Vânzări spaţii comerciale. Legea Nr.550/2002. Decizia nr. 255/2016. Curtea de Apel BUCUREŞTI

Pentru a pronunța această hotărâre, tribunalul a reținut următoarele:

„Asupra excepției lipsei calității procesuale pasive

Potrivit dispozițiilor art. 9 din Legea nr. 550/2002:

„(1) La finalizarea procedurii de vânzare a fiecărui spațiu comercial sau de prestări de servicii, potrivit prezentei legi, comisia încheie un proces-verbal cuprinzând datele cu privire la desfășurarea procedurii de vânzare și prețul obținut pentru spațiul vândut.

(2) Procesul-verbal se depune la sediul vânzătorului, prin grija secretarului unității administrativ-teritoriale.

(3) Refuzul de a încheia procesul-verbal sau încheierea nelegală și netemeinică a acestuia poate fi contestată la secția de contencios administrativ a tribunalului, de către partea interesată, în condițiile art. 8 alin. (3), care se aplică în mod corespunzător”.

În conformitate cu prevederile art. 10 alin. 1 din Legea nr. 550/2002:

„(1) Contractul de vânzare-cumpărare a spațiului comercial sau de prestări de servicii se încheie în termen de 15 zile de la data finalizării procedurii de vânzare, potrivit prezentei legi, și se semnează, din partea vânzătorului, de președintele consiliului județean sau de vicepreședintele desemnat în acest scop, de primar ori, după caz, de președintele consiliului de administrație al regiei autonome”.

Pârâta P. S. 5 București, prin Primar, are calitate procesuală pasivă, din moment ce legea specială prevede atribuția de a semna contractul de vânzare a spațiului. Comisia de V. a Spațiilor Comerciale și Prestări Servicii de pe Lângă C. Local al Sectorului 5 București are calitate procesuală pasivă, deoarece are atribuții în desfășurarea procedurii de vânzare, încheind procesul-verbal de negociere nr. 3232/25.01.2007, act administrativ favorabil reclamantei, aceasta din urmă plângându-se de nepunerea sa în executare.

C. G. al Municipiului București are calitate procesuală pasivă, față de dispozițiile art. 4 lit. a din Legea nr. 550/2002, potrivit cărora în înțelesul prezentei legi, este „vânzător” – „consiliul județean, consiliul local al comunei, orașului, municipiului, sectorului municipiului București sau regia autonomă de interes local care are în administrare, respectiv în patrimoniu, spații comerciale sau de prestări de servicii. Vânzătorul încheie contracte de vânzare-cumpărare în numele statului sau în nume propriu, după caz, în condițiile prezentei legi”.

În fine, M. București, în calitatea sa de unitate administrativ-teritorială, este titularul patrimoniului în care se regăsește terenul în cauză.

Asupra fondului cererii

Potrivit dispozițiilor art. 13 din Legea nr. 550/2002:

„(1) Terenul aferent spațiului comercial sau de prestări de servicii se vinde o dată cu acesta, dacă este clarificată situația sa juridică și dacă sunt îndeplinite condițiile legale. Prețul de vânzare al terenului aferent se determină pornind de la valoarea de circulație a terenului, determinată pe baza următoarelor criterii:

a) situarea terenului în localitate;

b) categoria localității și zona în cadrul localității, stabilite potrivit prevederilor Legii nr. 69/1993 privind instituirea taxei pentru folosirea terenurilor proprietate de stat în alte scopuri decât pentru agricultură sau silvicultură, cu modificările ulterioare.

(2) Terenul a cărui situație juridică se clarifică după data vânzării spațiului comercial sau de prestări de servicii, cu excepția celor care sunt proprietate publică a statului sau a unității administrativ-teritoriale, va fi vândut cumpărătorului spațiului, la cererea acestuia, prin negociere directă, avându-se în vedere valoarea de circulație a terenului, stabilită potrivit alin. (1).

(3) Terenul proprietate publică, aferent spațiului care se vinde, se atribuie direct cumpărătorului printr-un contract de concesiune. Prin derogare de la prevederile Legii nr. 219/1998 privind regimul concesiunilor, concesiunea se face prin negociere directă între concedent și concesionar, fără întocmirea unui studiu de oportunitate sau caiet de sarcini și fără nici o formă de publicitate”.

C. indiviză de 39 mp din terenul aferent spațiului comercial ce a făcut obiectul contractului de vânzare autentificat sub nr. 348/19.03.2009 de BNP M. C.-M., situat în București, .. 29-31 (fost nr. 27-29), sector 5 se află în domeniul privat al Municipiului București, iar din probele administrate nu rezultă că ar fi avut o situație juridică neclară sau, cel puțin, rezultă că această situație juridică s-a clarificat după data vânzării spațiului comercial sau de prestări de servicii.

