eventual de vânzare nefiind limitată de un anume cumpărător și de un preț dinainte stabilit.
Un alt neadevăr prezentat „ pro - cauza „ este cel legat de suma pe care pârâtul o deținea la momentul împrumutului. Pârâtul a arătat că avea în contul curent mai mult de 200.000 Euro cu ocazia împrumutului, sumele fiind raportate la Oficiul pentru Combaterea Spălării Banilor de către notarul public care a autentificat tranzacția .
Reclamanții se contrazic singuri în afirmații - ceea ce denotă reaua- credință în formularea cererii de chemare în judecată. Aceștia susțin că ar fi intenționat să cumpere imobilul și că nu ar fi avut întreaga sumă solicitată motiv pentru care a propus împrumutul ( nu le-ar fi înmânat decât 115.000 Euro diferența de 30.000 Euro reprezentând dobânda) și ulterior aș fi achitat contravaloarea imobilului.
Este hilara această argumentație - întrucât dacă ar fi dorit să achiziționeze imobilul de ce ar fi perceput o dobândă. Pe altă parte, dacă intenția sa ar fi fost cea de achiziționare a casei respective, ar fi perfectat un antecontract și nu un act de împrumut urmând să dobândească posesia la momentul plății integrale a prețului.
Nimic din tot ceea ce susțin reclamanții nu este adevărat, acest demers judiciar fiind formulat cu scopul de a tergiversa executarea silită știind că imobilul respectiv nu poate valoara 145.000 Euro datorită zonei în care se află, a amplasării și a construcției efective .
În lumina celor prezentate mai sus, pârâtul a arătat că apreciază că acțiunea ce formează actiunea ce formează obiectul prezentului dosar este inadmisibilă sub aspectul finalității ei - și al scopului urmărit. Astfel, reclamanții solicită „ obligarea pârâților să se prezinte în fața notarului public pentru încheierea contractului autentic de vânzare - cumpărare „ cu alte cuvinte obligarea sa să cumpere imobilul pentru prețul de 145.000 Euro .
Pe fond s-a arătat că acțiunea reclamanților este vădit neîntemeiată și nelegală pentru următoarele considerente:
Clauza contractuală pe baza căreia se solicită „obligarea pârâților de a se prezenta în fața notarului public pentru încheierea contractului autentic de vânzare -; pentru imobilul situat în Timișoara, ..30 - înscris în C.F: Timișoara este, conform art.1066 cod civil o clauză penală. Obligația principală într-un contract de împrumut este și rămâne: restituirea sumei împrumutate de către împrumutat.
Pe de altă parte, în raport de definiția dată contractului de împrumut prin art. 1576 de dispozițiile art.966 și 968 Cod Civil cu privire la nevalabilitatea cauzei actului juridic, în mod întemeiat se poate reține că stipulația cuprinsă în contractul de împrumut contravine naturii juridice a acestuia, întrucât, prin norma imperativă din art.1088 Cod Civil convențiile care au ca obiect o sumă oarecare, daunele - interese pentru neexecutare nu pot cuprinde decât dobânda legală, afară de regulile speciale în materie de comerț, de fidejusiune și societate.
Pârâtul a mai arătat că a formulat cererea de executare silită întrucât un act de împrumut identic ca și conținut a fost analizat de Inala Curte de Casație și Justiție prin Decizia nr 1235/10.04.2014 și clauza penală inserată în cuprinsul acestuia a fost considerată nula de drept.
Pârâtul a mai arătat că în cei 6 ani de când s-a perfectat convenția de împrumut, reclamanții nu au avut timpul necesar pentru a-și rezolva situația financiară și a-i restitui suma împrumutată, solicitându-i în schimb o . amânări.
Pârâtul a mai arătat că în prezent lichiditățile sale s-au diminuat, fiind nevoit să contracteze un împrumut bancar pentru care achită o dobândă lunară de 4500 Euro, în schimb reclamanții nedorind să înstrăineze imobilul au stabilit o sumă exagerat de mare, în condițiile în care așa cum s-a stabilit și în cadrul dosarului execuțional nr.264/ex/2014 al B. B. T G. prețul corect al acestui imobil a fost stabilit la 100.000 euro.
Legat de acest aspect, pârâtul a mai arătat că aceast dosar a fost formulat procausa, pentru a susține apărarea formulată în cadrul contestației la executare înregistrată sub nr._/32/3014 a Judecatoriei Timisoara.
Clauza penală în discuție este un act juridic nul pentru scopul lui ilicit care nu poate produce nici un efect - și deci, transformarea obligației de a face într-o obligație de a da cum se fundamentează pe un act juridic nul de drept - este, practic, inadmisibilă .
De altfel chiar în situația unui antecontract valabil încheiat, convertirea obligației de a face în obligație de a da printr-o hotărâre judecătorească este total inacceptabilă dacă pormim de la premiza potrivit căreia hotărârea judecătorească nu suplinește consimțământul părților la înstrăinare .
Lipsa acordului privind vânzarea, respectiv cumpărarea unui anumit bun, stabilirea prețului, a modalităților de plată și predare a bunului ( clauze prevăzute și executate anticipat) împiedică însăși formarea actului, această lipsă neputând fi suplinită de instanță .
Cu alte cuvinte, clauza penală nestabilind în conținutul ei un acord de voințe în sensul cerut de lege, nu poate constitui fundament pentru o acțiune în prestație tabulară, cu atât mai mult, cererea reclamanților este inadmisibilă întrucât ea se întemeiază pe o clauză penală care nu poate produce nici un efect.
În cauză, la termenul din 07.05.2015 instanța a calificat excepția inadmisibilității ca și apărare de fond.
La dosar s-au depus înscrisuri și s-a administrat proba cu interogatoriile părților și cu martorul J. G..
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța de fond a reținut următoarele:
Potrivit actului de împrumut sume de bani cu garanție imobiliară autentificat sub nr.3510/05.2.2008 de BNP S. Notingher(f.4-5) încheiat între reclamanți și pârâtul D. A., s-a convenit cu privire la împrumutarea reclamanților cu suma de 145.000 euro cu termen de restituire la 05.03.2009.
