Decizia nr. 3338/2012, Curtea de Apel Cluj - Secția Contencios Administrativ și Fiscal
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
CURTEA DE APEL CLUJ
SECȚIA a II-a CIVILĂ,
DE contencios ADMINISTRATIV ȘI FISCAL
DOSAR NR. (...)
D.ZIA CIVILĂ NR.3338/2012
Ședința din data de 26 aprilie 2012
Instanța constituită din: PREȘEDINTE: C. P. JUDECĂTOR: A. M. C. JUDECĂTOR: M. S. GREFIER: L. F.
S-a luat în examinare, pentru pronunțare, recursul declarat de reclamanții P. E. și T. O. împotriva sentinței civile nr.4345 din (...) pronunțată în dosarul nr. (...) al T. C., în contradictoriu cu intimații P. M. C. N., P. T. P. și P. M. S., având ca obiect anulare act administrativ.
Se constată că mersul dezbaterilor și susținerile orale ale părților au fost consemnat în încheierea de ședință din data de 23 aprilie 2012, încheiere care face partea integrantă din prezenta hotărâre, când pronunțarea hotărârii s-a amânat pentru termenul de azi.
C U R T E A
Deliberând asupra cauzei de față, constată următoarele:
Prin sentința civilă nr. 4345 din (...) pronunțată în dosarul nr. (...) al T. C., a fost respinsă excepția inadmisibilității acțiunii, invocată de pârâții P. T. P. și P. M. S.
A fost respinsă acțiunea în contencios administrativ formulată de reclamantele P. E. și T. O. în contradictoriu cu pârâții P. mun.C.-N., P. T. P. și P. M. S., , ca neîntemeiată.
Au fot obligate reclamantele să plătească pârâților P. T. P. și P. M. S. suma de 2500 lei cheltuieli de judecată reprezentând onorariu avocațial.
P. a pronunța această sentință, tribunalul a reținut că reclamantele P. E. și T. O. sunt proprietarele imobilului situat în mun.C.-N. str.Z. B. nr.5, jud.C., care se învecinează cu terenul pârâților P. T. P. și P. M. S. pe care a fost edificată construcția autorizată cu AC nr.428/(...), pe latura posterioară a acestuia.
Prin autorizația de construire nr.428/(...) emisă de P. mun.C.-N. în favoarea pârâților P. T. P. și P. M. S. au fost autorizate lucrări de extindere, etajare și masardare a imobilului construcție amplasat pe terenul situat în mun.C.-N. str.S. D. nr.6, cu regim de înălțime D+P+E+M. În cuprinsul acestei autorizații s-a prevăzut un CUT de 0,89% și o distanță de 1,90 m față de limita posterioară, care se învecinează cu parcela reclamantelor.
Prin certificatul de urbanism nr.1393/(...), care a stat la baza emiterii acestei autorizații, s-a prevăzut CUT max. pentru înălțimi P+2=0,9% și o distanță față de limita posterioară de minim 5 m.
Pârâților P. T. P. și P. M. S. le-a fost eliberată și dovada de luare în folosință a construcției realizate în baza autorizației de construire nr.428/(...).
Premergător analizării fondului cauzei, potrivit art.137 cod pr.civ., instanța a analizat excepția inadmisibilității invocată de pârâții P. T. P. și P. M. S., care a fost respinsă din următoarele considerente.
Excepția tardivității plângerii prealabile invocată de pârâtul P. mun.C.- N. vizează tot inadmisibilitatea acțiunii, motiv pentru care nu a fost analizată distinct, ci a fost avută în vedere la analizarea aspectelor care privesc admisibilitatea unei cereri în contencios administrativ din perspectiva art.7 din L. nr.554/2004.
Autorizația de construire nr.4. a fost emisă la data de (...).
În baza contractului pentru executare de lucrări nr.5/(...), lucrările de construire au început la data de (...), dată la care pârâții au susținut că au afișat și autorizația de construire în discuție.
La dosarul cauzei nu există nici o dovadă a afișării panoului cu investiția executată și oricum, chiar dacă ar fi existat, pe acesta nu se regăsesc detalii tehnice din care să se poată deduce existența vreunei vătămări, condiție de admisibilitate a unei acțiuni în contencios administrativ prev. de art.1 din L. nr.554/2004.
Reclamantele au calitatea de terți în raport cu actul administrativ individual în discuție, fiind îndreptățite să introducă plângere prealabilă din momentul în care au luat la cunoștiință, pe orice cale, de existența acestuia, potrivit art.7 al.3 din L. nr.554/2004.
În speță, reclamantelor nu le-a fost comunicată autorizația de construire nr.428/(...), deși la data de (...) au formulat o cerere la P. mun.C.-N. în acest sens.
Așa cum rezultă din interogatoriul administrat, reclamantele au luat la cunoștință de autorizația de construire nr.428/(...), în sensul în care au putut sesiza din lucrările de ridicare a demisolului că imobilul este amplasat prea aproape de terenul, proprietatea lor, pe limita posterioară, și implicit faptul vătămător, la mijlocul lunii septembrie 2010, când au sesizat și presa locală.
În atare situație, instanța a apreciat că plângerea prealabilă înregistrată la P. mun.C.-N. la data de (...) sub nr.(...) este formulată cu respectarea termenului de 30 de zile prev. de art.7 din L. nr.554/2004. Asupra fondului, tribunalul reține că imobilul în discuție face parte din zona L4b care cuprinde locuințe individuale și colective mici realizate pe baza unor lotizări anterioare cu P+2 niveluri situate în zone protejate, în funcție de care s-a analizat legalitatea autorizației de construire nr.428/(...).
Reclamantele au susținut că, deși RLU prevede o distanță față de limita posterioară de 5 m, construcția a fost ridicată la o distanță de doar 1,90 m și fără să se fi întocmit un plan urbanistic de detaliu(PUD) sau un plan urbanistic zonal(PUZ).
Necesitatea acestor planuri se impune potrivit art.32 din L. nr.3. pentru acordarea de modificări, derogări de la R.
P. eliberarea autorizației de construire nr.428/(...) nu s-a întocmit PUD sau PUZ, deoarece anterior, prin HCL nr.8. a fost instituită o regulă a zonei.
