Actiune in constatare Jurisprudenta comerciala. Decizia 32/2010. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
Dosar nr- (Număr în format vechi 1831/2009)
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI
SECȚIA A VI-A COMERCIALĂ
DECIZIA COMERCIALĂ Nr. 32
Ședința publică de la 27 Ianuarie 2010
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Roxana Popa
JUDECĂTOR 2: Eugenia Alina Pănescu
GREFIER - -
Pe rol fiind soluționarea cererii de apel formulată de apelanta CONSTRUCȚII împotriva sentinței comerciale nr. 6299 din data de 23.04.2009 pronunțată de Tribunalul București Secția a VI-a Comercială în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimata IMPORT-EXPORT
La apelul nominal făcut în ședința publică au răspuns apelanta prin avocat cu delegație la fila 8 din dosar și intimata prin avocat cu delegație la fila 9 din dosar.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier care învederează instanței că intimata a depus la dosar întâmpinare și set de acte în două exemplare.
Se comunică apelantei în ședință publică un exemplar al întâmpinării și actelor anexate.
Apelanta prin avocat, depune la dosar autorizația de construire nr. B/5286 din 2007 și autorizația de construire nr. 269/26B/42865 din 27.03.2006, se comunică câte un exemplar apărătorului intimatei.
Pentru a se lua la cunoștință de întâmpinarea și înscrisurile comunicate în ședință publică, Curtea dispune lăsarea dosarului la ordine.
La a doua strigare a cauzei au răspuns apelanta prin avocat cu delegație la fila 8 din dosar și intimata prin avocat cu delegație la fila 9 din dosar.
Curtea acordă părților cuvântul pe probe:
Apelanta prin avocat, solicită proba cu înscrisurile din dosarul de fond și cele anexate cererii de apel.
Intimata prin avocat, solicită proba cu înscrisurile din dosarul de fond și cele anexate întâmpinării.
Curtea constată cauza în stare de judecată și acordă părților cuvântul pe cererea de apel.
Apelanta prin avocat, solicită admiterea apelului astfel cum a fost formulat și amânarea pronunțării pentru a depune concluzii scrise. Arată în susținerea apelului că apelanta și-a îndeplinit obligațiile contractuale, a comunicat intimatei finalizarea lucrărilor pentru întocmirea procesului verbal de recepție, culpa exclusivă aparține intimatei care a stat în pasivitate cu bună știință. În concluzie solicită admiterea apelului, cu cheltuieli de judecată în ce privește taxa de timbru, iar pentru onorariu de avocat, pe cale separată.
Intimata prin avocat, solicită respingerea apelului ca nefondat conform întâmpinării, menținerea sentinței pronunțată de Tribunalul București ca fiind temeinică și legală. Au semnat actul adițional cu privire la amânarea datei predării apartamentului, convocarea nu a fost reală și serioasă nu i-au chemat pentru a semna procesul verbal de recepție. Cu precizarea că va solicita cheltuielile de judecată pe cale separată.
Apelanta prin avocat, arată că procesul verbal de recepție se încheie la birou, convocarea a reală și serioasă.
CURTEA:
Asupra apelului de față, deliberând, constată:
Prin sentința comercială nr. 6299/23.04.2009 pronunțată de Tribunalul București - Secția a VI-a Comercială a fost admisă în parte acțiunea precizată formulată de reclamanta Import Export în contradictoriu cu pârâta Construcții și a fost constată intervenită vânzarea-cumpărarea. nr. 19 situat în B,-,.2, corp B, sector 1, apartament compus din trei camere și dependințe având o suprafață construită desfășurată de 90,1. din care suprafața utilă 77,2., garaj (două locuri de parcare la subsolul imobilului) și terase în suprafață de 19,4. ce a făcut obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare al unui bun viitor încheiat între părți la data de 15.09.2006, modificat prin actul adițional nr. 1 autentificat sub nr. 3342/03.10.2008. S-a menționat că prezenta ține loc de act autentic de vânzare-cumpărare. A fost obligată pârâta la plata către reclamantă a sumei de 30771 Euro reprezentând penalități de întârziere. A fost respins capătul de cerere privind obligarea pârâtei la plata dobânzii legale aferente debitului în sumă de 30771 Euro, ca neîntemeiat. A fost respins cererea reconvențională ca neîntemeiată. A fost obligată pârâta la plata către reclamantă a cheltuielilor de judecată în sumă de 13662 lei.
