Pretenţii. Decizia nr. 1238/2014. Curtea de Apel BUCUREŞTI

Comentarii

0

Decizia nr. 1238/2014 pronunțată de Curtea de Apel BUCUREŞTI la data de 11-12-2014 în dosarul nr. 18039/3/2013

Dosar nr._ (Număr în format vechi 2291/2014)

ROMÂNIA

CURTEA DE APEL BUCUREȘTI

SECȚIA A V A CIVILĂ

Decizia civilă nr.1238

Ședința publică de la 11 Decembrie 2014

Completul compus din:

PREȘEDINTE: Ș. C. C.

JUDECĂTOR: C. M. N.

GREFIER: I. L. P.

Pe rol soluționarea apelului formulat de apelanta – reclamantă - pârâtă . împotriva Sentinței civile nr.7348/20.12.2013 pronunțată de Tribunalul București - Secția a VI a Civilă în dosarul nr._ în contradictoriu cu intimata - pârâtă - reclamantă . SRL având ca obiect pretenții.

La apelul nominal făcut în ședința publică se prezintă apelanta - reclamantă - pârâtă prin avocat B. D. cu împuternicire avocațială depusă la fila 3 dosar și intimata - pârâtă - reclamantă prin avocat R. I. cu împuternicire avocațială colectivă depusă la fila 98 dosar.

Procedura legal îndeplinită.

S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care:

Apelanta - reclamantă – pârâtă, prin avocat, depune la dosar dovada achitării taxei judiciare de timbru în cuantum de 52.396,67 lei și timbrul judiciar în valoare de 38,3 lei anulate de Curte.

Curtea pune în discuție rectificarea citativului în sensul că . are calitatea de apelantă - reclamantă – pârâtă, iar . SRL are calitatea de intimată - pârâtă - reclamantă.

Ambele părți, prin avocați, sunt de acord cu rectificarea citativului.

Curtea dispune rectificarea citativului în sensul că . are calitatea de apelantă - reclamantă – pârâtă, iar . SRL are calitatea de intimată - pârâtă - reclamantă.

Curtea acordă părților cuvântul pe probatoriu.

Apelanta - reclamantă – pârâtă, prin avocat, solicită proba cu înscrisurile de la dosar.

Intimata - pârâtă – reclamantă, prin avocat, solicită proba cu înscrisuri.

Curtea, după deliberare, încuviințează pentru ambele părți proba cu înscrisuri, apreciind-o ca fiind legală, pertinentă și concludentă soluționării cauzei.

Nemaifiind alte cereri de formulat sau probe de administrat, Curtea acordă cuvântul pe cererea de apel.

Apelanta - reclamantă – pârâtă, prin avocat, solicită admiterea apelului, schimbarea în tot a hotărârii apelate în sensul admiterii cererii principale și respingerea cererii reconvenționale. În ceea ce privește cererea principală, arată că, deși aparent art.5 din antecontract reglementează doar termenul de finalizare a lucrărilor, din interpretarea acestuia rezultă că reglementează și termenul de predare. Arată că în Sentința civilă nr.8864/05.09.2011, cea invocată ca având putere de lucru judecat, instanța de fond a reținut că pârâta - reclamantă a respectat termenul de finalizare și predare prevăzut la art.5.1 și art.5.3 din contract. Susține că titulatura art.5 din antecontract este „predarea imobilului” și nu „finalizarea imobilului”, iar din conținutul acestui articol rezultă că este vorba de predarea imobilului. Arată că, potrivit art.5.1, „cu condiția ca promitentul cumpărător să fi îndeplinit toate obligațiile sale de plată avute în vedere în prezentul antecontract, promitentul vânzător se obligă să finalizeze imobilul, așa cum este prevăzut la art.1.1 până la sfârșitul trimestrului 3 2009, în continuare denumită „ Data finalizării”. Apreciază că ar fi fost corect, dacă nu ar fi existat art.5.3, să se considere că art.5 din antecontracte reglementează doar termenul de finalizare. Menționează că art.5.3 prevede că expres că este vorba de termenul de predare, deși instanța de fond și societatea pârâtă - reclamantă au susținut că nu există un termen de predare, că singurul termen prevăzut în contract este termenul de finalizare, iar termenul de predare nefiind prevăzut este lăsat la latitudinea promitentului - vânzător, iar în funcție de data predării imobilului va curge celălalt termen de 30 de zile, în care după predare să se înscrie la notar contractele de vânzare cumpărare în formă autentică. Consideră că soluția instanței de fond este greșită întrucât a reținut că nu există termen de predare, ci doar de finalizare, reprezentând o interpretare greșită a prevederilor contractului. Mai arată că, în mod cert, obligația de predare a imobilului în sarcina pârâtei - reclamante în calitate de promitent vânzător era la sfârșitul trimestrului 3 al anului 2009. Se constată că obligația în legătură cu care intimata - pârâtă - reclamantă a invocat puterea de lucru judecat, nu există, întrucât la data de 13 aprilie 2009 nu a existat recepția sau predarea imobilului. Nu există nici un act care să arate că au fost recepționate lucrările. Mai arată că în sentința civilă nr.8864/ 05.09.2011, dezlegarea legată de finalizarea lucrărilor la cele 2 imobile, finalizare care nu a avut loc, este un motiv indiferent în conformitate cu doctrina privind procedura civilă și ca atare nu poate beneficia de puterea de lucru judecat. Invocă dispozițiilor art.5.5.2 și art.5.5.3 cu privire la notificarea promitentului - vânzător. Susține că nu a primit nicio notificare și nici perioada pentru care era nevoie să se prelungească darea în folosință, implicit predarea. Neprimind o astfel de notificare termenul de maximum 3 luni, așa cum este prevăzut în contract, este un termen aleatoriu. Cu privire la cererea reconvențională arată că în fața primei instanțe a solicitat obligarea pârâtei - reclamante la prezentarea procesului verbal de recepție la încheierea lucrărilor însoțit de anexele menționate în acesta. Societatea pârâtă - reclamantă a depus un proces verbal de recepție la terminarea lucrărilor din data de 13 mai 2009. Conchizând, arată că, contrar constatărilor instanței de fond, antecontractele nu mai erau în vigoare pentru că le denunțase unilateral la data de 17 aprilie 2013. Solicită cheltuieli de judecată reprezentând taxa de timbru în fond și apel. Își rezervă dreptul de a solicita pe cale separată cheltuielile de judecată reprezentând onorariu de avocat.

Intimata - pârâtă – reclamantă, prin avocat, solicită respingerea apelului ca nefondat pentru motivele prezentate pe larg în întâmpinare. Susține că din analiza antecontractului rezultă că termenele de predare și finalizare sunt diferite pentru că după finalizare urma o întreagă procedură până la predarea efectivă a imobilului. Mai arată că, plecând de la puterea lucrului judecat cu privire la respectarea de către pârâta - reclamantă a obligațiilor contractuale, nu se poate invoca ceea ce irevocabil a stabilit o altă instanță. Conchizând, susține că au fost respectate prevederile contractuale și în mod corect a fost respinsă cererea principală și admisă cererea reconvențională. Nu solicită cheltuieli de judecată.

Curtea constată dezbaterile închise și reține cauza în pronunțare.

CURTEA

Deliberând asupra apelului de față, reține următoarele :

I). Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Tribunalului București – Secția a VI a Civilă sub nr._ reclamanta . a chemat în judecată pe pârâta . SRL solicitând ca prin hotărârea ce se va pronunța:

- să se constate denunțarea unilaterală de către reclamanta ., în calitate de promitent - cumpărător a antecontractului de vânzare - cumpărare nr._/IR-/PF02S0H00A3B1/27.11.2007 având ca obiect apartamentul H - 0 - 1 localizat în blocul H, parter, nr.1, ..82-84, sector 1, București și a antecontractului de vânzare - cumpărare nr._/IR-_/PF02S0H00A311/27.11.2007 având ca obiect apartamentul H - 1 - 1 localizat în blocul H, etajul 1, nr. 1, ..82-84, sector 1, București, în conformitate cu prevederile pct.5.5.1. din fiecare antecontract pentru "nerespectarea termenului de predare stabilit la sfârșitul trim. III 2009

- obligarea pârâtei la restituirea sumelor achitate cu titlu de avans astfel:

• 84.725,77 Euro achitată pentru antecontractul de vânzare-cumpărare_/IR-_/PF02S0H00A3B1/27.11.2007
• 79.658,31 Euro achitată pentru antecontractul de vânzare-cumpărare nr._/IR-_/PF02S0H00A311/27.11.2007
• obligarea pârâtei la plata dobânzii legale prevăzute la pct.5.5.1. din antecontracte, respectiv:
  • 33.161,67 Euro pentru suma de 84.725,77 Euro achitată pentru antecontractul de vânzare-cumpărare_/IR-_/PF02S0H00A3B1/27.11.2007
  • și 31.178,26 Euro pentru suma de 79.658,31 Euro achitată pentru antecontractul de vânzare-cumpărare nr._/IR-_/PF02S0H00A311/27.11.2007

• obligarea pârâtei la plata sumei de 3.622,40 lei reprezentând taxe notariale pentru încheierea în formă autentică a celor 3 antecontracte de vânzare-cumpărare.

Referitor la denunțarea unilaterală a antecontractelor de vânzare – cumpărare, reclamanta arată că a transmis către . SRL notificarea prin care sunt denunțate, în conformitate cu prevederile pct.5.5.1., antecontractul de vânzare-cumpărare nr._/IR- 2201 PF02S0H00A3B 1/27.11.2007 având ca obiect apartamentul H - 0 - 1 localizat în blocul H, dor, nr. 1, .-84, sector 1, București și antecontractul de vânzare - cumpărare nr._/IR-_/PF02S0H00A311/27.11.2007 având ca obiect apartamentul H 1-1 localizat în blocul H, etajul 1, nr. 1, .. 82-84, sector 1, București, pentru nerespectarea termenului de predare stabilit la sfârșitul Trim. III 2009, termenul prevăzut la pct.5 „predarea imobilului" din fiecare antecontract.

S-a menționat că a încheiat, în calitate de promitent - cumpărător, cu . SRL, în calitate de promitent - vânzător, antecontractul de vânzare-cumpărare nr._/IR-2201 PF02S0H00A3B 1/27.11.2007 având ca obiect apartamentul H - 0 - 1 localizat în blocul H, parter, nr. 1, .. 82-84, sector 1, București, autentificat sub nr. 13 5 7 2 7.11.2007 de BNP M. P. și nr.1-_/IR-_/PF02S0H00A311/27.11.2007 având ca obiect apartamentul H - 1 - 1 localizat în blocul H, etajul 1, nr. 1, .. 82-84, sector 1, București, identificat sub nr. 2956/27.11.2007 de BNP M. P..

S-a indicat că cele două antecontracte de vânzare cumpărare sunt identice sub aspectul clauzelor pe care le conțin, diferența între ele fiind reprezentată de apartament și prețul acestuia.

S-a menționat că ansamblul rezidențial Natura, conform datelor menționate de . SRL în Anexele la antecontracte, se compune din 8 clădiri de apartamente: 5 clădiri P+5E – (clădirile A; C; D; F; H) cu 27 locuințe fiecare; 3 clădiri P+3E (clădirile B; E; G) cu 17 locuințe fiecare. Clădirile componente urmau a se realiza în 2 faze și anume:

-faza I (partea de S-V) cuprindea clădirile A; B; C; D

-faza II (partea de E) cuprindea clădirile E; F; G; H;

S-a precizat că la data de 20.03.2009 constructorul Aktor SA a transmis că lucările de construcții, montaj și instalații la clădirile A, B, C, D sunt terminate (faza I), solicitând inițierea procedurii de recepție a lucrării.

S-a învederat că la data de 13.04.2009 s-a încheiat procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor pentru faza I, documentul fiind semnat și de constructorul Aktor SA.

S-a arătat că pentru construcțiile din faza II nu s-a efectuat o altă recepție, în cărțile funciare ale apartamentelor din clădirile E, F, G, H fiind menționat procesul-verbal de recepție din 13.04.2009.

S-a indicat că nu există o recepție efectuată la momentul terminării lucrărilor de construcții montaj și instalații pentru clădirea H, terminată în faza II.

S-a menționat că pârâtă, ce are calitatea de promitent - vânzător în cele două antecontracte de vânzare-cumpărare mai sus menționate, a avut obligația, în conformitate cu prevederile art. 5 „predarea imobilului" din cele două antecontracte, ca până la sfârșitul trim. III - 2009: să finalizeze imobilul (pct. 5.1.) și să predea imobilul (pct. 5.3.).

S-a precizat că cele două antecontracte de vânzare-cumpărare, identice sub aspectul clauzelor, nu prevăd un alt termen între momentul finalizării imobilului și cel al predării lui, din cuprinsul pct.5.3 rezultând că termenul de predare este același cu cel menționat pentru finalizare, respectiv sfârșitul trim. III - 2009, singurul alt termen fiind cel de 30 de zile prevăzut la pct. 5.7, în interiorul căruia urmează să fie încheiat contractul de vânzare-cumpărare, termen definit ca „data semnării".

S-a învederat că, potrivit art.5 din cele două antecontracte de vânzare-cumpărare, în cazul nerespectării termenului de predare promitentul - vânzător ar putea beneficia de o perioadă de grație de 3 luni, în condițiile în care extensia datei finalizării va fi notificată de promitentul - vânzător promitentului - cumpărător cu cel puțin 10 zile anterior termenului de predare (pct.5.4.).

S-a susținut că și această clauză contractuală identifică termenul de predare ca fiind sfârșitul trim III -2009.

S-a arătat că la data de 29.09.2009 este transmisă prin intermediul B.E.J. P. C. notificarea potrivit căreia au fost încheiate lucrările de construcție pentru faza a doua a ansamblului rezidențial Natura, fiind stabilită data de 11.11.2009 în vederea predării apartamentelor.

S-a indicat că prin stabilirea datei predării la 11.11.2009 au fost încălcate prevederile din antecontracte privind termenul de predare stabilit la sfârșitul trim. III 2009, termen pentru care promitentul - vânzător, la momentul transmiterii notificării din 29.09.2009, nu a solicitat un termen de grație prin care să se amâne data predării.

S-a menționat că la datele de 11.11.2009 și 11.12.2009 promitentul - cumpărător a fost prezent conform convocărilor transmise, pentru a nu se afla în situația acceptării tacite a predării.

S-a precizat că de la sfârșitul trim. III - 2009 și până în prezent promitentul - vânzător nu a făcut nici o notificare în sensul nerespectării termenului de predare stabilit la sfârșitul trim. III - 2009, demers ce ar fi condus la eventuala prelungire a termenului de predare prin acordarea de noi perioade de grație.

S-a învederat că nesolicitarea unei perioade de grație, cu efect de prelungire a termenului de predare, rezultă din faptul că promitentul - vânzător a comunicat, în cadrul termenului limită prevăzut în antecontracte, finalizarea apartamentelor.

S-a susținut cî prin adresa nr.77/12.11.2009 reclamanta a solicitat pârâtei comunicarea procesului-verbal de recepție la terminarea lucrărilor (cel semnat de comisie și reprezentanții primăriei) cu anexe (dacă s-au întocmit), pârâta refuzând accesul la acest document, motivând că poate fi obținut doar după semnarea contractelor de vânzare - cumpărare.

S-a arătat că prin notificarea din 17.04.2013, comunicând denunțarea unilaterală a celor 2 antecontracte de vânzare-cumpărare, s-a solicitat restituirea sumelor achitate cu titlu de avans.

S-a menționat că, potrivit prevederilor pct.5.5.1. din antecontracte, în cazul denunțării antecontractelor, toate sumele achitate de promitentul - cumpărător vor fi returnate de promitentul vânzător în termen de 15 zile de la primirea notificării scrise de denunțare.

S-a indicat că notificarea a fost transmisă atât prin poștă, cât și prin intermediul executorului judecătoresc, fiind primită în acest ultim caz de către pârâtă la data de 22.04.2013.

S-a precizat că în cele 15 zile scurse de la primirea notificării, pârâta nu a făcut plata sumelor achitate cu titlu de avans pentru cele 2 antecontracte de vânzare - cumpărare.

S-a învederat că, având în vedere faptul că plata reprezintă avans la prețul stabilit în euro, pretențiile de restituire a avansului vizează suma în euro achitată, ea putând fi plătită de pârâtă în lei, la cursul oficial de schimb din momentul efectuării plății, conform art.3.3 din antecontracte.

S-a mai susținut că, potrivit prevederilor pct. 5.5.1. din antecontracte, în urma denunțării unilaterale de către promitentul - cumpărător a antecontractelor, toate sumele achitate de promitentul cumpărător vor fi returnate de promitentul - vânzător, împreună cu dobânda legală calculată de la data plății până la data returnării integrale a acestor sume, dar nu mai mult de 5.000 euro pentru fiecare. Toate sumele vor fi plătite în termen de 15 zile de la primirea notificării scrise de denunțare. Părțile convin în mod expres că nici o altă despăgubire nu poate fi solicitată de promitentul cumpărător în acest caz.

S-a arătat că prin notificarea datată 17.04.2013 și primită la 22.04.2013, reclamanta a solicitat pârâtei, în termen de 15 zile de la primire, plata avansurilor și a dobânzii legale la nivelul sumei de 5.000 euro pentru fiecare dintre antecontracte, însă pârâta nu a efectuat această plată în termenul contractual prevăzut.

S-a argumentat că, față de această situație, reclamanta este îndreptățită să solicite dobânda legală și peste plafonul limită de 5.000 euro pentru fiecare dintre sume.

S-a indicat că, având în vedere că prețul din antecontract a fost stabilit în euro, că avansul plătit în lei reprezintă echivalentul în euro prevăzut în antecontracte și că la pct. 5.5.1.se prevede dobânda legală aplicată la avans, dobânda a fost calculată la sumele în euro reprezentând avansurile achitate.

S-a menționat că pentru suma de 84.725,77 Euro achitată pentru antecontractul de vânzare-cumpărare_/IR-_/PF02S0H00A3B1/27.11.2007 dobânda datorată este de 33.161,67 Euro, iar pentru suma de 79.658,31 Euro achitată pentru antecontractul de vânzare-cumpărare nr._/IR-_/PF02S0H00A311/27.11.2007 dobânda datorată este de 31.178,26 Euro.

Referitor la taxele notariale s-a precizat că cele două antecontracte de vânzare-cumpărare au fost încheiate în formă autentică la BNP „I. P.", pentru ele fiind achitat onorariul notar în valoare de 3.622,40 lei, conform facturii fiscale nr._/27.11.2007 .

În drept, au fost invocate dispozițiile art.1516 cod civil și pe prevederile antecontractelor de vânzare-cumpărare.

La cerere au fost atașate înscrisuri (f.14 – 115 dosar fond).

II). La data de 03.07.2013, prin Serviciul Registratură, pârâta . SRL a depus la dosar întâmpinare prin care a solicitat respingerea cererii ca neîntemeiată, cu cheltuieli de judecată.

În motivare s-a arătat că părțile au încheiat la data de 27.11.2007 antecontractele de vânzare – cumpărare nr.2956 și nr.2957 având ca obiect două apartamente, două locuri de parcare și două boxe, cu cotele indivize de teren aferente, situate în proiectul rezidențial Natura.

S-a menționat că, fiind printre primii clienți ai complexului cu care a perfectat antecontracte de vânzare-cumpărare, reclamanta a beneficiat de un preț promoțional, situat sub nivelul pieței de la acel moment.

S-a precizat că, având in vedere ca reclamanta este in fapt un profesionist ce încearcă sa obțina profit din efectuarea de speculații pe piața imobiliara (si nu este un cumpărător interesat sa achiziționeze imobilul pentru uzul personal sau al familiei sale), Antecontractele erau, la momentul perfectării acestora, o oportunitate excelenta pentru plasarea unei investiții.

S-a indicat că, ulterior, reclamanta a inteles ca nu mai poate obține profitul avut in vedere la perfectarea antecontractelor, încercând sa se sustragă de la continuarea relației contractuale, motiv pentru care a refuzat in mod repetat semnarea procesului-verbal de predare a apartamentelor si ulterior, desființarea antecontractelor.

S-a învederat că la data de 31.03.2010, anterior formulării prezentei acțiuni, reclamanta a mai formulat o cerere de chemare in judecata prin care a solicitat instanței sa dispună rezolutiunea antecontractelor încheiate intre parti invocând in același timp, atât existenta unor deficiente calitative ale imobilelor, cat si incidența pactului comisoriu prevăzut la art.5.5.1, invocat si in cererea actuala.

La rândul său, pârâta a formulat o cerere reconventionala prin care a solicitat instanței sa pronunțe o hotărâre care sa tina loc de act autentic cu privire la aceleași antecontracte.

S-a arătat că aceste cereri au făcut obiectul dosarului nr._/3/2010 si au fost respinse de instanța de judecata prin Sentința comerciala nr.8864/05.07.2011, devenita definitiva si irevocabila in data de 02.04.2013 prin respingerea apelurilor (Curtea de Apel București) si a recursurilor (Înalta Curte de Casație si Justiție) formulate de parti.

S-a concluzionat că instanțele judecătorești au decis ca antecontractele încheiate intre parti sunt in continuare in vigoare, nefiind îndeplinite condițiile atragerii răspunderii contractuale a niciuneia dintre parti.

S-a susținut că prin cererea de chemare in judecata reclamanta formulează o noua solicitare de desființare a antecontractelor, ignorând cu desăvârșire efectul pozitiv al hotărârilor pronunțate anterior.

S-a indicat că lucrările de construcție au fost finalizate inca din data de 13.04.2009, cu câteva luni înainte de data stabilita convențional de parți - 30.09.2009, când pârâta arată că a procedat la recepția imobilului, la înscrierea sa in Cartea funciara si ulterior la dezmembrare.

S-a menționat că procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor nr.01/13.04.2009 privește toate cele 8 clădiri de apartamente prevăzute in autorizația de construire.

S-a precizat că prin Sentința comerciala nr. 8864/05.07.2011 pronunțata in dosarul nr._/3/2010, Tribunalul București - Secția a VI a comerciala a reținut deja cu titlu irevocabil si putere de lucru judecat faptul ca «nu se poate susține in cauza ca parata-reclamanta nu ar fi respectat termenul de finalizare si predare a imobilelor, prevăzut la art. 5.1 si extins conform art. 5.3.

La data de 13.04.2009, a fost încheiat procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor pentru întregul ansamblu de locuințe alcătuit din 8 imobile (deci, inclusiv blocul H).

Reclamanta a fost notificata la data de 28.09.2009 pentru a se prezenta in vederea predării imobilelor, conform art. 5.6.

Neînțelegerile dintre parti s-au ivit cu ocazia întâlnirilor din 11.11.2009 si 11.12.2009, când s-a refuzat semnarea procesului-verbal de predare. Așadar, conflictul a avut la baza nu întârzierea promitentei-vânzătoare in inițierea procedurii de predare a imobilelor, ci nemulțumirile promitentei-comparatoare fata de calitatea lucrărilor de construcție».

S-a învederat că autoritatea de lucru judecat cunoaște doua manifestări procesuale, aceea de excepție procesuala (conform art.1201 C.civ. si art.166 C.proc.civ.) si aceea de prezumție, mijloc de proba de natura sa demonstreze ceva in legătura cu raporturile juridice dintre parti (conform art. 1200 pct. 4, art. 1202 alin. (2) C.civ.).