Prin actul comisiei de urbanism nr.17795/100678/43/(...) emis anterior certificatului de urbanism s-a comunicat pârâților P. T. P. și P. M. S. ca la edificarea construcției să se mențină alinierea la stradă și cea posterioară, cu cele două case cuplate vecine, de la nr.2,4( regula zonei conform HCL nr.8.).
Așa cum rezultă și din schița de la fila 295 dosar, dispunerea caselor față de limita posterioară a parcelelor nu este constantă, majoritatea caselor din zona studiată fiind amplasate la mai puțin de 5 m.
Apoi, documentația a obținut avizele solicitate prin CUT, printre care avizul sanitar nr.2370/22736/(...) și avizul nr.238/(...) al Direcției Județene pentru C., Culte și Patrimoniu C.l Național C..
Contrar susținerilor reclamantelor, C.,89 se încadrează în limitele maxim admise pentru UTR-L4b, regimul final de înălțime după executarea acestor lucrări fiind D+P+E+M, deci două nivele în plus față de construcția inițială. Raportul dintre aria desfășurată construită de 367,14 mp și suprafața terenului înscrisă în CF de 414 mp indică un CUT de 0,89.
În concluzie, pârâților li s-a permis apropierea la o distanță de 1,90 m de limita posterioară de proprietatea reclamantelor prin aplicarea regulei zonei, stabilită anterior prin HCL nr.8. prin care s-a aprobat și avizul C. C.-N. nr.(...), nefiind incident vreun motiv de nelegalitate a autorizației de construire contestată.
Împotriva sentinței au declarat recurs P. E. și T. O., solicitând anularea autorizatiei de construire nr. 428/(...) emisă de P. M. C.-N. în favoarea pârâților P. T. P. și P. M. S. pentru efectuarea lucrărilor de extindere, etalare și mansardare a imobilului situat în C.-N., str.S. D., nr. 6, jud. C. înscris în CF 2. C.-N., iar in subsidiar, admiterea recursului în temeiul art. 312 alin. 1, 2, 3 și casarea hotărârii atacată cu trimiterea cauzei spre rejudecare T. C., cu cheltuieli de judecată.
În motivarea recursului se arată că hotărârea atacată nu ține cont de condițiile din Regulamentul Local de U. și din C. de U. aferente terenului pentru care s-a obținut autorizația de construire. L. actului administrativ presupune conformitatea actului administrativ cu legea. În materie de urbanism "legea" înseamnă nu doar dispozițiile legale în materie (Lg. 50/1991, Lg. 3. etc.) ci și, pe de o parte dizpozițiile cu caracter normativ din Hotărârile adoptate la nivel local de autoritatea administrativă, iar pe de altă parte, reglementările din Regulamentul Local de U., care stabilesc indicatorii de urbanism în functie de zonele de referintă ale localitătii. Ori de câte sunt semnalate neconcordanțe între actul administrativ și "lege" în sens larg, actul se impune a fi anulat întrucât este de neconceput ca ordinea de drept să fie tulburată însă efectele care îi aduc atingere să fie totuși menținute, prin anularea actului contribuindu-se la asigurarea ordinii de drept.
Autorizatia de construire atacată nu respectă indicatorii urbanistici stabiliți prin CU: a. Se depășește CUT-ul max. pentru P+ lE de 0,6, în P. de autorizare fiind mentionat un CUT de 0,89 CUT -ul real conform P.ui de autorizare nu este însă nici măcar de 0,89 cum se arată în acesta, ci raportând suprafața parcelei (414 mp) la suprafața desfășurată a construcției (513,46 mp) se poate ușor observa că valoarea CUT-ului este de peste 1,00 (513,46:414=1,24) astfel că nici pentru un regim de P+2 (CUT = 0,9) această condiționare nu ar fi fost respectată. Construcția autorizată pârâților P. are un regim de înălțime de D+P+E+M, cu alte cuvinte, o constructie cu 1 etaj la care se adaugă o mansardă. Față de acest regim de înălțime CUT-ul maxim admis este de 0.6, evident depășit prin autorizație, care aprobă un CUT de 0.89.
Prima instanță a apreciat că construcția autorizată intimaților P. are două nivele în plus față de construcția inițială, astfel că se încadrează la un CUT de 0,9. Prima instanță greșește însă în mod nepermis, întrucât mansarda nu este niciodată luată în calculul CUT-ului ca și nivel curent, astfel că o construcție cu P+2E nu va avea niciodată un CUT la fel cu o construcție cu P+ lE+M. Dacă instanța ar fi încuviințat proba cu expertiza tehnică în construcții solicitată de recurentele (probă respinsă în mod ne legal), ar fi evitat comiterea unei astfel de greșeli. b. Autorizatia de construire nu respectă retragerea de minim 5 m fată de limita posterioară a parcelei, autorizând executarea construcției la o distanță de 1,9 m față de limita posterioară și implicit față de proprietatea sa. c. De asemenea, având în vedere că vechea casă a pârâților P. era amplasată la o distanță de 6 m față de limita posterioară, față de vechiul amplasament noua constructie s-a extins spre partea posterioară cu o suprafată ce depășește suprafata de 12 mp construiti la sol permisă de RLU și C. de U. P. aceste derogări de la indicatorii urbanistici din Regulamentul și C. de U., pârâții P. ar fi trebuit să întocmească și să li se aprobe o documentație de urbanism (PUZ, PUD) însă acest lucru nu a fost realizat.
Derogările de la indicatorii urbanistici maxim admiși pentru parcela în discutie nu se puteau dispune decât în conformitate cu prevederile art. 32 din Lg. 3., respectiv după elaborarea unei documentații de urbanism, documentație de urbanism care nu a fost întocmită de intimați și aprobată de autoritatea publică.
In lipsa unui PUZ aprobat pentru parcela în discuție care să permită derogări de la indicatorii urbanistici generali, rămân valabile condiționările din
RLU și C. de U., evident încălcate prin autorizația de construire.