Pentru a pronunța această hotărâre, instanța a reținut că prin cererea înregistrată la data de 01.09.2008 reclamanta Import Export a chemat în judecată pe pârâta Construcții solicitând instanței validarea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat între părți la data de 15.09.2006 și autentificat sub nr. 1083 de și pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare pentru apartamentul nr. 57, situat în B,-, etaj 2, sector 1, obligarea pârâtei la plata sumei de 30.771 Euro reprezentând penalități de întârziere datorate reclamantei, în urma compensării creanțelor reciproce, obligarea pârâtei la plata dobânzii legale, de la data introducerii acțiunii și până la achitarea integrală a debitului de 30.771 Euro, cu cheltuieli de judecată. Cererea fost motivată în sensul că între părți s-a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1083, antecontract prin intermediul căruia vânzătorul Construcții s-a obligat să construiască și ulterior să vândă la cheie societății cumpărătoare Import Export imobilul apartament situat în B,-,. B,. 2,. 57, Sector 1, pentru prețul de 98.785 Euro. Părțile au convenit ca plata prețului să fie făcută în 4 rate, ultima în sumă de 14.875 Euro (fără ) plătindu-se de cumpărător la data predării apartamentului, respectiv la 27.09.2007, în caz contrar partea în culpă urmând să suporte penalități de 0,5% pe zi de întârziere. Întrucât pârâta nu a putut să-și respecte obligația de a finaliza apartamentul la data de 27.09.2007, ca termen de finalizare, la propunerea acesteia, reclamanta a acceptat decalarea termenului de finalizare, sens în care între cele două părți s-a încheiat actul adițional nr. 1 la antecontractul de vânzare-cumpărare, autentificat sub nr. 3342/03.10.2007 de, act prin intermediul căruia termenul limită de predare către cumpărător a bunului imobil a fost prelungit până la data de 15.01.2008. Chiar în aceste condiții, pârâta nu și-a respectat obligația de a preda la termen imobilul, predarea fiind realizată la data de 23.04.2008, dată când între reclamantă și pârâtă s-a încheiat procesul verbal de predare -primire. Reclamanta a învederat pârâtei că datorează penalități în sumă de 48.404 Euro pentru cele 98 de zile de întârziere, solicitând compensarea creanțelor reciproce dintre părți, prin scăderea din suma de 48.404 Euro a celei de-a 4-a pe care o datora în sumă de 14.817 Euro și prezentarea părților la notarul public pentru întocmirea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică. În urma aplicării compensării, pârâta datorează în prezent reclamantei suma de 30.771 Euro cu titlu de penalități de întârziere. Reclamanta a procedat la notificarea pârâtei prin executor judecătoresc în vederea încheierii în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare, însă pârâta nu a dat curs invitației. În drept, acțiunea a fost întemeiată pe dispozițiile art. 969 și urm. art. 1073 și urm. art. 1143 și urm. civ. prevederile antecontractului și art. 112 și urm. pr.civ.
La data de 17.11.2008 pârâta Construcții a depus întâmpinare și cerere reconvențională. Prin întâmpinare a solicitat respingerea cererii ca neîntemeiată, iar prin cererea reconvențională a cerut să se constate desființat antecontractul de vânzare-cumpărare a unui bun viitor nr. 1083/15.09.2006, din culpa reclamantei-cumpărătoare, în temeiul dispozițiilor art. 15 din antecontract, coroborat cu art. 3 din actul adițional nr. 1/03.10.2007 și obligarea reclamantei pârâte la plata cheltuielilor de judecată. În motivarea acestei cereri, pârâta a arătat că la data de 29.02.2008 reclamanta pârâtă a fost informată despre finalizarea lucrărilor. Deși dispozițiile art. 17 din antecontract prevăd expres obligația cumpărătorului de a se prezenta în termen de 15 zile de la data comunicată de către vânzător ca fiind finalizarea lucrărilor, pentru întocmirea procesului-verbal de recepție a locuinței, pârâta a înțeles să se prezinte pentru încheierea procesului verbal de recepție abia la data de 23.04.2008, culpa pentru întârzierea cu privire la încheierea acestui proces verbal aparținând acesteia. Pârâta a susținut că, potrivit dispozițiilor legale în materie, obligativitatea convocării comisiei de recepție aparține beneficiarului, în cazul de față, reclamantei, iar la data întocmirii procesului verbal de predare-primire, cumpărătoarea trebuia să facă dovada achitării ultimei tranșe din preț în sumă de 14.817 euro plus, aspect pe care reclamanta nu l-a dovedit. Culpa pentru neîncheierea contractului în formă autentică aparține reclamantei care nu a plătit ultima din preț conform art. 3 din actul adițional nr. 1/03.10.2007. Pârâta a mai arătat că la art. 20 din contract s-a prevăzut că în cazul în care din motive imputabile vânzătorului contractul de vânzare-cumpărare nu se va putea perfecta până la data stabilită, acesta se obligă să remită cumpărătorului dublul sumei plătite cu titlu de avans, în cuantum de 83968 lei, fără, astfel că, față de aceste prevederi contractuale, promovarea unei acțiuni prin care reclamanta să solicite pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare este inadmisibilă, întrucât la data semnării antecontractului, care constituie legea părților, aceasta a fost de acord ca, în cazul în care contractul nu se va putea încheia din culpa pârâtei, să primească dublul sumei plătite.
