Pretenţii. Hotărâre din 23-10-2014, Curtea de Apel CLUJ
| Comentarii |
|
Hotărâre pronunțată de Curtea de Apel CLUJ la data de 23-10-2014 în dosarul nr. 29647/211/2012
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CLUJ
SECȚIA A II-A CIVILĂ, DE contencios ADMINISTRATIV ȘI FISCAL
Dosar nr._
DECIZIA CIVILĂ Nr. 8587/2014
Ședința publică de la 23 Octombrie 2014
Completul compus din:
PREȘEDINTE L. U.
Judecător R.-R. D.
Judecător A. S.
Grefier I. C.
S-a luat în examinare recursul formulat de către pârâta . sentinței civile nr. 273 din 06.05.2014 pronunțată în dosarul nr._ al Tribunalului Specializat Cluj, în contradictoriu cu reclamantul STAȚIUNEA DE C. – DEZVOLTARE PENTRU POMICULTURĂ CLUJ, având ca obiect:pretenții- chirie și consum de utilități
Având în vedere că la data prezentului termen d-na judecător M. D. lipsește din instanță, pentru soluționarea cauzelor repartizate completului de judecată 4R, din a cărui compunere face parte, la acest termen de judecată, conform dispozițiilor art. 98, alin. 6 din ROIIJ, întregirea completului s-a făcut prin participarea d-nului judecător S. A., aflat pe prima poziție în programarea de permanență în materia juridică a litigiilor cu profesioniștii și contencios administrativ și fiscal.
La apelul nominal făcut în ședință publică a răspuns pentru recurenta-pârâtă, reprezentant convențional avocat M. R. L., cu delegație de substituire fila 17 din dosar și pentru intimata-reclamantă, avocat P. S. N., cu împuternicire avocațială pe care o depune în ședință publică.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință care învederează că nu a fost depusă dovada achitării taxei judiciare de timbru și taxei de timbru judiciar mobil.
Curtea, din oficiu, în temeiul art. 1591 alin. 4 C. Pr. Civ., constată că, raportat la art. art. 3, alin. 3, art. 299 C. Pr. Civ. și art. 20 din Legea nr. 554/2004 este competentă general, material și teritorial să judece pricina.
Curtea constată îndeplinită cerința privind regularizarea cererii de recurs prin achitarea taxei judiciare de timbru și a taxei de timbru judiciar.
Nemaifiind alte cereri de formulat și excepții de invocat, instanța acordă cuvântul părților în dezbaterile judiciare.
Având cuvântul reprezentanta . solicită admiterea cererii de recurs în temeiul art. 304 pct. 6 și 9 Cod Pr. Civ. de la 1865. Arată că instanța de fond a fost sesizată cu o acțiune în pretenții privind sume facturate în baza unui contract de închiriere și prelungirea ulterioară a acestuia în baza tacitei relocațiuni. Aceste facturi vizează intervalul de timp dintre încheierea contractului de închiriere și părăsirea efectivă a imobilului. Instanța de apel nu a analizat temeinicia soluției instanței de fond asupra tacitei relocațiuni, și a analizat cauza din prisma prelungirii contractului de închiriere prin acordul părților reținând că s-a depus cerere de închiriere de către actuala recurentă și care a fost analizat în consiliul de administrație al intimatei și care a fost aprobat conform unui proces verbal. Apreciază că instanța de apel s-a pronunțat cu depășirea cadrului procesual, cu care a fost învestită prin atacarea soluției instanței de fond, pronunțându-se asupra unor fapte omisso medio. De asemenea soluția instanței de apel este netemeinică în opinia recurentei deoarece s-a pronunțat asupra prelungirii contractului de închiriere, deoarece hotărârea consiliului de administrație al intimatei prin care s-a aprobat prelungirea, nu a fost comunicată recurentei astfel încât nu se putea împlini acordul de voință al părților, conform principiului comunicării către ofertant al acceptării ofertei. În al doilea rând trecând peste acest fapt se arată că cererea de prelungire trebuia ștampilată de către societate și nu semnată astfel nefiind valabilă. În al treilea rând există o prevedere că părțile trebuie să notifice orice modificare a contractului printr-un act adițional, astfel inclusiv pentru prelungirea duratei contractului trebuia să existe un act adițional pentru a fi valabilă prelungirea, condiție de formă esențială pentru existența acordului de voințe. Susține că instanța de apel a reținut greșit temeinicia pretențiilor bazate pe această prelungire a contractului de închiriere.
Raportat la aspectul privind tacita relocațiune, arată că aceasta nu poate opera deoarece există o clauză contractuală care impune încheierea unui act adițional cu privire la prelungirea contractului de închiriere, iar prin însăși existența acestei clauze rezultă implicit excluderea posibilității de a opera tacita relocațiune. De asemenea se arată din audierea martorilor a reieșit faptul că recurenta nu a mai utilizat acel spațiu, singura activitate după încheierea contractului fiind aceea de a elibera spațiul.
