Obligația de a face. Decizia 1614/2008. Curtea de Apel Cluj
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CLUJ
SECȚIA COMERCIALĂ, DE CONTENCIOS
ADMINISTRATIV ȘI FISCAL
Dosar nr-
DECIZIA CIVILĂ NR. 1614/2008
Ședința publică din 01 septembrie 2008
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE: Mihaela Sărăcuț
JUDECĂTOR 2: Gheorghe Cotuțiu G -
JUDECĂTOR 3: Augusta Chichișan
GREFIER: - -
S-au luat în examinare recursurile promovate de pârâții CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI C - N și COMISIA DE APLICARE A LEGII NR. 550/2002, împotriva sentinței civile nr. 554 din 28.03.2008 pronunțată în dosarul nr- al Tribunalului Cluj, cauza privind și pe intimata - TRANSILVANIA SRL, având ca obiect obligația de a face.
La apelul nominal făcut în cauză s-a prezentat pentru intimată, avocat, lipsă fiind recurenții.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
Recursurile sunt scutite de plata taxelor de timbru.
S-a făcut referatul cauzei, după care reprezentantul intimatei a depus la dosarul cauzei întâmpinare, prin care, în principal a invocat excepția de inadmisibilitate a recursului, iar în subsidiar a solicitat respingerea recursului ca fiind neîntemeiat, pe care a susținut-o oral.
Curtea, în urma deliberării, analizând excepția inadmisibilității promovării recursurilor în cauză, în temeiul art. 137 alin. 1.pr.civ. raportat la dispozițiile art. 304 și următoarele pr.civ. apreciază excepția invocată ca fiind nefondată și o respinge, împrejurarea că, critica formulată nu corespunde motivelor de drept invocate, nu poate constitui fundament al excepției inadmisibilității și reținând că nu mai sunt de invocat alte excepții sau cereri în probațiune, apreciază că, prezenta cauză este în stare de judecată, declară închisă faza probatorie și acordă cuvântul în dezbateri judiciare, reprezentantului intimatei, asupra recursurilor promovate.
Reprezentantul intimatei a solicitat respingerea recursurilor ca neîntemeiate și menținerea hotărârii instanței de fond, cu cheltuieli de judecată, conform dovezilor depuse la dosar, pentru motivele expuse prin întâmpinare.
CURTEA
Prin sentința civilă nr. 554, pronunțată la data de 28 martie 2008 în dosarul nr- al Tribunalului Cluja fost admisă acțiunea formulată de reclamanta Air Transilvania C-N în contradictoriu cu pârâții Consiliul Local al Municipiului C-N și Comisia de aplicare a Legii 550/2002 și au fost obligați pârâții să vândă reclamantei spațiul cu altă destinație situat în C-N, P-ța - C M, nr. 14, deținut în baza contractului de închiriere nr. 2427/2004 și să plătească reclamantei cheltuieli de judecată în sumă de 2.000 lei onorariu expert și 1500 lei onorariu avocat.
Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de fond a reținut, prin prisma actelor și lucrărilor dosarului, că la data de 28.10.1997, între reclamantă și pârâtul de rd. 1 s-a încheiat contractul de închiriere nr. 1633 având ca obiect spațiul situat în P-ța - C M, nr. 14, în suprafață de 55,40 mp, pe o perioadă de 5 ani, respectiv 01.10.1997-30.09.2001.
Ulterior, la data de 11.03.2004, între aceleași părți s-a încheiat contractul de închiriere nr. 2427, privind același spațiu, cu aceeași durată, pe perioada 01.10.2002-01.10.2007, iar prin actul adițional nr. 1 la acest contract, s-a modificat art. 3 privitor la durata contractului.
A constatat instanța de fond că prin ambele contracte încheiate, părțile și-au asumat obligații corelative, reclamanta având obligația principală de a achita chiria lunară cu consecința aplicării dobânzilor și penalităților legale pentru fiecare zi de întârziere, așa cum este stipulat în prevederile art. 8 și 9.