Evaluarea terenului a fost realizată odată cu evaluarea spațiului comercial, iar din procesul-verbal de negociere rezultă că „prețul de vânzare al spațiului comercial (suprafață construită și cota indiviză de teren) acceptat în urma negocierii directe este de 737.409,40 lei, reprezentând 217.000 euro, la cursul BNR (1 euro = 3,3982 lei) din data de 25.01.2007, fără TVA. C. indiviză este de 39 mp” (f. 32 vol. II).

Tribunalul reține că vânzarea nu are ca obiect un teren alăturat imobilului, ci a unei cote-indivize din terenul pe care este construit imobilul, corespunzătoare suprafeței construite a spațiului comercial dobândit prin contractul de vânzare autentificat sub nr. 348/19.03.2009. Prin urmare, nu se impune o nouă negociere a prețului, voința părților fiind în sensul că s-a negociat prețul global pentru întregul bun (suprafață construită și cota de teren aferent), plata integrală a prețului negociat fiind în parte o plată anticipată a prețului corespunzător cotei-indivize de teren, vânzarea fiind amânată conform art. 13 alin. 2 din Legea nr. 550/2002, cum în mod expres s-a menționat în contractul de vânzare autentificat sub nr. 348/19.03.2009 (f.36 vol. II)”.

Împotriva acestei sentințe a declarat recurs P. Sectorului 5, solicitând admiterea recursului, modificarea sentinței recurate, iar pe fond, respingerea acțiunii ca neîntemeiată.

În motivare, a arătat, în esență, că, în mod netemeinic și nelegal a fost respinsa excepția lipsei calității sale procesuale pasive, intrucat, potrivit art. 4 litera a) din Legea nr. 550/2002, vânzător al unui spațiu comercial sau de prestări servicii este "consiliul județean, consiliul local al comunei, orașului, municipiului, sectorului municipiului București sau regia autonomă de interes local care are în administrare, respectiv în patrimoniu, spații comerciale sau de prestări de servicii”, iar în art. 10 alin. l al aceleiași legi se prevede „contractul de vânzare-cumpărare a spațiului comercial sau de prestări servicii ... se semnează, din partea vânzătorului, de președintele consiliului județean sau de vicepreședintele desemnat în acest scop, de primar ori, după caz de președintele consiliului de administrație al regiei autonome".

P. nu are în administrare sau în patrimoniu spații comerciale sau de prestări servicii și, potrivit legii speciale care reglementează această materie, nu are competențe în organizarea procedurii de negociere și vânzare a acestora.

De altfel, contractul de vânzare cumpărare ce a avut ca obiect spațiul comercial a fost încheiat între C. G. al Municipiului București (în calitate de vânzător) și reclamantă, P. Sectorului 5 nefiind parte contractantă.

Pentru acestea, a solicitat respingerea acțiunii reclamantei ca fiind introdusă împotriva unei persoane fără calitate procesuală pasivă.

Pe fondul cauzei, a învederat faptul că, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 348/19.03.2009 de B.N.P. M. C. M., nu se precizează în mod expres că se vinde reclamantei și cota indiviză de teren, în suprafață de 39 m.p., aferentă spațiului comercial, intrucât, potrivit art. 1 din contractul de vânzare cumpărare, acest teren urmează procedurile prevăzute de art. 13 din Legea nr.550/2002-privind vânzarea spatiilor comerciale.

Astfel, desi in procesul verbal de negociere se face referire la situația juridica a terenului, la data incheierii contractului nu s-a făcut dovada că terenul este nerevendicat si nu exista litigii pe rol, ceea ce impune admiterea recursului, modificarea sentinței civile recurate, iar pe fond, respingerea acțiunii ca neîntemeiată.

În drept, au fost invocate disp. art. 483, art. 488 alin 1 pct. 8 Cod procedură civilă, Legea nr. 550/2002, modificată.

Și pârâții M. București prin Primar G., respectiv C. G. al Municipiului București au formulat recurs.

În motivare, recurenții au susținut că instanța de fond a interpretat in mod greșit prevederile Legii nr. 550/2002 in ceea ce privește calitatea procesual pasivă, întrucât toata procedura prevăzuta de acest act normativ se desfășoară de către primăriile de sector, in speță P. Sectorului 5 București, astfel încât M. București si CGMB nu pot fi obligați la încheierea contractului de vânzare cu privire la cota indiviza din terenul aferent spațiului comercial.