Arată că intimata nu a invocat niciodată existența unui prejudiciu, ori întinderea acestuia prin neridicarea utilajelor din acel spațiu apreciază că pretențiile intimatei deduse judecății instanței de fond sunt neîntemeiate. În concluzie solicită admiterea recursului cu cheltuieli de judecată pe cale separată.
Având cuvântul reprezentantul intimatei solicită respingerea recursului menținerea deciziei instanței de apel deoarece susține că nu sunt incidente temeiurile de drept invocate, respectiv dispozițiile art. 304 pct. 6 și 9 Cod Pr. Civ. de la 1865.
Precizează că în oricare dintre cele două ipoteze, tacita relocațiune sau prelungirea contractului de închiriere prin acordul părților există aceleași obligații în sarcina chiriașului de a plăti chiria și consumul utilităților. Singura diferență între cele două variante este că în ceea ce privește acordul părților, închirierea se face pe o perioadă determinată. În oricare dintre ipoteze obligațiile chiriașului rămân în vigoare astfel încât intimata nu trebuia să dovedească existența unui prejudiciu prin nerespectarea contractului, deoarece acțiunea nu a fost formulată în temeiul lipsei de folosință a spațiului ci pe temeiul nerespectării obligațiilor contractuale.
În ce privește inserarea clauzei de obligare de a notifica orice modificare a contractului prin care se exclude incidența tacitei relocațiuni arată că susținerile părții adverse sunt lipsite de fundament legal. Precizează că nu se poate prezuma că inserarea unei clauze atrage inexistența alteia, așadar părțile trebuiau să insereze în contract faptul că nu este incidentă tacita relocațiune în acel contract, dacă înțelegeau să nu se poată folosi de acest procedeu.
În concluzie solicită respingerea recursului, fără cheltuieli de judecată.
Curtea, luând în considerare poziția procesuală a părților și apreciind că la dosar există suficiente probe pentru justa soluționare, în temeiul art. 150 C. Pr. Civ. declară închise dezbaterile și reține cauza în pronunțare.
CURTEA
Prin sentința civilă nr._/2013 pronunțată la data de 19 iulie 2013 Judecătoria Cluj-N. a admis cererea formulată de reclamanta Stațiunea de C. Dezvoltare pentru Pomicultură Cluj în contradictoriu cu pârâta ., fiind obligată pârâta la plata către reclamantă a sumei de_,13 lei cu titlu de chirie și consum de utilități, și suma de_,41 lei cu titlu de penalități de întârziere calculate de la data scadenței până la data introducerii acțiunii – 13.12.2013, și în continuare în cuantum de 0,5 % pe zi de întârziere până la data plății efective a debitului.
Împotriva acestei hotărâri a declarat apel apelanta . solicitând instanței admiterea apelului, astfel cum este formulat, și pe cale de consecință, schimbarea sentinței apelate în sensul respingerii acțiunii formulate de către reclamanta ca nefondata, cu cheltuieli de judecată.
Prin decizia civilă nr. 273 din 06.05.2014, pronunțată în dosarul nr._ al Tribunalului Specializat Cluj, a fost respins apelul declarat de apelanta . în contradictoriu cu intimata STATIUNEA DE C.-DEZVOLTARE PENTRU POMICULTURA CLUJ, împotriva sentinței civile nr._/19.07.2013 pronunțată de Judecătoria Cluj-N. în dosarul nr._, care a fost menținută în întregime.
Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reținut următoarele:
În fapt, la data de 09.06.2006 între Stațiunea de C.-Dezvoltare pentru Pomicultură Cluj, în calitate de locator și apelanta ., în calitate de chiriaș a fost încheiat contractul de închiriere nr. 889/09.06.2006, având ca obiect mai multe spații în suprafață de 1154 mp, respectiv magazii, șoproane, anexe aflate în incinta Stațiunii de C. Dezvoltare pentru Pomicultură Cluj și care aveau destinația de birouri, depozit, hală de lucru, contra unei chirii lunare de 1656 euro/lună, plătibilă în lei la cursul BNR în data de 15 a fiecărei luni. Apelanta, în calitate de chiriaș, era obligată și la plata contravalorii utilităților consumate, conform art. 4 din contractul menționat. Durata contractului a fost de 3 ani, respectiv până la data de 16.06.2009.
Conform art. 5 din contract, perioada de închiriere se putea prelungi cu acordul scris al părților contractante, la inițiativa uneia dintre ele, inițiativă ce va trebui adusă la cunoștința celeilalte părți în scris cu cel puțin o lună înaintea expirării termenului prevăzut în contract.
La fila 135 a dosarului de fond există cererea formulată în scris de apelanta . prin care aceasta solicită acordul scris al locatorului Stațiunea de C.-Dezvoltare pentru Pomicultură Cluj pentru prelungirea termenului contractului nr. 889/09.06.2009 cu o perioadă de 2 ani, conform art. 5, 6 din contractul de închiriere a spațiilor prevăzute la cap. II. O astfel de cerere formulată la data de 15 mai 2009, deci anterior expirării contractului inițial a fost înregistrată în registrul locatorului (fila 134) și aprobată la data de 29 mai 2009 în ședința Consiliului de Administrație al Stațiunii de C. și Dezvoltare pentru Pomicultură Cluj.
