Convenţie de vânzare-cumpărare. Antecontract. Calificare greşită. Descărcare de plată. început de dovadă scrisă
| Comentarii |
|
Se constată că normele ce reglementează întocmirea înscrisului sub semnătură privată nu au fost respectate în speţă.
înscrisul intitulat „chitanţă “ datat 14.12.1946 reprezintă o descărcare de plată, atestând primirea de către vânzător a întregului preţ al vânzării, de2.800.000 de lei.
Acesta nu îndeplineşte toate condiţiile prevăzute de art. 1179 C. civ., anume să fi fost semnat de ambele părţi contractante şi redactat într-un număr de exemplare egal cu numărul părţilor (formalitatea multiplului exemplar, necesară în cazul convenţiilor sinalagmatice).
Semnat fiind doar de către vânzător (de necontestat pe acest aspect) înscrisul în discuţie nu poate valora decât ca început de dovadă scrisă, în condiţiile art. 1197alin. 2 C. civ., îndeplinite în cauză.
(Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, decizia nr. 150 din 28 ianuarie 2003)
CURTEA,
Prin cererea înregistrată sub nr. 8096/18.10.2000 la Judecătoria Buftea reclamantele V. T., N. A. şi U. M. au chemat în judecată pe pârâtul T. V. pentru ca, prin hotărârea ce se va pronunţa, să se constate că între reclamanta V. T. şi pârât a intervenit un contract de vânzare-cumpărare valabil pentru suprafaţa de 1000 m.p. teren situat în comuna Snagov, sat Ghermăneşti, în temeiul dispoziţiilor art. 1294 C. civ.
în motivarea cererii, s-a arătat că respectiva convenţie a avut loc în anul 1946, cu scopul de a întregi proprietatea reclamantei dobândită în anul 1945, în baza unui act întocmit în formă autentică, întreaga suprafaţă de 1876 m. p. teren a fost stăpânită până în anul 1950 (între timp, s-a edificat şi o construcţie), când a operat preluarea imobilului în proprietatea statului.
Prin sentinţa civilă nr. 2255/14.09.2001, Judecătoria Buftea a respins acţiunea ca neîntemeiată, reţinând în considerente că, în cauză, nu sunt îndeplinite condiţiile cumulative pentru a se pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare, respectiv: cea privind condiţiile generale de valabilitate a actelor juridice prevăzute de art. 948 C. civ şi aceea ca bunul să fie în patrimoniul vânzătorului promitent şi să nu execute contractul ca urmare a altor impedimente legale.
S-a reţinut, astfel, că înscrisul sub semnătură privată nu face dovada antecontractului de vânzare-cumpărare, în raport cu cerinţele din art. 1176-1182 şi 1191 C. civ. iar, pe de altă parte, preţul vânzării inserat în convenţie de 28.000.000 lei este nejustificat de mare faţă de preţul aceluiaşi imobil de 150.000 lei, menţionat în actul încheiat între pârât şi C. I. A.
Apelul declarat de reclamanţi a fost respins prin decizia civilă nr. 706/19.04.2002 a Tribunalului Bucureşti - Secţia a V-a civilă şi de contencios administrativ, prin care au fost confirmate legalitatea şi temeinicia considerentelor primei instanţe, referitoare la neîndeplinirea, în conţinutul înscrisului
sub semnătură privată, a cerinţelor prevăzute de art. 1176 şi urm. C. civ., cu atât mai mult cu cât nu identifică terenul la care se referă, în sensul că este acelaşi cu cel menţionat în actul autentic de vânzare-cumpărare încheiat la 4.11.1943; mai mult, părţile aveau posibilitatea, în anul 1946, să fi încheiat acte de înstrăinare în forma autentică, din moment ce nu exista nici un fel de impediment legal cu privire la terenuri.
