Vânzări spații comerciale (legea nr.550/2002). Decizia 128/2009. Curtea de Apel Cluj
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CLUJ
SECȚIA COMERCIALĂ, DE CONTENCIOS
ADMINISTRATIV ȘI FISCAL
Dosar nr-
DECIZIA CIVILĂ Nr. 128/2009
Ședința publică de la 19 Ianuarie 2009
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Lucia Brehar
JUDECĂTOR 2: Mirela Budiu
JUDECĂTOR 3: Delia Marusciac
GREFIER: - -
S-a luat în examinare - în vederea pronunțării - recursul declarat de pârâtul CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI S M, împotriva sentinței civile nr. 2248/2008, pronunțată în dosarul cu nr- al Tribunalului Maramureș, în contradictoriu cu reclamanta - " " SRL, având ca obiect vânzări spații comerciale (Legea Nr.550/2002).
La apelul nominal făcut în cauză se constată lipsa părților.
Procedura este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier care învederează faptul că prin încheierea de ședință din data de 08.01.2009 s-au consemnat atât mersul dezbaterilor, cât și concluziile orale ale părților, încheiere ce face parte din prezenta hotărâre.
CURTEA
Prin sentința civilă nr. 2248 din 10 septembrie 2008, pronunțată de Tribunalul Maramureș, în dosarul nr-, s-a admis în parte acțiunea precizată formulată de reclamanta - SRL S M, împotriva pârâtului Consiliul Local al Municipiului S M, pârâtul fiind obligat să declanșeze și să desfășoare procedura prevăzută de Legea nr.550/2002 modificată privind vânzarea spațiilor comerciale proprietatea privată a statului, în vederea soluționării cererii formulate de reclamantă pentru vânzarea spațiului comercial situat în SMs tr. - - de nr. 7, cu terenul aferent acestuia, înscris în CF 6147 S M nr. top 864 și 865, prin negociere directă.
Pârâtul a fost obligat la 430 lei cheltuieli parțiale de judecată în favoarea reclamantei.
Pentru a pronunța această hotărâre, tribunalul a reținut că reclamanta - SRL SMa chemat în judecată Consiliul Local al Municipiului SMp entru obligarea acestuia la încheierea contractului de vânzare-cumpărare prin negociere directă a spațiului comercial situat în S M, str. - - de nr. 7 și a terenului aferent înscris, în CF 6147 nr. top 6671/864 și 6673/865.
Potrivit art. 5 alin. 1 din Legea nr. 550/2002 modificată, în termen de 30 de zile de la data intrării în vigoare a acesteia, consiliile locale vor aproba prin hotărârea a două treimi din numărul consilierilor lista spațiilor comerciale care urmează să fie vândute.
Din formularea textului, folosirea cuvintelor "vor aproba" și "urmează să fie vândute" rezultă fără echivoc că legiuitorul a stabilit în sarcina Consiliilor Locale o obligație de rezultat imperativă, constând din vânzarea efectivă a spațiilor care intră sub incidența legii.
În condițiile de mai sus s-a derogat de la dispozițiile art. 481 cod civil invocate de pârâtă, prevederile legale invocate nefiind declarate neconstituționale până în prezent.
Refuzul de a proceda la aplicarea prevederilor legale pentru vânzarea spațiului în litigiu nu a fost justificat. Pârâta trebuia să facă dovada că bunul a făcut obiectul retrocedării sau a fost inclus pe lista monumentelor istorice, dovadă care nu a fost făcută, pârâta renunțând în final la această apărare, ba chiar a comunicat tribunalului cu adresa 13037/R/2008 că imobilul nu este inclus în lista monumentelor istorice.
S-a reținut că cererea de vânzare a fost formulată în termenul legal, împrejurare recunoscută de pârâtă cu adresa 26069/R/2003. Prin această adresă reclamanta a fost încunoștințată și de faptul că cererea ei nu poate fi soluționată decât după rezolvarea solicitării de retrocedare formulată cu privire la imobil.
S-a reținut că pârâtul nu poate fi obligat direct la încheierea contractului deoarece acesta poate fi încheiat numai după finalizarea unei proceduri prevăzute expres de lege, care presupune: aprobarea listei care să inclusă spațiul în litigiu de către Consiliul Local, constituirea comisiei prevăzute de art. 6 din lege, stabilirea unui preț minim de vânzare - art. 7 alin. 1, negocierea directă, încheierea unui proces - verbal de finalizare a procedurii, și numai după aceea se poate trece, în 15 zile la încheierea efectivă a contractului de vânzare-cumpărare.
Pentru considerentele de mai sus acțiunea a fost admisă în parte.
Împotriva acestei sentințe a declarat recurs pârâtul CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI S M, solicitând admiterea acestuia, modificarea în tot a hotărârii atacate, în sensul respingerii acțiunii introdusă de reclamantă.
În motivarea recursului consideră că sentința a fost dată cu încălcarea art. 44 din Constituție și a art. 481 din civil, texte care garantează proprietatea și stabilesc în mod expres cauzele în care poate fi o persoană silită a ceda proprietatea sa (cazuri de utilitate publică).
Arată că legea invocată de reclamantă ca temei legal pentru a i se vinde spațiul, în speță Legea nr.550/2002, modificată, este doar o lege care stabilește doar cadrul legal în cazul în care proprietarul dorește vânzarea imobilului și nu o lege care obligă, neexistând în lege formularea "obligă Consiliul local", așa cum prevăd alte acte normative.
