Decizia comercială nr. 87/2011, Curtea de Apel Cluj - Litigii cu profesioniștii

Decizii comerciale (litigii cu profesioniști) - Curtea de Apel Cluj (2011)

R O M Â N I A

CURTEA DE APEL CLUJ

SECȚIA C.Ă, DE contencios ADMINISTRATIV ȘI FISCAL Dosar nr. (...)

DECIZIA CIVILĂ NR. 87/2011

Ședința ta de 11 mai 2011

Instanța constituită din:

PREȘEDINTE M. H. JUDECĂTOR M. B. GREFIER: D. C.

S-a luat în examinare apelul formulat de reclamantul H. G. P. împotriva sentinței comerciale nr. 2031 pronunțată în data de 13 mai 2010, în dosarul nr. (...) al T.ui C. C. în contradictoriu cu pârâta SC R. R. E. H. S. prin mandatar B. Ș., având ca obiect rezoluțiune contract.

Prin S. Registratură, la data de (...) intimata-pârâtă a depus la dosarul cauzei concluzii scrise, iar la data de (...) aceeași parte a depus dovada cheltuielilor judiciare generate de prezenta cauză.

Mersul dezbaterilor, susținerile și concluziile părților au fost consemnate în încheierea de ședință din data de 04 mai 2011, încheiere ce face parte integrantă din prezenta hotărâre.

CURTEA

Prin Sentința comercială nr. 2031 din (...) pronunțată de Tribunalul Comercial Cluj în dosarul nr. (...) s-a respins cererea formulata de reclamantul H. G. P. în contradictoriu cu pârâta SC R. R. E. H. S. B. având ca obiect constatarea rezoluțiunii antecontractului de vânzare-cumpărare atestat sub nr. 43/(...) de C. avocat B. T. și a actului adițional atestat sub nr. 55/(...) și restituirea dublului sumelor primite de pârâta cu titlu de preț.

S-a constatat anulat ca netimbrat capătul de cerere precizat formulat de reclamant având ca obiect obligarea pârâtei să-i restituie reclamantului suma de 450.000 E. cu titlu de despăgubiri.

A fost obligat reclamantul să-i achite pârâtei cu titlu de cheltuieli de judecata suma de 27.532,67 lei.

Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de fond a reținut următoarele:

Prin promisiunea de vânzare-cumpărare încheiată la data de 17 martie

2008 între pârâta SC R. R. E. H. S. în calitate de vânzător și S. P. și A. în calitate de cumpărători, vânzătoarea se obliga să transfere cumpărătorilor întregul drept de proprietate asupra imobilului teren în suprafață de 167.281 mp, situat în C.-N., zona Dealul Morii, identificat cu date de carte funciară astfel: 1.teren in suprafața 13.000 mp inscris in CF nr. 153.683 N C., A+l, nr. cad. 7335/1, „Teren livada"; 2.teren in suprafața 10.000 mp inscris in CF nr.

153.592 C., A+l, nr. top. 18550/5/1/1/2, „Arabil la D. din Valea Chintaului";

3.teren in suprafața 10.000 mp inscris in CF nr. 159.104 C., A+l, nr. cad.

10036, „Arabil la D. din Valea Chintaului"; 4.teren in suprafața 13.892 mp inscris in CF nr. 163.200 C., A+l, nr. cad. 11417, „Arator"; 5.teren in suprafața

13.800 mp inscris in CF nr. 159.362 C., A+l, nr. cad. 9999, „Livada"; 6.teren in suprafața 4.000 mp inscris in CF nr. 159.756 C., A+l, nr. cad. 10001, „Livada";

7.teren in suprafața 5.700 mp inscris in CF nr. 168.513 C., A+l, nr. cad. 12615,

„Livezi"; 8.teren in suprafața 33.900 mp inscris in CF nr. 168.656 C., A+l, nr. cad. 12683, „Teren"; 9.teren in suprafața 9.139 mp inscris in CF nr. 163.199 C., A+l, nr. cad. 11418, , Arator"; 10.teren in suprafața 12.100 mp inscris in CF nr.

159.103 C., A+l, nr. cad. 10035, „Arator la D. din Valea Chintaului"; 11.teren in suprafața 8.055 mp inscris in CF nr. 159.105 C., A+l, nr. cad. 10037, „Arator la D. din Valea Chintaului"; 12.teren in suprafața 8.902 mp inscris in CF nr.

159.108 C., A+l, nr. cad. 10038, „Arator la D. din Valea Chintaului"; 13.teren in suprafața 16.158 mp inscris in CF nr. 159.106 C., A+l, nr. cad. 10034, „Livada";

14.teren in suprafața 8.635 mp inscris in CF nr. 159.067 C., A+l, nr. cad.

10039, „Fanat si arabil la D. din Valea Chintaului",

Prețul de vânzare-cumpărare stabilit de comun acord de părți a fost de

9.535.017 euro, preț ce urma să se achite în tranșe, astfel: 100.000 euro în 24 de ore de la data semnării promisiunii de vânzare-cumpărare; 900.000 euro la momentul îndeplinirii de către vânzător a anumitor condiții precizate în mod expres în cuprinsul convenției; 500.000 euro în termen de 30 de zile calendaristice de la momentul achitării tranșei a doua și restul de 8.035.017 euro la data semnării contractului autentic de vânzare-cumpărare.

Se impune a se face precizarea că suma de 900.000 euro reprezentând tranșa a doua urma să se achite de promitentul cumpărător la momentul îndeplinirii concomitente de către promitentul vânzător a următoarelor condiții: prezentarea extraselor CF privind imobilul obiect al promisiunii cu o vechime de maxim 3 zile calendaristice, prezentarea copiilor după documentațiile topografice de amplasare în zonă a imobilului, prezentarea certificatului de nesechestrare cu privire la imobil cu o vechime de maxim 3 zile calendaristice, prezentarea hotărârii AGA prin care se decide vânzarea imobilului proprietatea vânzătorului, prezentarea HCL a M. C.-N., care certifica aprobarea P. urbanistic zonal pentru imobil, prezentarea adresei eliberate de E. B. S. C. exprimând acordul cu privire la încheierea promisiunii, părțile stabilind faptul că îndeplinirea tuturor acestor condiții va fi consemnată într-un act adițional semnat de ambele părți.

Această promisiune de vânzare-cumpărare a fost cesionată reclamantului în baza contractului de cesiune încheiat sub nr.10/14 aprilie 2008 de avocat L.

M. H. (f.77-80), reclamantul preluând astfel toate drepturile și obligațiile pe care cedenții S. P. și S. A. le avuseseră conform înscrisului încheiat la 17 martie

2008. Această cesiune a fost notificată și pârâtei, aspect pe care aceasta l-a recunoscut, părțile încheind de altfel un act adițional nr.1 la promisiunea de vânzare-cumpărare, încheierea acestui act adițional făcându-se la data de 16 aprilie 2008.

După cum rezultă din actul adițional menționat, act adițional a cărui încheiere era prevăzută și în promisiunea de vânzare-cumpărare, încheierea lui făcându-se, după cum s-a arătat mai sus, la momentul îndeplinirii de către vânzător a obligațiilor ce și le-a asumat referitor la prezentarea unor înscrisuri, pârâta nu s-a obligat să îi remită reclamantului o dovadă conform căreia imobilul ce a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare se afla în intravilanul localității, obligația pe care pârâta și-a asumat-o fiind însă aceea de a-i preda reclamantului hotărârea consiliului local care certificat aprobarea PUZ pentru imobilul obiect al promisiunii de vânzare-cumpărare.

Or, această hotărâre a consiliului local al fost predată reclamantului, acesta necontestând împrejurarea predării, cum de altfel au fost predate toate celelalte documente pe care pârâta s-a obligat să le predea.

Din adresa nr.32675/433/19 februarie 2010 remisă pârâtei de către C. T. de A. a T. și U. din cadrul Primăriei M. C.-N. reiese faptul că introducerea în intravilan a terenului în suprafață de 167.281 mp ce a făcut obiectulpromisiunii de vânzare-cumpărare din data de 17 martie 2008 cesionată reclamantului s-a făcut la data adoptării HCL nr.1. aprilie 2008 prin care a fost aprobat Planul urbanistic zonal - Dealul Sf. G.. În cuprinsul hotărârii se menționează că prin PUZ teritoriul reglementat de 17 ha se introduce în intravilan (f.10 vol. II).

Conform adresei nr.57549/492/18 martie 2010 emisă de M. C.-N. - S. C.

I. și C. P. J., comunicată instanței la solicitarea acesteia, a rezultat faptul că pentru terenurile ce au făcut obiectul promisiunii de vânzare-cumpărare impozitul aferent terenurilor intravilane se calcula de la data HCL nr.178/(...) și că modificarea înregistrată în evidențele fiscale s-a făcut în urma cererii formulate de pârâtă înregistrată sub nr.98677/12 mai 2009, atașată de altfel răspunsului, cererea pârâtei fiind depusă la dosar la fila 40 vol.II.

Reclamantul a achitat cea de a doua tranșă din prețul de vânzare- cumpărare a terenului, fapt pe care părțile l-au recunoscut, în termen de 48 de ore de la data de 16 aprilie 2008, fiind de altfel achitată și cea de a treia tranșă din acest preț - 500.000 euro, conform contractului această tranșă impunându- se a fi achitată în termen de 30 de zile de la plata tranșei a doua.

În conformitate cu convenția părților, diferența de preț trebuia achitată cel târziu la 17 octombrie 2008.

P. tranșei a doua de către reclamant s-a făcut cu o întârziere de două zile, acesta nefăcând la data respectivă nici un fel de obiecțiuni cu privire la documentele ce i-au fost predate, cum de altfel nu au fost formulate obiecțiuni nici cu ocazia plății celei de a treia tranșe.

