Actiune în daune contractuale. Decizia 13/2008. Curtea de Apel Bacau
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL BACĂU
SECȚIA COMERCIALĂ, contencios ADMINISTRATIV SI FISCAL
Dosar nr-
DECIZIA Nr. 13
Ședința publică de la 21 februarie 2008
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Vasilică Pintea
JUDECĂTOR 2: Loredana Albescu
Grefier secție comercială
La ordine venit în pronunțare apelul comercial promovat de apelanta - reclamantă L B, împotriva sentinței civile nr. 405 din 24 noiembrie 2005, pronunțată de Tribunalul Bacău în dosarul nr. 4756/2003.
Dezbaterile au fost consemnate în încheierea de ședință din data de 15 februarie 2008.
CURTE
-deliberând-
Asupra apelului de față;
Examinând actele și lucrările dosarului instanța constată următoarele:
Prin cererea de chemare în judecată înregistrată sub nr. 3277/05 aprilie 2001 reclamanta " CA - TV" B, în contradictoriu cu pârâta SPORUL B, a solicitat obligarea pârâtei la plata sumei de 289.325.943 lei reprezentând chirie și daune pentru perioada 30.04.1998 - 02.04.2001.
Acțiunea a fost timbrată cu 11.860.000 lei cu chitanța -/2001 și 3.358.500 lei cu chitanța -/2001.
În motivarea acțiunii reclamanta arată că între pârâtă și A s-a încheiat contractul de închiriere 433/25.01.1996 pentru spațiul comercial din municipiul B- iar pârâta nu și-a îndeplinit obligația de plată a chirie. Cp prin contractul de vânzare - cumpărare 1/04 iulie 2000 a cumpărat spațiul comercial d la preluând și contractul de închiriere, subrogându-se convențional în drepturile proprietarului, pârâta datorând 84.010.980 lei chirie calculat din 04 iulie 2000 și până la data promovării acțiunii. se arată că a notificat pârâtei atât cumpărarea spațiului cât și subrogația intervenită referitoare la chiria restantă iar aceasta nu a făcut nici un fel de plată. Susține reclamanta că în data de 15.09.2000 a reziliat contractul conform clauzelor din contract.
În susținerea cererii s-au depus înscrisuri.
În data de 28 iunie 2001 reclamanta își precizează acțiunea în sensul că 82.577.016 lei reprezintă chiria pentru perioada mai 1998 - iunie 2000, 21.921.900 lei chirie pentru perioada 04.07.2000 - 19.10.2000 și 184.827.027 lei daune pentru perioada până la introducerea acțiunii.
Soluționarea dosarului a fost suspendată la 13.02.2003 iar la data de 25.03.2003 L a solicitat repunerea pe rol a dosarului invocând subrogarea în drepturile procesuale ale reclamantei, cauza fiind repusă pe rol.
II. Prin cererea de chemare în judecată L B, în contradictoriu cu pârâta A SPORUL B solicitat obligarea pârâtei la plata sumei de 1.057.676.767,40 lei reprezentând chirie pentru perioada 13.08.2001 - 26.04.2003, cuantum majorat ulterior la valoarea expertizei de 1.797.790.030 lei.
Cererea a fost timbrată cu suma de 10.000.000 lei cu chitanța -/2003, 21.200.000 lei cu chitanța -/2003, 17.570.000 lei cu chitanța -.
În susținerea cererii reclamantul arată că pârâta a avut încheiat un contract de închiriere cu, iar aceasta a vândut spațiul închiriat către CA - TV care s- subrogat în drepturile vânzătorului. Ulterior cumpărătoarea a notificat pârâtei contractul de vânzare - cumpărare precum și noua chirie pentru spațiul închiriat. Se arată că " CA - TV" a vândut același spațiu " 99 PRODUDCTION" L iar aceasta din urmă, reclamanta care s-a subrogat în drepturile vânzătoarei.
În susținerea cererii s-au depus înscrisuri și s-a efectuat expertiza tehnică.
La termenul din 22 mai 2003 dosarul 3277/2001 este conexat cu dosarul 4756/2003 (fila 84 dosar 3277/2001).
Prin întâmpinare pârâta invocă lipsa calității procesuale active CA - TV, acțiunea fiind promovată la 03 aprilie 2001 iar vânzarea s-a realizat la 30 iulie 2001 iar cumpărătoarea nu putea prelua contractul de închiriere, deoarece au folosit o adresă falsă privind renunțarea sa la contractul de închiriere, părțile încheind între ele un contract de închiriere 5156/12 noiembrie 1996 anulat prin hotărâre judecătorească. se susține că prin contract se arată că reclamanta se în drepturile procesuale iar la data vânzării nu exista nici un litigiu privitor la plata chiriei.
Arată pârâta că la 24.01.2000 între chiriaș și proprietar au fost compensate toate pretențiile. Arată că, în situația admiterii acțiunii, să se aibă în vedere condițiile prevăzute în contractul de închiriere 433/1996 în vigoare potrivit tacitei relocațiuni.
Prin sentința comercială 405/24.11.2005 a fost respinsă excepția lipsei calității procesuale active invocate de pârâtă și acțiune și cererea conexă ca nefondate.