A.: prin regula de amplasare pe parcelă, în sensul avizului nr. 4., nu s-a avut în vedere nesocotirea (derogarea) de la indicatorii urbanistici ce stabilesc limitele laterale sau posterioare de amplasare pe parcelă, ci s-a urmărit asigurarea unei uniformizări de amplasament în cartierele sau zonele unde majoritatea caselor se află într-un anumit regim - cuplat sau adosat (alipit) unei laturi a terenului. Conform acestei reguli, dacă într-o zonă casele sunt în regim cuplat sau alipit unei laturi a terenului, atunci orice nouă constructie care se va executa în acea zonă trebuie să preia acest regim (cuplat sau alipit unei laturi a terenului). Nu rezultă însă din aceste prevederi că în astfel de situatii, celelalte limitări din regulamentul de urbanism nu se mai aplică sau sunt înlăturate, fiind permisă construirea în orice conditii.
Dimpotrivă, potrivit aceluiași aviz, în astfel de situații (regula zonei) condițiile de construire vor fi menționate direct în C. de U., fără a se mai solicita avizul C.. Or, în certificatul de urbanism emis în favoarea intimaților s- a prevăzut în mod expres că trebuie să respecte o distanță posterioară de 5 m și un CUT max de 0,6.
Regula zonei care trebuia să fie avută în vedere pentru construcția pârâților P. este cea de locuință cuplată, celelalte reglementări din regulamentul de urbanism rămânând în continuare în vigoare și impunându- se a fi respectate.
Mai mult regula zonei privește noile constructii, iar nu construcțiile deja existente cum este a intimaților P.
Nu s-a dovedit că construcțiile de la nr. 2 și 4 de pe str. S. D. ar fi la o distanță de 1,90 m față de limita posterioară. Dimpotrivă, a dovedit cu planșe fotografice faptul că la nr. 2 este o distanță posterioară de 5 m (construcție autorizată tot în anul 2010) iar la nr. 4 o distanță de 2.5-3 m (construcție extinsă fără autorizație). Ca atare, reținerile instanței sunt fără nici un suport probator, fiind preluate fără nici un fel de verificare susținerile pârâților P.
De asemenea, instanța a reținut în cuprinsul hotărârii că rezultă din schița de la fila 295, că dispunerea caselor față de, limita posterioară a parcelelor nu este constantă, majoritatea caselor din zona studiată fiind amplasate la mai puțin de 5 m. Pe de o parte, pe schita în cauză se pot observa doar 3 constructii care nu respectă o distantă de 5 m, iar nu majoritatea caselor. Pe de altă parte, nu rezultă din acea schită că acele 3 case ar fi la o distantă de 1,90 fată de proprietatea vecină, astfel că nu există nici o justificare pentru a se stabili în favoarea intimatilor o astfel de distantă fată de proprietatea recurrentelor. Dimpotrivă, chiar construcția aflată în regim cuplat cu cea a intimaților P. este o distanță de 3,5 m de limita posterioară (fapt recunoscut chiar de pârâtul P. la termenul din data de (...)), iar această derogare a fost posibilă doar ca urmare a obținerii acordului în formă autentică a vecinilor de pe latura posterioară.
Ca atare, regula zonei nu poate fi dată decât de majoritatea construcțiilor din zonă, iar acestea sunt amplasate la o distanță de 5 m față de limita posterioară, singurele derogări fiind obținute cu acordul vecinilor.
Mai mult decât atât, recurentele au dovedit faptul că regula zonei nu este nici pe departe cea pretinsă de pârâți (alinierea la stradă și posterioară cu alte construcții din zonă) prin faptul că, în cazul reclamantelor nu s-a ținut cont de această "regulă" cu ocazia eliberării Certificatelor de U. pentru parcela lor de teren, solicitându-li-se prin certificatele de urbanism depuse la dosarul cauzei respectarea unei distanțe de minim 5 m (iar pentru derogare realizarea unei documentații PUD, PUZ).
Ca atare, pentru recurente nu s-a mai aplicat regula zonei și nu li s-a permis aproprierea la o distanță de 1,90 m astfel cum s-a permis în cazul autorizației de construire emise în favoarea pârâților P., ci li s-au cerut obținerea unei derogări în acest sens.
Instanța nu s-a pronunțat deloc asupra nelegalității avizului nr. 238/(...) al
Direcției de C.. Deși a solicitat prin acțiunea introductivă ca instanța să se pronunțe în temeiul art. 18 alin 2 cu privire la legalitatea acestui act, instanța a omis să se pronunțe. Instanța reține că acest aviz a fost obținut, însă nu se pronunță asupra elementelor de nelegalitate sesizate cu privire la acesta.
Inițial prin adresa nr. 1. mai 2009 pârâților li s-a respins eliberarea avizului tocmai pentru motivul că pe fundul de parcelă nu se respecta distanța minimă de 5 m, în proiect fiind prevăzută o distanță de 1,9 m. U. s-a emis avizul favorabil întrucât proiectantul beneficiarilor ar fi prezentat în C. M. acordul vecinilor pentru aproprierea la 1,9 m.
Recurentele nu și-au dat un astfel de acord, aspect confirmat prin adresa nr. 577/(...) de C. M., beneficiarii depunând cu rea-credință un acord al numiților C. P. și C. I. (vecinii din partea laterală dreapta cu care beneficiarii au casele în regim cuplat). Se poate lesne observa că este vorba despre un aviz obținut prin inducerea în eroare a membrilor C. de U., prin prezentarea unui acord care nu provenea de la vecinii direct vizați de aproprierea la distanța de
1,90 nr, respectiv din partea recurentelor.
Instanța nu s-a pronunțat deloc asupra nelegalității Adresei nr.
(...)8/43/(...) a C. T. de A. a T. și U. prin care s-a constatat adecvarea amplasamentului propus de pârâții P., acest amplasament aliniindu-se cu cele două case vecine de la nr. 2 și 4 (regula zonei). Deși au solicitat prin acțiunea introductivă ca instanța să se pronunțe în temeiul art. 18 alin 2 cu privire la legalitatea acestui act, instanța a omis să se pronunțe. Această adresă, care nu poate fi considerată un act administrativ, nu suplinește documentația de urbanism (PUZ) solicitată de lege astfel că pe acest act nu se poate întemeia legalitatea autorizației de construire.
De asemenea, clădirea de la nr. 2 are o retragere de 5 m, iar casa de la nr. 40 retragere de 2,5-3m. Ca atare, regula zonei nu poate fi stablită de o singură casă ci de majoritatea caselor din zonă care au o retragere legală de 5 m.