La data de 20.11.2008 pârâta a depus la dosar precizări la întâmpinare și cererea reconvențională.
La data de 08.01.2009 reclamanta a depus la dosar întâmpinare la cererea reconvențională.
Din analiza actelor și lucrărilor dosarului, instanța a reținut că între reclamantă, în calitate de cumpărător, și pârâtă, în calitate de vânzător, s-a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1083/15.09.2006 de prin care vânzătorul s-a obligat să construiască și ulterior să vândă, la cheie, cumpărătorului dreptul de proprietate asupra apartamentului nr. 19 situat în amplasamentul -Nord situat în B,-,.2, corp B, sector 1. Conform art. 2 din contract, prețul locuinței a fost stabilit la suma de 98.785 Euro fără, din care suma de 2.000 Euro fără a fost achitată cu nr. nr. -, în baza antecontractului de construire nr. 178/30.06.2006, contract considerat reziliat o dată cu încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare, suma de 47.393 Euro fără urma a fi plătită în termen de 3 zile de la semnarea antecontractului de vânzare-cumpărare, suma de 34575 Euro fără, la terminarea structurii apartamentului (placa peste etajul 2 previzionată pentru data de 31.03.2007), iar restul sumei de 14.817 Euro fără, la predarea apartamentului și întocmirea procesului verbal de recepție, respectiv încheierea contractului de vânzare-cumpărare în forma autentică previzionată pentru data de 15.06.2007.
S-a mai menționat că părțile au inserat la art. 9 din antecontractul de vânzare-cumpărare o clauză penală prin care au stabilit că pentru nepredarea locuinței corespunzător cu neîncheierea contractului de vânzare-cumpărare în forma autentică la termenul stabilit prin contract, vânzătorul va plăti cumpărătorului penalități în cuantum de 0,5% pe zi de întârziere, calculate la valoarea locuinței, acestea urmând a fi scăzute în mod corespunzător din ultima tranșă din prețul locuinței.
Instanța a arătat că inițial părțile au stabilit ca vânzătorul să predea cumpărătorului locuința contractată, inclusiv părțile comune și garajul cu toate utilitățile în stare de funcționare, pe bază de proces-verbal de predare-primire și recepție la terminarea lucrărilor, în termen de 18 luni de la emiterea ordinului de începere a lucrărilor (27.03.2006), respectiv la data de 27.09.2007. Ulterior, prin actul adițional nr. 1 la antecontractul de vânzare-cumpărare pentru un bun viitor autentificat sub nr. 1085/15.09.2006 de, termenul de predare a locuinței s-a modificat, în sensul că apartamentul urma a fi predat cumpărătorului la data de 15.01.2008. De asemenea, termenul de plată a ultimei tranșe de preț a fost modificat corespunzător la data de 15.01.2008, contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică urmând a se încheia în maxim 30 de zile de la data predării imobilului, respectiv la data de 15.02.2008. La art. 5 din Actul adițional nr. 1 la antecontractul de vânzare-cumpărare s-a menționat că restul prevederilor antecontractului de vânzare-cumpărare rămân nemodificate. Procesul - verbal de predare -primire a locuinței la terminarea lucrărilor conform antecontractului de vânzare-cumpărare nr. 1083/15.03.2006 a fost încheiat la data de 24.04.2008, deci cu mai mult de o lună de zile întârziere față de termenul stabilit în antecontractul de vânzare-cumpărare, astfel cum a fost modificat prin actul adițional.