Pentru a pronunța această hotărâre instanța de fond a reținut următoarele:
A SPORUL Baî nchiriat de la SC "" ABs pațiul comercial situat în B,- în baza contractului de închiriere nr.433/25.01.1996 pe o perioadă de un an.
Urmare a relocațiunii tacite ce a operat între părți, contractul de închiriere pe o perioadă determinată, s-a transformat în contract de închiriere pe o perioadă nedeterminată.
În anul 2000, prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 1/4.07.2000. SC "" ABv inde spațiul comercial către SC " A-TV" L
Potrivit acestui contract (art.11), cumpărătorul preia odată cu bunul cumpărat toate litigiile pe care le are cu fostul chiriaș, urmând ca toate drepturile invocate și legate de calitatea de chiriaș să-i fie opuse cumpărătorului.
Reclamanta " CA-TV" SRL face precizări la acțiunea conexă odată la data de 7.06.2001 și o dată la 28.06.2001 cu privire la modalitatea de calcul a chiriei defalcată lunar pentru perioada 30.04.1998-30.06.2000. Pentru aceeași perioadă, reclamanta a calculat odată suma de 145.267.217 lei (8294 USD) și o dată suma de 82.577.016 lei, fără a invoca temeiul de drept în baza căruia au rezultat aceste sume.
Cu contractul de vânzare-cumpărare 2189/13.08.2001, C " CA-TV" RL B, a înstrăinat SC " 99 PRODUCTION" LBs pațiul comercial în cauză. Articolul 41 a prevăzut că societatea cumpărătoare să se subroge în toate drepturile procesuale privind litigiile existente cu privire la imobilul înstrăinat.
La data de 12.10.2001, SC " 99 PRODUCTION" SRL, în calitate de vânzătoare, înstrăinează SC""SRL B același spațiu comercial către C ""L B, convenind la art.4.1 ca societatea cumpărătoare să se subroge în toate drepturile procesuale privind litigiile existente cu privire la imobil.
Revenind la contractul inițial încheiat între pârâtă și.SA B, se poate constata că potrivit art. 1 contractul 433/25.01.1996 putea fi reziliat și pentru neplata chiriei și a celorlalte utilități. De asemeni, contractul putea înceta la inițiativa unui din părți prin notificarea transmisă celeilalte părți cu 30 de zile înainte de încetarea efectivă. Dacă pârâta nu-și îndeplinea obligațiile contractuale, SC "" avea la îndemână aceste clauze contractuale.
La fila 19 dos.4756/2003, reclamanta a depus un proces-verbal de stingere a datoriilor încheiat la data de 24.01.2000.
Ceea ce ar fi putut pretinde reclamanta, ar fi fost chiria restantă rămasă de la această dată și până la data cumpărării de către " CA-TV" LBa spațiului comercial 4.07.2000.
La data de 4.09.2000, " CA-TV" L B, trimite pârâtei o notificare prin care o înștiințează că are de achitat până la data de 4.07.2000 o chirie restantă de 10.649 USD +TVA, iar de la această dată rata lunară a chiriei este de 319. Această adresă nu are valoare de contract, nefiind îndeplinite condițiile de validitate ale contractului.
Cu adresa nr. 1613/15.09.2000, SC " CA-TV"SRL înștiințează pârâta că efectele contractului de închiriere nr.433/25.01.1996 încetează după 30 de zile de la data primirii notificării, ceea ce echivalează cu denunțarea contractului de închiriere.
relocațiune nu constituie însă un impediment în denunțarea contractului, prezumat a fi încheiat pe durată nedeterminată, așa încât acordul tacit de voință a încetat să mai existe cu noul proprietar.
Prin urmare, reclamanta de la data de 15.10.2000 nu mai are contract de închiriere în baza căruia să pretindă contravaloarea chiriei. Având la bază un titlu de proprietate, reclamanta avea la îndemână alte acțiuni pentru valorificarea drepturilor sale.
Fiind invocată de către pârâtă lipsa calității procesuale active a reclamantei, se poate reține că aceasta este neîntemeiată, deoarece locațiunea a fost prelungită tacit până la data când pârâtei i s-a adus la cunoștință de încetarea contractului de închiriere 433/1996.
Prin urmare, reclamanta nu deține un contract de închiriere cu pârâta, din care să stabilească o chirie lunară stabilită în USD. Însăși expertiza contabilă a fost efectuată având la bază prețul peții și nu chiria lunară stabilită de părți contractual.
Sub un alt aspect, dacă SC "" A B ar fi avut pretenții asupra pârâtei, acestea ar fi fost invocate în cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare sau ar fi putut încheia cu primul cumpărător, respectiv " CA-TV" L un proces verbal prin care să fie enumerate acestea.
