Reziliere contract. Decizia nr. 48/2016. Tribunalul VASLUI
| Comentarii |
|
Decizia nr. 48/2016 pronunțată de Tribunalul VASLUI la data de 13-01-2016 în dosarul nr. 48/2016
Acesta este document finalizat
Cod ECLI
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL V.
CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ Nr. 48/2016
Ședința publică de la 13 Ianuarie 2016
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE I.-M. P.
Judecător C. A.
Grefier M. R.
Pe rol fiind la ordine pronunțarea cererii de apel formulată de pârâta I.I. S. L. din . Banului, județul V. în contradictoriu cu reclamanții intimați: B. A. și B. M. – ambii cu domiciliul procesual ales în Huși, . Cabinet de avocat R. Bobârnat, împotriva sentinței civile nr. 379/29 noiembrie 2015 pronunțată de Judecătoria Huși în dosar nr._ având ca obiect- reziliere contract arendare.
Dezbaterile în fond au avut loc în ședința publică din data de 08 ianuarie 2016, fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, parte integrantă din prezenta, când instanța, la cererea apărătorului apelantei pârâte pentru a depune note sau concluzii scrise în care să formuleze apărări și față de înscrisurile ce au fost depuse de către intimați prin apărător la termenul din 08 ianuarie 2016 la dosar, a amânat pronunțarea pentru data de 13 ianuarie 2016, când a hotărât următoarele:
TRIBUNALUL
Asupra apelului civil de față;
Prin sentința civilă nr. 379/29.05.2015 Judecătoria Huși a admis acțiunea civilă formulată de reclamanții B. A. împotriva pârâtei Î. I. S. L..
A dispus rezilierea contractului de arendare înregistrat la Consiliul Local L. Banului, jud. V., sub nr. 552 din 30.10.2012.
A obligat pârâta să lase în deplină proprietate și să restituie reclamanților terenul arendat în suprafață de 1 ha situat în .. V., Tarlaua 8, Parcelele 41, 41/1, 41/2 și 41/3.
În baza art. 453 Cod pr. Civilă, a obligat pârâta să achite reclamanților 1322,58 lei cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această soluție, prima instanță a reținut:
La data de 29.12.2012, între Î. I. S. L., cu sediul în . Banului, jud. V. și L. C. s-a încheiat un contract de arendare înregistrat la Consiliul Local L. Banului, jud. V., sub nr. 552 din 30.10.2012, pentru suprafața de 1 ha situat în .. V., T.8, P. 41, 41/1, 41/2 și 41/3.
La data de 29.04.2013 a avut loc o licitație publică organizată de B.E.J. D. C. și T. V.-B. în dosarul de executare nr. 650/2012 prin care a fost scos la vânzare publică suprafața de 1 ha teren agricol aflat în proprietatea debitorului L. C.. Prin actul de adjudecare încheiat la data de 29.04.2013 de B.E.J. D. C. și T. V.-B., reclamantul B. A. a dobândit dreptul de proprietate asupra suprafeței de l ha teren arabil înscris in TP nr.145/_ in T.8, P. 41, 41/1, 41/2 și 41/3 situat în .. V.. Având în vedere că reclamantul este căsătorit, imobilul a intrat în proprietatea comună a ambilor soți.
După ce a obținut dreptul de proprietate asupra acestui teren, reclamanții nu au notificat arendașul în mod oficial despre transferul dreptului de proprietate, de la fostul proprietar L. C., la reclamanți, arendașul aflând despre acesta la primăria locală.
Printr-o adresă (depusă la dosar, fila 7, dar fără a avea menționată în cuprins o dată a emiterii sau comunicării), S. L. notifică reclamanții că deține contract de arendare încheiat pentru perioada 2012-2019, pentru terenul adjudecat de aceștia, solicitându-le să-i respecte dreptul obținut prin contractul de arendare și să nu-i tulbure posesia și folosința terenului. Pârâta a susținut și că actul de adjudecare nu ar fi fost întocmit cu respectarea legii deoarece nu i s-ar fi respectat dreptul de preemțiune la înstrăinarea terenului. De reținut, din aceeași adresă, că pârâta recunoaște că reclamanții au contactat-o în legătură cu terenul și arenda datorată, așa cum rezultă din primul paragraf al adresei ,,față de insistențele dvs. în ce privește terenul...achiziționat de dvs. prin licitație publică”.