S-a considerat că nu poate fi reținută susținerea pârâtei -reclamante că procesul verbal de predare-primire s-a încheiat abia la data de 23.04.2008 din culpa reclamantei, care nu s-a prezentat la predarea locuinței deși i-a fost adusă la cunoștință finalizarea lucrărilor, deoarece din corespondența purtată între părți rezultă că reclamantei i s-a comunicat doar un mesaj cu un conținut general, adresat tuturor clienților pârâtei privind disponibilitatea acesteia de a încheia contractele de vânzare-cumpărare pentru apartamentele din Nord. S-a arătat că acest mesaj nu are caracterul unei comunicări privind terminarea lucrărilor și stabilirea datei privind recepția lor.
Nu s-a reținut nici susținerea pârâtei că organizarea începerii recepției revenea reclamantei, întrucât aceasta nu are calitatea de investitor, ci doar pe aceea de cumpărător, calitatea de investitor fiind deținută de pârâtă, astfel cum rezultă din contractul de asociere în vederea edificării unor construcții încheiat între Fundația pentru Tineret a Municipiului B și Construcții nr. 2176/25.05.2005. Pârâtei îi revenea obligația de a notifica reclamanta cu privire la terminarea lucrărilor și la data stabilită pentru recepția lucrării și predarea-primirea apartamentului, iar potrivit art. 17 din contract în termen de 15 zile de la data comunicată de către vânzător ca fiind finalizarea lucrărilor, cumpărătorul este obligat să se prezinte pentru întocmirea procesului verbal de recepție a locuinței.
Reținând că prevederile art. 9 din antecontractul de vânzare-cumpărare conform cărora penalitățile de întârziere vor fi scăzute în mod corespunzător din ultima tranșă din prețul locuinței, în sumă de 14.817 Euro, fără, și față de valoarea penalităților de întârziere datorate de reclamantă, tribunalul a apreciat că la data semnării procesului verbal de predare primire a imobilului reclamanta nu mai datora pârâtei nici o sumă de bani cu titlu de preț, acesta fiind achitat integral.
În raport de dispozițiile art. 969 și art. 1295.civ. tribunalul a constatat intervenită vânzarea-cumpărarea apartamentului în cauză, cu mențiunea ca prezenta hotărâre va ține loc de act de vânzare-cumpărare.
În temeiul art. 969, art. 970 și art. 1073.civ. precum și a art. 9 din antecontractul de vânzare-cumpărare, instanța a obligat pe pârâtă la plata către reclamantă a sumei de 3077 Euro reprezentând penalități de întârziere, suma fiind rămasă după scăderea sumei datorate de reclamantă cu titlu de ultima tranșă din prețul de vânzare al apartamentului sus-menționat.
Având în vedere evaluarea pe cale convențională a prejudiciului suferit de către cumpărător în cazul executării cu întârziere a obligațiilor asumate de către vânzător și față de dispozițiile art. 1087.civ. tribunalul a respins ca neîntemeiată cererea reclamantei privind obligarea pârâtei la plata dobânzii legale aferente sumei de 30.771 Euro reprezentând penalități de întârziere.
În ceea ce privește cererea reconvențională, tribunalul a respins-o ca neîntemeiată, întrucât neîncheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică s-a datorat culpei reclamantei, care nu a predat apartamentul și nu a încheiat contractul de vânzare la termenele stabilite. La art. 20 din antecontractul de vânzare-cumpărare părțile au inserat un pact comisoriu expres de gradul IV, în favoarea cumpărătorului, contractul fiind desființat de drept în situația în care nu au fost finalizate lucrările și nu s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare la termenul stabilit. În situația în care, din motive imputabile vânzătorului, contractul de vânzare-cumpărare nu se poate perfecta până la data stabilită prin contract, acesta este obligat să remită cumpărătorului dublul sumelor plătite cu titlu de avans, în cuantum de 83968 Euro fără S-a considerat că pârâta nu poate invoca pactul comisoriu expres înscris la art. 20 din contract, pentru că acesteia îi aparține culpa nepredării apartamentului și a neîncheierii contractului de vânzare-cumpărare la termenele prevăzute în antecontractul de vânzare-cumpărare modificat prin actul adițional, astfel că în temeiul art. 969 și art. 970.civ. a fost respinsă cererea reconvențională ca neîntemeiată.