Mai susțin recurenții că aspectele privind proprietatea imobilului aflat in litigiu nu pot fi primite, atâta timp cat ne aflam in prezenta unei legi speciale, iar solicitarea reclamantei vizează strict situații ce se incadreaza in prevederile acestor acte normative, singura care poate fi obligată la soluționarea acestei situații fiind P. Sectorului 5 București, in cadrul căreia este organizata Comisia de V. a Spatiilor Comerciale si Prestări Servicii.

Mai mult, din analiza actelor aflate la dosarul cauzei, precum și a adresei nr. 9612/04.08.2015, nu rezultă că terenul aferent spațiului în cauză situat în .. 29-31, sector 5, s-ar afla în patrimoniul Municipiului București și în administrarea Consiliului G. al Municipiului București, cum în mod greșit și neîntemeiat a reținut instanța de fond.

În ceea ce privește spațiul comercial al cărui teren aferent îl solicită reclamanta, acesta a fost administrat și închiriat de către C. Local al sectorului 5 București, prin contractul de închiriere nr._/04.12.1995 (fila 67 dosar. TB nr._ ), modificat prin actul adițional nr._/08.11.2002 (fila 71-72 dosar. TB nr._ ).

De asemenea, procesul verbal nr. 3232/25.01.2007 de negociere a prețului de vânzare a spațiului și a terenului aferent, a fost încheiat între Comisia pentru aplicarea legii nr. 550/2002 S. 5 și intimata - reclamantă, C. G. al Municipiului București și M. București nefiind parte.

Mai arată recurenții că menționarea formala și nelegală a pârâtului C. G. al Municipiului București in contractul de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 348/19.03.2009 prin care s-a vândut spațiul comercial situat in București, .. 29-31, sector 5, nu este de natura a conferi calitate procesuala pasiva acestui parat, deoarece in speța de fata se pune problema incheierii unui act de vânzare - cumpărare cu privire la suprafața de teren de 39 m.p., ce nu a făcut obiectul acestui contract de vânzare - cumpărare.

D. urmare, în speța de față, calitate procesuală pasivă (competența de a vinde terenul în cauză, prin încheierea contractului de vânzare - cumpărare) o are C. Local al sectorului 5 București, care are în administrare terenul respectiv, autoritate pe care intimatul - reclamant nu a înțeles să o cheme în judecată.

Pentru aceste motive, au solicitat admiterea recursului, astfel cum a fost formulat, modificarea sentinței recurate, admiterea excepției lipsei calității procesual pasive a instituției si respingerea acțiunii ca indreptata impotriva unei persoane fara calitate procesuala pasiva.

Cât privește fondul cauzei, recurenții au învederat faptul că în primul rând, în mod eronat instanța de fond a reținut faptul că cota indiviză de 39 mp din terenul aferent spațiului comercial ce a făcut obiectul contractului de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 348/19.03.2009, situat în București, .. 29-31, sector 5, s-ar afla în domeniul privat al Municipiului București, în condițiile în care, la dosar nu există nici un document care să ateste apartenența la domeniul public/privat al Municipiului București al terenului aferent spațiului comercial respectiv.

De asemenea, au arătat că, în cauză, nu se poate reține un refuz nejustificat din partea C.G.M.B. și a Municipiului București de a vinde terenul în cauză, având în vedere că, pe de o parte terenul nu se află în patrimoniul Municipiului București și în administrarea C.G.M.B., iar pe de altă parte negocierea prețului conform procesului verbal nr. 3232/25.01.2007 (fila 99-102 dosar. TB nr._ ) s-a făcut între Comisia pentru aplicarea Legii nr. 550/2002 S. 5 și reclamantă, iar prețul a fost încasat la bugetul local al sectorului 5 conform documentelor de la filele 124-125 dosar. TB nr._ .

Pentru aceste motive au solicitat admiterea recursului și respingerea cererii de chemare în judecată, în contradictoriu cu C. G. al Municipiului București și M. București, ca neîntemeiată.

In drept, au fost indicate prevederile art. 488 pct. 8 Cod procedura civila.

Împotriva aceleiași sentințe a declarat recurs și pârâta Comisia de V. a Spațiilor Comerciale sau Prestări Servicii constituită la nivelul Sectorului 5, solicitând admiterea recursului, modificarea sentinței recurate, iar pe fond, respingerea acțiunii ca neîntemeiată.