Prin convenție, reclamanții au declarat că înțeleg să garanteze restituirea sumei împrumutată cu imobilul înscris în CF nr.526 Freidorf, nr.cad.524/b/2, constând în arabil în suprafață de 1079 mp cu casă în ..30, imobil situat în Timișoara, jud. T., notând în acest sens interdicția de înstrăinare și grevare și întabulând dreptul de ipotecă pentru suma de 145.000 euro, în favoarea împrumutatului D. A..
Tot prin convenție, părțile, „de comun acord părțile au stabilit că, în cazul nerambursării la termen a sumei de 145.000 euro, această sumă reprezintă prețul integral al vânzării imobilului înscris în CF nr.526 Freidorf, nr.cad.524/b/2, constând în arabil în suprafață de 1079 mp cu casă în ..30, imobil situat în mun. Timișoara, jud.T., împrumutații neamaiavând vreo pretenție de la împrumutător în ceea ce privește reactualizarea sumei. Ei se obligă, să îndeplinească toate formalitățile transferării dreptului de proprietate privind imobilul constituit drept garanție asupra împrumutătorului, ținând cont de faptul că prețul a fost achitat integral. În cazul în care, împrumutații nu se vor prezenta la notar pentru semnarea contractului-de vânzare cumpărare, îl îndreptățește pe împrumutător să se adreseze instanței de judecată, conform celor stipulate mai sus în vederea obțineii unei sentințe judecătorești care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare”.
Părțile, menționând că sunt de acord cu clauzele inserate în act, au declarat că acestea reprezintă voința lor, având cunoștință de dispozițiile Codului civil în materia contractelor de împrumut.
Legat de susținerile reclamanților privind adevărata natură a convenției, instanța observând că, în condițiile art.art.9, respectiv art.249 C.pr.civ. reclamanții nu au înțeles să invoce, respectiv să probeze caracterul simulat al acesteia, cercetarea prezentei cauze urmând a se desfășura strict în cadrul dedus judecății. În acest sens, se impune a se sublinia că sub aspect probator declarațiile martorului J. G.(f.169) privind natura contractului încheiat raportat la interdicția instituită de art.309 al.5 C.r.civ. va fi înlăturată.
La data de 28.04.2009, potrivit procurii speciale autentificată sub nr.991/2009 de BNP S. C.(f.22), reclamanții l-au împuternicit pe pârâtul Gârțu D. ca în numele lor și pentru ei să administreze în bune condițiuni imobilul imobilul înscris în CF nr.526 Freidorf, nr. top. 524/b/2. În acest sens, în cadrul mandatului cu titlu gratuit pârâtului i s-au dat în sarcini: plata impozitelor și taxelor aferente, îndeplinirea tutoror formațităților administrative legate de imobil, demersurile necesare în vederea ieșirii din indiviziune, certificat, puz. S-a mai specificat că va putea să vândă oricui va crede de cuvință sau oricărei persoane fizice sau juridice, cu prețul cel mai avantajos reclamanților imobilul mai sus descris, urmând a face toate actele și a îndeplini toate operațiuniile aferente.
Începând cu data de 24.05.2011 pârâtul i-a pus pe reclamanți în întârziere solicitându-le achitarea împrumutului, iar aceștia i-au indicat că are posibilitatea de a încheia contractul de vânzare-cumpărare cu privire la imobil. Tot în cursul acestei proceduri, pârâtul le-a solicitat la data de 02.012.2012 încheierea convenției de vânzare cumpărare, însă la data de 24.02.2012, s-a autentificat de BNP S. Notingher(f.6) declarația de recunoaștere de datoriei potrivit căreia reclamanții arătau că recunosc datoria de 145.000 euro față de pârâtul D. A., în baza actului de împrumut sume de bani cu garanție imobiliară autentificat sub nr.3510/05.2.2008 de BNP S. Notingher, menționând în continuare că au întabulat un drept de ipotecă și au notat o interdicție de înstrăinare și grevare în favoarea împrumutătorului D. A. în CF nr._ Timișoara(nr.vechi 526 Freidorf), indicându-se că întrucât până la termenul prevăzut în actul de împrumut nu au putut restitui nici integral, nici parțial suma împrumutată, s-au angajat să o restituie integral până la data de 31.05.2012.
La data de 03.07.2014 reclamanții au notificat pe pârâtii D. A. solicitându-le să se prezinte în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare(f.14), față de lipsa acestora pe data de 16.07.2014 ora,11 la BIN N. A., întocmindu-se încheierea de certificare nr.4/2014 prin care se constată lipsa acestuia.
Separat, anterior notificării menționate anterior, se reține că în cadrul dosarului nr.264/ex/03.06.2014 al B. B. G. pârâtul D. A. a demarat formele de executare silită a actului de împrumut sume de bani cu garanție imobiliară autentificat sub nr.3510/05.2.2008 de BNP S. Notingher.
În cadrul dosarului nr._/325/2014 al Judecătoriei Timișoara, respectiv s.c.nr.2473/2015(f.153-158) având ca obiect contestație la executare instanța analizând titlul executoriu, raportat la criticile părților a stabilit cu putere de lucru judecat în contextul disp. art.430 al.3 C.pr.civ., că sub aspectul naturii juridice, clauza contractuală privind transferul dreptului de proprietate de la împrumutați la împrumutător are natura juridică a unei clauze penale, devenind incidente dispozițiiile art.1066 din vechiul cod civil. Or, prin raportare al disp. Lg.nr.313/1879 în vigoare la data încheierii convenției de împrumut, clauza penală în contractele de împrumut este interzisă, context în care s-a stabilit de către instanță că această clauza privind transmiterea dreptului de proprietate nu poate să producă nici un efect juridic, stabilind-se astfel că actul în discuție rerezintă doar un contract de împrumut cu garanție imobiliară.
