Obligatia de a face in spete comerciale. Decizia 96/2009. Curtea de Apel Oradea
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL ORADEA
- Secția comercială și de
contencios administrativ și fiscal -
DOSAR Nr.-
DECIZIA NR.96/C/2009-
Ședința publică din 17 noiembrie 2009
PREȘEDINTE: Filimon Marcela JUDECĂTOR 2: Groza Gheorghe Dobai Florica
- G - președintele instanței
- - - grefier
&&&&&&&&&&&
Pe rol fiind judecarea apelului comercial d eclarat de pârâtulCONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI O - ADMINISTRAȚIA IMOBILIARĂ O,cu sediul în O, -, nr.1, jud.B în contradictoriu cu intimata reclamantă- " " SRL,cu sediul în O,-, -.6,.A,.17, jud.B și intimatul pârât PRIMARUL MUNICIPIULUI O, din O, -, nr.1, jud.B, împotriva sentinței nr.523/COM din 30 aprilie 2009, pronunțată de Tribunalul Bihor în dosarul nr- având ca obiect obligația de a face.
La apelul nominal făcut în cauză se prezintă pentru apelantul pârât Consiliul Local al Municipiului O - prin Administrația Imobiliară O - consilier juridic în baza delegației nr.58041 din 3 noiembrie 2009 și pentru intimata reclamantă - " " SRL - avocat în baza împuternicirii avocațiale nr.110 din 29 octombrie 2009, emisă de Baroul Bihor - Cabinetul individual, lipsă fiind intimatul pârât Primarul Municipiului
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei, învederându-se instanței că apelul este legal timbrat cu suma de 4 lei taxă judiciară de timbru, achitată prin chitanța nr.AA - BH din 16 septembrie 2009, plus timbru judiciar în valoare de 0,15 lei, precum și faptul că, cauza este la al treilea termen de judecată în apel, după care:
Reprezentanta apelantului pârât arată că nu mai are alte cereri de formulat.
Reprezentantul intimatei reclamante arată de asemenea că, nu mai are alte cereri de formulat.
Nefiind alte cereri de formulat și excepții de ridicat, instanța consideră cauza lămurită, închide faza probatorie și acordă părților cuvântul asupra apelului.
Reprezentanta apelantului pârât solicită admiterea apelului așa cum a fost formulat în scris, schimbarea sentinței atacate, în sensul respingerii acțiunii, cu cheltuieli de judecată reprezentând taxa de timbru. Astfel, arată că reclamanta, fără un motiv real, fără a notifica în prealabil administratorul imobilului, așa cum s-ar fi impus potrivit dispozițiilor art.9 alin.7 din contractul de închiriere nr.-/2004, a părăsit spațiul, renunțând astfel la exercitarea dreptului de folosință asupra acestuia. ghișeului de informare, catalogată impropriu și forțat drept "blocarea activității", arată că nu a afectat în nici un fel activitatea societății, aceasta putând foarte bine să funcționeze în perimetrul aceluiași imobil fără ca vadul comercial al societății să se modifice. De altfel, în contractul de închiriere se specifică doar că, reclamantei i se închiriază 4. în incinta clădirii la parter, fără a se stabili un loc anume. spațiului închiriat, în condițiile în care nu a existat nici un motiv real pentru aceasta, ci doar o exteriorizare a unor sentimente de orgoliu din partea reclamantei, reprezintă o denunțare unilaterală a contractului de către chiriaș, în accepțiunea art.9 alin.7 din contractul de închiriere, însă fără respectarea procedurii notificării prealabile a administratorului imobilului. biroului de informare cu publicul constituie, așa cum reiese din cuprinsul acțiunii, izvorul atitudinii ofensate, manifestată de reclamantă, ceea ce îl îndreptățește pe apelant să considere că aceasta, prin părăsirea spațiului închiriat, a arătat că nu mai dorește continuarea relațiilor contractuale. Ori cât timp interesul general, public primează celui individual, particular, iar clauzele contractului de închiriere nu au fost încălcate de apelant, apreciază că în mod legal a exercitat prerogativele dreptului de proprietate fără a leza dreptul de folosință al reclamantei.
