Vânzări spații comerciale (legea nr.550/2002). Decizia 245/2009. Curtea de Apel Brasov
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL BRAȘOV
SECȚIA contencios ADMINISTRATIV ȘI FISCAL
DECIZIA Nr. 245/
Ședința publică de la 7 aprilie 2009
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Maria Ioniche
JUDECĂTOR 2: Marcela Comșa
JUDECĂTOR 3: Silviu Gabriel
Grefier -
Pentru astăzi fiind amânată pronunțarea asupra recursului declarat de pârâtul STATUL ROMÂN prin MINISTERUL FINANȚELOR PUBLICE reprezentat de DIRECȚIA GENERALĂ A FINANȚELOR PUBLICE B, împotriva sentinței civile nr.772/CA din 25.11.2008 pronunțată de Tribunalul Brașov, secția comercială și de contencios administrativ în dosarul nr-, având ca obiect "vânzări spații comerciale".
La apelul nominal făcut în ședința publică, la pronunțare, se constată lipsa părților.
Procedura legal îndeplinită.
Dezbaterile în cauza de față, au avut loc în ședința publică din data de 24 martie 2009,când părțile prezente au pus concluzii în sensul celor consemnate în încheierea de ședință din acea zi, ce face parte integrantă din prezenta, iar instanța în baza art.146 Cod procedură civilă, pentru a da posibilitatea părților să depună concluzii scrise, a amânat pronunțarea potrivit art.260 alin.1 Cod procedură civilă, la data de 31 martie 2009, când pentru imposibilitatea constituirii completului de judecată, a amânat pronunțarea cauzei la data de 7 aprilie 2009.
CURTEA,
Asupra recursului de față,
Constată că prin sentința civilă nr.772/CA/25 noiembrie 2008 pronunțată de Tribunalul Brașov - secția comercială și de contencios administrativ s-au admis cererile de chemare în judecată formulate și precizate de reclamantele - Volvo SRL, - SRL în contradictoriu cu pârâții Statul Român prin Ministerul Economiei și Finanțelor reprezentat prin Direcția Generală a Finanțelor Publice B, Municipiul B prin primar, - SRL și Comisia de Vânzare a Comerciale și Prestări Servicii constituită în baza Legii 550/2002 pe lângă Consiliul Local B și.
S-a constatat că asupra imobilului înscris în CF nr. 11900 B cu nr. top 5276, compus din casă de piatră și curte, în suprafață de 835,20 mp sunt proprietari tabulari pârâții STATUL ROMÂN și, cu cota de 1/2 fiecare; s-a dispus ieșirea din indiviziune a pârâților arătați mai sus cu privire la partea din imobilul de mai sus formată din spațiile comerciale situate la parterul imobilului, în suprafață de 80,23 mp, și respectiv 46,23 mp deținute cu contractele de închiriere nr. 228/1.11.1999 de către reclamanta - VOLVO SRL și nr. 27/11.06.1992 de către reclamanta - SRL, precum și din terenul aferent; s-a dispus dezmembrarea imobilului cu nr. top 5276, în suprafață de 835,20 mp înscris în CF nr. 11900 B în trei loturi, așa cum sunt menționate în completarea la raportul de expertiză întocmită de expert conform tabelului de dezmembrare și planului de situație de la filele 210 și 211 din prezentul dosar și care fac parte integrantă din prezenta hotărâre, respectiv:
- Lotul nr. 1 cu nr. top nou 5276/1- casă de piatră și curte, cu 79% din, în suprafață de 708,74 mp.
- Lotul nr. 2 cu nr. top nou 5276/2, spațiu comercial în suprafață de 80,23 mp, format din 3 camere, oficiu, wc, pivniță cu AC și teren construit, cu 13% din.
- Lotul nr. 3 cu nr. top nou 5276/3, spațiu comercial în suprafață de 46,23 mp, format din cameră, wc, debara, cu AC și teren construit, cu 8% din.