S-a concluzionat că pârâta solicită să se rețină în prezenta cauza puterea de lucru judecat a celor reținute de Tribunalul București - Secția a VI a Comerciala prin Sentința comerciala nr.8864/05.07.2011 pronunțata in dosarul nr._/3/2010 cu privire respectarea termenului de finalizare si de inițiere a demersurilor de predare a celor doua apartamente de către pârâtă.

S-a mai susținut că, potrivit art.5.1. si art.5.6. din antecontracte, obligația finalizării imobilului este distincta de obligația predării imobilului, predarea imobilului urmând a fi efectuata la o data ulterioara finalizării imobilului.

S-a indicat că pentru obligația de predare nici măcar nu s-a prevăzut un termen anume, urmând a fi îndeplinita "după finalizarea apartamentului" si condiționat de modul in care părțile agreează asupra tuturor elementelor in discuție.

S-a învederat că prin sentința comerciala mai sus menționata s-a reținut cu putere de lucru judecat faptul ca „Potrivit art.6.1. (ii) din antecontracte, semnarea contractului de vânzare-cumpărare este supusa condiției suspensive a semnării procesului-verbal de predare conform art.5.6.", iar prin Decizia civila nr.239/18.05.2012 (prin care au fost respinse apelurile formulate de ambele parti), instanța a reținut ca „In speța, trebuie urmata procedura de predare a imobilelor si numai după acest moment instanța poate sa decidă pronunțarea hotărârii atacate".

S-a concluzionat ca instanțele de judecată au stabilit că numai ulterior îndeplinirii procedurii prevăzute de art.5.6 din antecontracte, obligatorie conform art. 969 C.civ., in situația in care părțile continua sa aibă neînțelegeri, acestea se pot adresa instanței de judecata pentru ca aceasta sa constate fie îndeplinirea condițiilor necesare pronunțării unei hotărâri care sa tina loc de act autentic, fie îndeplinirea condițiilor necesare pentru desființarea antecontractelor.

S-a învederat că ulterior pronunțării hotărârii mai sus menționate, pârâta s-a conformat dispozițiilor contractuale, așa cum acestea au fost interpretate de instanța de judecata, urmând procedura prevăzuta de art. 5.6 din antecontracte.

S-a menționat că la data de 25.04.2013 pârâta a emis o noua convocare prin care a invitat reclamanta sa se prezinte in data de 8 mai 2013, ora 10.00, la adresa din București, .. 82-84, sector 1, intrare . de la . Natura), pentru semnarea Procesului verbal de Predare care sa confirme respectarea parametrilor tehnici (calitativi si cantitativi) ai imobilelor ce fac obiectul antecontractelor, respectiv apartamentul H-0-1, apartamentul nr. fost H-l-1, parcările nr. 0007, 0008, 0009, 0010, si pentru stabilirea de comun acord a datei, locului si orei la care urma sa ne prezentam in fata notarului public pentru a încheia Contractele de vânzare-cumpărare aferente antecontractelor.

S-a precizat că notificarea mai sus menționata a fost înregistrata la B. D. si D. sub nr.469/25.04.2013 si comunicata reclamantei in aceeași zi.

S-a arătat că reclamanta nu a dat in niciun mod curs acestei solicitări - nu a transmis niciun răspuns si nu s-a prezentat la data propusa pentru inspecție.

S-a menționat că pârâta a decis sa acorde reclamantei o ultima posibilitate de a se conforma obligațiilor sale si, prin notificarea nr.763/24.05.2013, comunicata de B. D. si D. in 27.05.2013, a convocat-o pe aceasta in data de 31.05.2013, ora 12:00, la sediul BN M. P. si Asociații in vederea semnării contractelor de vânzare-cumpărare.

S-a precizat că pârâta a avut toate documentele necesare semnării, o copie a acestora fiind data spre păstrare si biroului notarial.

S-a învederat că nici de aceasta data reclamanta nu a dat curs solicitărilor pârâtei.

S-a mai susținut că, potrivit art.5.5.3 din antecontracte, denunțarea unilaterala a antecontractelor putea fi efectuata de reclamanta numai . 10 zile de la termenul de predare pretins incalcat de pârâtă. In cazul in care, in termenul de 10 zile, reclamanta, in calitate de promitent-cumparator, nu ar fi transmis o notificare scrisa in sensul denunțării antecontractelor, potrivit aceleiași clauze urma a se considera ca promitentul-cumparator a fost de acord cu o noua perioada de gratie stabilita potrivit art. 5.5.2. Aceste prevederi urmau a se aplica corespunzător la sfârșitul fiecărei perioade de gratie acordate in acest fel.

S-a arătat că, deși au trecut peste 3 ani de la termenul pe care reclamanta pretinde ca l-ar fi incalcat (deși instanțele au reținut deja contrariul), aceasta nu a formulat o denunțare unilaterala care sa se circumscrie acestor prevederi.

Referitor la restituirea sumelor solicitate de reclamanta-parata, având in vedere netemeinicia capătului de cerere privind rezolutiunea antecontractelor de vânzare cumpărare, potrivit principiului accesorium sequitur principale, urmează a se respinge cererea reclamantei de obligare a pârâtei la plata dobânzii legale aferente avansurilor achitate in temeiul antecontractelor ca neîntemeiată.

S-a mai indicat că sumele solicitate de reclamanta (aproximativ 64.000 de Euro) denota inca o data reaua-credința cu care aceasta intelege sa interpreteze si aplice clauzele contractuale.

S-a precizat că, potrivit art. 5.5.1. din antecontracte, aceasta dobânda nu poate depăși sub nicio forma suma de 5000 de Euro pentru fiecare antecontract si reprezintă despăgubirea unica pe care ar fi putut sa o solicite reclamanta in situația in care ar fi fost îndeplinite condițiile necesare pentru denunțarea unilaterala a antecontractelor.

S-a susținut că pârâta și-a îndeplinit obligațiile contractuale, așa cum a fost constatat cu putere de lucru judecat de instanțele de judecata investite anterior cu analizarea antecontractelor încheiate intre parți, iar ulterior pronunțării hotărârilor judecătorești mai sus menționate, pârâta a continuat procedura prevăzuta in antecontracte, întocmai potrivit celor reținute de instanța de judecata.

În drept, au fost invocate dispozițiile art.969 Cod civil, art.205, art.430 NCPC.

III). La data de 03.07.2013, prin Serviciul Registratură, pârâta . SRL a depus la dosar cerere reconvențională prin care a solicitatinstanței :

- să pronunțe o hotărâre care să țina loc de act autentic de înstrăinare a bunurilor imobilele ce au făcut obiectul antecontractelor de vânzare-cumpărare autentificate de către BNP M. P. sub nr. 2956/27.11.2007 si 2957/27.11.2007, respectiv: apartamentul H-l-1 localizat in blocul H, etaj 1, nr. 1, in incinta complexului rezidențial situat București, .-84, sector 1; locurile de parcare nr. 9 si 10, boxa nr. 16 si cotele indivize ale zonelor comune si terenului aferente apartamentului, astfel cum sunt identificate in art. 1. din Antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2956 din 27.11.2007 de BNP M. P. (denumit in continuare „Imobilul 1"); apartamentul H-0-1 localizat in blocul H, parter, nr. 1, in incinta complexului rezidențial din București, .-84, sector 1, împreuna cu locurile de parcare nr. 7 si 8, camera de depozitare 15 si cotele indivize ale zonelor comune si terenului aferente apartamentului, astfel cum sunt identificate in art. 1. din Antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2957 din 27.11.2007 de BNP M. P. (denumit in continuare „Imobilul 2")

- obligarea reclamantei-pârâte la plata sumei de 611.508,78 Euro echivalent a 2.721.276 Ron (la cursul valutar al BNR din data de 01.07.2013 de 4,4501 Ron/Eur), reprezentând rest de preț aferent Imobilelor, dintre care 296.328,93 Euro, aferent Imobilului 1 si 315.179,85 Euro, aferent Imobilului 2, potrivit art. 3 din antecontracte.

În motivare s-a arătat că tipul obligațiilor asumate de pârâta – reclamantă, succesiunea și termenele acestora rezultă din clauzele contractuale:

- obligația de finalizare a imobilelor trebuia îndeplinită până la data de 30.09.2009, conform art.5-1 – 5.5 din antecontracte

- obligația de predare a imobilelor s-a prevăzut să aibă loc după finalizarea imobilelor, fără indicarea vreunei date, fiind reglementată de art.5.6, art.5.7 și art.5.9 din antecontracte

- obligația de semnare a contractului de vânzare – cumpărare în formă autentică, reglementată de art.5.7 și art.5.9 din antecontracte.

S-a indicat că obligația de predare a fost inițiata prin emiterea de către pârâta – reclamantă a notificării prin care a convocat-o pe promitenta-cumparatoare in vederea predării imobilelor, astfel cum rezulta din Notificarea nr. 94/28.09.2009 emisa de B. P. C. si prin care . a fost convocata pentru data de 11.11.2009 in vederea încheierii procesului-verbal de predare a imobilelor.

S-a menționat că reclamanta – pârâtă a refuzat semnarea procesului – verbal de predare – primire și a declanșat procedura judiciară de rezoluțiune a antecontractelor, fiind format dosarul nr._/3/2010 în cadrul căruia pârâta – reclamantă a formulat cerere reconvențională.

S-a susținut că . nu menționează absolut nimic despre existenta dosarului nr._/3/2010 care s-a desfășurat pe parcursul a 3 ani, fiind soluționat irevocabil in sensul respingerii cererii de chemare in judecata formulate de către . si având ca obiect rezolutiunea antecontractelor, dar si a cererii reconventionale având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care sa tina loc de act autentic de vânzare-cumpărare.

S-a precizat că hotărârile judecătorești pronunțate in dosarul nr._/3/2010 sunt deosebit de relevante sub aspectelor celor reținute de instanțe in considerentele acestora, in ceea ce privește respingerea cererii de pronunțare a unei hotărâri care sa tina loc de act autentic de vânzare-cumpărare.

S-a învederat că, având in vedere cele stipulate în hotărârile judecătorești pronunțate in dosarul nr._/3/2010, pârâta-reclamantă a inteles să îndeplinească cu rigurozitate întreaga procedura reținuta anterior de instanțe a nu fi fost îndeplinita pentru a fi indreptatiti a solicita pronunțarea unei hotărâri care sa tina loc de vânzare-cumpărare.

S-a arătat că pârâta-reclamantă a complinit toate lipsurile, așa cum rezultă din: notificarea nr.469/25.04.2013 emisa de B. D. SI D., prin care . a fost convocata pentru data de 8 mai 2013, ora 10.00, in vederea încheierii procesului verbal de predare care sa confirme respectarea parametrilor tehnici calitativi si cantitativi; procesul-verbal de predare din data de 8 mai 2013; . nu s-a prezentat, constatându-se ca nu exista nicio obiecție cu privire la imobilele inspectate; notificarea nr. 763/24.05.2013 emisa de B. D. SI D., prin care . a fost convocata in data de 31 mai 2013, ora 12.00, in vederea autentificării contractelor de vânzare-cumpărare cu privire la imobilele ce au făcut obiectul Antecontractelor si achitării restului de preț prevăzut in Antecontracte; declarația notariala autentificata sub nr. 1283/31 mai 2013 ora 12:00 de către BN M. P. si Asociații, din care rezulta ca la data de 31 mai 2013 subscrisa a obținut si prezentat BN M. P. si Asociații toate actele necesare prevăzute de legislației in vederea autentificării contractelor de vânzare-cumpărare, fiind redactate inclusiv contractele de vânzare-cumpărare, după cum urmează: certificatele de atestare fiscala nr._ si_ din data de 27.05.2013; certificatele de performanta energetica nr. 273/18.02.2011 si nr. 374/21.02.2011; adeverințele nr. 121 si 122 din data de 29.05.2013 eliberate de Asociația de proprietari a condominiului Natura; opt extrase de Carte Funciara pentru autentificare, respectiv nr._, nr._, nr._, nr._, nr._, nr._, nr._ si nr._ eliberate la data de 27.05.2013 de Oficiul de cadastru si Publicitate Imobiliara Sector 1 București.

S-a concluzionat că pârâta-reclamantă și-a îndeplinit toate obligațiile asumate in baza antecontractelor, iar singura obligație pe care nu a putut fi îndeplinită a fost semnarea contractelor de vânzare-cumpărare in forma autentica si aceasta exclusiv in lipsa consimțământului societății promitente-cumpărătoare, care, deși a fost notificata de pârâta-reclamantă (notificarea nr.763/24.05.2013 emisa de B. D. si D.) nu a inteles sa se prezinte la notariat in vederea semnării acestora.

S-a susținut că, potrivit art.102 din Legea nr.71/2011 pentru punerea in aplicare a legii privind Codul civil, executarea de către . a obigațiilor pe care si le-a asumat in baza antecontractelor, respectiv de a se prezenta la notariat in vederea semnării contractelor de vânzare-cumpărare si de a achita restul de preț, este guvernată de dispozițiile art.969, 1073 și 1077 din Codul civil de la 1864.

S-a învederat că sunt incidente și dispozițiile art.5.9 din antecontracte, potrivit cărora, in cazul in care . nu se prezintă la semnarea procesului-verbal de predare, pârâta – reclamantă poate opta pentru a considera că procesul - verbal de predare a fost semnat fără nicio obiecție si să solicite instanței să emită o decizie prin care sa oblige pe ., in calitate de promitent-cumpărător, sa plătească restul prețului de cumpărare, decizia urmând sa tina locul unui contract de vânzare-cumpărare încheiat in forma autentica.

În drept, s-au invocat dispozițiile art.209 NCPC.

La cerere s-au atașat înscrisuri (f.139 – 227 dosar fond).

IV). La data de 22.07.2013, prin Serviciul Registratură, reclamanta – pârâtă . a depus la dosar răspuns la întâmpinare.

Referitor la efectul pozitiv al puterii de lucru judecat, pârâta – reclamantă a arătat că, deși soluția dată litigiului ce a fost dedus judecății instanței se regăsește în dispozitivul hotărârii, nu doar aceasta se bucură de autoritate de lucru judecat, întrucât soluția nu poate fi înțeleasă fără a se face apel la considerentele hotărârii, unde se regăsesc rațiunile de drept și de fapt ale adoptării ei.

S-a învederat că nu toate considerentele au aceeași importanță în justificarea soluției, iar din acest punct de vedere, al rolului și funcției justificative, trebuie distins între:

- motive decisive, adică acelea care reprezintă un sprijin necesar al soluției din dispozitiv

- motive indiferente sau supraabundente, cele care depășind sfera dezbaterilor din proces aduc hotărârii elemente care nu influențează în vreun fel soluția adoptată, ele putând, de altfel, să lipsească din considerentele hotărârii

- motive așa-zis decizorii, adică acelea care conțin o soluție adoptată pe cale incidentală, cu privire la un aspect dedus judecății, doar din punct de vedere topografic ele regăsindu-se în considerente.

S-a susținut că, motivele decisive, constituind fundamentul hotărârii, explicația dată adoptării soluției, trebuie să participe în egală măsură la autoritatea de lucru judecat a dispozitivului.

S-a arătat că ele sunt cele care luminează „dispozitivul", fac comprehensibilă soluția, permit înțelegerea limitelor în care s-a purtat judecata, aspectele care au fost supuse dezbaterii și care și-au găsit dezlegare prin soluția adoptată.

S-a argumentat că motivele indiferente sau supraabundente aduc un plus de argumente, colateral însă dezbaterilor din proces, așa încât situându-se practic în afara limitelor judecății nu vor face corp comun cu hotărârea adoptată și nici nu se vor bucura de autoritatea de lucru judecat a dispozitivului.

S-a subliniat că motivele decizorii sunt acelea care conțin o soluție asupra unei chestiuni supuse dezbaterii în cursul procesului și ceea ce în mod obișnuit se regăsește în dispozitivul hotărârii, de data aceasta este înserat în considerente.

S-a indicat că astfel de motive vin să tranșeze aspecte importante ale litigiului care, datorită modalității în care sunt supuse dezbaterii, nu își pot găsi dezlegarea în conținutul dispozitivului decât de o manieră indirectă.

S-a învederat că prevederile art.431 al.2 NCPC vizează considerentele ce dau dezlegare „chestiunilor litigioase", ele vizează considerentele „decizorii".

S-a menționat că obiectul cererii de chemare în judecată ce a făcut obiectul dosarului nr._/3/2010 l-a constituit rezoluțiunea antecontractelor de vânzare - cumpărare și obligarea pârâtei -reclamante la restituirea tuturor sumelor achitate împreună cu dobânda legală calculată de la data plății până la data returnării integrale a acestor sume, iar argumentele invocate au constat în respingerea recepției apartamentelor pentru nerespectarea parametrilor tehnici cantitativi și calitativi la momentul prezentării pentru predarea apartamentelor, considerând că ele nu sunt finalizate conform exigențelor contractuale și legale, considerându-se că devin aplicabile dispozițiile pct. 5.5. și 5.5.1. din antecontract.

S-a precizat că prin Sentința comercială nr.8864/05.07.2011 s-a respins cererea principală ca nefondată, constatându-se că prevederile art.5.5. nu sunt incidente în speță, această clauză se referă la consecințele neîndeplinirii obligației de predare la termen a imobilelor, deci la o întârziere de executare. Or, reclamantul - pârât a invocat o altă situație de fapt, anume neexecutarea corespunzătoare a obligației de predare, constând în existența unor deficiențe calitative ale construcției.

S-a concluzionat că, conflictul a avut la bază nu întârzierea promitentului - vânzător în inițierea procedurii de predare a imobilelor, ci nemulțumirile promitentului - cumpărător față de calitatea lucrărilor de construcție.

S-a subliniat că Tribunalul a reținut că pentru a pronunța rezoluțiunea judiciară a contractului sinalagmatic o primă condiție ce trebuie îndeplinită este ca pârâta-reclamantă să nu-și fi executat obligațiile ce-i revin. In cazul unei neexecutări parțiale, cum este și cazul în speță, pentru a se ajunge la rezoluțiune trebuie ca partea din obligația neexecutată să fi fost considerată esențială la încheierea contractului, revenind instanței dreptul de apreciere asupra măsurii în care neexecutarea parțială justifică rezoluțiunea.

S-a apreciat de către Tribunal că nu se impune rezoluțiunea antecontractelor având în vedere că deficiențele constatate de expertul tehnic al reclamantului - pârât nu echivalează cu o neexecutare suficient de importantă, nefiind considerate esențiale la încheierea antecontractelor, cu atât mai mult cu cât acestea pot fi remediate.

S-a precizat că în considerentele sentinței, la pagina nr.2, prezentând întâmpinarea formulată de pârât, se reține că pârâta-reclamantă a arătat că prevederile pct.5.5. și pct.5.5.1. din antecontracte, invocate de reclamant, fac referire exclusivă la consecințele nepredării la timp a construcției. Or, cu privire la aceste obligații, pârâta-reclamantă a notificat promitentului cumpărător extinderea termenului de finalizare a lucrărilor cu o perioadă de 3 luni, conform pct. 5.3. din antecontract.

S-a indicat că la finalizarea lucrărilor, comisia de recepție la terminarea lucrărilor, din care a făcut parte și un reprezentant al Primăriei Sector 1, a încheiat procesul-verbal de recepție din data de 13.04.2009, consemnând astfel executarea lucrărilor potrivit prevederilor legale.

S-a precizat că în baza acestor mențiuni din întâmpinarea pârâtei-reclamante, instanța de fond a reținut că „oricum, nu se poate susține în cauză că pârâta-reclamantă nu ar fi respectat termenul de finalizare și predare a imobilelor, prevăzute la pct. 5.1. și extins conform pct. 5.3. La data de 13.04.2009 a fost încheiat procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor pentru întregul ansamblu de locuințe alcătuit din 8 imobile (deci, inclusiv blocul H). Reclamantul - pârât a fost notificat la data de 28.09.2009 pentru a se prezenta în vederea predării imobilelor conform pct.5.6. Neînțelegerile dintre părți s-au ivit cu ocazia întâlnirilor din 11.11.2009 și 11.12.2009, când s- a refuzat semnarea procesului-verbal de predare".

S-a învederat că ceea ce prezintă pârâta – reclamantă ca reprezentând efectul pozitiv al autorității de lucru judecat este mențiunea din considerentele sentinței comerciale nr.8864/05.07.2011 în conformitate cu care „nu se poate susține în cauză că pârâta - reclamantă nu ar fi respectat termenul de finalizare și predare a imobilelor, prevăzut la pct. 5.1. și extins conform pct.5.3."

S-a concluzionat că, în raport cu obiectul cererii de chemare în judecată înregistrată sub nr._/3/2010, această mențiune din considerentele sentinței are natura de motiv indiferent sau supraabundent, ea neinfluențând în vreun fel hotărârea instanței de fond, ea nu beneficiază de efectul pozitiv al autorității de lucru judecat, astfel că admiterea excepției puterii de lucru judecat este neîntemeiată.

Referitor la termenul de denunțare, s-a arătat că, în raport cu modul de stabilire a perioadei de grație, susținerea că denunțarea unilaterală efectuată de reclamant la data de 17.04.2013 depășește termenul de 10 zile de la sfârșitul ultimei perioade de grație este nefondată, pârâta-reclamantă nefacând dovada notificării privind prelungirea perioadei de finalizare, care să conțină și termenul de prelungire, termen în raport cu care puteau fi calculate prelungirile succesive și să se stabilească dacă data de 17.04.2013 depășește cu 10 zile termenul ultimei perioade de grație, ori că notificarea de denunțare unilaterală din 17.04.2013 a avut loc în cursul unei perioade de grație.

S-a menționat că într-o operațiune de vânzare bunuri imobile, două operațiuni sunt esențiale pentru părți, predarea imobilelor și încheierea în forma autentică a actelor de vânzare - cumpărare.

S-a susțiunut că terminarea lucrărilor / finalizarea, are mai puțină relevanță, ea fiind o operațiune ce precede predarea imobilului.

S-a menționat că art.5 din antecontracte „predarea imobilului", are ca obiect principal de reglementare condițiile de predare a imobilului, iar termenul stabilit sfârșitul trim III 2009 vizează operațiunea de predare, de la care curge termenul pentru încheierea în formă autentică a contractelor de vânzare cumpărare, finalizarea urmând a fi anterioară predării, finalizarea și predarea urmând a avea loc până la sfârșitul trim III 2009.

S-a mai învederat că obligația de încheiere a contractelor în formă autentică este corelată cu termenul de predare și nu cu termenul de finalizare.

S-a subliniat că din însuși cuprinsul art.5, termenul de predare este corelat cu termenul de finalizare, iar depășirea termenului de finalizare are drept consecință amânarea termenului de predare, prevedere contractuală ce conduce la concluzia că și termenul de predare era scadent la sfârșitul trim III 2009.

S-a adaugat că prevederile art.5 privind stabilirea termenului de predare nu pot fi analizate decât coroborat și toate clauzele acestui articol conduc la concluzia că termenul de predare, potrivit antecontractelor, era sfârșitul trim III 2009.

S-a arătat că . SRL, ce are calitatea de promitent - vânzător în cele două antecontracte de vânzare-cumpărare, a avut obligația, în conformitate cu prevederile art.5 „predarea imobilului" din cele două antecontracte, ca până la sfârșitul trim. III - 2009 să finalizeze imobilul (pct. 5.1.) și să predea imobilul (pct. 5.3.).