Conform prevederilor art.858 (1) NCPC ,,Locațiunea și celelalte acte juridice privitoare la imobilul adjudecat rămân în ființă sau, după caz, încetează, potrivit dispozițiilor art. 827 alin. (1) și (2)”.
Contractul de arendare este acel contract încheiat intre proprietar, uzufructuar sau alt deținător legal de bunuri agricole si arendaș, cu privire la exploatarea bunurilor agricole, pe o durata determinata si la un preț stabilite de parti.
Arenda in natura se stabileste . de produse agricole, cuprinsa intre un minim si un maxim de producție. Produsele prin care se plateste arenda se stabilesc de parti in functie de specificul activității agricole si de zona respectiva.
Termenele si locul de plata a arendei in natura se stabilesc de părți, ținându-se seama de felul produselor si de specificul obținerii lor.
În speță, contractul de arendare a fost încheiat pentru perioada 2012-2019, iar reclamanții, ca dobânditori ai dreptului de proprietate asupra terenului arendat, aveau obligația să respecte contractul de arendare aflat în derulare până la încetarea acestuia. Totodată și arendașul avea obligația să-și execute obligațiile prevăzute în contractul de arendă, obligații pe care trebuia să le achite către noul proprietar.
Pârâta nu se poate apăra invocând că reclamanții nu au notificat-o în sensul că erau noii proprietari ai terenului și că din această cauză nu le-a achitat arenda cuvenită pe anii 2013 și 2014. Chiar dacă pârâta nu cunoștea această transmisiune a proprietății, ea avea obligația achitării arendei persoanei pe care ea o cunoștea ca și proprietar al terenului, respectiv lui L. C., eventual putea afla de la acesta încă din anul 2013 că nu mai este proprietarul terenului. Or, din probele administrate în cauză, nu rezultă că pârâta și-ar fi îndeplinit obligația achitării arendei sau notificării proprietarului terenului, în vederea ridicării arendei, nici reclamanților, nici vechiului proprietar.
Conform art. 1844 N.C.C. „Atunci când arenda se plătește în fructe, în lipsa altui termen prevăzut în contract, arendașul este de drept în întârziere pentru predarea lor de la data culegerii, iar arendatorul este de drept în întârziere pentru recepție de la data la care a fost notificat în scris de arendaș. Conform art. 6 din contract, nivelul arendei este de 20% din producția realizată, iar plata se face după recoltarea culturii, dar nu mai târziu de 45 zile. În mod logic, arendașul trebuie să înștiințeze proprietarul că s-a recoltat cultura și să vină să-și ridice arenda, nu ar fi firesc ca proprietarul să se intereseze la interval de câteva zile sau săptămâni, în mod periodic, dacă s-a strâns recolta sau nu.
Instanța reține, așadar, că, în mod culpabil, arendașul nu și-a executat obligația de a achita arenda proprietarilor, în anii 2013 și 2014. Reclamanților nu li se poate imputa nerespectarea contractului, nu au existat acte de tulburare a folosinței terenului sau posesiei exercitate de arendaș.
Potrivit dispozițiilor art. 1549(1) N.C.C. „Dacă nu cere executarea silită a obligațiilor contractuale, creditorul are dreptul la rezoluțiunea sau, după caz, rezilierea contractului, precum și la daune-interese dacă i se cuvin" Art. 1550 (1) N.C.C: „Rezoluțiunea poate fi dispusă de instanță, la cerere, sau, după caz, poate fi declarată unilateral de către partea îndreptățită."
Conform art. 1, cap. VII din contractul de arendă, în caz de neexecutare culpabilă a obligațiilor de către una dintre părți, contractul se consideră reziliat de drept, fără intervenția instanței.
