Pronunţare hotărâre care să ţină loc de act de vânzare cumpărare
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECȚIA COMERCIALĂ
Decizia nr. 4338/2010
Dosar nr. 5317/3/2007
Şedinţa publică de la 14 decembrie 2010
Asupra recursurilor de faţă:
Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată sub nr. 30880/299/2006, reclamanta SC B.D. SRL a chemat în judecată pârâta SC P. SA, solicitând instanţei să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act de vânzare cumpărare, pentru preţul de 30.000 dolari SUA, exclusiv T.V.A., pentru cota indiviză de teren în suprafaţă de 283,85 mp, aferentă spaţiului comercial situat în Bucureşti, sector 1.
În motivarea cererii s-a arătat ca între părţi a intervenit contractul de vânzare - cumpărare autentificat din 2 martie 2004, cu act adiţional încheiat din 5 octombrie 2004, contract prin care la art. 7 alin. (1) părţile au stipulat o promisiune bilaterală de vânzare cumpărare a cotei indivize de teren în suprafaţă de 283,85 mp.
Prin întâmpinarea formulată la 6 noiembrie 2006, pârâta SC P. SA a solicitat respingerea cererii ca neîntemeiată.
S-a susţinut că, în vederea încheierii contractului de vânzare cumpărare în formă autentică, pentru cota indiviză de teren, a convocat reclamanta prin adresa din 31 mai 2005 în vederea negocierii, în temeiul mandatului special din 22 decembrie 2004 dat de A.V.A.S., prin care preţul a fost stabilit la nivelul anului 2004 la 33.000 dolari SUA, adresă la care reclamanta nu a răspuns în termenul convenit prin contract, de 90 de zile de la notificare.
Prin sentinţa civilă nr. 18514 din 4 decembrie 2006, Judecătoria sectorului 1 Bucureşti a admis excepţia necompetenţei materiale, a declinat competenţa de soluţionare a cauzei în favoarea Tribunalului Bucureşti.
Pentru a hotărî astfel instanţa a apreciat că obiectul cererii este de natură comercială, neevaluabil în bani fiind incidente dispoziţiile art. 2 pct. 1 lit. a) C. proc. civ.
După declinare, pricina a fost înregistrată în 2007, pe rolul Tribunalului Bucureşti.
La termenul din 22 martie 2007, pârâta SC P. SA a formulat cerere reconvenţională solicitând instanţei să constate nulitatea procesului verbal de negociere din 14 februarie 2006, pentru preţ neserios; determinarea preţului vânzării potrivit art. 7 alin. (2) din contractul de vânzare cumpărare; obligarea reclamantei pârâte la plata diferenţei de preţ, până la concurenţa valorii ce se va stabili potrivit celui de al doilea capăt de cerere, cu cheltuieli de judecată.
Prin sentinţa comercială nr. 2852 din 28 februarie 2008, pronunţată în Dosar 5317/3/2007, Tribunalul Bucureşti a respins acţiunea principală ca neîntemeiată, a respins cererea reconvenţională ca neîntemeiată.
Pentru a hotărî astfel, instanţa a apreciat că preţul de 33.000 dolari SUA a fost convenit în temeiul mandatului A.V.A.S. din 2004, în funcţie de evaluare ce s-a efectuat la acea dată, suma datorată fiind achitată de către reclamantă la data de 23 februarie 2006, în temeiul procesului verbal din 31 mai 2005, contravaloare restituită de către SC P. SA conform răspunsului la interogatoriu aspect necontestat de către reclamantă.
S-a apreciat că reevaluarea terenului nu se poate dispune decât în condiţiile menţinerii de către vânzătoare a ofertei de vânzare a terenului fiind la latitudinea părţilor de a determina preţul real la care urmează să înstrăineze şi respectiv să dobândească cota indiviză de teren.
Împotriva acestei sentinţe au formulat apel părţile, susţinând nelegalitatea şi netemeinicia acesteia.
Prin Decizia comercială nr. 454 din 16 noiembrie 2009 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a VI-a comercială, s-au respins apelurile ca nefondate .
Pentru a se pronunţa astfel Curtea de Apel a reţinut în principal următoarele:
Vânzătoarea a motivat refuzul susţinând că nu există acord asupra preţului vânzării, ca urmare a intervalului de timp scurs de la încheierea promisiunii bilaterale de vânzare cumpărare şi plata efectivă a preţului, valoarea pe piaţa liberă a terenului modificându-se semnificativ.
Reţine că vânzarea cumpărarea reprezintă un act liber, nimeni neputând fi constrâns să cumpere sau să vândă în condiţii pe care le socoteşte inacceptabile.
Actul presupune acordul parţilor, întrunirea consimţămintelor valabil exprimate ale acestora asupra elementelor esenţiale ale contractului, respectiv asupra lucrului şi preţului.
Or, din probatoriul administrat a rezultat că lucrul nu a fost cu certitudine determinat, individualizat ca suprafaţă, vecinătăţi şi coproprietari, asupra preţului neexistând acord liber consimţit.