Totodată, la cererea reclamantei și în vederea stabilirii dacă în speță sunt incidente prevederile art. 16 din Legea nr. 550/2002, instanța de fond a dispus încuviințarea probei expertizei, iar prin raportul de expertiză efectuat de ing. Jarda, cu participarea expertului asistent, s-a concluzionat că pe cele două perioade indicate de ambii pârâți in întâmpinare, reclamanta a înregistrat restanțe de la o lună la alta, însă nu au fost înregistrate timp de 180 zile consecutiv, respectiv 6 luni consecutiv.
Din tabelul sinteză 2.3 parte integrantă a expertizei a rezultat că reclamanta a datorat pentru perioada 01.01.2004 - 31.12.2006 debite în sumă de 175.199,81 lei și majorări de întârziere in sumă de 1840,70 lei, respectiv un total valoric de 177.040,51 lei și a achitat în același interval de timp 187.204,68 lei, respectiv in plus suma de 10.164,17 lei.
La raportul de expertiză judiciară efectuată in cauză, ambii pârâți au formulat obiecțiuni, iar prin răspunsul la aceste obiecțiuni, ambii experți și-au menținut punctul de vedere statuat în concluziile inițiale.
Având în vedere că în speță reclamanta și-a onorat obligațiile contractuale asumate prin ambele contracte, și nu a înregistrat restanțe la plata chiriei cel puțin 6 luni consecutiv, din momentul încheierii acestora, astfel cum s-a statuat prin raportul de expertiză judiciară depus la dosar, tribunalul a apreciat acțiunea ca fondată, iar în baza art. 16 din Legea nr. 550/2002 a dispus admiterea acesteia și obligarea pârâților să vândă acesteia spațiul cu altă destinație situat în C-N, P-ța - C M nr. 14.
Împotriva acestei hotărâri au formulat recurs, în termen legal, pârâții CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI C - N și COMISIA DE APLICARE A LEGII NR. 550/2002, solicitând în conformitate cu disp. art. 312. pr. civ. admiterea recursului, modificarea hotărârii în sensul respingerii acțiunii introductive de instanță.
În dezvoltarea otivelor de recurs, pârâții au invocat aceleași critici, arătând că oluția pronunțată de către instanța de fond este nelegală, fiind dată cu încălcarea și aplicarea greșită a legii.
O prima chestiune care se impune a fi precizată de la început, susțin pârâții, se referă la obiectul acțiunii deduse judecății, deoarece reclamanta a solicitat prin acțiunea introductivă "obligarea la vânzarea spațiului cu altă destinație situat în Cluj-N, P-ta - C M, nr. 14", fără a solicita si anularea Hotărârii nr. 1171/06.08.2007 a Comisiei de vânzare a spatiilor comerciale si de prestări servicii constituita în baza Legii nr. 550/2002.
Prin urmare, au susținut pârâții că atâta timp cât hotărârea nr. 1171/2007 produce efecte ( aceasta fiind comunicata reclamantei la data de 7 august 2007 ), ea nefiind atacată de către reclamantă, instanța de fond, în mod greșit a admis cererea de obligare a pârâților la vânzarea spațiului - obiect al litigiului.
Cea de-a doua observație, susținută de pârâți se referă la faptul că instanța, în motivarea soluției, a achiesat la concluziile raportului de expertiza efectuat în cauză de către experții contabili Jarda și, deși pârâții au arătat că diferențele dintre obligațiile calculate de către Consiliul local și cele stabilite de către experți provin tocmai din neluarea în considerare a datei de la care se aplica chiriile, date menționate pe fisele de calcul si însușite de către reclamantă, iar acestea au fost indexate lunar cu indicele de inflație, sumele indexate fiind cuprinse în facturile emise lunar. Diferențele facturate în lunile aprilie 2004 și decembrie 2004 și evidențiate în balanța analitică a contractului reprezintă recalcularea obligațiilor de plată ca urmare a modificărilor survenite în calculul chiriilor, astfel în luna aprilie 2004 de la 5.270.000 ROL la 19.994.000 ROL, cu indexările aferente (diferențe calculate pentru perioada 01.10.2002 - 30.03.2004), iar în luna decembrie 2004 de la 19.994.000 ROL la 55.150.700 ROL, cu indexările aferente ( diferențe calculate pentru luna octombrie 2004 ).