S-au atribuit loturile 2 și 3 pârâtului Satul Român. S-a menținut starea de indiviziune în cotă de 1/2 pentru fiecare pârâții Statul Român și cu privire la lotul 1; a fost obligat pârâtul Municipiul B prin Primar să plătească pârâtului suma de 102.827,55 lei, reprezentând sulta; s-a dispus intabularea în CF a dreptului de proprietate conform celor de mai sus.
Au fost obligate pârâtele Statul Român, - SRL și Comisia de Aplicare a Legii nr. 550/2002 să încheie cu reclamantele - VOLVO SRL și - SRL contracte de vânzare cumpărare pentru spațiile comerciale ce formează loturile 2 și 3 și care formează obiectul contractelor de închiriere nr. 228/1.11.1999 și respectiv nr. 27/11.06.1992.
S-a luat act că reclamantele nu au solicitat cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această soluție prima instanță a reținut următoarele:
În încheierea de ședință întocmită pentru termenul din 16.05.2007 s-a respins excepția de necompetență materială a Tribunalului Brașov, s-a respins excepția lipsei calității procesuale active a reclamantelor, s-a admis excepția lipsei calității de reprezentant a Municipiului B, prin primar, pentru Statul Român; s-a admis excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului Municipiului B, prin primar, în nume propriu; s-a respins excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtei - SRL; s-a respins excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului Ministerul Finanțelor Publice; s-a respins excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtei Comisia de vânzare a spațiilor comerciale și prestări servicii de pe lângă Consiliul Local.
La termenul de judecată din 13.06.2007 instanța a revenit asupra dispoziției de admitere a excepției lipsei calității procesuale pasive a pârâtului Municipiul B reprezentat prin primar, a repus în discuția părților excepția respectivă și a dispus respingerea acesteia, față de dispozițiile art.5 din Legea nr.550/2002 și prevederile Legii nr.215/2001.
După casarea cu trimitere spre rejudecare, Tribunalul a constatat următoarele:
Imobilul situat in B- este înscris in CF nr. 11900 localității B sub nr. top. 5276 - casa de piatra si curte de 835,20 mp. La foaia de avere a cărții funciare figurează in calitate de proprietari si Statul R fiecare cu o cota de 1/2 din dreptul de proprietate asupra imobilului.
Potrivit art.36 din Legea nr.18/1991 republicată, terenurile aflate în proprietatea statului, situate în intravilanul localităților și care sunt în administrarea primăriilor, la data prezentei legi, trec în proprietatea comunelor, orașelor sau a municipiilor, urmând regimul juridic al terenurilor prevăzute la art.26. Construcțiile ridicate pe aceste terenuri urmează regimul juridic al terenurilor respective.
de aceste prevederi legale rezulta ca cota de 1/2 din dreptul de proprietate asupra imobilului de mai sus face parte ope legis din domeniul privat al unitarii administrativ-teritoriale Municipiul B, chiar daca in cartea funciara este trecut dreptul de proprietate al Statului Acest aspect reiese si din adresa nr. 31127/2007 emisa de Primăria Municipiului B - Direcția Patrimoniu - Valorificare Imobile, in cuprinsul căreia se arata ca imobilul situat in B- se afla in proprietatea privata a Municipiului B, in conformitate cu HCL nr.241/2005, anexa 2, pozițiile nr.1097, 1098, 1099. Întrucât in evidentele de carte funciara nu a fost operata schimbarea proprietarului, este justificata calitatea procesuala pasiva a paratului Statul R, reprezentat prin Ministerul Finanțelor Publice, astfel cum s-a reținut si prin încheierea de ședința din 16.05.2007.
Reclamanta - SRL deține spațiul comercial in suprafața de 80,23 mp situat in imobilul descris mai înainte, conform contractului de închiriere nr. 228/1.11.1999 încheiat cu parata - SRL. Reclamanta - SRL deține spațial comercial cu suprafața de 46,23 mp aflat in același imobil potrivit contractului de închiriere nr. 27/11.06.1992 încheiat cu parata - SRL.
Cele doua societăți comerciale au formulat cereri de cumpărare a spatiilor comerciale, insa nu au primit răspuns favorabil la acestea.