În motivare, recurenta a învederat că în mod netemeinic și nelegal a fost respinsa excepția lipsei calității sale procesuale pasive, întrucât Comisia nu are în administrare sau în patrimoniu spații comerciale sau de prestări servicii și, potrivit legii speciale care reglementează această materie, nu are competențe în organizarea procedurii de negociere și vânzare a acestora. De altfel, contractul de vânzare cumpărare ce a avut ca obiect spațiul comercial (depus de reclamantă la dosarul cauzei) a fost încheiat între C. G. al Municipiului București (în calitate de vânzător) și reclamantă, Comisia Sectorului 5 nefiind parte contractantă deoarece nu a avut terenul/spațiul în administrare sau în patrimoniu.

Pentru acestea a solicitat respingerea acțiunii reclamantei S.C. G. I. Autority SRL ca fiind introdusă împotriva unei persoane fară calitate procesuală pasivă.

Pe fondul cauzei, a învederat faptul că, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 348/19.03.2009 de B.N.P. M. C. M., nu se precizează în mod expres că se vinde reclamantei și cota indiviză de teren, în suprafață de 39 m.p., aferentă spațiului comercial, intrucât, potrivit art. 1 din contractul de vânzare cumpărare, acest teren urmează procedurile prevăzute de art. 13 din Legea nr. 550/2002 privind vânzarea spatiilor comerciale. Întrucât contractul de vânzare-cumpărare încheiat de părți reprezintă concretizarea acordului lor de voință în vederea constituirii unui raport juridic și din moment ce în acest contract nu s-a precizat că se vinde și cota indiviză de teren, prin trimiterea făcută la dispozițiile art. 13 din Legea nr. 550/2002 nu înseamnă că a fost reglementat implicit și regimul juridic al acestui teren, pentru acest fapt trebuia făcută dovada îndeplinirii condițiilor legale.

Astfel, desi in procesul verbal de negociere se face referire la situația juridica a terenului, la data incheierii contractului nu s-a făcut dovada că terenul este nerevendicat si nu exista litigii pe rol.

Față de motivele invocate a solicitat admiterea recursului, modificarea sentinței civile recurate, iar pe fond, respingerea acțiunii ca neîntemeiată.

In drept, au fost invocate prevederile art. 483, art.488 alin 1 pct.8 Cod procedură civilă, Legea nr. 550/2002, modificată.

Intimata-reclamantă S.C. G. I. AUTORITY SRL a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea recursurilor, ca nefondate, atât sub aspectul excepțiilor, cât și pe fondul cauzei.

În cauză a fost administrată proba cu înscrisuri noi.

Analizând sentința prin prisma criticilor formulate și a dispozițiilor legale incidente, Curtea constată că recursurile nu sunt fondate, urmând a fi respinse, pentru considerentele comune ce urmează:

În ceea ce privește excepția lipsei calității procesuale pasive, excepție de fond, absolută și peremptorie, ce presupune existența unei identități între persoana pârâtului și cel despre care se pretinde că este obligat în raportul juridic dedus judecății, a fiecăruia dintre recurenții-pârâți, se reține că:

Potrivit art. 4 lit. a) din Legea nr. 550/2002, aplicabilă în speță, vânzătorul este definit ca fiind „consiliul județean, consiliul local al comunei, orașului, municipiului, sectorului municipiului București sau regia autonomă de interes local care are în administrare, respectiv în patrimoniu, spații comerciale sau de prestări de servicii; vânzătorul încheie contracte de vânzare-cumpărare în numele statului sau în nume propriu, după caz, în condițiile prezentei legi”.

În contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 348/19.03.2009 de BNP M. C.-M., contract prin care s-a vândut spațiul comercial (mai puțin cota-parte de teren aferenta) apar in calitate de vânzători C. G. al Municipiului București, Primarul Sectorului 5, președintele Comisiei pentru aplicarea Legii nr. 550/2002. D. urmare aceste parti au atribuții conform Legii nr. 550/2002 si au, deci, calitate procesuala pasiva in cauză.