Abia printr-o adresă datată 8 iulie 2008 reclamantul i-a solicitat pârâtei să-i comunice aspecte legate de regimul juridic al terenului ce a făcut obiectul promisiunii de vânzare-cumpărare.

Astfel, în conformitate cu adresa depusă la dosar la filele 242-243 vol.I, reclamantul solicita ca în vederea încheierii în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare pârâta să-i remită extrasele de Cf pentru fiecare parcelă actualizate, dovada proprietății pentru fiecare parcelă, titlurile de proprietate pentru fiecare parcelă ale vechilor proprietari de la care pârâta a cumpărat terenul, schițele de amplasare ale fiecărei parcele și expertiza avizată de cadastru, certificate de urbanism pentru fiecare parcelă cu regim administrator al fiecărei parcele, extras din PUZ și PUG precum și copii ale HCL prin care s-a stabili situația urbanistică a parcelelor, dovada achitării taxelor și impozitelor locale și a oricăror sarcini fiscale la zi, orice expertiză sau plan de comasare- dezmembrare efectuate de vânzător vizate sau nu de cadastru, pentru parcelele care sunt situate în intravilan ce presupune RLU pe zonă, adeverința de la E. cum că pe teren nu există planuri că parcelele vor fi traversate de rețele de transport a energiei electrice, certificat constatator emis de ORC de pe lângă Tribunalul București pentru societatea vânzătoare, hotărârea AGA adoptată de aceasta având ca obiect înstrăinarea terenului și împuternicire pentru reprezentantul societății.

La dosar la fila 244 a fost depusă și dovada comunicării adresei către pârâtă prin P. R. și dovada restituirii acestei adrese, cu mențiunea „destinatar lipsă la domiciliu, avizat restituirea pentru expirarea termenului de păstrare - (...)";.

După cum rezultă din conținutul acestei adrese reclamantul i-a solicitat pârâtei să-i fie comunicate aceleași documente prevăzute în promisiunea de vânzare-cumpărare, în plus fiind solicitate titlurile de proprietate de la vechii proprietari, certificatul de urbanism pentru fiecare parcelă cu regim administrativ al fiecărei parcele, extrasul din PUZ, din PUG, expertizele de comasare-dezmembrare efectuate de vânzător, vizate sau nu de cadastru pentruparcelele situate în intravilan solicitându-se să se arate ce presupune RLU pe zonă, adeverința de la E., certificatul constatator de la ORC de pe lângă Tribunalul București.

Se impune a se preciza faptul că în cuprinsul promisiunii de vânzare- cumpărare pentru aceste documente pârâta nu și-a asumat obligația de a le preda anterior încheierii contractului în formă autentică și că, în măsura în care la data prezentării la notar s-ar fi constatat că acestea ar fi fost necesare în vederea perfectării contractului, partea ar fi fost îndreptățită să refuze încheierea actului.

Deși reclamantul avea obligația să se prezinte la data de 17 octombrie

2008 la notar să perfecteze contractul în formă autentică, acesta nu și-a îndeplinit obligația, mai mult decât atât, a notificat-o pe pârâtă, arătând că perfectarea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică se va face abia la data de 15 noiembrie 2008. Această notificare echivalează cu modificare unilaterală a convenției dintre cele două părți, modificare ce, în situația contractelor sinalagmatice, nu poate fi acceptată, întrucât modificarea presupune acordul ambelor părți contractante.

Pârâta, de altfel, l-a convocat pe reclamant pentru data de 17 octombrie

2008 la sediul BNP V. C. și A., cu sediul în B., la ora 13,00, în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, reclamantul neprezentându-se. Cu acea ocazie, s-a încheiat de către notar o încheiere de certificare nr.10058 în cadrul căreia s-a menționat prezența pârâtei prin reprezentant și prezentarea notarului a certificatului de atestare fiscală nr.175385/(...) eliberat de primăria C.-N. - S. I. și T., actele de proprietate cu privire la imobilul ce a făcut obiectul promisiunii de vânzare-cumpărare, documentele privitoare la societatea pârâtă și împuternicirile necesare, biroului notarial fiindu-i înaintate și cererile pentru obținerea certificatelor de carte funciară necesare pentru autentificarea contractului de vânzare-cumpărare, fiind făcută și mențiunea că biroul notarial a obținut extrasele de carte funciară eliberate în baza cererilor nr.1., 1., 1., 1., 1., 1., 1., 1., 1., 1., 1., 1., 1., 1. de O. de C. și P. I. - B. de C. F. C.-N.

De asemenea, a fost menționată depunerea și a acordului exprimat în baza adresei nr.973/13 octombrie 2008 de banca creditoare M. B. SA fosta E. B.

ROMA.A SA, acord necesar înstrăinării imobilelor terenurilor din litigiu.

T. a apreciat că neprezentarea reclamantului la data stabilită contractual,

17 octombrie 2008, pentru încheierea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare echivalează cu o neexecutare a obligațiilor asumate de acesta și, pe cale de consecință, cu o suspendare a prestației pe care pârâta urma să o execute la rândul său, aceea de transfer a dreptului de proprietate în favoarea reclamantului.

Pârâta a invocat excepția neexecutării obligațiilor asumate de reclamant, instanța reținând că orice parte contractantă are dreptul să refuze executarea obligațiilor proprii atâta timp cât cealaltă parte care-i pretinde executarea nu-și execută obligațiile ce-i reveneau.

Pârâta a făcut dovada faptului că și-a îndeplinit propriile sale obligații, fiind, pe cale de consecință, îndreptățită să invoce excepția de neexecutare a contractului, care reprezintă un mijloc de apărare aflat la dispoziția uneia dintre părțile contractului sinalagmatic în cazul în care i se pretinde executarea obligațiilor ce-i reveneau de către cealaltă parte.

Astfel, pârâta a pus la dispoziția reclamantului toate acele înscrisuri pe care s-a obligat să le pună la dispoziția sa prin promisiunea de vânzare- cumpărare, în timp ce pârâtul nu s-a prezentat la notar la data la care s-a stabilit prin aceeași promisiune încheierea contractului în formă autentică.

Instanța a considerat că neprezentarea la notar nu poate fi imputată pârâtei și că pretinsele documente pe care reclamantul le-a solicitat acesteia în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică puteau să fie prezentate chiar și la notar.

În plus, instanța a reținut că pentru data de 17 octombrie 2008 au fost obținute în considerarea obligațiilor pe care pârâta le avea menționate în antecontractul de vânzare-cumpărare, de la B. de C. F., prin notarul public, extrasele de autentificare pentru terenurile ce făceau obiectul contractului, documentele care îi dovedeau proprietatea pentru fiecare parcelă, titlurile de proprietate, schițele de amplasare a fiecărei parcele, fiind predată și HCL de aprobare a PUZ la data de 16 aprilie 2008 reclamantului, fiind de altfel predat și PUZ. T., a fost prezentat și certificatul de nesechestrare și documentațiile cadastrale întocmite pentru fiecare parcelă.

În ceea ce privește Regulamentul local de urbanism, regulament aferent PUZ, pârâta nu avea obligația să-l predea, nefiind menționat ca o condiție în antecontractul de vânzare-cumpărare, acesta putând fi consultat, de altfel, la Primăria Cluj-Napoca de orice parte interesată.

În anexa la PUZ exista și avizul E., iar în ceea ce privește certificatul constatator emis de ORC, acesta putea fi dobândit de către reclamant printr-o simplă accesare a site-ului sau contra unei taxe de 40 lei, obligația neputând fi reținută în sarcina pârâtei.

Notarului i-a fost predată la data de 17 octombrie 2008 și hotărârea AGA, care de altfel a fost predată reclamantului odată cu perfectarea actului adițional la data de 16 aprilie 2008. Notarului i-a fost prezentată și împuternicirea dată de către reprezentantul legal al pârâtei în vederea încheierii contractelor.

Susținerile reclamantului în sensul că prin promisiunea de vânzare- cumpărare urma să se transfere proprietatea asupra unui teren intravilan nu rezultă din cuprinsul acestei promisiuni, nicăieri în convenția părților, cesionată reclamantului, nefiind făcută vreo mențiune cu privire la situarea acestor terenuri în intravilan. Or, urmare cesiunii reclamantul a dobândit doar drepturile și obligațiile pe care cedenții le aveau și, pe cale de consecință, nu era îndreptățit să impună pârâtei obligații suplimentare.

Instanța, de altfel, i-a pus în vedere reclamantului să facă dovada faptului că la data de 17 octombrie 2008, dată la care trebuia să se încheie contractul în formă autentică, deținea diferența de preț necesară achitării contravalorii imobilului astfel cum părțile au stabilit, prin înscrisurile depuse la dosar reclamantul nefăcând această dovadă.

Reclamantul a declarat cu ocazia interogatoriului luat în vederea soluționării cererii de acordare a ajutorului public judiciar că a primit de la o persoană din Monaco suma de aproximativ 2.000.000 euro, din care a achitat

1.500.000 euro către pârâtă și că diferența a fost investită în lucrări ce vizau introducerea utilităților pe terenul achiziționat.

Contractele de împrumut depuse la dosar, primul încheiat între G. P., pe de o parte și S. A. N. și respectiv între S. A. N. și reclamant, nu atestă faptul că reclamantul avea la data de 17 octombrie 2008 suma necesară achitării diferenței de preț, în cuprinsul art. 1 lit. C din contract precizându-se că sumele împrumutate sunt puse la dispoziția împrumutatului imediat după semnarea contractului.

Instanța a reținut, însă, că nu s-a făcut dovada faptului că aceste sume au fost puse la dispoziția împrumutatului.