S-a concluzionat că cele două antecontracte nu prevăd un alt termen între momentul finalizării imobilului și cel al predării lui, din cuprinsul pct.5.3. rezultând că termenul de predare este același cu cel menționat pentru finalizare, respectiv sfârșitul trim III - 2009, singurul alt termen fiind cel de 30 de zile prevăzut la pct.5.7., în interiorul căruia de la data predării urmează să fie încheiat contractul de vânzare -cumpărare, termen definit ca „data semnării".

S-a mai precizat că în conformitate cu prevederile art.5 din cele două antecontracte de vânzare-cumpărare, în cazul nerespectării termenului de predare promitentul vânzător ar putea beneficia de o perioadă grație de 3 luni, în condițiile în care extensia datei finalizării va fi notificată de promitentul - vânzător promitentului - cumpărător cu cel puțin 10 zile anterior termenului de predare (pct.5.4).

S-a învederat că, potrivit prevederilor pct.5.5.1. din antecontracte, în cazul denunțării antecontractelor, toate sumele achitate de promitentul - cumpărător vor fi returnate de promitentul - vânzător în termen de 15 zile de la primirea notificării scrise de denunțare.

S-a indicat că notificarea a fost primită de către pârâtă la data de 22.04.2013, iar aceasta nu a făcut plata sumelor achitate cu titlu de avans pentru cele 2 antecontracte de vânzare cumpărare în termen de 15 zile de la primirea notificării.

S-a susținut că, față de această situație, reclamanta – pârâtă este îndreptățită să solicite dobânda legală și peste plafonul limită de 5.000 Euro pentru fiecare dintre sume.

La răspunsul la întâmpinare au fost atașate înscrisuri (f.243 – 246 dosar fond).

V). La data de 22.07.2013, prin Serviciul Registratură, reclamanta – pârâtă . a depus la dosar la întâmpinare prin care a solicitat respingerea cererii reconvenționale ca neîntemeiată.

În motivare a fost făcută o nouă prezentare a situației de fapt și au fost reluate argumentele referitoare la termemnul la care trebuiau predare cele două apartamente, neîndeplinirea obligației de predare de către pârâta – reclamantă, denunțarea celor două antecontracte.

S-a învederat că denunțând cele două antecontracte de vânzare-cumpărare la data de 17.04.2013, . nu s-a mai prezentat la data de 08.05.2013 în vederea întocmirii procesului- verbal de predare a celor două apartamente, iar pârâta-reclamantă a urmat procedura prevăzută la pct.5.9. din antecontracte prin convocarea la notar în vederea întocmirii actelor de vânzare cumpărare în formă autentică, invitație căreia . nu i-a dat curs.

În continuare au fost reluate argumentele prezentate în întâmpinare.

S-a mai învederat că drepturile și obligațiile părților celor două antecontracte de vânzare-cumpărare sunt valabile doar pe durata de valabilitate a antecontractelor.

S-a precizat că pârâta-reclamantă nu a efectuat predarea la termenul stabilit prin antecontracte, la data respectivă nefiind îndeplinită obligația de predare și nu erau întrunite condițiile prevăzute la pct 6.2. și 7.2 din antecontracte, remedierea deficiențelor constatate la data de 11.12.2009 fiind efectuată pe parcursul anului 2011, iar radierea sarcinilor ce grevau cele două apartamente a avut loc în anul 2012.

S-a susținut că cererea reconvențională, după ce aceasta a urmat procedurile prevăzute la pct.5.9. din antecontracte, ar putea fi admisă doar dacă la efectuarea procedurilor și la momentul formulării cererii reconvenționale cele două antecontracte ar mai fi în vigoare și ar produce efecte. Or, la data de 17.04.2013 reclamanta-pârâtă, conform dreptului prevăzut la art.5 din antecontracte, a denunțat unilateral cele două antecontracte, astfel că procedura urmată de pârâta-reclamantă în baza prevederilor pct. 5.9. din antecontracte nu mai produce efecte, iar cererea reconvențională urmează a fi respinsă ca nefondată.

Întâmpinarea nu a fost calificată în drept.

VI). Prin Sentința civilă nr.7348/20.12.2013 pronunțată de Tribunalul București - Secția a VI a Civilă în dosarul nr._ s-a respins excepția autorității de lucru judecat, excepție invocată de reclamanta pârâtă ca neîntemeiată, s-a constatat puterea de lucru judecat a celor reținute de Tribunalul București, Secția a VI a Comercială prin sentința comercială nr.8864/05.07.2011 pronunțată în dosarul nr._/3/2010 cu privire la respectarea termenului de finalizare și de inițiere a demersului de predare a celor două apartamente ce fac obiectul prezentului dosar de societatea pârâtă reclamantă . SRL, s-a respins acțiunea principală formulată de reclamanta . în contradictoriu cu pârâta . SRL, astfel cum aceasta a fost precizată ca nefondată, s-a admis cererea reconvențională formulată de pârâta - reclamantă . SRL, astfel cum aceasta a fost precizată, s-a dispus c hotărârea pronunțată să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare a bunurilor imobile ce au format obiectul antecontractelor de vânzare cumpărare autentificate de BNP M. P. sub nr.2956/27.11.2007 și nr.2957/27.11.2007, respectiv:

- Apartamentul H-1-1 situat în blocul H, etaj 1, nr.1, în incinta complexului rezidențial situat în București, .-84, sector 1, locurile de parcare nr.9 și 10, boxa nr.16 și cote indivize ale zonelor comune și terenului aferente apartamentului, astfel cum acestea sunt identificate în art.1 din Antecontractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr.2956 din data de 27.11.2007 de BNP M. P.(Imobilul 1);

- Apartamentul H-0-1 situat în blocul H, parter, nr.1, în incinta complexului rezidențial situat în București, .-84, sector 1, locurile de parcare nr.7 și 8, camera de depozitare 15 și cote indivize ale zonelor comune și terenului aferente apartamentului, astfel cum acestea sunt identificate în art.1 din Antecontractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr.2957 din data de 27.11.2007 de BNP M. P.(Imobilul 2);

Totodată, a fost obligată reclamanta - pârâtă să plătească pârâtei - reclamante echivalentul în lei, la data plății efective, în funcție de cursul oficial leu-euro stabilit de BNR al sumei totale de 611.508,78 Euro, reprezentând rest de preț aferent celor două Imobile menționate mai sus, dintre care, 296.328,93 Euro aferent Imobilului 1 și 315.179,85 Euro, aferent Imobilului nr.2, potrivit art.3 din Antecontracte, s-a respins cererea reclamantei – pârâte de obligare a pârâtei - reclamante la plata cheltuielilor de judecată ca neîntemeiată și a fost obligată reclamanta - pârâtă să plătească pârâtei - reclamante suma totală de 74.456,76 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.

Pentru a pronunța această soluție, prima instanță a reținut următoarele:

„Reține tribunalul că reclamanta pârâtă . a invocat excepția autorității de lucru judecat privind cererea reconvențională formulată de pârâta reclamantă . SRL, iar pârâta reclamantă . SRL a invocat excepția puterii de lucru judecat a celor reținute de Tribunalul București, Secția a VI a Comercială prin sentința comercială nr.8864/05.07.2011 pronunțată în dosarul nr._/3/2010 cu privire la respectarea termenului de finalizare și de inițiere a demersului de predare a celor două apartamente ce fac obiectul prezentului dosar de societatea pârâtă reclamantă . SRL, în raport de dispozițiile art.430-431 C.proc.civ, excepții asupra cărora, constată următoarele:

În ceea ce privește excepția autorității de lucru judecat privind cererea reconvențională formulată de pârâta reclamantă . SRL, tribunalul arată că puterea de lucru judecat a unei hotarari judecatoresti constă în faptul ca o cerere nu poate fi judecata in mod definitiv decat o singura data iar hotararea este prezumata a exprima adevarul si nu trebuie sa fie contrazisa de o alta hotarare.

Așadar, efectul de „lucru judecat” al unei hotarari judecatoresti are doua acceptiuni: autoritatea de lucru judecat face imposibila judecarea unui nou litigiu intre aceleasi parti, pentru acelasi obiect, cu aceeasi cauza (exclusivitatea) și puterea de lucru judecat (res judicata), care presupune ca hotararea beneficiaza de o prezumtie irefragabila ca exprima adevarul si ca nu trebuie contrazisa de o alta hotarare (obligativitatea).

Având în vedere cele reținute mai sus, tribunalul arată că “autoritatea de lucru judecat” si “puterea de lucru judecat” sunt noțiuni distincte. Autoritatea de lucru judecat constituie o parte a puterii de lucru judecat. Altfel spus, existenta unei hotarari judecatoresti va putea fi invocata in cadrul unui alt proces, cu autoritate de lucru judecat, atunci cand se invoca exclusivitatea hotararii, sau cu putere de lucru judecat, cand se invoca obligativitatea sa, fara ca in cel de-al doilea proces sa fie aceleasi parti, sa se discute acelasi obiect si aceeasi cauza. Așadar, pentru a se invoca obligativitatea unei hotarari judecatoresti irevocabile privind solutionarea unei probleme juridice nu este necesara existenta triplei identitati de parti, cauza si obiect, ci este necesara doar probarea identitatii intre problema solutionata irevocabil si problema dedusa judecatii, instanta de judecata fiind tinuta sa pronunte aceeasi solutie, deoarece, in caz contrar s-ar ajunge la situatia incalcarii componentei res judicata a puterii de lucru judecat. Reține tribunalul că reclamanta pârâtă invoca existența autorității de lucru judecat a cererii reconvenționale având în vedere sentința comercială nr.8864/05.07.2011 pronunțată de Tribunalul București, în dosarul nr._/3/2010, rămasă irevocabilă prin respingerea apelului și recursului(filele 217-227 și 302-305 dosar).

Analizând sentința sus menționată și cererea reconențională formulată în prezenta cauză de pârâta reclamantă, tribunalul apreciază că nu există autoritate de lucru judecat, nefiind întrunită tripla identitate. Astfel, dacă în privința părților și obiectului, tribunalul constată că există identitate, în ceea ce privește cauza juridică, tribunalul apreciază că aceasta nu este identică.

Cauza cererii de chemare în judecată privește fundamentul raportului juridic dedus judecății, fundament care nu se confundă cu motivul acțiunii în justiție, care este temeiul ce servește la justificarea cauzei, respectiv, dovezile „pentru că nu îți este îngăduit să introduci o a doua acțiune, după ce prima a fost pierdută, menținând aceeași cauză, dar invocând numai motive diferite, adică probe noi”. De asemenea, cauza cererii de chemare în judecată nu trebuie confundată cu cauza acțiunii, care este scopul către care se îndreaptă voința celui ce reclamă sau se apără.

Analizând atât acțiunea ce a format obiectul dosarului nr._/3/2010 cât și cea care formează obiectul prezentului dosar, prin prisma celor menționate anterior, Tribunalul reține faptul că în prezenta cauză, pârâta reclamantă a înțeles să solicite pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare a bunurilor imobile ce au format obiectul Antecontractelor de vânzare cumpărare autentificate de BNP M. P. sub nr.2956/27.11.2007 și nr.2957/27.11.2007, ca urmare a parcurgerii procedurii constată a nu fi fost urmată în cadrul dosarului sus menționat.

Că nu este vorba despre identitatea de cauză, o dovedește și faptul că în dosarul nr._/3/2010, instanța a stabilit că ”numai ulterior îndeplinirii procedurii prevăzute de art.5.6 din antecontracte, obligatorie conform art.969 C.civ., în situația în care părțile continuă să aibă neînțelegeri, acestea se pot adresa instanței de judecată pentru ca aceasta să constate fie îndeplinirea condițiilor necesare pronunțării unei hotărâri care să țină loc de act autentic, fie îndeplinirea condițiilor necesare pentru desființarea antecontractelor”.

Or, analizând cererea reconvențională formulată în prezenta cauză rezultă că pârâta reclamantă a înțeles să se prevaleze de faptul că a înțeles să parcurgă procedura reglementată de art.5.6 din antecontracte, tocmai datorită mențiunilor făcute de instanțe în dosarul sus menționat.

Având în vedere cele reținute anterior, tribunalul va respinge excepția autorității de lucru judecat, excepție invocată de reclamanta pârâtă ca neîntemeiată.

În ceea ce privește excepția puterii de lucru judecat a celor reținute de Tribunalul București, Secția a VI a Comercială prin sentința comercială nr.8864/05.07.2011 pronunțată în dosarul nr._/3/2010 cu privire la respectarea termenului de finalizare și de inițiere a demersului de predare a celor două apartamente ce fac obiectul prezentului dosar de societatea pârâtă reclamantă . SRL, excepție invocată de pârâta reclamantă, tribunalul arată că efectul pozitiv al lucrului judecat se impune . proces care are legătura cu chestiunea litigioasa dezlegata anterior, fara posibilitatea de a mai fi contrazis.

Potrivit art 430, autoritatea de lucru judecat, C.proc.civ. ”hotărârea judecătoreasca ce soluționează, in tot sau in parte, fondul procesului sau statuează asupra unei excepții procesuale ori asupra oricărui alt incident are, de la pronunțare, autoritate de lucru judecat cu privire la chestiunea tranșata. (2)Autoritatea de lucru judecat privește dispozitivul precum si considerentele pe care acesta se sprijină, inclusiv cele prin care s-a rezolvat o chestiune litigioasa.""

Prin sentința comerciala nr.8864/05.07.2011 pronunțata in dosarul nr._/3/2010, Tribunalul București - Secția a VI-a comerciala, tribunalul constată că instanțele au reținut deja cu titlu irevocabil si putere de lucru judecat faptul ca «nu se poate susține in cauza ca parata-reclamanta nu ar fi respectat termenul de finalizare si predare a imobilelor, prevăzut la art. 5.1 si extins conform art. 5.3”.

În consecință, având în vedere că instanțele au reținut, în mod irevocabil că pârâta reclamantă a respectat clauzele inserate în art.5.1 și 5.3 din antecontracte, și, văzând motivele invocate atât în acțiunea principală cât și în cererea reconvențională, tribunalul, în baza art.430 C.proc.civ. va constata puterea de lucru judecat a celor reținute de Tribunalul București, Secția a VI a Comercială prin sentința comercială nr.8864/05.07.2011 pronunțată în dosarul nr._/3/2010 cu privire la respectarea termenului de finalizare și de inițiere a demersului de predare a celor două apartamente ce fac obiectul prezentului dosar de societatea pârâtă reclamantă . SRL.

Analizând ansamblul materialului probator administrat în cauză, cu privire la acțiunea principală și cererea reconvențională, reține următoarea situație de fapt:

In data de 27 noiembrie 2007, intre reclamanta pârâtă și pârâta reclamantă s-au încheiat Antecontractele de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. 2956 si 2957 din data de 27.11.2007 de BNP M. P. (denumite in cele ce urmează „Antecontractele"), având ca obiect doua apartamente, cate doua locuri de parcare si doua boxe, cu cotele indivize de teren aferente, situate in proiectul rezidențial „Natura" edificat de subscrisa in București, .-84, sector 1(filele 17-30 și 44-56 dosar).

În data de 20.03.2009 constructorul Aktor SA. a transmis că lucările de construcții, montaj și rtalații la clădirile A, B, C, D sunt terminate (faza I), solicitând inițierea procedurii de recepție a lucrării (fila 70 dosar).

La data de 13.04.2009 se încheie procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor pentru faza I documentul fiind semnat și de constructorul Aktor SA. (fila 71 dosar).

Susține reclamanta pârâtă că, pentru construcțiile din faza II nu s-a efectuat o altă recepție, în cărțile funciare ale apartamentelor din clădirile E, F. G, H fiind menționat procesul-verbal de recepție din 13.04.2009 (filele 72-99 dosar).

Pentru că reclamanta pârâtă a considerat că pârâta reclamantă nu și-a respectat obligațiile contractuale asumate, a transmis Notificarea din 17.04.2013, prin care a denunțat unilateral cele 2 antecontracte de vânzare-cumpărare și a solicitat restituirea sumelor achitate cu titlu de avans(filele 14-16 dosar).

Prin cererea de chemare în judecată, astfel cum aceasta a fost precizată, reclamanta pârâtă a solicitat să se constate denunțarea unilaterală de aceasta in calitate de promitent-cumpărător a antecontractului de vânzare-cumpărare nr._/IR-/PF02S0H00A3B1/27.11.2007 având ca obiect apartamentul H - 0 - 1 localizat în blocul H, parter, nr. 1, .. 82-84, sector 1, București și a antecontractului de vânzare-cumpărare nr._/IR-_/PF02S0H00A311/27.11.2007 având ca obiect apartamentul H - 1 - 1 localizat în blocul H, etajul 1, nr. 1, .-84, sector 1, București, în conformitate cu prevederile pct. 5.5.1. din fiecare antecontract pentru nerespectarea termenului de predare stabilit la sfârșitul trim. III 2009 cu obligarea pârâtei reclamante la restituirea sumelor achitate cu titlu de avans astfel: 84.725,77 euro achitată pentru antecontractul de vânzare-cumpărare_/IR-_/PF02S0H00A3B1/11.2007; 79.658,31 euro achitată pentru antecontractul de vânzare-cumpărare nr._/IR-_/PF02S0H00A311/27.11.2007, cu obligarea pârâtei reclamante la plata dobânzii legale prevăzute la pct. 5.5.1. din antecontracte: 33.161,67 euro pentru suma de 84.725,77 euro achitată pentru antecontractul de vânzare-cumpărare_/IR-_/PF02S0H00A3B1/27.11.2007; 31.178,26 euro pentru suma de 79.658,31 euro achitată pentru antecontractul de vânzare-cumpărare nr._/IR-_/PF02S0H00A311/27.11.2007 și obligarea pârâtei reclamante și la plata sumei de 3.622,40 lei reprezentând taxe notariale pentru încheierea în formă autentică a celor 2 antecontracte de vânzare-cumpărare.

În ceea ce privește legea aplicabilă în cauză, tribunalul arată că, având în vedere că încheierea antecontractelor a avut loc anterior datei de 1 octombrie 2011 (data la care Codul civil din 2009 a intrat în vigoare), raporturile juridice dintre părți sunt guvernate de Codul civil din 1864 și de Codul comercial - în vigoare la momentul nașterii obligațiilor, astfel cum art.6 alin.(2) din Codul civil din 2009 și art.3 și art.102 din Legea nr.71/2011 pentru punerea în aplicare a Codului civil din 2009 stabilesc.

Constată tribunalul că, anterior formulării prezentei acțiuni, reclamanta pârâta a mai formulat o cerere de chemare in judecata prin care a solicitat instanței sa dispună rezolutiunea antecontractelor încheiate intre parti invocând in același timp, atât existenta unor deficiente calitative ale imobilelor, cat si incidența pactului comisoriu prevăzut la art. 5.5.1, invocat si in cererea actuala. La rândul său, pârâta reclamantă, așa cum s-a reținut mai sus, a formulat o cerere reconventionala prin care a solicitat instanței sa pronunțe o hotărâre care sa tina loc de act autentic cu privire la aceleași antecontracte.

Cererile mai sus menționate au făcut obiectul dosarului nr._/3/2010 si au fost respinse de instanța de judecata prin Sentința comerciala nr. 8864/05.07.2011, devenita definitiva si irevocabila in data de 02.04.2013 prin respingerea apelurilor (Curtea de Apel București) si a recursurilor (Înalta Curte de Casație si Justiție) formulate de parti.

Așadar, instanțele judecătorești au decis, cu putere de lucru jduecat, ca antecontractele încheiate intre parti sunt in continuare in vigoare, nefiind îndeplinite condițiile atragerii răspunderii contractuale a niciuneia dintre parti.

Cu aceasta ocazie, instanțele au reținut pe de o parte, ca pârâta reclamantă a respectat termenul de finalizare a lucrărilor convenit contractual, iar pe de alta parte faptul ca reclamanta pârâtă invoca existenta unor deficiente calitative care nu au fost aduse la cunoștința pârâtei reclamante nu poate fi un argument al încălcării obligațiilor contractuale de aceasta din urmă, reclamanta pârâtă trebuind să urmeze mai întâi procedura prevăzuta de art. 5.6. din antecontracte, procedură care nu a fost urmată până în prezent.

Potrivit dispozițiilor art.1169 C.civ. cel ce face o propunere înaintea judecății trebuie să o dovedească.

Din probele administrate în cauză nu se poate reține că pârâta reclamantă și-a încălcat obligațiile contractuale, înscrisurile depuse la dosar dovedind exact contrariul.

Astfel, lucrările de construcție au fost finalizate la data de 13.04.2009, cu câteva luni înainte de data stabilita convențional de parți, 30.09.2009, când pârâta reclamantă a procedat la recepția imobilului, la înscrierea sa in Cartea funciara si ulterior la dezmembrare.

Astfel, tribunalul nu poate reține susținerea reclamantei prâte cum că până în prezent pentru construcțiile din faza II nu s-a efectuat o altă recepție, în cărțile funciare ale apartamentelor din clădirile E, F. G, H, această susținere fiind infimată de procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor nr. 01/13.05.2009, proces verbal care privește toate cele 8 clădiri de apartamente prevăzute in autorizația de construire(fila 279 dosar).

De altfel cele menționate au fost confirmate și de Sentința comerciala nr. 8864/05.07.2011 pronunțata in dosarul nr._/3/2010, Tribunalul București - Secția a Vi-a comerciala a reținut deja cu titlu irevocabil si putere de lucru judecat faptul ca «nu se poate susține in cauza ca parata-reclamanta nu ar fi respectat termenul de finalizare si predare a imobilelor, prevăzut la art. 5.1 si extins conform art. 5.3.

Ca urmare a încheierii procesului-verbal de recepție la terminarea lucrărilor pentru întregul ansamblu de locuințe alcătuit din 8 imobile (deci, inclusiv blocul H), reclamanta pârâtă a fost notificata la data de 28.09.2009 pentru a se prezenta in vederea predării imobilelor, conform art. 5.6.

În aceeași ordine de idei, susținerea reclamantei pârâte potrivit căreia nu ar exista o distincție între data finalizării construcției și data predării ei, este apreciată de tribunal ca fiind neîntemeiată, art. 5.1. si art. 5.6. din Antecontracte stabilind că obligația finalizării imobilului este distincta de obligația predării imobilului, predarea imobilului urmând a fi efectuata la o data ulterioara finalizării imobilului: "5.1. Cu condiția ca Promitentul Cumpărător sa fi îndeplinit toate obligațiile sale de plata avute in vedere in prezentul Antecontract, Promitentul Vânzător se obliga sa finalizeze imobilul, așa cum este prevăzut la art. 1.1. pana la sfârșitul Trimestrului 3 2009, in continuare denumita "Data Finalizării" și 5.6. ”După finalizarea Apartamentului, Promitentul Vânzător va trimite o notificare Promitentului Cumpărător indicând data, locul si ora pentru care părțile sa se întâlnească pentru a semna procesul verbal de predare care sa confirme respectarea parametrilor tehnici (calitativi si cantitativi) ai Apartamentului si ai celorlalte active imobiliare care fac obiectul prezentului Antecontract. In cazul oricărei dispute intre parti referitoare la probarea unei diferente nejustificate intre calitatea materialelor folosite si cea indicata in Anexa 3, fiecare dintre parti va numi un expert tehnic, si evaluările acestora vor fi analizate de un expert neutru, numit de cei doi experți. In cazul in care cei doi experți nu cad de acord in ce privește numirea celui de-al treilea expert in 10 zile, Corpul Experților Tehnici de pe langa Tribunalul București va numi cel de-al treilea expert, la cererea scrisa primita de la parti sau din partea experților acestora.".

