Procedura insolvenţei. Sentința nr. 460/2014. Curtea de Apel CRAIOVA
| Comentarii |
|
Sentința nr. 460/2014 pronunțată de Curtea de Apel CRAIOVA la data de 18-09-2014 în dosarul nr. 5105/95/2009/a5
Dosar nr._
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CRAIOVA
SECȚIA A II-A C.
DECIZIE Nr. 415/2014
Ședința publică de la 18 Septembrie 2014
PREȘEDINTE S. L.
Judecător C. P.
Judecător M. M.
Grefier V. S.
Pe rol pronunțarea asupra recursului declarat de V. S. lichidator al debitoarei . împotriva sentinței nr. 460 din 2 aprilie 2014 pronunțate de Tribunalul Gorj Secția a II-a civilă în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimații Z. M., S. C. PROFESIONALĂ DE EXECUTORI JUDECĂTOREȘTI "D., C. & ASOCIAȚII", O. DE C. ȘI PUBLICITATE IMOBILIARĂ GORJ și B. M. C., având ca obiect procedura insolvenței rezoluțiune contract vânzare-cumpărare.
Dezbaterile au avut loc în ședința publică din data de 11 septembrie 2014, consemnate în încheierea redactată la acea dată - parte integrantă din prezenta decizie, când Curtea a amânat pronunțarea asupra cauzei la data de 18 septembrie 2014.
CURTEA
Asupra recursului de față constată următoarele:
P. sentința nr. 460 din 2 aprilie 2014 pronunțată de Tribunalul Gorj Secția a II-a civilă în dosarul nr._ s-a admis acțiunea precizată formulată de reclamanta Societate C. Profesională de Executori Judecătorești „ D.,C. & Asociații, în contradictoriu cu pârâta . prin lichidator judiciar V. S. Tg.J., . în garanție: O. de C. și Publicitate imobiliară Gorj și B. M. C. .
S-a dispus rezoluțiunea contractului de vânzare - cumpărare nr. 1163 din 5 aug. 2013 încheiat între . prin lichidator judiciar V. S. Tg.J. în calitate de vânzător și . și Asociații,în calitate de cumpărător și repunerea părților în situația anterioară în sensul că obligă pârâta să plătească reclamantului suma de:
- 36.000 lei - garanție de participare la licitație ;
- 436 lei - dobândă aferentă sumei de 54.000 lei pe perioada 01.08.2013-7 nov. 2013;
- 345 lei - dobândă aferentă sumei de 36.000 lei pe perioada 17.07.2013 - 12 nov. 2013 ;
- 5.588 lei - c.val. onorariu notar public ;
- 1.240 lei - c.val.evaluare imobil
- 2.900 lei- c.val. concesiune
-358 lei - c.val. asigurare imobil
- 2.270 lei - editare și autentificare ,intabulare contract de vânzare - cumpărare și intabulare contract de ipotecă,notare contract de ipotecă OCPI.
S-au respins cererile de chemare în garanție a OCPI Gorj și B. M. C. și excepția lipsei calității procesuale pasive a OCPI .
Cu privire la excepția lipsei calității procesuale pasive a OCPI Gorj în ceea ce privește calitatea sa de chemat în garanție, instanța a apreciat cererea ca nefondată, deoarece potrivit dispozițiilor art.72 alin.1 din c.pr.civilă „partea interesată poate să cheme în garanție o terță persoană, împotriva căreia ar putea să se îndrepte cu o cerere separată sau în despăgubiri.”
Instanța a apreciat în primul rând că această cerere este admisibilă în principiu, constatând că, în ipoteza în care se va stabili în sarcina pârâtului (care a formulat cererea de chemare în garanție), o obligație prin hotărârea judecătorească ce se va pronunța, pârâtul este în drept să obțină despăgubiri de la chematul în garanție OCPI Gorj, ca o consecință directă a căderii sale în pretenții.
Se observă faptul că pârâta a chemat în garanție OCPI Gorj, considerând că aceasta se face vinovată de furnizarea datelor eronate care au stat la baza încheierii contractului de vânzare-cumpărare a cărui rezoluțiune se solicită pe cale principală.
Chemata în garanție a invocat excepția lipsei calității procesuale pasive, arătând că furnizarea datelor nereale a fost realizată de Biroul de carte funciară în anul 2001, aceasta fiind o altă instituție decât chemata în garanție OCPI Gorj.