Instanța fondului a respins în mod nelegal proba cu expertiza tehnică în construcții, iar concluziile la care ajunge prima instanță verificând respectarea indicilor urbanistici sunt total eronate. Apreciază că verificarea realizată de prima instanță și concluziile la care aceasta a ajuns cu privire la coeficientul CUT și cu privire la distanța față de limita posterioară a caselor de la nr. 2 și 4 nu pot fi reținute. O astfel de verificare se impunea a fi făcută printr-o expertiză în construcții, întrucât instanța nu este expert constructor, existând riscul să greșească, cea ce a și făcut.
Prin întâmpinarea formulată P. municipiului C.-N. a solicitat respingerea recursului și menținerea sentinței ca fiind legală și temeinică.
În motivare, se arată că principalele argumente invocate de către recurentele-reclamante în susținerea ideii că autorizația de construire este nelegală, se referă, atât în cererea pe fond cât și în motivele de recurs, la nerespectarea prevederilor RLU aferent PUG sub aspectul coeficientului de utilizare a terenului și a distanței față de limita posterioară a parcelei.
În ceea ce privește nerespectarea CUT maxim admis de 0,6, susțin recurentele-reclamante că proiectul tehnic autorizat se refera la CUT = 0,89, însa nici aceasta valoare nu este respectată, întrucât un calcul matematic indică un CUT=1,01. Contrar acestor susțineri, C.,89 se încadrează în limitele maxime admise pentru UTR=L4b, în condițiile în care prin A. nr. 4. a fost autorizată executarea lucrărilor de extindere, etaj are și mansardare locuință unifamilială cu regim de înălțime Dp+P, regimul final de înălțime după executarea acestor lucrări fiind D+P+E+M, deci două nivele în plus față de construcția inițială.
În consecință, CUT ce urmează a fi avut în vedere este cel pentru construcții cu regim de înălțime de P+2E, respectiv 0,9, și nu cel pentru construcții de P+E, cum în mod greșit susțin reclamantele. . dintre aria desfășurată construită de 367,14 mp. și suprafața terenului înscrisă în C.F. de
414 mp. indică un CUT de 0,89, valoare ce se încadrează în cea maximă admisă pentru construcții cu regim de înălțime P+2E.
Cât privește nerespectarea distanței față de limita posterioară de proprietate, este real faptul că, potrivit RLU aferent PUG pentru UTR=L4b (în care se încadrează și imobilul în litigiu) amplasarea clădirilor față de limita posterioară va respecta Hcornișă/2, dar nu mai puțin de 5m, însă, tot potrivit RLU aferent PUG, respectiv art. 6 din cap. " L - Zona de locuit ", subcapitolul L4 - Subzona locuințelor individuale și colective mici ", secțiunea II - " Condiții de amplasare, echipare și conformare a clădirilor, clădirile vor respecta regimul de locuire propriu lotizării.
Ca atare, intimații-pârâți P. au întocmit documentația tehnică în vederea avizării de către C. și aprobării PUD de către C. Local al municipiului C.-N. P. de vedere al C., exprimat prin adresa nr. (...)8/(...), a fost în sensul că documentația respectă reglementările urbanistice specifice zonei, nefiind necesară avizarea documentației de către C. și, mai apoi, aprobarea PUD de către autoritatea deliberativă.
Sustinerea recurentelor-reclamante în sensul că ar fi fost necesară întocmirea unui PUZ care să reglementeze retragerea față de limita posterioară a parcelei este neîntemeiată, cel puțin din următoarele puncte de vedere:
- potrivit disp. art. 32 din L. nr. 3., cu modificările și completările ulterioare, prin P. U. de D. se stabilesc reglementări noi numai cu privire la distanțele față de limitele laterale și posterioare ale parcelei.
- în speță sunt aplicabile dispozițiile avizului nr. 4904/43/(...) al C., aprobat prin HCL nr. 8., potrivit cărora, în cazul zonelor închegate urbanistic, în care se evidențiază o regulă de amplasare pe parcela și un tip de volumetrie a construcțiilor - adosat unei laturi a terenului sau un regim de construire cuplat - această regulă va fi preluată pe cât posibil și de noile construcții.
În concret, construcția proiectată respectă regula zonei, sub aspectul amplasării caselor cu retragere de 5 m de la aliniamentul stradal și al amplasării caselor în sistem cuplat, alipite pe două parcele. Dispunerea caselor față de limita posterioară a parcelelor nu este constantă, unele construcții fiind amplasate la mai puțin de 5 m, altele fiind amplasate chiar pe limita de proprietate. A. în vedere aceste aspecte, autorizarea amplasării construcției pârâților la distanța mai mică de 5 m, însa la o distanță de 1,9 m față de limita posterioară de proprietate a fost obligatorie pentru a se respecta regula de urbanism a zonei, astfel cum s-a stabilit și prin avizul C. T. de A. a T. și U., însușit prin HCL nr. 8..
Prin întâmpinarea formulată, P. T. Peru și P. M. S. au solicitat respingerea recursului promovat de reclamante și menținerea ca legală și temeinică a sentinței atacate.
În motivare arată că se afirma ca nelegalitatea autorizatiei rezulta ca urmare a nerespectarii Regulamentului Local de U. si a C. de U. nr. 1393/(...) sub urmatoarele aspecte:
-se depaseste CUT-ul max. pentru P+1, in proiectul de autorizare fiind mentionat un CUT de 0,89;
-autorizatia de construire nu respecta retragerea de minim 5 m fata de limita posterioara a parcelei, nu s-a intocmit de catre intimați o documentatie PUO sau P.
O prima subliniere consta in aceea ca RLU a fost respectat, prevederile acestuia au fost completate prin avizul (...) al C. pentru U. si aprobat prin HCL
8..
In ceea ce priveste CUT-ul de 0,89 cuprins in proiectul de autorizare, acesta se incadreaza in limitele stabilite prin RLU precum si prin certificatul de urbanism.
Regimul tehnic, stabilit prin CU nr. 1393/(...) este dupa cum urmeaza: UTR =L4b, CUT max pentru inaltimi P+1=0,6 iar pentru inaltimi P+2 CUT max
=0,9. Imobilul intimaților se incadreaza la regimul de inaltime P+2 iar CUT-ul max permis este de 0,9.