Că această susținere este neîntemeiată o dovedește și sentința comerciala mai sus menționata, care a stabilit irevocabil faptul ca „potrivit art. 6.1. (ii) din antecontracte, semnarea contractului de vânzare-cumpărare este supusa condiției suspensive a semnării procesului-verbal de predare conform art. 5.6.", iar prin Decizia civila nr. 239/18.05.2012 (prin care au fost respinse apelurile formulate de ambele parti), instanța a reținut ca: „In speța, trebuie urmata procedura de predare a imobilelor si numai după acest moment instanța poate sa decidă pronunțarea hotărârii atacate"

Ulterior pronunțării hotărârii mai sus menționate, tribunalul reține că pârâta reclamantă s-a conformat dispozițiilor contractuale, așa cum acestea au fost interpretate de instanțele de judecata, urmând procedura prevăzuta de art. 5.6 din antecontracte.

Astfel, in data de 25.04.2013, pârâta reclamantă a emis o noua convocare prin care a invitat reclamanta pârâtă sa se prezinte in data de 8 mai 2013, ora 10.00, la adresa din București, .. 82-84, sector 1, intrare . de la . Natura), pentru semnarea Procesului verbal de Predare care sa confirme respectarea parametrilor tehnici (calitativi si cantitativi) ai imobilelor ce fac obiectul antecontractelor, respectiv apartamentul H-0-1, apartamentul nr. fost H-l-1, parcările nr. 0007, 0008, 0009, 0010, si pentru stabilirea de comun acord a datei, locului si orei la care urma sa ne prezentam in fata notarului public pentru a încheia Contractele de vânzare-cumpărare aferente antecontractelor. Tot prin aceeași convocare pârâta reclamantă a luat in considerare posibilitatea ca reclamanta pârâtă sa nu dorească sa procedeze la o noua inspecție, ci sa-si mențină punctul de vedere exprimat cu ocazia inspecției anterioare. De aceea, pentru a preveni orice neînțelegeri a solicitat reclamantei pârâte ca, . ipoteza, sa comunice, conform antecontractelor, numele unui expert parte care sa analizeze, împreuna cu expertul pârâtei parte, situația imobilelor, urmând ca punctele de vedere ale acestora sa fie analizate de un expert neutru. Notificarea mai sus menționata a fost înregistrata la B. D. si D. sub nr. 469/25.04.2013 si comunicata reclamantei in aceeași zi. Cu toate acestea, reclamanta nu a dat in niciun mod curs acestei solicitări - nu a transmis niciun răspuns si nu s-a prezentat la data propusa pentru inspecție(filele 213-216 dosar).

Prin notificarea nr. 763/24.05.2013, comunicata de B. D. si D. in 27.05.2013, a convocat reclamanta pârâtă in data de 31.05.2013, ora 12:00, la sediul BN M. P. si Asociații in vederea semnării contractelor de vânzare-cumpărare, însa, nici de aceasta data reclamanta pârâtă nu a dat curs solicitărilor.

In ciuda tuturor demersurilor pârâtei reclamantei, la puțin timp după rămânerea irevocabila a hotărârii prin care au fost analizate si dezlegate toate chestiunile litigioase mai sus menționate, reclamanta pârâtă a emis o noua notificare de denunțare si a formulat o noua cerere de chemare in judecata pentru aceleași motive, deși culpa contractuală îi aparține în totalitate.

Pentru angajarea răspunderii civile contractuale este necesară întrunirea cumulativă a următoarelor condiții: existența unor raporturi contractuale stabilite între părți, neîndeplinirea sau îndeplinirea necorespunzătoare a obligațiilor contractuale, existența unui prejudiciu patrimonial, existența unei legături de cauzalitate între prejudiciu și nerespectarea obligațiilor contractuale, precum și vinovăția părții care a cauzat prejudiciul.

Potivit disp. art.46 C.. fi probate cu orice mijloace de probă, inclusiv cu facturi acceptate. Prin urmare, existența raporturilor contractuale dintre reclamanta pârâtă și pârâta reclamantă este dovedită atât prin cele două antecontracte de vânzare cumpărare, recunoscute de reprezentanții legali ai pârâtului.

Din înscrisurile depuse la dosar, așa cum s-a menționat mai sus, rezultă că reclamanta pârâta nu și-a îndeplinit obligațiile contractuale, aceasta neînțelegând să dea curs notificărilor transmise de pârâta reclamantă, motiv pentru care denunțarea celor două antecontracte este nelegală.

Având în vedere cele reținute mai sus, tribunalul va respinge acțiunea principală formulată de reclamanta ., în contradictoriu cu pârâta . SRL, astfel cum aceasta a fost precizată ca nefondată.

Tribunalul a apreciat ca fiind nefondate și capetele de cerere referitoare la obligarea pârâtei reclamante la restituirea unor sume de bani, având în vedere netemeinicia capătului de cerere privind constatarea denunțării unilaterale a antecontractelor de vânzare cumpărare, potrivit principiului accesorium sequitur principale.

Că și acest capăt de cerere este neîntemeiat o dovedește chiar art. 5.5.1. din antecontracte, articol care stabilește că dobânda nu poate depăși sub nicio forma suma de 5000 de Euro pentru fiecare antecontract si reprezintă despăgubirea unica pe care ar fi putut sa o solicite reclamanta in situația in care ar fi fost îndeplinite condițiile necesare pentru denunțarea unilaterala a antecontractelor.

Având în vedere că în sarcina pârâtei reclamante nu se poate reține vreo culpă în prmovarea acțiunii, tribunalul va respinge cererea reclamantei pârâte de obligare a pârâtei reclamante la plata cheltuielilor de judecată ca neîntemeiată.

În ceea ce privește cererea reconvențională, tribunalul reține că pârâta reclamantă a solicitat ca instanța să pronunțe o hotărâre care sa tina loc de act autentic de înstrăinare a bunurilor imobilele ce au făcut obiectul Antecontractelor de vânzare-cumpărare autentificate de către BNP M. P. sub nr. 2956/27.11.2007 si 2957/27.11.2007, respectiv: apartamentul H-l-1 localizat in blocul H, etaj 1, nr. 1, in incinta complexului rezidențial situat București, .-84, sector 1; locurile de parcare nr. 9 si 10, boxa nr. 16 si cotele indivize ale zonelor comune si terenului aferente apartamentului, astfel cum sunt identificate in art. 1. din Antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2956 din 27.11.2007 de BNP M. P. (denumit in continuare „Imobilul 1"); apartamentul H-0-1 localizat in blocul H, parter, nr. 1, in incinta complexului rezidențial din București, .-84, sector 1, împreuna cu locurile de parcare nr. 7 si 8, camera de depozitare 15 si cotele indivize ale zonelor comune si terenului aferente apartamentului, astfel cum sunt identificate in art. 1. din Antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2957 din 27.11.2007 de BNP M. P. (denumit in continuare „Imobilul 2"), cu obligarea reclamantei-pârâte la plata sumei de 611.508,78 Euro echivalent a 2.721.276 Ron (la cursul valutar al BNR din data de 01.07.2013 de 4,4501 Ron/Eur), reprezentând rest de preț aferent Imobilelor, dintre care 296.328,93 Euro, aferent Imobilului 1 si 315.179,85 Euro, aferent Imobilului 2, potrivit art. 3 din Antecontracte, cu cheltuieli de judecată.

Față de cele reținute în motivarea acțiunii principale, tribunalul constată că obligațiile asumate de pârâta-reclamantă, sunt următoarele: obligația de finalizare a imobilelor care trebuia îndeplinita de pârâta-reclamantă pana la data de 30.09.2009 si este stabilită în art. 5.1, 5.2, 5.3, 5.4 si 5.5 din cele două antecontracte; obligația de predare a imobilelor, și pe care părțile au stabilit ca trebuie sa aibă loc după finalizarea imobilelor, fără indicarea vreunei date, fiind reglementata de art.5.6, 5.7 si 5.9 din antecontracte(această obligație constând in semnarea unui proces-verbal prin care sa se confirme respectarea parametrilor tehnici calitativi si cantitativi ai imobilelor, părțile prevăzând toate situațiile decurgând sau in legătura cu aceasta obligație - convocare in vederea predării, invocarea unor neconformități, numirea unui expert neutru, lipsa promitentului-comparator de la predare); obligația de semnare a contractului de vânzare-cumpărare in forma autentica, reglementata de dispozițiile art. 5.8 si 5.9 din cele două antecontracte.

Or, așa cum s-a menționat mai sus, obligația de finalizare a imobilelor a fost îndeplinita de pârâta reclamantă in data de 13.04.2009, cu mult înainte de ajungerea la scadenta a termenului asumat, astfel cum rezulta din Procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor nr. 01/13.04.2009, înscris si in Cărțile Funciare ale imobilelor.

De asemenea, obligația de predare a fost inițiata prin emiterea de către pârâta reclamantă a notificării prin care a convocat-o pe promitenta-cumparatoare in vederea predării imobilelor, astfel cum rezulta din Notificarea nr. 94/28.09.2009 emisa de B. P. C. si prin care . a fost convocata pentru data de 11.11.2009 in vederea încheierii procesului-verbal de predare a imobilelor.

Așadar, având in vedere cele menționate mai sus precum și față de considerentele reținute prin hotărârile judecătorești pronunțate in dosarul nr._/3/2010, pârâta-reclamantă a inteles să îndeplinească întreaga procedura reținuta de instanțe a nu fi fost îndeplinita pentru a se putea adresa instanței în vederea pronunțarii unei hotărâri care sa tina loc de vânzare-cumpărare.

Că pârâta reclamantă a îndeplinit toate obligațiile contractuale asumate este dovedită de următoarele înscrisuri: notificarea nr. 469/25.04.2013 emisa de B. D. SI D., prin care . a fost convocata pentru data de 8 mai 2013, ora 10.00, in vederea încheierii procesului verbal de predare care sa confirme respectarea parametrilor tehnici calitativi si cantitativi; procesul-verbal de predare din data de 8 mai 2013(. nu s-a prezentat, constatându-se ca nu exista nicio obiecție cu privire la imobilele inspectate); notificarea nr. 763/24.05.2013 emisa de B. D. SI D., prin care . a fost convocata in data de 31 mai 2013, ora 12.00, in vederea autentificării contractelor de vânzare-cumpărare cu privire la imobilele ce au făcut obiectul Antecontractelor si achitării restului de preț prevăzut in Antecontracte; declarația notariala autentificata sub nr. 1283/31 mai 2013 ora 12:00 de către BN M. P. si Asociații, din care rezulta ca la data de 31 mai 2013 pârâta reclamantă a obținut si prezentat BN M. P. si Asociații toate actele necesare prevăzute de legislației in vederea autentificării contractelor de vânzare-cumpărare, fiind redactate inclusiv contractele de vânzare-cumpărare, după cum urmează: certificatele de atestare fiscala nr._ si_ din data de 27.05.2013; certificatele de performanta energetica nr. 273/18.02.2011 si nr. 374/21.02.2011; adeverințele nr. 121 si 122 din data de 29.05.2013 eliberate de Asociația de Proprietari a condominiului Natura și opt extrase de Carte Funciara pentru autentificare, respectiv nr._, nr._, nr._, nr._, nr._, nr._, nr._ si nr._ eliberate la data de 27.05.2013 de Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Sector 1 București.

Potrivit dispozițiilor art. 1073 C.civ., creditorul are dreptul de-a dobândi îndeplinirea exactă a obligației, iar în caz contrar are dreptul la dezdăunare.

Potrivit art. 5.9 din Antecontracte, in cazul in care . nu se prezintă la semnarea procesului-verbal de predare, pârâta reclamantă poate opta pentru a considera ca Procesul verbal de Predare a fost semnat fără nicio obiecție si sa solicite instanței sa emită o decizie prin care sa oblige pe ., in calitate de promitent-cumpărător, sa plătească restul prețului de cumpărare, decizia urmând sa tina locul unui contract de vânzare-cumpărare încheiat in forma autentica.

Având în vedere cele reținute, tribunalul în baza dispozițiilor art.1073 C.civ. cu referire la art.5.9 din cele două antecontracte și văzând dispozițiile art.430-431 C.proc.civ. va admite cererea reconvențională formulată de pârâta reclamantă . SRL, astfel cum aceasta a fost precizată, și, în consecință:

Va dispune că prezenta hotărâre ține loc de act autentic de vânzare cumpărare a bunurilor imobile ce au format obiectul Antecontractelor de vânzare cumpărare autentificate de BNP M. P. sub nr.2956/27.11.2007 și nr.2957/27.11.2007, respectiv:

- Apartamentul H-1-1 situat în blocul H, etaj 1, nr.1, în incinta complexului rezidențial situat în București, .-84, sector 1, locurile de parcare nr.9 și 10, boxa nr.16 și cote indivize ale zonelor comune și terenului aferente apartamentului, astfel cum acestea sunt identificate în art.1 din Antecontractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr.2956 din data de 27.11.2007 de BNP M. P.(Imobilul 1);

- Apartamentul H-0-1 situat în blocul H, parter, nr.1, în incinta complexului rezidențial situat în București, .-84, sector 1, locurile de parcare nr.7 și 8, camera de depozitare 15 și cote indivize ale zonelor comune și terenului aferente apartamentului, astfel cum acestea sunt identificate în art.1 din Antecontractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr.2957 din data de 27.11.2007 de BNP M. P.(Imobilul 2);

Va obliga reclamanta pârâtă să plătească pârâtei reclamante echivalentul în lei, la data plății efective, în funcție de cursul oficial leu-euro stabilit de BNR al sumei totale de 611.508,78 Euro, reprezentând rest de preț aferent celor două Imobile menționate mai sus, dintre care, 296.328,93 Euro aferent Imobilului 1 și 315.179,85 Euro, aferent Imobilului nr.2, potrivit art.3 din Antecontracte.

În temeiul art.453 C.proc.civ. va obliga reclamanta pârâtă să plătească pârâtei reclamante suma totală de 74.456,76 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, aceste cheltuieli fiind probate de înscrisurile de la dosar”.

VII). Împotriva acestei sentințe a declarat apel reclamanta – pârâtă ., solicitând admiterea apelului, schimbarea în tot a sentinței atacate în sensul respingerii excepției puterii de lucru judecat a Sentinței comerciale nr.8864/05.07.2011 pronunțată de Secția a VI a Comercială a Tribunalului București în dosarul nr._/3/2010 privitoare la respectarea termenului de finalizare și de inițiere a demersului de predare a celor 2 apartamente de către pârâta - reclamantă . SRL, admiterii cererii principale, admiterii excepției efectului negativ al autorității de lucru judecat al Sentinței comerciale nr.8864/05.07.2011 pronunțată de Secția a VI a Comercială a Tribunalului București în dosarul nr._/3/2010 și respingerea ca nefondată a cererii reconvenționale.

În motivarea apelului s-a arătat că în dosarul nr._ reclamanta-pârâtă a solicitat constatarea denunțării unilaterale a celor două antecontracte de vânzare – cumpărare, obligarea pârâtei -reclamante la restituirea sumelor achitate cu titlu de avans, obligarea pârâtei - reclamante la plata dobânzii legale prevăzute la pct.5.5.1. din antecontracte și obligarea pârâtei - reclamante la restituirea taxelor notariale achitate.

S-a menționat că, în dosarul nr._/3/2010, reclamanta - pârâtă a solicitat instanței să pronunțe rezoluțiunea judiciară a celor două antecontracte de vânzare cumpărare și obligarea pârâtei - reclamante la restituirea tuturor sumelor achitate împreună cu dobânda legală.

S-a precizat că argumentele invocate de . în dosarul nr._/3/2010 constau în respingerea recepției apartamentelor pentru nerespectarea parametrilor tehnici cantitativi și calitativi la momentul prezentării pentru predarea apartamentelor, considerând că ele nu sunt finalizate conform exigențelor contractuale și legale. In raport de deficiențele constatate s-a considerat că devin aplicabile dispozițiile pct.5.5. și 5.5.1. din antecontracte.

S-a învederat că prin Sentința comercială nr.8864/05.07.2011 s-a respins cererea principală ca nefondată, instanța apreciind că prevederile pct.5.5. nu sunt incidente în speță, clauza referindu-se la consecințele neîndeplinirii obligației de predare în termen a imobilelor - întârziere de executare, reclamanta - pârâtă invocând neexecutarea corespunzătoare a obligației de predare constând în existența unor deficiențe calitative de construcție.

S-a susținut că Tribunalul a apreciat că neexecutarea parțială nu a fost considerată esențială la încheierea antecontractelor pentru ca instanța să poată pronunța rezoluțiunea judiciară a contractului sinalagmatic.

S-a indicat că în dosarul nr._, pârâta - reclamantă solicită prin cerere reconvențională pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare privind cele două apartamente, obligarea reclamantei - pârâte la plata restului de preț pentru cele două apartamente, obligarea reclamantei - pârâte la plata costurilor suportate în legătură cu imobilul (costurile nu au fost cuantificate).

S-a învederat că în dosarul nr._/3/2010 pârâta - reclamantă a solicitat prin cererea reconvențională ca instanța să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare pentru cele două apartamente și obligarea reclamantei-pârâte la plata diferenței de preț.

S-a menționat că prin Sentința comercială nr.8864/05.07.2011 cererea reconvențională a fost respinsă ca neîntemeiată, instanța de fond reținând că, în aplicarea prevederilor art.969 alin. (1) Cod civil, clauzele relevante privind dreptul promitentei - vânzătoare de a cere instanței pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare, pct. 5.9.(iii), 6.1.(ii), 6.2., 7.2. - clauze care au putere de lege între părțile contractante nu sunt aplicabile întrucât nu sunt îndeplinite situațiile premisă menționate în ele.

S-a susținut că sentința apelată în prezenta cauză este dată cu greșita interpretare și aplicare a legii și a antecontractelor încheiate de părțile prezentului litigiu.

S-a indicat că în mod greșit a fost admisă excepția puterii de lucru judecat privind data finalizării.

S-a menționat că dezlegarea din Sentința comercială nr.8864/05.07.2011 referitoare la data finalizării nu este un motiv decisiv prin raportare la obiectul cererii de chemare în judecată și la motivele decisive ce justifică sentința comercială nr.8864/05.07.2011, având un caracter indiferent sau supraabundent și nu se bucură de autoritatea de lucru judecat a dispozitivului.

S-a precizat că, deși soluția dată litigiului ce a fost dedus judecății instanței se regăsește în dispozitivul hotărârii, nu doar aceasta se bucură de autoritate de lucru judecat, întrucât soluția nu poate fi înțeleasă fără a se face apel la considerentele hotărârii, unde se regăsesc rațiunile de drept și de fapt ale adoptării ei.

S-a învederat că nu toate considerentele au aceeași importanță în justificarea soluției, iar din acest punct de vedere, al rolului și funcției justificative, trebuie distins între:

- motive decisive, adică acelea care reprezintă un sprijin necesar al soluției din dispozitiv

- motive indiferente sau supraabundente, cele care depășind sfera dezbaterilor din proces aduc hotărârii elemente care nu influențează în vreun fel soluția adoptată, ele putând, de altfel, să lipsească din considerentele hotărârii

- motive așa-zis decizorii, adică acelea care conțin o soluție adoptată pe cale incidentală, cu privire la un aspect dedus judecății, doar din punct de vedere topografic ele regăsindu-se în considerente.

S-a susținut că, motivele decisive, constituind fundamentul hotărârii, explicația dată adoptării soluției, trebuie să participe în egală măsură la autoritatea de lucru judecat a dispozitivului.

S-a arătat că ele sunt cele care luminează „dispozitivul", fac comprehensibilă soluția, permit înțelegerea limitelor în care s-a purtat judecata, aspectele care au fost supuse dezbaterii și care și-au găsit dezlegare prin soluția adoptată.

S-a argumentat că motivele indiferente sau supraabundente aduc un plus de argumente, colateral însă dezbaterilor din proces, așa încât situându-se practic în afara limitelor judecății nu vor face corp comun cu hotărârea adoptată și nici nu se vor bucura de autoritatea de lucru judecat a dispozitivului.

S-a subliniat că motivele decizorii sunt acelea care conțin o soluție asupra unei chestiuni supuse dezbaterii în cursul procesului și ceea ce în mod obișnuit se regăsește în dispozitivul hotărârii, de data aceasta este înserat în considerente.

S-a indicat că astfel de motive vin să tranșeze aspecte importante ale litigiului care, datorită modalității în care sunt supuse dezbaterii, nu își pot găsi dezlegarea în conținutul dispozitivului decât de o manieră indirectă.

S-a învederat că prevederile art.431 al.2 NCPC vizează considerentele ce dau dezlegare „chestiunilor litigioase", ele vizează considerentele „decizorii".

S-a menționat că obiectul cererii de chemare în judecată ce a făcut obiectul dosarului nr._/3/2010 l-a constituit rezoluțiunea antecontractelor de vânzare - cumpărare și obligarea pârâtei -reclamante la restituirea tuturor sumelor achitate împreună cu dobânda legală calculată de la data plății până la data returnării integrale a acestor sume, iar argumentele invocate au constat în respingerea recepției apartamentelor pentru nerespectarea parametrilor tehnici cantitativi și calitativi la momentul prezentării pentru predarea apartamentelor, considerând că ele nu sunt finalizate conform exigențelor contractuale și legale, considerându-se că devin aplicabile dispozițiile pct. 5.5. și 5.5.1. din antecontract.

S-a precizat că prin Sentința comercială nr.8864/05.07.2011 s-a respins cererea principală ca nefondată, constatându-se că prevederile art.5.5. nu sunt incidente în speță, această clauză se referă la consecințele neîndeplinirii obligației de predare la termen a imobilelor, deci la o întârziere de executare. Or, reclamantul - pârât a invocat o altă situație de fapt, anume neexecutarea corespunzătoare a obligației de predare, constând în existența unor deficiențe calitative ale construcției.

S-a concluzionat că, conflictul a avut la bază nu întârzierea promitentului - vânzător în inițierea procedurii de predare a imobilelor, ci nemulțumirile promitentului - cumpărător față de calitatea lucrărilor de construcție.

S-a subliniat că Tribunalul a reținut că pentru a pronunța rezoluțiunea judiciară a contractului sinalagmatic o primă condiție ce trebuie îndeplinită este ca pârâta-reclamantă să nu-și fi executat obligațiile ce-i revin. In cazul unei neexecutări parțiale, cum este și cazul în speță, pentru a se ajunge la rezoluțiune trebuie ca partea din obligația neexecutată să fi fost considerată esențială la încheierea contractului, revenind instanței dreptul de apreciere asupra măsurii în care neexecutarea parțială justifică rezoluțiunea.

S-a apreciat de către Tribunal că nu se impune rezoluțiunea antecontractelor având în vedere că deficiențele constatate de expertul tehnic al reclamantului - pârât nu echivalează cu o neexecutare suficient de importantă, nefiind considerate esențiale la încheierea antecontractelor, cu atât mai mult cu cât acestea pot fi remediate.

S-a precizat că în considerentele sentinței, la pagina nr.2, prezentând întâmpinarea formulată de pârât, se reține că pârâta-reclamantă a arătat că prevederile pct.5.5. și pct.5.5.1. din antecontracte, invocate de reclamant, fac referire exclusivă la consecințele nepredării la timp a construcției. Or, cu privire la aceste obligații, pârâta-reclamantă a notificat promitentului cumpărător extinderea termenului de finalizare a lucrărilor cu o perioadă de 3 luni, conform pct. 5.3. din antecontract.

