Vânzări spații comerciale (legea nr.550/2002). Decizia 749/2009. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI
SECȚIA A VIII-A contencios ADMINISTRATIV ȘI FISCAL
DOSAR NR-
DECIZIA CIVILĂ NR. 749
Ședința publică din data de 16 martie 2009
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE: Cristina Petrovici
JUDECĂTOR 2: Monica Niculescu
JUDECĂTOR 3: Eugenia Ion
GREFIER: - -
Ministerului Public este reprezentat de d-na procuror de la Parchetul de pe lângă Curtea de APEL BUCUREȘTI
Pe rol fiind soluționarea recursului declarat de recurenta-reclamantă - 2002 SRL împotriva sentinței civile nr. 2184/05.09.2008, pronunțată de Tribunalul București, Secția a IX-a Contencios Administrativ și Fiscal în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimata-pârâtă COMISIA PENTRU VÂNZAREA COMERCIALE - PRESTĂRI SERVICII CONFORM LEGII NR. 550/2002 SECTOR 1 - PRIMĂRIA SECTOR 1.
Dezbaterile în fond au avut loc în ședința publică de la 09.03.2009, fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată ce face parte integrantă din prezenta decizie civilă, când Curtea, pentru a da posibilitatea părților să depună concluzii scrise și a delibera, a amânat pronunțarea la 16.03.2009.
CURTEA
Prin sentința civilă nr. 2184/2008 a Tribunalului București, a fost respinsă ca neîntemeiată acțiunea formulată de reclamanta - 2002 SRL în contradictoriu cu pârâta COMISIA PENTRU VÂNZAREA COMERCIALE - PRESTĂRI SERVICII CONFORM LEGII NR. 550/2002 SECTOR 1 - PRIMĂRIA SECTOR 1, acțiune prin care reclamanta solicitase anularea deciziei nr. 24/04.02.2008 emisă de pârâtă și obligarea acesteia din urmă să vândă către reclamantă, prin negociere directă, imobilul situat în mun. B, Calea nr. 118-120, sector 5.
Pentru a dispune astfel, instanța de fond a reținut că reclamanta nu deținea cu titlu locativ valid spațiul comercial în discuție la data intrării în vigoare a Legii nr. 550/2002, astfel că apărarea pârâtei, în sensul neîntrunirii cerințelor prevăzute de Legea nr. 550/2002, este întemeiată. Astfel, art. 16 din lege, care reglementează condițiile vânzării prin negociere directă, impune existența unui contract de închiriere, concesiune, locație de gestiune, asociere în participațiune sau leasing, încheiat în condițiile legii, valabil la data intrării în vigoare a legii.
În consecință, arată instanța de fond, sunt incidente dispozițiile art. 17 alin. 2 privind includerea spațiului în lista celor ce vor face obiectul vânzării exclusiv prin licitație cu strigare.
Contractul de locațiune invocat de reclamantă, încheiat de aceasta în anul 2002, anterior intrării în vigoare a legii, cu - SRL nu poate constitui temei al cererii acesteia, fiind incidente prevederile de excepție ale art. 16 teza finală, potrivit cărora "Nu beneficiază de aceste prevederi persoanele fizice sau juridice care au înregistrat restanțe la plata chiriei cel puțin 6 luni consecutive din momentul încheierii contractului cu vânzătorul,persoanele care nu au respectat prevederile contractului cu vânzătorul (subînchirieri nepermise, divizare în scopul unor asocieri nepermise), precum și persoanele fizice sau juridice care au obligații neachitate față de stat la data vânzării spațiului".
Prin aceeași sentință au fost respinse excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei și, respectiv, a inadmisibilității celui de-al doilea capăt de cerere.
Împotriva acestei sentințe a declarat recurs reclamanta - 2002 SRL, solicitând instanței modificarea acesteia în sensul admiterii acțiunii sale astfel cum a fost formulată.
În motivarea recursului său, reclamanta a arătat că greșita aplicare a legii face ca actul administrativ unilateral să fie lovit de nulitate, anume aceea de a fi adoptat în baza și vederea executării legii; mai mult, nu este întrunită nici cerința motivării deciziei pârâtei intimate, ca o garanție suplimentară de legalitate și ocrotire efectivă a drepturilor și libertăților cetățenești.
