ICCJ. Decizia nr. 2226/2008. Comercial. Obligatia de a face. Recurs
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA COMERCIALĂ
Decizia nr. 2226/2008
Dosar nr. 1926/104/2007
Şedinţa publică de la 19 iunie 2008
Asupra recursului de faţă;
Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:
Prin acţiunea înregistrată pe rolul Judecătoriei Slatina, reclamantul Z.D. a chemat în judecată pe pârâta SC E. SA – F.Î.S.E.E.S. SA, sucursala Î.S.E. Craiova – A.Î.S.E. Slatina pentru a fi obligată să-i vândă imobilul situat în Slatina B-dul A.I. Cuza locuinţă de serviciu deţinută pe bază de contract de închiriere împreună cu cota indiviză de teren aferent şi să încheie contract de vânzare-cumpărare în acest sens, la preţul stabilit în raportul de evaluare întocmit la 15 decembrie 2005.
Judecătoria Slatina, prin sentinţa civilă nr. 2657 din 8 mai 2007, a admis excepţia necompetenţei materiale, invocată din oficiu, şi a declinat competenţa de soluţionare a cauzei în favoarea Tribunalului Olt, secţia comercială.
Prin decizia nr. 304 din 19 iunie 2007, pronunţată de Tribunalul Olt, secţia comercială şi de contencios administrativ, a fost admisă acţiunea formulată de reclamantul Z.D. astfel cum a fost precizată, şi a obligat pârâtele SC E.S. SA Bucureşti şi SC E. SA Filiala de Î.S.E.A. Slatina să vândă reclamantului apartamentul situat în Slatina B-dul A.I. Cuza judeţul Olt, la preţul stabilit în raportul de evaluare.
Pentru a pronunţa această deciziei, tribunalul a reţinut că reclamantul are calitatea de chiriaş potrivit contractului de închiriere reactualizat, nr. 3231 din 30 mai 2006 pentru apartamentul locuinţă de serviciu situat în Slatina pentru care pârâtele au demarat procedura prevăzută de O.U.G. nr. 130/2004 aprobată prin Legea nr. 189/2005 de vânzare către titularul contractului de închiriere.
Reclamantul a depus cerere de cumpărare a acestui apartament la 19 ianuarie 2005, însă, pârâţii au refuzat încheierea contractului de vânzare-cumpărare pe motiv că raportul de evaluare nu ar corespunde dispoziţiilor O.U.G. nr. 130/2004, întrucât nu reflectă valoarea de circulaţie.
Refuzul pârâtelor este contrar legii deoarece legiuitorul la art. 4 din O.U.G. nr. 130/2004 a prevăzut că preţul de vânzare se stabileşte pe baza unui raport de evaluare elaborat de persoane fizice sau juridice autorizate, că evaluatorii sunt selecţionaţi potrivit legislaţiei în vigoare iar preţul de vânzare va include şi valoarea terenului cotei părţi aferent locuinţei.
Deci, reclamantul îndeplineşte condiţiile prevăzute de O.U.G. nr. 130/2004 iar pârâtele îndată ce au demarat procedura de vânzare erau obligaţi să încheie contractul de vânzare-cumpărare la preţul stabilit prin raportul de evaluare.
Curtea de Apel Craiova, secţia comercială, prin decizia nr. 271 din 7 noiembrie 2007, a admis apelul declarat SC F.Î.S.E.E.S. SA Bucureşti, a schimbat sentinţa nr. 304 din 19 iunie 2007 a Tribunalului Olt în sensul că a respins acţiunea ca prematur introdusă.
În argumentarea acestei decizii instanţa de control judiciar a reţinut că apelul este fondat, astfel, potrivit art. 1 din O.U.G. nr. 130/2004, s-au elaborat şi aprobat de consiliul de administraţie metodologia de vânzare-cumpărare, s-a desemnat un expert A.N.E.V.A.R. pentru evaluarea apartamentelor dar constatându-se că evaluarea nu este conformă cu normele metodologice aprobate s-a dispus întocmirea formelor de evaluare individuale pentru fiecare apartament, care s-a şi întocmit.
Demararea procedurii în sensul menţionat nu echivalează cu promisiunea de vânzare-cumpărare căci preţul nu a fost aprobat. Cum nu există aprobarea de vânzare în conformitate cu art. 1 din O.U.G. nr. 130/2004 aprobată prin Legea nr. 189/2005, acţiunea reclamantului a fost prematur introdusă.