S-a indicat că la finalizarea lucrărilor, comisia de recepție la terminarea lucrărilor, din care a făcut parte și un reprezentant al Primăriei Sector 1, a încheiat procesul-verbal de recepție din data de 13.04.2009, consemnând astfel executarea lucrărilor potrivit prevederilor legale.

S-a precizat că în baza acestor mențiuni din întâmpinarea pârâtei-reclamante, instanța de fond a reținut că „oricum, nu se poate susține în cauză că pârâta-reclamantă nu ar fi respectat termenul de finalizare și predare a imobilelor, prevăzute la pct. 5.1. și extins conform pct. 5.3. La data de 13.04.2009 a fost încheiat procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor pentru întregul ansamblu de locuințe alcătuit din 8 imobile (deci, inclusiv blocul H). Reclamantul - pârât a fost notificat la data de 28.09.2009 pentru a se prezenta în vederea predării imobilelor conform pct.5.6. Neînțelegerile dintre părți s-au ivit cu ocazia întâlnirilor din 11.11.2009 și 11.12.2009, când s- a refuzat semnarea procesului-verbal de predare".

S-a învederat că ceea ce prezintă prima instanță ca reprezentând efectul pozitiv al autorității de lucru judecat este mențiunea din considerentele sentinței comerciale nr.8864/05.07.2011 în conformitate cu care „nu se poate susține în cauză că pârâta - reclamantă nu ar fi respectat termenul de finalizare și predare a imobilelor, prevăzut la pct. 5.1. și extins conform pct.5.3."

S-a concluzionat că, în raport cu obiectul cererii de chemare în judecată înregistrată sub nr._/3/2010, această mențiune din considerentele sentinței are natura de motiv indiferent sau supraabundent, ea neinfluențând în vreun fel hotărârea instanței de fond, ea nu beneficiază de efectul pozitiv al autorității de lucru judecat, astfel că admiterea excepției puterii de lucru judecat este neîntemeiată.

Apelanta – reclamantă a mai susținut că nu a fost respectat termenul de finalizare a apartamentelor.

S-a învederat că, în baza susținerilor pârâtei-reclamante și a procesului verbal de recepție depus de aceasta, instanța de fond din dosarul nr._/3/2010 a reținut că pârâta-reclamantă și-a îndeplinit obligațiile de finalizare a imobilelor la data de 13.04.2009, când a fost încheiat procesul - verbal de recepție, dată reținută și în Sentința civilă nr.7348/20.12.2013.

S-a indicat că în prezenta cauză, reprezentantul pârâtei - reclamante a depus un proces - verbal de recepție la terminarea lucrărilor nr.01/13.05.2009 în care se face referire la lucrarea supusă recepției și anume: "ansamblu de locuințe alcătuit din 8 imobile cu regim final de înălțime S+P+3E (3 buc) și S+P+4E+5E retras (5 blocuri)", proces verbal care coroborat cu prevederile autorizației de construire concluzionează recepția la toate blocurile B, E și G cu regim de înălțime S+P+3E și A,C,D,F și H cu regim de înălțime S+P+4E+5E retras. Reprezentantul pârâtei-reclamante nu a depus și anexa de 1 filă a procesului verbal.

S-a arătat că reclamanta-pârâtă, prin adresa nr.1123/105/47/04.02.2014, a obținut de la Serviciul Disciplina în construcții și afișaj stradal din cadrul Poliției Locale Sector 1 București - Direcția inspecții anexa 2 de la procesul - verbal de recepție nr.01/13.05.2009 ce conține cantitățile de lucrări ce nu au fost executate, iar pentru blocurile E,F,G și H, la data de 13.05.2009, au mai rămas de executat tâmplăria exterioară, finisajele și instalațiile interioare, iar pentru exterioare, zona piscină, mai rămân de executat gard exterior, alei și drumuri în E,F,G,H și intrare, iar pentru executarea remedierilor și a lucrărilor rămase de executat, în anexă a fost prevăzut un termen de execuție de 90 de zile.

S-a învederat că, potrivit art.3 din Regulamentul de recepție a lucrărilor de construcții și instalații aferente acestora aprobat prin HG nr.273/2004, se prevede că recepția lucrărilor de construcții se realizează în 2 etape, recepție la terminarea lucrărilor și recepția finală la expirarea perioadei de garanție.

S-a indicat că art.6 prevede că executantul trebuie să comunice investitorului data terminării tuturor lucrărilor prevăzute în contract, printr-un document scris confirmat de investitor, iar executantul AKTOR SA, prin adresa nr.1603/20.03.2009 a comunicat terminarea lucrărilor de construcții, montaj și instalații la blocurile A,B,C și D, procesul verbal de recepție nr.1/13.05.2009 (anexa făcând parte integrantă din acesta) a constatat terminarea integrală a lucrărilor de construcții și instalații pentru blocurile A,B,C,D și nefinalizarea lucrărilor de tâmplăria exterioară, finisaje și instalații interioare pentru blocurile în E,F,G,H (blocuri "la roșu"), situație în care nu se poate reține puterea de lucru judecat a mențiunilor din sentința comercială nr.8864/05.07.2011 privind finalizarea lucrărilor la blocul H la data de 13.04.2009, deși noul act depus de pârâta - reclamantă arată că recepția a avut loc în realitate la 13.05.2009.

S-a menționat că, după notificarea de finalizare a lucrărilor și anterior datei prezentării în vederea predării apartamentelor, pârâta - reclamantă a refuzat prezentarea către reclamanta - pârâtă a documentelor de recepție privind finalizarea și calitatea lucrărilor de construcții și instalații pentru apartamentele ce formau obiectul celor două antecontracte.

Refuzul de atunci apare în acest moment motivat de intenția pârâtei-reclamante de a ascunde modul de îndeplinire a obligațiilor contractuale referitoare la finalizarea și predarea celor două apartamente.

Pentru prețul pretins la cele două apartamente de către pârâta-reclamantă . SRL, reclamanta-pârâtă . avea dreptul de a verifica calitatea lucrărilor de construcții, calitate ce putea fi determinată doar pe baza documentației tehnice aferente tipurilor de lucrări.

S-a susținut că din probatoriul administrat rezultă că lucrările la blocul H nu au fost finalizate nici la termenul din 13.04.2009 și nici la termenul din 13.05.2009, că la acest ultim termen erau încă în continuare lucrări de executat a căror îndeplinire nu a fost dovedită, astfel că susținerea din Notificarea transmisă de pârâta-reclamantă reclamantei-pârâte la 29.09.2009 că au fost încheiate lucrările de construcție pentru faza a doua a ansamblului rezidențial Natura nu este susținută de un probatoriu adecvat, îndoiala rezultând inclusiv din faptul că pentru predarea celor două apartamente a fost stabilită data de 11.11.2009, perioadă până la care încă puteau fi efectuate lucrări de finalizare.

S-a arătat că la data de 11.12.2009, când părțile din antecontract au convenit să facă vizionarea celor două apartamente în vederea predării lor, au fost constatate deficiențe la finisaje și instalații, deficiențe ce făceau de nelocuit apartamentele în cazul în care ar fi avut loc predarea lor urmată de încheierea contractelor de vânzare-cumpărare, deficiențe ce nu se încadrau în categoria de "diferențe nejustificate" prevăzute la pct.5.5 (ii), deficiențe care să fie arbitrate de o comisie de experți.

S-a mai menționat că prima instanță a interpretat și aplicat greșit dispozițiile art.5 din antecontracte, fiind încălcate dispozițiile art.982 Cod civil de la 1864.

S-a indicat că într-o operațiune de vânzare bunuri imobile, două operațiuni sunt esențiale pentru părți, predarea imobilelor și încheierea în forma autentică a actelor de vânzare - cumpărare.

S-a susțiunut că terminarea lucrărilor / finalizarea, are mai puțină relevanță, ea fiind o operațiune ce precede predarea imobilului.

S-a menționat că art.5 din antecontracte „predarea imobilului", are ca obiect principal de reglementare condițiile de predare a imobilului, iar termenul stabilit sfârșitul trim III 2009 vizează operațiunea de predare, de la care curge termenul pentru încheierea în formă autentică a contractelor de vânzare cumpărare, finalizarea urmând a fi anterioară predării, finalizarea și predarea urmând a avea loc până la sfârșitul trim III 2009.

S-a mai învederat că obligația de încheiere a contractelor în formă autentică este corelată cu termenul de predare și nu cu termenul de finalizare.

S-a subliniat că din însuși cuprinsul art.5, termenul de predare este corelat cu termenul de finalizare, iar depășirea termenului de finalizare are drept consecință amânarea termenului de predare, prevedere contractuală ce conduce la concluzia că și termenul de predare era scadent la sfârșitul trim III 2009.

S-a adaugat că prevederile art.5 privind stabilirea termenului de predare nu pot fi analizate decât coroborat și toate clauzele acestui articol conduc la concluzia că termenul de predare, potrivit antecontractelor, era sfârșitul trim III 2009.

S-a arătat că . SRL, ce are calitatea de promitent - vânzător în cele două antecontracte de vânzare-cumpărare, a avut obligația, în conformitate cu prevederile art.5 „predarea imobilului" din cele două antecontracte, ca până la sfârșitul trim. III - 2009 să finalizeze imobilul (pct. 5.1.) și să predea imobilul (pct. 5.3.).

S-a concluzionat că cele două antecontracte nu prevăd un alt termen între momentul finalizării imobilului și cel al predării lui, din cuprinsul pct.5.3. rezultând că termenul de predare este același cu cel menționat pentru finalizare, respectiv sfârșitul trim III - 2009, singurul alt termen fiind cel de 30 de zile prevăzut la pct.5.7., în interiorul căruia de la data predării urmează să fie încheiat contractul de vânzare -cumpărare, termen definit ca „data semnării".

S-a mai precizat că în conformitate cu prevederile art.5 din cele două antecontracte de vânzare-cumpărare, în cazul nerespectării termenului de predare promitentul vânzător ar putea beneficia de o perioadă grație de 3 luni, în condițiile în care extensia datei finalizării va fi notificată de promitentul - vânzător promitentului - cumpărător cu cel puțin 10 zile anterior termenului de predare (pct.5.4).

S-a indicat că prima instanță nu s-a pronunțat în legătură cu notificarea din 17.04.2013 transmisă de reclamanta-pârâtă către pârâta-reclamantă prin care sunt denunțate, în conformitate cu prevederile pct.5.5.1, cele două antecontracte de vânzare cumpărare pentru nerespectarea termenului de predare stabilit la sfârșitul trim. III 2009, termen prevăzut la pct. 5 "predarea imobilului" din fiecare antecontract.

S-a menționat că prin notificarea din 29.09.2009 pârâta-reclamantă a anunțat data încheierii lucrărilor de construcție și a stabilit termenul de predare la data de 11.11.2009.

S-a arătat că predarea celor două apartamente nu a avut loc din cauza deficiențelor constatate de promitentul - cumpărător, remedierea deficiențelor având loc în anul 2011, așa cum se reține și în decizia civilă nr.239/18.05.2012 pronunțată în soluționarea apelului din dosarul nr._/3/2010.

S-a învederat că reclamanta-pârâtă, la începutul anului 2010, a formulat cerere de rezoluțiune judiciară a celor două antecontracte, ce a format obiectul dosarului nr._/3/2010, recursul fiind soluționat de ICCJ la data de 02.04.2013.

S-a precizat că pct.5.3. din antecontracte prevede că în cazul în care promitentul - vânzător nu respectă termenul de predare, va beneficia de o perioadă de grație de maximum 3 luni, iar pct.5.5. prevede că în cazul în care promitentul vânzător nu își îndeplinește obligația de predare asumată în condițiile pct.5.3., promitentul cumpărător va avea posibilitatea de denunțare a antecontractului (pct. 5.5.1.) sau de acordare de perioade de grație (pct.5.5.2 și 5.5.3.).

S-a susținut că perioada de grație, așa cum este prevăzută în antecontracte, este de maximum 3 luni, ea putând avea durata, conform înțelegerii părților între o săptămână și 3 luni.

S-a arătat că, în raport cu modul de stabilire a perioadei de grație, susținerea că denunțarea unilaterală efectuată de reclamant la data de 17.04.2013 depășește termenul de 10 zile de la sfârșitul ultimei perioade de grație este nefondată, pârâta-reclamantă nefacând dovada notificării privind prelungirea perioadei de finalizare, care să conțină și termenul de prelungire, termen în raport cu care puteau fi calculate prelungirile succesive și să se stabilească dacă data de 17.04.2013 depășește cu 10 zile termenul ultimei perioade de grație, ori că notificarea de denunțare unilaterală din 17.04.2013 a avut loc în cursul unei perioade de grație.

S-a menționat că denunțarea unilaterală a celor două antecontracte de vânzare cumpărare de către reclamanta-pârâtă este temeinică și legală, fapt pentru care pârâta-reclamantă datorează avansurile achitate de reclamanta-pârâtă.

S-a precizat că, potrivit prevederilor pct.5.5.1. din antecontracte, în cazul denunțării antecontractelor, toate sumele achitate de promitentul - cumpărător vor fi returnate de promitentul - vânzător în termen de 15 zile de la primirea notificării scrise de denunțare.

S-a indicat că notificarea a fost transmisă atât prin poștă, cât și prin intermediul executorului judecătoresc, fiind primită în acest ultim caz de către pârâtă la data de 22.04.2013, iar aceasta nu a făcut plata sumelor achitate cu titlu de avans pentru cele 2 antecontracte de vânzare cumpărare în termen de 15 zile de la primnirea notificării.

S-a susținut că prima instanță a interpretat greșit dispozițiile art.5.5.1 din antecontracte privitoare la cuantumul dobânzii întrucât pârâta - reclamantă nu se află în situația de la pct. 5.5.1. de limitare a dobânzii, ci se află într-o depășire a termenului de plată de 15 zile, fapt pentru care reclamanta - pârâtă, în calitate de promitent-cumpărător, are dreptul la despăgubirea sub formă de dobândă calculată pentru întreaga perioadă de la data încheierii antecontractelor.

S-a arătat că pentru suma de 84.725,77 Euro achitată pentru antecontractul de vânzare - cumpărare_/IR-_ /PF02S0H00A3B1/27.11.2007 dobânda datorată este de 33.161,67 Euro (84.725,77 x 39,14%), iar pentru suma de 79.658,31 Euro achitată pentru antecontractul de vânzare-cumpărare nr._/IR-_/PF02S0H00A311/27.11.2007 dobânda datorată este de 31.178,26 Euro (79.658,31 x 39,14%).

Referitor la taxele notariale s-a învederat că cele două antecontracte de vânzare-cumpărare au fost încheiate în formă autentică la BNP „M. P.", pentru ele fiind achitat onorariul notar în valoare de 3.622,40 lei, conform facturii fiscale nr._/27.11.2007.

În cererea de apel s-a mai susținut că în mod greșit a fost admisă cererea reconvențională.

S-a apreciat că excepția efectului negativ al autorității de lucru judecat a fost în mod eronat respinsă.

S-a indicat că prima instanță a interpretat și aplicat greșit noțiunea de „cauză”, diferența dintre două cereri reconvenționale constând în faptul îndeplinirii, la formularea cererii reconvenționale în prezenta cauză, a situațiilor premisă neîntrunite la momentul formulării primei cereri reconvenționale în dosarul nr._/3/2010.

În cererea de apel au fost redate o . spețe prezentate în lucrarea „Autoritatea de lucru judecat în jurisprudența Înaltei Curți de Casație și Justiție și în reglementarea noului Cod de procedură civilă”.

S-a învederat că identitatea de obiect vizează atât bunul material în privința căruia este formulată pretenția, cât și dreptul subiectiv care poartă asupra acestuia, iar identitatea de cauză privește fundamentul pe care se sprijină dreptul a cărui valorificare se urmărește prin intermediul acțiunii, împreună cu împrejurările de fapt care au generat promovarea acțiunii, fiind reprezentată de titlul, de izvorul dreptului respectiv.

S-a indicat că identitatea de persoane presupune existența acelorași părți în aceeași calitate juridică.

S-a concluzionat că autoritatea de lucru judecat produce un efect negativ sau extinctiv, interzicând o a doua judecată care ar presupune valorificarea acelorași elemente litigioase.

S-a adaugat că art.431 NCPC prevede că nimeni nu poate fi chemat în judecată de două ori în aceeași calitate, în temeiul aceleiași cauze și pentru același obiect, iar oricare dintre părți poate opune lucrul anterior judecat într-un alt litigiu, dacă are legătură cu soluționarea acestuia din urmă.

S-a susținut că, potrivit art.430 NCPC, hotărârea judecătorească ce soluționează, în tot sau în parte, fondul procesului sau statuează asupra unei excepții procesuale ori asupra oricărui alt incident are, de la pronunțare, autoritate de lucru judecat cu privire la chestiunea tranșată.

S-a precizat că există identitate de obiect dacă pretenția concretă este identică în ambele procese. Obiectul cererii de chemare în judecată este pretenția formulată, folosul urmărit de reclamant, iar dreptul subiectiv inclus în noțiunea de obiect nu se confundă cu cauza raportului juridic, aceasta din urmă fiind dată de temeiul juridic al dreptului subiectiv a cărui valorificare se urmărește prin acțiune. Cauza are în vedere fundamentul juridic al noii cereri. Identitatea de cauză este dată de existența aceluiași fundament al pretenției.

S-a menționat că . SRL, pârâtă în dosarul nr._/3/2010 pe rolul Secției a Vl-a Comercială a Tribunalului București, a formulat cerere reconvențională solicitând ca instanța să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare a apartamentelor ce au făcut obiectul antecontractelor de vânzare - cumpărare și la plata sumei de 2.505.854,50 lei reprezentând rest de preț aferent imobilelor.

S-a indicat că temeiul de drept invocat în cererea reconvențională este reprezentat de art. 969, 1073 și urm din Codul civil. art.5 (2) Titlul X din Legea nr.247/2005.

S-a învederat că prin Sentința comercială nr.8864/05.07.2011 pronunțată în dosarul nr._/3/2010, hotărâre irevocabilă, instanța de fond a respins cererea reconvențională ca neîntemeiată.

Pentru respingerea ca neîntemeiată a cererii reconvenționale, în considerentele sentinței s-a reținut că în aplicarea prevederilor art.969 al.1 din Codul civil, clauzele relevante privind dreptul promitentei vânzătoare (pârâta-reclamantă) de a cere instanței de judecată pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, clauze care au putere de lege între părțile contractante (art. 5.9.(iii.). art. 6.1.(ii.), art.6.2.. art.7.2.) nu sunt aplicabile întrucât nu sunt îndeplinite situațiile premisă menționate în ele.

S-a susținut că există identitate de părți între cererea reconvențională formulată în dosarul nr._ și dosarul nr._/3/2010, . SRL având calitatea de pârâtă-reclamantă și . calitatea de reclamantă-pârâtă.

S-a apreciat că obiectul celor două cereri reconvenționale este identic, respectiv solicitarea ca instanța să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de înstrăinare a bunurilor imobile ce au făcut obiectul antecontractelor de vânzare-cumpărare și obligarea reclamantei-pârâte la plata restului de preț aferent celor două imobile în dosarul nr._ tinde la valorificarea pretenției din dosarul nr._/3/2010.

S-a arătat că între cele două cereri reconvenționale este și identitate de cauză, prin existența aceluiași fundament al pretenției, respectiv art.969, art.1073, art.1077 Cod civil și a clauzelor relevante din antecontracte privind dreptul promitentei - vânzătoare de a solicita instanței pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.

S-a indicat că diferența de situație între cele două cereri reconvenționale constă în faptul că la momentul formulării cererii reconvenționale în dosarul nr._/3/2010 nu erau îndeplinire de către pârâta - reclamantă situațiile premisă menționate în art.5.9.(iii.). art. 6.1.(ii.), art. 6.2., art.7.2., premise ce apar ca fiind întrunite la momentul formulării cererii reconvenționale în dosarul nr._ .

S-a menționat că simpla îndeplinire a premiselor ce au fost constatate a nu fi întrunite prin sentința comercială nr.8864/05.07.2011 nu este suficientă pentru a înlătura efectele autorității de lucru judecat din sentința comercială nr.8864/2011, fapt pentru care soluția instanței de fond de respingere a excepției autorității de lucru judecat așa cum a fost formulată este neîntemeiată.

S-a mai precizat că în mod greșit prima instanță a reținut că pârâta – reclamantă și-a îndeplinit obligațiile pentru a se putea pronunța o hotărâre care sp țină loc de act autentic de vânzare – cumpărare.

S-a arătat că pârâta – reclamantă nu și-a îndeplinit obligațiile de finalizare și predare a celor două apartamente la termenul prevăzut în contract.

S-a adăugat că pârâta – reclamantă a stat în pasivitate și a reacționat convocând reclamanta- pârâtă pentru recepția și predarea apartamentelor doar după ce aceasta din urmă a transmis notificarea de denunțare unilaterală a celor două antecontracte.

S-a susținut că doar în situația anulării denunțării unilaterale la solicitarea pârâtei - reclamante ar fi avut drept efect validarea demersurilor proprii efectuate după primirea notificării de denunțare unilaterală.

În cererea de apel a fost făcută o nouă prezentare a situației de fapt și a reluat argumentele referitoare la termemnul la care trebuiau predare cele două apartamente, neîndeplinirea obligației de predare de către pârâta – reclamantă, denunțarea celor două antecontracte.

S-a învederat că denunțând cele două antecontracte de vânzare-cumpărare la data de 17.04.2013, . nu s-a mai prezentat la data de 08.05.2013 în vederea întocmirii procesului- verbal de predare a celor două apartamente, iar pârâta-reclamantă a urmat procedura prevăzută la pct.5.9. din antecontracte prin convocarea la notar în vederea întocmirii actelor de vânzare cumpărare în formă autentică, invitație căreia . nu i-a dat curs.

S-a argumentat că drepturile și obligațiile părților celor două antecontracte de vânzare-cumpărare sunt valabile doar pe durata de valabilitate a antecontractelor.

S-a precizat că pârâta-reclamantă nu a efectuat predarea la termenul stabilit prin antecontracte, la data respectivă nefiind îndeplinită obligația de predare și nu erau întrunite condițiile prevăzute la pct 6.2. și 7.2 din antecontracte, remedierea deficiențelor constatate la data de 11.12.2009 fiind efectuată pe parcursul anului 2011, iar radierea sarcinilor ce grevau cele două apartamente a avut loc în anul 2012.

S-a susținut că cererea reconvențională, după ce aceasta a urmat procedurile prevăzute la pct.5.9. din antecontracte, ar putea fi admisă doar dacă la efectuarea procedurilor și la momentul formulării cererii reconvenționale cele două antecontracte ar mai fi în vigoare și ar produce efecte. Or, la data de 17.04.2013 reclamanta-pârâtă, conform dreptului prevăzut la art.5 din antecontracte, a denunțat unilateral cele două antecontracte, astfel că procedura urmată de pârâta-reclamantă în baza prevederilor pct. 5.9. din antecontracte nu mai produce efecte, iar cererea reconvențională urmează a fi respinsă ca nefondată.

S-a mai adaugat că instanța de fond a acordat mai mult decât a solicitat pârâta-reclamantă prin cererea reconvențională, în dispozitivul hotărârii reclamanta-pârâtă fiind obligată să plătească pârâtei-reclamante echivalentul în lei, la data plății efective, în funcție de cursul oficial leu-euro stabilit de BNR, al sumei totale de 611.508,78 Euro reprezentând rest de preț aferent celor două imobile, iar prin cererea reconvențională formulată, pârâta-reclamantă a solicitat obligarea reclamantei - pârâte la plata unei sume fixe în lei, determinată.