Din lecturarea art. 16 al Legii nr. 550/2002 rezultă că legiuitorul nu a impus o limitare în sensul de a se considera că titularul unui drept de a cumpăra poate fi numai un chiriaș care să fi închiriat de la proprietar, iar unde legea nu distinge nici interpretului nu-i este permis să o facă.
Prin contractul de subînchiriere încheiat de reclamantă în 2002 cu - SRL s-a transferat folosința spațiului către recurenta reclamantă, subînchirierea nefiind interzisă prin nici un act normativ și nerezultând din raportul juridic inițial.
Atunci când legiuitorul a dorit să impună o condiție specială, a arătat expres acest lucru, ceea ce nu este cazul în situația de față.
Mai mult decât atât, arată recurenta, în art. 6 alin. 1 din HG nr. 1341/2002 pentru aprobarea normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 550/2002 se arată că vânzarea spațiilor comerciale se face prin negociere directă către "comercianții care folosesc efectiv la data intrării în vigoare a legii, în baza unui contract de închiriere", iar alineatul 2 al aceluiași articol indică situația în care, dacă la data intrării în vigoare a legii, titularul contractelor prevăzute la alin. 1 nu mai folosește în mod direct spațiul, comisia poate hotărî ca acesta să fie vândut persoanei care îl folosește efectiv, dacă aceasta deține acordul titularului dreptului de administrare.
Nu este relevant faptul că primăria nu și-a dat acordul la închiriere, cât timp un atare acord nu era necesar.
În fine, între cele două societăți a intervenit și un contract de cesiune a contractului de închiriere, tocmai pentru a preîntâmpina situația în care ambii titulari ar fi cerut simultan vânzarea spațiului respectiv.
Prin întâmpinarea înregistrată la dosarul cauzei în data de 25 februarie 2009, pârâta intimată COMISIA PENTRU VÂNZAREA COMERCIALE ȘI PRESTĂRI SERVICII SECTOR 1 solicitat respingerea recursului ca nefondat.
În susținerea poziției sale procesuale, a invocat legalitatea și temeinicia sentinței tribunalului, reiterând apărările formulate în fața acestei din urmă instanțe.
Examinând cauza sub toate aspectele sale potrivit disp. art. 3041.pr.civ. și cu precădere prin prisma motivelor de recurs invocate de reclamantă, Curtea reține următoarele:
1. Prima critică pe care o aduce recurenta sentinței tribunalul constă în reiterarea, sub aspectul formei, a nulității deciziei de respingere a cererii sale, pentru nemotivare.
Curtea reține că decizia în speță nu se încadrează în nici una din categoriile de acte administrative în privința cărora, potrivit legii și/sau legilor speciale, motivarea actului să fie impusă ca obligatorie, sub sancțiunea nulității, precum și faptul că nemotivarea deciziei nu a împiedicat-o pe reclamantă să își exercite dreptul de acces la justiție, cu prilejul căreia să dezbată și să răspundă aspectelor invocate de pârâtă ca temei al refuzului.
2. Abordând fondul problemei, primul aspect care trebuie lămurit este cel privind momentul la care trebuie să existe contractului de închiriere valabil încheiat, pentru a putea constitui temei al vânzării prin negociere directă, adică la momentul intrării în vigoare a Legii nr. 550/2002sauși ulterior.
În acest sens, textul art. 16 din Legea nr. 550/2002 este foarte clar, așa cum a reținut și instanța de fond, statuând că "Vânzarea spațiilor comerciale, de prestări de servicii și de producție către comercianții, respectiv prestatorii de servicii persoane fizice sau juridice, care le folosesc în baza unui contract de închiriere, concesiune, locație de gestiune, asociere în participațiune sau leasing,încheiat în condițiile legii și valabil la data intrării în vigoare a prezentei legi,se face la solicitarea acestora, prin metoda negocierii directe".
Singura rațiune a aceste mențiuni, "ladata intrării în vigoare a prezentei legi"este cea din care derivă soluția sub acest aspect a instanței de fond, mai sus arătată.
Cu alte cuvinte, legiuitorul a făcut distincție între două posibile situații, adică posibilitatea de cumpărare prin negociere directă fără nici o limitare în timp, respectivrestrângând sfera de aplicare la contractele valabile la data intrării în vigoare a legii,optândpentru această din urmă soluție.
