Condiţii prevăzute de Legea nr. 17/2014 privind pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare
| Comentarii |
|
Tribunalul TELEORMAN Decizie nr. 1322 din data de 10.12.2015
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei A la data de 15.04.2014 sub nr. 1544/740/2014 reclamanta GN, în contradictoriu cu pârâtul DP, a solicitat ca instanța să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act de vânzare - cumpărare cu privire la terenul cu suprafața de 9100 mp, teren extravilan situat în loc. Ț, jud. T, în tarlaua 7, parcela 9 cu vecinătăți: N - D P; E - D; S - V P; V - D.
În motivarea acțiunii s-a arătat că în baza Titlului de Proprietate nr. 8400332 din 12.01.1995 și a sentinței civile nr. 1289 din 20 mai 2009, pârâtul DP a devenit proprietarul terenului de 9100 mp ce face obiectul acțiunii.
Arată că a achitat suma de 11milioane lei în prezența martorului MG și a pârâtului DI și că acesta a achitat taxele și impozitele aferente până în prezent.
Se arată că, la data de 20.01.2014 între reclamantă și pârât a intervenit un antecontract de vânzare - cumpărare pentru suprafața de 9100 mp, teren extravilan situat în Comuna Ț, jud. T în tarlaua 7, parcela 9 cu vecinătăți: N - D P; E - D; S - V P; V - D.
Se precizează că la semnarea contractului, pârâtul a primit de la reclamanta GN suma de 1500 lei pentru întreaga suprafață de 9100 mp, iar reclamanta a intrat în posesia și stăpânirea terenului de la aceea dată.
Menționează că odată cu încheierea contractului, părțile au convenit ca în termen de 1 lună de la încheierea antecontractului să încheie un act de vânzare - cumpărare autentic.
În drept au fost invocate disp. actului 1279 și 1669 NCC.
În dovedirea acțiunii au fost depuse următoarele înscrisuri: titlu de proprietate, sentința din 20 mai 2009 pronunțată de Judecătoria A, copie CI,chitanța nr. 0278557.
Pârâtul nu a depus întâmpinare la cererea formulată de reclamanta GN.
Cu ocazia cercetării judecătorești a fost încuviințată pentru reclamantă cât și pentru pârât proba cu înscrisuri.
La data de 04.12.2014, pârâtul DP a depus la dosar cerere cu tranzacția părților cu privire la stingerea litigiului.
Prin sentința civilă nr. 4082/11/12/2014 Judecătoria A a respins cererea de pronunțare a unei hotărâri care să consfințească învoiala părților prin tranzacție, formulată de reclamanta GN, în contradictoriu cu pârâtul DP, ca neîntemeiată; a respins cererea principală, ca neîntemeiată.
Pentru a hotărî astfel prima instanță a reținut că , în baza titlului de proprietate nr. 8400332 din 12.01.1995 și a sentinței civile nr. 1289 din 20 mai 2009, pârâtul DP a devenit proprietarul terenului de 9100 mp ce face obiectul acțiunii.
A arătat că a achitat suma de 11milioane lei în prezența martorului MG și a pârâtului DI și că acesta a achitat taxele și impozitele aferente până în prezent.
La data de 20.01.2014 între reclamantă și pârât a intervenit un antecontract de vânzare - cumpărare pentru suprafața de 9100 mp, teren extravilan situat în Comuna Ț, jud. T în tarlaua 7, parcela 9 cu vecinătăți: N - D P; E - D; S - V P; V - D.
Odată cu încheierea contractului, părțile au convenit ca în termen de o lună de la încheierea antecontractului să încheie un act de vânzare - cumpărare autentic. Deși a solicitat în repetate rânduri pârâtului să se prezinte la notariat pentru autentificarea actului, acesta a refuzat categoric.
În ședința din 04.09.2014 s-a pus în vedere reclamantei să depună la dosar antecontractul la care se face referire în cererea de chemare în judecată.
În 29.09.2014 reclamanta a depus la dosar un antecontract de vânzare cumpărare, redactat cu scris de mână, datat 20.01.2014.
