Vânzări spații comerciale (legea nr.550/2002). Decizia 1761/2009. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI
SECȚIA A VIII A contencios ADMINISTRATIV ȘI FISCAL
DOSAR NR-
DECIZIA CIVILĂ NR. 1761
Ședința publică din data de 29 iunie 2009
Curtea constituită din:
PREȘEDINTE: Petrovici Cristina
JUDECĂTOR 2: Niculescu Monica
JUDECĂTOR 3: Ion Eugenia
GREFIER: - -
Ministerul Public - Parchetul de pe lângă Curtea de APEL BUCUREȘTI este reprezentat de procuror.
Pe rol fiind soluționarea recursului declarat de recurenta-reclamantă - SPORT F 95 SRL, împotriva sentinței civile nr. 630/17.02.2009, pronunțată de Tribunalul București, Secția a IX-a Contencios Administrativ și Fiscal în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimatul-pârât PRIMARUL SECTORULUI 5
Dezbaterile în fond au avut loc în ședința publică de la 15.06.2009, fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată ce face parte integrantă din prezenta decizie civilă, când Curtea. pentru a da posibilitate părților să depună concluzii scrise și a delibera, a amânat pronunțarea la 22.06.2009, apoi la 29.06.2009.
CURTEA
Prin sentinta civila nr. 630/17.02.2009 a Tribunalului Baf ost respinsa ca nefondata actiunea formulata de reclamanta - SPORT SRL impotriva paratului PRIMARUL SECTORULUI 5 B, actiune prin care reclamanta solicitase obligarea paratului la semnarea actului aditional la contractul de vanzare cumparare autentificat sub nr. 2425/2006, prin care sa se modifice obiectul contractului in sensul transmiterii dreptului de proprietate catre reclamanti si a cotei indivize de teren in suprafata de 78,97 mp care face parte integranta din spatiul comercial negociat.
Pentru a dispune astfel, instanta de fond a retinut ca in contractul de vanzare cumparare mentionat a spatiului comercial se mentioneaza expres ca terenul aferent ramane in proprietatea, iar pentru achizitionarea acestuia trebuie urmata aceeasi procedura prin negociere ca si pentru spatiul comercial. De asemenea, din actele de negociere reiese ca aceasta s-a purtat doar asupra constructiei, nu si asupra terenului. Prin urmare, retine instanta de fond, reclamantul trebuie sa urmeze, distinct pentru teren, procedura de vanzare cumparare reglementata de Legea nr. 550/2002.
Impotriva acestei sentinte a declarat recurs reclamanta - SPORT SRL, solicitand instantei modificarea ei in sensul admiterii actiunii sale astfel cum a fost formulata. Arata ca, potrivit extrasului de carte funciara, proprietara imobilului este recurenta, astfel ca sustinerea tribunalului ca terenul ar fi ramas in proprietatea statului nu este corecta.
Prin urmare, arata recurenta, nici nu mai este posibila urmarea unei noi proceduri de negociere, cat timp potrivit extrasului de carte funciara, recurenta este proprietara imobilului.
In procesul verbal de negociere nu se face mentiunea ca se vinde doar constructia, nu si terenul; dimpotriva, se retine ca imobilul se vinde cu cota indiviza, acesta fiind si motivul pentru care s-a stabilit prețul de 67.590,9 lei.
Instanta de fond a ignorat întreaga documentație depusă la dosarul cauzei precum și disp. art. 13 din Legea nr. 550/2002, potrivit cărora "terenul aferent spațiului comercial sau de prestări servicii se vinde odată cu acesta, dacă este clarificată situația sa juridică și dacă sunt îndeplinite condițiile legii".
Mai mult, arată recurenta, instanța de fond nu a motivat hotărârea, făcând doar o trimitere la actele depuse la dosar fără să aibă o motivație a hotărârii. În aceeași zi, pârâtul a încheiat contracte de vânzare cumpărare pentru alte patru spații comerciale cărora le-a fost vândut și terenul aferent construcției, recurenta invocând inegalitatea de tratament.
Apreciază că este vorba despre o eroare a notarului public, care nu a trecut și terenul în contractul de vânzare cumpărare, cu toate că prețul acoperă și valoarea terenului aferent. Dacă nu ar fi fost convinsă că este vorba și de teren, nu ar fi plătit suma menționată pentru o cameră de 28,03 mp.