Prin pct.II la din motivele de recurs, ca si la fond, recurentele incearca sa induca ideea ca imobilul intimaților s-ar incadra la P+1 intrucat are un etaj si mansarda, teza eronata intrucat potrivit normelor urbanistice mansarda se identifica cu etajul astfel ca imobilul din speta avand regimul de inaltime de D+P+E+M, CUT max pentru P+2 este de 0,9.
Se face si un calcul impartind suprafata desfasurata totala de 513,46 la suprafata terenului de 414 mp rezultand valoarea CUT de 1,24, dar acest calcul este eronat intrucat in calcul trebuie luata suprafata desfasurata construita totala care este de 367,14 mp si nu suprafata desfasurata totala.
Determinarea CUT-ului se realizeaza, potrivit anexei nr.2 la L. 3., prin raportarea suprafatei construite desfasurate la suprafata parcelei inclusa in unitatea teritorială de referinta, astfel ca calculul corect este urmatorul: 367,14
: 414 = 0,89. Documentatia tehnica intocmita in vederea eliberarii autorizatiei, a fost realizata in anul 2008, luand in calcul cele mai mari valori admise conform certificatului de urbanism.
U., in urma intocmirii proiectului si a intregii documentatii necesara obtinerii autorizatiei de constructie a rezultat o arie desfasurata construita de
367,14 mp, mai mica cu 10 mp decat cea aprobata asa cum rezulta din memoriul tehnic de arhitectura.
In speta, raportand suprafata construita desfasurata de 367,14 mp la cea a parcelei de 414 mp, CUT-ul rezultat se incadreaza in limita stabilita prin RLU si certificatul de urbanism, cea de 0,9. Se sustine ca s-a solicitat proba cu expertiza tehnica in constructii dar a fost respinsa in mod nelegal. E. real ca la termenul din data de (...) s-a solicitat efectuarea unei expertize in constructii care a fost pusa in discutia partilor, instanta respingand aceasta cerere ca nefiind utila prin prisma motivelor de nelegalitate a autorizatiei de construire atacata raspunsul la obiectivele solicitate regasindu-se in inscrisurile de la dosar, inclusiv in documentatia care a stat la baza emiterii autorizatiei de construire.
Prin pct.II 1 b din motivele de recurs, se sustine ca autorizatia de construire nu respecta retragerea de minim 5 m fata de limita posterioara a parcelei si la pct.c ca noua constructie s-a extins spre partea posterioara cu o suprafata de ce depaseste 12 mp construiti la sol permisa de RLU si C. de U.
Derogarea de la limita de 5m la cea de 1,90 m a avut loc in baza urmatoarelor documente: avizul nr.(...) a C. pentru urbanism si amenajarea teritoriului privind completarea RGU aferent PUG si aprobat prin HCL nr.8., adresa nr.(...) a C. a mun.C.-N., plansa denumita PUD pentru cele doua case cuplate de pe str.S.D. nr.6-8 vizata de C. C.-N. care constituie anexa la adresa nr.177695/2008. La baza eliberarii autorizatiei de construire nr.4. a stat C. de urbanism nr.1393/2009 prin care nu s-a solicitat intocmirea unei documentatii PUD sau P. Cu toate acestea, s-a consultat C. de urbanism care in urma analizarii documentatiei corelat cu reglementarile urbanistice in vigoare aprobate prin HCL 8., a emis actul nr.(...) in care se mentioneaza clar "se mentine alinierea la strada si cea posterioara cu cele doua case vecine de la nr.2, 4 (regula zonei conform HCL 8.)".
Totodata in aceasta adresa se mentioneaza ca "lucrarea: extindere si supraetajare doua locuinte unifamiliale cuplate situate pe str.S.D. nr.6, 8 se incadreaza in reglementarile urbanistice specifice ale zonei de amplasare: parcelele alaturate au fiecare cate 414 mp cu acces direct. Regimul de inaltime propus de D+P+E+M si P+E (+M) este corespunzator zonei UTR=L4b, se va realiza intra volumetrie si tratare unitara a fatadelor si se regaseste la cladiri invecinate" .
Tot in cuprinsul acestei adrese se stipuleaza la ultimul alineat ca "nu este necesara emiterea unui aviz al C. si in conformitate cu prevderile OG nr.27/2008 art.31.2 si 32 (2) se poate intocmi documentatia tehnica in vederea obtinerii autorizatiei de construire". Chiar imobilul reclamantelor situat pe str. Z. B. nr.5 este construit in regim cuplat si lipit de casa vecinilor situata pe str. Z. B. nr.7, iar acest imobil este construit la o distanta mai mica de 1 m fata de limita de proprietate a vecinilor C. a caror casa este situata pe str. S. D. nr.8.
Aspectele invederate mai sus rezulta si din planurile de situatie depuse la dosarul cauzei de reprezentantul recurentelor la termenul de judecata din data de (...) anexate certificatelor de urbanism 4249/(...) si 4444/(...), pe care se poate observa cu usurinta ca atat imobilele de pe str. S. D. nr.2 si 4 cat si cel de pe str. Z. B. nr.7 sunt construite la o distanta fata de limita posterioara a parcelei considerabil redusa fata de cea de 5 m, respectiv imobilele de pe str. S. D. nr. 2 si 4 la o distanta de 1,9 m iar cel de pe str. Z. B. 7, la o distanta mai mica de 1m.
In aceste conditii este intemeiata afirmatia din cuprinsul raspunsului la plangerea prealabila formulat de catre P. mun.C.-N., potrivit caruia prin autorizatia de construire se respecta prevederile RLU pentru zona L4b, "cladirile vor respecta regimul de locuire propriu lotizarii", regim de locuire care deroga de la distantele stabilite prin R.
Potrivit avizului nr.(...) a C., conditiile de construire (parcelar, amplasare pe parcela, POT, CUT) vor fi mentionate in certificatul de urbanism, fara a se mai solicita avizul C., intimații conformandu-și intrutotul conditiilor de construire prevazute in CU.
