Contract de leasing cu clauză de cumpărare. Evacuarea locatarului. Dreptul de retenţie
| Comentarii |
|
Potrivit art.11 din OG nr. 51/1997, în cadrul operaţiunilor de leasing drepturile şi obligaţiile părţilor vor fi stipulate în contract şi nu vor fi limitate la prevederile art.9 şi art.10 din OG nr. 51/1997.
Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia comercială, nr. 4018 din 7 Decembrie 2006
Prin acțiunea înregistrată la 3 noiembrie 2003, reclamanta SC R. SA București, Sucursala Baia Mare, a chemat în judecată pe pârâții SC M.C. SRL și SC A. M. SRL Baia Mare, solicitând să se dispună evacuarea acestora din imobilul situat în Baia Mare, Str. G.C., în suprafață de 102 m.p. cu destinație de spațiu comercial.
în motivarea cererii, reclamanta a arătat că este proprietara imobilului descris, iar la 16 aprilie 1998 a încheiat cu SC M.C. SRL un contract de leasing cu clauză fermă de cumpărare .
Prin decizia nr. 1953 din 4 noiembrie 2003 pronunțată de Curtea de Apel Cluj, s-a dispus anularea contractului de leasing și repunerea părților în situația anterioară.
Ulterior s-a renunțat la judecată față de pârâta SC A. M. SRL Baia Mare.
Pârâta SC M.C. SRL a depus întâmpinare și a formulat și cerere reconvențională, cerând instituirea, în favoarea sa, a unui drept de retenție și plata actualizată a contravalorii investițiilor efectuate cât și a redevenței achitate.
Tribunalul Bihor, Secția Comercială, prin sentința nr. 409 din 6 septembrie 2005, a admis acțiunea precizată. A dispus evacuarea pârâtei din spațiul comercial în litigiu, a admis în parte și cererea reconvențională, obligând reclamanta la plata sumei de 101.800.000 lei, reprezentând un drept de creanță, constatând și un drept de retenție asupra imobilului, până la achitarea integrală a creanței.
A anulat ca insuficient timbrat capătul de cerere privind acordarea de daune-interese.
în motivarea soluției, instanța de fond a reținut că, prin decizia nr. 1953 din 4 noiembrie 2003 pronunțată de Curtea de Apel Cluj, Secția Comercială, s-a dispus irevocabil anularea contractului de leasing cu clauză fermă de cumpărare, din 16 aprilie 1996.
Ca urmare, nedeținând nici un titlu în baza căruia să folosească imobilul în litigiu, se justifică evacuarea pârâtei din imobil.
în conformitate cu expertiza judiciară întocmită în cauză, valoarea actualizată a investițiilor efectuate la imobil este de 83.000.000.000 lei, iar valoarea actuală a lucrărilor de proiectare și obținere a autorizației de construire pentru aceste lucrări, la cele două spații, este de 18.800.000 lei.
Neputând să cumpere imobilul, societatea pârâtă a înțeles să-și valorifice dreptul de creanță prin promovarea cererii reconvenționale.
Capătul de cerere privind stabilirea valorii actuale de circulație a imobilului, cerut în temeiul art. 11 din OG nr. 51/1997, a fost anulat ca insuficient timbrat, întrucât valoarea actuală de plată a spațiului, conform expertizei efectuate, este de 2.198.000.000 lei, iar pârâta nu a achitat în întregime taxa de timbru aferentă.
împotriva acestei soluții, ambele părți au declarat apel.
Prin apelul său, reclamanta, SC R. SA, a arătat că instanța a dat ce nu s-a cerut, acțiunea reconvențională având trei capete de cerere iar ulterior pârâta a renunțat la ultimele două, precizându-și acțiunea, în sensul că pretențiile sale vizează contravaloarea de circulație a imobilului, potrivit art. 11 din OG nr. 51/1999, apreciind că doar cu această cerere a fost învestită instanța.
S-a acordat mai mult decât s-a cerut, în sensul că inițial contravaloarea investițiilor a fost estimată la 18.000.000 lei și ulterior nu și-a majorat câtimea pretențiilor. în continuarea motivelor de apel, a invocat faptul că lucrările de investiții s-au făcut fără acordul proprietarului iar existența unei autorizații de construcții nu poate suplini acest acord.
Prin apelul său, pârâta, SC M.C. SRL, a cerut anularea în parte a sentinței și trimiterea cauzei spere rejudecare și a capătului de cerere privind valoarea de circulație a imobilului, ce a fost anulat ca insuficient timbrat, deși la dosarul cauzei există dovezi privind achitarea în întregime a taxei de timbru.