Recurenta mai invocă faptul că, deși prin încheierea din data de 6 ianuarie 2009, fost admisă excepția lipsei calității procesuale pasive a, această excepție nu se regăsește în dispozitivul sentinței.
Prin întâmpinarea înregistrată la dosarul cauzei în data de 4 iunie 2009, pârâtul intimat PRIMARUL SECTORULUI 5 B a solicitat instanței respingerea recursului ca nefondat, cu consecința menținerii sentinței tribunalului ca temeinică și legală.
În susținerea poziției sale procesuale, învederează instanței că, în procesul verbal de negociere se menționează expres că spațiul comercial supus negocierii este format din suprafață utilă de 56,36 mp, iar prețul de vânzare al spațiului comercial (suprafață construită), acceptat în urma negocierii directe, este de 19.500 euro, fără TVA. prețului de vânzare s-a făcut pornind de la raportul de evaluare a spațiului folosit ca atelier fotografic, având o suprafață utilă de 56,36 mp (parter 30,68 mp și subsol 25,68 mp). Nu a fost avută în vedere și nici evaluată cota indiviză de teren aferentă spațiului.
Un exemplar al raportului de evaluare a fost remis reclamantei la data încheierii procesului verbal, aceasta renunțând la posibilitatea de a formula contestație împotriva acestuia.
Prin urmare, în contract, semnat de reclamantă, se menționează expres rămânerea în proprietatea statului a cotei indivize de teren, pentru care va trebui urmată o nouă procedură de negociere.
Examinând cauza sub toate aspectele potrivit disp. art. 304 ind. 1.pr.civ. și cu precădere prin prisma motivelor de recurs invocate, Curtea reține următoarele:
1. Urmare a apariției Legii nr. 550/2002 privind vanzarea spatiilor comerciale proprietate privata a statului si a celor de prestari de servicii, aflate in administrarea consiliilor judetene sau a consiliilor locale, precum si a celor aflate in patrimoniul regiilor autonome de interes local, reclamanta recurentă a depus, la Primăria sector 5 B, cerere în vederea cumpărării prin negociere directă a spațiului comercial situat în mun. B, Calea nr. 195, în suprafață utilă de 56,36 mp, cu privire la care deținea contract de închiriere valabil.
2. În vederea stabilirii prețului minim de vânzare, ca punct de pornire al negocierii directe, potrivit art. 8 alin. 1 din Legea nr. 550/2002, a fost întocmit raportul de evaluare, care a vizat doar construcția, în suprafață utilă de 56,36 mp, parter și subsol, fără a include și evaluarea terenului.
Reclamanta recurentă nu a contestat raportul de evaluare potrivit procedurii reglementată de disp. art. 8 alin. 3 din Legea nr. 550/2002, fie și din perspectiva neevaluării terenului, renunțând expres, potrivit mențiunii din procesul verbal de negociere, la dreptul de contestare.
3. Procesul verbal de negociere nr. -, încheiat în data de 11 mai 2006 ( 12 dosar nr-) consemnează următoarele: "Prețul de vânzare a spațiului comercial(suprafață construită)acceptat în urma negocierii directe este de 675.909.000 de lei, adică 67.590,9 RON, reprezentând 19.500 euro, la cursul BNR (1 euro = 34.662 lei, 3,4662 RON) din data de 11.05.2006, fără TVA".
Contrar susținerilor recurentei, de nicăieri din cuprinsul procesului verbal nu reiese că negocierea s-ar fi purtat și asupra prețului de vânzare a terenului, negociere care - în lipsa unui preț minim stabilit de evaluatorul autorizat, care să includă și valoarea terenului - nici nu se putea purta în mod legal.
Reclamanta a semnat fără nici un fel de obiecțiuni acest proces verbal.
4. Prin urmare, a fost încheiat contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 2425/18.12.2006 de notar public ( 7 și urm. Dosar nr-), semnat de asemenea de către reclamantă, contract al cărui obiect este spațiul comercial situat în B, Calea nr. 195, sector 5, având număr cadastral 13879/0;1, compus din "cameră la parter, cameră la pivniță, în suprafață utilă de 56,06 mp".
Contractul menționează în continuare expres "cota indiviză de teren aferent rămâne în proprietatea statului, iar pentru vânzarea acesteia, se va urma aceeași procedură ca și pentru spațiul comercial, prevăzută de legea nr. 550/2002".