Instanța a reținut însă că deși mențiunile au fost realizate de conducătorul de carte funciară din cadrul Biroului de carte funciară al Judecătoriei Tg.J., totuși întreaga activitate a acestui birou a fost preluată ulterior de către OCPI Gorj, inclusiv arhiva acestei instituții, ca urmare a reorganizării acestui sector, astfel încât singura persoană responsabilă pentru mențiunile și înregistrările efectuate în cartea funciară este chemata în garanție OCPI Gorj.
P. urmare, s-a concluzionat că această parte are calitate procesuală pasivă, iar cererea de chemare în garanție a acesteia este admisibilă în principiu, îndeplinind cerințele formale prevăzute de dispozițiile art.72-73 din c.pr.civilă, cu aplicarea dispozițiilor art. 64 și 65 alin.1 și 2 din c.pr.civilă.
În ceea ce privește cererea de chemare a în garanție a B. M. C., analizând admisibilitatea în principiu a acestei cereri, în raport de dispozițiile legale menționate anterior, s-a constatat că sunt îndeplinite aspectele formale ale unei astfel de cereri, astfel încât se reține admisibilitatea în principiu și a acestei cereri.
În ceea ce privește fondul acțiunii principale, din analiza întregului ansamblu probator aflat la dosarul cauzei, instanța a constatat că la data de 05.08.2013 a fost încheiat între reclamantă și pârâta, societate aflată în lichidare judiciară, prin lichidator judiciar, contractul de vânzare-cumpărare nr.1163/5.08.2013, obiectul contractului constând în „imobil compus din teren în cotă indiviză de 55 mp împreună cu spațiul comercial în suprafață de 179 mp, înscrise în cartea funciară nr.4247 a mun.Tg.J., cu nr. cadastral 826/0A/3, situat în Tg.J., ., ., jud.Gorj”.
Acest contract a fost încheiat în baza hotărârii nr.1303/24.05.2013 a adunării creditorilor societății debitoare vânzătoare, care a aprobat vânzarea directă a bunului și a procesului verbal de adjudecare provizorie nr.1725/19.07.2013, prețul vânzării fiind de 360.000 lei inclusiv TVA.
Pentru încheierea acestui contract, reclamanții cumpărători au achitat suma de 90.000 lei, adică 25% din prețul de vânzare aprobat de adunarea generală a creditorilor, din care 36.000 lei garanție conform regulamentului de vânzare și 54.000 lei diferență impusă de bancă pentru acordarea creditului ipotecar, urmând ca restul de 270.000 lei să fie achitată prin credit bancar.
Suma de 36.000 lei a fost achitată prin ordinul de plată nr.1/17.07.2013, iar suma de 54.000 lei a fost achitată prin ordinul de plată nr.1/01.08.2013.
De menționat este faptul că pârâta a restituit deja suma de 54.000 lei, aspect recunoscut de reclamantă în precizarea de la fila 37, aceasta fiind restituită în data de 07.11.2013.
Cum suma de 90.000 lei a fost luată de reclamantă dintr-un depozit bancar la termen pentru persoane juridice, reclamanta a solicitat ca pârâta să fie obligată și la restituirea dobânzii pe care a pierdut-o pentru suma de 36.000 lei pe perioada 17.07._13, iar pentru suma de 54.000 lei, pentru perioada 01.08._13.
S-a reținut din actele depuse la dosar de reclamantă, ( filele 38-46) că pe lângă aceste sume au mai fost plătite o . cheltuieli necesare pentru plata onorariului notarului public în scopul autentificării contractului (5588 lei), contravaloarea evaluării imobilului (1240 lei), contravaloarea concesiunii ( 2900 lei), asigurarea imobilului (358 lei), și editare și autentificare, intabulare contract de vânzare-cumpărare și intabulare contract de ipotecă, notare contract de ipotecă OCPI.
Cu toate acestea, contractul autentificat de vânzare-cumpărare nu a putut fi intabulat la cartea funciară, întrucât s-a constatat în urma verificării arhivei de carte funciară de către OCPI Gorj, că nu există act de proprietate pentru terenul în suprafață de 55 mp, aspect care a determinat remedierea de către aceasta a unei deficiențe apărute în cartea funciară nr.4247 a Mun. Tg.J., de sub IV2, cu privire la numărul cadastral 826/0A/3, la descrierea imobilului fiind trecută în mod eronat și suprafața de 55 mp teren în cotă indiviză, deși încheierea judecătorului de carte funciară din anul 2001 stabilise în mod cert ce anume trebuia intabulat, nefiind cuprins terenul respectiv.