Prin decizia nr. 39 din 21 martie 2006, Curtea de Apel Oradea, Secția Comercială și de contencios Administrativ și Fiscal, a respins ca nefondat apelul promovat de reclamanta SC R. SA, și a admis ca fondat apelul declarat de pârâta SC M. C. SRL Baia Mare, a desființat în parte sentința criticată și a trimis cauza la aceeași instanță, spre o nouă judecată.
Argumentându-și soluția, instanța de control judiciar a reținut că cererea reconvențională formulată în dosarul nr. 7386/2003 al Tribunalului Maramureș a fost ulterior precizată în dosarul nr. 3386/2004 al Tribunalului Bihor, urmarea strămutării cauzei, în sensul că se solicită și stabilirea valorii de circulație a imobilului, invocându-se prevederile art. 11 din OG nr. 51/1997 și ale art. 1444 C. civ., iar prin adresă s-a renunțat numai la capătul de cerere privind valoarea actualizată a diferenței din tre redevență și chirie și dobânda la valoarea actualizată a investițiilor.
Cum nu s-a renunțat niciodată la capătul de cerere privind valoarea actualizată a investițiilor, instanța de fond s-a considerat corect învestită cu soluționarea acestui capăt de cerere.
Cu privire la dreptul de retenție, s-a precizat că acesta este un drept real imperfect, constituind o garanție pentru posesor în vederea garantării executării despăgubirilor ce i se cuvin, fiind aplicat principiul îmbogățirii fără justă cauză.
Criticile pârâtei apelante SC M.C. SRL au fost considerate întemeiate, arătându-se că în ședin ța din 15 martie 2005 pârâtei i s-a pus în vedere să completeze taxa de timbru pentru acțiunea reconvențională cu suma de 50.075.000 lei.
Prin hotărârea atacată, s-a reținut că taxa de timbru a fost achitată doar parțial cu suma de 37.840.075 lei, omițându-se chitanța nr. 3124 din 26 februarie 2004 în valoare de 10.450.000 lei, suma totală cu care s-a achitat acțiunea fiind de 48.290.075 lei.
Cu ocazia acordării cuvântului pe fond, după repunerea cauzei pe rol, nici instanța din oficiu și nici partea prezentă, reclamanta SC R. SA, nu a invocat excepția insuficientei timbrări, făcându-se aplicațiunea dispozițiilor art. 296 și 297 C. proc. civ.
Reclamanta a declarat recurs, făcând referire la aspecte de nelegalitate, fiind invocate dispozițiile art. 304 pct. 9 C.proc.civ.
Reiterând motivele de apel, recurenta a susținut că instanța a dat ceea ce nu s-a cerut, ignorând precizările și renunțările din cererea reconvențională. în același context, a susținut că dreptul de retenție nu a constituit un capăt de cerere distinct, fiind invocat în apărare, față de cererea de evacuare. A mai arătat că soluția de trimitere la instanța de fond apare ca nelegală și netemeinică.
Recursul este nefondat.
Critica menținerii soluției instanței de fond privind obligarea la plata valorii actualizate a investițiilor, în sensul că instanța a dat ce nu s-a cerut, a fost înlăturată, întrucât instanța a făcut o apreciere corectă a cererilor formulate, evidențiate în motivarea făcută.
Prin acțiunea reconvențională din dosarul Tribunalului Maramureș, pârâta a solicitat obligarea reclamantei SC R. SA la plata valorii actualizate a spațiului în litigiu, la pct. b), a valorii actualizate a diferenței din tre redevență și sumele datorate cu titlu de chirie, la pct.c), dobânzile datorate la suma de la pct.b).
Ulterior, în dosarul Tribunalului Bihor, prin adresă, s-a făcut precizarea cererii în sensul solicitării valorii actualizate a imobilului, invocându-se prevederile art. 11 din OG nr. 51/1997 și ale art. 1444 C. civ., iar prin altă adresă, s-a renunțat la capătul de cerere de la pct.c) și d).
în raport cu cele arătate, instanța de apel a făcut o corectă apreciere a cererilor formulate pe parcursul derulării judecății cauzei.
Cu privire la dreptul de retenție, instanța de apel a apreciat, în mod corect, că acest drept este un drept real imperfect și constituie o garanție pentru posesor în vederea garantării executării despăgubirilor ce i se cuvin și prin urmare, și sub acest aspect, critica este nefondată.
Instanța de apel a făcut o corectă aplicare a dispozițiilor art. 297 C. proc.civ., prin trimiterea cauzei spre rejudecare, reținând modul eronat în care s-a apreciat timbrajul.
în consecință, recursul declarat de reclamanta SC R. SA Baia Mare împotriva deciziei nr. 39 din 21 martie 2006, pronunțată de Curtea de Apel OradeaI.C.C.J., secția Comercială, a fost respins ca nefondat.
| ← Contract de închiriere. Chirie restantă. Penalităţi de... | Contract de asigurare. Răspunderea asiguratului → |
|---|