În ședința din 02.10.2014, pârâtul a precizat că este de accord cu admiterea cererii, recunoaște pretențiile reclamantei din cerere.
În ședința din 13.11.2014, procuratorul reclamantei a precizat că nu cunoaște motivul pentru care părțile nu s-au prezentat la notariat.
În data de 04.12.2014 pârâtul a depus la dosar o tranzacție prin care s-a hotărât stingerea litigiului între părți.
În ședința din 11.12.2014 pârâtul arată că este de acord să se prezinte la notariat pentru autentificarea actului de vânzare cumpărare.
Conform art. 1669 alin. 1 cod civil, când una dintre părțile care au încheiat promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite.
Instanța a apreciat că din întreaga evoluție a dosarului a rezultat că de fapt nu a existat un refuz al vreuneia dintre părți de a încheia contractul promis, ambele părți fiind de acord cu încheierea unui contract autentic de vânzare cumpărare. Instanța, în baza rolului activ, a observat că în fapt nu există nicio opoziție reală a pârâtului de a se prezenta la notarul public pentru autentificarea contractului, creându-se inițial numai aparența unei astfel de opoziții.
Înțelegerea anterioară a părților și lipsa vreunui refuz din partea pârâtului rezultă și din încheierea unei tranzacții în data de 04.12.2014, tranzacție de care însă instanța nu poate lua act, întrucât ea tinde la stingerea unui litigiu pe care părțile l-au creat în mod artificial pentru a evita încheierea unui contract autentic la notarul public.
Prin urmare, întrucât nu rezultă că a existat un refuz de încheiere a contractului din partea pârâtului, în sensul art. 1669 cod civil, instanța a constatat că nu sunt îndeplinite condițiile legale pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract. Nefiind îndeplinite condițiile legale, nici pe calea tranzacției nu se poate obține pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract.
Având în vedere cele expuse mai sus, instanța a respins cererea de pronunțare a unei hotărâri care să consfințească învoiala părților prin tranzacție, formulată de reclamanta GN, în contradictoriu cu pârâtul DP, ca neîntemeiată. A respins cererea principală, ca neîntemeiată.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel , în termen legal apelantul reclamant GN, solicitând admiterea apelului schimbarea în tot a sentinței apelate cu consecința admiterii acțiunii astfel cum a fost formulată.
Criticând sentința pentru nelegalitate și netemeinicie, a arătat că la data de 20/01/2014 a încheiat cu pârâtul DP , tatăl său , un antecontract de vânzare cumpărare pentru suprafața de 9100 mp teren situat în extravilanul com. Ț, Jud. T, cu vecinătățile menționate în titlul de proprietate nr. 8400332/12/01/1995 emis de CJT și sentința civilă nr. 1289/20/05/2009 a Judecătoriei A. Prețul terenului de 11 milioane lei a fost achitat în prezența martorului MG și DI. Pârâtul a refuzat să se prezinte la Notariat în termen de o lună, așa cum s-a stipulat în antecontract, așa încât a fost nevoită să promoveze prezenta cerere.
Deși toate părțile au arătat că doresc să fie pronunțată o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare judecătorul fondului, interpretând greșit voința acestora, a pronunțat o soluție de respingere a acțiunii.
A considerat că i-a fost limitat dreptul de acces la justiție fiind depășit și termenul rezonabil de soluționare și comunicare a hotărârii judecătorești.
În drept a invocat dispozițiile art. 480 CPC, art. 5 și 6 rap. la art. 176 pct. 6 CPC.
La data de 21/10/2015 intimatul pârât DP a formulat întâmpinare prin care a arătat că este de acord cu pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare cumpărare conform - actului încheiat - și renunță la tranzacția încheiată în timpul procesului la sugestia judecătorului de fond .
În cursul cercetării judecătorești nu au fost administrate probe noi.
