Constatare nulitate act juridic in drept comercial. Decizia 283/2009. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI - SECȚIA A VI-A COMERCIALĂ
Dosar nr- (Număr în format vechi 156/2009)
DECIZIE COMERCIALĂ NR. 283
Ședința publică de la 12 iunie 2009
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Alecsandrina Rădulescu
JUDECĂTOR 2: Rodica Zaharia
GREFIER ---
Pe rol pronunțarea asupra apelului declarat de apelanta SC SRL împotriva încheierilor interlocutorii din 13.10.2008 și 17.11.2008 precum și împotriva sentinței comerciale nr. 12794 din 24.11.2008 pronunțate de Tribunalul București - Secția a VI a Comercială în dosarul nr- în contradictoriu cu intimații, A și ASOCIAȚIA DE proprietari BL. 59-60.
Dezbaterile în fond și susținerile orale ale părților au avut loc în ședința publică din data de 29 mai 2009, fiind consemnate în încheierea de ședință întocmită la acea dată, încheiere care face parte integrantă din prezenta decizie, când Curtea având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunțarea succesiv la data 5 iunie 2009 și apoi pentru astăzi 12 iunie 2009 când în urma deliberării a pronunțat următoarele:
CURTEA
Prin sentința comercială 12794 din 24.11.2008 pronunțată de Tribunalul București - Secția a VI-a Comercială s-a admis acțiunea formulată de reclamanții, în contradictoriu cu pârâta SC SRL și intervenienta ASOCIAȚIA DE PROPRIETARI BL. 59-60.
S-a constatat nulitatea contractului de închiriere. A fost obligată societatea pârâtă la ridicarea antenelor de pe acoperișul blocului, la repararea acoperișului și la plata sumei de 8550 lei c/val. reparații apartament.
S-a anulat cererea de intervenție.
A fost obligată pârâta la plata sumei de 2420,15 lei cheltuieli de judecată.
În motivarea acestei sentințe s-a reținut că în cursul anului 1995 s-a încheiat un contract de închiriere între administratorul asociației de locatari și pârâta SC SRL având ca obiect transmiterea dreptului de folosință asupra unei încăperi cu suprafața de 1. necesară montării de echipamente de comunicații radio, în urma căruia pe terasa blocului 59-60 în discuție, pârâta a amplasat antene de comunicații. Termenul de închiriere a fost stabilit pentru 3 ani cu începere din data de 01.07.2005 și până la 30.06.2008, la expirarea termenului chiriașul având dreptul de reînnoire a contractului.
Din actele dosarului rezultă că acest contract s-a încheiat în condițiile arătate și amplasarea antenelor s-a făcut fără acordul Asociației de proprietari sau a proprietarilor deși Legea 114/1996 în vigoare la data încheierii contractului, prevedea obligatoriu acest lucru în art.64, deoarece era vorba de schimbarea destinației spațiilor comune din imobil.
În atare situație s-a reținut de instanța de fond că contractul de închiriere este nul. Pentru acest motiv, s-a obligat societatea pârâtă la ridicarea antenelor de comunicație amplasate pe acoperișul blocului.
În urma efectuării unei expertize tehnice, imobiliare s-a constatat că apartamentul reclamanților prezintă urme de infiltrație, deși a fost termoizolat pe interior și aceasta datorită montării antenelor de către pârâtă valoarea pagubelor produse de aceasta reclamanților ridicându-se la suma de 8550 lei.
Pentru toate cele reținute, s-a pronunțat sentința de mai sus.
Împotriva sentinței comerciale nr.12794/24.XI.2008 precum a încheierilor interlocutorii din 13.10.2008 și din 17.11.2008 a declarat apel SC SRL criticând sentința atacată pe care o consideră ca fiind netemeinică și nelegală pentru următoarele motive:
-Asociația de Proprietari a blocului 59-60 parte în contractul de închiriere, trebuia să fie chemată în judecată în aceeași calitate respectiv de pârât, situație în care chemată fiind ca intervenient, se încalcă principiul contradictorialității procesului civil, cerere care, de altfel a și fost anulată de instanța de fond ca urmare a excepției ce a invocat la termenul din 11.04.2007. În consecință, consideră că Asociația nu a devenit parte litigantă, împrejurare în care hotărârea privind nulitatea actului încheiat de aceasta, nu-i este opozabilă. astfel ca legat de primul capăt de cerere să se admită excepția lipsei coparticipării procesuale pasive a cocontractantei Asociația de Proprietari și admițând apelul cere Curții schimbarea soluției instanței de fond, în sensul respingerii cererii de constatare a nulității absolute a contractului de închiriere dedus judecății, ca inadmisibilă.