În ce privește calitatea procesuala pasiva a Municipiului București, în mod corect instanța de fond a constatat-o îndeplinită în speță față de dispozițiile art. l din Legea nr. 550/2002 ce stabilește cadrul juridic pentru vânzarea spatiilor comerciale și a celor de prestări servicii, aflate în proprietate privată a statului, aflate în administrarea condițiilor județene sau a consiliilor locale, precum și a celor aflate în patrimoniul regiilor autonome de interes local, denumite în continuare spații comerciale sau de prestări servicii", față de prevederile art. 6, în conformitate cu care, în vederea îndeplinirii procedurii de vânzare a spațiilor comerciale care cad sub incidența acestei legi, în fiecare municipiu se constituie o comisie de vânzare prin dispoziția primarului, care în acest caz este și președintele acesteia, iar această comisie de vânzare are o . atribuții stabilite prin art. 7 din lege pe parcursul întregii proceduri și la finalul acesteia, după întocmirea procesului - verbal prevăzut de art. 9 din lege, urmează a fi înaintată documentația către C. în vederea încheierii contractelor de vânzare-cumpărare, după cum, potrivit art. 10 „Contractul de vânzare-cumpărare a spațiului comercial (...) se semnează din partea vânzătorului (...) de primar (...)".

Mai mult, contrar susținerilor recurenților, terenul ce face obiectul prezentului dosar reprezintă proprietate privată a Primăriei Municipiului București, dat în administrare Primăriei Sectorului 5 București, potrivit înscrisurilor de la filele 68-78, 83-85 dosar recurs.

Pentru aceste considerente, în mod legal tribunalul a respins ca neîntemeiate excepțiile vizând lipsa calității procesuale pasive a fiecăruia dintre pârâți.

Nici criticile vizând fondul cauzei nu pot fi primite de Curte.

Astfel, se reține că, în cadrul contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 348/19.03.2009 de BNP M. C.-M., contract prin care s-a vândut spațiul comercial, se menționează la art. 1 „Obiectul contractului” că „ (…) terenul aferent în cotă indiviză de 39,00 mp urmează procedurile prevăzute de art. 13 din Legea nr. 550/2002 cu mod. și complet. ulterioare”.

Potrivit art. 13 alin. 1 din Legea nr. 550/2002 „terenul aferent spațiului comercial sau de prestări de servicii se vinde o dată cu acesta, dacă este clarificată situația sa juridică și dacă sunt îndeplinite condițiile legale”.

Recurenții au susținut că situația juridică a terenului nu ar fi clară, întrucât, potrivit adresei nr. 9612/04.08.2015 (filele 15-16 dosar recurs) ar exista litigii asupra acestuia și nu se probează apartenența sa la domeniul privat al statului.

Afirmația apare, însă, ca fiind, pe de o parte nedovedită și deci neîntemeiată, câtă vreme nu s-a făcut dovada identității, prin suprapunere, a terenului în cauză cu acelea ce au făcut obiectul dosarelor menționate. De altfel, în opinia Curții, este cu totul improbabil ca terenul aferent spațiului comercial deținut în proprietate de reclamantă să fie reclamat de alte persoane juridice sau fizice. După cum, terenul ce face obiectul prezentului dosar reprezintă proprietate privată a Primăriei Municipiului București, dat în administrare Primăriei Sectorului 5 București, potrivit înscrisurilor de la filele 68-78, 83-85 dosar recurs și după cum rezultă și din înscrisurile din dosarul de fond - filele 31, 32 (adresele nr._/6228/1/22.04.2008 și nr._/6228/16.04.2008 emise de P. Municipiului București - Serviciul Evidența proprietății).

Având în vedere, astfel, că, în cauză, erau îndeplinite toate condițiile prevăzute de lege, în mod legal și temeinic, tribunalul a admis acțiunea reclamantei, impunându-se respingerea recursurilor formulate, ca nefondate, în baza art. 312 alin. 1 teza a II-a C. proc. civ., cu mențiunea că motivele invocate nu se circumscriau dispozițiilor art. 488 pct. 8 C. proc. civ., astfel cum a fost indicat temeiul de drept de către recurenți, ci prevederilor art. 304 pct. 9, respectiv 304 ind. 1 din Vechiul C. proc. civ. raportat la data introducerii acțiunii.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE

Respinge ca nefondate toate recursurile formulate de recurenții-pârâți P. S. 5 PRIN PRIMAR, M. BUCUREȘTI PRIN PRIMAR G., C. G. AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI și C. DE V. A SPAȚIILOR COMERCIALE ȘI PRESTĂRI SERVICII DE PE LÂNGĂ C. LOCAL AL SECTORULUI 5 BUCUREȘTI împotriva sentinței civile nr. 3221/04.05.2015 pronunțată de Tribunalul București Secția C. Administrativ și Fiscal în contradictoriu cu intimata-reclamantă . SRL.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică azi 21.01.2016.

PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, JUDECĂTOR,

R. M. V. A. C. A. P.

GREFIER,

C. I. Ș.

Red./tehnored. RMV/2 ex./19.02.2016

Tribunalul București Secția C. Administrativ și Fiscal

Judecător fond: I. M.