La dosar există și declarația notarială a unei terțe persoane S. Frai, în conformitate cu care G. P., împrumutător, urma să primească și el suma de

10.000.000 euro în intervalul cuprins între 1 septembrie și 19 decembrie 2008 pentru terenurile în litigiu.

Drept urmare, persoana care trebuia să-l împrumute pe reclamant urma să fie împrumutată, la rândul său, de o altă societate. La dosar nu s-a depus nici un ordin de plată sau un alt document din care să rezulte faptul că împrumuturile au fost acordate efectiv, instanța apreciind că reclamantul ar fi avut obligația să facă dovada cu extrase de cont că pe numele său a fost virată suma și că deținea într-un cont bancar această sumă la data de 17 octombrie

2009.

Nedovedirea acestei împrejurări a determinat instanța să aprecieze că susținerile reclamantului în conformitate cu care ar fi fost în măsură să facă plata diferenței de preț în cuantum de 8.035.017 euro la data de 17 octombrie

2008, se impun a fi înlăturate ca nedovedite.

De asemenea, se impun a fi înlăturate susținerile reclamantului conform cărora pârâta nu și-ar fi îndeplinit propriile obligații asumate contractual, întrucât aceasta i-a predat toate documentele enumerate în promisiunea de vânzare-cumpărare pe care părțile de comun acord le-au apreciat ca fiind necesare la acea dată în vederea perfectării ulterioare a contractului de vânzare- cumpărare în formă autentică.

Reclamantul trebuia la data de 16 aprilie 2008 să conteste conținutul acestor documente, având și dreptul să invoce excepția de neexecutare a contractului de către pârâtă la acea dată, în situația în care ar fi considerat că documentele nu sunt conforme obligațiilor pe care aceasta și le-a asumat, lipsa oricăror obiecțiuni din partea reclamantului și solicitarea unor informații suplimentare de la pârâtă după aproximativ 3 luni, 8 iulie 2008, nu poate fi acceptată ca o neexecutare a obligațiilor din partea pârâtei, relevând mai degrabă o încercare a reclamantului de a pune capăt contractului, în condițiile în care din diferite motive, fie datorate imposibilității plății diferenței de preț, fie altor motive, se afla în imposibilitate de executare a propriilor obligații.

Instanța a apreciat că aspectul legat de plata TVA-ului, aspect pe care reclamantul l-a invocat în cuprinsul cererii sale, nu are relevanță în cauză, pentru următoarele considerente:

Conform convenției părților, prețul contractului de vânzare-cumpărare stabilit la 9.535.017 euro includea toate taxele și impozitele care erau datorate sau putea să fie datorate de către cumpărător și care ar fi revenit în sarcina acestuia la momentul încheierii contractului autentic de vânzare-cumpărare și a antecontractului.

Acest preț, pe cale de consecință, nu mai putea fi modificat și, deci, în conformitate cu convenția părților, plata TVA-ului se impunea a se face de către pârâtă.

Nedeclararea terenului ca intravilan la S. de T. și I. L. din cadrul C. Local al M. C.-N. decât la data de 12 mai 2009, conform cererii nr. 98677 (f.20 vol.II), are consecințe de natură fiscală și acestea vizau doar societatea pârâtă, întrucât cuantumul impozitului pe teren și plata unei eventuale diferențe rezultată din trecerea terenului din extravilan în intravilan revenea pârâtei.

În condițiile în care reclamantul ar fi avut nelămuriri cu privire la plata prețului avea obligația să se prezinte cu diferența de preț la data de 17 octombrie 2008 și, eventual, să refuze încheierea contractului în formă autentică dacă i se solicita plata unui cuantum superior cu titlu de preț.

Până la data de 17 octombrie 2008, dată la care contractul se impunea a fi încheiat în formă autentică, reclamantul nu a notificat-o pe pârâtă cu privire la rezilierea de drept a convenției și nu i-a opus excepția de neexecutare a contractului, rezoluțiunea contractului făcându-se însă de către pârâtă prinmemoriul depus la BNP P. I., memoriu în cuprinsul căruia pârâta a arătat că nu înțelege să semneze cererile pentru obținerea extraselor CF de autentificare urmare rezilierii convenției.

De altfel, rezilierea unilaterală a acestei convenții era reglementată în cuprinsul promisiunii de vânzare-cumpărare printr-un pact comisoriu de gradul IV, situație față de care instanța, întrucât nu a fost învestită de către pârâtă cu o cerere reconvențională în cadrul căreia să se solicite constatarea rezoluțiunii convenției, poate constata doar pe cale incidentală intervenția rezoluțiunii de drept a contractului urmare neexecutării culpabile din partea reclamantului a obligației asumate.

Față de considerentele mai sus reținute, instanța a apreciat că cererea formulată de reclamant prin care se solicită constatarea rezoluțiunii promisiunii de vânzare-cumpărare nr.4. martie 2008 și a actului adițional nr.1/16 aprilie

2008 se impune a fi respinsă ca nefondată, pactul comisoriu neoperând, neexistând vreo culpă a pârâtei în exercitarea obligațiilor asumate contractual.

Drept consecință, a fost respinsă și cererea de restituire a dublului sumelor primite de pârâtă cu titlu de preț până la data pretinsei rezoluțiuni, întrucât clauza penală pe care părțile au inserat-o în contract intervenea numai la momentul rezoluțiunii contractului din culpa pârâtei.

În ceea ce privește petitul 3 al cererii dedusă judecății, precizată de reclamant în sensul că solicită obligarea pârâtei la plata sumei de 450.000 euro cu titlu de contravaloare cheltuieli efectuate cu introducerea utilităților, urmare neachitării taxei judiciare de timbru, taxă judiciară pe care instanța a pus-o în vedere reclamantului, a fost anulat ca netimbrat, în temeiul art. 20 alin.3 din Legea nr. 146/1997.

În baza prev. art.274 C.pr.civ., reclamantul a fost obligat să-i achite pârâtei cu titlu de cheltuieli de judecată suma de 27.532,67 lei, reprezentând onorariu avocațial, apreciind că doar pentru această sumă s-a făcut dovada plății de către pârâtă a onorariului, pentru suma de 2.806,36 lei (f.85) și respectiv suma de 4.238 lei (f.88) instanța apreciind că nu se face dovada împrejurării că au fost achitate cu titlu de onorariu avocațial reprezentantului mandatat în baza contractului de asistență juridică depus la dosar la filele 80-

82 vol.II.

Împotriva acestei hotărâri a declarat apel reclamantul H. G. P. solicitândadmiterea apelului, si pe cale de consecinta sa se dispună modificarea hotărârii primei instanțe în sensul admiterii cererii de chemare în judecată introdusă de către H. G. P. cu cheltuieli de judecată.

În ceea ce privește regimul juridic al terenului obiect al litigiului. consideră că hotărârea este nefondată.

În primul rând, prima instanță a făcut o confuzie între regimul urbanistic al terenurilor și cel fiscal. Într-adevăr, primul pas a fost realizat de intimată, iar imobilele obiect al promisiunii au fost incluse în intravilanul mun. C.-N.

Trebuie avute în vedere trei momente de referință: momentul la care se intenționa încheierea vânzării autentice (octombrie - noiembrie 2008); momentul sesizării instanței de judecată cu prezenta cauză (februarie 2009); momentul la care societatea R. a înregistrat cererea de modificare a regimului fiscal al terenurilor în sensul declarării lor ca imobile situate în intravilan( 12 mai 2009) .

Mai este necesară o precizare: pentru încheierea în formă autentică a unui contract de vânzare-cumpărare, se prezintă notarului public așa numita adeverință de nesechestrare, care arată regimul fiscal al imobilului obiect al vânzării.

Astfel, reclamantul apelant urma sa își execute toate obligațiile ce îi reveneau din Promisiunea de vânzare-cumpărare cesionată și să își exercite de asemenea toate drepturile derivate din contractul obiect al cesiunii, așa cum au fost ele negociate și stabilite de către debitorul cedat (S. R. R. E. H. S.R.L) și de către cedenții S. P. și S. A.. In urma semnării cesiunii, a notificat intimata despre aceasta, după trei zile de la încheierea contractului de cesiune.

Ca o consecință, a încheiat cu intimata A. aditional nr. 1 la promisiunea de vânzare-cumpărare atestată sub nr.43/(...) de catre C. T., prin care a preluat de la reprezentantul intimatei copii de pe extrasele de carte funciara al parcelelor in discutie, precum si de pe copiile H. C. Local al M. C.-N. fir. 22/(...) de aprobare a P. U. Z. (PUZ)- Dealul Sf. G. pentru imobilul obiect al promisiunii, copia referatului nr. 45522/08.04.208 al C. Local al M. C.-N., Directia de U. si D. U., si copia avizului CT. C.-N. pentru aprobarea documentației pentru PUZ Dealul Sf. G. nr. 61650/43/(...), moment in care a achitat in contul paratei a doua transa de pret, în valoare de 3.255.070 Lei, echivalent a 900.000 € la data plății, achitată prin O. de P. operat de BRD S. G. la data de (...) (a se vedea fila certificată depusă la dosarul cauzei).

Ulterior a achitat și a treia tranșă din preț, în valoare de 500.000 €, în termenul arătat în contract.

Terenul obiect al promisiunii era privit ca o investiție imobiliară, fiind esențială la cumpărarea lui perspectiva includerii lui în intravilanul mun. C.-N. și posibilitatea construirii pe acest teren. Apelantul a dorit achiziționarea terenurilor la care se referă antecontractul pentru dezvoltarea unui proiect imobiliar de amploare; a fost avută în vedere situarea parcelelor în intravilanul mun. C.-N., precum și destinația prevăzută în PUZ de realizare de locuințe individuale, colective și drumuri.