Reclamantele sunt îndreptățite la vânzarea spatiilor comerciale deținute in temeiul contractelor de închiriere, in conformitate cu dispozițiile Legii nr. 550/2002, care reglementează cadrul juridic pentru vânzarea spațiilor comerciale și a celor de prestări de servicii, proprietate privată a statului, aflate în administrarea consiliilor județene sau a consiliilor locale, precum și a celor aflate în patrimoniul regiilor autonome de interes local.
comerciale respective se încadrează in categoria prevăzuta de art.2 lit.d din lege, fiind vorba de un imobil ce nu se restituie persoanelor îndreptățite și a rămas în administrarea deținătorului actual, potrivit art.43 alin. (1) din Legea nr. 10/2001.
De altfel, cele doua spatii comerciale au fost incluse in lista spatiilor comerciale sau de prestări servicii, proprietatea privata a statului care se afla in administrarea - SRL si care vor fi vândute in temeiul prevederilor Legii nr.550/2002 aprobata prin Hotărârea Consiliului Local al Municipiului B nr. 481/2002 (poz.95 si 96).
Parata - SRL a depus la dosar adresa nr.109/22.06.2007 prin care arată ca in urma verificărilor efectuate a constatat ca nu a fost înregistrata la aceasta societate nicio notificare care sa aibă ca obiect imobilul in cauza.
Potrivit art. 16 din Legea nr.550/2002 vânzarea spațiilor comerciale, de prestări de servicii și de producție către comercianții, respectiv prestatorii de servicii persoane fizice sau juridice, care le folosesc în baza unui contract de închiriere, concesiune, locație de gestiune, asociere în participațiune sau leasing, încheiat în condițiile legii și valabil la data intrării în vigoare a prezentei legi, se face la solicitarea acestora, prin metoda negocierii directe.
comerciale la a căror vânzare reclamantele sunt îndreptățite se afla așa cum s-a arătat mai sus in imobilul descris mai înainte, iar singura modalitate de a se da eficienta juridica dispozițiilor Legii nr.550/2002 este realizarea ieșirii din indiviziune asupra imobilului teren si construcții. Cum persoana obligata a realiza ieșirea din indiviziune nu a acționat in consecința, reclamantele sunt îndreptățite sa solicite ieșirea din indiviziune potrivit dispozițiilor art. 974 Cod civil, respectiv pe calea acțiunii oblice, pentru înlăturarea unui obstacol care sta in calea realizării drepturilor acestora in temeiul Legii nr.550/2002. Conform art.974 cod civil creditorii pot exercita toate drepturile si acțiunile debitorului lor, afara de acelea care ii sunt exclusiv personale. Ca urmare, reclamantele sunt îndreptățite sa formuleze acțiunea de ieșire din indiviziune in locul proprietarului imobilului (Statul R, ca proprietar tabular, si Municipiul B, ca proprietar ope legis si in temeiul HCL nr.241/2005, anexa 2, pozițiile nr.1097, 1098, 1099).
In vederea identificării si evaluării construcțiilor edificate pe terenul înscris in CF nr.11900 B nr.top.5276 instanța a dispus in primul ciclu procesual realizarea unei lucrări de expertiza de către expertul. Acest expert a concluzionat ca de valoarea de piața a spațiilor comerciale deținute de reclamante in temeiul contractelor de închiriere, valoarea sultei pe care Statul R trebuie sa o plătească celuilalt proprietar tabular este de 90.750 lei RON. Expertul a arătat in cuprinsul raportului de expertiza ca imobilul este comod partajabil in natura.
In speța instanța a dispus si realizarea unei expertize topografice de către expet, care a identificat terenul, l-a evaluat, a identificat spatiile comerciale deținute de cele doua reclamante si a realizat dezmembrarea terenului.