Încheierea nr._/25.09.2013 a OCPI a fost dată după încheierea actului autentic de vânzare-cumpărare din 05.08.2013.
În urma referatului de completare întocmit de OCPI în dosarul nr._/2013, pârâta prin lichidatorul judiciar V. S. Tg.J. a încheiat cu Municipiul Tg.J. un contract de concesiune pentru suprafața de teren de 52 mp, teren cotă indiviză aferentă spațiului în litigiu și a solicitat intabularea dreptului de concesiune în cartea funciară în favoarea ., cu înscrierea corelativă a dreptului de proprietate privată în favoarea Municipiului Tg.J.
Ulterior, reclamanta a solicitat prin adresa nr. 8653/27.09.2013 înregistrată la lichidatorul judiciar V. S. sub nr. 2050/27.09.2013, convocarea de urgență a Adunării Generale a Creditorilor în vederea reducerii prețului de adjudecare cu suma aferentă contractului de concesiune, pe care tot reclamanta l-a achitat.
P. adresa nr.2204/22.10.2013, lichidatorul judiciar a comunicat faptul că în cadrul adunării generale a creditorilor nu s-a aprobat nici solicitarea de reducere a prețului de adjudecare, nici restituirea sumelor deja avansate de reclamantă pentru cumpărarea imobilului, blocându-se suma de 90.000 lei, cu acordarea unui termen pentru achitarea integrală a sumei rămase de plată, sub sancțiunea pierderii sumei deja încasate.
Instanța a constatat însă faptul că atunci când s-a pus în discuția adunării generale a creditorilor care a aprobat vânzarea directă a imobilului spațiu comercial și teren aferent, către un cumpărător identificat, în speță reclamantul, în posesia debitoarei existau următoarele acte cu privire la acest imobil: contractul de vânzare-cumpărare nr.26/29.03.1993 (fila 179) prin care . a vândut către . 150 mp suprafață comercială din spațiul comercial de la mezaninul blocului 5-7 din Tg.J., . aferent spațiului comercial se dă în folosință până la definitivarea situației acestuia,conform reglementărilor în vigoare.
Ulterior, spațiul respectiv este vândut de către . cumpărătorilor C. G., C. I., S. M. M. M. și Z. A., conform facturii fiscale nr._/09.06.1995 transcrisă la notariatul de Stat al județului Gorj sub nr. 4526/14.06.1995.
Apoi, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 7168/14.06.1995, C. G., C. I., S. M. M. M. și Z. A. vând către ., pârâta din dosarul de față, în total 179 mp din care 161 mp la mezaninul blocului 5-7 și 18 mp la parter, adică exact imobilul pe care l-au cumpărat cu câteva zile înainte de la .. Cu privire la terenul aferent nu se face absolut nicio mențiune în acest contract.
În acest context, instanța a reținut că pârâta se afla în posesia unor documente concludente care nu atestau în nici un fel dreptul de proprietate al acesteia asupra terenului în suprafață de 55 mp, însă cu toate acestea, în adunarea generală a creditorilor s-a pus în discuție și s-a aprobat și vânzarea imobilului incluzând și acest teren, pe baza acestei hotărâri adjudecându-se provizoriu imobilul către reclamantă.
P. urmare, s-a reținut că pârâta a vândut ceea ce nu avea în proprietate, reclamantul cumpărător fiind evins parțial, ceea ce îl îndreptățește să solicite rezoluțiunea vânzării.
Astfel, conform dispozițiilor art. Art. 1.700 din codul civil, „(1) Cumpărătorul poate cere rezoluțiunea vânzării dacă a fost evins de întregul bun sau de o parte a acestuia îndeajuns de însemnată încât, dacă ar fi cunoscut evicțiunea, el nu ar mai fi încheiat contractul.”
În ceea ce privește rezoluțiunea vânzării, se reține că pârâta chiar a fost de acord, atât anterior promovării acțiunii, cât și prin concluziile puse la încheierea dezbaterilor.
Cu privire la repunerea părților în situația anterioară, solicitată de reclamant, trebuie avute în vedere disp. art.1700 alin.2 din c.civ. ”odată cu rezoluțiunea, cumpărătorul poate cere restituirea prețului și repararea prejudiciului suferit.”
Restituirea prețului plătit se referă în cazul de față la restituirea garanției de participare la licitație, de 36.000 lei, constatându-se că suma de 54.000 lei deja a fost restituită.
Conform art.1702 alin.1 lit. d). din codul civil, daunele interese datorate cumpărătorului cuprind și pierderile suferite și câștigurile nerealizate de către cumpărător din cauza evicțiunii.