Reprezentantul intimatei reclamante solicită respingerea apelului declarat în cauză și menținerea sentinței atacate ca fiind legală și temeinică, fără cheltuieli de judecată. Învederează că deși, reclamanta era la zi cu plata chiriei, a impozitelor aferente și a tuturor obligațiilor atât față de proprietarul Consiliul Local O, cât și față de autoritățile fiscale, în cursul intervalului 1 - 6.07.2008 a fost evacuată de proprietar din spațiu. Astfel, fără a exista nici un fel de somație și nici un act de reziliere a contractului de închiriere din partea proprietarului Consiliul Local, arată că i s-a pus în vedere de către angajații primăriei O, oral, pe cale neoficială, să părăsească spațiul închiriat, întrucât el va urma să aibă o altă destinație. Arată că, standul cu cărți a existat în primărie în același loc de peste 12 ani, fiind foarte cunoscut ca locație și destinație precisă pentru doritorii de cărți de specialitate. În acest fel, locul indicat constituie vadul comercial al societății, atribut de identificare al acesteia. Chestiunea evacuării forțate dar nelegale a fost dovedită cu interogatoriul administrat apelantei, martorul audiat, dar și cu fotografiile depuse la dosar unde se vede în fundal atât standul primăriei, cât și standul reclamantei înlăuntrul celui montat de primărie. Mai arată că, în prezent contractul de închiriere a ajuns la termen, dar la data când s-a pronunțat prima instanță, acesta era perfect valabil. Deși a renunțat la capătul 2 de cerere, arată că el formează în prezent obiectul unei acțiuni separate, fiind în faza de procedură prealabilă de conciliere.
Reprezentanta apelantului pârât, având cuvântul în replică arată că în contractul de închiriere nu era specificată locația unde anume această chiriașă își poate desfășura activitatea. Cu toate că, se susține de către intimata reclamantă că evacuarea a fost dovedită, arată că la dosar nu sunt probe în acest sens.
Reprezentantul intimatei reclamante, având cuvântul în replică, arată că, a dovedit faptul că standul reclamantei a funcționat timp de 12 ani în același loc, precum și că nu li s-a comunicat să se mute în alt loc în incinta clădirii.
CURTEA D APEL
deliberând:
Asupra apelului comercial d e față, constată următoarele:
Prin sentința nr.523/COM din 30 aprilie 2009, Tribunalul Bihora admis acțiunea precizată, formulată de reclamanta - SRL cu sediul în O,-, -6,.A,.17, jud.B, în contradictoriu cu pârâtul CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI O - ADMINISTRAȚIA IMOBILIARĂ O cu sediul în O, P-ța -, nr.1, jud.B, și în consecință:
A dispus reintegrarea reclamantei în spațiul care constituie obiectul Contractului de închiriere pentru suprafețe cu altă destinație decât aceea de locuință, nr.201.235 din 25.08.2004, încheiat la 30.07.2004, respectiv în incinta - Municipiului O, situată în O, -, nr.1.
A obligat pârâtul susmenționat să respecte contractul de închiriere nr.201.235 din 25.08.2004, pentru suprafețe cu altă destinație decât aceea de locuință, încheiat la 30.07.2004.
Totodată, a obligat pârâtul Consiliul Local al Municipiului O - Administrația Imobiliară O, la plata sumei de 30,15 lei reprezentând cheltuieli de judecată în favoarea reclamantei.
A respins acțiunea în raport cu pârâtul Primarul Municipiului O, cu sediul în O, P-ța -, nr.1, jud.B, pentru lipsa calității procesuale pasive a acestuia.
Pentru a pronunța această sentință, instanța de fond a reținut următoarele:
Reclamanta are calitatea de titulară a Contractului de închiriere pentru suprafețe cu altă destinație decât aceea de locuință încheiat la data de 30.07.2004, cu nr. 201.235/2004, cu antecesorul pârâtul de rd. 1, respectiv ADMINISTRAȚIA IMOBILIAR ( 4-8 din dosarul cauzei), având ca obiect închirierea unui imobil, având altă destinație decât aceea de locuință, în suprafață de 4 mp. spațiu situat în incinta - Municipiului O, destinat desfășurării faptelor de comerț, cu profil de activitate de librărie-papetărie (conform anexei la contract - Fișa de calcul a chiriei), contractul fiind prelungit prin actul adițional nr. 1658/03.08.2007 (fila 9 din dosar), fiind valabil încheiat până la data de 31.07.2009.
Din analiza materialului probator administrat în cauză rezultă că la sfârșitul anului 2008 activitatea societății a fost blocată prin instalarea unui ghișeu în jurul spațiului închiriat, având în prezent destinația de de informare cu publicul, iar după data de 06.07.2008, când administratorul societății a revenit din concediul de odihnă i s-a spus că spațiul are o altă destinație, prin montarea acestui ghișeu, respectiv de Informare cu Publicul.