După casare cu trimitere, de dispozițiile art. 315 alin.1 Cod procedură civilă, care prevăd ca in caz de casare, hotărârile instanței de recurs asupra problemelor de drept dezlegate, precum si asupra necesitații administrării unor probe sunt obligatorii pentru judecătorii fondului, instanța a dispus prin încheierea de ședința din 16.05.2007 completarea raportului de expertiza întocmit de expert, in sensul ca expertul desemnat sa identifice construcțiile si terenul pe care se afla amplasate spatiile comerciale in litigiu, sa facă propuneri de dezmembrare a construcțiilor si terenului aferent celor doua spatii comerciale, cu acordarea de numere cadastrale ce urmează a fi atribuite loturilor stabilite ca urmare a dezmembrării, sa stabilească valoarea actuala a loturilor si daca construcția a fost edificata anterior anului 1958.
Expertul a întocmit completarea la raportul de expertiza depusa la dosar.
In cuprinsul lucrărilor de specialitate indicate mai sus expertul a arătat ca cele doua societăți comerciale nu ocupa alt teren decât cel aferent construcțiilor deținute in temeiul contractelor de închiriere, spatiile comerciale având accese si utilități separate.
Expertul mai arata ca potrivit certificatului nr.495/12.11.1997 eliberat de Direcția Județeana Ba A rhivelor Naționale clădirea a fost edificata din anul 1885. In consecința, construcția fiind construita anterior anului 1958, nu sunt necesare certificatul de urbanism si autorizația de construire pentru punerea in executare a hotărârii, aspectul indicat de instanța de recurs in vederea cercetării de către prima instanța cu ocazia rejudecării fiind astfel lămurit.
Expertul topograf a realizat tabelul de dezmembrare si planul de situație in care sunt identificate cele doua spatii comerciale, care vor face parte integranta din hotărârea ce se va da, cu mențiunea ca la rubrica proprietari vor figura următoarele mențiuni:
- Lotul nr. 1 cu nr.top. nou 5276/1- casa de piatra si curte, cu 79% din, in suprafața de 708,74 mp - proprietari cu o cota de cate 1/2 fiecare Statul R si;
- Lotul nr. 2 cu nr.top nou 5276/2, spațiu comercial in suprafața de 80,23 mp, format din 3 camere, oficiu, wc, pivnița cu AC si teren construit, cu 13% din - proprietar Statul R;
- Lotul nr. 3 cu nr. top nou 5276/3, spațiu comercial in suprafața de 46,23 mp, format din camera, wc, debara, cu AC si teren construit, cu 8% din - proprietar Statul
Expertul a stabilit si valoarea terenului ocupat de spatiile comerciale deținute de reclamante in temeiul contractelor de închiriere. Astfel, valoarea terenului deținut de reclamanta - SRL, respectiv 80,23 mp, este de 15.324,70 lei, iar valoarea terenului in suprafața de 46,23 mp deținut de - SRL este de 8.830,40 lei. In total valoarea terenului aferent loturilor 2 si 3 este de 24.155,1 lei, iar contravaloarea cotei de 1/2 din acest teren este de 12.077,55 lei.
Rezulta ca valoarea sultei ce urmează a fi plătită este de 102.827,55 lei, valoare compusa din suma de 90.750 lei, contravaloarea cotei de 1/2 din dreptul de proprietate asupra construcțiilor spatii comerciale, si 12.077,55 lei, contravaloarea cotei de 1/2 din teren.
urmează a fi plătită de paratul Municipiul B, prin primar, având in vedere calitatea sa de proprietar asupra imobilului, astfel cum s-a arătat mai sus. Dreptul de proprietate insa va rămâne înscris la numele Statului R, având in vedere ca instanța nu a fost sesizata si cu o cerere de înscriere a dreptului de proprietate a Municipiului B in cartea funciara.
In consecința, de dispozițiile art.728 Cod civil coroborat cu art. 974 Cod civil, instanța a admis acțiunile formulate si precizate de reclamante si a dispus ieșirea din indiviziune asupra imobilului prin formare de trei loturi, astfel cum s-a stabilit prin completarea la raportul de expertiza întocmit de expert, conform tabelului de dezmembrare si planului de situație de la dosar.
In baza art.742 Cod civil instanța a obligat paratul Municipiul B sa plătească paratului suma de 102.827,55 lei, reprezentând sulta.