Împotriva acestei hotărâri a declarat apel reclamanta L care critică hotărârea apelată sub următoarele aspecte:
- deși instanța reține că de la data notificării pârâta datora chirie CA - TV în baza tacitei relocațiuni iar prin efectul cesiuni de creanța opozabilă pârâtei aceasta era obligată la plata chirie către cesionar pentru debitul neachitat din 30 aprilie 1998 greșit o acționa;
- referitor la L, aceasta denumit proprietar la 12.10.2001, nr. 1524/12.10.2001 înscris la Cartea Funciară la 04.12.2001 subrogându-se în drepturile autoarei sale 99 PRODUCTION L care la rândul ei s- subrogat în drepturile vânzătoarei CA - TV L iar consecința rii este dreptul acesteia de a solicita daune pentru lipsa de folosință a spațiului. Se arată că de la 15.10.2000 pârâta ocupă fără drept spațiul și a creat un prejudiciu reclamantului și autorilor săi. Susține că instanța, deși a reținut lipsa contractului, menționează pe alt temei de drept decât cel avut în vedere la promovarea acțiunii.
Apelul a ost timbrat cu 500 lei - chitanța -/2006, 1146 lei - chitanța - iar diferența de taxă timbru pentru fond de 277 lei - chitanța -/2006.
Prin întâmpinare pârâta solicită respingerea apelului arătând că în mod corect instanța a reținut că obiectul cauzei este chiria iar, între pârât nu există contract de închiriere. se arată că prin contractul din 14 iulie 2000 se transmite numai dreptul de proprietate iar subrogarea se referă la litigiile pe care vânzătorul le avea cu fostul chiriaș iar contractele de vânzare ulterioare transmit doar litigiile existente care nu existau. Se arată că datoriile au fost compensate la 24 ianuarie 2000.
Prin decizia 42/14.04.2006 s-a respins apelul formulat și a fost obligată apelanta la 1.000 lei cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această hotărâre instanța de fond a reținut că instanța de fond a făcut o corectă aplicare a dispozițiilor legale stabilind o situație de fapt corectă. S-a reținut că între " CA - TV" și contractul de închiriere 433/1996 a încetat prin renunțarea părților încheindu-se un alt contract 5156/1999 și în raport de această pârâtă nu datorează chirie pentru perioada 04.07.2000 - 15.10.2000. Că motivarea prin cererea de apel că pârâta ar datora daune constituie o cerere nouă în apel.
Împotriva acestei hotărâri a declarat recurs reclamanta care critică decizia sub următoarele aspecte:
- instanța de fond și apel nu au soluționat fondul din dosarul conex ci numai din dosarul 4756/2003;
- nu s-a putut realiza o apărare a apelantei la data soluționării cauzei;
- ambele acțiuni au capăt de cerere prin care se solicită daune pentru lipsa de folosință conform art. 998, 1088, 1107 cod civil și 43 Cod comercial, temeiurile de drept fiind invocate în ambele acțiuni;
Instanța a motivat pe elemente străine cauzei, respectiv contractele de închiriere 433/1996 și 5156/1996 care au fost încheiate cu locatari diferiți și nu au același locatar cum reține instanța. Că chiriași a fost evacuat irevocabil la 24.04.2003 executarea hotărârii realizându-se la 16mai 2003 conform dosarului de executare 289/2003.
Prin decizia 1572/27 aprilie 2007 Înalta Curte de Casație și Justiție admite recursul, casează hotărârea recurată și trimite cauza pentru rejudecare reținând că instanța de apel reținut o altă situație de fapt decât cea a fondului, deși a afirmat că fondul a stabilit o situație de fapt greșită
S-a reținut de instanțele de recurs că solicitarea de plată a daunelor nu este o cerere nouă în apel, deoarece acestea sunt solicitate prin petitul cererii de chemare în judecată înregistrată la data de04 aprilie 2001. De asemenea reține instanța de recurs că instanța de apel nu a răspuns la apărările formulate.
În rejudecarea apelului cauza a fost înregistrată sub nr-.
În apel s-a efectuat o nouă expertiză tehnică prin care s- stabilit cuantumul chiriei și daunelor actualizate în raport de rata inflației, apelantul achitând pentru diferență o taxă judiciară de timbru de 1.410 lei cu chitanța -/2008.
Apelanta formulează o serie de precizări în raport de hotărârea instanței de recurs arătând că pentru perioada 30.04.1998 - 15.10.2000 pârâta datorează chirie iar de la 15.10.2000 la 02.04.2001 urmând să achite daune pentru lipsă de folosință (acțiunea din dosarul 3277/2001).
Pentru perioada 12.10.2001 - 08.12.2003 pârâta datorează daune pentru lipsa de folosință care la fond au fost stabilite la 1.797.799.030 lei.
Prin întâmpinare intimata arată că la data notificării din 07.09.2000 CA - TV nu era proprietară, aceasta devenind proprietar la 03 iulie 2001, adresa fiind făcută de un neproprietar nu produce efecte. Aceasta și pentru faptul că nu a fost transcris contractul din 07 septembrie 2000 și astfel nu este opozabil intimatei.
Referitor la daunele pentru lipsa de folosință pentru perioada 15.10.2000 - 30.07.2001 CA - TV nu era proprietară. Pentru perioada de la 30.07.2001 - 13.08.2001 CA - TV nu putea pretinde daune, pentru că nu a denunțat contractul de închiriere iar pentru perioada 13.08.2001 - 12.10.2001 proprietară a fost care nu a promovat acțiune.
