Sentința civilă nr. 10928/2013. Contencios. Obligația de a face
| Comentarii |
|
Cod operator de date cu caracter personal 3184
R O M Â N I A
TRIBUNALUL CLUJ
SECȚIA MIXTĂ DE contencios ADMINISTRATIV ȘI FISCAL, DE CONFLICTE DE MUNCĂ ȘI ASIGURĂRI SOCIALE
SENTIN ȚA CIVIL Ă NR. 10928/2013
Ședința publică din data de 25 iunie 2013 Completul constituit din:
Președinte: A. | G. | C. |
Grefier L. | C. |
Pe rol fiind pronunțarea hotărârii asupra cauzei în Contencios administrativ și fiscal privind pe reclamant C. A. în contradictoriu cu pârâții C. LOCAL AL M. C.
-N. și C. PENTRU A. P. L. 5. D. C. P. C. N., având ca
obiect obligația de a face.
Se constată că dezbaterea pe fond a cauzei a avut loc în ședința publică din_, conform încheierii de ședință din acea zi, încheiere care face parte integrantă din prezenta hotărâre; la acel termen de judecată, având nevoie de timp pentru a delibera, instanța a dispus amânarea pronunțării pentru data de astăzi, când a hotărât următoarele:
I N S T A N Ț A
Deliberând asupra cauzei de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată sub nr. de mai sus și ulterior precizată, reclamanta C. A. a solicitat ca în contradictoriu cu pârâții P. municipiului C. -N., C. Local al municipiului C. -N. și C. pentru aplicarea prevederilor L. nr. 5. din cadrul P. municipiului C. -N. să se dispună obligarea acestora la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în condițiile art.10, 11 și 12 din Legea nr. 5. privind spațiul comercial situat în C. -N., str. Iuliu Maniu nr. 8, apt. 6, înscris în CF individuală nr.1.
C. -N. nr. crt. 6, nr. top. 14/1/VI, format din două încăperi și un WC, cu suprafață totală de 93,66 mp la un preț final, corespunzător prețului de piață al imobilului, de la data pronunțării hotărârii. S-a mai solicitat corectarea cărții funciare care nu este în concordanță cu situația reală și obligarea pârâților la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în termen de 15 zile de la data rămânerii irevocabile a hotărârii sub sancțiunea plății de daune interese în condițiile art.1528 C.civ., cu cheltuieli de judecată.
În motivarea acțiunii, reclamanta a arătat că funcționează în calitate de persoană fizică autorizată potrivit Autorizației nr.9178/_ în spațiul comercial susmenționat, în baza Contractului de asociere nr.235/_ încheiat cu C. Local al M. C. -N., contract prelungit succesiv prin acte adiționale până în data de_ . Reclamanta a mai arătat că spațiul în cauză face obiectul L. nr.5., fiind inclus în lista spațiilor comerciale și de prestări servicii care urmează a fi vândute în baza acestei legi, motiv pentru care a formulat mai multe cereri de cumpărare a spațiului, comunicându-i-se că procedura de vânzare este suspendată având în vedere că imobilul în care este situat spațiul comercial este revendicat în baza L. nr.10/2001 și că în cauză s-a efectuat o expertiză de evaluare de către C. de aplicare a L. nr.5., fiind stabilit un preț minim al spațiului în sumă de
63.744 euro. Mai arată reclamanta că respingerea ofertei sale de 90.000 euro și stabilirea prețului de vânzare la suma de 271.613 euro este o măsură abuzivă, deoarece este un preț exagerat față prețul pieții și chiar peste prețul la care au fost încheiate contracte de vânzare- cumpărare în procedura L. nr.5. pentru spații comerciale din zona centrală a orașului. Reclamanta a menționat că prețul de 2884 euro/mp este mult peste prețul pieții din zonă, în condițiile în care imobilul are o vechime considerabilă iar starea clădirii necesită lucrări serioase consolidare și reabilitare și că din cele două încăperi doar una are iluminare naturală, respectiv că a efectuat investiții în acest spațiu, constând în lucrări de instalații de încălzire, lucrări de construcții, înlocuire parchet, montat obiecte sanitare, înlocuirea branșament electric, montare grile metalice și sistem de alarmă.