Investiția imobiliară implica antrenarea unor fonduri substanțiale din partea unor colaboratori străini, astfel că achiziționarea terenurilor trebuia făcută în condiții de strictă și maximă legalitate; orice eroare sau scăpare putea duce la compromiterea obținerii fondurilor.

Terenul obiect al promisiunii este, din punct de vedere urbanistic, un teren intravilan construibil, nescutit de TVA, fapt cunoscut atât de reclamant, cât și de proprietară, din moment ce îi transmisese HCL care certifică aprobarea PUZ pentru imobilul obiect al promisiunii. Conform acestui PUZ, se stabilește regularizarea și echiparea drumului la ampriză de 12,0 m (7,0 m carosabil plus

1,5 m trotuar, plus banda verde). Pentru amplasament, se propune realizarea de locuințe familiale și colective și dotări. UTR =3L3a3 subzona de locuințe individuale și colective mici cu max. P+2 nivele).

Cu toate acestea, după semnarea promisiunii și achitarea primelor tranșe de preț, apelantul a observat că deși din punct de vedere urbanistic terenurile erau incluse în intravilanul mun. C.-N., ele erau declarate fiscal de către intimată ca situate în extravilan.

Apelantul a încercat să determine societatea R. să lămurească situația juridică a terenurilor și să coreleze regimul lor fiscal cu cel urbanistic. În acest sens au fost purtate discuții telefonice cu dl. B. Ș. - reprezentant al R. și au fost expediate o serie de notificări scrise. Reprezentanții intimatei l-au asigurat pe apelant că toate inadvertențele vor fi îndreptate până la semnarea actului autentic de vânzare.

Fără a da curs solicitărilor apelantului de lămurire a situației fiscale a terenurilor, intimata i-a transmis acestuia o invitație la BNP V. C. și A. din B., împreună cu un proiect al contractului autentic de vânzare-cumpărare.

În proiectul actului de vânzare autentic era inclusă o clauză inacceptabilă din perspectiva apelantului: Noi, părțile contractante, (. . .) declarăm că prețulreal al acestei vânzări, stabilit de comun acord, este de 9.535.017 € (. . .) scutit de aplicarea TVA-ului, conform art. 141 alin. 2 lit. F din Codul Fiscal (. .. ).

Potrivit art. 141 alin. 2 lit. f) din Codul Fiscal, astfel cum a fost modificat si completat prin O. de U. a G. nr. 1., este operațiune scutita de taxa pe valoare adăugată: "livrarea de către orice persoană a unei construcții, a unei părți a acesteia și a terenului pe care este construită, precum și a oricărui alt teren. Prin excepție, scutirea nu se aplica pentru livrarea unei construcții noi, a unei părți a acesteia sau a unui teren construibil. "

Potrivit PUZ, terenurile în discuție sunt construibile, deci înstrăinarea lor este o operațiune supusă taxei pe valoare adăugată (TVA). Cu toate acestea, din moment ce terenurile erau declarate fiscal ca situate în extravilan, urma să fie tratate fiscal ca terenuri neconstruibile; consecința implicită era că tranzacționarea cu aceste terenuri era scutită de T.

Așadar, in contextul celor de mai sus, livrarea unei construcții noi, a unei părți a acesteia sau a unui teren construibil, definit potrivit legii, efectuată de catre o persoană impozabilă in sensul art. 127 Cod Fiscal, se supune taxei pe valoarea adaugată.

În antecontract se prevede: (. . .) impozitele pentru operațiunea de vânzare- cumpărare datorate conform Codului Fiscal de către vânzător, vor fi achitate de vânzător (. . .) , clauze inserate tocmai în considerarea TVA ce urma să fie suportată de cumpărător și pentru a include TVA în prețul final. Altfel spus, prețul vânzării era de 9.535.017 €, cu TVA inclusă. Chiar dacă TVA nu a fost defalcată explicit, la negocierea prețului a fost avută în vedere o valoare de bază a terenurilor - valoarea lor de piață intrinsecă -, la care se adaugă cota TVA; prin atitudinea intimatei, apelantul urma să suporte o cotă de TVA, deși intimata nu intenționa să o vireze la bugetul de stat.

În ce privește amplasarea terenului ce face obiectul antecontractului și actului adițional menționat, adresa emisă de P. municipiului C.-N., S. C., I. și C. P. J. nr. 208616/492/(...), atestă că acesta avea încadrarea și după data pretinsei rezoluțiuni convenționale statutul de teren extravilan, deoarece promitenta-vânzătoare a refuzat până la acel moment înregistrarea acestuia ca și intravilan, așa cum este în realitate; în aceste condiții, consideră că atitudinea promitentei-vânzătoare reprezintă o neexecutare culpabilă a obligațiilor contractuale; Mai mult, pârâta nu se poate prevala de o necunoaștere a normelor legale, deoarece a declarat fiscal în cursul anului 2006 și 2007 toate parcelele de teren care au făcut obiectul cumpărării de la proprietarii persoane fizice.

Prin urmare, sub acest aspect, apelul este fondat și se impune a fi admis.

II. Legat de necalcularea TVA datorat

În motivarea sa, instanța a fost ghidată de următorul raționament: deși societatea R. avea intenții evazioniste, din moment ce prețul a fost negociat în mod unitar, iar cumpărătorul - fiind persoană fizică - nu justifică niciun interes pentru determinarea T., aceste aspecte nu îl privesc.

C. că această concluzie a primei instanțe nu ține deloc cont de rolul pe care trebuie să îl aibă instanța într-o judecată. A semnalat o atitudine ilicită a intimatei, o intenție de evaziune fiscală și , cu toate acestea, singura reacție a primei instanțe a fost aceea că o astfel de atitudine atrage consecințe ce nu îl privesc pe reclamant.

Faptul că pârâta a declarat fiscal terenul ca fiind extravilan, precum și faptul că a prezentat notarului o situație neadevărată, și anume că terenul din litigiu este extravilan și scutit de TVA reprezintă o conduită prohibită de legea penală. Astfel, conduita pârâtei întrunește atât elementele constitutive ale infracțiunii de evaziune fiscală, incriminată și sancționată conform art. 8 din

Legea nr. 241/2005 pentru prevenirea și combaterea evaziunii fiscale, cât și ale infracțiunii de fals în declarații, incriminată și sancționată conform art. 292

C"pen.

În măsura în care reclamantul ar fi agreat semnarea vânzării autentice în condițiile arătate, ar fi devenit autor al infracțiunii de fals în declarații și complice al unei infracțiuni de evaziune fiscală.

Astfel, faptul că a declarat atât în fața autorităților fiscale, cât și a notarului public că terenul din litigiu este scutit de TVA, deși nu este așa, reprezintă o neexecutare culpabilă a obligațiilor contractuale din partea pârâtei.

Mai mult, faptul că a dorit să încaseze atât prețul contractului, cât și să rețină cu intentie pentru sine TVA-ul ce urma să fie suportat de reclamant accentuează culpabilitatea contractuală a pârâtei. P. că suma ce trebuia colectată drept TVA este, raportat la valoarea totală a contractului (9.535.017

E.) și la cota de TVA de 19% cifrată la 1.522.397 E., echivalent a 6.270.144 lei la cursul din ziua de (...).

Din ansamblul raporturilor juridice rezultă fără urmă de îndoială - și nu credem că intimata poate contesta acest aspect - că situarea imobilelor din litigiu în intravilan a fost o condiție esențială la semnarea promisiunii.

Pârâta nu a respectat nici prevederile art. 259 alin.6, si 7 din Codul Fiscal care dispune că: "(6) Orice persoana care dobandeste teren are obligatia de a depune o declarație privind achizitia terenului la compartimentul de specialitate al autoritarii administrației publice locale In termen de 30 de zile, inclusiv, care urmeaza dupa data achizitiei. (. . .) (7) Orice persoana care modifica folosinta terenului are obligatia de a depune o declarație privind modificarea folosintei acestuia la compartimentul de specialitate al autoritatii administrației publice locale in termen de 30 de zile, inclusiv, care urmeaza dupa data modificarii folosintei.

Pe de altă parte, faptul că pârâta nu a depus declarație de impunere în baza art. 259 alin. 6 C. Fiscal privind modificarea destinației terenului potrivit alin. 7 al aceluiași articol, a dus la necalcularea corectă a taxelor și impozitelor locale din momentul trecerii terenului din extravilan în intravilan. Deci, la momentul la care se dorea încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, existau creanțe fiscale nestinse a pârâtei. Or, aceasta atrage, potrivit art. 259 alin. 61 Codul Fiscal nulitatea absolută. "Instrainarea unui teren, prin oricare dintre modalitățile prevazute de lege, nu poate fi efectuata pana cand titularul dreptului de proprietate asupra terenului respectiv nu are stinse orice creante fiscale locale, cu exceptia obligatiilor fiscale aflate in litigiu, cuvenite bugetului local al unitatii administrativ-teritoriale unde este amplasat terenul sau al celei unde isi are domiciliul fiscal contribuabilul in cauza, cu termene de plata scadente pana la data de intai a lunii urmatoare celei in care are loc instrainarea. Atestarea achitarii obligatiilor bugetare se face prin certificatul fiscal emis de compartimentul de specialitate al autoritatilor administratiei publice locale. Actele prin care se instraineaza terenuri cu incalcarea prevederilor prezentului alineat sunt nule de drept.