În ceea ce privește subrogația acesta este modul de transmitere a drepturilor de creanță, iar în cauză s-a invocat o subrogare convențională care însă nu îndeplinește nici una din condițiile prevăzute de art. 1107 Cod civil. De asemenea nu s- folosit dovada existenței litigiilor anterioare pentru ca dreptul litigios să fi fost transmis succesiv.
Instanța de apel verificând sentința apelată în limitele motivelor de apel formulate de reclamantă și văzând dispozițiile art. 315 alin. 3 Cod procedură civilă și conținutul deciziei de casare cu trimitere, reține următoarele:
Spațiul în litigiu situat în B,- compus din 9 încăperi - 6 în suprafață de 113,98, iar la subsol de 27,22 și 2 încăperi pentru cizmărie de 32 a fost proprietate care l-a închiriat intimatei cu contractul de închiriere 433/25.01.1996 (filele 7 - 15 dosar 3277/2001).
Așa cum rezultă din contractul de închiriere cele 6 încăperi de 113,98 împreună cu încăperea situată la subsol a fost închiriată pentru o chirie lunară de 192.023 lei iar cele două încăperi de 32 pentru o chirie lunară de 52.000 lei, termenul de închiriere fiind de 1 an.
După împlinirea termenului pentru care au contractat, pârâta a continuat să folosească spațiul închiriat iar la data de 24 ianuarie 2000 fost compensată datoria pârâtei, în calitate de locatar față de proprietarul A, așa cum rezultă din procesul - verbal de stingere a datoriilor (fila 19 dosar 4756/2003).
În data de 04 iulie 2000 A vinde spațiul din B,- reclamantei CA - TV L așa cum rezultă din contractul de vânzare - cumpărare 1/04 iulie 2000 (filele 16 verso - 17 dosar 3277/2001). Potrivit art. 11 din contract, cumpărătorul preia odată cu bunul cumpărat toate litigiile pe care vânzătorul le are cu fostul chiriaș A SPORUL SA urmând ca toate drepturile acesteia să fie opozabile cumpărătorului.
În cauză nu s-a făcut dovada intabulării dreptului de proprietate transmis prin contractul 1/04 iulie 2000.
În data de 07 septembrie 2000 cumpărătoarea CA - TV L notifică societatea - pârâtă, solicitând ca aceasta să îi plătească atât chiria restantă datorată fostului proprietar cât și chiria începând cu data când a devenit proprietar a spațiului.
Ulterior, la 19 septembrie 2000, CA - TV L notifică locatarei încetarea contractului de închiriere invocând dispozițiile din contract, încetare ce urma să producă efecte la 18 octombrie 2000, după 30 zile.
În data de 04 mai 2001 CA - TV L formulează acțiunea ce face obiectul dosarului 3277/2001 iar la data de 30 iulie 2001 între reclamant și B se încheie actul autentic denumit de părți, contract de vânzare - cumpărare care se referă la același spațiu comercial. Deși în principiu au aceleași clauze privind prețul vânzării (1.303.785.001) se precizează că 391.135.500 lei a fost plătit la data încheierii contractului de vânzare - cumpărare sub semnătură privată (fila 6 dosar 4756/2003), în actul autentic se convine și asupra suprafeței de teren de 48,52 aferentă spațiului precum și asupra faptului că societatea cumpărătoare se în toatedrepturile procesuale,privind litigiile existente cu privire la imobilul înstrăinat, în sensul folosirii apărărilor și excepțiilor referitoare la dobândirea dreptului de proprietate șitoate accesoriilesale.
În data de 13 august 2001 CA - TV, prin contractul 2128/2001 vinde 99 PRODUCTION Lss pațiul cumpărat de la A, iar potrivit art. 4.1 din contract, cumpărătoarea se în toate drepturile procesuale privind litigiile existente cu privire la imobilul înstrăinat, în sensul folosirii apărărilor și excepțiilor referitoare la dobândirea dreptului de proprietate și toate accesoriile sale (fila 7 dosar 4756/2003).
În data de 12 octombrie 2001 99 PRODUCTION vinde același imobil apelantei, părțile încheind contractul 1524/12.10.2001 care în art. 4.1 conține o clauză identică privind subrogarea cumpărătoarei în drepturile procesuale ale vânzătoarei privind imobilul cumpărat (filele 9 - 10 dosar 4756/2003).
În data de 27 ianuarie 2003 apelanta convoacă societatea pârâtă pentru conciliere punându-i în vedere să achite debitul de 1.249.613.876 lei reprezentând 104.498.916 lei chirie pentru perioada 30.04.1998 - 19.10.2000, 53.174.110 lei chirie pentru perioada 19.10.2000 - 26.04.2001 și 1.091.940.850 lei pentru perioada 26.04.2001 - 26.01.2003.
În toată această perioadă pârâta - intimată a continuat să dețină spațiul comercial în litigiu.