În aceste condiții, ale cererii chiriașului T. I. SRL de prelungire a contractului de închiriere cu doi ani de zile și a aprobării acesteia sunt îndeplinite condițiile stabilite de părți în cuprinsul art. 5 din contractul de închiriere privind prelungirea contractului de închiriere. Astfel, contractul de închiriere nr. 889 din 09.06.2006, ce urma să expire la data de 16.06.2009 a fost prelungit cu încă doi ani de zile, până la data de 16.06.2011.
În aceste condiții, sarcina probei incumbă apelantei, în calitate de chiriaș în a proba predarea spațiului către locator anterior acestui moment. Or, . nu a făcut o asemenea dovadă. Nu are relevanță, în opinia instanței de apel, strict sub aspectul plății chiriei, dacă chiriașul a folosit efectiv spațiile sau nu atât timp cât nu au fost eliberate și predate locatorului, fiind dovedită prelungirea contractului de închiriere nr. 889/2006 cu încă doi ani de zile, respectiv până în 16.06.2011.
Totodată, conform depoziției martorului T. F., acesta a citit contoarele pentru utilitățile pe care le folosea apelanta, iar ultima citire a avut loc la data de 02.11.2010. Mai mult, o parte din facturile de utilități au fost deja achitate de apelanta T. I. SRL, ceea ce probează, indubitabil, recunoașterea acestor cheltuieli de către apelantă.
În ceea ce privește penalitățile de întârziere este de menționat faptul că în condițiile prelungirii contractului nr. 889/2006 este lipsit de orice dubiu că toate prevederile contractuale rămân în vigoare, inclusiv cele potrivit cărora pentru nerespectarea datei stabilite pentru plata contravalorii utilităților și a chiriei, . va achita stațiunii penalități de 0,5% pentru fiecare zi calendaristică de întârziere, cuantumul penalităților nefiind limitat la cuantumul chiriei restante (art. 11).
Față de toate aceste considerente, întrucât criticile apelantei sunt nefondate, în temeiul art. 480 alin. 1 C.p.c. tribunalul a respins apelul declarat de apelanta . în contradictoriu cu intimata STATIUNEA DE C.-DEZVOLTARE PENTRU POMICULTURA CLUJ împotriva sentinței civile nr._/19.07.2013 pronunțată de Judecătoria Cluj-N. în dosarul nr._, pe care a menținut-o în întregime.
Împotriva acestei decizii a formulat recurs pârâta ., solicitând admiterea recursului și în consecința modificarea deciziei recurate în sensul admiterii apelului și pe cale consecința schimbarea sentinței apelate și respingerii cererii de chemare în judecata, cu cheltuieli de judecată.
În motivare a arătat că în primul rând, se impune a se menționa ca prin cererea de chemare în judecata formulata inițial de către intimata, aceasta a solicitat obligarea noastră la plata sumei de 342:134,54 lei, în temeiul Contractului de închiriere nr. 889/2006. Temeiul juridic al act unii reclamantei intimate 1-a constituit tacita relocațiune, aceasta arătând ca pârâta, ulterior expirării duratei contractuale, a continuat sa utilizam spațiul închiriat, fiind astfel întrunite toate condițiile tacitei relocațiuni până la momentul rezilierii contractului de închiriere.
Instanța de fond a analizat cererea de chemare în judecata din prisma întrunirii condițiilor tacitei relocatiuni, constatând ca aceasta a operat. Împotriva acestei sentințe, a formulat apel, combătând cele reținute de către instanța de fond cu privire la operarea tacitei relocațiuni.
Instanța de apel, ignorând în totalitate atât poziția procesuala a reclamantei expus a în cadrul cererii de chemare în judecata, cat și poziția procesuala a acesteia manifestata în recurs (prin ambele reclamanta intimata întemeindu-și pretențiile pe tacita relocatiune) considera că în speța a operat prelungirea contractuala a contractului de închiriere, prin perfectarea unu act adițional de prelungire.
Prezintă o deosebita relevanta în acest context faptul ca reclamanta nu si-a întemeiat niciodată pretențiile pe o eventuala prelungire contractuala a contractului de închiriere, susținând de fiecare data ca aceste pretenții sunt justificate din perspectiva tacitei relocațiuni. Or, pe de o parte, instanța de apel a încălcat în mod flagrant principiul disponibilității, pronunțându-se asupra a ceva ce nu s-a cerut. Pe de alta parte, este evident faptul ca soluția pronunțata de instanța de apel, fără ca aceasta problematica sa fi fost analizata de către instanța de fond, lipsește subscrisa de o cale de atac, de vreme ce problema prelungirii contractul ii de închiriere prin acordul pârtilor a fost analizata pentru prima data în apel.