Prin întâmpinarea
formulată (filele 69-70), pârâta P. M. C. -N. a solicitat respingerea acțiunii invocând ex cep ția lipsei cap acități i pr ocesuale pa sive
, deoarece în temeiul art.35 din Decretul nr.331/1954 numai persoana juridică are capacitate procesuală, iar pârâta nu are capacitate procesuală de folosință, astfel că nu poate sta în judecată în calitate de parte.
Și pârâtul C. Local al M. C. -N. a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea acțiunii ca nefondată (filele 71-72) și a arătat că în ceea ce privește obligarea pârâtului la încheierea unui contract de vânzare cumpărare, această solicitare a fost analizată în anul 2011 în cadrul mai multor ședințe a Comisiei de aplicare a prevederilor L. nr.5., fiind purtate discuții cu privire la negocierea prețului de vânzare, însă ultima ofertă făcută de reclamantă nu a fost în acordul comisiei de specialitate. Pârâtul a apreciat că respingerea ofertei reclamantei nu are caracter abuziv, ținând cont atât de prețul minim stabilit de evaluator cât și de factori precum locația centrală a imobilului, contribuția sumelor obținute ca urmare a vânzării imobilelor în baza L. nr.5. la bugetul de stat, respectiv bugetul local, având ca scop final realizarea proiectelor de interes public. În vederea identificării unei soluții optime pentru asigurarea concordanței situației din cartea funciară și situația realității faptice, s-a solicitat reclamantei exprimarea în scris a eventualei opțiuni de cumpărare și a spațiului în suprafață de 11,99/30,97 care nu este menționat în contractul de asociere, fără a primi până în prezent un răspuns.
În ședința publică din data de_, instanța a admis ex cepția li psei capacității
procesuale
a pârâtei P. municipiului C. -N. (fila 113).
Prin înscrisul depus la dosarul cauzei în data de_, reclamanta a arătat că înțelege să renunțe la judecata cererii privind corectarea cărții funciare care nu este în concordanță cu situația reală, existentă a imobilului (fila 184).
În cauză, instanța a administrat la solicitarea părților proba cu înscrisuri, proba cu interogatoriul pârâtului C. local și proba cu raportul de expertiză tehnică judiciară întocmit de exp. Vescan Virgiliu (filele 193-200, 255-256).
Analizând actele dosarului, instanța reține următoarele:
Reclamanta C. A. funcționează în calitate de persoană fizică autorizată în spațiul comercial situat în C. -N., str. Iuliu Maniu nr. 8, apt. 6, înscris în CF individuală nr. 1. C. -N. nr. crt. 6 nr. top. 14/1/VI, format din două birouri și un WC, cu suprafață utilă de 93,66 mp, în baza Contractului de asociere nr.235/_ încheiat cu C. local al M. C. -N., contract prelungit succesiv prin acte adiționale până în data de_ .
Acest spațiu face obiectul L. nr. 5., fiind inclus în lista spațiilor comerciale și de prestări servicii care urmează a fi vândute în baza acestei legi, motiv pentru care reclamanta a formulat mai multe cereri de cumpărare a spațiului. După ce inițial i s-a comunicat că
procedura de vânzare este suspendată având în vedere că imobilul în care este situat spațiul comercial este revendicat în baza L. nr. 10/2001, ulterior s-a demarat procedura de achiziționare prevăzută de lege.
C. de aplicare a L. nr. 5. a dispus efectuarea unei expertize de evaluare, fiind stabilit un preț minim al spațiului în sumă de 63.440 euro. Pornind de la acesta, reclamanta a formulat oferta de 80.000 euro iar apoi aceea de 90.000 euro, care au fost respinse, prețul de vânzare fiind stabilit la suma de 271.613 euro.
Cu respectarea art. 8 alin. 3 din lege, reclamanta contestă acum în contenciosul administrativ refuzul pârâților, apreciindu-l drept abuziv.