Pârâta - SRL, prin întâmpinarea de la 5-6 solicită respingerea recursului ca nefondat și menținerea sentinței civile nr.2248/2008 ca temeinică și legală.
Analizând recursul prin prisma motivelor invocate, a art. 304 Cod procedură civilă, raportat la actele și lucrările dosarului, Curtea reține următoarele:
Prin Legea nr. 550/2002 s-a instituit obligația privind vânzarea spațiilor comerciale proprietate privată a statului și a celor de prestări servicii, aflate în administrarea consiliilor județene sau a consiliilor locale, precum și a celor aflate în patrimoniul regiilor autonome de interes local.
Procedura de vânzare a acestor spații se face potrivit legii în etape distincte, reglementate ca atare, cu căi de atac deosebite.
Prima etapă în derularea procedurii o constituie întocmirea listei spațiilor comerciale sau de prestări de servicii care urmează să fie vândute.
Astfel, art 5 alin 1 din lege se prevede că, în termen de 30 de zile de la intrarea acesteia în vigoare, consiliile județene și consiliile locale urmează să aprobe această listă a spațiilor, iar la art 5 alin 2 se prevede că, în cazul spațiilor aflate în patrimoniul regiilor autonome de interes local, hotărârea prevăzută la alin 1 se adoptă pe baza propunerii consiliului de administrație al regiei autonome respective.
Conform art. 1 din lege, aceasta stabilește cadrul juridic pentru vânzarea spațiilor comerciale sau de prestări servicii, proprietate privată a statului, precum și a celor aflate în patrimoniul regiilor autonome de interes local, prin negociere directă sau prin licitație publică.
Prin urmare lista la care se referă art. 5 din lege trebuie să cuprindă toate spațiile ce intră sub incidența art. 1, sub acest aspect fiind instituită la art. 5 alin 3 obligația prefecților de a veghea ca hotărârea prevăzută la alin 1 să cuprindă toate spațiile care intră sub incidența legii, neîndeplinirea acestei obligații prin omiterea inventarierii tuturor acestor spații putând fi suplinită printr-o acțiunea în contencios administrativ întemeiată pe art. 27 din Legea nr. 550/2002.
Din această perspectivă, criticile recurentei cu privire la încălcarea dispozițiilor constituționale și ale Codului civil ce privesc ocrotirea dreptului de proprietate nu sunt fondate.
În raport însă de dispozițiile primei instanțe care obligă pârâtul la declanșarea și desfășurarea procedurii de vânzare prin metoda negocierii directe pentru spațiul comercial situat în S-M str - - de nr. 7 cu terenul aferent acestuia, înscris în CF 6147 S-M nr. top.864 și 865, Curtea urmează să rețină că în această privință prima instanță nu a realizat o temeinică cercetare a fondului, motiv de casare potrivit art. 312 alin 5 Cod procedură civilă.
Astfel, potrivit art. 16 din Legea nr. 550/2002, vânzarea spațiilor la care legea se referă prin metoda negocierii directe impune îndeplinirea de către potențialul cumpărător a unor condiții cumulative, în caz contrar vânzarea urmând a se face prin licitație publică cu strigare, conform cap.4 din lege.
Solicitantul trebuie să folosească spațiul în baza unui contract de închiriere concesiune locație de gestiune asociere în participație sau leasing, încheiat în condițiile legii și valabil la data intrării în vigoare a Legii nr. 550/2002, să nu înregistreze restanțe la plata chiriei cel puțin 6 luni consecutive din momentul încheierii contractului cu vânzătorul, să fi respectat prevederile contractului cu acesta și să nu aibă obligații neachitate față de stat la data vânzării spațiului.
De asemenea, dacă din cercetarea fondului rezultă că celelalte etape ale procedurii instituită de Legea nr. 550/2002 nu au fost respectate, cum ar fi: desemnarea evaluatorului, întocmirea raportului de evaluare, stabilirea de către comisia constituită potrivit art. 6 prețului minim de vânzare, conform art. 8 alin 1 și care să constituie baza de la care pornește negocierea în cazul vânzării prin negociere directă, conform art. 8 alin 2, atunci instanța de judecată, care a fost învestită cu cererea de obligare a pârâtului la încheierea contractului de vânzare-cumpărare prin negociere directă trebuie, pentru a putea pronunța o astfel de soluție, să administreze proba cu expertiza tehnică care să evalueze atât construcția cât și terenul (art 13), astfel ca să poată stabili ea însăși prețul minim de vânzare și care să reprezinte baza de negociere, în măsura în care va aprecia ca fiind îndeplinite celelalte condiții cumulative prevăzute de art. 16 și că în speță imobilul poate fi vândut prin negociere directă.
În consecință, recursul pârâtului urmează să fie admis, potrivit art. 312 alin 5 Cod procedură civilă, sentința atacată va fi casată, urmând a se dispune trimiterea cauzei spre rejudecare aceleiași instanțe.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECID E:
Admite recursul declarat de pârâtul CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI S, împotriva sentinței civile nr. 2248 din 10.09.2008, pronunțată în dosarul nr- al Tribunalului Maramureș, pe care o casează și dispune trimiterea cauzei spre rejudecare aceleiași instanțe.
Decizia este irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din 19 ianuarie 2009.
PREȘEDINTE JUDECĂTORI GREFIER
- - - - - - - -
Red./
3 ex./9.03.2009
Președinte:Lucia BreharJudecători:Lucia Brehar, Mirela Budiu, Delia Marusciac