Instanța de fond a reținut că tot potrivit s.c.nr.2473/2015 a Judecătoriei Timișoara s-a stabilit că în urma recunoașterii de datorie dată de către reclamanți la data de 24.02.2012 prin care scadența restituirii împrumutului a fost amânată până la data de 31.05.2012, fără reiterarea acestei clauze de transfer, s-a apreciat că în speță este incidentă și caducitatea clauzei contractuale.
Astfel, cum cu observarea prev. art.430 C.pr.civ., s-a stabilit cu autoritate de lucru judecat relativă nulitatea absolută a clauzei penale privind transmiterea dreptului de proprietate asupra imobilului înscris în CF nr.526 Freidorf, nr.cad.524/b/2, instanța de fond nu a mai procedat la analiza acestei cauze pe care se bazează prezentul demers judiciar, efectul negativ al autorității de lucru judecat, împiedicând reluarea chestiunilor litigioase care au făcut obiectul unui proces tranșat anterior.
În ceea ce privește contractul de mandat concretizat potrivit procurii speciale autentificată sub nr.991/2009 de BNP S. C., judecătoria a reținut că mandatarul nu poate face nimic afară din limitele mandatului său.
În acest context, observând că procura acordată pârâtului Gârțu D. este cu titlu gratuit, cu observarea prev. art.1540 C.civ., prima instanță a constatat că, în speță, culpa acestuia în îndeplinirea mandatului se apreciază în concret, deci în funcție de diligența depusă în propriile sale treburi, iar prin executarea mandatului nu trebuie neaparat înțeleasă încheierea actului proiectat.
Astfel, instanța de fond a reținut că mandatul dat privea mai multe operațiuni legate de imobilului înscris în CF nr.526 Freidorf, nr.cad.524/b/2, iar în ceea ce privește vânzarea singura mențiune era vânzarea la un preț avantajos pentru reclamanți, fără menționarea persoanei cumpărătoare sau a prețului de cumpărare, astfel că solicitarea reclamanților legată de vânzarea imobilului către pârâtul D. A. la prețul de 145.000 euro în baza acestei procuri este lipsită de temei.
În acest context, observând că atât actul de împrumut sume de bani cu garanție imobiliară autentificat sub nr.3510/05.02.2008 de BNP S. Notingher cât și procura speciala autentificată sub nr.991/2009 de BNP S. C. nu conțin clauze valide privind obligarea pârâților la încheierea contractului de vânzare-cumpărare a imobilului înscris în CF nr.526 Freidorf, nr.cad.524/b/2, cu observarea și a dispozițiilor art.1270 C.civ., respectiv art.1226 al.2 C.civ., prima instanță a apreciat că solicitările formulate în cadrul prezentei cereri sunt lipsite de temei, motiv pentru care urmează a respins prezenta acțiune în tot.
În baza disp. art.453 C.pr.civ., instanța de fond a obligat reclamanții la plata sumei de 2300 lei către pârâtul Gârtu D. și 2500 lei către pârâtul D. A. cu titlu de cheltuieli de judecată.
Împotriva acestei sentințe au formulat apel reclamanții C. T. și C. C., solicitând în principal, admiterea căii de atac, anularea sentinței apelate și trimiterea cauzei spre rejudecare la instanța de fond. În subsidiar, solicită admiterea apelului, schimbarea hotărârii apelate, în sensul admiterii acțiunii, cu cheltuieli de judecată.
În măsura în care instanța de apel va respinge excepția necompetentei materiale, invocate, apelanții solicită restituirea taxei judiciare de timbru în cuantum de 6210 lei, achitata de aceștia.
În motivare, apelanții arată că înțeleg să invoce nulitatea absoluta a sentinței apelate, având în vedere că prima instanța, a soluționat procesul de față încălcând normele de determinare ale competentei materiale dupa valoarea obiectului cererii, prevăzute de art. 98 alin. 1 coroborat cu art. 99 alin. 2 coroborat cu art. 101 pct. 1 NCPC.
Apelanții arată că instanța de fond a stabilit competenta sa în considerarea capătului de cerere principal conform art. 98 alin. 1 NCPC, însă această susținere nu este susținute din punct de vedere al logicii reglementarii legale pe de o parte, iar pe de alta parte a masurilor pe care aceasta le-ar fi dispus in măsura in care ar fi dat eficienta temeiului de drept invocat.
Altfel spus, daca într-adevar instanța de fond ar fi determinat competenta in baza art. 98, alin. 1 din NCPC, dand eficienta normei precitate, ar fi fost determinata sa isi decline competenta in favoarea Tribunalului T. in considerarea valorii obiectului cererii in cuantum de 800.000 lei.
Având in vedere motivarea incheierii pronunțate in data de 12.06.2015, apelanții consideră că nu se poate deduce care capăt de cerere ar fi constituit in opinia instanței de fond capătul de cerere principal, însă, daca prima instanță ar fi dat eficienta art. 98 alin. 1 din NCPC, indiferent cărui capăt de cerere i-ar fi fost atribuit caracterul de capăt de cerere principal, ar fi devenit aplicabile art. 99 alin. 2 din NCPC.
Acest din urma text legal, prevede ca in ipoteza in care instanța este sesizata cu mai multe capete principale de cerere intemeiate pe un titlu comun or având aceiași cauza sau chiar cauze diferite, dar aflate in strânsa legătura, deduse judecați printr-o unica cerere de chemare in judecata, instanța determina competenta in funcție de aceea pretenție care ar atrage competenta unei instanțe de grad mai inalt.
Ipoteza enunțata in precedente reglementeza un caz de prorogare legala de competenta in favoare instanței de grad mai inalt, mai concret in speța, existând un capăt de cerere care atrage competenta in prima instanța a tribunalului si alte capete de cerere care atrag competenta de prima instanța a judecătoriei, pentru asigurarea unei judecați unitare se impune stabilirea competentei in favoarea tribunalului.
Apelanții susțin că prima instanță a determinat competenta, prin raportare la art. 94, pct. 1, lit. h din NCPC referitor la obligațiile de a face sau de a nu face neevaluabile in bani, insa acest din urma text nu poate face abstracție de ansamblul normelor ce reglementează situații particulare de determinare ale competentei cum ar fi de pilda art. 101 punct 1 din NCPC.