Intenția vânzătoarei de fraudare a dispozițiilor fiscale și a intereselor apelantului este evidentă: deși se vând terenuri intravilane construibile, supuse TVA potrivit art. 141 alin. 2 lit. f) din C.fisc., declarându-Ie fiscal ca situate în extravilan, intimata a urmărit să evite plata TVA și să păstreze întreg prețul. Apelantul, care a urmărit realizarea unei investiții serioase, în care erau implicate fonduri externe, s-a văzut însă pus într-o ipostază extrem de nefavorabilă. După ce a atras investitori și a efectuat lucrări de amenajare a terenurilor de cea. 500.000 €, cumpărătorul a realizat că vânzătoarea R. încearcă să abuzeze de această tranzacție și să rețină procentul TVA de 19 %pentru sine, deși în mod normal îl datora bugetului de stat. C. intimatei nu reprezintă doar un ilicit contractual, ci și o faptă penală (evaziune fiscală și fals în declarații).

Concluzionând:

Instanța nu a reușit însă să observe prejudiciul pe care I-ar fi suferit cumpărătorul prin semnarea vânzării în forma propusă de intimată.

În primul rând, apelantul ar fi devenit complice la o faptă de evaziune fiscală. În al doilea rând, apelantul s-ar fi făcut vinovat, raportat la investitorii care îl finanțau, de o gestionare neprofitabilă și frauduloasă a fondurilor încredințate.

În al treilea rând, vânzarea autentică ar fi fost nulă absolut, fiind incidente două motive de nulitate: a) Dat fiind că vânzarea s-ar fi încheiat cu fraudarea dispozițiilor fiscale privitoare la TVA, ar fi operat nulitatea absolută pe motiv de cauză ilicită

(fraus omnia corrumpit); b) Pornind de la dispozițiile speciale în materie fiscală, faptul că intimata nu a depus declarație de impunere în baza art. 259 alin. 7 C. Fisc. , a dus la necalcularea corectă a taxelor și impozitelor locale din momentul trecerii terenului din extravilan în intravilan.

Așadar, la momentul la care se dorea încheierea contractului de vânzare- cumpărare în formă autentică, existau creanțe fiscale nestinse a pârâtei, iar aceasta atrage, potrivit art. 259 alin. 6 C.Fisc. nulitatea absolută.

Apelantul cumpărător nu și-ar fi putut asuma riscul să încheie un contract de peste 9,5 miI. E. și să dezvolte un proiect imobiliar în baza lui, știind că acest contract este nul și poate fi atacat oricând, de orice persoană interesată.

Din această perspectivă, reclamantul-apelant este cât se poate de interesat de aspectele legate de plata TVA, fiind profund prejudiciat de conduita intimatei vânzătoare, apelul fiind fondat sub acest aspect.

III: Legat de neplata prețului și de culpa părților în executarea promisiuniide vânzare-cumpărare

1. Instanța a susținut că intimata nu și-a asumat obligația de a comunica actele pe care i le-a solicitat reclamantul; în măsura în care la momentul înfățișării la notar s-ar fi dovedit că se impune prezentarea unor documente suplimentare, reclamantul ar fi putut refuza semnarea vânzării autentice.

În primul rând, arată că intimata și-a schimbat adresa de corespondență fără a notifica acest fapt apelantului; aceasta denotă indiferența intimatei raportat la desfășurarea normală a relațiilor contractuale. Acesta este motivul pentru care mai multe scrisori recomandate au fost returnate datorită lipsei destinatarului de la adresa indicată. Majoritatea comunicărilor dintre apelant și reprezentanții intimatei au fost telefonice.

Revenind la cele susținute de prima instanță, și anume că intimata nu și-a asumat obligația de a prezenta apelantului documentele solicitate, ținem să indicăm, pe lângă dispozițiile art. 970 C. 3, și prevederile antecontractului: pagina 3, paragraful 7: Părțile (. . .) se obligă să prezinte la notar (. .. ) orice alte acte sunt necesare pentru încheierea În mod valabil a contractului autentic.

Ori, apelantul tocmai aceasta a solicitat intimatei: să prezinte anterior semnării actului autentic documentele care să ateste includerea terenurilor în intravilan din perspectivă fiscală.

Așadar intimatei îi revenea obligația de a realiza orice demersuri și de a prezenta orice documente necesare pentru bunul mers al relațiilor contractuale. Doar în acest mod putea fi lămurit regimul juridic și fiscal al terenului și putea fi semnat actul autentic în deplină cunoștință de cauză și cu respectarea legii.

2. S-a motivat că deși a fost notificat să se prezinte la notar în data de (...), reclamantul nu s-a prezentat, ci a expediat o notificare prin care invita intimata să se prezinte la data de (...) la notar pentru semnarea actului autentic; neprezentarea la notar valorează o neexecutare culpabilă din partea reclamantului, care duce la suspendarea prestațiilor pârâtei.

Pentru data de (...), promitentul-cumpărător a fost invitat să semneze actul autentic la BNP BNP V. C. și A., din B.

În primul rând, arată că, raportat la locul la care trebuia executată obligația, actul autentic trebuia semnat în C.-N. . Potrivit art. 1104 alin.3 C.Civ. raportat la art. 1305 C. care prevede că, în lipsa unei stipulații contrare, plata este cherabilă, adică se realizează la domiciliul debitorului - în speță la domiciliul apelantului promitent-cumpărător - iar spezele vânzării sunt în sarcina cumpărătorului. Mai mult, având în vedere că plata urma să se efectueze la domiciliul debitorului (cum de altfel s-au efectuat și primele trei tranșe de preț), iar terenul este situat în raza M. C.-N. (deci extrasele de CF, adeverințele de nesechestrare etc. se obțin de la autoritățile locale din C.), era logic și legal ca notarul ales să fie din C.-N.,

În al doilea rând, scadența nu era în data de (...), ci, potrivit contractului, în maximum 6 luni de la plata sumei de 900.000 E., (plata s-a realizat prin OP la data de (...)); din moment ce, în lipsa unei prevederi contrare, se prezumă că termenul este stipulat întotdeauna în beneficiul debitorului, iar cele 6 luni se împlineau în data de (...) - o zi de sâmbătă -, scadența era în data de 20 octombrie 2008.

În al treilea rând, dat fiind că vânzătoarea nu a prezentat actele ce i-au fost solicitate anterior datei pentru care a lansat invitația la notar, cumpărătorul a considerat acesta un refuz de a le prezenta. În special interesau actele care să ateste includerea terenurilor din litigiu în intravilan din punct de vedere fiscal.

În al patrulea rând, din moment ce în proiectul de act autentic de vânzare primit de apelant se prevedea expres că prețul vânzării este scutit de TVA, era evident că intimata nu intenționa să prezinte actele de atestare fiscală nici în fața notarului public.

Acestea sunt motivele pentru care apelantul nu a dat curs invitației intimatei și acesta este și pentru care a invitat intimata la BNP P. I.-F. din C.-N. semnarea vânzării autentice. Invitația a fost lansată pentru data de 15.1l.2008, pentru a acorda intimatei un termen în care să-și reconsidere poziția și să realizeze toate demersurile necesare pentru semnarea vânzării autentice.

Atitudinea apelantului a fost în mod greșit calificată de prima instanță ca o neexecutare culpabilă. Dând dovadă de un formalism exagerat, instanța susține că promitentul-cumpărător trebuia să se prezinte la notar în baza invitației vânzătoarei, chiar dacă știa că nu va putea fi semnat actul autentic. Refuzul apelantului de a se prezenta și a semna în condițiile propuse este cât se poate de justificat.

Mai mult, apelantul avea interesul să semneze actul autentic, nu să se prezinte la notar deși cunoștea că nu-l va semna în condițiile propuse.

3. Reclamantul nu a făcut dovada că avea la dispoziție restul de preț în măsura în care s-ar fi semnat actul autentic de vânzare.

Abordarea instanței este greșită întrucât nu ține cont de realitățile mediului economic și de modul în care functionează fondurile de investitii. S. în discutie erau finantări din străinătate, provenind din fondul de investiții C. I. O. L. eliberarea lor se făcea în lanț, din fondul de investiții către D1. G. P., mai departe către dl. S. A. N. și, în fine, către apelant. La dosarul cauzei există contractele de împrumut și extrasele de cont ce atestă modul de eliberare a fondurilor.

Este de esența fondurilor de investiții ca acestea să nu fie blocate pentru un proiect anume, ci să fie eliberate doar la momentul oportun. În prezenta cauză a dovedit că toate tranșele de preț au fost achitate cu promptitudine; la fel urma să fie plătită și tranșa finală.

Instanța în mod greșit pretinde că apelantul trebuia să facă dovada că avea fondurile la data de (...). Cumpărătorul putea obține eliberarea fondurilor doar la momentul la care acestea erau necesare pentru plată. A menține blocate sume substanțiale de bani doar pentru a dovedi că acestea există este un mod neproductiv de gestionare a capitalului; din păcate prima instanță nu a ținut cont de aceste aspecte.

Apelantul a dovedit că putea obține sumele necesare când era nevoie, iar acest fapt este mai mult decât suficient pentru a dovedi că promitentul- cumpărător era în măsură să execute obligația de plată a prețului la momentul oportun.

Arată că, deși apelantul a propus primei instanțe suplimentarea probatoriului pentru dovedirea modalității de eliberare a fondurilor bănești, această cerere în probațiune a fost respinsă în mod nejustificat.

În ceea ce privește pretinsa insolvabilitate din momentul scadenței, arată următoarele: reclamantul a încheiat, la data de 30 ianuarie 2008, un contract de împrumut cu dI. S. A. N., care la rândul sau încheiase în aceleași condițiuni un contract de împrumut cu dI. G. P., domiciliat în Principatul Monaco, având ca obiect suma de 13.500.00 E., necesare pentru a întreprinde investiții imobiliare în România. Contractele de împrumut au fost înregistrate la BRD S. G. sucursala C., primind astfel data certa din februarie 2008 ( a se vedea actele depuse la dosarul cauzei).

