ICCJ. Decizia nr. 3348/2008. Comercial. Constatare nulitate act. Recurs
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA COMERCIALĂ
Decizia nr. 3348/2008
Dosar nr. 1165/111/2007
Şedinţa publică de la 12 noiembrie 2008
Asupra recursului de faţă,
Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:
p rin sentinţa nr. 1352 din 18 octombrie 2007, Tribunalul Bihor a admis în parte cererea principală precizată, formulată de reclamanta SC T.P.C. SRL în contradictoriu cu pârâta C.M. şi în consecinţă a constatat nulitatea absolută a înscrisului denumit „Precontract de vânzare - cumpărare”, încheiat la data de 12 decembrie 2006 între reclamantă şi pârâta C.M.
A fost admisă cererea de intervenţie în interes propriu formulată de intervenienţii O.V.V. şi O.A., ambii domiciliaţi în oraşul Ghimbav str. Progresului, judeţul Braşov, şi în consecinţă s-a constatat că pârâta ocupă fără titlu valabil imobilul proprietatea intervenienţilor, situat în Băile Felix nr. 120/3, judeţul Bihor, înscris în CF NDF 1634 Sânmartin, nr. cadastral 2542, reprezentând în natură teren arabil situat în intravilan în suprafaţă de 282 mp, cu construcţie P + M în suprafaţă totală de 188,01 mp (P = 89,33 mp şi M = 98,68 mp).
S-a dispus pârâtei să evacueze de îndată şi necondiţionat imobilul identificat anterior, fiind obligată pârâta la plata sumelor de 5025 lei Ron reprezentând cheltuieli de judecată în favoarea reclamantei şi 10,30 lei RON cu titlu de cheltuieli de judecată în favoarea intervenienţilor O.V.V. şi O.A.
Pentru a pronunţa această hotărâre, instanţa de fond a reţinut următoarele:
Asupra excepţiei lipsei calităţii procesuale active a reclamantei, instanţa s-a pronunţat în sensul respingerii, la termenul de judecată din 24 mai 2007.
Pe fondul cauzei, fiind examinate actele şi lucrările dosarului, s-a reţinut în fapt că, imobilul în litigiu situat în Băile Felix, nr. 120/3 judeţul Bihor, înscris în CF NDF 1634 Sânmartin, nr. cadastral 2542, reprezentând în natură arabil situat în intravilan în suprafaţă de 282 mp, cu construcţie P + M, în suprafaţă totală de 188,01 mp (P = 89,33 mp şi M = 98,68 mp), constituie proprietatea tabulară a intervenienţilor O.V.V. şi O.A., în întregime, cu titlu de cumpărare, conform încheierii de carte funciară nr. 18761/2007, fără sarcini, fiind dobândit în baza contractului de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 930 din 15 martie 2007 de către B.N.P. P.I., şi a facturii fiscale nr. 811570 din 5 aprilie 2007, cu preţul de 248.118 lei, echivalentul sumei de 84.033,71 Euro, calculat la cursul de schimb al B.N.R. de la data de 15 martie 2007, de 3,3810 lei/Euro, la care se adaugă T.V.A. preţ achitat integral conform chitanţei nr. 6848700 din 5 aprilie 2007 în valoare totală de 338.100 lei.
Pârâta este în posesia actului sub semnătură privată intitulat „Precontract de vânzare - cumpărare”, încheiat cu societatea reclamantă la data de 12 decembrie 2006, act juridic ce constituie o promisiune sinalagmatică de vânzare - cumpărare, neavând caracter translativ de proprietate.
De altfel, acest înscris are valoarea juridică a unei chitanţe chirografare care atestă plata sumei de 9.500 Euro, reprezentând avans pentru imobilul în cauză şi pentru care s-a emis factura fiscală nr. 0811560 din 12 decembrie 2006, plata avansului fiind atestată şi cu chitanţa nr. 6848695 din 12 decembrie 2006.
Din punct de vedere al efectelor produse, contractul de vânzare - cumpărare se înscrie în categoria contractelor constitutive sau translative de drepturi reale, pe când promisiunea sinalagmatică de vânzare - cumpărare are caracterul unui act generator al unui drept de creanţă, a unui raport obligaţional.