În drept, s-au invocat dispozițiile art.466 și urm. NCPC.

La cererea de apel s-au atașat înscrisuri (f.24 – 84).

VIII). La data de 14.10.2014, prin Serviciul Registratură, intimata – pârâtă – reclamantă . SRL a depus la dosar întâmpinare prin care a solicitat respingerea apelului ca nefondat.

În motivare s-a arătat că în mod corect prima instanța a retinut efectul pozitiv al puterii de lucru judecat al hotararilor judecătorești pronunțate in dosarul nr._ deoarece acestea au dezlegat in mod irevocabil si chestiunile litigioase invocate de reclamanta prin cererea de chemare in judecata ce face obiectul prezentei cauze.

S-a menționat că cele trei hotarari pronuntate in dosarul nr._ se bucura de prezumția absoluta a lucrului judecat, instanțele sesizate cu judecarea acestui dosar stabilind în mod irevocabil urmatoarele:

- pârâta nu a intarziat finalizarea si nici predarea imobilului

- pârâta a indeplinit atat obligația de finalizare in termen prevăzută de art.51.1 si 5.5.3, cat si obligația de a iniția in termen procedura de predare prevăzută de art. 5.6. din Antecontractele de vanzare-cumparare

- pentru a putea analiza pronunțarea unei hotarari care sa tina loc de contract autentic de vanzare-cumparare va trebui reluata procedura de predare conform art. 5.6 din Antecontracte deoarece niciuna dintre parti nu a urmat-o.

S-a indicat că, in prezenta cauza, reclamanta solicita instanței sa constate contrariul si anume ca a avut loc denunțarea unilaterala a Antecontractelor de vanzare-cumparare pe motiv ca pârâta nu a fi finalizat si predat la timp imobilele.

S-a învederat că reclamanta-parata invoca un motiv care preexista la data la care a formulat prima cerere de chemare in judecata. Astfel, in dosarul nr._ a solicitat rezolutiunea pentru neexecutarea unei obligații ulterioare ca succesiune celei pentru care solicita in prezent constatarea denunțării unilaterale.

S-a precizat că în situația în care reclamanta-parata ar fi considerat ca a fost încălcat termenul de finalizare sau de predare (reclamanta-parata considera ca termenele sunt identice), atunci nu ar fi invocat necorespunderea parametrilor tehnici si calitativi ai imobilului, aspect ulterior celui privind respectarea termenului de finalizare/predare.

S-a arătat că efectul pozitiv al puterii de lucru judecat se impune cu privire la problemele de drept anterior dezlegate in mod irevocabil, deci inclusiv cu privire la problema finalizarii si predării imobilelor in termenul contractual. F. de aceste aspecte, este lipsit de relevanta faptul ca prezenta acțiune a reclamantei pare diferita de cea din dosarul nr._ (acțiune in constatarea denunțării unilaterale fata de pronunțarea rezolutiunii), din moment ce reclamanta invoca aceleași motive de fapt si de drept care au fost analizate anterior de instantele judecătorești.

S-a susținut că, desi instanta din prezenta cauza este investita cu o acțiunea in constatarea interveniții denunțării unilaterale, iar nu cu o acțiune in rezolutiune judiciara precum in dosarul nr._, aceasta nu poate contrazice considerentele hotararilor din dosarul anterior solutionat.

S-a indicat că instanta din prezenta este chemata sa stabileasca daca sunt indeplinite condițiile art.5.5.1. invocat de reclamanta, dar nu poate stabili ca s-a intarziat finalizarea si nici predarea imobilelor. De altfel, reclamanta nu contesta realitatea celor retinute de instanta, ci apreciaza nefondat ca aceste considerente care dezleaga problema finalizații si a predării nu ar fi suficient de importante pentru a fi luate in considerare, numindu-le „indiferente sau supraabundente".

S-a menționat că art.430 al.2 NCPC nu face o diferențiere „calitativa" a considerentelor, reglementând ca toate considerentele se bucura de putere de lucru judecat in aceeași masura, inclusiv (dar nu numai) cele care dezleaga chestiuni litigioase.

S-a apreciat că instanțele care s-au pronunțat in dosarul nr._ au stabilit cu putere de lucru judecat ca pârâta a respectat termenul de finalizare si ca a inițiat in termenul contractual procedura de predare, apreciind ca trebuie reluata procedura de predare in conformitate cu art.5.6 din Antecontracte din moment ce nu a fost urmata de parti.

S-a argumentat că termenul de finalizare nu se confunda cu termenul de predare. Termenul de finalizare este sfarsitul trimestrului III al anului 2009 (30.09.2009), iar termenul de predare este ulterior, dupa finalizarea construcției, stabilit conform notificării pârâtei.

S-a învederat că simplul fapt că pentru obligația de predare nu se prevede un termen limita, la fel ca pentru obligația de finalizare, părțile consimțind ca se va face „dupa finalizare", nu poate duce la concuzia ca cele doua termene sunt identice.

S-a indicat că, deși reclamanta recunoaște ca sunt doua termene distincte, ba chiar in intampinarea formulata impotriva cererii reconventionale arata ca finalizarea este anterioara predării (pag. 4, pct. 13), interpretează clauzele contractuale in mod discreționar, trecând peste voința părtilor si considerând ca cele doua termene coincid, cand din interpretarea coroborata a prevederilor contractuale rezulta contrariul.

S-a apreciat că prima instanta a retinut in mod corect ca pârâta nu a incalcat niciunul dintre cele doua termene, facand aplicarea dispozițiilor art. 982 C.civ.

S-a menționat că nu exista nicio urma de indoiala ca termenul de finalizare a fost respectat (sfarsitul trimestrului III al anului 2009), dupa cum rezulta din procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor din 13.05.2009, din care rezulta (si) recepția blocului H din care fac parte imobilele ce fac obiectul Antecontractelor de vanzare-cumparare.

In ceea ce privește lucrările de finisare care mai rămăseseră de executat la data de 13.05.2009, reclamanta nu arata nicio dovada ca acestea nu au fost executate pana la data la care pârâta a initiat prima data procedura de predare sau in termenul de 90 de zile prevăzut in procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor. In schimb, din extrasul de carte funciara depus de parata - reclamanta la dosarul cauzei rezulta ca recepția a fost efectuata in conformitate cu prevederile legale (in cartea funciara se mentioneaza Procesul-verbal de recepție din 13.05.2009).

S-a mai învederat că din adresa de la Serviciul de Disciplina in Constructii si Afisaj Stradal din cadrul Politiei Locale Sector 1, depusa chiar de reclamanta, autoritatile „conluzioneaza recepția la toate blocurile B, E si G... si A, C, D, F si H" si ca data de 13.04.2009 a fost trecuta din eroare.

S-a argumentat că, desi apar doua date de recepție la terminarea lucrărilor (13.04.2009 si 13.05.2009), ambele date sunt cu mult anterioare datei limita prevăzute in contract (30.09.2009), ceea ce inseamna ca nu are relevanta faptul ca instantele au retinut data de 13.04 in loc de 13.05, asa cum ar fi fost corect.

S-a precizat că în Anexa nr.1 la Procesul-verbal de predare a imobilelor ce fac obiectul Antecontractelor din 11.12.2009, reclamanta-parata nu indica lipsa finisajelor pe care le invoca in prezenta cauza, ci numai anumite imperfecțiuni (vicii aparente) ale lucrărilor efectuate invocate de reclamanta-parata (citam cu titlu de exemplu: „parchetul nu prezintă planeitate", „jaluzelele nu se inchid perfect", „nu sunt montate plase contra insectelor" etc.).

S-a arătat că reclamanta – pârâtă nu avea calitatea de a solicita documentele de recepție la terminarea lucrărilor, fiind un simplu promitent-cumparator, iar nu beneficiarul lucrărilor sau antreprenorul general in sensul HG nr. 273/1994. Pe de alta parte, aceasta solicitare a reclamantei excede prevederilor contractuale.

In ceea ce privește termenul de predare, dupa cum rezulta din hotararile irevocabile ale instantelor care s-au pronuntat asupra dosarului nr._, acesta nu a fost incalcat.

S-a menționat că la 29.09.2009 pârâta a notificat reclamanta-parata cu privire la predarea construcțiilor dupa finalizarea lucrărilor. Din cauza unor vicii aparente invocate de reclamanta-parata, procesul-verbal de predare nu a fost semnat si la scurt timp dupa acest incident, reclamanta-parata a introdus acțiune in rezolutiunea antecontractelor, astfel ca procedura de predare a imobilelor prevăzută in art. 5.6. nu a mai fost continuata.

S-a învederat că, fata de acest aspect, instanțele au apreciat ca procedura de predare trebuie reluata in conformitate cu art.5.6 din Antecontractele de vanzare-cumparare, articol care nu fusese respectat de niciuna dintre parti la acea vreme.

S-a precizat că pârâta s-a conformat recomandărilor instanțelor si a reluat procedura de predare in conformitate cu art.5.6. din antecontracte trimițând o noua notificare către reclamanta-parata in vederea predării, însă aceasta a inteles sa ramana in pasivitate.

S-a apreciat că reclamanta-parata nu se poate prevala de notificarea de denunțare unilaterala formulata de aceasta in data de 17.04.2013 pentru a-si justifica pasivitatea, in condițiile in care notificarea a fost facuta la numai 2 saptamani de la data la care s-a pronunțat Înalta Curte de Casație si Justitie cu privire la recursurile părtilor si implicit, la 2 saptamani de la data la care instanțele au stabilit in mod irevocabil ca pârâta nu a intarziat finalizarea si predarea lucrărilor si ca trebuie refăcută procedura de predare.

S-a susținut că prima instanță s-a pronunțat în mod legal și temeinic asupra nelegalitatii denunțării unilaterale, stabilind că nu indeplineste condițiile art.5.1.1.

S-a indicat că reclamanta – pârâtă a recunoscut în cererea de apel că au fost remediate înca din anul 2011 deficientele pe care le-a invocat prin procesul-verbal de predare din 11.12.2009 si in dosarul nr._ .

S-a argumentat că instanțele judecătorești au stabilit ca numai dupa reluarea procedurii de predare conform art.5.6. din antecontracte, in situatia in care părțile continua sa aiba neînțelegeri, atunci părțile poate sesiza din nou instanta de judecata.

S-a susținut că reclamanta-parata nu a făcut niciun demers propriu din care sa rezulte buna sa credința cu privire la executarea obligației contractuale de a cumpără, în schimb pârâta – reclamantă a urmat întocmai recomandările instantelor, complinind toate lipsurile constate in dosarul nr._ .

S-a mai adaugat că a fost depășit și termenul de 10 zile în care reclamanta-parata putea sa formuleze o notificare de denunțare unilaterala, potrivit art. 5.5.3 din antecontractele de vanzare-cumparare. Așadar, nu numai ca notificarea de denunțare din 17.04.2013 este facuta cu incalcarea puterii lucrului judecat, ci este formulata si cu incalcarea termenului contractual de 10 zile.

S-a arătat că în virtutea principiului accesorium sequitur principale, sumele solicitate de reclamanta sunt neintemeiate. In plus, reclamanta oricum nu avea dreptul de a solicita dobanda legala mai mare de 5.000 Euro, din moment ce in antecontracte părțile consimt, prin derogare de la dispozițiile legale supletive, la limitarea răspunderii contractuale la suma maxima de 5.000 Euro (cu excepția sumelor reprezentând avansul).

Referitor la cererea reconvențională, s-a arătat că în mod corect prima instanță a stabilit ca excepția autoritatii de lucru judecat cu privire la cererea reconventionala este nefondata intrucat cererea reconventionala din prezentul dosar are o cauza diferita de cea din dosarul nr._ .

Cererea reconventionala ce face obiectul prezentului litigiu are un fundament juridic diferit fata de cererea reconventionala din dosarul nr._ . Astfel, in anul 2010, nu fuseseră executate obligațiile constatate de instantele judecătorești in acest dosar, iar în prezent cererea reconvențională se fundamenteaza tocmai pe executarea acestor obligații.

Dupa cum susține chiar reclamanta-parata, motivul pentru care a fost respinsa cererea reconventionala din dosarul nr._ a fost neindeplinirea situatiilor premisa prevzute de art. 5.9 lit. (iii), 6.1, 6.2 si 7.2. din antecontracte.

S-a arătat că intre cererea reconventionala formulata in dosarul nr._ si cererea reconventionala formulata in prezentul dosar, nu exista identitate de cauza, astfel că în mod corect prima instanta a retinut că nu sunt îndeplinite condițiile triplei identitati de parti, obiect si cauza pentru admiterea excepției autoritatii de lucru judecat, respingand-o ca neintemeiata.

S-a susținut că în mod temeinic si legal prima instanta a admis cererea reconventionala, pronunțând o hotarare care sa tina loc de contracte autentice de vanzare-cumparare.

S-a argumentat că, în deplina conformitate cu hotararile irevocabile ale instantelor ce s-au pronuntat in dosarul nr._, pârâta – reclamantă a executat în integralitate toate obligațiile contractuale, astfel ca in prezent sunt indeplinite toate condițiile necesare pentru pronunțarea unei hotarari care sa tina loc de contract autentic de vanzare-cumparare:

- au fost remediate toate deficientele invocate de reclamanta-parata prin procesul-verbal de predare din 11.12.2009, dupa cum retine Curtea de Apel București in dosarul nr._ si dupa cum recunoaște si reclamanta- parata in intampinare. Deficientele au fost remediate in ciuda faptului ca acestea nu fuseseră constatate in conformitate cu prevederile contractuale

- s-a comunicat notificarea de predare nr.469/24.04.2013, in conformitate cu art.5.6 din antecontracte. In aceasta notificare s-a solicitat reclamantei-parate ca, in ipoteza in care intelege sa-si menține obiectiunile invocate in anul 2009, sa numeasca un expert care sa analizeze, impreuna cu expertul parte, situatia imobilelor, urmând ca punctele de vedere ale acestora sa fie analizate de un expert neutru

- dată fiind neprezentarea reclamantei-parate la data stabilita pentru predare, a fost comunicată notificarea nr. 763/24.05.2014 prin care a fost convocată reclamanta-parata la semnarea contractelor de vanzare- cumparare

- au fost obținute toate documentele necesare in vederea vanzarii celor doua imobile.

S-a indicat că, în ciuda eforturilor sustinute de a vinde imobilul, deci de a executa antecontractele cu buna-credinta, reclamanta-parata a ignorat toate demersurile și nu s-a prezentat nici la predare, nici la notar, devenind incidente dispozițiile art. 5.9 lit. (iii) din antecontracte.

S-a menționat că nu se poate admite ipoteza conform careia pârâta – reclamantă a ramas in pasivitate, ba din contra, a depus toate diligentele necesare in vederea vanzarii imobilelor, imediat dupa ce Înalta Curte de Casație si Justitie s-a pronuntat asupra menținerii hotararilor din prima instanta si apel pronuntate in dosarul nr._ .

S-a susținut că este absurda susținerea reclamantei-parate conform careia ar fi trebuit formulat un capat distinct de cerere prin care sa se solicite anularea denunțării unilaterale. In tot cuprinsul intampinarii si a cererii reconventionale au fost arătate motivele pentru care aceasta denunțare este nelegala. Mai mult decât atat, instanta a fost investita tocmai cu analizarea legalitatii notificării de denunțare, ceea ce a si făcut, respingând cererea de chemare in judecata pe motiv ca denunțarea este nelegala.

În drept, au fost invocate dispozițiile art.205 coroborat cu art.471 al.5, art.453 NCPC.

IX). La data de 28.10.2014, prin Serviciul Registratură, apelanta – reclamantă – pârâtă . a depus la dosar răspuns la întâmpinare.

În motivare s-a arătat că dezbaterea apărărilor din întâmpinarea formulată de intimata – pârâtă – reclamantă ar presupune o reluare a motivelor de fapt și de drept cuprinse în cererea de apel.

În drept, s-au invocat dispozițiile art.201 NCPC.

X). În faza apelului s-a încuviințat și administrat proba cu înscrisuri.

XI). Analizând apelul declarat, raportat la dispozițiile art.479 – 480 din Noul Cod de procedură civilă, Curtea reține următoarele :

1). Nu este întemeiată critica apelantei – reclamante – pârâte . referitoare la greșita reținere de către prima instanță a efectului pozitiv al autorității de lucru judecat cu privire la respectarea termenului de finalizare și de inițiere a demersului de predare a celor două apartamente de către intimata – pârâtă – reclamantă . SRL.

Potrivit art.430 NCPC, hotărârea judecătorească ce soluționează, în tot sau în parte, fondul procesului sau statuează asupra unei excepții procesuale ori asupra oricărui alt incident are, de la pronunțare, autoritate de lucru judecat cu privire la chestiunea tranșată.

Totodată, conform art.431 NCPC :

(1) Nimeni nu poate fi chemat în judecată de două ori în aceeași calitate, în temeiul aceleiași cauze și pentru același obiect.

(2) Oricare dintre părți poate opune lucrul anterior judecat într-un litigiu, dacă are legătură cu soluționarea acestuia din urmă.

Trebuie remarcat că unul dintre efectele oricărei hotărâri judecătorești este autoritatea de lucru judecat.

Atât conform Codului civil de la 1864 și Codului de procedură civilă de la 1865, cât și potrivit art.431 NCPC, autoritatea de lucru judecat cunoaște două manifestări procesuale, respectiv aceea de excepție procesuală și aceea de prezumție, mijloc de probă de natură să demonstreze ceva în legătură cu raporturile juridice dintre părți.

Spre deosebire de manifestarea sa de excepție procesuală care presupune tripla identitate de elemente (părți, obiect și cauză) și care corespunde unui efect negativ de natură să oprească o a doua judecată, în cazul manifestării procesuale sub forma prezumției avem de a face cu efectul pozitiv al autorității de lucru judecat care se impune într-un alt proces care are legătură cu chestiunea litigioasă dezlegată anterior, fără posibilitatea de a se statua diferit.

Scopul reglementării autorității de lucru judecat sub forma prezumției constă în evitarea pronunțării unor hotărâri contradictorii.

Prima instanță a reținut efectul pozitiv al autorității de lucru a celor reținute de Tribunalul București - Secția a VI a Comercială prin Sentința comercială nr.8864/05.07.2011 pronunțată în dosarul nr._/3/2010 cu privire la respectarea termenului de finalizare și de inițiere a demersului de predare a celor două apartamente de către intimata - pârâtă - reclamantă . SRL.

Curtea observă că în cadrul dosarului nr._/3/2010 au fost formulate o cerere principală de către apelanta – reclamantă – pârâtă . și o cerere reconvențională de către intimata – pârâtă – reclamantă . SRL.

Cererea principală din acest dosar a avut ca obiect (f.59 – 62 dosar apel):

• rezoluțiunea antecontractelor de vânzare – cumpărare nr._/IR-_/PF02S0H00A3B1/27.11.2007 și nr._/IR-_/PF02S0H00A311/27.11.2007
• obligarea pârâtei restituirea sumelor achitate de reclamantă, împreună cu dobânda legală
• obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.

În motivarea cererii s-a arătat că apelanta – reclamantă – pârâtă a optat pentru denunțarea antecontractelor de vânzare – cumpărare, în conformitate cu art.5.5 și art.5.5.1 din acestea, întrucât intimata – pârâtă – reclamantă nu și-a respectat obligația de predare a apartamentelor A3B1 și A311 în condițiile unor parametrii tehnici și calitativi corespunzători, exigențelor contractuale (art.5.6 din antecontracte).

Prin cererea reconvențională formulată de intimata – pârâtă – reclamantă . SRL în dosarul nr._/3/2010 s-a solicitat (f.63 – 72 dosar apel):

- pronunțarea unei hotărâri care să țina loc de act autentic de vânzare – cumpărare cu privire la apartamentele H-1-1 și H-0-1

- obligarea apelantei – reclamante – pârâte la achitarea costurilor suportate de intimata – pârâtă – reclamantă cu apartamentele

- obligarea apelantei – reclamante – pârâte la plata sumei de 2.505.854,50 lei reprezentând rest de preț aferent imobilelor.

În motivarea cererii reconvenționale s-a arătat că intimata – pârâtă – reclamantă și-a îndeplinit obligația de finalizare a lucrărilor la standardele de calitate cerute de lege, iar ulterior a început demersurile pentru îndeplinirea formalităților prealabile necesare transferului dreptului de proprietate.

Nu poate fi reținută afirmația apelantei – reclamante – pârâte potrivit căreia mențiunea „nu se poate susține în cauză că pârâta – reclamantă nu ar fi respectat termenul de finalizare și predare a imobilelor, prevăzut la art.5.1 și extins conform art.5.3” din considerentele Sentinței comerciale nr.8864/05.07.2011 pronunțată de Tribunalul București – Secția a VI a Comercială în dosarul nr._/3/2010 ar reprezenta un motiv indiferent (supraabundent), nebucurându-se de autoritate de lucru judecat.

Așa cum rezultă din Sentința comercială nr.8864/05.07.2011 pronunțată de Tribunalul București – Secția a VI a Comercială în dosarul nr._/3/2010, instanța a apreciat că dispozițiile art.5.5 și art.5.5.1 din antecontracte nu sunt incidente în speță întrucât se referă la o întârziere în executare, pe când apelanta – reclamantă – pârâtă . a invocat o neexecutare corespunzătoare a obligației de predare (f.73 – 84 dosar apel).

Însă, tocmai pentru că apelanta – reclamantă – pârâtă . a invocat, în susținerea cererii principale și a căilor de atac, incidența acestor clauze din antecontracte, instanțele de judecată au fost obligate să verifice dacă sunt îndeplinite condițiile prevăzute de art.5.5 și art.5.5.1 din antecontracte.

În acest sens, prin Sentința comercială nr.8864/05.07.2011 pronunțată de Tribunalul București – Secția a VI a Comercială în dosarul nr._/3/2010 s-a reținut că „nu se poate susține în cauză că pârâta – reclamantă nu ar fi respectat termenul de finalizare și predare a imobilelor, prevăzut la art.5.1 și extins conform art.5.3. La data de 13.04.2009, a fost încheiat procesul – verbal de recepție la terminarea lucrărilor pentru întregul ansamblu de locuințe alcătuit din 8 imobile (deci, inclusiv blocul H). Reclamanta – pârâtă a fost notificată la data de 28.09.2009 pentru a se prezenta în vederea predării imobilelor, conform art.5.6. Neînțelegerile dintre părți s-au ivit cu ocazia întâlnirilor din 11.11.2009 și.11.12.2009, când s-a refuzat semnarea procesului – verbal de predare” (f.78 dosar apel).

Ulterior, prin Decizia civilă nr.239/18.05.2012 pronunțată de Curtea de Apel București – Secția a VI a Civilă în dosarul nr._/3/2010 a fost menținută soluția primei instanțe.

Instanța de apel a analizat și apărarea invocată de apelanta – reclamantă – pârâtă . cu privire la lipsa recepției finale a blocului H, reținându-se următoarele (f.217 – 222 dosar fond):

„Din procesul-verbal depus la instanța de fond rezultă că la data de 13.04.2009 a avut loc recepția a 8 imobile și deci și a blocului H. Aceasta rezultă și din faptul că numai în aceste condiții putea fi întocmită cartea funciară pentru apartamentele din blocul arătat. Adresa invocată de apelantă nu poate avea forță juridică mai mare decât procesul – verbal întocmit de 6 persoane, membre ale comisiei de recepție” (f.221 dosar fond).