După cum se poate observa din extrasele de cont ale d-lui S., depuse la dosarul cauzei , tragerile împrumutului - au realizat gradat, sumele de care dI. P. dispunea fiind investiții ale fondului internațional de investiții C. I. O. L., care au pus la dispoziția împrumutătorului suma de 10.000.000 E. în perioada 1 septembrie -19 decembrie 2008. Tocmai din cauza celor 1.522.397 E., care nu ar fi intrat la bugetul de TVA ci cu bună știință în buzunarele asociaților pârâtei, sumele nu au mai fost deblocate. Susținerile reprezentantei pârâtei potrivit cărora toată suma ar fi trebuit să fie blocată în contul apelantului încă de la încheierea contractului denotă o neînțelegere majoră a fenomenelor economice și investiționale.

Dacă contractul ar fi fost semnat, transferul sumelor de la împrumutătorul principal via DI.S., reclamantul și în final contul pârâtei s-ar fi făcut în maximum două zile, așa cum s-a putut proba că s-a realizat în cadrul celorlalte trei tranșe. În realitate, pârâta, neputând să obțină o sumă consistentă cu încălcarea legii, a preferat să ceară rezoluțiunea contractului tocmai pentru a păstra avansul (1.500.000 E.) și cheltuielile efectuate pe teren (450.000 E.), plus terenul fără să fie interesată în continuarea relației contractuale.

Culpa intimatei este cât se poate de evidentă: ea urmărește încheierea unui contract cu fraudarea dispozițiilor fiscale, aducând bugetului de stat un prejudiciu de peste 1,8 mil. E..

Mai mult, prin faptul că nu a declarat imobilul din punct de vedere fiscal până la momentul la care trebuia încheiată vânzarea autentică, intimata a cunoscut că în acest mod tulbură grav proiectul imobiliar ce urma să fie dezvoltat de apelant.

I. nu este îndreptățită să se apere invocând excepția de neexecutare și nu poate justifica atitudinea abuzivă și culpabilă în executarea antecontractului.

În ce privește ilicitul contractual (neexecutarea) de care se face vinovată intimata vânzătoare, acesta este reprezentat de:

- faptul că vânzătoarea nu a declarat terenurile în discuție în fața autorităților fiscale ca făcând parte din intravilan:

- nedeclarând acestea, vânzătoarea nu a fost în măsură să-i prezinte cumpărătorului o situație fiscală a terenurilor corelată cu situația urbanistică; altfel spus, cumpărătorul nu a putut cunoaște situația reală și completă a terenurilor;

- intimata l-a invitat pe apelant la semnarea vânzării autentice în alt loc decât cel care se impunea legal (C.-N.) și înainte de scadență;

- intimata a propus un proiect de vânzare autentică care contravenea situației reale a terenurilor și a cărui semnare intra în sfera ilicitului penal (evaziune fiscală și fals în declarații);

- intimata nu a dat curs invitației apelantului pentru semnarea actului autentic în C.-N., la (...);

- intimata nu i-a notificat apelantului schimbarea adresei de corespondență indicată în antecontract;

- intimata nu i-a notificat apelantului existența unei acțiuni în grănițuire privind imobilul înscris în CF nr. 1. C.-N., A+1, nr; cadastral 11417, teren cu destinația "arător", în suprafață de 13.892 mp., teren inclus în obiectul antecontractului.

1. Culpa intimatei este vădită. Ea a urmărit eludarea dispozițiilor legale și a dorit să determine apelantul să semneze un act nul. Mai mult, intimata cunoștea că prin atitudinea sa poate compromite atât relațiile apelantului cu investitorii, cât și proiectul imobiliar pe care îl dezvolta.

2. În ce privește prejudiciul suferit de apelant ca urmare a neexecutării din partea intimatei, acesta este reprezentat, pe scurt, de:

- pierderea credibilității în fața investitorilor străini care îi asigurau fondurile; compromiterea unui proiect imobiliar amplu, care ar fi fost deosebit de profitabil;

- riscul de a fi cercetat ca și complice la săvârșirea infracțiunii de evaziune fiscală;

- riscul de a semna un contract nul, a cărui desființare ulterioară ar fi dus la consecințe economice și juridice deosebit de grave;

- compromiterea investiției efectuate pentru amenajarea și racordarea terenurilor obiect al promisiunii la utilități, investiție efectuată de apelant după semnarea promisiunii și evaluată la cca. 450.000 euro.

3. Raportul de cauzalitate este unul evident; dacă intimata și-ar fi executat cu diligență obligațiile, s-ar fi încheiat actul autentic în condiții de legalitate, fără a determina vreuna din consecințele arătate mai sus. Din contră, prin atitudinea culpabilă a împiedicat semnarea vânzării autentice și a determinat serioase prejudicii materiale și de imagine, atât apelantului, cât și investitorilor care îl susțineau.

Și sub acest aspect, apelul este fondat și trebuie admis.

În fine, instanța de apel nu a analizat în niciun fel faptul că intimata nu l-a notificat pe apelant cu privire la existența unei acțiuni în grănițuire privind imobilul înscris în CF nr. 1. C.-N., A+1, nr. cadastral 11417, teren cu destinația "arător", în suprafață de 13.892 mp., teren indus în obiectul antecontractului.

Acțiunea a fost înregistrată sub nr. (...), pe rolul J. C.-N., de reclamanții B.

T. și B. M., pârâtă fiind S. R. R. E. H. S. C. că în acest mod promitenta- vânzătoare și-a încălcat obligația de garanție pentru evicțiune, asumată expres prin dispozițiile promisiunii (pag. 3, paragraful 5).

Această neexecutare, luată chiar singular, ar fi fost suficientă pentru a activa pactul comisoriu de grad 4 inserat în promisiune.

La data de (...) pârâta intimată S. R. R. E. H. S. B. a formulat întâmpinare solicitând respingerea apelului formulat în cauză cu consecința menținerii hotărârii atacate ca fiind temeinică, legală și fondată.

Solicită obligarea reclamantului apelant la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de prezenta cauză.

Deliberând asupra apelului, Curtea constată următoarele:

Prin Sentința C.ă nr. 2031/(...) pronunțată de Tribunalul Comercial Cluj în D. Nr. (...), a fost respinsă cererea introductivă de instanță introdusă de reclamantul-apelant prin care solicita rezoluțiunea promisiunii sinalagmatice de vânzare cumpărare atestate sub nr. 43/(...) de C. av. B. T., în virtutea intervenirii unui pact comisoriu de grad IV, precum și a actului adițional la promisiunea evocată, atestat de același cabinet de avocatură sub nr. 55/(...). De asemenea, s-a solicitat activarea unei clauze penale pentru suma de 3.000.000

€.

Prin această promisiune, intimata s-a obligat să înstrăineze promitenților- cumpărători S. P. și S. A. o serie de terenuri în suprafață totală de 167.281 mp. contra unui preț de 9.535.017 €. Cumpărătorii au cesionat calitatea lor contractuală în favoarea apelantului prin contractul de cesiune a promisiunii sinalagmatice de vânzare-cumpărare atestat de C. av. Dr. L.-M. H. sub nr.

10/(...).

Prin sentința apelată, instanța fondului a respins acțiunea, reținând în principiu că nu poate fi identificată o neexecutare culpabilă din partea intimatei vânzătoare, considerentele hotărârii fiind pe scurt, următoarele:

I. Legat de regimul juridic al terenului obiect al litigiului;

I. nu s-a obligat să îi remită reclamantului o dovadă conform căreia imobilul ce a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare se afla în intravilanul localității, obligația pe care intimata și-a asumat-o fiind Î. aceea de a-i preda reclamantului hotărârea consiliului local care a certificat aprobarea PUZ pentru imobilul obiect al promisiunii de vânzare-cumpărare; această HCL a fost predată reclamantului.

Din punct de vedere urbanistic, prin HCL 178/(...) s-a aprobat PUZ Dealul

Sf. G., conform căruia terenurile din litigiu au fost introduse în intravilan.

Conform adresei nr. 57549/492/(...) emisă de M. C.-N. - S. C. I. și C. P. juridice și comunicată instanței, modificarea regimului fiscal al terenurilor s-a făcut în baza cererii formulate de pârâtă, înregistrată sub nr. 98677/(...), ulterior declarării rezoluțiunii în baza pactului comisoriu conținut de contract.

Reclamantul i-a expediat pârâtei o adresă prin care solicita comunicarea unui set de documente pentru lămurirea regimului juridic al terenului; la fila

244 din dosar există dovada restituirii avizului de primire cu mențiunea destinatar lipsă la domiciliu. I. nu și-a asumat obligația de a comunica actele pe care i le-a solicitat reclamantul; în măsura în care la momentul înfățișării la notar s-ar fi dovedit că se impune prezentarea unor documente suplimentare, reclamantul ar fi putut refuza semnarea vânzării autentice.

II. Legat de TVA datorat

- Aspectele invocate de reclamant cu privire la TVA nu au relevanță în cauză întrucât prețul a fost stabilit ca incluzând orice eventuale impozite sau taxe; nedeclararea terenului ca intravilan de către pârâtă atrage consecințe ce privesc doar societatea R., nu și reclamantul.

III. Legat de neplata pretului si de culpa părtilor în executarea promisiuniide vânzare-cumpărare

- Deși a fost notificat să se prezinte la notar în data de (...), reclamantul nu s-a prezentat, ci a expediat o notificare prin care invita intimata să se prezinte la data de (...) la notar pentru semnarea actului autentic; neprezentarea la notarvalorează o neexecutare culpabilă din partea reclamantului, care duce la suspendarea prestațiilor pârâtei. În condițiile în care reclamantul ar fi avut nelămuriri cu privire la plata prețului avea obligația să se prezinte cu diferența de preț la data de 17 octombrie 2008 și, eventual, să refuze încheierea contractului dacă i se solicita plata unui cuantum superior cu titlu de preț.