Față de prevederile contractului, pârâta a întârziat cu plata arendei un an și cinci luni pentru obligația aferentă anului 2013, respectiv cinci luni pentru obligația aferentă anului 2014.
Față de cele ce preced, instanța a considerat acțiunea întemeiată și dovedită, motiv pentru care a admis-o și a dispus rezilierea contractului de arendare înregistrat la Consiliul Local L. Banului, jud. V., sub nr. 552 din 30.10.2012. A obligat pârâta să lase în deplină proprietate și să restituie reclamanților terenul arendat în suprafață de 1 ha situat în .. V., Tarlaua 8, Parcelele 41, 41/1, 41/2 și 41/3.
În baza art. 453 Cod pr. Civilă, a obligat pârâta să achite reclamanților 1322,58 lei cheltuieli de judecată (taxă de timbru și onorariu apărător ales).
Împotriva acestei hotărâri, în termen, a declarat apel I.I. S. L., solicitând respingerea actiunii.
In motivarea acestei soluții, in esența, prima instanța a reținut ca, in mod culpabil, arendașul nu si-a executat obligația de a achita arenda fostului proprietar al terenului sau reclamanților, întârziind cu plata 1 an si 5 luni pentru obligația aferenta anului 2013 respectiv 5 luni pentru obligația aferenta a anului 2014.
Instanța de fond a înlăturat in mod nejustificat apărările paratei privitoare la lipsa vinovăției, reținând in acest sens ca, nu a notificat vechiul proprietar si nici reclamanții in vederea ridicării arendei.
Hotărârea apelata este netemeinica deoarece situația de fapt reținuta nu are fundament in probele cauzei si nelegala, fiind data cu încălcarea si aplicarea greșita a legii.
Astfel, potrivit art. 1813 cod. civ. reclamanții sau subrogat arendatorului inițial in toate drepturile si obligațiile izvorâte din contractul de arenda.
In privința arendei, la art. 6 din contract, părțile contractante au convenit ca va fi achitata fie in natura, fie in bani, in funcție de înțelegerea lor.
De asemenea, au convenit ca plata arendei in bani se face la un preț stabilit prin intelegerea părtilor si in termen de 45 de zile de la vânzarea produselor si încasarea contravalorii acestora de către arendaș, iar in caz de neexecutare culpabila a obligației de către una din parti, contractul se considera reziliat de drept.
Din probele administrate in cauza rezulta ca ulterior încheierii contractului de arenda, reclamanții au dobândit dreptul de proprietate asupra terenului arendat.
Din interogatoriul civil luat pârâților rezulta ca despre aceasta împrejurare arendașul nu a fost înștiințat.
Prin cererea introductiva reclamanții susțin ca au notificat paratei, transferul dreptului de proprietate.
La interogatoriul civil insa, fie au precizat ca l-au anunțat telefonic, fie ca au contactat avocatul care 1-a înștiințat pe arendaș.
F. de cauzele contractuale, atat pentru arenda in natura ca si arenda in bani, efectuarea pârtii necesita in prealabil intelegerea pârtilor.
Potrivit art. 1494 cod. Civ. A.. 1 lit. a, obligațiile bănești trebuie executate la domiciliul sau, dupa caz, sediul creditorului de la data plații.
Or, din actele si lucrările dosarului rezulta ca intimații au domiciliul in - G. iar la data cand trebuita efectuata plata, apelanta nu cunoștea acest fapt, nefiind notificat de aceștia.
Potrivit art. 1494 alin. 1 lit. c cod. Civ. celelalte obligații se executa la domiciliul sau dupa caz, sediul debitorului la data încheierii contractului.
Prin urmare, pentru arenda in natura plata este cherabila, impunând deplasarea arendatorului la domiciliul sau dupa caz sediul arendașului.