Potrivit definiției legale, există refuz nejustificat de a soluționa o cerere în caz de exprimare "explicită, cu exces de putere, a voinței de a nu rezolva cererea unei persoane
";, iar excesul de putere presupune "exercitarea dreptului de apreciere al autorităților publice prin încălcarea limitelor competenței prevăzute de lege sau prin încălcarea drepturilor și libertăților cetățenilor
"; (art. 2 alin. 1 lit. i și n din Legea nr. 554/2004 a contenciosului administrativ).
Prin prisma acestor dispoziții legale, trebuie să stabilim dacă refuzul Comisiei de aplicare a L. nr. 5. a fost emis cu exces de putere sau, dimpotrivă, prin aplicarea corectă a legii.
T. reține că art. 19 raportat la art. 8 din Legea nr. 5. privind vânzarea spațiilor comerciale proprietate privată a statului și a celor de prestări de servicii, aflate în administrarea consiliilor județene sau a consiliilor locale, precum și a celor din patrimoniul regiilor autonome de interes local nu prevede decât modalitatea de determinare a prețului minim de vânzare, fără a se indica și criteriile care trebuie avute în vedere pentru fixarea propriu-zisă a prețului.
Cu toate acestea, determinarea prețului de vânzare nu poate fi abuzivă și restrictivă pentru cumpărător, tocmai de aceea legea prevăzând posibilitatea de contestare în instanță a prețului final stabilit.
În speță, prețul minim de vânzare a fost evaluat la 63.440 euro, însă prețul final a fost fixat la suma de 271.613 euro, adică 2.884 euro/mp. Prin răspunsul la interogatoriu, pârâtul justifică acest preț prin aceea că spațiile din zona adiacentă s-au vândut la sume similare (165-167).
Prin raportul de expertiză tehnică judiciară întocmit de exp. Vescan Virgiliu (filele 193-200, 255-256) spațiul în litigiu a fost evaluat la valoarea de piață de 80.685 euro, adică 858 euro/mp. Expertul subliniază că spațiul evaluat este situat într-o zonă ultracentrală dar cu un vad comercial redus, prin raportare și la insuficiența locurilor de parcare din zonă, factori care reduc valoarea comercială a spațiului. De asemenea, gradul de finisare și dotare a spațiului este redus.
Cât privește cele două imobile la care fac referire pârâții, vândute prin H.C.L. nr.371/2011 și nr. 427/2011 în temeiul L. nr. 5., acestea privesc spații comerciale cu alte amplasamente, cu important vad comercial și stare tehnică bună a spațiilor.
Expertul mai subliniază că alte spații comerciale situate în zona ultracentrală au fost vândute la un preț mult mai mic, de exemplu imobilul vândut prin H.C.L. nr. 170/2012, amplasat tot în zonă și înstrăinat pentru 705 euro/mp.
Raportat la aceste aspecte, respectiv prețul minim de vânzare și valoarea de piață a imobilului, tribunalul apreciază că prețul de vânzare stabilit de pârâți este unul excesiv și de
aceea, în temeiul art. 18 alin. 1 din Legea nr. 554/2004, va admite solicitarea reclamantei de obligare a pârâților la încheierea în condițiile L. nr. 5. a contractului de vânzare- cumpărare la prețul de 80.685 euro, determinat prin raportul de expertiză.
În temeiul art. 19 alin. 2-4 din Legea nr. 5., din acest preț se va scădea valoarea investițiilor realizate de reclamantă, evaluate prin expertiză la suma de 10.961 lei.
Reclamanta solicită și fixarea unui termen de 15 zile de la rămânerea irevocabilă a hotărârii judecătorești pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare, sub sancțiunea daunelor interese prevăzute de art. 1528 Cod civil.
T. apreciază, însă, că prevederile de drept comun nu sunt aplicabile în speță, fiind pe tărâmul dispozițiilor de contencios administrativ, respectiv art. 18 alin. 6 din Legea nr. 554/2004, care prevede că instanța poate să stabilească la cererea părții interesate un termen de executare a obligației de a emite un act administrativ. De asemenea, art. 24 alin. 2 prevede posibilitatea aplicării unei amenzi în sarcina conducătorului autorității publice în cazul în care nu se respectă termenul de executare fixat de instanță sau cel legal, de 30 de zile de la rămânerea irevocabilă a hotărârii; teza finală acordă reclamantului dreptul la despăgubiri pentru întârziere.