Prin Decizia nr.1404/02.04.2013 pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție – Secția a II a Civilă în dosarul nr._/3/2010 au fost respinse recursurile formulate de părți.

Prin urmare, problema respectării termenului de finalizare a fost analizată de prima instanță, în dosarul nr._/3/2010, tocmai pentru că apelanta – reclamantă – pârâtă . a invocat, în susținerea cererii principale, incidența art.5.5 și art.5.5.1 din antecontracte care privesc finalizarea și predarea imobilelor.

Mai mult, apelanta – reclamantă – pârâtă a formulat o apărare expresă cu privire la lipsa recepției finale a blocului H cu ocazia judecării cererilor de apel în dosarul nr._/3/2010.

În aceste condiții, nu se poate susține că problema respectării termenului de finalizare și de inițiere a demersului de predare a celor două apartamente nu ar fi făcut obiectul judecății în dosarul nr._/3/2010 întrucât instanțele de judecată nu ar fi fost învestite cu soluționarea acestor chestiuni litigioase.

Pentru aceste motive, soluția dată acestor chestiuni litigioase de către instanțele de judecată în dosarul nr._/3/2010 se impune, conform art.431 al.2 NCPC, cu autoritate de lucru judecat în prezenta cauză, fiind vorba de efectul pozitiv al autorității de lucru judecat.

2). Este neîntemeiată critica apelantei – reclamante – pârâte . referitoare la nerespectarea termenului de finalizare.

În primul rând, așa cum a fost menționat mai sus, prin hotărârile pronunțare în dosarul nr._/3/2010, s-a stabilit că termenul de finalizare a imobilelor a fost respectat și că la data de 13.04.2009 a avut loc recepția finală a blocului H.

Aceste statuări se impun cu autoritate de lucru judecat în prezenta cauză, fiind vorba de efectul pozitiv al autorității de lucru judecat.

În doilea rând, chiar dacă s-ar considera că nu există autoritate de lucru judecat, din actele dosarului rezultă că a fost respectat termenul de finalizare stabilit prin art.5.1 din antecontracte ca fiind trimestrul 3 2009.

Astfel, la data de 20.03.2009 constructorul Aktor SA a comunicat intimatei – pârâte – reclamante . SRL o adresă prin care o informa că lucările de construcții, montaj și instalații la clădirile A, B, C, D sunt terminate, solicitând inițierea procedurii de recepție a lucrării (f.27 dosar apel).

La data de 13.05.2009 a fost încheiat procesul – verbal de recepție la terminarea lucrărilor nr.01/13.05.2009 prin care s-a constatat că au fost finalizate lucrările la cele 8 imobile (inclusiv blocul H) și s-a recomandat recepția acestora (f.29 dosar apel).

Totodată, la pct.4.2 din procesul – verbal de recepție la terminarea lucrărilor nr.1/13.05.2009 s-a indicat că există o . lucrări cuprinse în anexa nr.2 care nu au fost executate (f.29 dosar apel).

Împrejurarea că în cuprinsul altui exemplar al procesului – verbal s-a menționat că dată de întocmire este 13.04.2009 reprezintă o eroare materială, așa cum rezultă și din adresa nr.1123/105/47/04.02.2014 emisă de Serviciul Disciplină în Construcții și Afișaj Stradal din cadrul Poliției Locale Sector 1 București (f.25 – 26, 28 dosar apel).

Prin această din urmă adresă s-a comunicat apelantei – reclamante – pârâte . un exemplar al Anexei nr.2 la procesul – verbal de recepție la terminarea lucrărilor nr.1/13.05.2009 din care rezultă că la blocul H mai erau de executat următoarele lucrări: tâmplărie exterioară, finisaje și instalații interioare (f.24 – 26 dosar apel).

La data de 29.09.2009, intimata – pârâtă – reclamantă . SRL a comunicat apelantei – reclamante – pârâte notificarea nr.94/28.09.2009 prin care o informa cu privire la finalizarea lucrărilor faza a II a și a invitat-o la data de 11.11.2009 pentru efectuarea inspecției și încheierea procesului – verbal de predare (f.30 – 31 dosar apel).

La data de 11.11.2009 s-a refuzat de către apelanta – reclamantă – pârâtă . semnarea procesului – verbal de recepție la terminarea lucrărilor, așa cum rezultă din cuprinsul procesului – verbal încheiat la data de 11.12.200 (f.37 – 42, 44 – 45 dosar apel).

Ulterior, la data de 11.12.2009, apelanta – reclamantă – pârâtă . a inspectat apartamentele și a sesizat o . neconformități, așa cum rezultă din procesul – verbal încheiat la data de 11.12.2009 (f.44 – 45 dosar apel).

Prin hotărârile pronunțare în dosarul nr._/3/2010, s-a stabilit că aceste neconformități sunt simple vicii aparente, neesențiale, care nu pot determina rezilierea antecontractelor de vânzare – cumpărare, fiind necesară parcurgerea procedurii prevăzute de art.5.6 pct.i – iii din antecontracte, respectiv constatarea viciilor de o comisie, acordarea termenului de remediere etc. (f.217 – 227 dosar fond).

Aceste statuări se impun cu autoritate de lucru judecat în prezenta cauză, fiind vorba de efectul pozitiv al autorității de lucru judecat.

În concluzie, prin notificarea nr.94/28.09.2009, intimata – pârâtă – reclamantă a comunicat finalizarea lucrărilor faza a II a (inclusiv blocul H).

Împrejurarea că la data de 13.05.2009 erau de executat o . lucrări la blocul H nu înseamnă că acestea nu au fost finalizate până la sfârșitul trimestrului 3 2009.

Acest lucru rezultă și din faptul că intimata – pârâtă – reclamantă . SRL și-a oferit disponibilitatea de a preda apartamentele în perioada 26 octombrie – 11 noiembrie 2009.

La data de 11.11.2009, atunci când a refuzat semnarea procesului – verbal de predare, apelanta – reclamantă – pârâtă . avea posibilitatea să semnaleze eventuale deficiențe, însă nu a făcut acest lucru.

Ulterior, la data de 11.12.2009, a semnalat doar o . neregularități minore, ceea ce denotă că lucrările fuseseră finalizate, inclusiv cele menționate în Anexa nr.2 din procesul – verbal de recepție la terminarea lucrărilor nr.1/13.05.2009.

Mai mult, așa cum a fost menționat mai sus, prin hotărârile pronunțare în dosarul nr._/3/2010 s-a stabilit că neconformitățile semnalate de apelanta – reclamantă – pârâtă . prin procesul – verbal din data de 11.12.2009 sunt simple vicii aparente, neesențiale, care nu pot determina rezilierea antecontractelor de vânzare – cumpărare, fiind necesară parcurgerea procedurii prevăzute de art.5.6 pct.i – iii din antecontracte, respectiv constatarea viciilor de o comisie, acordarea termenului de remediere etc. (f.217 – 227 dosar fond).

Aceste statuări se impun cu autoritate de lucru judecat în prezenta cauză, fiind vorba de efectul pozitiv al autorității de lucru judecat.

În acest context, raportat la hotărârile pronunțare în dosarul nr._/3/2010, devin incidente dispozițiile art.5.6 pct.ii din antecontracte care stabilesc că data finalizării va fi prelungită cu perioada stabilită de comun acord pentru efectuarea reparațiilor de către promitentul – vânzător, iar în cazul în care părțile nu se înțeleg cu privire la deficiențe urmează a fi desemnat un expert neutru care să analizeze constatările experților părților.

Întrucât părțile nu s-au înțeles cu privire la deficiențe, acestea trebuiau să urmeze procedura de formare a comisiei de experți, după care intimata – pârâtă – reclamantă – . SRL trebuia să efectueze reparațiile într-un termen convenit amiabil, perioada cu care urma a fi prelungită și data finalizării.

Însă, părțile nu au procedat la formarea comisiei de experți până la soluționarea irevocabilă a dosarului nr._/3/2010, iar după această dată apelanta – reclamantă – pârâtă . a refuzat să mai participe la predarea apartamentelor invocând notificarea nr.431/17.04.2013 prin care susține incorect că a denunțat unilateral antecontractele.

În consecință, Curtea constată că este neîntemeiată susținerea apelantei – reclamante – pârâte . referitoare la nerespectarea termenului de finalizare.

3). Nu este întemeiată critica apelantei – reclamante – pârâte . potrivit căreia prima instanță ar fi interpretat greșit dispozițiile art.5 din antecontracte.

Din interpretarea dispozițiilor art.5 din antecontracte rezultă că termenul de finalizate este diferit de cel de predare.

În acest sens, art.5.6 din antecontracte prevede că, după finalizarea apartamentelor, promitentul – vânzător va trimite o notificare promitentului – cumpărător indicând data, locul și ora pentru ca părțile să se întâlnească pentru a semna procesul verbal de predare.

Prin urmare, din această prevedere contractuală rezultă cu claritate că termenul de finalizare este diferit de termenul de predare din moment ce data predării este fixată după finalizarea apartamentelor, de către promitentul – vânzător, printr-o notificare comunicată promitentului - cumpărător.

De altfel, este normal ca termenul de finalizare să fie diferit de cel de predare întrucât un imobil nu ar putea fi predat dacă nu este finalizat.

Contrar susținerii apelantei – reclamante – pârâte, Curtea constată că art.5.1 din antecontracte prevede doar că termenul de finalizare este sfârșitul trimestrului 3 2009.

Pentru predare părțile nu au prevăzut un termen expres prin clauzele contractuale.

Însă, acest lucru nu înseamnă că predarea este lăsată la bunul plac al intimatei – pârâte- reclamante, ci, așa cum rezultă din art.5.6 din antecontracte, aceasta trebuia să demareze procedura de predare imediat după finalizarea imobilelor.

Este corectă susținerea apelantei – reclamante – pârâte . că operațiunea de predare a bunului este foarte importantă într-o vânzare – cumpărare și că încheierea contractelor în formă autentică este corelată cu termenul de predare.

Totodată, este evident că există o corelație între termenul de finalizare și cel de predare și că o întârziere a finalizării conduce la amânarea predării.

Însă, aceste aspecte nu înseamnă că termenul de finalizare ar fi identic cu cel de predare.

4). Critica apelantei – reclamante – pârâte . referitoare la îndeplinirea condițiilor pentru denunțarea unilaterală a antecontractelor nu este întemeiată.

i). Contar susținerii apelantei – reclamante – pârâte, Curtea apreciază că prima instanța s-a pronunțat pe capătul de cerere având ca obiect denunțarea unilaterală a antecontractelor și a stabilit că ”din probele administrate în cauză nu se poate reține că pârâtă – reclamantă și-a încălcat obligațiile contractuale, înscrisurile depuse la dosar dovedind exact contrariul”.

Reținând că intimata – pârâtă – reclamantă și-a respectat obligațiile contractuale, este evident că prima instanță a apreciat că nu poate da eficiență notificării din data de 17.04.2013 prin care apelanta – reclamantă – pârâtă a denunțat unilateral cele două antecontracte.

ii). Referitor la notificarea nr.431/17.04.2013, Curtea remarcă că ulterior finalizării dosarului nr._/3/2010 prin Decizia nr.1404/02.04.2013 pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție, apelanta – reclamantă – pârâtă . a comunicat intimatei – pârâte – reclamante, la data de 17.04.2013, o notificare prin care și-a exprimat opțiunea de a denunța antecontractele, conform art.5.5.1 din acestea.

Conform art.5.5 din antecontracte, în cazul în care promitetul – vânzător nu-și îndeplinește obligația de predare asumată conform art.5.3, promitentul – cumpărător va avea posibilitatea fie să denunțe antecontractele (art.5.5.1), fie să acorde promitentului – vânzător o perioadă de grație de maxim 3 luni, în timpul căreia nu poate denunța unilateral contractul (f.5.5.2).

Totodată, art.5.5.3 din antecontracte prevede că opțiunea promitentului – cumpărător conform art.5.5.1 sau 5.5.2 va fi făcută în scris, în termen de maxim 10 zile de la termenul de predare inițial sau prelungit, iar în cazul în care promitentul – cumpărător nu transmite o notificare scrisă promitentului – vânzător indicând opțiunea sa se va considera că promitentul – cumpărător a fost de acord cu acordarea unei noi perioade perioade de grație conform art.5.5.2.

În teza finală a art.5.5.3 din antecontracte se menționează că prevederile art.5.5 se aplică în mod corespunzător la sfârșitul fiecărei perioade de grație acordată de promitentul – cumpărător conform art.5.5.2.

Prin urmare, pentru a fi incidente dispozițiile art.5.5.1 din antecontracte referitoare la denunțarea unilaterală a antecontractelor, trebuie îndeplinite următoatele condiții:

a). promitentul – cumpărător să fi comunicat în scris, în termen de maxim 10 zile de la termenul de predare inițial sau prelungit, opțiunea de a denunța unilateral antecontractele

b). promitentul – vânzător să nu-și fi îndeplinit obligația de predare prevăzută de art.5.3 din antecontracte anterior expirării ultimei perioade de grație.

a). În ceea ce privește prima condiție, așa cum rezultă din art.5.5.3 teza I din antecontracte, notificarea scrisă de denunțarea unilaterală poate produce efecte juridice dacă este făcută în termen de maxim 10 zile de la termenul de predare inițial sau prelungit.

La data de 17.04.2013, apelanta – reclamantă – pârâtă . a comunicat intimatei – pârâte – reclamante notificarea nr.431/17.04.2013 prin care și-a exprimat opțiunea de a denunța antecontractele, conform art.5.5.1 din acestea (f.51 – 53 dosar apel).

În ceea ce privește termenul în care a fost efectuată notificarea scrisă, art.5.5.3 teza a II a din antecontracte prevede că, în cazul în care promitentul – cumpărător nu transmite o notificare scrisă promitentului – vânzător indicând opțiunea sa se va considera că promitentul – cumpărător a fost de acord cu acordarea unei noi perioade de grație conform art.5.5.2.

În teza finală a art.5.5.3 din antecontracte se menționează că prevederile art.5.5 se aplică în mod corespunzător la sfârșitul fiecărei perioade de grație acordată de promitentul – cumpărător conform art.5.5.2.

Prin art.5.5.2 din antecontracte s-a stabilit că în perioada de grație de maxim 3 luni nu pot fi denunțate unilateral antecontractele de către promitentul – cumpărător.

În consecință, întrucât apelanta – reclamantă – pârâtă . pretinde că la data de 17.04.2013 a fost notificată denunțarea unilaterală a antecontractelor, conform art.5.5.2 și art.5.5.3 din antecontracte, executarea obligației de predare a fost prelungită succesiv, cu perioade de grație de câte 3 luni.

Această prelungire succesivă a termenului de îndeplinire a obligației de predare a operat începând cu data de 11.11.2009, termen stabilit pentru predare prin notificarea nr.94/28.09.2009 emisă de intimata – pârâtă – reclamantă . SRL (f.30 – 31 dosar apel).

În aceste condiții, ultima perioadă de grație de 3 luni a intervenit în perioada 11.02.2013 – 11.05.2013 întrucât la data de 14.05.2013 a fost formulată cererea de chemare în judecată în prezenta cauză, fiind respectat și termenul de 10 zile de la ultima dată de predare prelungită.

În interiorul termenului de grație (11.02.2013 – 11.05.2013), conform art.5.5.2 din antecontracte, acestea nu puteau fi denunțate unilateral.

În consecință, obligația de predare trebuia executată cel mai târziu până la data de 11.05.2013.

Mai mult, chiar dacă s-ar considera că termenul de predare era la sfârșitul trimestrului 3 2009, așa cum susține incorect apelanta – reclamantă – pârâtă ., tot ar fi operat, conform art.5.5.2 și art.5.5.3 din antecontracte, prelungirea succesivă a executării obligației de predare întrucât denunțarea unilaterală a antecontractelor a fost notificată în scris la data de 17.04.2013.

În aceste condiții, ultima perioadă de grație de 3 luni a intervenit în perioada 01.01.2013 – 01.04.2013, dacă se are în vedere că prin notificarea din data de 17.04.2013 și prin formularea prezentei cereri de chemare în judecată la data de 11.05.2013 apelanta – reclamantă – pârâtă . și-a exprimat în mod foarte clar intenția de a denunța unilateral antecontractele.

În consecință, chiar și dacă s-ar îmbrățișa susținerile incorecte ale apelantei – reclamante – pârâte, obligația de predare trebuia executată cel mai târziu până la data de 01.04.2013.

Curtea nu poate reține susținerea apelantei – reclamante – pârâte . potrivit căreia nu poate opera prelungirea succesivă a executării obligației de predare întrucât intimata – pârâtă – reclamantă nu a notificat prelungirea perioadei de finalizare.

Trebuie observat că dispozițiile art.5.5.3 din antecontracte nu condiționează acordarea perioadelor de grație prevăzute de art.5.5.2 de vreo notificarea din partea intimatei – reclamante – pârâte.

Singura condiție impusă este ca apelanta – reclamantă – pârâtă . să nu fi denunțat unilateral antecontractele în termen de maxim 10 zile de la termenul de predare inițial sau prelungit.

b). A doua condiție nu este îndeplinită întrucât intimata – pârâtă - reclamantă . SRL și-a respectat obligația de predare prevăzută de art.5.3 din antecontracte anterior expirării ultimei perioade de grație (11.05.2013).

În primul rând, așa cum a fost menționat mai sus, prin Sentința comercială nr.8864/05.07.2011 pronunțată de Tribunalul București – Secția a VI a Comercială în dosarul nr._/3/2010, rămasă irevocabilă, s-a reținut că „nu se poate susține în cauză că pârâta – reclamantă nu ar fi respectat termenul de finalizare și predare a imobilelor, prevăzut la art.5.1 și extins conform art.5.3”.

Aceste statuări se impun cu autoritate de lucru judecat în prezenta cauză, fiind vorba de efectul pozitiv al autorității de lucru judecat.

În al doilea rând, chiar dacă s-ar considera că nu există autoritate de lucru judecat cu privire la respectarea termenului de predare a imobilelor, Curtea apreciază că din probele administrate în prezenta cauză rezultă că intimata – pârâtă - reclamantă a executat obligația de predare prevăzută de art.5.3 din antecontracte anterior expirării ultimei perioade de grație (11.05.2013).

Așa cum a fost precizat mai sus, din interpretarea dispozițiilor art.5 din antecontracte rezultă că termenul de finalizate este diferit de cel de predare, iar pentru predare părțile nu au prevăzut un termen expres prin clauzele contractuale.

Fără a exista un termen contractual stabilit pentru predare, Curtea apreciază că intimata – pârâtă – reclamantă și-a îndeplinit cu bună – credință obligația de a demara procedura de predare.

În acest sens, intimata – pârâtă – reclamantă . SRL a comunicat apelantei – reclamante – pârâte adresa nr.94/28.09.2009 prin care o informa cu privire la finalizarea lucrărilor faza a II a și a invitat-o la data de 11.11.2009 pentru efectuarea inspecției și încheierea procesului – verbal de predare (f.30 – 31 dosar apel).

Prin urmare, intimata – pârâtă – reclamantă a demarat procedura de predare a apartamentelor înainte de expirarea termenului de finalizare prevăzut pentru sfârșitul trimestrului 3 2009.

Totodată, intimata – pârâtă – reclamantă . SRL și-a oferit disponibilitatea de a preda apartamentele în perioada 26 octombrie – 11 noiembrie 2009, termen aflat în imediata proximitate a termenului de finalizare a imobilelor.

Potrivit art.5.6 din antecontracte, părțile ar fi trebuit să încheie un proces - verbal de predare care să confirme respectarea parametrilor tehnici ai apartamentelor.

La data de 11.11.2009 s-a refuzat de către apelanta – reclamantă – pârâtă . semnarea procesului – verbal de recepție la terminarea lucrărilor, așa cum rezultă din cuprinsul procesului – verbal încheiat la data de 11.12.200 (f.37 – 42, 44 – 45 dosar apel).

Ulterior, la data de 11.12.2009, apelanta – reclamantă – pârâtă . a inspectat apartamentele și a sesizat o . neconformități, așa cum rezultă din procesul – verbal încheiat la data de 11.12.2009 (f.44 – 45 dosar apel).

Prin adresa nr.84/16.12.2009, apelanta – reclamantă – pârâtă . a precizat că amână recepția la terminarea lucrărilor conform art.17 al.2 și 3 din HG nr.273/1994, având în vedere viciile semnalate la apartamente (f.46 dosar apel).

Contrar susținerilor apelantei – reclamante – pârâte ., prin hotărârile pronunțare în dosarul nr._/3/2010, s-a stabilit că neconformitățile semnalate la data de 11.12.2009 sunt simple vicii aparente, neesențiale, care nu pot determina rezilierea antecontractelor de vânzare – cumpărare, fiind necesară parcurgerea procedurii prevăzute de art.5.6 pct.i – iii din antecontracte, respectiv constatarea viciilor de o comisie, acordarea termenului de remediere etc. (f.217 – 227 dosar fond).

Aceste statuări se impun cu autoritate de lucru judecat în prezenta cauză, fiind vorba de efectul pozitiv al autorității de lucru judecat.

În acest context, raportat la hotărârile pronunțare în dosarul nr._/3/2010, devin incidente dispozițiile art.5.6 pct.ii din antecontracte care stabilesc că data finalizării va fi prelungită cu perioada stabilită de comun acord pentru efectuarea reparațiilor de către promitentul – vânzător, iar în cazul în care părțile nu se înțeleg cu privire la deficiențe urmează a fi desemnat un expert neutru care să analizeze constatările experților părților.

Întrucât părțile nu s-au înțeles cu privire la deficiențe, acestea trebuiau să urmeze procedura de formare a comisiei de experți, după care intimata – pârâtă – reclamantă – . SRL trebuia să efectueze reparațiile într-un termen convenit amiabil, perioada cu care urma a fi prelungită și data finalizării.

Însă, părțile nu au procedat la formarea comisiei de experți până la soluționarea irevocabilă a dosarului nr._/3/2010, iar după această dată apelanta – reclamantă – pârâtă . a refuzat să mai participe la predarea apartamentelor invocând notificarea nr.431/17.04.2013 prin care susține că a denunțat unilateral antecontractele.

În aceste condiții, după soluționarea irevocabilă a dosarului nr._/3/2010, nu s-ar putea susține că există vreo culpă a intimatei – pârâte – reclamante . SRL din moment ce aceasta a notificat-o pe apelanta – reclamantă – pârâtă cu privire la data predării (08.05.2013), însă aceasta din urmă a refuzat să se prezinte (f.213 - 216 dosar fond).

Anterior soluționării irevocabile a dosarului nr._/3/2010 (02.04.2013) nu se împlinise termenul prelungit de predare, acesta expirând la data de 11.05.2013, așa cum a fost menționat mai sus.

Mai mult, apelanta – reclamantă – pârâtă . a indicat în cererea de apel că remedierea deficiențelor a avut loc în anul 2011, astfel că apar ca nejustificate refuzul acesteia de a se prezenta la predarea imobilelor la data de 08.05.2013 și demersul de a denunța antecontractele la data de 17.04.2013 (f.13, 22 dosar apel).

În condițiile în care apelanta – reclamantă – pârâtă . a refuzat nejustificat să participe la predarea apartamentelor, devin incidente dispozițiile art.5.9 pct.iii din antecontracte care prevăd că, dacă promitentul – cumpărător nu este prezent la semnarea procesului – verbal de predare, promitentul – vânzător poate considera că procesul verbal de predare a fost semnat fără nicio obiecție și să solicite instanței să emită o decizie prin care să oblige promitentul – cumpărător să plătească restul prețului de cumpărare, această decizie ținând locul unui contract de vânzare – cumpărare încheiat în formă autentică.