In temeiul art.17 din Decretul Lege nr.115/1938 instanța a dispus intabularea drepturilor de proprietate.
Potrivit art. 6 din Legea nr. 550/2002, in termen de 15 zile de la data intrării în vigoare a legii, în fiecare comună, oraș, municipiu, sector al municipiului B sau județ, în care există spații care cad sub incidența prezentei legi, se constituie o comisie pentru vânzarea spațiilor comerciale sau de prestări de servicii, denumită în continuare comisie. Comisia se constituie prin dispoziție a primarului, respectiv a președintelui consiliului județean, și va fi formată din 5 membri titulari și 2 - 3 membri supleanți, după cum urmează:
a) 3 reprezentanți ai consiliului local sau, după caz, ai consiliului județean în a cărui administrare se află spațiul comercial sau de prestări de servicii ori sub a cărui autoritate se află regia autonomă deținătoare a spațiului; desemnarea reprezentanților consiliului se face prin vot deschis cu votul a două treimi din numărul consilierilor;
b) un reprezentant al regiei autonome, respectiv al regiei autonome nominalizate de primar sau de președintele consiliului județean; stabilirea reprezentantului se face de către consiliul de administrație al regiei autonome;
c) un reprezentant al direcției generale a finanțelor publice județene sau a municipiului B, desemnat de directorul general.
de componenta comisiei de vânzare a spatiilor comerciale indicata in textul normativ citat mai sus, instanța a dispus obligarea paratelor Statul R, - SRL si Comisia de Aplicare a Legii nr. 550/2002 sa încheie cu reclamantele - SRL si - SRL contracte de vânzare-cumpărare pentru spatiile comerciale ce formează loturile 2 si 3 si care formează obiectul contractelor de închiriere nr. 228/1.11.1999 si, respectiv, nr.27/11.06.1992.
Împotriva acestei sentințe a declarat recurs pârâtul Statul Român prin Ministerul Economiei și Finanțelor prin Direcția Generală a Finanțelor Publice B criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie în baza art. 304 pct.9 Cod procedură civilă.
În dezvoltarea motivelor de recurs se arată că în mod greșit s-a respins excepția lipsei calității procesuale pasive a Ministerului Economiei și Finanțelor în calitate de reprezentant al Statului Român față de proprietarul imobilului care este Municipiul B (proprietatea s-a transmis ope legis și în temeiul HCL 241/2005), dispozițiile Legii 550/2002, precum și reglementărilor din Legea 213/1998, Decretului 31/1943. Proprietar fiind Municipiul B lui îi incumbă obligația de a reprezenta Statul Român potrivit art.6 din Legea 550/2002.
Intimații nu au depus la dosar întâmpinare.
Analizând actele și lucrările dosarelor, sentința atacată, raportat la motivele de recurs invocate, Curtea constată că recursul este nefondat.
Sentința civilă nr.772/CA/25.11.2008 a fost pronunțată de Tribunalul Brașov ca urmare a trimiterii cauzei spre rejudecare prin decizia nr.324/R/19.12.2006 a Curții de APEL BRAȘOV. Prin această decizie s-a statuat cu autoritate de lucru judecat că se impune dezmembrarea imobilului în litigiu, ieșirea din indiviziune față de ceilalți proprietari tabulari prin efectuarea unei expertize tehnice topografice. Motivul de recurs invocat și în primul ciclu procesual a fost lipsa calității procesuale pasive a pârâtului Statul Român reprezentat de Ministerul Finanțelor Publice. După pronunțarea sentinței 772/CA/25.11.2008 pârâtul Statul Român prin Ministerul Finanțelor Publice prin DGFP B reiterează aceleași motive pentru a critica hotărârea pronunțată. O parte din argumentele aduse au fost analizate și prin decizia de casare, corect s-a reținut incidența dispozițiilor art. 315 Cod procedură civilă.
Din studiul cărții funciare depuse în copie la dosar rezultă că, asupra imobilului înscris în CF nr.11900 B nr.top 5276 compus din casă de piatră și curte în suprafață de 835,20 mp sunt proprietari tabulari pârâții Statul Român și cu cote de 1/2 fiecare. Corect a dispus prima instanță ieșirea din indiviziune cu privire la acest imobil și a dispus atribuirea de loturi în proprietate proprietarilor tabulari, respectiv Statul Român și.