In cauza s-a dovedit ca intimații nu s-au deplasat la sediul apelantei pentru a incasa arenda, in aceasta modalitate. Cum apelanta nu are culpa in neexecutarea obligației de plata, culpa in acest sens aparținând intimaților, in mod greșit prima instant a dispus rezilierea contractului de arenda.
II Judecarea cauzei s-a făcut cu încălcarea principiului contradictorialității reglementat de art. 14 C.P.C. si dreptului la apărare prev. de art. 13 C.P.C.
Astfel la soluționarea cauzei instanța de fond a avut in vedere si alte împrejurări de fapt decât cele arătate de reclamanți si pe care nu le-a supus discuției părtilor.
In acest sens a reținut ca, si in situația in care nu cunoștea ca a intervenit transmiterea dreptului de proprietate arendașul avea obligația sa achite arenda proprietarului inițial, iar din probele administrate in cauza nu rezulta ca si-a îndeplinit obligația de plata a arendei sau notificării fostului proprietar.
Potrivit art. 14 alin. 4 C.P.C părțile au dreptul de a discuta si argumenta orice chestiune de fapt sau de drept invocata in cursul procesului iar potrivit art. 14 alin. 5 C.P.C instanța este obligata sa supună discuției părtilor toate cererile, excepțiile si împrejurările de fapt sau de drept invocatei.
Cum chestiunea de fapt privind executarea obligației de plata anterior transmiterii dreptului de proprietate a fost analizata de prima instanța in considerentele hotărârii fara sa o supună discutiei pârtilor, apelanta este îndreptățita sa formuleze in aceasta faza procesuala, fara a incalca limitele stabilite "de art. 478 C.P.C., apărări si dovezi noi.
Astfel apelanta a preluat terenul in octombrie 2012 in stare avansata de degradare, deoarece de mai mulți ani nu fusese lucrat.
In anul 2013 a efectuat lucrări de pregătire a terenului, iar in anul 2014 1-a cultivat cu lucerna, care fiind planta perena are o durata de exploatare de 6-7 ani.
Apelanta a incheiat contractual de arenda datorita faptului ca terenul in litigiu este situat in mai multe blocuri fizice care sunt amplasate in interiorul tarlalei arendate si fiind folosit de locuitorii din zona pentru pășunat, culturile din jur erau distruse anual . mare sau mai mica.
In condițiile date părțile contractante au convenit ca plata arendei sa fie efectuata dupa compensarea integral a cheltuielilor de amenajare a terenului.
Toate aceste aspecte vor fi dovedite cu înscrisuri si martorul L. C., proprietarul inițial al terenului, care domiciliază in L. Banului, județul V..
F. de motivele arătate si dispozițiile legale incidente apelanta solicită admiterea apelului si pe cale de consecința sa se schimbe in tot hotărârea apelata in sensul respingerii acțiunii formulate de reclamanți ca neîntemeiata.
Legal citați intimații reclamanți au formulat întâmpinare față de apelul declarat de LI. S. L.. solicitând respingerea apelului și menținerea hotărârii instanței de fond din următoarele motive:
1. Arendașul a fost înștiințat despre schimbarea arendatorului încă din 16 dec. 2013. La dosar se află o dovadă în acest sens, respectiv un răspuns al I.I. S. L. la o adresă trimisă de arendator prin avocat.
Contractul de vânzare-cumpărare a terenului a fost depus la Primăria L. Banului, iar terenul a fost înregistrat în rolul intimaților.
2.Obligațiile se plătesc într-adevăr la sediul arendașului însă, conform art. 1844 N.C.C., arendașul avea obligația să notifice arendatorii, în scris, în termen de 45 de zile, să vină să ridice arenda. O asemenea notificare nu a existat pentru anul 2013, nici pentru anul 2014. Mai mult, în răspunsul pe care 1-a comunicat în scris, apelanta le-a contestat valabilitatea actului de proprietate asupra terenului.
Între părți au existat pe parcursul anului 2013 numeroase discuții, directe sau telefonice, în urma cărora apelanta a refuzat în mod constant să achite arenda. Întrucât apelanta neagă aceste discuții, nu are posibilitatea de a le dovedi.