Se mai sutine faptul ca apararea intimaților in fata instantei de fond a fost contradictorie, initial sustinand ca au obtinut PUD pentru derogarea la limita posterioara de 1,90 m. E. real ca au invocat PUD-ul intocmit si depus la dosar fiind vorba de planul de situatie sc.1 : 500 vizat de catre P. C.-N.- C. cu mentiunea ca acesta este anexa la adresa nr.177695/(...) anterior emiterii autorizatiei de construire. Prin urmare intimații prin firma de arhitectura au demarat procedura obtinerii PUD-ului intocmind planul de situatie mentionat si care a fost avizat de C. T. de U. si care a decis ca nu se impune alta formalitate pentru obtinerea autorizatiei de construire. De altfel, printre conditiile impuse si mentionate in certificatul de urbanism nu figureaza necesitatea obtinerii PUD sau P.
Se mai sustine, in mod nereal, ca planul de situatie PUD nu indica distanta pana la care constructia acestora se poate apropia de limita de proprietate a recurentelor. Asa cum se poate cu usurinta observa pe acest plan, zona hasurata a celor doua imobile de pe str.S. D., este inscrisa foarte clar distanta de 1,90 m.
Prin motivele de recurs se sustine faptul ca regula zonei care trebuie avuta in vedere pentru constructia intimaților este cea de locuinta cuplata, celelalte reglementari din regulamentul de urbanism ramanand in continuare in vigoare, respectiv distanta fata de limita posterioara de 5 m si un CUT max de 0,6. Chiar mai mult, recurentele sustin ca regula zonei ar privi doar noile constructii nu si constructiile deja existente cum este cea a intimaților.
Asa cum au aratat mai sus, pentru eliberarea autorizatiei de construire nr.4. nu s-a intocmit PUD sau PUZ intrucat prin HCL 8. s-a aprobat avizul
4904/(...) a CUAT C.-N. mentionat mai sus.
Apoi, prin adresa nr.177695/43/(...) a C. de U. C.- N., emis anterior certificatului de urbanism li s-a comunicat ca la edificarea constructiei sa se mentina alinierea la strada si cea posterioara cu cele doua case cuplate vecine, de la nr.2 si 4. Sustinerea ca nu s-a dovedit ca constructiile de la nr.2 si 4 de pe str.S. D. ar fi la o distanta de 1,90 m fata de limita posterioara este nereala atata timp cat din planul de situatie denumit PUD rezulta ca cele doua constructii de la nr.2 si 4 sunt la o distanta si mai mica de 1,90 m fata de limita de proprietate precum si din schita de la fila 295. Faptul ca in realitate constructiile de la nr.2 si 4 sunt realizate la o distanta mai mare de 1,90 nu are nicio relevanta in conditiile in care aprobarea a fost pentru distanta mentionata mai sus.
Deasemenea, sustinerea recurentelor ca majoritatea constructiilor din zona sunt amplasate la o distanta de 5 m fata de limita posterioara nu este reala intrucat din cele 6 case marcate pe plan si existente pe str. S. D. nici una nu este amplasata la distanta de 5 m. A., casele de la nr.2 si 4 au distanta fata de limita posterioara de 1,90 m, casele de la nr.10 si 12 au distanta fata de limita posterioara de 4,5 m, casa de la nr.8 cuplata cu a intimaților la circa 3 m iar a intimaților la 1,90 m. De altfel, nici nu e posibila alinierea la distanta de 5 m in conditiile in care majoritatea parcelelor din zona sunt mici de circa 400 mp, astfel ca respectand alineamentul de la strada la 5 m si inca 5 m la limita posterioara nu mai ramane spatiu pentru constructie. Prin urmare este clar ca, avand in vedere tocmai micimea parcelelor din zona, nu distanta de 5 la limita posterioara este regula zonei, regula de urbanism a acestei zone fiind distanta de 1,90 m. A. ca, datorita realitatilor unor zone din C.-N. cu suprafete mici de teren dar construibile, la sesizarea cetatenilor, C. de U. prin avizul 4. propune completarea RGU aferent PUG care a fost aprobat prin HCL 8..
Pct.2 din motivele de recurs critica solutia fondului prin prisma nepronuntarii instantei asupra nelegalitatii avizului nr.238/(...) al Directiei de
C. dar, asa cum rezulta din actiunea introductiva, recurentele nu au facut o cerere expresa pentru constatarea nelegalitatii avizului sustinand doar ca (fila
6 din actiune pct.3) "instanta poate constata nelegalitatea acestuia, fiind un act preliminar care a stat la baza emiterii autorizatiei de construire". Dar, in realitate, reclamantele nu au invocat nelegalitatea in sine a acestui aviz ci doar faptul ca a fost obtinut in mod nelegal intrucat acestea nu si-au dat acordul.
Din cuprinsul adresei nr.197/2009 nu rezulta necesitatea obtinerii acordului vecinilor in vederea eliberarii avizului, ci doar faptul ca distanta minima pe fundul de parcela stabilita prin RLU este de 5 m, or derogarea de la aceste reglementari are la baza HCL 8. prin care s-a aprobat avizul nr.4. si adresa C. de U. nr.177695/(...) si nu acordul vecinilor. De altfel acordul vecinilor nu era necesar in vederea eliberarii avizului D., sens in care fac trimitere la prevederile art. 7 alin. 20 lit. a din L. 50/1991 potrivit carora "instituțiile/operatorii economici abilitate/abilitați prin lege să emită avizele/acordurile prevăzute la ari. 5 alin. (1) au următoarele obligații: a.)să stabilească conținutul-cadru al documentațiilor specifice necesare pentru emiterea avizelor/acordurilor, precum și lista altor documente și condiții specifice necesare, pe care le pun la dispoziția publicului și autorităților administrației publice competente pe pagina proprie de internet și prin afișare la sediu;"
C.and pagina de internet a D. C. se poate observa ca actele necesare obtinerii avizului nu includ acordul vecinilor, sens in care au depus la dosar lista actelor indicate pe pagina de internet a acestei institutii.
Necesitatea eventualului acord al vecinilor se stabileste potrivit art. 6 din
L. 50/1991 prin certificatul de urbanism iar in cuprinsul C.U. nr. 1393/(...) se mentioneaza ca acordul vecinilor este necesar numai daca sunt necesare masuri de interventie pentru protejarea cladirilor. In acest scop s-a obtinut acordul vecinilor C. P. si C. I. a caror imobil este lipit de al intimaților, imobilele fiind construite in regim cuplat.