Așadar, apelanții arată că prima instanță a apreciat in mod greșit ca in speța ar fi aplicabile dispozițiile art. 94, pct. 1, lit. h NCPC, atâta timp cat, obligațiile de a face cuprinse in petitele acțiunii au carater patrimonial, iar conform art. 98, alin. (1). NCPC, coroborat cu dispozițiile art. 101 pct. 1, competenta se determina dupa valoarea obiectului cererii.
Referitor la invocarea acestei excepții in calea de atac a apelului, apelanții învederează că încheierea pronunțata de Judecătoria Timișoara in data de 12.06.2015, are caracter interlocutoriu, deoarece prin intermediul acesteia se soluționează o excepție procesuala fara a se hotăra asupra fondului, instanța fiind legata de soluția pronunțata si pe cale de consecința neputand reveni asupra statuarilor cuprinse in aceasta.
Or, având in vedere regimul juridic al incheierilor interlocutorii, in ipoteza in care prima instanța respinge excepția necompetentei materiale, legiuitorul a prevăzut posibilitatea, reiterării acestei excepții in calea de atac a apelului de către partea nemulțumita de soluția primei instanțe.
Apelanții menționează că statuările instanței din încheierea pronunțata in ședința publica din data de 12.06.2015 nu pot fi reținute, fiind in contradicție cu regimul juridic al excepțiilor absolute, ce se pot invoca in orice stare a pricinii, chiar si in calea de atac, putând fi invocata din oficiu si de instanța.
Apelanții apreciază că o interpretare contrara, ar reprezenta o contradicție fata de dispozițiile art. 480 alin. 4 coroborat cu art. 480 alin. 5 din NCPC.
În ceea ce privește fondul litigiului, apelanții arată că sentința apelată este criticabila, deoarece, instanța de fond, în mod nejustificat, a restrâns cadrul procesual sub aspectul obiectului, refuzând sa se pronunțe in privința caracterului simulat al raportului juridic perfectat intre părțile litigante.
Apelanții susțin că judecătoria nu a respectat unul de principiile fundamentale ale procesului civil, respectiv principiul aflării adevărului reglementat de art. 22 din NCPC.
In acest, sens se arată că, pe tot parcursul judecații in prima instanța, apelanții au învederat caracterul simulat al contractului de împrumut perfectat de părți ( actul public) si intenția reala a acestora de a incheia o promisiune sinalagmática de vânzare cumpărare sub condiție suspensiva, ( actul secret) inserata in contractul de împrumut sub forma unei clauze de novatie.
Apelanții consideră că simpla invocare a novatiei, echivalează practic cu invocarea caracterului simulat al contractului de împrumut, in condițiile in care efectivitatea clauzei in care este materializata novatia ar fi determinat efectivitatea raportului juridic din actul juridic secret, respectiv, promisiunea sinalagmática de vânzare cumpărare.
Apelanții reproșează instanței de fond că a impietat asupra posibilității acestora de a proba susținerile referitoare la caracterul simulat al contractului de împrumut, procedând la înlăturarea declarațiilor martorului J. G., propus de reclamanți.
Se menționează de apelanți că, dacă prima instanța ar fi considerat ca declarația martorului nu poate fi reținuta in dovedirea contextului faptic al evenimentelor ce s-au succedat cu ocazia încheierii contractului de împrumut, ar fi trebuit sa considere ab initio ca o asemenea proba este inadmisibila sau inutila cauzei.
Apelanții menționează că, încadrarea înțelegerii părților cuprinsa in clauza inserata in contractul de împrumut sub aspect juridic in vederea calificării acesteia si a stabilirii regimul sau juridic, ar fi trebuit sa constituie pentru instanța de fond obiectul unei cercetări prealabile soluționării fondului cauzei, având in vedere dependenta acestui demers de insasi temeinicia sau netemeinicia acțiuni introductive.
Apelanții opinează că sentința apelata este criticabilă, deoarece prima instanța nu acorda efectivitate clauzei contractuale din contractul de împrumut privitoare la transmiterea dreptului de proprietate, invocând autoritatea de lucru judecat provizorie a sentinței civile nr.2473/2015.
Se arată că instanța de fond s-a rezumat în a aprecia că actul de împrumut si procura speciala, nu conțin clauze valide privind obligarea paraților la încheierea contractului de vânzare a imobilului, înțelegând, sa invoce temeiuri de drept inaplicabile spetei, aflate sub ocarmuirea vechiului Cod Civil, aspect din care decurge concluzia ca instanța de fond se afla in eroare cu privire la modul de soluționare a spetei, atâta timp cat raportează starea de fapt si susținerile părților la o lege care nu se pretează a fi aplicabila raportului juridic dedus judecații.
Apelanții consideră că maniera în care a procedat prima instanță echivalează cu necercetarea fondului cauzei, pronunțarea soluției dispuse, respectiv respingerea acțiunii introductive de instanța sub aspectul obligațiilor de a face, este formala, nefiind susținuta de cercetarea clauzelor contractuale si neregasindu-se in analiza considerentelor sentinței apelate.
Raportul de dependenta existent intre operațiunile menționate in preliminariile prezentului motiv de apel si temeinicia acțiunii introductive de instanța este evident, deoarece in măsura in care instanța de fond ar fi cercetat natura juridica a clauzei contractuale, unde se pot identifica obligații precise in sarcina partilor, respectiv renunțarea la actualizarea sumei si îndeplinirea formalitatiilor necesare in vederea perfectării contractului de vânzare cumpărare, in baza promisiunii sinalagmatice de vânzare ar fi admis acțiunea introductiva de instanța in baza înțelegerii pârtilor cuprinse in clauza de novatie.
Apelanții susțin că invocarea de către prima instanța de fond a autorității de lucru judecat relative a sentinței civile nr. 2473/2015, pronunțata in dosarul nr._/325/2014 de Judecătoria Timișoara nu este un argument suficient pentru necercetarea aspectelor juridice privitoare la clauza din contractul de împrumut, având în vedere că obiectul acelui dosar este contestație la executare, neexistând tripla identitate cerută de art.431 alin.1 NCPC.