Deosebirea fundamentală dintre contractul de vânzare - cumpărare şi promisiunea sinalagmatică de vânzare - cumpărare constă în aceea că în cazul contractului de vânzare - cumpărare operează transmiterea dreptului de proprietate în mod efectiv în patrimoniul dobânditorului, pe când în cazul ofertei bilaterale de vânzare - cumpărare obiectul acesteia constă în promisiunea sinalagmatică de a contracta, în concret de a transmite, respectiv prelua, în viitor, dreptul de proprietate asupra unui bun determinat. Efectul specific al acestui contract sinalagmatic constă în reciprocitatea şi interdependenţa obligaţiilor asumate de părţi.
Prin urmare, la nivel comparativ, intervenienţii sunt deţinătorii unui titlu juridic mai caracterizat în raport cu cel invocat de către pârâtă, iar probele testimoniale administrate în cauză nu au fost în măsură să înlăture prezumţia de bună - credinţă instituită de lege [(art. 1899 alin. (2) C. civ.)] în favoarea intervenienţilor, aceştia fiind dobânditori de bună - credinţă a unui bun cu titlu oneros.
În concret, din declaraţia martorului B.C., audiat în cauză la termenul de judecată din 14 iunie 2007, a rezultat că, încă din cursul anului 2002 intervenienţii au vizitat cartierul rezidenţial unde este amplasată casa din litigiu şi şi-au manifestat intenţia de a cumpăra o astfel de casă.
Referitor la condiţiile de valabilitate a actului intitulat „Precontract de vânzare - cumpărare”, s-a remarcat faptul că preţul propus de către reclamantă, respectiv de 115.000 Euro, nu a fost achitat integral de către pârâtă, potrivit declaraţiei martorei N.A., audiată la termenul de judecată din 14 iunie 2007 la propunerea pârâtei, rezultând că ultima discuţie dintre părţi a stabilit ca dată pentru plata preţului în ianuarie 2007, diferenţa de bani urma a fi achitată fără eliberarea vreunui act, dar contractul nu a putut fi încheiat, deoarece reclamanta a refuzat acest lucru.
Una dintre condiţiile de valabilitate a preţului contractual, ca obiect al prestaţiei cumpărătorului corespunzând valorii lucrului vândut, este aceea de a fi sincer şi serios (art. 1303 C. civ.), adică să fie un preţ real şi nu fictiv şi să nu fie derizoriu, infim, atât de disproporţionat în raport cu valoarea lucrului vândut, încât să nu poată constitui obiectul obligaţiei cumpărătorului şi deci o cauză suficientă a obligaţiei asumate de cumpărător de a transmite dreptul de proprietate.
Condiţiile cumulative de valabilitate ale preţului contractual sunt: preţul trebuie să fie fixat în bani; determinat sau determinabil; sincer şi serios, neîndeplinirea acestor condiţii determinând nulitatea absolută a contractului, cel puţin ca vânzare – cumpărare, ca urmare a lipsei unui element esenţial asupra căruia trebuie să se realizeze acordul de voinţă (art. 1295 C. civ.).
În concret, preţul total oferit de către pârâtă pentru imobilul în litigiu, 38.000 Euro, achitat în rate (32.588,8 lei, echivalentul sumei de 9.500 Euro cu titlu de avans, deferenţa de 96.218,85 RON reprezentând echivalentul sumei de 28.500 Euro fiind achitată prin ofertă reală, conform recipisei de consemnare nr. 388779/1 din 12 martie 2007, s-a apreciat a fi mult disproporţionat faţă de ofertele de preţ ale reclamantei pentru vânzarea unor imobile similare din patrimoniul acesteia, în perioada 27 martie 2007 – 25 iulie 2007, respectiv preţul de 100.000 – 110.000 Euro la cursul zilei, astfel că antecontractul de vânzare - cumpărare încheiat de către pârâtă este afectat de nulitatea absolută, pentru lipsa uneia dintre condiţiile esenţiale pentru valabilitatea convenţiilor, respectiv obiectul determinat (art. 948 pct. 3 C. civ.).
Faţă de considerentele anterior expuse, în temeiul art. 948 pct. 3, art. 480 C. civ., raportat la art. 49 - 56 C. proc. civ., instanţa a admis în parte cererea principală şi a admis în totalitate cererea de intervenţie în interes propriu, conform dispozitivului.
Curtea de Apel Oradea, prin decizia nr. 25 din 11 martie 2008, a respins, ca nefundat, apelul declarat de pârâtă împotriva menţionatei sentinţe.