In ceea ce priveste adresa nr. 577/(...) a C. M., din acest inscris rezulta pe de o parte faptul ca au depus acordul vecinilor C. iar pe de alta parte faptul ca nu au depus acordul recurentelor. E. insa nefondata sustinerea recurentelor ca acest acord a fost depus cu rea-credinta. In realitate, in scopul obtinerii avizului D. s-a solicitat depunerea documentatiei de urbanism, din care in conformitate cu C.U. 1393/(...), face parte si acordul vecinilor C. al caror imobil este lipit de al intimaților. I. acordul reclamantelor nu s-a solicitat nici in baza C.U. si nici de catre D., in mod firesc nu a fost depus un asemenea acord.
Se invoca de asemenea prevederile art. 18 alin.2 din L. 554/2004 in baza carora se solicita ca instanta sa constate nelegalitatea avizului nr. 238/(...) al D..
Prevederile art.18 al.2 nu sunt aplicabile in speta.
In aceste conditii, avizul nr. 238/2009 este un act administrativ legal si care si-a produs efectele prin emiterea autorizatiei de construire.
La pct.3 din recurs, se invoca nepronuntarea instantei asupra nelegalitatii adresei nr.(...)8/(...) a C. C.-N.
Cu privire la adresa nr. 1.00678/43/(...) prin care s-a constatat adecvarea amplasamentului propus, acesta aliniiindu-se cu cele doua case vecine de la nr.2 si 4 se afirma ca nu suplineste documentatia de urbanism P.
Adresa nr.177695/43/(...) emisa de C. C.-N. a fost intocmita ca urmare a depunerii unei documentatii inclusiv a plansei denumita PUD anexa la aceasta adresa si reprezinta in sine aprobarea acestei documentatii. P. derogarea de la prevederile CU si RLU privind distanta fata de limita posterioara a parcelei, nu era necesara intocmirea documentatiei PUZ si nici PUD, avand in vedere existenta HCL 8. si adresa 177695/2008 mentionate mai sus.
In ceea ce priveste cuprinsul acestei adrese, acesta corespunde realitatii, prin amplasamentul propus mentinandu-se alinierea la strada si cea posterioara cu cele doua case cuplate vecine de la nr.2 si 4, sustinerea reclamantelor potrivit careia, doar imobilul de la nr. 4 are o retragere de 2,5-3 m, cel de la nr. 2 avand o retragere de 5 m fata de limita posterioara, nu este reala.
Atat imobilul de la nr 2, cat si cel de la nr. 4, construite in regim cuplat au retragere mai mica de 5 m fata de limita posterioara a parcelei, respectiv imobilul de la nr.2, are o retragere de 3 m astfel incat sa se asigure accesul autoturismelor la garajul de la demisolul constructiei, aceasta fiind vointa proprietarului iar nu regula zonei, iar imobilul de la nr. 4 are o retragere de 1,9 m. A. aspect este relevat nu doar prin adresa C. si prin documentatia de urbanism a intimaților, dar si prin planurile de situatie anexate certificatelor de urbanism nr. 4249/(...) si 4444/(...) eliberate in favoarea reclamantelor si depuse de catre acestea la dosarul cauzei. De asemenea, pentru aceleasi considerente expuse mai sus adresa C. nu poate fi analizata in cadrul procedurii prevazute de art.18.al. 2 din L. 554/2004, fiind un act legal si necontestat.
La pct.4 din recurs, se critica respingerea cererii recurentelor de efectuare a unei expertize tehnice in constructii iar concluziile instantei privind respectarea indicilor urbanistici sunt eronate. A., instanta a gresit la stabilirea CUT-ului, a considerat eronat mansarda ca fiind un nivel curent si a luat in considerare distanta posterioara a caselor vecine de la nr.2 si 4 de 1,90 m desi la dosarul cauzei nu exista nici o dovada in acest sens.
Intimații consideră că probele de la dosar sunt edificatoare și nu se impune casarea cu trimiterea cauzei spre rejudecare în vederea realizării unei expertize în construcții.
Analizând sentința recurată prin prisma motivelor de recurs, precum și a dispozițiilor art.304 și 304¹ C.proc.civ., curtea reține următoarele:
Reclamantele au contestat autorizația de construire nr.428/(...) emisă pe numele pârâților P. sub următoarele aspecte: nerespectarea distanței dintre construcție și limita cu proprietatea acestora și depășirea CUT maxim pentru P+1. De asemenea, s-au contestat două acte care au stat la baza eliberării autorizației, respectiv un aviz al Direcției pentru C., Culte și Patrimoniu C.l și o adresă C..
Î. instanța de fond a respins cererea de chemare în judecată, reclamantele au formulat recurs, invocând următoarele argumente, ce vor fi analizate în cele ce urmează:
1. nu s-au respectat condiționările din Regulamentul Local de U.
și din certificatul de urbanism nr.1393/(...).
Curtea observă că din certificatul de urbanism eliberat în favoarea pârâților rezultă că regimul tehnic relevant în speță pentru imobilul situat în C.
- N., str. S. D., nr.6, jud. C. este următorul: UTR=L4b, CUT maxim pentru înălțimi P+1=0,6, pentru P+2=0,9; clădirile vor respecta regimul de construire propriu lotizării; retragerea față de limita posterioară va rămâne egală cu jumătate din înălțime, dar nu mai puțin de 5 m. În acord cu reclamantele, curtea consideră că autorizația trebuie să respecte nu numai prevederile certificatului de urbanism (prin intermediul căruia, conform L. 350/20001, se asigură aplicarea documentațiilor de amenajare a teritoriului și de urbanism aprobate), ci și pe cele ale reglementărilor cu caracter general incidente situației. A., verificarea legalității autorizației trebuie să se realizeze inclusiv prin raportare atât la prevederile L. 3., precum și la cele ale Regulamentului local de urbanism al municipiului C. - N.