În speța este așadar incident motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 6 potrivit căruia, instanța fie a acordat mai mult decât s-a cerut fie ceea ce nu s-a cerut. Așadar, la momentul introducerii cererii de chemare în judecata, reclamanta și-a întemeiat acțiunea pe tacita relocatiune. La momentul judecării cauzei, prima instanța analizează cauza sub aspectul tacitei relocatiuni, temei juridic în baza căruia a fost investita. în schimb, la momentul judecării căii de atac, instanța de apel trece peste oricare aspect la tacitei relocatiuni, depășindu-și cedrul procesual și făcând abstracție de temeiul juridic în baza căruia a fost investita, considerând ta în speța ar fi vorba despre prelungirea contractului de închiriere, care ar fi avut loc în baza cererii subscrisei de prelungire a duratei închirierii și a deciziei Consiliului de Administrație al reclamantei, prin care aceasta accepta prelungirea. Or, instanța schimbând temeiul juridic, instanța de apel se pronunța practic pe un aspect cu care aceasta nu a fost investita, respectiv pe un aspect care nu i-a fost cerut.
Nicio clipa instanța de fond nu a pus în discuția părților schimbarea temeiului cererii, pentru a-i da posibilitatea de a-și formula apărări în acest sens, astfel încât apreciază că o astfel de problematica nu putea face obiectul instanței de apel, aceasta fiind obligate sa analizeze starea de fapt și de drept aplicabila în speța strict în modalitatea în care a fost analizata de către instanța de fond.
De altfel, faptul ca starea de fapt și de drept reținuta de către instanța de apel este vădit inaplicabila spetei de fata rezulta și din faptul ca instanța de apel considera contractul ca fiind prelungit până la data de 16.06.2011, cu toate ca poziția procesuala expres exprimați a reclamantei intimate, atât în fond cât și apel, a fost ca raportul juridic dintre părți a încetat la data de 01.08.2010, ca urmare a notificării transmise de către aceasta, prin care astfel a încetat tacita relocațiune.
Pe cale de consecința, în mod cert analiza realizata de către instanța de apel soluționarea apelului nu a fost realizata cu respectarea limitelor cu care a fost investită, astfel încât se impune modificarea hotărârii pronunțate în apel și reanalizarea situației de fapt și drept aplicabila în speța.
Totodată, în speța este aplicabil motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 potrivit căruia hotărârea pronunțata este lipsita de temei legal sau a fost data cu încălcarea sau aplicarea greși legii, având în vedere următoarele:
În cauza nu se poate vorbi despre o prelungire a contractului de închiriere, după cum în mod eronat a reținut instanța de apel, din următoarele motive:
- daca din partea subscrisei a existat o cerere de prelungire în data de 15 mai 20 )9, din partea recurentei intimate a lipsit manifestarea de voința expresa cu privire la acceptarea acesteia, acceptare care sa provină de la cel căruia i-a fost adresata și care sa fie neîndoielnica, în cauza nefăcându-se dovada comunicării cu aceasta a deciziei Consiliului de Administrație din 29 mai 2009, precum și nicio alta forma de comunicare a faptului ca reclamanta intimata a acceptat oferta de prelungire a duratei contractului de închiriere.
Condițiile pe care trebuie sa le îndeplinească acceptarea ofertei, este comunicarea acceptării ofertei către ofertant. Așadar este necesar ca ofertantul sa fi fost informat cu privire la acceptarea ofertei, sa fi luat efectiv cunoștința de acest aspect, momentul luării la cunoștința fiind și momentul încheierii contractului. Dar, așa cum a arătat, pe tot parcursul procesului, atât în prima instanța cât și în apel nu s-a făcut dovada comunicării vreunei acceptări de prelungire a contractului de către reclamanta respectiv a primirii efective a acesteia de către recurentă.
Arată în sensul celor de mai sus că, în ciuda faptului ca în reglementarea vechiului cod civil nu exista un temei legal expres cu privire la momentul la care se considera încheiat contractul în cazul ofertei și a acceptării acesteia, soluția doctrinara și jurisprudențiala majoritara, era cea potrivit căreia momentul încheierii contractului era momentul recepționării acceptării ofertei. Consideră pe deplin întemeiata aceasta soluție, întrucât un act juridic nu este susceptibil a produce efecte în lipsa comunicării acestuia destinatarului, aceasta exigenta nefiind întrunită în speța de fata.
- potrivit prevederilor contractului inițial de închiriere, prelungirea acestuia ar fi putut opera doar în baza acordului scris al pârtilor contractante. Pe cale de consecința, părțile au exclus, contractual și expres, posibilitatea acceptării tacite a încheierii actelor adiționale de prelungire a contractului, instituind ca și condiție de forma esențiala în acest sens existenta unui înscris prin care sa se consacre aceasta prelungire. Or, un înscris parvenirii de la intimata, care însă nu a fost niciodată comunicat recurentei (neaducându-se în cauză nicio proba că i s-ar fi fost comunicat) nu poate produce niciun efect fata de aceasta, nefiind așadar nici pe departe întrunite exigentele contractuale asumate de către părți în sensul prelungirii contractului.
