ICCJ. Decizia nr. 157/2005. Comercial
| Comentarii |
|
Prin sentința nr. 393 din 25 februarie 2004 Tribunalul Bacău, secția comercială și contencios administrativ, a respins excepția prescripției dreptului la acțiune, a respins acțiunea principală formulată de reclamanta SC A.B.R. SA București în contradictoriu cu pârâta SC D. SA Bacău, prin care a solicitat să se constate că a fost reziliat contractul de locațiune încheiat la 26 martie 2003, obligarea pârâtei la plata sumelor de 471.935.516 lei cheltuieli pentru plata avizelor necesare funcționării sucursalei Bacău, 1.118.011.906 lei reprezentând chirie pentru perioada aprilie - decembrie 2002, 743.450.400 lei cu titlu de daune interese și a admis în parte cererea reconvențională formulată de pârâta reclamantă SC D. SA Bacău, a dispus rezilierea contractului de locațiune, a respins capătul de cerere privind obligarea reclamantei la plata chiriei în cuantum de 590.000.000 lei.
Instanța a reținut că nu a încetat contractul de locațiune din 26 martie 2002 încheiat cu pârâta SC D. SA Bacău, deoarece în februarie 2003 reclamanta a prelungit autorizarea de amenajare a sediului, a formulat cerere pentru racordarea la rețeaua electrică, a întocmit act adițional la contractul de locațiune astfel că nu se poate conchide că este reziliat contractul cu data de 24 decembrie 2002.
în ceea ce priește despăgubirile, instanța nu a reținut nici o culpă în sarcina locatorului în întârzierea lucrărilor, iar art. V lit. i) din contract face referire la chiria achitată în avans, iar reclamanta a achitat lunar, asumându-și riscul nefolosirii spațiului pentru perioada cât va fi amenajat.
în ceea ce privește cererea reconvențională, s-a reținut că nerespectarea obligației de plată a chiriei de către reclamantă, nu este sancționată cu rezilierea contractului deoarece rezilierea produce efecte numai pentru viitor, iar potrivit art. 1453 C. civ., daunele interese pot fi acordate numai după punerea în întârziere a debitorului.
Reclamanta a declarat apel împotriva acestei sentințe, criticând hotărârea pentru nelegalitate și netemeinicie, susținând că instanța a interpretat greșit probatoriile administrate în cauză, nu a reținut că structura de rezistență a imobilului nu respectă Normativul și că se impunea executarea lucrărilor de consolidare pentru întreaga structură de rezistență a construcției, schimbarea destinației spațiului presupunea amenajări nestructurale, în mod greșit instanța a considerat că nu au existat vicii ascunse ale construcției care nu puteau fi cunoscute la încheierea contractului de locațiune, că rezilierea a intervenit în luna decembrie 2002, deoarece nici una din părți nu și-a îndeplinit obligațiile contractuale începând cu această dată, intimata a fost pusă în întârziere prin notificarea din 24 decembrie 2002, adresele din 7 ianuarie 2003, și din 30 ianuarie 2003.
Prin încheierea de la 28 septembrie 2004, Curtea de Apel Bacău a scos cauza de pe rol și a înaintat-o la Curtea de Apel Suceava, deoarece prin încheierea nr. 2568 din 14 septembrie 2004, înalta Curte de Casație și Justiție a dispus strămutarea dosarului.
Prin decizia nr. 830 din 3 decembrie 2004, Curtea de Apel Ploiești, secția comercială și contencios administrativ a respins apelul declarat de reclamantă, reținând următoarele: bunul închiriat la data încheierii contractului de locațiune, avea destinația de restaurant; folosirea spațiului conform destinației impunea efectuarea unor lucrări, cum este cea a camerei de tezaur, care nu erau în sarcina pârâtei și nu s-au constatat vicii ascunse, rezilierea nu se poate constata dacă se poate cere realizarea dreptului, în sarcina locatorului nu-i poate fi reținut vreun motiv imputabil astfel că nu se pot acorda despăgubiri, reclamanta a achitat de bună voie chiria în perioada aprilie - decembrie 2002, asumându-și riscul nefolosirii spațiului pentru perioada cât va fi amenajat, reclamanta nu a procedat la punerea în întârziere a pârâtei, conform art. 1439 C. proc. civ., pe de altă parte, locatorul și-a îndeplinit obligația asumată la art. V pct. 1 lit. b) din contract; nu a rezultat culpa pârâtei pentru efectuarea lucrărilor la spațiul închiriat.