În temeiul art. 274.pr.civ. a fost obligată pârâta la plata cheltuielilor de judecată în sumă de 13662 lei reprezentând taxă judiciară de timbru, timbru judiciar și onorariul de avocat.
Împotriva sentinței comerciale nr. 6299/23.04.2009 pronunțată de Tribunalul București - Secția a VI-a Comercială a declarat apel în termen legal apelanta-pârâtă Construcții
Aceasta a criticat sentința atacată invocând următoarele motive de apel:
1) Conform dispozițiilor art. 8 din antecontract, părțile au agreat ca, la terminarea lucrărilor de construcție să efectueze o inspecție a imobilului, ocazie cu care să întocmească procesul verbal de recepție (predare-primire) urmând ca, la o dată ulterioară sau concomitent să se procedeze și la semnarea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică. În conformitate cu dispozițiile din antecontract, în caz de nepredare la termen a locuinței, corespunzător cu neîncheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, s-a stabilit în sarcina vânzătorului obligativitatea de plată a unor penalități egale cu 0,5% pe zi de întârziere. Din interpretarea acestui articol, potrivit voinței părților, rezultă că în cazul în care se ajunge la întârzierea semnării contractului de vânzare-cumpărare a imobilului, fiind singura ipoteză de prejudiciere a cumpărătorului, vânzătorul să plătească penalități de întârziere. În consecință, data de la care se datorează penalități este corespunzătoare zilei preconizate pentru semnarea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, iar cuantumul acestora este determinat prin raportare la data convenită pentru semnarea contractului de vânzare-cumpărare și până la data la care vânzătorul este în măsură să încheie acest contract. În acest sens sunt și dispozițiile art. 2 din antecontract, potrivit cărora plata ultimei tranșe din preț se realizează la data întocmirii procesului verbal de recepție (predare - primire ) respectiv la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.
2) După finalizarea imobilului s-a procedat la convocarea tuturor clienților, la adresele de e-mail indicate pentru corespondență în antecontractele dintre părți, în scopul încheierii contractelor de vânzare-cumpărare în formă autentică. În speță, deși convocată, intimata-reclamantă nu a înțeles să dea curs invitației și nu s-a prezentat în termen pentru predarea locuinței și semnarea contractului de vânzare-cumpărare corelativ cu obligația acesteia de a efectua plata ultimei tranșe din preț. Prima notificare scrisă datează din 29.02.2008, transmisă prin e-mail, la adresa indicată prin contract de către părți, realizându-se astfel procedura de comunicare care asigură și dovada recepției de către destinatar. Transmiterea unei astfel de notificări presupune și probează evident că imobilul a fost finalizat. Reclamanta a preferat să stea în pasivitate și să dea curs invitației abia după recepționarea celei de-a doua notificări din data de 07.04.2008, concretizată prin semnarea procesului verbal de recepție din data de 23.04.2008.
3) Instanța nu a făcut o temeinică analiză a ansamblului probator administrat în cauză, interpretând greșit și schimbând înțelesul lămurit și vădit al înscrisurilor depuse la dosarul cauzei. Astfel, a apreciat greșit că mesajul comunicat intimatei-reclamante de către ea privind terminarea lucrărilor și stabilirea datei privind recepția lucrărilor și predarea -primirea locuinței nu au caracterul unei comunicări. Apartamentul ce a constituit obiectul antecontractului fusese finalizat cu mult anterior, iar intimatei i se adusese la cunoștință acest aspect fiindu-i solicitat încă din data de 29.02.2008 să se prezinte la sediul Construcții în vederea încheierii în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare. Comunicarea transmisă intimatei constituie o comunicare reală, efectuată conform dispozițiilor contractuale și care nu poate fi negată. Intimata a recepționat această adresă, însă nu a dat curs solicitării, fiind evident că, potrivit principiului că cine poate mai mult poate și mai puțin, o dată cu semnarea contractului de vânzare-cumpărare se putea proceda și la încheierea procesului verbal de recepție.