În acest sens, la data de 08.05.2013 a fost încheiat procesul – verbal de predare a celor două apartamente, care se consideră a fi semnat fără obiecțiuni de către apelanta – reclamantă – pârâtă . prin aplicarea art.5.9 pct.iii din antecontracte (f.57 dosar apel).

Prin urmare, intimata – pârâtă – reclamantă . SRL și-a îndeplinit obligația de predare a imobilelor la data de 08.05.2013, anterior expirării ultimei perioade de grație (11.05.2013).

Mai mult, după anul 2011 nu există vreo culpă a intimatei – pârâte – reclamante . SRL cu privire la executarea obligației de predare, din moment ce apelanta – reclamantă – pârâtă a indicat în cererea de apel că remedierea deficiențelor a avut loc în anul 2011.

În aceste condiții, nefiind îndeplinite condițiile pentru a opera denunțarea unilaterală a antecontractelor, notificarea nr.431/A/17.04.2013 nu putea să producă efectele juridice invocate de apelanta – reclamantă – pârâtă ..

Pentru aceste motive, Curtea constată că în mod corect a fost respins ca neîntemeiat capătul de cerere având ca obiect constatarea denunțării unilaterale a antecontractelor.

5). Nu sunt întemeiate criticile apelantei – reclamante – pârâte . referitoare la respingerea capetelor din cererea de chemare în judecată având ca obiect restituirea avansurilor, plata dobânzii (penalităților) și a taxelor notariale.

Trebuie observat că aceste capete de cerere având ca obiect restituirea avansurilor, plata dobânzii (penalităților) și a taxelor notariale au caracter accesoriu față de capătul principal de cerere reprezentat constatarea denunțării unilaterale a antecontractelor.

Or, așa cum a fost menționat mai sus, este corectă soluția primei instanțe de respingere ca neîntemeiat a capătului de cerere având ca obiect constatarea denunțării unilaterale a antecontractelor.

În aceste condiții, conform principiului accesorium sequitur principale, în mod corect au fost respinse ca neîntemeiate și capetele de cerere accesorii având ca obiect restituirea avansurilor, plata dobânzii (penalităților) și a taxelor notariale.

Contrar susținerilor apelantei – reclamante – pârâte ., aceasta nici nu avea dreptul la dobânda legală în cuantumul solicitat întrucât art.5.5.1 din antecontracte prevede că valoarea acesteia nu poate fi mai mare de 5.000 Euro în cazul denunțării antecontractelor.

Prevederile art.5.5.1 din antecontracte sunt foarte clare și se aplică în cazul oricărei denunțări unilaterale, fără a exista vreo distincție, așa cum susține apelanta – reclamantă – pârâtă ..

Pentru aceste motive, Curtea constată că în mod corect au fost respinse ca neîntemeiate capetele de cerere accesorii având ca obiect restituirea avansurilor, plata dobânzii (penalităților) și a taxelor notariale.

6). Critica apelantei – reclamante – pârâte . referitoare la greșita respingere a excepției autorității de lucru judecat nu este întemeiată.

Potrivit art.430 NCPC, hotărârea judecătorească ce soluționează, în tot sau în parte, fondul procesului sau statuează asupra unei excepții procesuale ori asupra oricărui alt incident are, de la pronunțare, autoritate de lucru judecat cu privire la chestiunea tranșată.

Totodată, conform art.431 NCPC :

1. Nimeni nu poate fi chemat în judecată de două ori în aceeași calitate, în temeiul aceleiași cauze și pentru același obiect.
2. Oricare dintre părți poate opune lucrul anterior judecat într-un litigiu, dacă are legătură cu soluționarea acestuia din urmă.

Trebuie remarcat că unul dintre efectele oricărei hotărâri judecătorești este autoritatea de lucru judecat.

Atât conform Codului civil de la 1864 și Codului de procedură civilă de la 1865, cât și potrivit art.431 NCPC, autoritatea de lucru judecat cunoaște două manifestări procesuale, respectiv aceea de excepție procesuală și aceea de prezumție, mijloc de probă de natură să demonstreze ceva în legătură cu raporturile juridice dintre părți.

Manifestarea procesuală a autorității de lucru judecat sub forma excepției procesuale presupune tripla identitate de elemente (părți, obiect și cauză) și corespunde unui efect negativ de natură să oprească o a doua judecată între același părți, pentru același obiect și aceeași cauză.

Excepția autorității de lucru judecat este o excepție de fond, peremptorie și absolută.

În consecință, pentru a se putea reține incidența excepției autorității de lucru judecat trebuie să existe identitate de părți, obiect și cauză.

Apelanta – reclamantă – pârâtă . a invocat excepția autorității de lucru judecat prin raportare la soluția dată cererii reconvenționale formulată de intimata – pârâtă –reclamantă . SRL în dosarul nr._/3/2010, care s-a aflat în primă instanță pe rolul Tribunalului București – Secția a VI a civilă.

Prin cererea reconvențională formulată de intimata – pârâtă – reclamantă . SRL în cadrul dosarului nr._/3/2010 s-a solicitat, în contradictoriu cu apelanta – reclamantă – pârâtă . (f.63 – 72 dosar apel):

- pronunțarea unei hotărâri care să țina loc de act autentic de vânzare – cumpărare cu privire la apartamentele H-1-1 și H-0-1

- obligarea apelantei – reclamante – pârâte la achitarea costurilor suportate de intimata – pârâtă – reclamantă cu apartamentele

- obligarea apelantei – reclamante – pârâte la plata sumei de 2.505.854,50 lei reprezentând rest de preț aferent imobilelor.

În motivarea cererii reconvenționale s-a arătat că intimata – pârâtă – reclamantă și-a îndeplinit obligația de finalizare a lucrărilor la standardele de calitate cerute de lege, iar ulterior a început demersurile pentru îndeplinirea formalităților prealabile necesare transferului dreptului de proprietate.

S-a mai susținut că apelanta – reclamantă – pârâtă . SRL a fost notificată pentru inspectarea și preluarea apartamentelor, însă și-a manifestat refuzul de a semna procesul – verbal de predare a imobilelor.

Prin cererea reconvențională care face obiectul prezentei cauze (dosar nr._ ), intimata – pârâtă – reclamantă . SRL a solicitat, în contradictoriu cu . SRL:

- pronunțarea unei hotărâri care să țina loc de act autentic de înstrăinare a apartamentelor H-1-1 și H-0-1

- obligarea apelantei – reclamante - pârâte la plata sumei de 611.508,78 Euro echivalent a 2.721.276 Ron (la cursul valutar al BNR din data de 01.07.2013 de 4,4501 Ron/Eur), reprezentând rest de preț aferent imobilelor.

În motivare s-a arătat că hotărârile judecătorești pronunțate in dosarul nr._/3/2010 sunt deosebit de relevante sub aspectul celor reținute de instanțe în considerentele acestora, în ceea ce privește respingerea cererii de pronunțare a unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.

S-a învederat că, având în vedere cele stipulate în hotărârile judecătorești pronunțate in dosarul nr._/3/2010, intimata – pârâtă - reclamantă a înțeles să îndeplinească cu rigurozitate întreaga procedura reținută anterior de instanțe a nu fi fost îndeplinită pentru a fi îndreptățită a solicita pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de vânzare-cumpărare și a complinit toate lipsurile.

S-a apreciat că intimata – pârâtă – reclamantă și-a îndeplinit toate obligațiile asumate în baza antecontractelor, iar singura obligație care nu a putut fi îndeplinită a fost semnarea contractelor de vânzare-cumpărare în formă autentică și aceasta exclusiv din lipsa consimțământului apelantei – reclamante – pârâte, care, deși a fost notificată, nu a înțeles să se prezinte la notariat în vederea semnării acestora, fiind incidente dispozițiile art.5.9 din antecontracte.

În aceste condiții, trebuie analizat dacă există triplă identitate (părți, obiect și cauză) între capetele de cerere formulate în prezenta cauză și cele din dosarul nr._/3/2010.

i). Curtea constată că există identitate de părți în cele două dosare întrucât . SRL și . au figurat ca părți în ambele cauze.

ii). Există și identitate de obiect întrucât ambele dosare au aceleași capete de cerere, respectiv pronunțarea unei hotărâri care să țina loc de act autentic de înstrăinare a apartamentelor H-1-1 și H-0-1 și obligarea apelantei – reclamante - pârâte la plata restului de preț aferent imobilelor.

iii). Referitor la identitatea de cauză, Curtea constată că nu este îndeplinită această condiție.

Trebuie observat că prin cauza cererii de chemare în judecată se înțelege fundamentul pretenției afirmate, adica situația de fapt calificată juridic.

Așa cum rezultă din Sentința comercială nr.8864/05.07.2011 pronunțată de Tribunalul București – Secția a VI a Comercială în dosarul nr._/3/2010, rămasă irevocabilă, s-a reținut că prevederile art.5.9 (iii) din antecontracte nu sunt aplicabile în speță întrucât nu sunt îndeplinite situațiile premisă menționate de această clauză (f.80 dosar apel).

S-a învederat că, potrivit art.6.1 (ii) din antecontracte, semnarea contractului de vânzare – cumpărare este supusă condiției suspensive a semnării procesului verbal de predare conform art.5.6, iar în lipsa acestui proces verbal (pendente conditione), intimata – pârâtă – reclamantă . SRL nu putea cere apelantei – reclamante – pârâte . executarea obligației de a semna contractul de vânzare – cumpărare.

S-a mai precizat că nu au fost depuse toate documentele prevăzute de art.6.2 din antecontracte și nu s-a radiat ipoteca asupra imobilului, conform art.7.2.

În final, prin Sentința comercială nr.8864/05.07.2011 pronunțată de Tribunalul București – Secția a VI a Comercială în dosarul nr._/3/2010 s-a indicat că, pentru a putea pretinde apelantei – reclamante – pârâte să cumpere imobilele, intimata – pârâtă – reclamantă . SRL trebuie să respecte procedura de la art.5.6, să remedieze eventualele neconformități ale construcției, iar apoi să încheie procesul verbal de predare al imobilului (f.81 dosar apel).

Așa cum a fost menționat mai sus, intimata – pârâtă – reclamantă . SRL a susținut în motivarea cererii reconvenționale formulată în prezenta cauză că a îndeplinit întreaga procedură și a complinit toate lipsurile reținute în hotărârile judecătorești pronunțate în dosarul nr._/3/2010 și că a executat toate obligațiile asumate în baza antecontractelor.

Prin urmare, în prezenta cauză se invocă de către intimata – pârâtă – reclamantă . SRL o situație de fapt diferită față de dosarul nr._/3/2010.

Această situație de fapt diferită rezultă din împrejurarea că au fost îndeplinite lipsurile semnalate de instanțele de judecată în dosarul nr._/3/2010, astfel că intimata – pârâtă – reclamantă pretinde că este îndreptățită să obțină pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract autentic de vânzare – cumpărare.

Îndeplinirea acestor lipsuri face să se schimbe împrejurările de fapt (situația de fapt) avute în vedere la soluționarea dosarului nr._/3/2010.

Ar fi existat identitate de cauză doar dacă instanțele de judecată care au soluționat dosarul nr._/3/2010 ar fi reținut că nu există dreptul intimatei – pârâte – reclamante . SRL.

Însă, în Sentința comercială nr.8864/05.07.2011 pronunțată de Tribunalul București – Secția a VI a Comercială în dosarul nr._/3/2010 s-a precizat că, pentru a putea pretinde apelantei – reclamante – pârâte să cumpere imobilele, intimata – pârâtă – reclamantă . SRL trebuie să respecte procedura de la art.5.6, să remedieze eventualele neconformități ale construcției, iar apoi să încheie procesul verbal de predare al imobilului (f.81 dosar apel).

Or, intimata – pârâtă – reclamantă . SRL nu a făcut altceva decât să respecte instrucțiunile date de instanțele de judecată în dosarul nr._/3/2010.

Pentru motivele expuse mai sus, Curtea apreciază că este corectă soluția de respingere ca neîntemeiată a excepției autorității de lucru judecat invocată de apelanta – reclamantă – pârâtă ..

7). Nu poate fi reținută critica apelantei – reclamante – pârâte . potrivit căreia intimata – pârâtă – reclamantă . SRL nu și-ar fi îndeplinit obligațiile contractuale.

Contrar susținerii apelantei – reclamante – pârâte, așa cum a fost expus pct.2 și 4 din considerentele prezentei hotărâri, intimata – pârâtă – reclamantă . SRL a îndeplinit obligațiile de finalizare și predare a imobilului.

Toate aceste argumente prezentate la pct.2 și 4 urmează a fi avute în vedere în întregime și la respingerea prezentei critici formulate de apelanta – reclamantă – pârâtă ..

Împrejurarea că intimata – pârâtă – reclamantă . SRL nu a solicitat anularea notificării prin care au fost denunțate unilateral antecontractele nu are nicio relevanță.

Apărările invocate de intimata – pârâtă – reclamantă cu privire la notificarea nr.431/A/17.04.2013 au fost întemeiate, această notificare neputând să producă efectele juridice invocate de apelanta – reclamantă – pârâtă . întrucât nu erau îndeplinite condițiile pentru denunțarea unilaterală a antecontractelor, așa cum a fost prezentat pct.4 din considerentele prezentei hotărâri, care urmează a fi avute în vedere în întregime și la respingerea prezentei critici.

Neoperând denunțarea unilaterală a antecontractelor, acestea sunt în vigoare și produc efecte juridice între părțile contractante.

După soluționarea irevocabilă a dosarului nr._/3/2010, intimata – pârâtă – reclamantă . SRL a urmat instrucțiunile date de instanțele de judecată, acestea reținând că pentru a putea pretinde apelantei – reclamante – pârâte să cumpere imobilele, trebuie să respecte procedura de la art.5.6, să remedieze eventualele neconformități ale construcției, iar apoi să încheie procesul verbal de predare al imobilului (f.81 dosar apel).

În acest sens, la data de 25.04.2013, intimata – pârâtă – reclamantă . SRL a trimis o nouă notificare prin care a invitat-o pe apelanta – reclamantă – pârâtă . să se prezinte în data de 08.05.2013, ora 10.00, la adresa din București, ..82-84, sector 1, intrare . de la . Natura), pentru semnarea procesului - verbal de predare care să confirme respectarea parametrilor tehnici ai imobilelor ce fac obiectul antecontractelor (f.213 – 216 dosar apel).

Totodată, prin aceeași notificare a solicitat apelantei – reclamante – pârâte ca, în ipoteza în care își menține poziția exprimat cu ocazia inspecției anterioare, să comunice, conform antecontractelor, numele unui expert parte care să analizeze, împreuna cu expertul parte al intimatei – pârâte - reclamante, situația imobilelor, urmând ca punctele de vedere ale acestora să fie analizate de un expert neutru.

În condițiile în care apelanta – reclamantă – pârâtă . a refuzat nejustificat să participe la predarea apartamentelor, devin incidente dispozițiile art.5.9 pct.iii din antecontracte care prevăd că, dacă promitentul – cumpărător nu este prezent la semnarea procesului – verbal de predare, promitentul – vânzător poate considera că procesul verbal de predare a fost semnat fără nicio obiecție și să solicite instanței să emită o decizie prin care să oblige promitentul – cumpărător să plătească restul prețului de cumpărare, această decizie ținând locul unui contract de vânzare – cumpărare încheiat în formă autentică.

La data de 08.05.2013 a fost încheiat procesul – verbal de predare a celor două apartamente, care se consideră a fi semnat fără obiecțiuni de către apelanta – reclamantă – pârâtă . prin aplicarea art.5.9 pct.iii din antecontracte (f.139 dosar fond).

Ulterior, prin notificarea nr.763/24.05.2013, comunicată de B. D. și D. la 27.05.2013, intimata – pârâtă – reclamantă . SRL a convocat apelanta – reclamantă – pârâtă în data de 31.05.2013, ora 12.00, la sediul BN M. P. și Asociații în vederea semnării contractelor de vânzare-cumpărare, însa, nici de aceasta data apelanta - reclamantă pârâtă nu a dat curs solicitărilor (f.183 – 185 dosar fond).

Totodată, intimata – pârâtă – reclamantă . SRL a depus la dosar înscrisurile care dovedesc îndeplinirea celorlalte obligații prevăzute în antecontracte (f.140 – 141, 181 – 182, 186 – 212 dosar fond):

- declarația notariala autentificata sub nr.1283/31 mai 2013 ora 12.00 de către BN M. P. si Asociații, din care rezultă că la data de 31 mai 2013 intimata – pârâtă – reclamantă a obținut și prezentat la BN M. P. și Asociații toate actele necesare prevăzute de legislației în vederea autentificării contractelor de vânzare-cumpărare, fiind redactate inclusiv contractele de vânzare-cumpărare, respectiv:

• certificatele de atestare fiscala nr._ și_ din data de 27.05.2013
• certificatele de performanță energetică nr.273/18.02.2011 și nr.374/21.02.2011
• adeverințele nr.121 și 122 din data de 29.05.2013 eliberate de Asociația de Proprietari a condominiului Natura
• opt extrase de Carte Funciară pentru autentificare, respectiv nr._, nr._, nr._, nr._, nr._, nr._, nr._, nr._ eliberate la data de 27.05.2013 de OCPI Sector 1 București.

Trebuie observat că, potrivit art.1073 Cod civil de la 1864, creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a obligației și, după caz, are dreptul la dezdăunare.

Totodată, conform art.1077 C. civil de la 1864, nefiind îndeplinită obligația de a face, creditorul poate să fie autorizat de a o aduce el la îndeplinire, pe cheltuiala debitorului.

Făcându-se aplicarea dispozițiilor art.1073 și art.1077 Cod civil de la 1864, în teoria și practica judiciară s-a arătat că un creditor al unei obligații de a face izvorâtă dintr-un antecontract de vânzare – cumpărare poate recurge la posibilitatea executării în natură a acestei obligații prin solicitarea adresată instanței de judecată de a pronunța o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare – cumpărare.

Această posibilitate a fost reglementată expres pentru terenuri prin art.5 al.2 din Titlul X al Legii nr.247/2005, a cărui aplicabilitate a fost extinsă de practica judiciară și la alte situații.

Mai mult, chiar prin dispozițiile art.5.9 pct.iii din antecontracte, părțile au prevăzut expres dreptul intimatei – pârâte – reclamante . SRL de a solicita pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract autentic de vânzare – cumpărare.

În consecință, prin pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare – cumpărare nu este încălcată libertatea contractuală a apelantei – reclamante – pârâte ., ci din contră, se asigură executarea în natură a unei obligații contractuale pe care aceasta nu a adus-o la îndeplinire.

Pentru aceste motive, Curtea constată că în mod corect a fost admis capătul din cererea reconvențională având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contracte de vânzare – cumpărare cu privire la cele două apartamente.

8). Nu poate fi reținută critica apelantei – reclamante – pârâte . potrivit căreia prima instanță ar fi acordat mai mult decât a solicitat intimata – pârâtă – reclamantă prin cererea reconvențională.

Capătul din cererea reconvențională având ca obiect plata restului de preț al celor două apartamente are caracter accesoriu primului capăt de cerere referitor la pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract autentic de vânzare – cumpărare.

Întrucât acest capăt principal a fost admis, în mod corect prima instanță a obligat-o pe apelanta – reclamantă – pârâtă la plata restului de preț.

În ceea ce privește suma la care a fost obligată apelanta – reclamantă – pârâtă, acesta constă în echivalentul în lei, la data plății efective, în funcție de cursul oficial leu-euro stabilit de BNR al sumei totale de 611.508,78 Euro din care 296.328,93 Euro aferent imobilului 1 și 315.179,85 Euro aferent Imobilului nr.2.

Curtea observă că intimata – pârâtă – reclamantă a solicitat prin cererea reconvențională obligarea la plata sumei de 611.508,78 Euro din care 296.328,93 Euro aferent imobilului 1 și 315.179,85 Euro aferent Imobilului nr.2 (f.134 dosar fond).

Indicarea echivalentului în lei la cursul BNR din data formulării cererii reconvenționale a fost făcută pentru evaluarea pretențiilor în vederea îndeplinirii obligației de plată a taxei judiciare de timbru.

Totodată, potrivit art.3 al.1 din Regulamentul BNR nr.4/2005, în speță plata trebuie efectuată în moneda națională (leu).

În aceste condiții, prima instanță nu a acordat mai mult decât s-a cerut prin obligarea apelantei – reclamante – pârâte la plata sumei de 611.508,78 Euro în echivalent lei la cursul BNR Euro – L. din data plății efective.

9). Soluția instanței de apel.

Pentru aceste considerente, Curtea constată că hotărârea primei instanțe este legală și temeinică, motiv pentru care, în temeiul dispozițiilor art.480 al.1 NCPC, urmează să respingă apelul formulat de apelanta - reclamantă - pârâtă . în contradictoriu cu intimata - pârâtă - reclamantă . SRL ca nefondat.

Întrucât a căzut în pretenții, în baza art.453 NCPC, va respinge cererea apelantei – reclamante – pârâte privind obligarea intimatei – pârâte – reclamante la plata cheltuielilor de judecată constând în taxele judiciare de timbru și timbru judiciar ca neîntemeiată.

Va lua act că apelanta – reclamantă – pârâtă și-a rezervat dreptul de a solicita cheltuieli de judecată reprezentând onorariu de avocat pe cale separată.

Va lua act că intimata – pârâtă – reclamantă nu a solicitat cheltuieli de judecată.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE

Respinge apelul formulat de apelanta - reclamantă - pârâtă . (înregistrată la registrul comerțului sub nr.J40/_/1992, CUI_, cu sediul în București, ..7, sector 6 și cu sediul ales la C..Av. „D. B.” în București, ..42, .) împotriva Sentinței civile nr.7348/20.12.2013 pronunțată de Tribunalul București - Secția a VI a Civilă în dosarul nr._ în contradictoriu cu intimata - pârâtă - reclamantă . SRL (înregistrată la registrul comerțului sub nr.J40/_/2005, CUI_, cu sediul în București, .-84, ., parter, cam.1, sector 1 și cu sediul ales la SCA I. și S. în București, ., parter, sector 3) ca nefondat.

Respinge cererea apelantei – reclamante – pârâte privind obligarea intimatei – pârâte – reclamante la plata cheltuielilor de judecată constând în taxele judiciare de timbru și timbru judiciar ca neîntemeiată.

Ia act că apelanta – reclamantă – pârâtă și-a rezervat dreptul de a solicita cheltuieli de judecată reprezentând onorariu de avocat pe cale separată.

Ia act că intimata – pârâtă – reclamantă nu a solicitat cheltuieli de judecată.

Cu recurs în termen de 30 de zile de la comunicare.

Cererea de recurs se va depune la Curtea de Apel București – Secția a V a Civilă.

Pronunțată în ședință publică, azi 11.12.2014.

PREȘEDINTE JUDECĂTOR

Ș. C. C. C. M. N.

GREFIER,

I. L. P.

Red./dact.jud.CSC

4 ex./12.01.2015

Jud. fond: A. M. - TRIBUNALUL BUCUREȘTI - SECȚIA A VI A CIVILĂ

← Pretenţii. Decizia nr. 1006/2014. Curtea de Apel BUCUREŞTI		Dizolvare societate. Decizia nr. 762/2014. Curtea de Apel... →

Vezi și alte spețe de la aceeași instanță

Dizolvare societate. Decizia nr. 762/2014. Curtea de Apel BUCUREŞTI