Împotriva deciziei instanţei de apel a declarat recurs, în termen, pârâta C.M. solicitând admiterea recursului său şi a apelului şi respingerea acţiunii reclamantei şi invocând, în drept, prevederile art. 304 pct. 8 – 9 C. proc. civ.
În recursul său pârâta, după ce redă, pe scurt evoluţia litigiului şi, apoi, starea de fapt critică instanţa de apel pentru faptul că a reţinut că preţul este neserios, disproporţionat. Aceasta întrucât, susţine pârâta, reclamanta a înstrăinat încă cel puţin trei – patru imobile în perioada respectivă, la acelaşi preţ. Pârâta nu contestă că intimata a înstrăinat imobile din ansamblul respectiv la preţuri mai mari decât al ei dar susţine că părţile sunt libere să stabilească preţul vânzării unui imobil.
În ceea ce priveşte evacuarea sa din imobil, recurenta învederează că deţine imobilul în baza antecontractului de vânzare – cumpărare care, chiar dacă nu transmite dreptul de proprietate cumpărătorului naşte în sarcina vânzătorului obligaţia de a încheia în viitor un contract autentic şi că celălalt contract de vânzare – cumpărare, încheiat între intervenienţi şi intimata – reclamantă, este încheiat în frauda ei, ambele părţi contractante fiind de rea-credinţă.
Examinând recursul prin prisma motivelor invocate, Înalta Curte constată că acesta este nefondat.
În primul rând este de arătat că, deşi a invocat prevederile pct. 8 şi 9 ale art. 304 C. proc. civ., recurenta – pârâtă nu a precizat în ce constă interpretarea greşită a actului juridic dedus judecăţii şi nici în ce sens hotărârea este dată fără temei legal şi cu aplicarea greşită a legii.
Critica privind aprecierea ca neserios a preţului din antecontractul de vânzare – cumpărare este neîntemeiată întrucât instanţele în mod corect au reţinut că preţul stabilit în această promisiune de vânzare – cumpărare nu a îndeplinit condiţia de seriozitate a lui, acest preţ fiind vădit disproporţionat faţă de valoarea reală a imobilului vândut, neputând fi considerat o cauză suficientă a obligaţiei asumate de vânzător, de a transmite dreptul de proprietate asupra imobilului.
Disproporţia dintre preţul stabilit prin „precontract” şi valoarea imobilului, care, la cca.3 luni de la data „precontractului” a fost vândut intervenienţilor cu un preţ de aproape trei ori mai mare, este mult prea mare pentru a fi susceptibilă de o justificare firească având în vedere că vânzătorul este o societate comercială care efectuează acte de comerţ, în speţă construire şi vânzare de locuinţe, în scopul obţinerii de profit, ţinând seama de cheltuielile de producţie şi cererea pieţei.
În privinţa evacuării pârâtei – recurente din imobil critica recurentei este, de asemenea, neîntemeiată întrucât, aşa cum recunoaşte chiar ea în motivele de recurs, promisiunea de vânzare - cumpărare nu i-a transmis dreptul de proprietate asupra imobilului în litigiu iar intervenienţii sunt proprietarii tabulari asupra acestui imobil, fiind îndreptăţiţi să se bucure de plenitudinea dreptului lor de proprietate.
Aşa cum corect a reţinut şi instanţa de apel, existenţa bunei ori relei, credinţe a intervenienţilor şi a societăţii comerciale la încheierea contractului autentic de vânzare – cumpărare, nu poate face obiectul analizei instanţei câtă vreme nu s-a formulat o cerere reconvenţională în acest sens iar părţile au arătat că se judecă într-un alt litigiu cu privire la valabilitatea acestui contract.
Faţă de cele de mai sus, Înalta Curte urmează ca, în temeiul art. 312 C. proc. civ., să respingă recursul ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge recursul declarat de pârâta C.M. împotriva deciziei nr. 25/C/2008 - A din 11 martie 2008 pronunţată de Curtea de Apel Oradea, secţia comercială contencios administrativ şi fiscal, ca nefondat.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 12 noiembrie 2008.
| ← ICCJ. Decizia nr. 3346/2008. Comercial. Pretenţii. Recurs | ICCJ. Decizia nr. 3350/2008. Comercial. Obligatia de a face.... → |
|---|