Vânzarea nu poate fi socotită valabil încheiată decât dacă are un obiect determinat; părţile însă nu au procedat la individualizarea bunului indicând doar suprafaţa terenului, de 283,85 mp în condiţiile în care acesta este inclus într-o suprafaţă totală de 9.105,73 mp/5.261,37 mp.
Mai mult a rezultat că asupra terenului SC P. SA justifică un drept de proprietate indiviză, situaţie în care nu întruneşte condiţiile cerute pentru a înstrăina, câtă vreme prin titlul de proprietate nu s-au specificat coproprietarii şi nu este precizată cota indiviză a acesteia cu privire la care poate dispune valabil.
În privinţa preţului, de asemenea apreciază că nu a existat un acord valabil exprimat, în determinarea acestuia prin procesul verbal de la 14 februarie 2006, întrucât părţile nu au luat în considerare toate caracteristicile acestuia.
Împotriva Deciziei comerciale nr. 454 din 16 noiembrie 2009 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a VI-a comercială, au declarat recurs atât SC B.D. SRL Bucureşti cât şi SC P. SA Bucureşti.
În motivarea cererii de recurs SC B.D. SRL Bucureşti arată că decizia atacată este netemeinică şi nelegală pentru motivele prevăzute de art. 304 pct. 7, 8 şi 9 C. proc. civ. arătând că: 1. în decizie instanţa reţine motive contradictorii din moment ce odată instanţa a reţinut că procesul verbal din 14 februarie 2006 reprezintă o promisiune bilaterală de vânzare, în care s-au stabilit toate elementele esenţiale ale preţului şi părţile au fost de acord, iar apoi instanţa apreciază că părţile nu au încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare valabil (art. 304 pct. 7 C. proc. civ.); 2. instanţa de apel a interpretat greşit procesul-verbal din data de 14 februarie 2006, prin care părţile şi-au dat acordul asupra obiectului ce urma a fi înstrăinat şi asupra preţului, acest proces-verbal trebuia considerat un antecontract de vânzare-cumpărare (art. 304 pct. 7 C. proc. civ.); 3. instanţa a pronunţat o hotărâre lipsită de temei legal fără a fi avute în vedere dispoziţiile art. 969, 948 pct. 3, art. 964 C. civ.
În motivarea cererii de recurs SC P. SA Bucureşti arată că instanţa de apel: 1. nu s-a pronunţat în niciun fel asupra celui de-al doilea motiv de apel şi anume pe nulitatea procesului verbal de negociere din data de 14 februarie 2006 (art. 304 pct. 7 C. proc. civ.); 2. a interpretat greşit actele care atestă dreptul său de proprietate asupra terenului, respectiv certificatului de atestare a dreptului de proprietate (art. 304 pct. 8 C. proc. civ.); 3. a aplicat greşit legea în ceea ce priveşte rezolvarea capetelor 2 şi 3 din cererea reconvenţională.
SC B.D. SRL Bucureşti a formulat întâmpinare la recursul declarat de SC P. SA Bucureşti solicitând respingerea acestuia ca nefondat.
SC P. SA Bucureşti a formulat întâmpinare la recursul declarat de SC B.D. SRL Bucureşti solicitând respingerea acestuia ca nefondat.
Analizând actele şi lucrările dosarului Curtea reţine următoarele:
Referitor la primul motiv de recurs al recurentei Înalta Curte urmează a-l înlătura deoarece decizia atacată nu cuprinde motive contradictorii. Este adevărat că în considerentele acesteia s-a reţinut că la 14 februarie 2006 părţile au încheiat procesul-verbal de negociere în vederea vânzării terenului, în cotă indiviză, în suprafaţă de 283,85 mp şi că în raport cu acest act ce valorează în sine, promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare, neîndeplinirea obligaţiilor asumate de părţi prin contractul de vânzare-cumpărare apare ca irelevantă, însă în aceeaşi hotărâre se arată că vânzătoarea a motivat refuzul de a încheia contractul de vânzare-cumpărare susţinând că nu există acord asupra preţului vânzării, ca urmare a intervalului de timp scurs de la încheierea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare şi la plata efectivă a preţului, valoarea pe piaţa liberă a terenului modificându-se semnificativ.
De asemenea s-a reţinut că din întregul material probator nu rezultă cu certitudine amplasamentul terenului, vecinătăţile, cota indiviză efectivă, nefiind identificaţi coproprietarii. S-a mai reţinut că vânzarea-cumpărarea reprezintă un act liber, nimeni neputând fi constrâns să cumpere sau să vândă în condiţii pe care le socoteşte inacceptabile. Actul presupune acordul părţilor, întrunirea consimţămintelor valabil exprimate ale acestora asupra elementelor esenţiale ale contractului, respectiv asupra lucrului şi preţului. Or, în privinţa preţului s-a reţinut că nu a existat un acord valabil exprimat, în determinarea acestuia prin procesul-verbal de la 14 februarie 2006, întrucât părţile nu au luat în considerare toate caracteristicile acestuia.
Din cele arătate rezultă că decizia recurată nu cuprinde motive contradictorii dimpotrivă din considerentele acesteia reiese că starea de fapt este stabilită corect, în formă clară şi concisă, într-o ordine logică şi cronologică.