Referitor la încheierea interlocutorie din 13.10.2008 arată că instanța de fond a respins excepția prematurității cererii de chemare în judecată în ce privește pretențiile materiale de obligare a societății sale la daune materiale pentru reparații.
Consideră că întrucât reclamanții au cerut inițial obligarea societății sale la "repararea imobilului" - obligație de "a face" și abia la 23.11.2007 își precizează capătul 3 de cerere în acțiune în pretenții, aceasta nu ar trebui să-i exonereze de obligația de a îndeplini concilierea prealabilă prevăzută de art.7201pr.civ. și pentru că nu au îndeplinit această cerință absolut obligatorie a legii, acțiunea lor trebuie respinsă ca prematură. Motivează amplu în acest sens cererea de apel și cere admiterea acestei excepții și în consecință respingerea acțiunii ca prematură.
Față de faptul că prin acțiune reclamanții solicită constatarea nulității absolute a unui act, pentru aprecierea calității procesuale active, reclamanții trebuiau să facă dovada unui interes legitim, născut, personal și actual la data investirii instanței, câtă vreme nu fac dovada unui drept subiectiv propriu, în condominiu în disp. art.3 lit.c și f din Legea 230/2007, raportat la art.35 alin.2 din Legea 114/1996.
În plus reclamanții nu au făcut dovada neexistând la dosar titlul lor de proprietate, privind imobilul despre care pretind că ar fi afectat, legitimația ad causam nici pentru constatarea nulității absolute a contractului de închiriere și nici pentru celelalte pretenții.
Nu-și dovedesc nici interesul, deoarece prin ajungerea la termen contractul a încetat să mai genereze efecte juridice încă de la data de 30.06.2007.
Tot pe cale de excepție a cerut respingerea capătului 2 al acțiunii ca fiind fără interes actual, deoarece la data investirii instanței societatea sa nu mai avea nici o antenă pe acoperișul blocului. Pe această excepție, a solicitat probe respectiv înscrisuri și martori, cerere care i-a fost respinsă nemotivat prin încheierea din 17.11.2008 instanța golind de conținut dreptul său la apărare, fiind pronunțată o încheiere interlocutorie nemotivată contrar disp. art.261 pct.5 pr.civ. S-ar fi pronunțat astfel o soluție lipsită de folos practic pentru reclamanți, și s-ar fi instituit o sarcină excesiv pentru societatea sa. astfel admiterea excepției lipsei coparticipării procesuale pasive a Asociației cocontractante.
Mai arată că societatea sa nu are nici legitimitate procesuală pasivă pe capătul 3 al cererii respectiv acțiunea în pretenții întrucât asupra antenelor în discuție nu a avut paza juridică conform art.1000 alin.1 Cod civil.
Acest lucru nu rezultă nici din expertiza efectuată în cauză. Ba mai mult pentru dovedirea acestei excepții i s-a respins și cererea privind proba testimonială în temeiul din 17.11.2008, deși dovada îndeplinirii condițiilor de legalitate procesuală este în sarcina reclamanților, iar aceștia nu au probat așa cum cer dispozițiile art.1169 Cod civil.
astfel admiterea excepției lipsei calității procesuale pasive în sensul admiterii acesteia și respingerii acțiunii în pretenții ca inadmisibile, fiind formulate în contradictoriu cu o persoană fără calitate procesuală pasivă.
Pe fond: referitor la cererea de constatare a nulității absolute a contractului de închiriere invocată de reclamanți consideră că trebuie respins ca nefondat acest capăt de cerere deoarece dispozițiile legale invocate de reclamanți sunt abrogate și potrivit noilor dispoziții legale prevăzute de art.31 din Legea 230/2007 cât și în Regulamentul cadru al asociaților art.27prevăd că: "Președintele asociației de proprietari reprezintă asociația în derularea contractelor și asumă obligația în numele acesteia". Membrii asociației au dreptul de a se îndrepta cu acțiune în regres împotriva celor care-i reprezintă și nu împotriva sa, opunând lipsa consimțământului membrilor, câtă vreme administrarea consimțământului pentru părțile aflate în coproprietate forțată și perpetuă se face prin intermediul asociației de proprietari și nu în mod individual. În plus aceștia au beneficiat de chiria plătită în sumă de 3600 euro ce le-a fost achitată integral la 21.12.2007, lucru recunoscut de administratorul intervenientei.
-referitor la cererea de obligare la repararea acoperișului și la plata sumei de 8550 lei consideră că în mod greșit a fost obligată la plată deoarece nu ar fi dovedită chiar din momentul efectuării expertizei, obligând-o la plata acestei sume pentru suprafața exterioară a apartamentului în discuție, având în vedere că sunt în conformitate forțată și perpetuă, li s-a generat reclamanților un drept de creanță superior cotei indivize ideale a acestora asupra suprafețelor comune pretins afectată.