Apărătorul intimatei arată că aceasta s-a desesizat de imobil în luna august 2003 (fila 28 verso dosar -) ceea ce confirmă susținerile apelantei potrivit cărora la 16 mai 2003 intimata deținea spațiul, împrejurare constatată de executorul judecătoresc prin procesul - verbal din 16 mai 2003 întocmit în dosarul de executare 289/2003 (fila 5 dosar -).
În drept
Dosar 3277/2001
Așa cum s-a reținut, între proprietara spațiului comercial și reclamanta din dosarul conex s-au încheiat două contracte de vânzare - cumpărare. În acest context trebuie statuat asupra momentului în care s-a transmis dreptul de proprietate.
1. Potrivit art. 1295 Cod civil, vinderea este perfectă între părți și proprietatea este de drept strămutată la cumpărător îndată ce părțile s-au înțeles asupra lucrului și asupra prețului.
În cauză prin contractul sub semnătură privată din 04 iulie 2000 se face pe deplin dovada că părțile s-au înțeles asupra bunului vândut și asupra prețului. Obiectul material al actului juridic îl constituie o construcție, transmiterea proprietății într-o atare situație realizându-se în condițiile art. 1295 Cod civil, forma autentică în acest caz nefiind impusă de lege.
Așadar, dreptul de proprietate a fost de drept strămutat în patrimoniul cumpărătorului la data de 04 iulie 2000, data încheierii actului juridic materializat în contractul de vânzare - cumpărare sub semnătură privată.
În raport de efectele produse prin actul juridic din 04 iulie 2000, contractul de vânzare - cumpărare încheiat sub formă autentică nu poate avea un efect translativ de proprietate fiind doar un act recognitiv.
Aceasta rezultă și din conținutul clauzelor sale care trebuie interpretate cu respectarea dispozițiilor art. 1189 alin. 2 din Codul civil, respectiv că în ceea ce privește vânzarea spațiului, clauzele din acest ultim act nu au nici un efect peste ceea ce cuprinde actul primordial.
Așa fiind instanța va da relevanță art. 11 din contractul sub semnătură privată potrivit cărora cumpărătorul preia toate litigiile pe care vânzătorul le are cu locatarul. Reclamanta însă nu a făcut dovada, conform art. 1169 Cod civil că între vânzător și locatar ar fi existat, la data transmiterii proprietății litigii cu privire la plata chiriei. - mult, intimata a făcut dovada că la data de 24 ianuarie 2000 datoriile către fostul locator au fostul locator au fost compensate.
În consecință pretenția reclamantei din dosarul conex privind chiria pentru perioada mai 1998 - iunie 2000 nu este fondată. Referitor la acest capăt de cerere nu poate fi reținută, susținerea reclamantei potrivit căreia preluarea litigiilor convenită prin art. 11 din contract are un sens larg și se referă la toate obligațiile pe care intimata le-ar fi avut către locator, deoarece, cu privire la plata chiriei, nu s-a dovedit existența unui litigiu, dovada produsă de intimată privind compensarea nefiind înlăturată de reclamantă.
2. Potrivit art. 1441 Cod civil dacă locatorul vinde lucrul închiriat, cumpărătorul este obligat să respecte locațiunea făcută înainte de vânzare. Intimata a încheiat contractul de închiriere anterior vânzării iar după împlinirea termenului prevăzut în contract a continuat să folosească bunul și să admite chiria (fila 19 dosar 4756/2003) operând relocațiune, conform art. 1437 Cod civil. Astfel, la data cumpărării spațiului de către CA - TV pârâta stăpânea spațiul comercial în temeiul contractului de închiriere 433/1996.
Intimata invocă inopozabilitatea dreptului de proprietate invocat de cumpărător și dobândit prin contractul din 04 iulie 2000 având în vedere că acesta nu a fost înregistrat în cartea funciară.
Este adevărat că potrivit art. 27 din Legea 7/1996 dreptul de proprietate devine opozabil terților de la data înregistrării acestuia în cartea funciară, excepțiile de la această regulă prevăzute prin lege fiind inaplicabile în cauză.
În raport de dispozițiile Legii 7/1996, înscrierea drepturilor de proprietate nu este constitutivă de drepturi, dreptul înscris este doar prezumat că există în folosul acelei persoane pentru care s-a făcut înscrierea (art. 33 - 34).
În absența prezumției legale contractul de vânzare - cumpărare din 04 iulie 2000 este, pentru terți, un simplu fapt juridic, însă existența lui dovedită nu poate fi ignorată. - mult, contractul i-a fost comunicat intimatei prin executorul judecătoresc (fila 4, dosar 3277/2001).
În cauză reclamanta a făcut dovada dreptului său de proprietate asupra spațiului comercial iar locatorul, potrivit art. 1429 pct. 2 și 1441 Cod civil datorează chirie începând cu 04 iulie 2000. Cu toate acestea, dacă locatarul ar fi făcut dovada că a achitat chiria fostului proprietar pentru perioada de la 04 iulie 2000 și până la înscrierea dreptului de proprietate al reclamantului în cartea funciară ar fi produs efecte inopozabilitatea dobândirii dreptului de proprietate, or intimata nu a făcut o astfel de dovadă.