Astfel, instanța a apreciat că acesta se materializează în dobânda pe care reclamantul a pierdut-o ca urmare a dezafectării depozitului la termen pentru persoane juridice, în lei, pentru suma de 90.000 lei, compusă din 36.000 lei și 54.000 lei astfel: dobânda calculată pentru suma de 36.000 lei pe perioada 17.07._13, iar pentru suma de 54.000 lei, pentru perioada 01.08._13, respectiv 436 lei - dobândă aferentă sumei de 54.000 lei pe perioada 01.08.2013-7nov. 2013 și 345 lei - dobândă aferentă sumei de 36.000 lei pe perioada 17.07.2013 - 12 nov. 2013.
De asemenea, cumpărătorului mai trebuie să-i fie restituite, conform art. art. 1.702 din codul civil, daune-interese care cuprind „(…) c).cheltuielile încheierii și executării contractului de către cumpărător”, în speță toate acele cheltuieli legate de autentificare contractului de vânzare-cumpărare, adică 5.588 lei - contravaloarea onorariu notar public ; 1.240 lei - contravaloarea evaluării imobil, 2.900 lei- contravaloarea concesiune, 358 lei - contravaloarea asigurare imobil și 2.270 lei - editare și autentificare, intabulare contract de vânzare - cumpărare și intabulare contract de ipotecă, notare contract de ipotecă OCPI.
În ceea ce privește cererea de chemare în garanție a OCPI Gorj, din analiza materialului probator aflat la dosarul cauzei, s-a apreciat că pe fond cererea este neîntemeiată, urmând a fi respinsă pentru următoarele considerente.
S-a susținut faptul că în scopul vânzării imobilului debitoarei, pe baza documentelor deținute de aceasta și a extrasului de carte funciară eliberat de OCPI Gorj s-a trecut la punerea în discuția adunării generale a creditorilor.
Cu toate acestea, documentele deținute de debitoare anterior acestui moment nu o îndreptățeau pe aceasta să presupună că avea un drept de proprietate asupra terenului în litigiu.
Instanța nu a putut reține apărarea pârâtei conform căreia s-ar fi aflat în eroare indusă de chemata în garanție OCPI Gorj, care a eliberat certificatul de carte funciară în care este cuprins terenul de 55 mp, deoarece potrivit art.17 din codul civil, „(2) când cineva, împărtășind o credință comună și invincibilă, a considerat că o persoană are un anumit drept sau o anumită calitate juridică, instanța judecătorească, ținând seama de împrejurări, va putea hotărî că actul încheiat în această stare va produce, față de cel aflat în eroare, aceleași efecte ca și când ar fi valabil, afară de cazul în care desființarea lui nu i-ar cauza niciun prejudiciu.
Cu toate acestea, potrivit art.17alin.(4) „dispozițiile prezentului articol nu sunt aplicabile în materie de carte funciară și nici în alte materii în care legea reglementează un sistem de publicitate.”
Pârâta a invocat dispozițiile art.900 din codul civil, în sensul că dacă în cartea funciară s-a înscris un drept real în folosul unei persoane ( cum se susține că s-a realizat de către OCPI Gorj prin extrasele de carte funciară eliberate), se prezumă că dreptul există în folosul ei, ceea ce atestă culpa exclusivă a OCPI Gorj cu privire la informațiile furnizate în mod repetat.
Cu toate acestea însă, dispozițiile art. 876 - 915 din Codul civil privitoare la cazurile, condițiile, efectele și regimul înscrierilor în cartea funciară se aplică numai actelor și faptelor juridice încheiate sau, după caz, săvârșite ori produse după . Codului civil. (a se vedea art. 76 din Legea nr. 71/2011), adică după 01.10.2011, or actele de proprietate deținute de pârâta debitoare au fost încheiate anterior acestui moment, deci nu le sunt aplicabile dispozițiile legale invocate de pârâtă.
Din perspectiva dispozițiilor Legii nr. 7/1996, intabularea reprezintă înscrierea definitivă a unui drept real imobiliar în cartea funciară și are loc după definitivarea lucrărilor de cadastru pe o unitate administrative teritorială (oraș, comună etc.), înscrierea care a mijlocit transmiterea, modificarea sau stingerea unui drept real devenind opozabilă față de terți de la data la care cererea de înscriere a fost înregistrată, înscrierea astfel realizată având un caracter declarativ, nu constitutiv de drepturi.