Referitor la repararea acoperișului nu s-ar fi administrat nicio probă din care să rezulte întinderea și existența prejudiciului și nu poate fi primită fără a se asigura contradictorialitatea procesuală activă a titularilor drepturilor de creanță.
Referitor la cheltuielile de judecată acestea trebuiau să fie admise proporțional cu admiterea pretențiilor și cum cererea reclamanților a fost admisă în parte trebuia admisă în parte c/val. a acestor cheltuieli, chiar și a onorariului de expert.
astfel admiterea apelului, schimbarea în parte a sentinței atacate, iar pe fond respingere acțiunii ca fiind inadmisibilă în principal, și în subsidiar pe fond ca neîntemeiată.
Prin întâmpinare la cererea de apel reclamanții cer respingerea apelului ca nefondat și menținerea în tot a sentinței atacate ca fiind temeinică și legală, răspunzând la toate problemele ridicate în cauză.
Astfel referitor la excepția prematurității cer respingerea acestei excepții deoarece capătul de cerere principal primează și cum acesta era neevaluabil în bani, reclamantul nu mai este obligat a face dovada concilierii prealabile pentru capetele de cerere ce derivă din acesta, chiar dacă aceste capete accesorii sunt evaluabile în bani.
În ce privește calitatea procesuală a reclamanților și interesul acestora motivează că au calitate procesuală activă deoarece sunt proprietarii apartamentului în discuție ce se află la ultimul etaj al imobilului din--250, bloc 59-60,.A în cauză, având așadar ca plafon suprafața exterioară a blocului.
Cum au suferit din cauza antenelor pârâtei pagube, au și calitate și interes, fiind proprietari direct afectați.
Motivează amplu acest aspect.
Referitor la durata contractului de închiriere susțin că așa cum rezultă din contractul depus la dosar, durata acestuia era de 3 ani respectiv din 1 iulie 2005 - 30 iulie 2008 astfel că susținerea apelantei că ar fi fost încheiat doar pentru o durată de 2 ani nu are nici un temei.
Cu toate acestea data până la care a durat contractul nu are nici o relevanță, deoarece deși a fost încheiat de administrator și președinte în numele proprietarilor, consimțământul acestora nu a fost valabil, deoarece nu a fost întărit și de cel al proprietarilor în sensul art.64 din Legea 114/1996 la data încheierii contractului. Consideră că în această situație răspunderea apelantei este de natură civilă delictuală neavând relevanță în speță nici un aspect legat de durata sau executarea contractului.
În ce privește paza juridică a antenelor îi revenea apelantei chiar dacă așa cum susține contractul ar fi expirat prin ajungere la termen la 30.06.2007, deoarece din notificarea ce i-a fost făcută cu nr.26/10.11.2007 de către Comitetul Executiv al Asociației de Proprietari.59-60 B, reiese faptul că la acea dată apelanta nu-și ridicase antenele, cu atât mai mult, cu cât la 16.11.2007 le au fost fotografiate și de expert, probă în baza căreia s-a efectuat și expertiza dispusă în cauză. Motivează amplu de ce toate daunele provocate aparțin numai apelantei. Menționează că pentru aceleași probleme juridice mai au cu apelanta încă două dosare pe rol, considerând-o că nu este de bună credință.
În termenul de pronunțare ambele părți depun la dosar Concluzii scrise, apelanta în sensul admiterii cererii de apel, schimbarea în parte a sentinței și încheierilor atacate și pe fond respingerea acțiunii, intimata în sensul respingerii apelului ca nefondat.
Apelul este fondat.
Față de cele de mai sus și având în vedere întregul probatoriu administrat în cauză, Curtea constată și reține următoarele:
-Referitor la excepțiile invocate de apelantă Curtea constată că acestea au fost ridicate și în fața instanței de fond singura excepție ridicată în apel fiind a lipsei calității procesuale pasive în calea de atac a apelului a intimatei interveniente Asociația de Proprietari Bloc 59-60 excepție ce a fost soluționată de C în practicaua prezentei decizii în sensul respingerii, având în vedere dispozițiile exprese ale art.294 și 295 Cod pr.civ.
Toate celelalte excepții au fost soluționate și de instanța de fond, fiind motivate amplu și la obiect și ca urmare în mod corect respinse ca neîntemeiate conform celor reținute în încheierea de ședință din 13.10.2008 (pag.20 dosar fond B) și în încheierea de ședință din 17.11.2008 (pag.36 dosar fond ).