Se arată de apelanți că deducția conform căreia considerentele sentinței nr. 2473/2015 sunt eronate decurge din calificarea greșita pe care instanța o atribuie clauzei inserate in contractul de împrumut, respectiv instanța stabilește ca aceasta clauza are natura juridica a uneia penale, cand de fapt clauza inserata surprinde incidența instituției de drept material a novatiei.
Așadar, apelanții menționează că înțelegerea părților, asa cum rezulta din conținutul clauzei a fost aceea ca in situația nerambursarii la termen a sumei împrumutate obligația de restituire a împrumutului sa se stingă urmând sa se nască noua obligație, respectiv aceia ce deriva din incheierea promisiunii sinalagmatice de vânzare cumpărare, fara ca aceasta din urma obligație sa reprezinte o garanție a rambursării sumei de bani împrumutate.
Apreciază apelanții că nu poate fi reținuta autoritatea de lucru judecat relativa a sentinței 2473/2015, motiv pentru care prima instanța ar fi trebuit sa analizeze in considerentele sentinței apelate natura juridica a clauzei contractuale de transmitere a dreptului de proprietate si sa se pronunțe asupra acesteia prin dispozitivul hotărârii.
Apelanții contestă și modul în care judecătoria a soluționat aspectele referitoare la obligațiile instituite prin contractul de mandat în sarcina pârâtului Gârțu D..
Reiterând cele învederate în răspunsul la întâmpinare, apelanții apreciază ca aprecierile instanței de fond, în sensul ca nu s-a identificat in cuprinsul procurii speciale un cumpărător si nu s-a specificat prețul vânzării, deoarece conținutul mandatului trebuie inteles in coroborare cu ansamblul clauzelor contractuale ale contractului de împrumut.
Or, paratul de rang I, fiind omul de încredere al paratului D. A. si având cunoștința de scopul in care a fost dat mandatul, trebuia sa isi îndeplinească obligațiile de pe urma acestuia in momentul in care s-a împlinit condiția suspensiva a nerambursarii la termen al împrumutului.
In acest context, apelanții apreciază că, și dacă în procura speciala nu a fost specificat numele cumpărătorului, tinand cont de clauza novatiei inserata in contractul de împrumut si scopul cunoscut de către mandatar( încheierea contractului de vânzare cu D. A.) In vederea căruia a fost perfectat contractul de mandat, se poate aprecia ca obligația de diligenta ce operează in sarcina mandatarului nu a fost indeplinita.
Apelanții mai arată că și chestiunea referitoare la prețul imobilului trebuie să fie înțeleasă în ansamblul stipulațiilor procurii speciale si a clauzelor contractuale ale împrumutului, deoarece conform înțelegerii părților suma împrumutată reprezenta in cazul nerambursarii la termen, prețul integral al vânzării imobilului inscris in c.f.nr.526 Freidorf, nr.cad. 524/b/2.
Apelanții conchid că, în speță, concluzia primei instanțe referitoare la faptul ca prin executarea mandatului nu trebuie înțeleasa in mod necesar încheierea contractului, din rațiuni ce tin de faptul ca un asemenea act nu naște in sarcina mandatarului o obligație de rezultat ci una de diligenta specifica propriilor afaceri, nu poate fi reținuta.
Este adevărat ca, in speta, culpa mandatarului se apreciază in concret, in funcție de diligenta pe care acesta o manifesta in propriile afaceri, dar nu putem achiesa la argumentul potrivit căruia mandatarul in executarea propriilor afaceri nu ar fi încheiat contractul de vânzare, tinand cont de împrejurările in care a fost împuternicit.
În final, apelanții arată că, potrivit procurii speciale autentificate sub nr. 991/2009 din BNP S. C., reiese ca mandatul dat paratului de rang I privea mai multe operațiuni juridice legate de imobilului inscris in CF nr. 526 Freidorf nr. cad. 524/b/2, nu doar vânzarea imobilului, operațiuni pe care mandatarul nu le-a îndeplinit, aspect din care decurge ca este justificata solicitarea subsemnaților cu privire la daunele interese solicitate.
În drept, au fost invocate prevederile art. 456 din NCPC art. 443 din NCPC, art. 223 din NCPC art.98 din NCPC, art. 99 din NCPC, art. 101 din NCPC, art. 480 din NCPC, art. 130 din NCPC, art. 309 din NCPC, art. 431 din NCPC.
Intimatul D. A. a formulat întâmpinare, solicitând respingerea apelului, menținerea sentinței apelate ca fiind temeinică și legală, cu cheltuieli de judecată.
În apărare, intimatul, în ceea ce privește excepția nulității absolute invocată de apelanți, solicită respingerea acesteia, întrucât la primul termen de judecată la care părțile sunt legal citate în fața primei instanțe s-a verificat din oficiu competența generală, materială și teritorială, constatându-se că judecătoria este competentă să soluționeze pricina, reclamanții neformulând obiecții față de soluția instanței de fond, deși obiectul cererii a fost prețuit încă de la început ( competența fiind stabilită conform prevederilor art.98 alin.(l) N.C.P.C -în favoarea Judecătoriei Timișoara în considerarea capătului principal de cerere ).
Se menționează că la penultimul termen de judecată, reclamanții au invocat excepția necompetenței materiale, care a fost respinsă în temeiul art.130 alin.(2) C.pr.Civilă, având în vedere adverbul „trebuie„ care stabileste imperativitatea invocării excepției la primul termen de judecată.
Intimatul menționează că din motivarea cererii de chemare în judecată atât în fapt și în drept, rezultă că reclamanții nu au invocat existența unei simulații în ceea ce privește acordul de voințe exprimat prin Actul de împrumut autentificat sub nr.3510 /05.12.2008 de B.N.P „ S. - Notingher „ Timișoara.