Totodată, din cuprinsul cererii de prelungire a contractului care a fost depusa în probațiune de către reclamanta, se poate constata ca aceasta nici măcar nu ar fi fost susceptibila a constitui oferta, de vreme ce nu era semnata, purtând doar stampila societății. Așadar, acest script nu este de natura a exprima în mod valabil consimțământul recurentei la prelungirea duratei contractuale, astfel încât prin simpla „acceptare” a acestei oferte nu se putea încheia în mod valabil contractul prin care părțile conveneau asupra prelungirii duratei contractuale.
Astfel, pentru a avea valoarea juridica a unui contract, în mod imperios necesar oferta trebuie sa fie urmata de acceptarea acesteia, or simplul fapt al menționării existenței unei decizii a Consiliului de Administrație din 29 mai 2009, fără ca aceasta să îi fi fost adusa la cunoștința - lipsa fiind vreo dovada contrara la dosarul cauzei -, nu valorează încheierea unui contract prin care se prelungește durata închirierii. Așadar, doar după comunicarea acceptării ofertei se poate susține ca ne aflam în prezența unui contract format, în privința căruia; se vor aplica regulile privind forța obligatorie a contractului. Instanța omite așadar sa examineze un aspect deosebit de important, și anume momentul întâlnirii ofertei cu acceptarea, ca element determinat pentru realizarea acordului de voințe asupra încheierii unui nou contract de închiriere, trecând totodată și peste clauzele contractului inițial care prevăd în mod clar necesitatea încheierii un act adițional scris în cazul aducerii oricărei modificări contractului, deci inclusiv în cazul prelungirii duratei închirierii.
Este așadar de natura evidentei faptul ca acordul scris al pârtilor asupra prelungirii contractului lipsește cu desăvârșire, astfel recurenta, având în vedere ca reclamanta nu dăduse curs cererii de prelungire, a considerat ca este exclusa posibilitatea încheierii unui altfel de act, procedând la părăsirea spațiului închiriat, imediat după momentul expirării contractului de închiriere. În acest sens, intervalul scurs între momentul expirării locațiunii și momentul la care spațiul a fost integral eliberat de către aceasta a fost aferent mutării bunurilor pe care le adusese în spațiu, din probele existente la dosar rezultând neîndoielnic ca spațiul nu a mai fost deloc utilizat, ulterior expirării locațiunii, pentru scopul pentru care fusese închiriat.
În ceea ce privește pretinsa „recunoaștere” a cheltuielilor aferente utilităților, plătite de recurenta după citirea contoarelor, arată ca din probatoriul administrat a rezultat în mod clar faptul ca, de la momentul părăsirii Stațiunii de către recurentă, contoarele au fost folosite de către dl. I. N. angajatul acesteia, care locuia în incinta Stațiunii, tocmai calitatea acestuia de angajat fiind motivul pentru care a achitat sumele aferente utilităților, și nu întreaga suma înscrisa pe factura. Or acest aspect nu poate însemna o asumare de întregului debit, în condițiile în care spațiul închiriat nu a mai fost folosit, având în vedere expirarea contractului de închiriere și neprelungirea acestuia. Mai mult, din declarațiile martorilor Balasz Artila și N. I. a reieșit faptul ca recurenta a părăsit spațiul în cursul anului 2009 când s-a mutat în G., iar la momentul încheierii unui contract de închiriere în nume propriu de către martor cu stațiunea - SEPTEMBRIE 2009 -, toate utilajele erau mutate din spațiu. Chiar martorul propus de reclamanta a susținut faptul ca în ianuarie 2010 utilajele erau deja mutate, astfel ca nu se poate aprecia de către instanța ca exista o prelungire a contractului de închiriere în condițiile în care aceasta nu folosea spațiul închiriat inițial având în vedere ca acesta nu a fost în realitate niciodată prelungit.
Totodată, în prezenta cauza nu poate fi reținuta nici tacita relocațiune, avană în vedere următoarele:
În primul rând, o importanță deosebită o au declarațiile martorilor, de care instanța face abstracție la momentul pronunțării soluției, care au indicat în mod clar faptul că nu sunt susținute pretențiile reclamantei, raportat la faptul ca aceasta în niciun caz nu a utilizat spațiul acesteia până în luna noiembrie 2010!!
Astfel, Martorul S. G. a arătat ca ceea ce cunoaște este faptul ca până în toamna anului 2010 intrau și ieșeau mașini din incinta stațiunii. Acest fapt trebuie însă coroborat cu declarațiile martorului Balasz A., care a arătat în mod clar faptul ca chiar el obișnuia ca ulterior momentului la care societatea a părăsit incinta stațiunii să vină cu mașini în incinta acesteia, pentru a-l lua pe colegul sau N. I. la lucru sau pentru a-i aducea lemne. De asemenea, aceleași aspecte reies și din declarația martorului N. I., care confirma declarația primului martor și arata ca folosea mașina firmei, precum și ca era dus și adus frecvent la noul loc de munca de către colegul sau, cu mașinile de serviciu, astfel ca aceste mașini intrau și ieșeau din stațiune și ulterior momentului în care recurenta a părăsit incinta stațiunii. De altfel, din chiar înscrisurile depuse în probațiune de către reclamantă (respectiv din registrele de evidenta a accesului autovehiculului în cadrul stațiunii), se poate observa ca în perioada relevanta (decembrie 2009-noiembrie 2010) foarte multe din înscrieri relevă că autoturismele intrau în stațiune seara și ieșeau a doua zi de dimineața, iar foarte multe din înscrieri releva staționarea pe intervale scurte (de aproximativ jumătate de ora) în cursul dimineții. Or, aceste elemente nu sunt nicidecum de natura a demonstra desfășurarea unei activități de către societate în incinta Stațiunii, ci demonstrează tocmai ca prezența mașinilor în incinta stațiunii se datorează faptului ca angajatul N. I. venea acasă cu mașinile proprietatea societății în cursul serii și pleca a doua zi de dimineața, sau cu alte ocazii era dus și adus în stațiune (unde locuia) de către alți angajați ai recurentei, către și de la locul de muncă.