În data de 19 septembrie 2000 CA TV i-a notificat, potrivit art. 1438 Cod civil, concediul locatarului, acesta producând efecte, conform art. 13 lit. b din Contractul de închiriere 433/1996, în 30 zile de la notificare, termenul împlinindu-se la 19 octombrie 2000.
În concluzie, pentru perioada 04.07.2000 - 19.10.2001 pârâta datorează reclamantei chiria conform contractului de închiriere.
Pentru stabilirea chiriei datorate în cauză s-a efectuat o expertiză contabilă care însă a stabilit chiria datorată pentru întreaga perioadă cuprinsă între 30.04.1998 - 15.10.2000 (filele 43 - 44 dosar -) în anexa lae xpertizei prezentându-se desfășurat sumele datorate și actualizate până la data efectuării expertizei.
Din anexa 1, având în vedere, pe de o parte algoritmul de calcul al expertului, iar pe de altă parte perioada reținută de instanță pentru care intimata datorează chiria, la 15 octombrie 2000 intimata datora 854.070 lei (244.020 lei lunar conform expertizei).
Pentru sumele datorate până la 15.10.2000 expertul a calculat reactualizarea până la data efectuării expertizei având în vedere indicele inflației optând pentru facilitarea calculului deprecierii valorii din cauza inflației, indicele prețurilor bunurilor de consum.
Intimata a criticat sub aspect expertiza, însă critica a fost găsită neîntemeiată, indicele inflației este dat de indicele de creștere a prețurilor bunurilor de consum, modalitatea de calcul a devalorizării realizându-se prin două algoritmuri de calcul, expertul optând pentru cel în care a utilizat indicele prețurilor bunurilor de consum.
Având în vedere raportul de expertiză (Anexa 1) chiria pentru perioada 04.07.2000 - 15.10.2000 în valoare actualizată este de 2.473.280 lei (ROL) sau 247,33 lei (RON).
3. Pentru perioada 19.10.2000 și până la data de 02.04.2001 - data până la care a solicitat prin acțiune obligarea la daune, intimata nu mai este îndreptățită să invoce prevederile contractului de închiriere (art. 1438 Cod civil). de la data de 19 octombrie 2000 intimata ocupă spațiul fără un titlu valabil și de la această dată datorează daune pentru lipsa de folosință a spațiului..
Prin expertiză s-a stabilit cuantumul daunelor pentru lipsa de folosință pentru perioada reținută, acestea totalizând la 02.04.2001 suma de 200.233.324 lei Rol respectiv 20.023,33 lei (RON).
Sub acest aspect intimata a criticat expertiza numai pentru că expertul nu ar fi folosit criterii concrete. Prin precizările la raportul de expertiză, expertul arată că a utilizat aceleași criterii avute în vedere și de expertiza efectuată la instanța de fond.
Instanța reținut că în cauză criteriile utilizate de expert au fost concrete, fiind avute în vedere chiriile practicate pe piața imobiliară, comunicate de jucătorii de pe această piață și depuse la dosarul 4756/2003 (filele 57 - 59). Deși aceste criterii au fost utilizate și la efectuarea expertizei de la fondul cauzei, intimata nu le-a contestat sub acest aspect și nici expertiza nu a fost contestată privitor la criterii.
Așa cum rezultă din raportul de expertiză, expertul a avut în vedere chiria de pe piața medie pe pentru spațiile ocupate de intimată, diferit în funcție de situarea acestora (subsol și parter) stabilind valoarea totală a lipsei de folosință la data de 02 aprilie 2001.
Având în vedere că de la data de 02 aprilie 2001 și până la data efectuării expertizei au trecut mai mult de 7 ani, principiul dezdăunării integrale a proprietarului lipsit de folosința proprietății sale justifică reactualizarea daunelor acesteia la data pronunțării hotărârii fiind de 469.580.961 (ROL) 46.958,10 lei (RON).
4. Apelanta invocă iar intimata critică transmiterea calității procesuale de la reclamanta din dosarul conex la apelantă. Sub acest aspect instanța reține:
Prin contractele succesive 2189/13.08.2001 și 1524/12.10.2001 s-a convenit de către părțile contractante subrogarea cumpărătorilor în drepturile procesuale ale vânzătorilor, privind litigiile existente referitoare la imobilul înstrăinat (art. 4.1 contract), atât privind dobândirea dreptului de proprietate cât și a accesoriilor acestora.
Formularea în termeni generali și echivoci a acestei clauze impune realizarea interpretării contractelor fiind incidente dispozițiile art. 977, 978, 984 Cod civil.
Este dovedit în cauză că între fostul proprietar, intimata și CA - TV a existat numeroase litigii în legătură cu spațiul comercial. Pe de altă parte părțile din contract convin subrogarea în drepturile procesuale or, potrivit legii subrogarea este o modalitate de transmitere a creanței și nu a unui litigiu. În acest context prin clauzele contractuale părțile nu au înțeles transmiterea unei creanțe ci transmiterea calității procesuale cu privire la toate litigiile referitoare la bun sau folosința acestuia. Sub acest aspect chiar dacă nu s-a făcut dovada îndeplinirii condițiilor prevăzute de art. 1107 Cod civil, clauza contractuală (care explicit se referă la creanțe și nu la litigii) își produce pe deplin efectele, între părți operând o adevărată transmitere a unui drept litigios.