Intimatul susține că în speță este vorba despre un contract de împrumut cu garanție imobiliară care a consființit adevărata intenție a părților, respectiv acordarea unui împrumut pentru o anumită perioadă de timp, fără să existe între părți o altă convenție secretă așa cum se dorește a se dovedi de apelanți.
Intimatul apreciază că prima instanță nu putea recalifica juridic starea de fapt, neexistând nici măcar indicii că între părți ar fi existat un „ act secret „ care să fi cuprins „ intenția reală a părților de a încheia o promisiune sinalagmática de vânzare-cumpărare sub condiție suspensivă.
În ceea ce privește înlăturarea depoziției martorului J. G. de către instanța de fond, intimatul arată că teza probatorie indicată de către reclamanți a fost precizată rezumativ și de principiu, deoarece o declarație a martorului nu poate fi antamată cu precizie.
Mai arată intimatul că, față de declarația martorului J. G. există suficiente dubii legate de sinceritatea acestuia, raportat la cele declarate, respectiv martorul a declarat că are cunoștință despre o stare de fapt descrisă de reclamant, însă nu a participat personal la vreo discuție purtată între intimat și reclamantul C. Traían, cu atât mai puțin la perfectarea contractului de împrumut.
Referitor la critica apelanților, în sensul că prima instanță nu a acordat eficacitate clauzei contractuale din contractul de împrumut privitoare la transmiterea dreptului de proprietate invocând autoritatea de lucru judecat provizorie a Sentinței civile nr.2473/ 2015, intimatul arată că a depus în probațiune Sentința civilă nr.2473/ 2015 a Judecătoriei Timișoara în care a fost tranșată natura juridică a clauzei penale precum și Decizia nr.1235/10.04.2014 a l.C.C.J, care face o analiză extinsă și motivată a aceleiași clauze penale care se regăsește în Contractele de împrumut cu garanție imobiliară și care conform dispozițiilor Legii 313 / 1879 și ale Deciziei de îndrumare nr.11 2005 a Î.C.C.J este nulă de drept.
Intimatul menționează că prima instanță în mod corect a înțeles să rețină drept autoritate de lucru judecat calificarea juridică a clauzei care ar conferi dreptul împrumutătorului de a prelua în proprietate imobilul care a garantat împrumutul .
Astfel, intimatul solicită înlăturarea criticilor apelanților privitoare la calificarea naturii juridice a clauzei inserate în contractul de împrumut, întrucât aceasta este evidentă și chiar dacă apelanții insistă să o definească drept clauză de novație, practica judiciară și textele legale invocate au stabilit fără echivoc că această clauză contractuală privind transferul dreptului de proprietate de la împrumutați la împrumutător are natura juridică a unei clauze penale devenind astfel, incidente dispozițiile art.1066 din vechiul Cod Civil.
Întâmpinarea nu a fost motivată în drept.
Intimatul GÂRȚU D. a formulat întâmpinare, solicitând respingerea apelului, menținerea sentinței apelate ca fiind temeinică și legală, cu cheltuieli de judecată.
În ceea ce privește excepția nulității absolute invocate de apelanți, intimatul solicită respingerea acesteia pentru argumentele precizate de pârâtul D. A. în cuprinsul întâmpinării .
Față de criticile apelanților în privința aspectelor de fond ale cauzei, intimatul solicită a se reține motivarea în fapt și în drept formulată de intimatul D. A. în întâmpinarea formulată în calea de atac.
Intimatul învederează că afirmațiile apelanților conform cărora ,, Procura Specială nu a reprezentat altceva decât un instrument prin intermediul căruia pârâtul de rang 2 urmărea să conserve consimțământul subsemnaților cu privire la transmiterea dreptului de proprietate ,, nu corespund realității, întrucât, dacă mandatul dat intimatului Gârțu ar fi reprezentat condiție impusă de dl. D. A., la acordarea împrumutului, procura specială ar fi fost întocmită concomitent la același notar public.
Intimatul consideră că, din economia succesiunii înscrisurilor prezentate în probațiune și chiar din conținutul procurii speciale, rezultă că mandatul dat acestuia privea mai multe operațiuni legate de imobilul înscris în C.F nr: 526 Freidorf, iar în ceea ce privește vânzarea, singura mențiune era vânzarea la un preț avantajos pentru reclamanți fără menționarea persoanei cumpărătoare sau a prețului de cumpărare, așa cum corect a reținut și prima instanță.
In ceea ce privește afirmațiile apelanților în sensul că intimatul Gârțu era omul de încredere al pârâtului D. A. și că având cunoștință de scopul în care a fost dat mandatul, trebuia să își îndeplinească obligațiile de pe urma acestuia în momentul în care s-a îndeplinit condiția suspensivă a nerambursării la termen al împrumutului, se arată că acestea sunt formulate „ pro-causa„ dorind să inducă instanței o „ realitate subiectivă „ pentru a-și fundamenta demersul juridic împotriva intimatului.
Intimatul învederează că nu a fost niciodată un apropiat al pârâtului D. A., dimpotrivă, acesta avea o relație oarecum mai apropiate de apelantul C. T., datorită faptului că acesta îi telefona aproape zilnic pentru a-i prezenta situația sa, pentru a-l întreba dacă a găsit vreun cumpărător pentru imobilele oferite spre vânzare.
Se mai susține de intimat că pe dl. D. A. îl întâlnea ocazional la intervale lungi de timp, nefiind într-o relație profesională sau de altă natură cu acesta. Intermedierea întâlnirii dintre apelantul C. T. și pârâtul D. A. a realizat-o în considerarea faptului că avea informații despre situația financiară a acestuia din urmă și despre interesul manifestat pentru anumite investiții imobiliare .
Intimatul arată că procura specială de administrare și eventual, de vânzare a fost dată de apelanți la o distanță de 5 luni de la data perfectării contractului de împrumut, apelantul C. T. insistând asupra acestui mandat pe motiv că urmează să plece din țară și astfel în perioada absenței sale avea nevoie de o persoană care să se ocupe de acel imobil.