Verificând în limitele cererii de apel și a apărărilor formulate, stabilirea situației de fapt și aplicarea legii de către prima instanță, prin prisma dispozițiilor legale aplicabile,Tribunalul, va respinge apelul declarat, pentru considerentele care vor succede.
Raportat la momentul sesizării instanței de judecată, respectiv 15.04.2014, instanța de control apreciază soluția instanței de fond ca fiind legală și temeinică însă pentru alte considerente, ce vor fi expuse în cele ce urmează.
În considerarea principiului aplicabilității imediate a legii civile, instanța de control reține că soluționarea unei cereri privind pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare va fi guvernată de normele în vigoare la momentul soluționării sale. Așadar, cum cererea ce face obiectul prezentei cauze a fost înregistrată la data de 15.04.2014, în analiza condițiilor ce trebuie întrunite, instanța de judecată va trebui să se raporteze inclusiv la prevederile Legii 17/12014 publicată în Monitorul Oficial nr. 178 din 12 martie 2014 .
Scopul afirmat de legiuitorul român prin art. 1 al acestei legii fiind de asigurarea securității alimentare, protejarea intereselor naționale și exploatarea resurselor naturale, în concordanță cu interesul național; stabilirea unor măsuri privind reglementarea vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan; comasarea terenurilor agricole în vederea creșterii dimensiunii fermelor agricole și constituirea exploatațiilor viabile economic, instanța trebuie, ca analizând condițiile de admisibilitate ale unei acțiuni în pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, să aibă în vedere reglementările acestui act normativ.
Conform disp. art. 4/Lg. 17/2014, înstrăinarea, prin vânzare, a terenurilor agricole situate în extravilan se face cu respectarea condițiilor de fond și de formă prevăzute de Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, republicată, cu modificările ulterioare, și a dreptului de preempțiune al coproprietarilor, arendașilor, proprietarilor vecini, precum și al statului român, prin Agenția Domeniilor Statului, în această ordine, la preț și în condiții egale.
În condițiile art. 5 al aceluia act normativ în toate cazurile în care se solicită, în conformitate cu art. 1.669 din Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, republicată, cu modificările ulterioare, pronunțarea unei hotărâri judecătorești care ține loc de contract de vânzare-cumpărare, este necesar ca antecontractul să fie încheiat în formă autentică și să fie îndeplinite condițiile prevăzute la art. 3, 4 și 9 din prezenta lege, anume să fie îndeplinite condițiile de publicitate și obținute avizele care atestă respectarea dreptului de preemțiune instituit de lege.
Sancțiunea ce intervine în caz de nerespectare a dispozițiilor legii sub aspectul înstrăinării prin vânzare-cumpărare a terenurilor agricole situate în extravilan fără respectarea dreptului de preemțiune se sancționează conform art. 16 cu nulitatea absolută.
În cauză, cererea de pronunțare a unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare a fost înregistrată pe rolul instanțelor judecătorești la data de 15.04.2014, ulterior intrării în vigoare a Legii 17/2014. Așa fiind, normele civile fiind de imediată aplicare, acestea își găsesc incidența și în prezenta speță.
Pe de altă parte încheierea antecontractului de vânzare cumpărare la data de 20/01/2014 impunea necesitatea formei autentice conform dispozițiilor art. 1669 alin. 1 CC și nu exonera promitentul-vânzător de necesitatea respectării procedurii prevăzută de art. 4, 5, 9/Lg 17/2014, întrucât antecontractul de vânzare-cumpărare nu a operat un transfer al dreptului de proprietate asupra terenului, dând naștere în patrimoniul promitentului-cumpărător numai la un drept de creanță, drept ce poate fi ulterior valorificat însă cu respectarea limitărilor legale imperative - Lg. 17/2014 instituind astfel de limitări imperative.
Față de aceste considerente, în temeiul disp. art. 480 C. pr. civ,. reținând legalitatea și temeinicia sentinței atacate, s-a respins ca neîntemeiat apelul declarat.
| ← Anulare parţială dispoziţie emisă de viceprimar şi... | Cerere de suspendare a executării actului administrativ → |
|---|