P. urmare, faptul înscrierii chiar eronate în cartea funciară a unui drept care nu exista în realitate, nu era în măsură să ateste constituirea dreptului respectiv în favoarea titularului, în condițiile în care dispozițiile legale cu privire la producerea efectului constitutiv nu au fost încă realizate, singurul efect al acesteia fiind doar acela al opozabilității față de terți.
Revenirea ulterioară asupra înregistrărilor efectuate și atestarea corectă a dreptului înscris, prin încheierea de rectificare și referatul de completare, au arătat care este adevărata stare de fapt cu privire la situația juridică a terenului aferent imobilului spațiu comercial ce a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare.
OCPI Gorj s-a sesizat cu privire la existența unor nereguli atunci când reclamantul, prin mandatar notar public, a solicitat intabularea dreptului de proprietate dobândit în urma licitației, când a fost observat cuprinsul actului supus înscrierii, respectiv contractul de vânzare-cumpărare nr.1163/5.08.2013, unde notarul public atesta modalitatea de dobândire a imobilului, fiind vorba de facturi fiscale și act adițional la actul constitutiv al societății pârâte.
Astfel, s-a procedat la verificarea arhivei de carte funciară și s-a depistat că pentru terenul de 55 mp nu exista act de proprietate, fiind corectate aspectele menționate.
Instanța a apreciat așadar că OCPI Gorj, în calitate de chemat în garanție nu are vreo culpă în efectuarea tranzacției contestate, pe de o parte pentru că actele care au stat la baza vânzării existau în posesia vânzătorului pârât care putea observa că nu are nici un drept de proprietate asupra terenului de 55 mp, iar pe de altă parte, pentru că înscrierea din cartea funciară, chiar eronată, cum s-a dovedit, nu are efect constitutiv de drept de proprietate, ci de opozabilitate față de terți, astfel încât nu se poate susține că a avut o contribuție determinantă la încheierea actului de vânzare-cumpărare.
În ceea ce privește cererea de chemare în garanție a B. M. C., instanța a apreciat însă faptul că înstrăinarea imobilului a fost realizată în cadrul procedurii reglementate de Legea nr.85/2006, prin licitație publică, iar potrivit art. 120 alin.2 din această lege, „ dacă vânzarea activelor se va face prin licitație publică, procesul-verbal de adjudecare semnat de lichidatorul judiciar constituie titlu de proprietate. Când legea impune pentru transferul dreptului de proprietate forma autentică, contractele vor fi perfectate de notarul public pe baza procesului verbal de licitație.”
S-a reținut din contractul de vânzare-cumpărare încheiat între pârâta vânzătoare, prin lichidator judiciar și reclamanta cumpărătoare, că notarul face referire la modul de dobândire a imobilului de către pârâtă și la faptul că această vânzare a fost aprobată către un cumpărător identificat conform procesului verbal al adunării creditorilor nr.1303/2013, conform procesului verbal de adjudecare provizorie nr.1725/19.07.2013.
Referirea cu privire la aprobarea acestei vânzări prin sentința nr.1059/03.07.2013 a Tribunalului Gorj este în schimb nereală, întrucât prin această sentință a fost respinsă ca inadmisibilă cererea de aprobare a vânzării către cumpărătorul identificat, cu mențiunea că o astfel de solicitare excede atribuțiile judecătorului sindic în baza Legii nr.85/2006.
P. urmare, chematul în garanție nu trebuia să extindă verificările actelor de proprietate ale pârâtei, fiind suficient, conform legii, să verifice doar procesul verbal al adunării creditorilor care a aprobat această vânzare și procesul verbal de adjudecare provizorie a imobilului, acte în care se precizează că se aprobă „ vânzarea directă a bunului imobil teren în cotă indiviză cu suprafața de 55 mp, împreună cu spațiul comercial situat în Tg.J., ., .”.
S-a reținut că notarul s-a aflat și în posesia extrasului de carte funciară pentru autentificare nr._/2013 care atesta același lucru.
P. urmare, instanța nu a putut reține culpa notarului public în ceea ce privește întocmirea contractului respectiv.
În ce privește despăgubirile care au fost solicitate de către reclamant, instanța a constatat că nici măcar în situația în care s-ar fi reținut vreo culpă în sarcina notarului public, acesta nu ar fi putut să fie obligat la restituirea garanției de 36.000 lei plătită de reclamant pârâtei, această sumă neavând nicio legătură cu întocmirea actelor notariale și fiind plătită anterior perfectării contractului.