Această concluzie este întărită de prevederile art. 17 al legii, care limitează în timp, mai exact în termen de 30 de zile de la data intrării în vigoare a legii, formularea cererilor de cumpărare a spațiului prin negociere directă. Potrivit acestui text, "În termen de 30 de zile de la data intrării în vigoare a prezentei legi persoanele prevăzute la art. 16 vor depune o solicitare scrisă de cumpărare la sediul vânzătorului"; or, pentru avea la dispoziție și a se încadra în acest termen, "persoanele prevăzute la art. 16" nu pot fi decât titularii unor contracte încheiate anterior intrării în vigoare a legii.
Toate celelalte imobile,fiecă erau deținute în baza unor contracte încheiate anterior intrării în vigoare a legii însă nu s-a exercitat în termen opțiunea de cumpărare prin negociere directă,fiecă au fost deținute în baza unor contracte încheiate ulterior apariției legii, se sustrag acestei proceduri de vânzare, devenind incidentă cealaltă modalitate de vânzare a acestora, deschisă tuturor comercianților, anume vânzarea prin licitație deschisă, potrivit art. 17 alin. 2 și art. 20 ale legii.
Este cert, prin urmare, că invocatul contract de închiriere nr. 3776/2007, încheiat de reclamantă cu Municipiul B, nu poate constitui temei al vânzării prin negociere directă.
În considerarea acestei interpretări unanime, Curtea Constituțională - prin Decizia nr. 444/2008 - statuând exact asupra acestui aspect, din perspectiva unei invocate neconstituționalități a aceste sferei restrânse de aplicare, a considerat textul ca nediscriminatoriu.
3. Examinând mai departe situația reclamantei, Curtea apreciază că sintagma "închiriere" din cuprinsul art. 16 din Legea nr. 550/2002 vizează contracte încheiate cu proprietarul, nicidecum contracte încheiate cu terțe persoane, tolerate în spațiu de către proprietar.
Sintagma "valabil încheiat" din cuprinsul art. 16 este foarte clară, valabil încheiat însemnând, atunci când vorbim de închirierea bunurilor din domeniul privat al unității administrativ teritoriale, cum este cazul în speță, încheiat urmare a derulării, în mod firesc de către autoritatea publică, ca administrator al bunului proprietatea unității administrativ teritoriale, a unei proceduri de licitație publică.
În acest sens, instanța de recurs apreciază ca justă concluzia instanței de fond privind persoanele între care trebuie să se fi încheiat contractul.
O atare concluzie se desprinde implicit și din excepțiile instituite în art. 16 teza finală din Legea nr. 550/2002, mai exact din cele care privesc înregistrarea de restanțe la plata chiriei cel puțin 6 luni consecutive din momentul încheierii contractuluicu vânzătorul, persoanele care nu au respectat prevederile contractului cu vânzătorul (subînchirieri nepermise, divizare în scopul unor asocieri nepermise).
Astfel, din acest text reiese pe de o parte foarte clar că acest contract trebuie să se fi încheiat cu "vânzătorul", adică autoritatea publică, iar pe de altă parte din însăși rațiunea instituirii acestor excepții, cu titlu de sancțiune pentru nerespectarea unui contract încheiat cu autoritatea publică, în calitate de administrator al bunului și, implicit, de gestionar al interesului public, acesta din urmă vătămat prin neonorarea contractului.
Nu se poate afirma, cu privire la această ultimă idee, faptul că s-ar fi urmărit sancționarea unei conduite generale a chiriașului, indiferent cine era locatorul, întrucât nimic nu justifică o atare sancționare de către stat pentru neonorarea obligațiilor între persoane juridice de drept privat, situație în care s-ar fi impus o verificare din această perspectivă a tuturor raporturilor juridice pe care le-a legat chiriașul în timp, cu orice parteneri contractuali.
4. Recurenta invocă, în sprijinul interpretării sale, prevederile art. 6 din HG nr. 1341/2002 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 550/2002 privind vânzarea spațiilor comerciale proprietate privată a statului și a celor de prestări de servicii, aflate în administrarea consiliilor județene sau a consiliilor locale, precum și a celor aflate în patrimoniul regiilor autonome de interes local.