Dincolo de toate acestea, exista obligația arendașului de notificare a arendatorului, conform art. 1844 N.C.C., iar dacă arendatorul nu s-ar fi prezentat la termenul stabilit să-și ridice arenda, atunci arendașul trebuia să utilizeze procedura ofertei de plată și consemnațiunii, prevăzută de art. 1005 și urm. N.C.P.C.
3.In legătură cu așa-zisa încălcare a principiului contradictorialității arată că nu este vorba despre o situație de fapt sau de drept nouă, ci de constatarea instanței că apelanta nu a achitat arenda nici noului și nici vechiului arendator.
Pentru aceste motive, solicită respingerea apelul declarat.
În drept, s-au invocat disp. art. 201 N.C.P.C.
In apel a fost administrată proba cu acte si un martor.
Analizând actele si lucrările dosarului, sentința apelată prin prisma motivelor de apel si a dispozițiilor legale aplicabile se constată că apelul este neîntemeiat.
În mod corect a reținut prima instanță că apelanta, în calitate de arendaș nu si-a îndeplinit fată de intimați obligația achitare a arendei in natură sau prin echivalent, pentru perioada 2013-2014.
Intimații îsi legitimează dreptul de proprietate si calitatea de arendatori prin actul de adjudecare încheiat la data de 29.04.2013 de B.E.J. D. C. și T. V.-B., prin care au dobândit dreptul de proprietate asupra suprafeței de l ha teren arabil înscris in TP nr.145/_ in T.8, P. 41, 41/1, 41/2 și 41/3 situat în .. V..
Acest teren a fost arendat de către proprietarul precedent L. C. apelantei prin contractul din 30 12 2012 încheiat până la 30 10 2019; fată de data încheieri contractului legea aplicabilă este Noul Cod Civil-legea 287/2009.
Potrivit dispozițiilor art. 1549 (1) N.C.C. „Dacă nu cere executarea silită a obligațiilor contractuale, creditorul are dreptul la rezoluțiunea sau, după caz, rezilierea contractului, precum și la daune-interese dacă i se cuvin" Art. 1550 (1) N.C.C: „ Rezoluțiunea poate fi dispusă de instanță, la cerere, sau, după caz, poate fi declarată unilateral de către partea îndreptățită."
Conform art.1, cap. VII din contractul de arendă, în caz de neexecutare culpabilă a obligațiilor de către una dintre părți, contractul se consideră reziliat de drept, fără intervenția instanței.
Față de prevederile contractului, pârâta a întârziat cu plata arendei aferentă anului 2013 si anului 2014.
Potrivit art. 1813 Cod Civ intimații s-au subrogat arendatorului inițial in toate drepturile si obligațiile izvorâte din contractul de arenda, inclusiv în dreptul de a primi arenda, potrivit art. 6 din contract.
Motivul de apel cu privire acordul proprietarului inițial si a arendașului în sensul că arenda să nu fie plătită primii ani este neîntemeiat.
Din art. 6 din contract rezultă plata arendei se face după recoltarea culturii; astfel se deduce că arenda de plătește anual.
Acest contract trebuie încheiat in forma scrisă, sub sancțiunea nulității absolute, potrivit art. 1838 Cod Civ.
Astfel că toate clauzele trebuie consemnate in formă scrisă, sub sancțiunea nulității absolute.
In cauză s-a probat cu depoziția martorului L. C., primul arendator, audiat in apel, că voința ar fi fost ca in primii 2 ani să nu primească arendă.
Potrivit art. 309 alin. 3 NCPC în cazul în care legea cere forma scrisă pentru validitatea unui act juridic, acesta nu poate fi dovedit cu martori; iar potrivit art. 309 alin 5 proba cu martori nu se admite împotriva a ceea ce se cuprinde într-un înscris, cu anumite excepții.
Astfel că în cauză nu pot fi probate cu martor alte condiții ale contractului de arendă, împotriva înscrisului-cu privire la neplata arendei in primii 2 ani.