Rezultă, prin urmare, fără putință de tăgadă, că terenul aferent nu a făcut obiectul contractului.
Recurenta invocă o pretinsă eroare a notarului public, pe care nu o probează în nici un fel; mai mult, o atare susținere este contrazisă de însăși mențiunea expresă privind rămânerea terenului în proprietatea statului, care exclude ipoteza erorii notarului la întocmirea contractului.
5. Este real că, potrivit disp. art. 13 alin. 1 din Legea nr. 550/2002, "Terenul aferent spatiului comercial sau de prestari de servicii se vinde o data cu acesta, daca este clarificata situatia sa juridica si daca sunt indeplinite conditiile legale".
În situația din speță, textul mai sus redat nu face altceva decât să confere reclamantei dreptul de a cumpăra prin negociere directă și terenul aferent, fără ca pârâtul să-și mai poată manifesta vreo opțiune în acest sens, după cum în mod eronat susține acesta în apărările sale, însă nu permite vânzarea terenului prin încheierea unui simplu act adițional, cu eludarea procedurii de evaluare și negociere prevăzută de lege, în contul aceluiași preț, care, așa cum s-a arătat, nu subsumează și valoarea terenului.
6. Recurenta susține că, atâta timp cât potrivit extrasului de carte funciară, imobilul constituie proprietatea sa, nu se poate reține că el ar fi rămas în proprietatea statului.
Instanța observă că, indiferent de modul în care reclamanta a ajuns să se întabuleze, exclusiv în baza contractului de vânzare cumpărare menționat, pe întreg imobilului înscris în CF 42727, cât timp înscrierea în cartea funciară nu are efect constitutiv de drepturi, ci doar de opozabilitate față de terți (iar pârâtul nu este terț, ci persoana împotriva căreia s-a făcut intabularea), aceasta nu deține un titlu de proprietate cu privire la teren; o concluzie contrară ar lipsi de interes prezenta acțiune a reclamantei.
7. Recurenta mai critică hotărârea tribunalul și din perspectiva nemotivării acesteia, critică ce nu poate fi reținută de instanța de recurs.
Astfel, hotărârea cuprinde toate aspectele de fapt și de drept care au format convingerea instanței în adoptarea soluției, precum și argumentația referitoare la înlăturarea temeiurilor indicate de reclamantă, făcând posibil controlul judiciar al soluției.
8. Împrejurarea că altor comercianți le-a fost vândut și terenul aferent construcției nu schimbă datele problemei, un atare considerent putând fi invocat în susținerea dreptului său de a cumpăra prin negociere directă și terenul, potrivit celor menționate în contract.
9. Recurenta mai critică hotărârea tribunalului și pentru faptul că soluția asupra excepției lipsei calității procesuale pasive a pârâtului, pronunțată în ședința publică din 06.01.2009, nu se regăsește în dispozitivul sentinței, fără a critica însă soluția dată excepției.
Instanța de recurs apreciază ca nefondat și acest motiv de recurs; astfel, instanța de fond s-a pronunțat asupra acestei excepții prin încheierea din ședința publică din data de 6 ianuarie 2009, moment în care a și restrâns cadrul procesual sub aspect subiectiv, dispunând scoaterea din cauză a acestui pârât. Într-o astfel de situație, nu se impune reiterarea soluției pronunțată prin încheierea din 6 ianuarie 2009 și în dispozitivul sentinței.
În lumina considerentelor expuse mai sus, Curtea apreciază prezentul recurs ca nefondat, astfel că - în temeiul disp. art. 312 alin. 1.pr.civ. - îl va respinge.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge ca nefondat recursul declarat de reclamanta - SPORT F 95 SRL, împotriva sentinței civile nr. 630/17.02.2009, pronunțată de Tribunalul București, Secția a IX-a Contencios Administrativ și Fiscal în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimatul-pârât PRIMARUL SECTORULUI 5 B, sentință pe care o menține în întregime.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din data de 29 iunie 2009.
PREȘEDINTE JUDECĂTORI
- - - - - -
GREFIER
- -
Red./dact.2 ex.MN/MN
Jud. fond
Președinte:Petrovici CristinaJudecători:Petrovici Cristina, Niculescu Monica, Ion Eugenia