Intimatul precizează că, deși l-a surprins faptul că nu 1-a împuternicit pe fiul său, și chiar i-a comunicat acest aspect, a fost asigurat că acesta este persoana potrivită pentru a-1 reprezenta în relațiile cu terții, iar la momentul când i s-a înmânat procura, apelantul nu i-a comunicat și obligația fermă de a vinde sau prețul considerat „ cel mai avantajos „ .
Pe perioada absenței apelantului din țară, cunoscând situația financiară a acestuia, intimatul a prezentat potențialilor cumpărători imobilul din . să existe vreo persoană interesată de acesta .
Intimatul învederează că din anul 2010 relația profesională cu apelantul C. T. a încetat, deoarece a renunțat la activitatea de agent imobiliar și a fost surprins să constat că este chemat în judecată pentru a fi obligat să încheie un ,. contract de vânzare-cumpărare „ (în condițiile în care apelantul însuși ar putea să perfecteze un asemenea contract) și să achite o sumă de bani cu titlu de „ daune - interese „ .
Intimatul apreciază că nu se poate reține o corelație între clauza penală inserată în contractul de împrumut și obligația acestuia de a vinde intimatului D. A. imobilul din . nu a avut cunoștință despre clauzele contractului de împrumut ( pe care l-a citit prima dată cu ocazia demersurilor juridice formulate de către soții C. ).
Mai consideră intimatul că argumentele apelanților în ceea ce privește corelarea „ prețului imobilului cu valoarea împrumutului „ nu pot fi primite în lipsa unei stipulații exprese din conținutul contractului de mandat. S-ar fi putut corela cele două înscrisuri doar în condițiile inserării unei asemenea specificații sau a precizării în concret a persoanei în favoarea căreia ar fi trebuit efectuată vânzarea și a prețului pentru care aș fi avut mandat expres.
Intimatul menționează deasemenea că în sarcina sa nu s-au trasat obligații de rezultat, sintagma „ va putea ,, este înțeleasă drept „ posibilitatea de a efectua anumite operațiuni doar în condițiile intervenirii situației previzionate în procură.
Întâmpinarea nu a fost motivată în drept.
Apelanții au formulat răspuns la întâmpinările depuse de intimați, solicitând respingerea apărărilor acestora ca neîntemeiate.
In apel nu au fost administrate probe noi.
Potrivit art.406 alin.1 NCPC.” reclamantul poate să renunțe oricând la judecată, fie verbal în ședință, fie prin cerere scrisă”, renunțarea la judecată fiind definită în doctrina de specialitate drept actul de dispoziție procesual al părții litigante, efectuat în sensul desistării de la judecată, ca expresie a principiului disponibilității reclamantului în procesul civil.
Cum în speță, apelantii și-au manifestat expres voința stingerii litigiului pendinte pe această cale procedurală fata de paratul intimat D. A., instanța, văzând dispozițiile art.406 NCPC raportat la art.482 NCPC va da eficiență actului de dispoziție procesuală, luând act de renunțarea la judecarea apelului formulat fata de aceasta parte litiganta.
Apelul formulat impotriva intimatului Gartu D. este nefondat.
Procedand la analiza motivelor de apel, a dispozitiilor legale incidente, ca si a sustinerilor partilor si a sentintei civile ce face obiectul controlului judiciar pendinte, instanta urmeaza a respinge apelul formulat in cauza, pentru considerentele ce succed:
Cu precadere tribunalul observa ca, in temeiul principiului disponibilitatii, potrivit celor consemnate in incheierea de amanare a pronuntarii, apelantii au invederat ca nu mai inteleg sa sustina criticile formulate impotriva modului de solutionare a exceptiei de necompetenta materiala.
Prin demersul judiciar al reclamantilor apelanti, acestia au solicitat obligarea paraților sa se prezinte in fata notarului public pentru perfectarea contractului autentic de vânzare cumpărare pentru imobilul in litigiu, obligarea paratului Gartu sa vanda in numele reclamaților imobilul indicat mai sus conform mandatului dat prin Procura Speciala autentificata sub nr. 991/28-04-2009, să se dispună obligarea pârâților la plata daunelor interese, pentru neindeplinirea mandatului, daune ce reprezenta diferența de valoare in minus a imobilului (valoarea imobilului in 2009 si valoarea imobilului in 2014 ce a fost stabilita printr-o expertiza are la suma de 45.000 euro (echivalentul a 200.000 lei), obligarea paratului D. sa cumpere imobilul pentru prețul de 145.000 euro, (600.000 lei) in caz contrar sentința sa tina loc de de vânzare cumpărare autentic, cu înscrierea in C.F. a imobilului pe numele paratului D. A..
Ca atare, independent de actul procesual de dispozitie efectuat de catre apelanti in raport de intimatul D., obiectul raportului procesual de fata in raport de paratul Gartu ramane neschimbat potrivit exigentelor art.478 alin.3 C.proc.civ.
Altfel spus, pretentia reclamantilor apelanti se impune a fi analizata in continuare ca rezidand in obligarea paratului Gartu la perfectarea contractului de vanzare-cumparare cu o persoana determinata, paratul D. (fata de care, in mod contradictoriu, a renuntat la judecata si cu care s-a inteles in sensul temporizarii executarii silite declansate in temeiul titlului executoriu constand in contract de imprumut garantat imobiliar cu chiar imobilul din litigiu), la un pret determinat, acela de 145.000 euro, si obligarea acestuia la despagubiri constand in diferenta dintre pretul cu care ar fi putut fi vandut in 2009 si cel din 2014.
F. de aceste pretentii ale apelantilor si de renuntarea la judecata fata de paratul D., ca si de puterea de lucru judecat a s.c.nr.2473/2015 a Judecatoriei Timisoara, definitiva (prin care s-a stabilit că sub aspectul naturii juridice, clauza contractuală privind transferul dreptului de proprietate de la împrumutați la împrumutător are natura juridică a unei clauze penale), concomitent cu aflarea in derulare a executarii silite asupra imobilului in litigiu (cu consecinta indisponibilizarii lui de la data notarii procedurii in cartea funciara), perfectarea unui contract de vanzare-cumparare la momentul analizei nu este posibila.