Potrivit art. 6 alin. 2, "Dacă la data intrării în vigoare a legii titularul contractelor prevăzute la alin. (1) nu mai folosește în mod direct spațiul care formează obiectul contractului, comisia poate hotărî ca acesta să fie vândut, la cerere, persoanei fizice sau juridice care îl folosește efectiv, dacă aceasta deține acordul titularului dreptului de administrare sau, în cazul regiilor autonome, al proprietarului, ori să fie scos la licitație publică".
Curtea observă că, departe de a constitui o normă interpretativă, dată în executarea și aplicarea legii, acest text adaugă pur și simplu la lege, care prevede foarte clar că doar titularul contractelor de închiriere, concesiune este îndreptățit la cumpărare prin negociere directă, astfel că nu va reține acest text în raționamentul juridic al cauzei.
De altminteri, cu toate că apreciază textul ca fiind incident, recurenta reclamantă nu a făcut nici un moment dovada că ar deține acordul titularului dreptului de administrare, deci al consiliului local, pentru a fi întrunită ipoteza normei legale.
Mai mult, nici nu a înțeles să facă dovada că nu ar fi incidentă situația de excepție prevăzută la alin. 4, care spune că "Prevederile alin. (2) nu se aplică în cazul persoanelor care folosesc efectiv spațiul, pe baza unei înțelegeri cu titularul contractelor prevăzute la alin. (1),fără acordul scris al titularului dreptului de administrare sau de proprietate", mai exact că, la momentul obținerii folosinței spațiului, ar fi avut acordul titularului dreptului de administrare.
5. Răspunzând mai departe multiplelor argumentări subsidiare ale reclamantei recurente, trebuie să precizăm că, și în ipoteza în care s-ar reține interpretare de genul celei invocate de ea, soluția care s-ar impune ar fi aceeași.
În acest sens, abordând situația invocatului contract de subînchiriere nr. 25/01.09.2002, încheiat între reclamantă și deținătoarea spațiului - SRL, Curtea apreciază, de asemenea, ca justă soluția instanței de fond, în sensul că nici acesta nu poate constitui temei al vânzării.
Astfel, la data intrării în vigoare a legii, deținător al imobilului era o terță societate, recte - SRL, aceasta din urmă încheind cu reclamanta, fără acordul proprietarului locator, contractul mai sus invocat, iar ulterior, recte în anul 2004 cesionat reclamantei "contractul de închiriere".
Mai întâi trebuie observat că - SRL deținea spațiul în litigiu, la momentul invocatei "închirieri"/"subînchirieri" din septembrie 2002, doar în baza unei fișe de calcul, iar nu a unui contract de închiriere, fișă de calcul care se întocmea pentru încasarea contravalorii dreptului de folosință a spațiului, ceea ce duce la concluzia că era doar tolerată în spațiu.
Împrejurarea că nivelul contravalorii lipsei de folosință a spațiului de către autoritatea publică locală a fost stabilit prin raport la tarifele de închiriere a unor astfel de spații este firească, această sumă fiind cea care dă măsura lipsei de folosință a bunului.
Or, dispozițiile art. 84 alin. 2 din Legea nr. 69/2001, în vigoare și la momentul întocmirii acestei fișe de calcul (text preluat ulterior și de Legea nr. 215/2001, în art. 123 alin. 2) impun obligativitatea închirierii prin licitație publică, ceea ce nu s-a realizat în privința prezentului spațiu.
Mergând mai departe cu argumentarea subsidiară, chiar dacă nu ar fi fost necesară licitația și chiar dacă s-ar admite necesitatea formei scrise a contractului de închiriere doar ad probationem, trebuie să reținem inadmisibilitatea dovedirii închirierii cu alt mijloc de probă în afara contractului de închiriere, situație care conduce spre aceeași concluzie, a inexistenței contractului de închiriere.
Pe linia acestei argumentări subsidiare, Curtea consideră că textul art. 1416 cod civil nu ar fi nici el aplicabil, întrucât nu este probatăpunerea în executarea pretinsului contract de închiriere.