împotriva deciziei menţionate, au declarat recurs reclamanţii, invocând prevederile art. 304 pct. 9 C. pr. civ. şi susţinând că instanţa de apel a pronunţat decizia cu încălcarea prevederilor art. 1295 C. civ., care asigură vânzării un caracter consensual, singurele condiţii presupuse a se îndeplini fiind consimţământul părţilor, lucrul şi preţul.
Recurenţii au invocat jurisprudenţa anterioară anului 1950, care a stabilit posibilitatea transcrierii şi a unui înscris sub semnătură privată, cu condiţia participării vânzătorului la transcriere, însă această operaţiune este de natură a proteja doar interesul terţilor, lipsa sa neafectând, însă, natura convenţiei de vânzare-cumpărare.
în privinţa modalităţii de identificare a imobilului vândut, aspect reţinut în decizia tribunalului, recurenţii au arătat că remiterea de către vânzător către cumpărător a actului său de proprietate, din care rezultă că suprafaţa de 1000 m.p. se află în satul Ghermăneşti, având identificate vecinătăţile, este un act neechivoc în privinţa obiectului vânzării, cu atât mai mult cu cât din actele ulterioare rezultă că tradiţiunea lucrului cumpărat în limitele proprietăţii înscrise în actul autentic.
Recurenţii au invocat, în sprijinul acestei susţineri, actul de naţionalizare din anul 1950, decizia din 1966 de trecere a proprietăţii Ministerului Afacerilor Interne şi schiţa efectuată de Ocota.
S-a argumentat că, în prezent, Primăria Snagov nu contestă identitatea dintre terenul vândut prin înscrisul sub semnătură privată cu cel din actul autentic al vânzătorului şi, de altfel, nici dreptul de proprietate al recurenţilor asupra terenului de 1000 m.p. Se refuză, însă, reconstituirea dreptului pe acelaşi amplasament, cu toate că s-au eliberat, în temeiul Legii nr. 16/1991, adeverinţa şi procesul-verbal de punere în posesie din 26.02.1992, cu motivarea că terenul face parte din domeniul public, fiind ocupat de o unitate de pompieri.
Recurenţii au arătat şi faptul că instanţa de apel nu s-a pronunţat asupra excepţiei lipsei calităţii procesuale active a reclamantelor U. M. şi N. A., întrucât terenul reprezintă proprietatea exclusivă a celeilalte reclamante, fiind cumpărat anterior anului 1954, cu atât mai mult cu cât divorţul reclamantei V. (fostă U. T.) şi al tatălui celorlalte reclamante s-a pronunţat înainte de acelaşi an.
în cursul judecăţii, s-a învederat decesul recurentei V. T. şi calitatea de moştenitoare de pe urma acesteia a celorlalte două recurente, ca descendente de gradul întâi.
Examinând decizia recurată în raport cu susţinerile din motivarea căii de atac şi materialul probator al cauzei, Curtea apreciază că recursul nu este fondat.
în legătură cu legitimarea procesuală activă a recurentelor U. M. şi N. A., Curtea constată că susţinerile din motivarea căii de atac nu mai au obiect, faţă de calitatea acestora de succesoare ale ascendentei lor, recurenta V. T., în virtutea căreia ar fi preluat, oricum, poziţia sa procesuală pentru imobilul ce a reprezentat bunul propriu al autoarei, chiar dacă nu se impunea prezenţa în proces a descendentelor până în acest moment.
în ceea ce priveşte fondul cauzei, Curtea reţine ca fiind pertinente susţinerile recurentelor privitoare la cerinţele de formă ale contractului de vânzare-cumpărare a unui teren anterior anului 1950, în sensul că vizau exclusiv forma scrisă, în aplicarea art. 1295 C. civ. care a consacrat caracterul consensual al înstrăinării terenurilor, acordul de voinţă al părţilor cu privire la bun şi plata preţului.
Cerinţa formei autentice pentru terenuri a fost instituită abia în anul 1950, prin Decretul nr. 221 privitor la împărţeala sau înstrăinarea terenurilor cu sau fără construcţii şi la interzicerea construirii fără autorizare, ca atare, nu era necesară la momentul pretins al înstrăinării terenului în litigiu, în suprafaţă de 1000 m.p. din comuna Snagov, sat Ghermăneşti, judeţul Ilfov, respectiv în anul 1946.