Atât martorul Balasz A. cât și martorul N. I. au arătat ca societatea a părăsit spațiul în cursul anului 2009, moment la care societatea s-a mutat în G. (unele referiri sunt la începutul anului 2010, însă perioada este similara și este firesc ca martorii să nu mai rețina cu maxima exactitate luna în care recurenta a părăsit incinta stațiunii). Martorul arată de asemenea faptul ca la momentul la care a încheiat contractul de închiriere cu stațiunea (în nume propriu), toate utilajele erau mutate din spațiu. Or, acest contract a fost încheiat în luna septembrie 2009, astfel încât orice pretenții ale reclamantei, ulterioare acestui moment, sunt în mod vădit nesusținute.
Martorul Lenard I. (martor propus chiar de către reclamanta) arată ca la începutul lunii ianuarie 2010, deja se mutaseră din utilajele societății, astfel încât în mod clar nu se susține faptul ca recurenta a derulat activități curente în cadrul stațiunii până în luna noiembrie 2010, după cum în mod total eronat s-a reținut de către instanța de fond.
În al doilea rând, la data de 25.05.2009 a formulat, într-adevăr, o cerere de prelungire a contractului de închiriere. Aceasta cerere a fost formulata tocmai în considerarea faptului ca contractul de închiriere dintre recurentă și reclamanta prevedea în mod clar ca prelungirea contractului nu poate interveni decât prin semnarea unui act adițional de către părțile contractante, ceea ce excludea ipoteza unei tacite relocațiuni - aspect de altfel acceptat de către chiar instanța de apel, care prin faptul ca reține o prelungire a contractului prin acordul părților, ratifica implicit și susținerile recurentei, potrivit cărora părțile au exclus, prin instituirea respectivei clauze, posibilitatea operării tacitei relocațiuni.
Recurenta nu a avut de altfel cunoștința, până la momentul depunerii acestor acte în fata instanței de judecata, de existenta procesului verbal încheiat la data de 29.05.2009, acesta fiind încheiat în lipsa acesteia și reprezentând un act care o vizează exclusiv pe reclamanta, fiind un proces verbal al Consiliului de Administrație al reclamantei. Faptul ca solicitarea a fost aprobata nu a fost adus niciodată la cunoștința acesteia, fapt dovedit de faptul ca nu s-a încheiat niciodată un act adițional de prelungire a contractului de închiriere. Dimpotrivă, recurentei i s-a adus la cunoștința faptul ca nu este posibila încheierea unui act adițional de prelungire a contractului de închiriere, motiv pentru care a părăsit spațiul închiriat imediat ulterior momentului în care contractul a expirat. Însă, arată că acest proces verbal confirmă pe deplin susținerile expuse cu ocazia judecării în fond a cauzei, respectiv faptul că în vederea continuării executării contractului de închiriere era imperios necesara încheierea unui act de prelungire, tacită relocațiune neputând opera în prezenta acestei dispoziții contractuale. În caz contrar, reclamanta intimata nu ar fi considerat necesar sa își exprime un așa-zis acord asupra prelungirii contractului, din moment ce aceasta ar fi putut opera în lipsa unui act în acest sens.
În fine, pentru a crea instanței o imagine cât mai clara asupra momentelor în care s-au desfășurat evenimentele relevante pentru prezenta cauza, a depus în probațiune acte din care rezulta momentul de la care a început construcția casei d-lui D. E. (administratorul societății), martorii audiați declarând faptul ca în acea perioada nu mai avea comenzi, astfel încât muncitorii lucrau la noul sediu al societății, concomitent cu executarea de lucrări la acest obiectiv. Se poate observa ca din acest documente reiese în mod clar faptul ca lucrările la acest obiectiv au fost demarate în luna mai a anului 2009 (aspecte pe care instanța în mod greșit nu le are în vedere la momentul pronunțării soluției).
În al treilea rând, doctrina a arătat ca pentru a putea funcționa tacita relocațiuni, este necesar ca operarea acesteia sa nu fi fost exclusa printr-o clauza contractuala expresă. În speța, prin stabilirea concreta a modalității în care contractul de închiriere continua să fie în vigoare și ulterior perioadei pentru care a fost încheiat, părțile au exclus posibilitatea operării tacitei relocațiuni.