În ceea ce priveşte al doilea motiv de recurs prin invocarea art. 304 pct. 8 C. proc. civ. (procesul-verbal trebuia considerat ca un antecontract de vânzare-cumpărare) Înalta Curte urmează de asemenea a-l înlătura pentru următoarele considerente:
Motivul de modificare prevăzut de art. 304 pct. 8 C. proc. civ. se referă la situaţia în care, deşi actul juridic dedus judecăţii este cât se poate de clar, fiind „vădit neîndoielnic”, instanţa îi schimbă natura ori înţelesul.
În mod greşit afirmă recurenta SC B.D. SRL Bucureşti că procesul-verbal trebuia considerat ca un contract de vânzare-cumpărare deoarece este de reţinut că art. 7 din contractul de vânzare-cumpărare din 2004 conţine o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare a terenului aferent construcţiei. Alin. (2) al art. 7 prevede că preţul vânzării urma a fi determinat în funcţie de preţul pieţei terenului la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare.
Art. 7 din contractul din 2004 relevă că acordul de voinţă al părţilor s-a realizat exclusiv cu privire la stabilirea condiţiilor în care urma a se efectua vânzarea terenului aferent construcţiei. Or, în ceea ce priveşte vânzarea terenului aferent construcţiilor nu s-a întrunit acordul de voinţă, atât timp cât nu s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică.
Motivul de nelegalitate invocat de către recurenta SC B.D. SRL Bucureşti în sensul că instanţa a pronunţat o hotărâre lipsită de temei legal fără a fi avute în vedere dispoziţiile art. 969, 948 pct. 3, 964 C. civ. urmează a fi înlăturat deoarece instanţa a avut în vedere tocmai contractul încheiat între părţi. Astfel, aşa cum s-a arătat deja între părţile litigante s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare autentificat din 2 martie 2004 modificat prin actul adiţional autentificat din 5 octombrie 2004 având drept obiect spaţiul comercial (construcţie fără teren aferent) situat în Bucureşti, sector 1 în suprafaţă de 636,48 mp. În art. 7 din contract s-a stipulat o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare a cotei indivize de teren în suprafaţă de 283,85 mp, aferentă construcţiei la un preţ determinabil. Prin alin. (2) al aceluiaşi articol părţile au stabilit modul de determinare a preţului vânzării terenului aferent convenind că vânzarea se va face la preţul pieţei stabilit pe bază de raport de evaluare, întocmit de către o societate de specializare.
Faţă de art. 7 alin. (2) din contractul încheiat între părţi şi soluţia dată de instanţă rezultă fără echivoc că aceasta a avut în vedere dispoziţiile art. 969, 948 pct. 3, 964 C. civ.
Cu privire la recursul declarat de SC P. SA Bucureşti, Înalta Curte reţine că într-adevăr instanţa de apel nu s-a pronunţat în mod expres asupra nulităţii procesului verbal de negocieri din 14 februarie 2006, însă din considerentele deciziei atacate rezultă că l-a analizat atunci când a dat soluţia şi că nu i-a dat eficienţă din moment ce a apreciat că părţile nu au încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare valabil, intenţia lor de a înstrăina şi respectiv de a vinde nu întrunesc cerinţele legale referitoare la lucrul ce urma a fi vândut şi preţul acestuia.
Referitor la al doilea motiv de recurs Înalta Curte reţine că este neîntemeiat deoarece prin menţiunea de către instanţa de apel a faptului că în certificatul de atestare a dreptului de proprietate sunt inadvertenţe nu înseamnă că a înlăturat acest înscris. Din certificatul de atestare a dreptului de proprietate emis la 8 octombrie 2003 rezultă că suprafaţa de teren a SC P. SA Bucureşti în cotă parte indiviză este de 9.105,73 mp, iar pe verso apar înscrise amplasamentele terenurilor care însumează suprafaţa înscrisă pe prima pagină (fila 39 din dosarul tribunalului).
În fine, referitor la ultimul motiv invocat de SC P. SA Bucureşti în sensul că hotărârea instanţei de apel a fost dat cu aplicarea greşită a legii în rezolvarea capetelor 2 şi 3 din cererea reconvenţională, Înalta Curte urmează a-l înlătura deoarece faţă de conduita procesuală a părţilor în mod corect instanţa de apel a avut în vedere dispoziţiile art. 969 C. civ. nu în ultimul rând principiul libertăţii de voinţă a acestora în stabilirea preţului.
Având în vedere considerentele arătate Înalta Curte în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ. va respinge recursurile ca nefondate, instanţa de apel făcând o corectă aplicare a dispoziţiilor legale în funcţie de împrejurarea de fapt.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge recursurile declarate de reclamanta SC B.D. SRL Bucureşti şi pârâta SC P. SA Bucureşti împotriva Deciziei comerciale nr. 454 din 16 noiembrie 2009 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a VI-a comercială, ca nefondate.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 14 decembrie 2010.
| ← Prescripție cerere în pretenţii formulată de asigurător... | Obligarea RADEF la încheierea, prin negociere directă a... → |
|---|