După întocmirea documentației tehnice, pentru a se verifica dacă este nevoie de obținerea unui PUZ sau PUD, aceasta a fost supusă spre aprobare C. T. de A. a T. și U. (C.) în data de (...). C. a verificat respectarea acestor dispoziții, constatând, printre altele, că se menține alinierea la stradă și cea posterioară prin raportare la cele două case cuplate vecine de la numerele 2, 4, respectându-se astfel regula zonei instituită prin HCL 8.. Totodată, constatând că imobilul se încadrează în reglementările urbanistice specifice zonei de amplasare, comisia a decis că nu este nevoie de emiterea unui aviz al C. (care să stea la baza unui PUD sau PUZ) și că se poate întocmi documentație în vederea obținerii autorizației de construire. D., în aplicarea art.32 din L. 3., autoritatea locală competentă în materie a apreciat că nu se impun cerințe suplimentare sau modificarea documentației prezentate de pârâți, aceștia procedând, de bună - credință, la obținerea autorizației de construire și la începerea lucrărilor.
Contrar susținerilor recurentelor, nu se poate reține nelegalitatea acestei adrese nr.1.00678/43/(...), întrucât comisia a făcut o aplicare corectă și flexibilă a reglementărilor specifice zonei, verificând totodată situația celorlalte imobile învecinate, pentru a determina în concret care este regimul propriu lotizării. S-a observat că dispunerea caselor față de limita posterioară a parcelelor în această zonă închegată urbanistic nu este constantă și nici nu respectă regula celor 5 m, majoritatea imobilelor fiind plasate la mai puțin de 5 m de limita posterioară, iar imobilul aflat în regim cuplat cu reclamantele fiind situat chiar pe limita de proprietate. R. la aceste observații, comisia de specialitate a decis să acorde prioritate regulii zonei urbanistice din care face parte imobilul și să avizeze amplasamentul la distanța de 1,90 m față de limita proprietăților. A., se respectă pe deplin și prevederile art.24 lit.a din HG
525/1996 (regulamentul general de urbanism), potrivit cărora autorizarea executării construcțiilor este permisă numai dacă se respectă distanțele minime obligatorii față de limitele laterale și posterioare ale parcelei, conform Codului civil.
Aceleași considerente sunt valabile și în ceea ce privește critica referitoare la interzicerea extinderii noii construcții spre partea posterioară cu mai mult de 12 mp construiți la sol - suplimentar, curtea apreciază că în speță nici nu s-a făcut dovada distanței existente anterior între vechiul imobil și limita posterioară pentru a se putea verifica suprafața extinderii (reclamantele invocă o distanță de 6 m, autoritatea publică locală menționează o distanță de aproximativ 5 m).
A doua problemă ridicată de reclamante a fost nerespectarea CUT maxim permis în zonă pentru imobilele P+1=0,6. Curtea apreciază că recurentele pornesc de la o premisă greșită, respectiv că acest coeficient trebuie raportat la cel permis pentru imobilele cu un singur etaj, însă imobilul autorizat a se edifica este în regim P+E+M, ceea ce din punctul de vedere al CUT echivalează cu P+2E. În sprijinul acestei concluzii vine chiar modul de formulare a textului din regulamentul de urbanism, care nu face vorbire nicăieri despre nivelul M, ci raportează toate datele prin referire la E (etaje), mansarda fiind echivalată, sub acest aspect, unui etaj.
De altfel, la aceeași concluzie conduce și modul de calcul al CUT astfel cum este reglementat în anexa 2 a L. 3.: coeficient de utilizare a terenului (CUT) - raportul dintre suprafața construită desfășurată (suprafața desfășurată a tuturor planșeelor) și suprafața parcelei. Nu se iau în calculul suprafeței construite desfășurate: suprafața subsolurilor cu înălțimea liberă de până la
1,80 m, suprafața subsolurilor cu destinație strictă pentru gararea autovehiculelor, spațiile tehnice sau spațiile destinate protecției civile, suprafața balcoanelor, logiilor, teraselor deschise și neacoperite, teraselor și copertinelor necirculabile, precum și a podurilor neamenajabile, aleile de acces pietonal/carosabil din incintă, scările exterioare, trotuarele de protecție, nefiind excluse mansardele, a căror suprafață desfășurată a planșeelor trebuie inclusă în calcul.
Considerând, deci, că în speță, raportarea trebuie să se realizeze la CUT maxim stabilit pentru imobile P+2E, curtea constată că, pentru imobilul în litigiu, CUT (367,14:414=0,886) este mai mic decât cel menționat în certificatul de urbanism (0,9). Calculul recurentelor care conduce la rezultatul de 1,24 nu este corect, întrucât este obținut din împărțirea suprafeței desfășurate totale a construcției la suprafața parcelei și nu din împărțirea suprafeței construite desfășurate, astfel cum stabilește L. 3.. Din acest punct de vedere, casarea sentinței cu trimiterea cauzei spre rejudecare nu se impune, întrucât pentru verificarea acestor chestiuni nu este nevoie de părerea unui expert sau de o cercetare la fața locului, diferențele de opinie dintre părți fiind de mod de calcul și nu de rezultat la măsurători (distanțele și suprafețele sunt necontestate).
2. instanța nu s-a pronunțat asupra nelegalității avizului nr.
238/(...) al Direcției Județene pentru C., Culte și Patrimoniu
Național C.
Curtea observă că recurentele reiterează în motivarea nelegalității acestui aviz nerespectarea distanței de 5 m până la limita posterioară, considerentele expuse anterior rămânând valabile, având în vedere că unica autoritate competentă a acorda avize care să stea la baza P. a decis că nu este necesar a se urma această procedură.
În consecință, în temeiul art.18 din L. 554/2004 și art.312 alin.1
C.proc.civ., curtea va respinge ca neîntemeiat recursul, menținând sentința T.
C..
La solicitarea intimaților, potrivit art.274 alin.1 C.proc.civ., instanța le va obliga pe recurente la plata către intimați a sumei de 2200 lei, reprezentând cheltuieli de judecată în recurs, constând în onorariul achitat avocatului care i- a reprezentat.
P. A.E MOTIVE IN NUMELE L. D E C I D E:
Respinge recursul declarat de reclamanta P. E. și T. E. împotriva sentinței civile nr.4345 din (...), pronunțate în dosarul nr.(...) al T. C., pe care o menține în întregime.
Obligă recurentele să plătească intimaților P. T. P. și P. M. S. suma de
2200 lei, cheltuieli de judecată în recurs.
D.zia este irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din 26 aprilie 2012.
PREȘEDINTE JUDECĂTORI GREFIER C. P. A. M. C. M. S. L. F.
Red. C.P./Dact. GC
2 ex/(...)
Jud. primă instanță: C.A. C.