Împotriva deciziei nr. 271 din 7 noiembrie 2007 pronunţată de Curtea de Apel Craiova a declarat recurs reclamantul Z.D. întemeiat pe dispoziţiile art. 304 pct. 7 şi 9 C. proc. civ., solicitând admiterea recursului, desfiinţarea deciziei şi menţinerea hotărârii pronunţate de instanţa de fond.
În motivarea recursului său reclamantul critică decizia instanţei de apel susţinând că în mod greşit a fost reţinut ca motiv de prematuritate faptul că deşi a fost elaborată şi aprobată de către Consiliul de Administraţie metodologia de vânzare-cumpărare şi a fost desemnat evaluatorul A.N.E.V.A.R. pentru evaluarea apartamentelor dar constatându-se faptul că evaluarea nu este conformă cu normele metodologice aprobate s-a dispus întocmirea unui nou raport de evaluare care s-a şi întocmit însă derularea procedurii s-a oprit urmare a declanşării litigiului de faţă.
Totodată, în opinia recurentului, instanţa de apel a reţinut greşit şi faptul că preţul de vânzare nu a fost aprobat de A.G.A.C.A. şi că neexistând aprobarea de vânzare în raport de prevederile art. 1 din O.U.G. nr. 130/2004 acţiunea apare ca fiind prematur introdusă.
Criticile invocate de recurentul-reclamant privind prematuritatea acţiunii sunt fondate pentru următoarele considerente:
Recurentul-reclamant Z.D. este chiriaş în baza contractului de închiriere reactualizat nr. 3231 din 30 mai 2006 pentru apartamentul locuinţă de serviciu situat în Slatina pentru care intimatele-pârâte au demarat procedura prevăzută de O.U.G. nr. 130/2004 aprobată prin Legea nr. 189/2005 de vânzare către titularul contractului de închiriere.
În vederea aplicării acestor dispoziţii s-a efectuat raportul de evaluare de către un evaluator A.V.E.V.A.R. numit în urma concursului, astfel cum rezultă din decizia nr. 60 din 28 noiembrie 2005 a Directorului S.I.S.E.E.E. Oltenia şi prin care apartamentul a fost evaluat la suma de 38.400 lei fără TVA.
Acest raport de evaluare a fost întocmit cu respectarea dispoziţiilor art. 4 alin. (3) din O.U.G. nr. 130/2004 care prevăd că „răspunderea privind corectitudinea stabilirii preţului de vânzare-cumpărare revine exclusiv evaluatorului selectat care a întocmit raportul de evaluare”.
Instanţa de apel în mod greşit a stabilit că suntem în prezenţa unei promisiuni de vânzare-cumpărare al cărui preţ nu a fost stabilit cu respectarea dispoziţiilor art. 1 din O.U.G. 130/2004 aprobată de Legea nr. 189/2005 deoarece potrivit art. 4 al aceluiaşi act normativ, s-a prevăzut că evaluatorii desemnaţi să întocmească raportul de evaluare răspund în ceea ce priveşte stabilirea preţului conform dispoziţiilor legale.
Atâta timp cât intimata pârâtă a demarat procedura de vânzare se presupune că aceasta a avut la bază acordul necesar al organelor competente privind vânzarea mai multor apartamente reprezentând locuinţe de serviciu printre care şi cel al recurentului reclamant şi în această situaţie nu mai poate fi vorba de prematuritatea acţiunii pe considerentul că adunarea generală a acţionarilor sau consiliul de administraţie nu au aprobat preţul de vânzare al apartamentului.
De altfel, intimata pârâtă în întâmpinarea depusă la instanţa de fond nici nu a invocat acest aspect ci doar faptul că raportul de evaluare nu a fost întocmit sub aspectul preţului de vânzare stabilit la apartament nu corespunde prevederilor O.U.G. nr. 130/2004.
Astfel fiind, cu aplicarea dispoziţiilor art. 312 alin. (1), (2) şi (3) C. proc. civ., urmează a fi admis recursul declarat împotriva deciziei instanţei de apel ce va fi modificată în sensul respingerii apelului ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Admite recursul declarat de reclamantul Z.D. împotriva deciziei nr. 271 din 7 noiembrie 2007, pronunţată de Curtea de Apel Craiova, secţia comercială. Modifică decizia recurată în sensul că respinge apelul declarat de pârâtele SC E. SA F.Î.S.E. Craiova – Agenţia Slatina şi SC F.Î.S.E.E.S. SA Bucureşti, ca nefondat.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţa publică, astăzi 19 iunie 2008.
| ← ICCJ. Decizia nr. 2145/2008. Comercial. Pretenţii. Recurs | ICCJ. Decizia nr. 2252/2008. Comercial. Pretenţii. Recurs → |
|---|