4) Instanța nu a examinat cauza în ansamblul său și în raport de circumstanțele concrete ale acțiunii, reținând eronat că pentru nepredarea și neîncheierea contractului de vânzare-cumpărare culpa aparține apelantei, astfel că datorează penalități de întârziere. Deși art. 17 din antecontract prevede obligația cumpărătorului de a se prezenta, pentru întocmirea procesului verbal de recepție a locuinței, în termen de 15 zile de la data comunicată de către vânzător ca fiind data finalizării lucrărilor, intimata a înțeles să se prezinte pentru încheierea procesului verbal de recepție abia la data de 23.04.2008, după recepționarea celei de-a doua notificări din data de 07.04.2008.
5) Consecința neîncheierii contractului de vânzare-cumpărare nu a fost refuzul apelantei ( caz în care se justifică promovarea unei astfel de acțiuni), ci culpa intimatei care nu a dat curs invitațiilor sale și nu a achitat la termen prețul imobilului, preț neachitat nici până astăzi, intimata neputându-și invoca propria turpitudine. Apelanta susține că intimata ar fi putut să-și justifice pretențiile numai în ipoteza în care aceasta, după împlinirea termenului din data de 15.01.2008, ar fi notificat-o, punând-o în întârziere și anunțând-o că dorește să achite ultima tranșă din preț.
6) Instanța de fond, fără a avea o cuantificare probată a pretențiilor, în lipsa unei expertize, fără a stabili data concretă de la care încep să curgă (data preconizată pentru recepție sau data preconizată pentru semnarea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare) a apreciat că a intervenit compensarea creanțelor reciproce, deși acestea nu aveau ambele caracter cert, lichid și exigibil. Totodată, dacă se raportează perioada de calcul a penalităților ca fiind cuprinsă între data preconizată pentru semnarea contractului de vânzare-cumpărare și data de 29.02.2008, la care apelanta era în măsură să încheie contractul, se observă că valoarea penalităților nu depășește valoarea ultimei rate de preț, astfel că se impunea respingerea acțiunii intimatei reclamante.
Analizând apelul prin prisma acestor motive de apel, se constată că nu este fondat.
Prima instanță a interpretat în mod corect prevederile antecontractului de vânzare-cumpărare și ansamblul probatoriului administrat în cauză.
Astfel, încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică este condiționată de încheierea procesului verbal de recepție dintre vânzător și cumpărător, proces verbal în care să nu fie cuprinse obiecțiuni din partea cumpărătorului cu privire la calitatea construcției. În acest sens sunt dispozițiile art. 8 din antecontract potrivit cărora, "după terminarea lucrărilor de construcție, Vânzătorul și Cumpărătorul vor efectua o inspecție a acestora, ocazie cu care se va întocmi un proces verbal de recepție" și "dacă nu există obiecțiuni din partea Cumpărătorului, cu privire la calitatea lucrărilor efectuate, contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică se va încheia în maxim 15 zile calendaristice de la data încheierii procesului verbal de recepție".
De asemenea, la art. 2 lit. d din antecontract părțile au convenit ca plata ultimei tranșe de preț de 14817 Euro fără să se facă la predarea apartamentului și întocmirea procesului verbal de recepție, respectiv încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.
În ceea ce privește îndeplinirea de către apelantă a obligației de predare a apartamentului la data de 15.01.2008, convenită prin actul adițional nr.1 la antecontract, se constată că în mod întemeiat a hotărât prima instanță că prin e-mailul din data de 29.02.2008, apelanta-pârâtă a invitat-o pe intimata-reclamantă numai la achitarea ultimei tranșe de preț și la semnarea contractului de vânzare-cumpărare, fără a menționa expres și faptul că intenționează să-i predea apartamentul. Cum achitarea restului de preț și încheierea contractului de vânzare-cumpărare sunt condiționate prin contract de predarea imobilului, în mod întemeiat intimata-reclamantă i-a răspuns că numai în urma predării imobilului se poate încheia contractul de vânzare-cumpărare și a solicitat acesteia să stabilească data recepției. Ulterior, cu adresa din data de 07.04.2008, apelanta-pârâtă i-a comunicat intimatei-reclamante că, în urma parcurgerii etapelor preliminare pentru furnizarea de utilități, este în măsură să efectueze transferul dreptului de proprietate prin semnarea contractului de vânzare-cumpărare. Se observă că nici în această adresă nu este invitată intimata-reclamantă la predarea imobilului, nefiind stabilită o dată certă în acest scop. Predarea imobilului s-a efectuat abia la data de 23.04.2008, prin încheierea procesului verbal de predare-primire a locuinței, intimata reclamantă invocând compensarea penalităților contractuale datorate de apelanta pârâtă pentru predarea cu întârziere cu ultima tranșă de preț al locuinței.