În al doilea rând, tacita relocațiune nu a operat în situația de fata deoarece nu este îndeplinita o condiție esențiala a acesteia, și anume acea potrivit căreia recurenta să fi continuat sa folosească imobilul. Astfel, potrivit dispozițiilor art. 1437 C. Civ., dispoziții invocate și de către reclamanta intimata în cuprinsul cererii de chemare în judecata formulate, „după expirarea termenului stipulat prin contractul de locațiune, daca locatarul romane și e lăsat în posesie, atunci se consideră locațiunea ca reînnoită”. Este deci de natura evidentei faptul ca tacita relocațiune nu putea funcționa în situația de față.
În al doilea rând, chiar daca prin absurd tacita relocațiune ar fi putut funcționa în situația de față, arată împrejurarea potrivit căreia efectul relocațiunii nu este prelungirea contractului anterior (fapt care în speța nici nu era posibil deoarece prelungirea se poate realiza doar în condițiile expres prevăzute în contract și menționate mai sus), ci intervenția unui nou contract de locațiune. Rațiunea care sta la baza acestui mecanism este ca locațiunea expirata este stinsă, formându-se un nou contract, distinct de cel anterior, cu data sa și cu durata sa proprie. D. acceptându-se ideea încheierii în fapt a unui nou contract de locațiune prin efectul operării art. 1437 C. Civ se pot explica aceste elemente suplimentare, și anume necesitatea ca părțile sa aibă capacitate de exercițiu la data la care operează tacita relocațiune, precum și faptul că noua locațiune este încheiata pe durata nedeterminata.
Ca efect al faptului ca prin tacita relocațiune vechiul contract este stins și practic se încheie un nou contract de locațiune, distinct de cel anterior, rezulta ca nu toate prevederile vechiului contract de locațiune vor fi aplicabile și în continuare. Aici insistă în special asupra prevederilor privind penalitățile de întârziere. Astfel, prin efectul stingerii garanțiilor prevăzute în vechiul contract, efect admis în mod unanim atât de către doctrina romana cât și de către doctrina din străinătate, rezultă ca penalitățile de întârziere stabilite inițial (constituind în realitate o clauza penala, având caracter autonom fata de contractul în cadrul căreia este inserata) nu mai pot fi luate în considerare, având în vedere ca acestea nu sunt de esența contractului de locațiune, precum și având în vedere ca acestea sunt instituite tocmai ca mijloc de garantare a debitelor care rezulta din contractul de locațiune. Pe cale de consecința, consideră ca și în situația în care prin absurd s-ar putea aprecia ca în speță a operat tacita relocațiune, penalitățile de întârziere rezultate din facturile emise ulterior nu datorate, clauzele respective fiind stinse de drept. Penalitățile respective de întârziere nu pot fi calculate și nu pot fi datorate în lipsa unei clauze contractuale în vigoare.
Mai mult, chiar și în cazul în care reclamanta susține ca recurenta a continuat sa utilizeze spațiul după expirarea duratei contractuale, aceasta nu poate avea decât posibilitatea de a formula o acțiune pentru lipsirea de folosința a spațiului, aceasta fiind ținuta să dovedească atât aceste aspecte, cât și întinderea sumei pe care o solicita cu titlu de compensare pentru lipsirea de folosința bunului ce a făcut obiectul închirierii, facturile de care se prevalează reclamanta fiind în realitate emise în executarea unui contract care încetase de drept și fiind lovite de nulitate. Așadar, simpla existenta a acestor facturi, precum și a prețului contractual stabili în cadrul contractului de închiriere care expirase, nu fac dovada creanței în cuantumul solicitat prin cererea de chemare în judecata. De altfel, o acțiune întemeiata pe lipsirea de folosința bunului închiriat, în cadrul căreia sa se stabilească și întinderea exacta a sumelor pe care reclamanta le pretinde cu acest titlu, nu a fost formulata până în prezent de către reclamanta, prezenta acțiune fiind întemeiata exclusiv pe instituția tacitei relocatiuni și instanța nefiind legal investita sa se pronunțe asupra altor cereri (cum ar fi o cerere de acordare a acestor sume cu titlu compensatoriu) decât cele expuse în cadrul cererii de chemare în judecata.
Având în vedere toate cele expuse în prezenta, solicită instanței ca prin hotăra care o va pronunța sa admită prezentul recurs.
Analizând sentința atacată prin prisma motivelor de recurs și a apărărilor formulate, Curtea reține următoarele:
1. Sub aspectul motivului de recurs prevăzut la art. 304 pct. 6 C.pr.civ. de la 1865, cod aplicabil în cauză prin prisma art. 3 alin.1 din Legea nr. 76/2012, Curtea reține că acest motiv vizează ipoteza în care instanța de apel a admis apelul și, rejudecând cauza, fie nu s-a pronunțat asupra unuia din capetele de cerere, fie a acordat mai mult decât s-a cerut ori ceea ce nu s-a cerut. Cu toate acestea, motivul prevăzut de art. 304 pct. 6 C.pr.civ. nu este aplicabil hotărârilor de control judiciar prin care se păstrează în întregime soluțiile atacate, respingându-se calea de atac, întrucât, în aceste situații, instanța nu rejudecă cererile de chemare în judecată, pentru a da mai mult decât s-a cerut.