În aceste condiții, pârâții au apreciat că, în mod corect, prin hotărârea nr. 1171/2007, Comisia de vânzare a spatiilor comerciale și de prestări servicii a respins cererea reclamantei de cumpărare a spațiului în litigiu, prin negociere directă, pe considerentul ca aceasta înregistrează debite restante la plata chiriei cel puțin 6 luni consecutive de la data încheierii contractului ( pentru perioada mai 2004 - august 2005 si respectiv octombrie 2005 - aprilie 2006 ), în speță fiind incidente disp. art. 16 din Legea nr. 550/2002.
Analizând recursurile formulate din prisma motivelor invocate, Curtea le-a apreciat ca fiind nefondate pentru următoarele considerente:
La data de 28 octombrie 1997, între reclamanta - TRANSILVANIA SRL și pârâtul CONSILIUL LOCAL C - N s-a încheiat contractul de închiriere nr. 1633 având ca obiect spațiul locativ cu altă destinație decât cea de locuit, situat administrativ în C-N, P-ța - C M, nr. 14, în suprafață de 55,40 mp, pe o perioadă de 5 ani, respectiv 01.10.1997-30.09.2001.
Ulterior, la data de 11 martie 2004, între aceleași părți s-a încheiat contractul de închiriere nr. 2427/453, privind același spațiu, cu aceeași durată, pe perioada 01.10.2002-01.10.2007; prin convențiile încheiate, părțile și-au asumat obligații corelative.
Probele administrate în cauză relevă cu caracter unitar împrejurarea că pe toată durata derulării contractului, reclamanta și-a îndeplinit obligațiile contractuale asumate inclusiv aceea de plată a chiriei.
Expertiza tehnică încuviințată în cauză a evidențiat împrejurarea că reclamanta nu a înregistrat restanțe la plata chiriei cel puțin 6 luni consecutiv de la data încheierii acestora, existând doar unele întârzieri la plata lor. De asemenea, experții desemnați de către instanță au relevat împrejurarea că în calculul chiriei care a fost facturată de către pârât reclamantei au fost introduse unele erori care au alterat rezultatele reale ale reclamantei iar urmare a recalculării ratei inflației și implicit a chiriei actualizate, reclamanta a plătit o sumă suplimentară celei pe care o datora în mod real.
Potrivit art.16 din Legea nr.550/2002, vânzarea spațiilor comerciale, de prestări de servicii și de producție către comercianții, respectiv prestatorii de servicii persoane fizice sau juridice, care le folosesc în baza unui contract de închiriere, concesiune, locație de gestiune, asociere în participațiune sau leasing, încheiat în condițiile legii și valabil la data intrării în vigoare a prezentei legi, se face la solicitarea acestora, prin metoda negocierii directe. Nu beneficiază de aceste prevederi persoanele fizice sau juridice care au înregistrat restante la plata chiriei cel puțin 6 luni consecutive din momentul încheierii contractului cu vânzătorul, persoanele care nu au respectat prevederile contractului cu vânzătorul (subinchirieri nepermise, divizare în scopul unor asocieri nepermise), precum și persoanele fizice sau juridice care au obligații neachitate fata de stat la data vânzării spațiului.