Punerea în executare presupune predarea neechivocă a folosinței bunului de către proprietar locatarului, cu acest titlu, de închiriere. Or, primele raporturi ale - SRL cu administratorul bunului, aflat în domeniul privat al unității administrativ teritoriale, sunt cele relevate de întocmirea fișei de calcul, care pornește de la o stare de fapt dată, respectiv faptul că această societate ocupa la acel moment spațiul în litigiu, neechivocul cu privire la modul în care aceasta a intrat în spațiu înlăturând reținerea uneipuneri în executarea vreunui anterior contract, chiar în formă consensuală, încheiat cu autoritatea.
În ceea ce privește cealaltă latură a invocatei puneri în executare, respectiv plata "chiriei", am arătat mai sus de ce nu poate fi considerată o plată cu un atare titlu, ea constituind în fapt recuperarea de către autoritate a lipsei contravalorii folosinței bunului.
Admițând contrariul, am putea imagina o situație în care o societate comercială să intre abuziv într-un spațiu, iar în considerarea acestui fapt, tolerată fiind, să-i fie percepută contravaloarea lipsei de folosință a bunului de către autoritatea publică locală, iar toată această stare de fapt să ducă la concluzia, falsă prin premise, a existenței un acord de voințe în sensul închirierii, pus în executare în această manieră.
Or, nu putem accepta un asemenea raționament, pentru considerentele pe care le-am arătat mai sus.
Mai mult decât atât, în speța de față nici măcar nu putem discuta despre un echivoc al modului în care - SRL a intrat în spațiu, ea intrând în spațiu în mod cert nu în baza unei înțelegeri, fie și verbale, cu proprietarul.
o concluzie cu privire la numitul "contract de închiriere" nr. 25/01.09.2002, care, aspect deloc neglijabil, nu are dată certă, instanța reține că acesta nu putea fi încheiat în mod valid de către - SRL.
Recurenta susține că nu există stipulată nicăieri interdicția de subînchiriere a spațiului, nici normativ, nici convențional; or, o atare interdicție, care era stipulată de autoritățile publice locale în toate contractele de închiriere pe care le încheia, nu a putut fi stipulată și impusă ca interdicție de către primărie tocmai pentru că nu s-a încheiat un contract de închiriere, așa cum s-a arătat mai sus.
A invoca neinserarea unei astfel de interdicții într-un contract care nici nu există apare ca un nonsens.
6. Încheierea subsecventă a contractului de cesiune a invocatului contract de închiriere, în 15.10.2004, nu prezintă absolut nici o relevanță în cauză, pe de o parte pentru că, așa cum s-a argumentat mai sus, nu a existat un contract de închiriere valabil încheiat între administratorului bunului proprietate privată a unității administrativ teritoriale și - SRL, iar pe de altă parte pentru că ea s-a produs oricum cu mult după expirarea termenului legal de 30 de zile pentru exercitarea opțiunii de cumpărare, opțiune care, nu trebuie omis, a fost exercitată în data de 19.11.2002 de către - SRL, prin cererea nr. 31107/2002 adresată Primăriei sector 1, respectiv în 28.11.2002, prin cererea înregistrată sub nr. 4682/28.11.2002 la Primăria mun.
În lumina tuturor considerentelor de fapt și de drept expuse mai sus și cu rezervele de argumentare ce se desprind din cele ce preced, Curtea apreciază soluția tribunalul ca legală și temeinică, astfel că - în baza art. 312 alin. 1.pr.civ. - va respinge ca nefondat prezentul recurs.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge ca nefondat recursul declarat de recurenta-reclamantă - 2002 SRL împotriva sentinței civile nr. 2184/05.09.2008, pronunțată de Tribunalul București, Secția a IX-a Contencios Administrativ și Fiscal în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimata-pârâtă COMISIA PENTRU VÂNZAREA COMERCIALE - PRESTĂRI SERVICII CONFORM LEGII NR. 550/2002 SECTOR 1 - PRIMĂRIA SECTOR 1.
Decizia este irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din data de 16 martie 2009.
PREȘEDINTE JUDECĂTORI
- - - - - -
GREFIER
- -
Red./dact.2 ex.MN/MN
Jud. fond
Președinte:Cristina PetroviciJudecători:Cristina Petrovici, Monica Niculescu, Eugenia Ion