De asemenea, același aspect se reține și cu privire la dobânzile solicitate, dar și a celorlalte cheltuieli aferente vânzării, pentru evaluare, cadastru, etc., ci numai cu privire la onorariul perceput de notar.
Cu toate acestea, nereținându-se nicio culpă în sarcina notarului, acesta nu poate fi ținut să garanteze restituirea niciunei sume din cele solicitate drept despăgubiri de reclamant.
Împotriva acestei sentințe a declarat recurs la data de 06.05.2014 . prin lichidator V. S., criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie, solicitând admiterea recursului, casarea în parte a sentinței, respingerea acțiunii cu privire la capătul accesoriu al cererii privind obligarea debitoarei la plata de daune-interese precum și admiterea cererilor de chemare în garanție.
În motivare s-a arătat că lichidatorul judiciar a procedat la vânzarea imobilului proprietatea debitoarei cu respectarea dispozițiilor art. 20 și art. 118 din Legea nr. 85/2006. Nu există indicii care să conducă la concluzia că lichidatorul judiciar s-ar fi aflat în posesia documentelor precizate de instanță și depuse la dosarul cauzei de pârâta OCPI Gorj . În baza documentelor primite de la debitoare, lichidatorul a întreprins toate demersurile legale pentru identificarea bunurilor aflate în patrimoniul acesteia, a procedat la evaluarea bunurilor conform aprobării creditorilor.
Procedând la verificarea și identificarea bunurilor din patrimoniul debitoarei, lichidatorul a respectat dispozițiile legale, însă OCPI Gorj nu a înțeles să întreprindă verificările la care era obligată și îndreptățită legal, iar răspunsurile oficiale ale acesteia au condus la încheierea contractului de vânzare cumpărare.
Recurenta, redând conținutul înscrisurilor oficiale ale OCPI Gorj arată că este evidentă culpa acesteia, dar și a notarului public chemat în garanție care, eludând prevederile legale în materie, astfel cum au fost instituite prin Legea nr. 36/1995 nu procedează la verificarea actelor de proprietate astfel cum era obligat prin art. 80 și art. 225 ale legii.
Notarul public era obligat legal, profesional și etic-moral să procedeze la verificarea documentelor de proprietate asupra imobilului.
Părțile s-au prezentat la notarul public pentru a încheia un act autentic de vânzare cumpărare nu pentru autentificarea proceselor verbale care, la rândul lor, nu au fost verificate de notar. Lipsa de diligență și neglijența notarului public, coroborate cu neglijența OCPI au produs daune reclamanților cumpărători constând în dobânzi, contravaloare onorariu notar public și taxe OCPI, contravaloare evaluare imobil, concesiune și asigurare la plata cărora recurenta solicită să fie obligați.
În dovedire a fost solicitată proba cu înscrisuri.
La 04.09.2014 Biroul Individual NOTARIAL C. M. (fostă B. M. P C.) a depus la dosar întâmpinare solicitând respingerea recursului ca nefondat și menținerea hotărârii instanței de fond. S-a susținut că, având în vedere dispozițiile art. 120 alin. 2 din Legea nr. 85/2006, nu putea să întocmească și să autentifice actul de vânzare cumpărare intervenit între părți decât în condițiile expres prevăzute în procesul verbal al adunării creditorilor debitorului . nr. 1303/2013 și în procesul verbal de adjudecare provizoriu nr. 1725/19.07._.
Notarul public a întocmit și autentificat contractul de vânzare cumpărare cu respectarea legislației în materie, în special a art. 228 din Ordinul nr. 2333 privind aprobarea Regulamentului de aplicare a Legii Notarilor publici și activității notariale nr. 36/1995.
A fost verificată situația juridică a proprietății și posesiei în baza actelor originale, constatând că debitoarea are în patrimoniul său bunuri ce constituie obiectul litigiului în baza facturii fiscale nr._/0/30.09.1997 și a actului adițional având încheierea de dată certă nr. 2121/10.05.2005 a Notarului Public S. B. Anterior, debitoarea a dobândit dreptul de proprietate conform contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 7168/1995 de fostul Notariat de Stat județean Gorj.
Mai mult, s-a solicitat și s-a obținut de la OCPI Gorj certificat cu privire la identificarea numărului cadastral nr._/20.03.2013 care are același conținut cu extrasul de carte funciară CF_/2013.
Lichidatorul a garantat faptul că debitoarea este proprietarul bunurilor înstrăinate, având acces la toate documentele societății, acesta dând însă dovada de rea credință.
Intimatul pârât a mai invocat și dispozițiile art. 1695 și urm. N.C..C., art. 16 și art. 1707 N.C.. C.