- Reclamantul nu a făcut dovada că avea la dispoziție restul de preț în măsura în care s-ar fi semnat actul autentic de vânzare.

- Neputând fi identificată nicio culpă în atitudinea pârâtei, pactul comisoriu nu a operat, astfel că acțiunea reclamantului a fost respinsă ca nefondată.

În opinia apelantului-reclamant, aceste statuări sunt criticabile, constituindu-se în tot atâtea motive de schimbare a sentinței apelate. Cu referire la limitele în care a fost învestită, Curtea constată că, în esență, nu s-a contestat starea de fapt reținută de către prima instanță, în legătură cu succesiunea actelor juridice pe care se întemeiază acest demers, descrisă pe larg în sentința tribunalului, motiv pentru care nu se reveni asupra ei, interpretările diferite ale celor două părți fiind legate de aspectele referitoare la partea care se află în culpă pentru neîndeplinirea propriilor obligații rezultate din antecontract și, drept consecință, pentru nesemnarea actului translativ de proprietate cu privire la imobilul în litigiu.

Primul motiv de apel este axat pe împrejurarea că pârâta nu și-ar fi îndeplinit obligațiile contractuale, prin prisma faptului că nu ar fi corelat regimul urbanistic al imobilului cu cel fiscal, în sensul în care nu ar fi declarat imobilul obiect al antecontractului ca fiind situat în intravilan, ceea ce are consecințe asupra validității contractului de vânzare cumpărare ce se dorea a fi încheiat, precum și asupra plății TVA, vânzarea terenurilor construibile fiind o operațiune taxabilă.

De asemenea, se arată că acestea se constituie în tot atâtea motive întemeiate pentru a justifica activarea pactului comisoriu de grad IV din antecontract și a clauzei penale aferente.

În literatura de specialitate nu există unanimitate de păreri referitor la condițiile care sunt necesare pentru pronunțarea rezoluțiunii/rezilierii contractului, jurisprudența statuând că, de regulă, sunt suficiente două asemenea condiții: neexecutarea de către una dintre părți a obligațiilor sale contractuale, care trebuie să se datoreze culpei pârâtului.

Deși necesitatea îndeplinirii acestei ultime cerințe a fost discutată în doctrină, relevându-se că singura condiție absolut necesară este neexecutarea ilicită a obligațiilor contractuale de către debitor, indiferent dacă aceasta este sau nu culpabilă, există unanimitate de păreri în sensul în care este posibilă pronunțarea rezilierii și în cazul unei neexecutări parțiale, cu precizarea că partea din obligație neexecutată trebuie să fie considerată esențială la încheierea contractului.

Curtea mai reține că, în privința rolului judecătorului în rezoluțiunea convențională a contractelor, există unanimitate de păreri că instanțele de judecată sunt îndreptățite să cerceteze dacă invocarea pactelor comisorii este sau nu în concordanță cu cerințele bunei-credințe.

Această cerință a executării clauzelor rezolutorii exprese se examinează având în vedere, în primul rând, buna credință a creditorului care invocă rezoluțiunea convențională. Buna-credință a creditorului, în filozofia solidarismului contractual, se apreciază mai ales în viziunea sa dinamică, decât statică, părțile contractante fiind ținute de o sumă de obligații care le constrâng să ia în considerare deopotrivă și în mod reciproc realizarea interesului fiecăreia dintre ele, într-un spirit de cooperare și loialitate.

Cu alte cuvinte, pe lângă executarea scrupuloasă a propriilor sale obligații, creditorul este ținut nu numai să nu facă nimic de natură a-l pune pe debitor în situația de a nu executa contractul, ci este dator să întreprindă tot ceea ce este posibil și necesar pentru a facilita această executare. Este binecunoscut faptul că, în materie contractuală, între buna-credință și abuzul de drept există o intimă legătură. De aceea, în cazul în care creditorul înțelege să pună în executare o clauză rezolutorie în alt scop decât cel pentru care a fost convenită de părți, are loc deturnarea rezilierii contractului de la finalitatea sa, ceea ce poate fi caracterizat un abuz de drept și justifică refuzul judecătorului de a constata desființarea contractului în cauză.

De altfel, în jurisprudența franceză, reaua-credință a creditorului este reținută în urma examinării a însăși dreptului acestuia de a invoca rezoluțiunea/rezilierea convențională, refuzând să-l recunoască atunci când reaua sa credință este dedusă din faptul că neexecutarea contractului pe care o impută sau reproșează debitorului său are la origine încălcarea propriilor sale obligații.

Curtea achiesează acestor statuări, constatând că ele sunt expresia principiului conform căruia raporturile contractuale trebuie fie guvernate de principiul loialității și al bunei-credințe, în temeiul căruia nu numai că nu se poate cere îndeplinirea obligației debitorului, în contextul în care creditorul acesteia nu și-a executat propriile obligații, dar nici nu se poate cere desființarea contractului.

Așa fiind, Curtea va pleca în analiza cauzei de la acest ultim aspect, considerat esențial în economia cauzei, respectiv urmează a stabili dacă reclamantul este îndreptățit să invoce clauza rezolutorie, din perspectiva bunei- credințe a acestuia, care putea fi relevată, așa cum în mod corect a reținut și tribunalul, numai în situația în care acesta era în măsură ca, la data de (...), să- și execute propriile obligații.

În acest context, în mod corect se susține prin întâmpinarea depusă în apel că acțiunea din prezentul dosar a fost demarata de către apelantul reclamant, iar potrivit art. 112 al. 1 pct. 5, și al. 2 C. Pr. Civ., acesta avea obligația să depună anexate la cererea de chemare în judecată toate înscrisurile doveditoare.

Apoi, la termenul de judecată din 19 noiembrie 2009, sub sancțiunea decăderii, instanța de fond i-a pus în vedere reclamantului să facă dovada existenței banilor la scadență la termenul din 14 ianuarie 2010. Reclamantul s- a prezentat personal în data de 16 iulie 2009 la interogatoriu și tot personal s-a obligat să depună contractele de împrumut până la termenul din 1 septembrie

2009.

La termenul din 14 ianuarie 2010, reclamantul a prezentat declarația și contractele de împrumut în limba engleză, iar ulterior a depus traducerile acestora. La termenul din 16 iulie 2009, reclamantul a învederat că i s-au virat doar 2,5 milioane E., iar diferența de preț nu s-a mai virat niciodată.

Așa fiind, în ce privește susținerea cum că cerința pârâtei de a exista bani în contul cumpărătorului, denotă o neînțelegere majoră a fenomenelor economice și investiționale, intimata solicită instanței a remarca caracterul duplicitar al argumentelor reclamantului.

Astfel, în ce privește plata sumei de 8.035.017 E., reclamantul apelant arată că plata este cherabilă și plătibilă în municipiul C. - N. În apărare se susține însă cu temei că plata se facea din orice bancă din țară și chiar din străinatate prin internet banking, tocmai având în vedere fenomenele economice despre care face vorbire apelantul.

Pe de altă parte, în ce priveste contractele de imprumut și banii care trebuiau sa existe în cont, reclamantul se apara susținând ca banii nu trebuiausa fie în cont, urmând a fi virați la nevoie datorită acelorași fenomene economice.

În acest sens, s-au depus la dosarul cauzei două contracte de împrumut cu același conținut, cu aceleași clauze, încheiate, primul între G. P., pe de o parte,

și S. A. - N., iar al doilea, Între S. A. - N. și H. G.- P..

Față de aceste două contracte, pârâta a exprimat următoarele observatii:

- contractele sunt Încheiate pentru o sumă de 13.500.000 Eur la data de

30 ianuarie 2008

- sumele împrumutate sunt puse la dispoziția împrumutatului imediat după semnarea contractului- art. 1 lit. C contract

- împrumutul se restituie în termen de 11 luni din momentul în care banii sunt virați în contul împrumutaților. Presupunând că contul împrumutaților a fost creditat la data de 1 februarie 2008, înseamnă că banii trebuiau restituiți cel mai târziu la data de 1 ianuarie 2009.

- de asemenea, împrumutul s-a încheiat cu un termen de grație de 5 luni, deci împrumutații trebuiau să înceapă rambursarea împrumutului începând cu data de 1 iulie 2008.

- mai mult, în art. 2 din contract, scopul împrumutului este acela de a se achiziționa pentru a cumpăra proprietăți imobiliare în România, fără a se preciza clar că fondurile erau pentru terenurile În litigiu.

- din declarația notarială provenind de la S. Fry reiese că CapInvest ar fi fost de acord să pună la dispoziția lui G. P. suma de 10.000.000 Eur, în intervalul 1 septembrie 2008 - 19 decembrie 2008 pentru terenurile În litigiu.

I. concluzionează în sensul în care și G. P. ar fi fost împrumutat la rândul său de către aceste societăți cu suma de bani de 10.000.000 Eur, fără a se pune la dispoziție instanței înscrisuri doveditoare ale acestei manifestări de voință.

- mai mult, solicită a se remarca faptul că în contractele de împrumut s-a stipulat că sumele de bani se virează de către G. P. imediat, deci chiar în ziua semnării contractului, pentru ca pentru G. P. să se încerce a se face dovada că a fost împrumutat de către fondurile de investiție menționate la data de 1 septembrie 2008, deci după 7 luni de la presupusa acordare a împrumutului de către acesta.