Cu toate acestea, dispozițiile legale devin incidente doar ulterior rămânerii irevocabile a hotărârii, la acest moment instanța neavând posibilitatea de a aprecia prejudiciul suferit de reclamantă și despăgubirile la care ar fi îndreptățită în caz de întârziere în executare.
De asemenea, termenul general de 30 de zile de executare a prezentei sentințe apare drept echitabil, neimpunându-se fixarea unui interval mai scurt.
Ca urmare a admiterii excepției, se va respinge cererea formulată de reclamantă în contradictoriu cu pârâta P. municipiului C. -N. ca fiind îndreptată împotriva unei persoane lipsite de capacitate procesuală de folosință
De asemenea, prin înscrisul sub semnătură privată depus în ședința publică din data de_, reclamanta a arătat că înțelege să renunțe la judecarea petitului privind corectarea cărții funciare (fila 184).
Ținând cont de atitudinea procesuală a reclamantei, precum și de dispozițiile art. 246 din codul de procedură civilă (aplicabile în speță în temeiul art. 28 alin. 1 din Legea nr.554/2004), potrivit cărora "reclamantul poate să renunțe oricând la judecată, fie verbal în ședință, fie prin cerere scrisă";, instanța va da eficiență actului de dispoziție al părții și va lua act de renunțarea la judecată.
În temeiul art. 274 și art. 276 din Codul de procedură civilă, pârâții C. Local al municipiului C. -N. și C. pentru aplicarea prevederilor L. nr. 5. din cadrul P. municipiului C. -N. vor fi obligați în solidar la plata în favoarea reclamantei a sumei de 3.204,3 lei cu titlu de cheltuieli de judecată reprezentând contravaloarea taxei judiciare de timbru, timbre judiciare, onorariu avocațial achitat conform chitanțelor depuse la dosar (filele 11, 251) și onorariu expert (fila 191).
PENTRU ACESTE MOTIVE, ÎN NUMELE L. HOTĂRĂȘTE:
Admite în parte cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta C. A., domiciliată în C. -N., str. B. nr. 5, ap. 2, jud. C., în contradictoriu cu pârâții C. Local al municipiului C. -N. și C. pentru aplicarea prevederilor L. nr. 5. din cadrul P. municipiului C. -N. , cu sediul în C. -N., str. M. nr. 1-3, jud.
, astfel cum a fost precizată și extinsă.
Obligă pârâții la încheierea în condițiile L. nr. 5. a contractului de vânzare- cumpărare având ca obiect spațiul situat în C. -N., str. Iuliu Maniu nr. 8, apt. 6, înscris în CF individuală nr. 1. C. -N. nr. crt. 6 nr. top. 14/1/VI, format din două birouri și un WC, cu suprafață utilă de 93,66 mp, la prețul de 80.685 euro, din care se scade valoarea investițiilor realizate de reclamantă în sumă de 10.961 lei.
Respinge solicitarea reclamantei de fixare a unui termen de 15 zile de la rămânerea irevocabilă a hotărârii judecătorești pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare, sub sancțiunea daunelor interese prevăzute de art. 1528 Cod civil.
Ia act de renunțarea reclamantei la judecarea petitului privind corectarea cărții funciare.
Respinge cererea formulată în contradictoriu cu pârâta P. municipiului C. -N.
,
cu sediul în C. -N., str. M. nr. 1-3, jud. C., ca fiind îndreptată împotriva unei persoane lipsite de capacitate procesuală de folosință.
Obligă pârâții C. Local al municipiului C. -N. și C. pentru aplicarea prevederilor L. nr. 5. din cadrul P. municipiului C. -N. în solidar la plata în favoarea reclamantei a sumei de 3.204,3 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din data de 25 iunie 2013.
Președinte,
G. C.
Grefier,
L. C.
Red.AGC/tehn.MG 6 ex. _