La 08.09.2014 a fost depusă la dosar întâmpinare de către intimata pârâtă OCPI Gorj solicitând respingerea recursului ca nefondat.
În motivare s-a arătat că nu sunt fondate criticile recurentei, nefiind întrunite condițiile răspunderii civile delictuale .
În primul rând recurenta nu a făcut dovada existenței faptei ilicite întrucât extrasul C.F. pentru autentificare nr._/ 26.07.2013 și certificatul cu privire la identificarea numărului topografic/ cadastral și de carte funciară după numele/denumirea proprietarului cu nr._/20.03.2013 sunt corect emise și completate în concordanță cu mențiunile de la acea dată, din C.F. nr. 4247 a municipiului Tg. J. deschisă de Biroul de Carte Funciară al Judecătoriei Tg. J.. Invocând dispozițiile art. 53 alin. 1 din Ordinul Directorului General al ANCPI nr. 633/2006 modificat, cuprinsul cărților funciare se dovedește cu copia sau cu extrasul C.F.
Mai mult, efectul înscrisurilor în Cartea Funciară nu este constitutiv de drepturi, conform art. 20 alin. 1 și 3 C.civil. Înscrisurile eliberate de OCPI Gorj au fost corecte, în concordanță cu mențiunile Cărții Funciare nr. 4247 a municipiului Tg. J..
Pârâta s-a sesizat numai după ce reclamantul a solicitat intabularea dreptului de proprietate, registratorul fiind ținut să aplice dispozițiile art. 30 alin. 2 din Legea nr. 7/1996.
Înscrierea suprafeței de 55 m.p. nu a fost efectuată de salariații OCPI Gorj ci de salariații Biroului de carte funciară al Judecătoriei Tg. J..
Pârâta intimată OCPI Gorj mai arată că nu s-a făcut dovada existenței unei legături de cauzalitate între fapta ilicită și prejudiciul reținut în cauză.
Recurenta a deținut actele de proprietate, respectiv factura fiscală în care se face referire doar la spațiul comercial, nu și la teren.Astfel, pârâta nu putea transmite valabil suprafața de 55 m.p. Prejudiciul nu este rezultatul direct și exclusiv al pretinsei fapte ilicite a OCPI Gorj.
În drept au fost invocate dispozițiile art. 115 Vechiul C.pr. civ.
La dosar au fost depuse, la 17.09.2014, concluzii scrise ale debitoarei . prin lichidator V. S..
Analizând cauza, prin prisma criticilor formulate, Curtea apreciază recursul nefondat pentru următoarele considerente:
În ce privește prima cerere a recurentei referitoare la casarea în parte a sentinței recurate în sensul respingerii acțiuni cu privire la capătul accesoriu al cererii de obligare a debitoarei . la plata de daune interese, Curtea constată că, în cuprinsul recursului, nu există nicio critică a sentinței și niciun fel de motivare în fapt și în drept referitoare la acest aspect, care să poată fi analizat de instanța de recurs. În consecință, neexistând motive de recurs cu privire la capătul de cerere privind acordarea dobânzilor, Curtea nu poate analiza cererea recurentei de modificare a hotărârii instanței de fond cu privire la acestea.
În ce privește cererea de chemare în garanție a B. M. C.( în prezent Birou Individual Notarial C. M. ) Curtea apreciază că hotărârea primei instanțe de respingere a acesteia este întemeiată.
Conform art. 60 alin. 1 C.pr. civ. „Partea poate să cheme în garanție o altă persoană împotriva căreia ar putea să se îndrepte, în cazul când ar cădea în pretenții, cu o cerere în garanție sau în despăgubire.”
Chemarea în garanție este admisibilă așadar, ori de câte ori partea care ar cădea în pretenții ar avea posibilitatea să solicite de la o altă persoană despăgubiri pentru dreptul pe care l-a pierdut, respectiv pentru obligația ce a fost stabilită în sarcina sa prin hotărâre judecătorească.
Ori, notarul public care a autentificat vânzarea bunului, nu are nicio obligație de garantare a vânzătorului sau de despăgubire a acestuia pentru inexistența dreptului de proprietate al vânzătorului asupra bunului înstrăinat.