Din această perspectivă, instanţa de apel care a reiterat considerentele primei instanţe - a analizat eronat înscrisul sub semnătură privată ca antecontract de înstrăinare, în realitate, acesta trebuind cercetat ca înscris constatator al contractului însuşi de vânzare-cumpărare.
Se constată, deci, că tribunalul a ignorat temeiul de fapt şi de drept al cererii de chemare în judecată, respectiv dispoziţiile art. 1295 C. civ. Aplicabile, acordul de voinţă al părţilor cu privire la vânzarea-cumpărarea unui teren, şi a analizat condiţiile necesare executării silite indirecte a obligaţiilor asumate prin convenţia din anul 1946, greşit calificată drept un antecontract, o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare a terenului, în considerarea dispoziţiilor art. 1073 şi 1077 C. civ.
Cu toate acestea, Curtea apreciază că nu se impune modificarea deciziei în temeiul art. 304 pct.
8 şi 9 C. pr. civ., întrucât soluţia de respingere a cererii de chemare în judecată şi, implicit, cea de respingere a apelului declarat de reclamante sunt legale.
S-a arătat că susţinerile din motivarea căii de atac vizând cerinţele de formă pentru înstrăinarea terenurilor la nivelul anului 1946 sunt pertinente, însă acestea nu sunt şi concludente, întrucât acoperă doar parţial considerentele instanţelor anterioare pe aspectul condiţiilor formale ale contractului.
Ca act consensual, convenţia de vânzare-cumpărare din cauză ar fi trebuit să respecte numai cerinţa formei scrise ad probationem, în aplicarea prevederilor art. 1176 şi următoarele C. civ., la care s-a făcut referire şi în decizia atacată în cauză.
Or, se constată că normele ce reglementează întocmirea înscrisului sub semnătură privată nu au fost respectate în speţă.
înscrisul intitulat „chitanţă" datat 14.12.1946 reprezintă o descărcare de plată, atestând primirea de către vânzător a întregului preţ al vânzării, de
2.800.000 de lei.
Acesta nu îndeplineşte toate condiţiile prevăzute de art. 1179 C. civ., anume să fi fost semnat de ambele părţi contractante şi redactat într-un număr de exemplare egal cu numărul părţilor (formalitatea multiplului exemplar, necesară în cazul convenţiilor sinalagmatice).
Semnat fiind doar de către vânzător (de necontestat pe acest aspect), înscrisul în discuţie nu poate valora decât ca început de dovadă scrisă, în condiţiile art. 1197 alin. 2 C. civ., îndeplinite în cauză.
Or, această probă deschide posibilitatea administrării altor probe în completare, respectiv a celei testimoniale şi a interogatoriului, avându-se în vedere că înscrisul înfăţişat nu este, prin el însuşi, suficient pentru dovedirea convenţiei, forţa sa probantă fiind limitată la aceea a unui început de dovadă, după cum s-a arătat.
în cauză nu s-au administrat probatoriile menţionate şi acestea, de altfel, nici nu au fost
solicitate de către reclamante, consecinţa fiind aceea a imposibilităţii dovedirii vânzării-cumpărării.
Constatându-se că tribunalul a făcut o aplicare corectă a prevederilor legale în materia formei actului juridic (referitoare la cerinţele înscrisului constatator al convenţiei în sens de instrumentum), Curtea apreciază că nu subzistă motivul de recurs descris în art. 304 pct. 9 C. pr. civ. şi, faţă de considerentele expuse, va respinge recursul ca nefondat, făcând aplicarea dispoziţiilor art. 312 alin. 1 C. pr. civ.
| ← Anulare menţiune din regulamentul casei de pariuri care prevede... | Promisiune de vânzare a unui imobil. Condiţie suspensivă.... → |
|---|