Subsecvent, tribunalul va inlatura criticile aduse hotararii judecatoresti prin care a fost validata promisiunea de vanzare-cumparare, la pretul convenit de catre parti in promisiune, intrucat repunerii in discutie a acestor chestiuni litigioase transate irevocabil i se opune principiul autoritatii de lucru judecat, principiu ce corespunde necesitatii de stabilitate juridica si ordine sociala, si nu aduce atingere dreptului la un proces echitabil, intrucat dreptul de acces la justitie nu este unul absolut, el poate cunoaste limitari decurgand din aplicarea altor principii, printre care si cel evocat.
In speta, hotararea judecatoreasca evocata a dobandit, in temeiul art.431 alin.2 C.proc.civ. valoarea probatorie de prezumtie legala absoluta irefragrabila (intrucat reclamantii avand calitatea de parte, solutia le este pe deplin opozabila) in privinta calificarii drept clauza penala a clauzei contractuale de care se prevaleaza reclamantii si nu pot fi contrazise printr-o hotarare judecatoreasca ulterioara; alegatiile reclamantilor sub acest aspect au fost analizate in cadrul procesului finalizat prin actul jurisdictional supus analizei si, chestiunea litigioasa, odata intrata in sfera puterii de lucru judecat, nu poate fi reanalizata in prezentul proces (vor fi inlaturate criticile apelantilor in privinta neindeplinirii conditiei triplei identitati, neexistand echivalenta intre institutia autoritatii de lucru judecat reglementata de art.431 alin.2 C.proc.civ. si cea reglementata de art.431 alin.2 C.proc.civ.)
De altfel, independent de calificarea clauzei contractuale mentionate, apelantii nu pot pune mandatarului lor clauze ale contractului de imprumut in care nu are calitatea de parte, intrucat se opune principiul relativitatii actului juridic civil, potrivit caruia un act incheiat intre anumite parti nu poate da nastere de obligatii civile in sarcina tertilor.
Pe de alta parte, fata de continutul mandatului acordat paratului Gartu, se verifica a fi intemeiate aprecierile primei instante.
Astfel, in mod judicios s-a observat ca obligatia mandatarului este una de mijloace si nu de rezultat si ca, in raport de caracterul gratuit al mandatului din cauza, culpa se impune a fi apreciata in concreto, potrivit art.1540 C.civ.
Relevant este insa ca în privinta imputernicirii pentru vânzarea imobilului, procura nu prevede nici pretul si nici persoana cumparatorului (astfel cum s-a solicitat in mod expres prin litigiul de fata), singura mențiune fiind aceea a vânzarii la un preț avantajos pentru reclamanți, astfel incat nu este posibila angajarea raspunderii pentru neexecutarea mandatului in modalitatea pretinsa.
Dintr-o alta perspectiva, si modalitatea de evaluare a despagubirii nu este una concludenta, neputandu-se anticipa pretul „avantajos” la care s-ar fi incheiat contractul, determinarea acestuia fiind rezultatul negocierilor dintre parti.
Chiar si in ipoteza in care reclamantii apelanti ar fi solicitat, cu titlu general, obligarea mandatarului la daune-interese pentru neexecutarea mandatului (prin vanzare catre oricine si la orice pret), in contextul in care obligatia mandatarului este una de mijloace, iar mandatul a fost acordat dupa incheierea contractului de imprumut cu ipotecarea imobilului, neindeplinirea mandatului se impunea a fi analizata in raport de situatia juridica a bunului, aceea de a fi fost grevat cu o sarcina reala inscrisa in cartea funciara, impediment serios pentru identificare de potentiali cumparatori.
In considerarea acelorasi dispozitii imperative ale art.478 alin.3 C.proc.civ., fiind evident ca reclamantii au investit prima instanta cu o cerere in dezdaunare pentru neindeplinirea de catre mandatar a obligatiei de vanzare (aceasta rezultand din ansamblul petitelor, ca si din modul de evaluare a despagubrii), acestia nu pot proclama direct in apel atragerea raspunderii si pentru celelalte obligatii ale mandatarului.
Pentru toate aceste considerente, in temeiul dispozitiilor legale evocate, potrivit art.480 N.C.proc.civ., apelul va fi respins, cu consecinta mentinerii ca legala si temeinica a hotararii primei instante.
In temeiul art.453 C.proc.civ., fata de culpa sa procesuala, tribunalul ii va obliga pe apelanti la cheltuieli de judecata in suma de 3500 lei catre pârâtul intimat GÂRȚU D., onorariul avocatial, potrivit chitantei de la dosar, si va respinge cererea acestora cu acelasi obiect.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Ia act de renunțarea la judecarea apelului formulat de reclamanții apelanți C. T. și C. C., ambii cu domiciliul procedural ales în Timișoara, ..6, ., împotriva sentinței civile nr.9604/21.07.2015, pronunțată de Judecătoria Timișoara, în dosarul nr._, în contradictoriu cu pârâtul intimat D. A., cu domiciliul în Timișoara, ..43, jud.T..
Respinge ca nefondat apelul formulat de reclamanții apelanți împotriva aceleiasi sentințe civile în contradictoriu cu pârâtul intimat GÂRȚU D., domiciliat în Timișoara, ., nr.14, ., ..
Obliga pe reclamanții apelanți la cheltuieli de judecata in suma de 3500 lei catre pârâtul intimat GÂRȚU D..
Definitivă.
Pronunțată azi, 16.03.2016, prin punerea minutei la dispozitia partilor prin mijlocirea grefei.
PRSEDINTE JUDECĂTOR
L. D. I. A. D.
GREFIER
G. G.
Red. L.D
Tehnoredact. G.G.
6 ex./4 ex. .
Prima instanță – jud.A. M. B.
| ← Obligaţie de a face. Decizia nr. 356/2016. Tribunalul TIMIŞ | Anulare act. Decizia nr. 586/2014. Tribunalul TIMIŞ → |
|---|