Mai mult, în cazul de față, așa cum a reținut și instanța de fond, notarul public și-a îndeplinit obligațiile prevăzute de Legea 36/1995, în sensul că față de actele de proprietate prezentate de vânzătorul . prin lichidator V. S., respectiv factura fiscală nr._/30.09.1997 și actul adițional la actul constitutiv al vânzătoarei, s-a solicitat de la OCPI Gorj certificatul cu privire la identificarea numărului cadastral nr._/20.03.2013 care atestă dreptul de proprietate al vânzătorului asupra terenului în suprafață de 55 m.p. și spațiul comercial în suprafață de 179 m.p. situat în municipiul Tg. J., ., ., mezanin.
Dreptul de proprietate al vânzătorului, mai exact existența acestui drept, nu depinde de verificările efectuate de notar și nici nu-i poate fi imputată acestuia suma stabilită ca despăgubire pentru inexistența parțială a dreptului de proprietate al vânzătorului, în condițiile în care notarul public a efectuat demersurile cadastrale impuse de lege pentru verificarea acestui drept.
Nu este întemeiată nici susținerea lichidatorului conform căreia notarul public și-a limitat verificările doar la procesul verbal de adjudecare, așa cum am arătat verificările fiind făcute, în primul rând, la OCPI.
Pentru considerentele expuse, Curtea apreciază cererea de chemare în garanție a B. M. C. neîntemeiată, soluția de respingerea a acesteia de către instanța de fond fiind legală și temeinică.
Cât privește motivele de recurs referitoare la chemata în garanție a OCPI Gorj, Curtea le apreciază de asemenea neîntemeiate, motivarea și soluția instanței de fond fiind legale și temeinice și din acest punct de vedere.
Atât certificatul cu privire la identificarea numărului cadastral, cât și extrasul C.F pentru informare, nu au avut ca scop decât comunicarea către solicitant a situației imobilului, astfel cum apărea aceasta înscrisă în evidențele OCPI, evidențe preluate de la Judecătoria Tg. J..
Eliberarea acestor înscrisuri nu implică verificarea realității înscrierilor funciare, deoarece o astfel de cerere nu presupune atașarea actelor de proprietate care să permită astfel de verificări.
Numai cu ocazia solicitării de întabulare a dreptului de proprietate, când cererea a fost însoțită de înscrisurile doveditoare ale proprietății, OCPI a putut verifica realitatea înscrierilor și, constatând că acestea erau eronate, le-a corectat.
În consecință, înscrierea eronată a dreptului de proprietate al . asupra imobilului în litigiu nu este imputabilă OCPI, așa cum corect a reținut instanța de fond.
De asemenea, în mod corect s-a reținut și faptul că înscrierea în Cartea Funciară are ca rol opozabilitatea față de terți și nu are efect constitutiv de drepturi(art. 20 C. Civ.) singurul deținător al înscrisurilor ce atestau întinderea dreptului de proprietate al debitoarei fiind chiar recurenta ..
Aceasta nu poate invoca necunoașterea dispozițiilor legale ( Lg. 54/1998, în vigoarea la data cumpărării spațiului comercial) care prevedeau formalitatea actului autentic pentru transmiterea dreptului de proprietate asupra terenurilor și nici faptul că, prin factură fiscală, a cumpărat de la . numai spațiul comercial( clădirea), nu și terenul.
Nefiind în culpă în ceea ce privește producerea prejudiciului reținut în sarcina ., în mod corect instanța de fond a respins cererea de chemare în garanție a OCPI Gorj criticile recurentei fiind nefondate cu privire la aceste aspecte.
Pentru considerentele de fapt și de drept expuse, apreciind hotărârea instanței de fond legală și temeinică, Curtea, în temeiul art. 312 C.pr. civ. va respinge recursul pârâtei . prin lichidator V. S. ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge ca nefondat recursul declarat de V. S. lichidator al debitoarei . împotriva sentinței nr. 460 din 2 aprilie 2014 pronunțate de Tribunalul Gorj Secția a II-a civilă în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimații Z. M., S. C. PROFESIONALĂ DE EXECUTORI JUDECĂTOREȘTI "D., C. & ASOCIAȚII", O. DE C. ȘI PUBLICITATE IMOBILIARĂ GORJ și B. M. C., având ca obiect procedura insolvenței rezoluțiune contract vânzare-cumpărare.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică de la 18 septembrie 2014.
Președinte, S. L. | Judecător, C. P. | Judecător, M. M. |
Grefier, V. S. |
V.S. 23 Septembrie 2014
Jud. red. SL
Zehnored. VS
| ← Procedura insolvenţei. Decizia nr. 233/2014. Curtea de Apel... | Procedura insolvenţei. Sentința nr. 496/2014. Curtea de Apel... → |
|---|