Așa fiind, la data când reclamanta din dosarul conex a transmis proprietatea prin contractul 2189/2001, pe rol se afla prezenta cauză, calitatea procesuală CA - TV s-a transmis 99 PRODUCTION care printr-o clauză similară a transmis această calitate apelantei, aceasta dobândind dreptul procesual de a sta în judecată în cauza ce face obiectul dosarului 3277/2001.
Nu poate fi reținut susținerea intimatei că transmiterile succesive nu au operat și astfel avem în discuții drepturi procesuale distincte. Apelantaa dobândit convenționalcalitatea procesuală activă în dosarul 3277/2001, actele procesuale efectuate de aceasta fiind legale.
Având în vedere cele reținute, excepția lipsei calității procesuale active apelantei în dosarul 3277/2001 este nefondată și pe cale de consecință încheierea de repunere pe rol dosarului 3277/2001, este legală, excepția perimării invocate de intimată nefiind fondată.
În concluzie intimata datorează apelantei suma de 247,33 lei (RON) cu titlu de chirie pentru perioada 04.07.2000 - 15.10.2000 și 46.958,10 lei (RON) daune pentru lipsa de folosință pentru perioada 19.10.2000 - 02.04.2001.
II. Dosar 4756/2003
1. Sub un prim aspect se impune verifica susținerile apelantei privind obiectul cererii de chemare în judecată, aceasta susținând că a solicitat daune pentru lipsa de folosință, iar intimata contestând această susținere.
Este adevărat că prin cererea de chemare în judecată reclamantul a chemat în judecată pârâta pentru "pretenții reprezentând chirie". Totodată prin aceiași cerere se face referire și la contractul de închiriere 433/1996. În temeiul de drept reclamanta invocă, drept temei al obligației, doar răspunderea civilă delictuală (art. 998 Cod civil).
Prin întâmpinare (fila 25 al. 4756/2003) pârâta arată că nudatorează chiria și nici daune,întâmpinarea fiind depusă prin avocatul pârâtei.
Prin obiectivele la raportul de expertiză efectuat la instanța de fond, apelanta solicită ca expertul să stabilească doar contravaloarea lipsei de folosință a spațiului (fila 32) iar pârâta solicită ca expertul să stabilească valoarea chiriei conform contractului de închiriere (fila 36)
Prin expertiză (fila 55) expertul a stabilit lipsa de folosință a spațiului, iar la 18 decembrie 2003 intimata a formulat obiecțiuni la raportul de expertiză numai sub aspectul că expertul ar fi calculat două chirii (lipsă de folosință) pentru parter și subsol.
Sub acest aspect instanța reține că reclamantul a solicitat prin cererea de chemare în judecată, daune pentru lipsa de folosință, părțile formulând apărări și cu privire la lipsa de folosință.
În același sens este și decizia 42/14 aprilie 2006 a instanței de recurs prin care s-a statuat că greșit instanța de apel ar fi reținut că cererea de daune este o cerere nouă formulată în apel.
2. Din cererea de chemare în judecată rezultă că reclamantul a solicitat daune pentru perioada 13.08.2001 - 26.04.2003. Instanța reține că pentru perioada 13.08.2001 - 12.10.2001 proprietatea spațiului comercial a fost 99 PRODUCTION
Este adevărat că prin contractul de vânzare - cumpărare al spațiului, aceasta transmite calitatea procesuală asupra litigiilor, însă la data vânzării singurul litigiu pe care putea să îl transmită este cel care a făcut obiectul dosarului conex, apelanta nefăcând dovada existenței altor litigii.
În consecință pretențiile apelantei pentru perioada 13.08.2001 - 12.10.2001 sunt nefondate.
3. Prin contractul de vânzare - cumpărare 1524/12 octombrie 2001 reclamanta - apelantă dobândește proprietatea spațiului comercial. La data dobândirii intimata, așa cum s-a reținut intimata ocupă spațiul, aceasta desistându-se în luna august 2003. Instanța reține însă că prin cererea de chemare în judecată reclamanta a solicitat daune până la 26 aprilie 2003.
Față de cererea de chemare în judecată rezultă că apelanta a fost lipsită de folosința spațiului pentru o perioadă de 18 luni și 13 zile.
Pentru stabilirea daunelor reprezentând lipsa de folosință a spațiului la instanța de fond s-a efectuat o expertiză contabilă, în care intimata a contestat-o numai sub aspectul faptului că expertul a stabilit chirie pentru parter și una pentru subsol iar spațiul este unitar. Aceasta susținere nu poate fi primită având în vedere că în cauză nu este însă în discuție un contract de închiriere ci lipsa de folosință, nimeni nu poate limita proprietarul să folosească bunul său în conformitate cu propriul interes. Pe de altă parte, având în vedere că intimata ocupa atât spațiul de la parter cât și de la subsol, este justificat să se stabilească daunele diferențiat pentru cele două categorii de spații.