Deoarece în speță Tribunalul nu a găsit apelul întemeiat și l-a respins ca atare astfel că nu s-a pronunțat asupra fondului pretențiilor deduse judecății ca să fie în ipoteza în care ar fi dat ceea ce nu s-a cerut așa cum se sugerează în recurs.
Astfel fiind, Curtea reține că în ipoteza din speță motivul de recurs prevăzut la art. 304 pct. 6 C.pr.civ. nu este aplicabil și astfel îl va înlătura ca atare.
2. Cu referire la motivul de recurs prevăzut la art. 304 pct. 9 C.pr.civ., Curtea reține că acest text presupune două ipoteze: lipsa de temei legal a hotărârii atacate și ipoteza când hotărârea atacată a fost pronunțată cu încălcarea sau aplicarea greșită a legii.
Lipsa de temei legal presupune ca din considerentele hotărârii să nu poată fi decelate și identificate normele juridice care susțin rezolvarea dată litigiului ori că hotărârea nu ar fi motivată în drept.
Cercetând hotărârea atacată prin prisma motivelor de recurs evocate se poate reține că această ipoteză nu este prezentă în speță și deci nu va fi analizată.
Cu referire la cea de a doua ipoteză trebuie reținut că aceasta vizează situațiile în care instanța evocă normele de drept substanțial incidente situației de fapt în cauză, dar le încalcă în litera și spiritul lor ori le aplică greșit, consecință a unei interpretări eronate a legii.
Trebuie notat că independent de cauza petendi evocată în memoriul de apel soluția pronunțată de instanța de apel este aceea a respingerii apelului declarat în cauză și astfel s-a păstrat soluția pronunțată’ de prima instanță în limitele în care s-a investit aceasta.
Prin urmare, din această perspectivă nu ar exista nicio consecință pe terenul schimbării ori a modificării scopului și finalității urmărite de reclamant ca să genereze per se o vătămare a drepturilor procesuale ori materiale din speță.
Cât privește aspectul privind tacita relocațiune ca temei al pretențiilor deduse judecății acesta a fost corect reținut de ambele instanțe de fond, căci manifestarea de voință tacită a locatorului de a nu cerere concediul chiriașului și faptul că în contract nu s-a prevăzut expres că tacita relocațiune este exclusă conduce la reținerea incidenței acestei instituții de drept civil.
Așa cum constant s-a arătat în doctrină și practica judiciară pertinentă, dacă pârâtul a continuat să folosească spațiul din litigiu după expirarea termenului de închiriere fără ca locatorul să-l împiedice în această folosință, sunt îndeplinite condițiile prevăzute de art. 1437 și 1452 din Codul civil de la 1864, cod aplicabil în cauză prin prisma art. 102 alin. 1 din Legea nr. 71/2011, pentru ca locațiunea să fie considerată reînnoită prin tacită relocațiune.
Astfel corect au reținut instanțele de fond incidența tacitei relocațiuni interpretând corect și aplicând legal dispozițiile legale pertinente incidente în materie.
Aspectele de fapt cu referire la maniera în care s-au interpretat probele dosarului, respectiv depozițiile martorilor audiați în cauză de prima instanță, recurentul propune o reapreciere a probelor în recurs pentru a se trage cu privire la un element al cauzei o concluzie diferită de cea a instanței de apel și a primei instanțe.
În acest context, se constată că recurentul nu critică decizia din apel pentru nelegalitate ei, în sensul art. 304 pct. 9 C.pr.civ., ci pentru netemeinicie.
Or, în aceste circumstanțe, instanța de recurs nu se poate substitui instanțelor de fond (prima instanță și cea de apel), pentru a stabili, în urma analizei și reevaluării probațiunii, elementele de fapt ale pricinii pentru a trage o concluzie în sensul urmărit de recurent.
Astfel, față de cele ce precedă, recursul urmează a fi respins și pentru acest motiv de recurs.
Așa fiind, în raport de considerentele ce precedă, Curtea urmează ca în temeiul art. 312 C.pr.civ. de la 1865 să respingă recursul ca nefondat cu consecința menținerii deciziei atacate.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII,
DECIDE:
Respinge recursul declarat de pârâta . Cluj împotriva deciziei civile nr. 273 din 06.05.2014, pronunțată în dosarul nr._ al Tribunalului Specializat Cluj pe care o menține în întregime.
Decizia este irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică din 23 octombrie 2014.
PREȘEDINTE, JUDECĂTORI,
L. U. R.-R. D. S. A.
GREFIER,
I. C.
Red.L.U./Dact.S.M
2 ex./12.11.2014
Jud.fond. C. S. N.
Jud.apel. D.H./A.G.N.
| ← Conflict de competenţă. Sentința nr. 306/2014. Curtea de Apel... | Alte cereri. Decizia nr. 2014/2014. Curtea de Apel CLUJ → |
|---|