În litigiile referitoare la dreptul de proprietate asupra bunului, statul este reprezentat de Ministerul Finanțelor Publice, iar unitățile administrativ-teritoriale, de către consiliile județene, de Consiliul General al Municipiului B sau de consiliile locale, care dau mandat scris, în fiecare caz, președintelui consiliului județean sau primarului Deci în litigiile privind dreptul de proprietate Statul Român este reprezentat în proces de către Ministerul Finanțelor Publice, conform prevederilor art.12 alin 4 și 5 din Legea 213/1998.
După atribuirea unei părți din imobil în proprietate exclusivă către Statul Român se poate trece imobilul în domeniul public sau privat, respectiv poate fi transmis unității administrativ teritoriale Municipiul Operațiunile de carte funciară se efectuează în mod succesiv.
Având în vedere Hotărârea Consiliului Local 241/2005 anexa 2 pozițiile 1097, 1098, 1099 prin care se arată că imobilele menționate trec în proprietatea Municipiului B, această unitate administrativ teritorială a fost obligată prin Comisia de Aplicare a Legii 550/2002 și - SRL administratorul de fapt al bunului să respecte dispozițiile Legii 550/2002 și de asemenea, Municipiul B prin primar a fost obligat să plătească pârâtului sulta.
Este pertinentă apărarea recurentului Statul Român prin Ministerul Finanțelor Publice în sensul că obligația de a încheia cu reclamantele - Volvo SRL și - SRL contracte de vânzare cumpărare pentru spațiile comerciale revine - SRL și Comisiei de Aplicare a Legii nr.550/2002, dar transmiterea dreptului de proprietate se realizează, bineînțeles în condițiile legii, de la proprietar care este în speță Statul Român la cumpărător societățile comerciale beneficiare ale prevederilor Legii 550/2002. Conform art. 22 din Legea 7/1996 republicată: " Înscrierea unui drept se poate efectua numai: a) împotriva aceluia care, la înregistrarea cererii sale, era înscris ca titular al dreptului asupra căruia înscrierea urmează să fie făcută;"
Proprietar tabular în cazul de față este Statul Român. În cartea funciară nu s-a efectuat mențiunea transmiterii dreptului de proprietate de la Statul Român la Municipiul Pe aceste motive s-a respins excepția lipsei calității procesuale pasive a Statului Român reprezentat de Ministerul Finanțelor Publice.
Recurentul nu a formulat critici pe fondul cauzei, respectiv referitoare la dezmembrare, atribuire și îndeplinirea condițiilor prevăzute de Legea 550/2002.
Pentru aceste considerente, Curtea în baza art.312 alin.1 raportat la art.304 pct.9 și 304 indice 1 Cod procedură civilă urmează să respingă recursul și să mențină sentința civilă atacată.
Văzând și prevederile art.274 Cod procedură civilă.
Intimata - Volvo SRL a solicitat cheltuieli de judecată în recurs depunând în acest sens și chitanța privind plata onorariului avocațial pentru susținerea apărării în recurs (fila 33 din dosar).
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge recursul declarat de recurentul pârât Statul Român prin Ministerul Finanțelor Publice, reprezentat în teritoriu de DGFP B împotriva sentinței civile nr.772/CA/25.11.2008 pronunțată de Tribunalul Brașov - secția comercială și de contencios administrativ.
Obligă recurentul să plătească intimatei - SRL suma de 1000 lei, reprezentând cheltuieli de judecată în recurs.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică, azi 7 aprilie 2009.
Președinte, Pentru - - aflată în concediu odihna, semnează: Președinte instanță, | Judecător, - - | Judecător, --- |
Grefier, - |
Red: MC/27.04.2009
Dact: MD/27.04.2009 - 2 ex.
Jud.fond:
Președinte:Maria IonicheJudecători:Maria Ioniche, Marcela Comșa, Silviu Gabriel