Motivul de apel cu privire la lipsa unei înțelegeri a părților cu privire la modalitatea de plată arendei –în natură sau echivalent este neîntemeiat.
Prin art. 6 din contract arenda va fi achitată în natură sau în bani, în funcție de înțelegerea părților; plata arendei în natură se face după recoltare iar plata arendei în bani se face la un preț stabilit prin înțelegere.
In cauză intimații au făcut dovada că au înștiințat apelanta despre voința de a-i fi achitată contravaloarea producției pentru anul 2013; ca răspuns apelanta i-a contestat calitatea de proprietar.
In lipsa unei înțelegeri apelanta trebuia să achite arenda în natură, iar potrivit art. 1844 Cod civ. trebuia să-i notifice în scris pe intimați pentru recepția bunurilor.
Faptul că intimații nu s-au deplasat la sediul apelantei pentru ridicarea arendei nu înlătură culpa apelantei de a nu fi realizat notificarea pentru se prezenta să-si ridice bunurile.
Chiar dacă intimații nu s-ar fi prezentat pentru a ridica arenda, apelanta avea posibilitatea procedurii ofertei de plată si consemnațiunii-prevăzută de art. 1005 NCPC, care se aplică inclusiv bunurilor.
Dacă apelant ar fi decis achitarea arendei in bani, obligație care trebuie executată, potrivit art. 6,3 din contract –fie la sediul său, fie prin mandat poștal la adresa arendatorului sau prin virament bancar.
Astfel prin convenția părților s-a prevăzut ca locul de execuție este la sediul debitorului, diferit de cel din prevederea art. 1494 alin 1 lit. a Cod civ., invocată de apelanta; acest art. nu se aplică pentru că există o convenție diferită a părților.
Mai mult in cursul procesului nu s-a îndeplinit de apelanta obligația de plată arendei, din culpa sa.
În cauza sunt îndeplinite condițiile rezilierii contractului de arendă motivat de faptul că apelanta nu si-a îndeplinit, culpabil, obligația de plată a arendei in perioada 2013-2014.
Potrivit dispozițiilor art. 1549(1) N.C.C. „Dacă nu cere executarea silită a obligațiilor contractuale, creditorul are dreptul la rezoluțiuna sau, după caz, rezilierea contractului, precum și la daune-interese dacă i se cuvin".
Motivul de apel cu privire la faptul că prima instanță nu a pus în discuția părților anumite aspecte de fapt, potrivit art. 14 alin 4 NCPC este neîntemeiat.
În mod corect a analizat prima instanță contractul și modalitatea de executare a acestuia de către părți.
Prima instanță nu a invocat prin hotărâre, aspecte necunoscute de părți; prima instanță a analizat situația de fapt și a aplicat dispozițiile legale.
În temeiul art. 480 NCPC se va respinge apelul și se va păstra sentința; în temeiul art. 453 NCPC apelanta va fi obligat să achite intimaților cheltuieli de judecată reprezentând onorariu avocat; cererea apelantei de acordare cheltuieli de judecată va fi respinsă față de soluția pe apelul formulat.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge apelul formulat de II S. L. împotriva sentinței civile nr. 379/29. 05. 2015 a Judecătoriei Huși pe care o păstrează.
Respinge cererea apelantei de acordare cheltuieli de judecată.
Obligă apelanta II S. L. să achite intimaților B. A. si B. M. cheltuieli de judecată in apel de 1000 lei.
Definitivă.
Pronunțată in ședință publică azi 13. 01. 2015
Președinte, I.-M. P. | Judecător, C. A. | |
Grefier, M. R. |
M.R. 22 Ianuarie 2016
Red-tehn.P.I.M./01.02.2016
EX.5
JUD.FOND: C. D.
| ← Plângere contravenţională. Decizia nr. 26/2016. Tribunalul VASLUI | Situaţie juridică minor. Sentința nr. 102/2016. Tribunalul VASLUI → |
|---|