Se poate observa, așadar, că pentru ca un comerciant să poată beneficia de cumpărarea spațiului comercial, în temeiul Legii nr.550/2002, prin metoda negocierii directe trebuie îndeplinite următoarelecondiții cumulative:
- să existe un contract de închiriere, concesiune, locație de gestiune, asociere în participațiune sau leasing încheiat în condițiile legii;
- contractul să fie valabil la data intrării în vigoare a prezentei legi;
- să existe solicitarea expresă a deținătorului spațiului;
- comerciantul să nu fi înregistrat restanțe la plata chiriei cel puțin 6 luni consecutive din momentul încheierii contractului cu vânzătorul și să nu aibă obligații neachitate față de stat la data vânzării spațiului;
- prevederile contractului cu vânzătorul să fie respectate.
În speță se constată că ipoteza normei legale enunțate anterior este îndeplinită. Astfel, se poate observa că există solicitarea expresă a comerciantului pentru achiziționarea spațiului, prevederile contractului cu vânzătorul au fost respectate iar deținătorul imobilului nu a înregistrat restanțe la plata chiriei cel puțin 6 luni consecutive din momentul încheierii contractului cu vânzătorul și nu are obligații neachitate față de stat la data vânzării spațiului, susținerile contrare ale recurenților nefiind fondate.
Nefondate sunt și apărările formulate de recurenți și care vizează nelegalitatea soluției instanței de fond raportat la împrejurarea că demersul judiciar al reclamantei nu vizează și o anume hotărâre cu nr.1171/2007 a Comisiei de vânzare a spațiilor comerciale și de prestări servicii constituită în temeiul Legii nr.550/2002.
Legiuitorul a stabilit prin norme juridice imperative care este procedura de vânzare a spațiilor comerciale și de prestări de servicii prin dispozițiile art.17-19 din lege. Astfel, s-a statuat că n termen de 30 de zile de la data intrării în vigoare a prezentei legi persoanele prevăzute la art. 16 vor depune o solicitare scrisă de cumpărare la sediul vânzătorului, iar după expirarea termenului prevăzut la alin. (1) spațiile comerciale pentru care nu s-a depus solicitarea de cumpărare se vor vinde prin licitație publica cu strigare, în condițiile prezentei legi. Ulterior, omisia comunică solicitantului decizia sa de admitere sau de respingere a cererii, în termen de 30 de zile de la data primirii cererii, iar dacă solicitantul se încadrează în condițiile prevăzute la art. 4 lit. b) și la art. 16, se trece la negocierea directă a vânzării spațiului.
Iată, așadar, care este procedura legală pusă la dispoziția comercianților de către legiuitor pentru achiziționarea spațiilor deținute; nu există nici o prevedere legală care să impună comerciantului o procedură specială de contestare a actelor Comisiei, astfel că susținerea contrară a recurenților este neîntemeiată.
Pentru toate aceste considerente, Curtea va aprecia recursurile declarate de către pârâții CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI C - N și COMISIA DE APLICARE A LEGII NR. 550/2002 ca fiind nefondate iar în temeiul art.312 alin.1 pr.civ. le va respinge și va menține în întregime hotărârea recurată.
Fiind în culpă procesuală, în temeiul art.274 pr.civ. Curtea va obliga pârâții, în solidar, la plata către reclamantă a sumei de 1500 RON cheltuieli de judecată în recurs reprezentând onorariul avocațial.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge recursurile declarate de pârâții CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI C - N și COMISIA DE APLICARE A LEGII NR. 550/2002, împotriva sentinței civile nr. 554 din 28 martie 2008, pronunțată în dosarul nr- al Tribunalului Cluj pe care o menține în întregime.
Obligă recurenții, în solidar, să plătească reclamantei suma de 1.500 RON cheltuieli de judecată.
Decizia este irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din 01 septembrie 2008.
PREȘEDINTE, JUDECĂTORI, GREFIER,
- - G - - - - -
Red./dact./MS
Dact./2 ex./22.09.2008.
Jud.fond:,.
Președinte:Mihaela SărăcuțJudecători:Mihaela Sărăcuț, Gheorghe Cotuțiu, Augusta Chichișan