Prin raportul de expertiză de la instanța de fond s-a stabilit că pentru spațiul aflat la parter, lipsa de folosință lunară este de 7,76 Euro/, respectiv 1404,4 Euro; pentru spațiul aflat la subsol lipsa de folosință lunară a fost determinată la 2,77 Euro/, respectiv 77,56 Euro/lună.
Lipsa de folosință a întregului spațiu deținut fără titlu de intimată a fost de 1.481,96 Euro lunar (fila 53 dosar 4756/2003) pentru perioada solicitată prin acțiune, apelanta datorând suma de 27.218,67 Euro (18 luni, 13 zile 1.481,96), sumă care, potrivit completării raportului de expertiză - necontestat de părți - la 08 decembrie 2003 (fila 125 dosar 4756/2003) era de 1.098.872.145 lei (ROL), respectiv 109.887,21 lei (RON) (1.481,96 40.372 lei (ROL)/Euro).
Instanța, deși a valorificat datele tehnice din expertizele efectuate la fondul cauzei, sumele reținute de experți nu au fost stabilite distinct pentru perioada în care apelantul a fost proprietarul spațiului și astfel lipsit de folosința acestuia și nu vor fi reținute ca atare de instanță.
Este adevărat că instanța a reținut cuantumul daunelor la valoarea din 08 decembrie 2003, conform criteriilor expertizelor efectuate la fond, însă având în vedere că apelantul - reclamant a solicitat reactualizarea lor, instanța va dispune și reactualizarea lor în raport de rata inflației (art. 1084 Cod civil).
III. Reținând că apelantul are dreptul de a percepe chiria pentru perioada 04.07.2000 - 15.10.2000 și constatând că pentru perioadele reținute de instanță intimata, fără temei, stăpânit spațiul în litigiu, păgubindu-l astfel pe apelant, instanța în baza art. 296 Cod procedură civilă va admite apelul și va schimba în tot sentința apelantă în sensul obligării intimatului la plata sumelor: 247,34 lei (RON) cu titlu de chirie; 46.958,10 lei (RON) daune pentru perioada 15.10.2000 - 02.04.2001, reactualizate la data expertizei din apel 109.887,21 lei (RON) respectiv 1.098.872.145 lei (ROL) daune pentru perioada 12.10.2001 - 26.04.2003 în valoarea stabilită de expert la 08.12.2003 iar pentru această din urmă sumă va dispune și actualizarea la data avută în vedere de expertiza efectuată în apel, respectiv octombrie 2007.
IV. Apelantul a solicitat obligarea intimatului la plata cheltuielilor de judecată, instanța reține că sunt îndeplinite condițiile prevăzute de art. 274 Cod procedură civilă.
În ceea ce privește cuantumul lor, instanța reține că în cauză apelantul a dovedit că a achitat onorariu pentru expert în cuantum de 2.170 lei pentru ambele expertize și nu a făcut dovada onorariului pentru avocat. În ceea ce privește taxa de timbru, aceasta va fi reținută în limita pretențiilor admise, respectiv 4.389,05 lei taxă judiciară de timbru pentru instanța de fond și 2.194,52 lei pentru căile de atac.
La stabilirea taxei de timbru care să fie reținută în sarcina intimatei, având în vedere că suma de 1.098.872.145 lei (ROL) este cea stabilită prin expertiză la instanța de fonda, s-au avut în vedere și dispozițiile art. 28 al. 2 din Ordinul 760/1999.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite apelul comercial promovat de apelanta - reclamantă L cu sediul în B, str. - cel M nr. 28, județul B, împotriva sentinței civile nr. 405 din 24.11.2005, pronunțată de Tribunalul Bacău în dosarul nr. 4756/2003 în contradictoriu cu intimata - pârâtăSPORULcu sediul în B,-, județul
Schimbă în tot sentința apelată.
Respinge excepția lipsei calității procesuale active a SC "" SRL și excepția perimării.
Admite în parte acțiunea principală și acțiunea conexă.
Obligă pârâta - intimată să plătească apelantei-reclamante: 247,34 lei (2.473.280 ROL) reprezentând chiria actualizată pentru perioada 07.07.2000 - 15.10.2000; 46958,10 lei (469.580.961 ROL) daune actualizate pentru perioada 15.10.2000 - 02.04.2001.
Obligă pârâta-intimată să plătească reclamantei-apelante suma de 1.098.872.145 ROL reprezentând valoarea actualizată la data de 08.12.2003 a daunelor pentru perioada 12.10.2001 - 26.04.2003 și dispune actualizarea acesteia.
Obligă intimata să plătească apelantei suma de 8753,57 lei reprezentând 2170 lei onorar expert și 6583,57 lei taxă timbru.
Definitivă.
Cu drept de recurs, în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică de la21 februarie 2008.
PREȘEDINTE, | JUDECĂTOR, | GREFIER SECȚIE COMERCIALĂ, |
Red.
Red.
Tehnored. 5 ex. 04/05 martie 2008
Președinte:Vasilică PinteaJudecători:Vasilică Pintea, Loredana Albescu