De asemenea, instanța de apel a respins ca nefondată cererea de aderare la apel formulată de pârâtă.
Reclamanta a declarat recurs, susținând în esență următoarele:
- instanța de apel a încălcat dispozițiile art. 1421 alin. (1) C. civ., potrivit cărora locatorul este obligat să predea lucrul în așa stare încât să poată fi întrebuințat, și anume în stare de a fi folosit ca sediu de bancă ori instanța a reținut că pârâta și-a îndeplinit în mod corespunzător obligația de predare a bunului, deoarece efectuarea lucrărilor necesare pentru schimbarea destinației acestuia ar cădea în sarcina locatarului fără a se ține seama de adresa din data de 9 aprilie 2003, prin care pârâta a comunicat reclamantei că poate intra în stăpânirea bunului pentru a demara lucrările de amenajare;
- instanța de apel a încălcat dispozițiile art. 1020-1021 C. civ. și art. 969 C. civ., deoarece adresa transmisă de către reclamantă la data de 24 decembrie 2002, are valoarea unei declarații unilaterale de reziliere și că față de pct. 9.3 și 9.5 din contract care prevăd că rezilierea se realizează după trecerea unui termen de preaviz de 120 zile, rezultă că cel mai târziu în luna aprilie 2003, contractul a fost reziliat.
- s-au încălcat dispozițiile art. 1422 C. civ., deoarece instanța de apel a considerat că nu au existat vicii ascunse ale imobilului dat în locațiune.
- cu privire la daune interese, în mod nelegal instanța a reținut că locatorul nu este în culpă pentru efectuarea lucrărilor la spațiu, că acesta a pus la dispoziție constructorului materialele necesare și la data de 8 aprilie 2002 când s-a predat spațiul, părțile au stabilit efectuarea căii de acces și a camerei de tezaur, nu s-a stabilit un termen de executare a lucrărilor.
- acordarea daunelor interese nu depinde de rezolvarea dată capătului de cerere privitor la reziliere, deoarece răspunderea contractuală a părții care nu își execută obligațiile se poate angaja atât cumulat cu desființarea contractului cât și independent de aceasta.
- s-au încălcat dispozițiile art. 111 C. proc. civ., instanța considerând în mod eronat că reclamanta nu mai avea la îndemână o acțiune în realizarea dreptului.
- soluția dată asupra cererii reconvenționale este nelegală, având în vedere că pârâta a încălcat obligația de predare a bunului imobil.
Recursul este nefondat pentru următoarele considerente:
- părțile au derogat de la dispozițiile art. 1421 C. civ., în sensul că locatarul SC A.B.R. SA și-a asumat obligația de a-și amenaja spațiul cu sediul bancar.
- condiția fundamentală a emiterii declarației unilaterale în sensul rezilierii contractului nu a fost îndeplinită, recurenta nu a pus în întârziere pe debitor, nu a fost dat un termen de preaviz de 120 de zile, astfel că pactul comisoriu de gradul II invocat de recurentă nu a fost incident în cauză.
- prevederile art. 1422 C. civ. nu au fost încălcate din situația de fapt și din probele administrate nu rezultă existența unor vicii ascunse ale imobilului.
- cu privire la motivul de recurs referitor la neacordarea daunelor interese, întrucât a fost respins capătul de cerere privind constatarea rezilierii contractului, nu se pot acorda daune interese, care sunt accesorii rezilierii contractului.
- instanța nu a încălcat prevederile art. 111 C. proc. civ., ci s-a reținut că nu este posibilă o acțiune în constatare, deoarece reclamanta avea posibilitatea de a cere realizarea dreptului și a consiliera contractul în ființă până în aprilie 2003.
- soluția dată asupra cererii reconvenționale este corectă, deoarece reclamanta a întârziat plata chiriei mai mult de 30 de zile, neachitând chiria din luna aprilie 2003 și până la data pronunțării sentinței de reziliere a contractului.
Față de cele de mai sus, recursul a fost nefondat și a fost respins.
| ← ICCJ. Decizia nr. 3570/2005. Comercial | Revizuire. Motive. Instanţa competentă → |
|---|