Curtea achiesează, de principiu, acestor susțineri și celor ale primei instanțe, conform cărora reclamantul ar fi trebuit să facă dovada cu extrase de cont, pe numele său, emise de o instituție bancară cu sediul În România, purtând data de 17 octombrie 2008, actele depuse dovedind doar, în cel mai bun caz, intenția de a se vira niște bani. În plus, intimata relevă cu temei că, contractul de împrumut este un contract real, adică bunul împrumutat trebuie remis în materialitatea sa pentru ca acest contract să se considere încheiat si apt de a produce de efecte juridice.

De altfel, intimata învederează și că lipsa banilor este implicit recunoscută de către H. G. - P., care, în data de 14 octombrie 2008, a arătat următoarele:"subsemnatul intenționez ca în data de 15 noiembrie 2008, orele

13 să ne prezentăm la notarul public B. notarului public P. I.-F. în vederea semnării contractului de vânzare - cumpărare în formă autentică, ocazie cu care vă voi achita restul de preț. .. "

În încheierea de certificare nr. 1. decembrie 2008 emisă de către notar public I. P., se reiau cele susținute de către apelant în cererea de chemare în judecată, relevându-se în mod pertinent că ceea ce lipsește și la acest moment este dovada existenței diferenței de preț, problemă tăcută sub tăcere.

Drept consecință, se constată că nu au fost combătute cele reținute de către prima instanță, în sensul în care reclamantul nu a avut diferența de preț, nici la data de 17 octombrie 2008, nici la data de 4 decembrie 2008 și ca atare,fiind în culpă contractuală, nu putea nici să invoce excepția de neexecutare a contractului și nu putea nici să se prevaleze de pactul comisoriu de gradul IV stipulat în contract.

În legătură cu acest aspect, al finanțării, este de remarcat că instanța de apel, dând eficiență principiului aflării adevărului, cu toată opoziția manifestată de către intimată, întemeiată, în primul rând, pe argumente de ordin procedural, a încuviințat suplimentarea probatoriului, în prima fază, prin încuviințarea, de principiu, a efectuării unei adrese către C. I. O. L., L., pentru a se comunica instanței înscrisuri, din conținutul cărora să rezulte că suma cu titlu de rest de plată, stabilită conform promisiunii de vânzare-cumpărare nr.

43/(...), a fost pusă la dispoziția lui G. P., cu drept de tragere, la data scadenței acestei obligații, însă numai corelată cu depunerea, din partea apelantului, a unei declarații autentice a d-lui G. P. în care să se evidențieze scopul sumei pregătite pentru a fi trasă din fondul de investiții și legătura dintre această sumă și contractul în litigiu, sub sancțiunea decăderii din probă( conform încheierii ședinței publice din data de (...)).

Deși această declarație a fost depusă la dosar (f. 173), în urma discuțiilor legate de data înființării fondului care trebuia să asigure finanțarea tranzacției ( f. 179 și urm.), la termenul de judecată din (...), s-a pus în vedere apelantului- reclamant, prin avocat, să depună note scrise, cu privire la circuitul banilor care urmau a fi rulați pe această filieră, respectiv să indice cine era finanțatorul principal, unde are sediul, data la care a fost înființat fondul, urmând a depune înscrisuri în sprijinul acestor afirmații. T., s-a pus în vedere reprezentantului apelantului-reclamant să facă demersuri pe lângă C. I. O. L., L., în ipoteza în care aceasta este entitatea care a finanțat plata avansului și care urma să vireze și restul de preț, pentru a obține probe - înscrisuri - din conținutul cărora să rezulte că suma cu titlu de rest de plată, stabilită conform promisiunii de vânzare-cumpărare nr. 43/(...), a fost pusă la dispoziția lui G. P., cu drept de tragere, la data scadenței acestei obligații și să depună aceste înscrisuri la dosarul cauzei în condițiile procedurale la care ambele părți au achiesat, respectiv traduse și cu aplicarea apostilei.

Apoi, în acest sens, a mai fost acordat un al doilea termen, conform încheierii ședinței publice din data de 6 aprilie 2011, nici de această dată, obligațiile asumate de către apelant nefiind aduse la îndeplinire, motiv pentru care acesta a fost decăzut din probă, neexistând astfel nici un element concret care să susțină criticile din apel conforma cărora tribunalul a dat dovadă de superficialitate și de neînțelegere a modului în care funcționează fondurile de investiții.

Ca atare, starea de fapt reținută de către prima instanță, legat de aspectul bunei credințe a reclamantului, respectiv de împrejurarea că acesta nu a dovedit că și-a executat sau că a fost gata să-și execute propriile obligații contractuale, este corectă, astfel încât soluția de respingere a acțiunii apare ca fiind temeinică și legală.

În acest context, Curtea apreciază că este dispensată de analiza celorlalte motive de apel, din moment ce, în această ambianță, nici nu mai prezintă relevanță a stabili dacă neexecutarea invocată de către reclamant este suficient de caracterizată pentru a justifica activarea pactului comisoriu de grad IV, din perspectiva clauzelor contractuale acceptate de către părți.

Totuși, dacă s-ar aprecia în sens contrar, se constată că tribunalul a stabilit în mod corect că pârâta a pus la dispoziția reclamantului toate acele înscrisuri pe care s-a obligat să le pună la dispoziția sa prin promisiunea de vânzare-cumpărare, în timp ce pârâtul nu s-a prezentat la notar la data la care s-a stabilit prin aceeași promisiune încheierea contractului în formă autentică.

Neprezentarea la notar nu poate fi imputată pârâtei, iar pretinsele documente pe care reclamantul le-a solicitat acesteia în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică puteau să fie prezentate chiar și la notar.

În ceea ce privește Regulamentul local de urbanism, regulament aferent

PUZ, pârâta nu avea obligația să-l predea, nefiind menționat ca o condiție în antecontractul de vânzare-cumpărare.

Susținerile reclamantului în sensul că prin promisiunea de vânzare- cumpărare urma să se transfere proprietatea asupra unui teren intravilan nu rezultă din cuprinsul acestei promisiuni, nicăieri în convenția părților, cesionată reclamantului, nefiind făcută vreo mențiune cu privire la situarea acestor terenuri în intravilan. Or, urmare cesiunii, reclamantul a dobândit doar drepturile și obligațiile pe care cedenții le aveau și, pe cale de consecință, nu era îndreptățit să impună pârâtei obligații suplimentare.

Nu au fost combătute în mod pertinent statuările tribunalului conform cărora reclamantul trebuia, la data de 16 aprilie 2008, să conteste conținutul acestor documente, având și dreptul să invoce excepția de neexecutare a contractului de către pârâtă la acea dată, în situația în care ar fi considerat că documentele nu sunt conforme obligațiilor pe care aceasta și le-a asumat. Lipsa oricăror obiecțiuni din partea reclamantului și solicitarea unor informații suplimentare de la pârâtă după aproximativ 3 luni, 8 iulie 2008, nu poate fi acceptată ca o neexecutare a obligațiilor din partea pârâtei, relevând mai degrabă o încercare a reclamantului de a pune capăt contractului, în condițiile în care din diferite motive, fie datorate imposibilității plății diferenței de preț, fie altor motive, se afla în imposibilitate de executare a propriilor obligații.

Instanța de fond a constatat și că aspectul legat de plata TVA-ului, aspect pe care reclamantul l-a invocat în cuprinsul cererii sale, nu are relevanță în cauză, deoarece, conform convenției părților, prețul contractului de vânzare- cumpărare stabilit la 9.535.017 euro includea toate taxele și impozitele care erau datorate sau putea să fie datorate de către cumpărător și care ar fi revenit în sarcina acestuia la momentul încheierii contractului autentic de vânzare- cumpărare și a antecontractului.

Acest preț, pe cale de consecință, nu mai putea fi modificat și, deci, în conformitate cu convenția părților, plata TVA-ului se impunea a se face de către pârâtă.

De asemenea, nedeclararea terenului ca intravilan la S. de T. și I. L. din cadrul C. Local al M. C.-N. decât la data de 12 mai 2009, are consecințe denatură fiscală și acestea vizau doar societatea pârâtă, întrucât cuantumul impozitului pe teren și plata unei eventuale diferențe rezultată din trecerea terenului din extravilan în intravilan revenea pârâtei.

În acest context, intimata arată în mod corect că toate susținerile reclamantului - apelant sunt lipsite de orice temei faptic sau legal, iar majoritatea sunt simple speculații privind intențiile pârâtei, în contextul în care, pentru soluționarea cauzei, instanța trebuie să aibă în vedere acțiunile și inacțiunile parților, precum și actele juridice, privite ca actum și instrumentum.

T., legat de neinformarea reclamantului cu privire la acțiunea în grănițuire, se relevă că aceasta a fost promovată la data de 21 noiembrie 2008, deci după ce s-a produs rezoluțiunea antecontractului de vânzare - cumpărare, neavând relevanță în economia cauzei.

Pentru toate aceste motive, Curtea va face aplicarea prev. art. 296 C.pr.civ., respingând apelul formulat în cauză, luându-se act de faptul că nu s-au solicitat cheltuieli de judecată.

PENTRU ACESTE MOTIVE, ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge apelul declarat de H. G. P. împotriva sentinței civile nr. 2031 din

(...), pronunțată în dosarul nr. (...) al T.ui C. C. pe care o menține în întregime.

Decizia este definitivă și executorie.

Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.

Pronunțată în ședința publică din (...).

Red.M.B./dact.L.C.C.

6 ex./(...)

Jud.fond: C. Cengher

← Decizia comercială nr. 4301/2011, Curtea de Apel Cluj - Litigii...		Decizia comercială nr. 499/2011, Curtea de Apel Cluj - Litigii... →

Decizia comercială nr. 87/2011, Curtea de Apel Cluj - Litigii cu profesioniștii

Vezi şi alte speţe de drept comercial:

Comentarii despre Decizia comercială nr. 87/2011, Curtea de Apel Cluj - Litigii cu profesioniștii