Trecând la soluționarea pe fondul cauzei, Curtea constată că prin acțiunea lor reclamanții au cerut instanței la primul capăt de cerere constatarea nulității contractului de închiriere încheiat între Asociația de Proprietari a imobilului din B--250, bloc 59-60, introdusă în cauză în calitate de intervenient și apelantă, pentru lipsa consimțământului locatorului în sensul dispozițiilor art.64 din Legea 114/1996.
Întrucât în discuție se pune valabilitatea contractului încheiat între cele două părți aflate în litigiu, Curtea reține că din punct de vedere al calității în proces ele trebuie puse pe picior de egalitate, într-un contract părțile nefiind rivale, ambele având și drepturi ca și obligații, situație în care ambele părți din contracttrebuiau chemate în proces în calitate de pârâte, ambele urmând a răspunde în calitate de pârât pentru nulitatea contractului pe care numai ele două l-au încheiat cu toată responsabilitatea și în baza căruia și-au asumat așa cum am mai arătat și drepturi și obligații.
Astfel fiind, reclamanții în mod greșit au chemat în judecată fără a ține cont de obiectul cererii respectiv "constatarea nulității contractului" pe cele două părți ale contractului de închiriere în calități diferite, apelantă în calitate de pârât și pe Asociația de Proprietari în calitate de intervenientă, ceea ce este inadmisibil, de vreme ce în contract au calitate de părți contractante și trebuiau aduse în fața instanței de judecată în calitate de pârâte. A fost încălcat astfel și încălcându-se astfel și principiul contradictorialității părților.
În atare situație pe fondul cauzei Curtea va respinge ca inadmisibil capătul de cerere privind constatarea nulității contractului de închiriere.
Referitor la celelalte capete de cerere, Curtea reține că acestea sunt legal formulate de către proprietarii apartamentului avariat din culpa pârâtei în baza contractului de închiriere, dar și în cazul în care aceștia le-au făcut în nume propriu în temeiul art.998 Cod civil, având astfel calitate procesuală activă așa cum în mod corect a reținut și instanța de fond.
Mai mult, prejudiciul a fost dovedit, de vreme ce în cauză s-a dispus efectuarea unei expertize tehnice de specialitate în baza căreia s-a stabilit fără echivoc culpa pârâtei - apelante pentru "degradări ale finisajelor exterioare și a zidăriei de BCA ce s-au datorat montării antenelor pe imobilul în discuție" astfel că obligarea pârâtei la repararea acoperișului și la plata sumei de 8550 lei c/val. reparația apartamentului proprietatea reclamanților este legală.
În mod legal a fost dispusă ca o consecință a prejudiciului creat reclamanților și ridicarea antenelor.
Față de cele reținute mai sus referitor la calitatea în proces a celor două părți cocontractante, este legală și anularea cererii de intervenție.
Astfel fiind pentru toate cele reținute, Curtea admite apelul.
Schimbă în parte sentința comercială nr.12794/24.XI.2008 în sensul că respinge ca inadmisibil capătul de cerere privind constatarea nulității contractului de închiriere.
Menține celelalte dispoziții ale sentinței atacate.
Făcând aplicarea art.274 în cererea de apel, Curtea obligă intimații și A la plata sumei de 5302,46 lei cheltuieli de judecată în fond și apel către reclamantă.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite apelul declarat de apelanta SC SRL cu sediul în B,-, sector 3 împotriva încheierilor interlocutorii din 13.10.2008 și 17.11.2008 precum și împotriva sentinței comerciale nr.12794 din 24.11.2008 pronunțate de Tribunalul București - Secția a VI a Comercială în dosarul nr- în contradictoriu cu intimații și A ambii cu domiciliul în B,--250,.59-60,.A,.13,.63, sector 2 și ASOCIAȚIA DE PROPRIETARI BL. 59-60 cu sediul în B,--250,.59-60,.A,.13,.63, sector 2.
Schimbă în parte sentința atacată în sensul că respinge ca inadmisibil capătul de cerere privind constatarea nulității contractului de închiriere.
Menține celelalte dispoziții ale sentinței atacate.
Obligă intimații, A la plata sumei de 5302,46 lei cheltuieli de judecată în fond și apel către apelantă.
Cu recurs în 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică de la 12 iunie 2009.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR,
GREFIER,
-
Red.Jud. - 23.06.2009
Tehnored. - 29.06.2009
6 ex.
Tribunalul București - Secția a VI a Comercială
Președinte -
Președinte:Alecsandrina RădulescuJudecători:Alecsandrina Rădulescu, Rodica Zaharia