Nu poate fi reținută susținerea apelantei din cadrul primului motiv de apel în sensul că penalitățile de întârziere se datorează pentru nesemnarea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, iar perioada pentru care se calculează aceste penalități este cuprinsă între data convenită pentru semnarea contractului până la semnarea efectivă a acestuia. Art. 9 din contract dispune expres că penalitățile convenite se datorează pentru nepredarea locuinței, fapt ce condiționează inclusiv încheierea contractului de vânzare-cumpărare, precum și că penalitățile de întârziere vor fi scăzute în mod corespunzător din ultima tranșă din prețul locuinței.
Nu este fondată nici susținerea apelantei din cadrul celui de-al doilea motiv de apel că transmiterea notificării din data de 29.02.2008 probează că imobilul a fost finalizat. Acest lucru nu reiese din conținutul acestei notificări, fiind întemeiat refuzul intimatei -reclamante de a semna contractul de vânzare-cumpărare înainte de data predării imobilului.
De asemenea nici susținerea apelantei din cadrul celui de-al treilea motiv de apel nu este întemeiată. În adresa trimisă la data de 29.02.2008 apelanta-pârâtă nu se referă nicicum la terminarea imobilului, iar intimata-pârâtă nu avea cum să presupună acest lucru aplicând principiul că cine poate mai mult poate și mai puțin, în condițiile în care chiar încheierea contractului în forma autentică este condiționată de predarea locuinței.
În ceea ce privește cel de-al patrulea motiv de apel, art. 17 din antecontract dispune: "cumpărătorul este obligat să se prezinte în termen de 15 zile de la data comunicată de către vânzător ca fiind finalizarea lucrărilor, pentru întocmirea procesului verbal de recepție a locuinței". Nici prin adresa din data 07.04.2008 intimata-reclamantă nu a fost încunoștințată despre data finalizării lucrărilor și despre data predării locuinței. Ca urmare, nu se poate considera că intimata-reclamantă nu a respectat termenul de 15 zile prevăzut de art. 17 din contract.
Nu se poate reține culpa intimatei-reclamante cu privire la faptul că nu a dat curs invitațiilor apelantei -pârâte și nu a achitat la termen diferența de preț. Aceasta având în vedere că, așa cum s-a arătat, invitațiile pârâtei nu s-au referit la predarea imobilului, deci nu au indicat o dată certă de predare, ci doar la încheierea contractului de vânzare-cumpărare. Totodată, cu privire la achitarea ultimei tranșe de preț, intimata-reclamantă a invocat prevederile art. 9 teza ultimă potrivit cărora "penalitățile de întârziere vor fi scăzute în mod corespunzător din ultima tranșă din prețul locuinței".
Ultimul motiv de apel nu este nici el întemeiat. Cuantumul penalităților de întârziere este calculat potrivit art. 9 din antecontract care prevede că penalitățile sunt în cuantum de 0,5% pe zi de întârziere și vor fi calculate la valoarea locuinței. Calculul concret este: 0,5% x 98 (zile de întârziere) x 98785 EUR (prețul locuinței), astfel cum a fost și reținut de către prima instanță.
Pentru argumentele expuse nu se poate reține că perioada pentru care trebuie calculate penalități de întârziere este între data preconizată pentru semnarea contractului și data de 29.02.2008, data la care apelanta era în măsură să încheie contractul, mai ales având în vedere că semnarea contractului este condiționată de predarea locuinței.
Față de aceste considerente, se constată că apelul nu este fondat, astfel că, în baza art. 296.pr.civ. va fi respins.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge ca nefondat apelul formulat de apelanta CONSTRUCȚII împotriva sentinței comerciale nr. 6299 din data de 23.04.2009 pronunțată de Tribunalul București Secția a VI-a Comercială în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimata IMPORT-EXPORT
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică din data de 27.01.2010.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR,
GREFIER,
Red./ 4 ex/26.02.2010
Președinte:Roxana PopaJudecători:Roxana Popa, Eugenia Alina Pănescu