S-a mai reținut că pârâtul CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI nu a emis nici un fel de somație și nici un act de reziliere a contractului de închiriere, și nu există nici o renunțare a reclamantei la contract, aceasta achitând chiria până la data de 30.06.2008, când a fost sistată folosirea spațiului.
În conformitate cu prevederile art. 9 alin. (4) din contractului de închiriere nr. 201.235/2004, principalele situații de încetare a contractului sunt: a) expirarea duratei acestuia; b) acordul părților; c) denunțarea unilaterală a contractului; d) vânzarea bunului către chiriaș; alte situații - expres prevăzute de lege.
Din întreg ansamblul probator administrat în cauză reiese fără echivoc faptul că în cauză nu sunt incidente nici una dintre cauzele de încetare a contractului, anterior menționate, motiv pentru care instanța, pornind de la premisa că principalul efect al contractului de închiriere îl constituie transmiterea dreptului de folosință temporară a lucrului închiriat, iar în cauză, contractul încheiat între părți este încă valabil, în temeiul art. 1420 cod civil și art. 4 cod comercial, a admis ca fondată acțiunea reclamantei, conform dispozitivului sentinței.
Reținând culpa procesuală a pârâtului, în temeiul art. 274 Cod procedură civilă, instanța a dispus obligarea acestuia la plata sumei de 30,15 lei reprezentând cheltuieli de judecată în favoarea reclamantei.
Împotriva acestei hotărâri, în termenul legal a formulat apel apelantul Consiliul local al Municipiului O - Administrația Imobiliară O, solicitând schimbarea în totalitate a sentinței, în sensul respingerii acțiunii.
În motivare, apelantul a arătat că reclamanta, fără un motiv real, fără a notifica în prealabil administratorul imobilului, așa cum s-ar fi impus potrivit dispozițiilor art.9 alin.7 din contractul de închiriere nr.-/2004, a părăsit spațiul, renunțând astfel la exercitarea dreptului de folosință asupra acestuia. ghișeului de informare, catalogată impropriu și forțat drept "blocarea activității", arată că nu a afectat în nici un fel activitatea societății, aceasta putând foarte bine să funcționeze în perimetrul aceluiași imobil (de altfel, în contractul de închiriere se specifică doar că, reclamantei i se închiriază 4. în incinta clădirii la parter, fără a se stabili un loc anume), fără ca vadul comercial al societății să se modifice.
spațiului închiriat, în condițiile în care nu a existat nici un motiv real pentru aceasta, ci doar o exteriorizare a unor sentimente de orgoliu din partea reclamantei, reprezintă o denunțare unilaterală a contractului de către chiriaș, în accepțiunea art.9 alin.7 din contractul de închiriere, însă fără respectarea procedurii notificării prealabile a administratorului imobilului.
biroului de informare cu publicul constituie, așa cum reiese din cuprinsul acțiunii, izvorul atitudinii ofensate, manifestată de reclamantă, ceea ce îl îndreptățește pe apelant să considere că aceasta, prin părăsirea spațiului închiriat, a arătat că nu mai dorește continuarea relațiilor contractuale. Ori cât timp interesul general, public primează celui individual, particular, iar clauzele contractului de închiriere nu au fost încălcate de apelant, apreciază că în mod legal a exercitat prerogativele dreptului de proprietate fără a leza dreptul de folosință al reclamantei.
În drept a invocat dispozițiile art.282 și următoarele, art.296 și următoarele Cod procedură civilă.
Intimata a depus întâmpinare, prin care a solicitat respingerea apelului ca nefondat.
Examinând sentința apelată, raportat la motivele de apel invocate, precum și sub toate aspectele, instanța reține că apelul este nefondat, urmând a fi respins și menținută ca legală și temeinică sentința apelată, pentru următoarele considerente:
Între părți s-a încheiat la data de 30.07.2004 contractul de închiriere pentru suprafețe cu altă destinație decât aceea de locuință, având ca obiect închirierea suprafeței de 4 mp situați în incinta - O, în vederea desfășurării de fapte de comerț. Suprafața a fost modificată ulterior la 5 mp, în baza actului adițional din data de 25.04.2006. Durata contractului a fost stabilită inițial pentru un an, aceasta fiind modificată ulterior la doi ani, prin actul adițional încheiat la data de 03.08.2007, contractul urmând a expira la data de 31.07.2009.
Prin chiar întâmpinarea formulată, intimatul a recunoscut că reclamanta avea un stand cu vânzare de cărți și un xerox în incinta clădirii - Municipiului O, la parter, pe holul intrării dinspre strada -. Dată fiind lipsa unui de informare a cetățenilor la nivelul instituției publice pârâte, s-a procedat la amenajarea spațiului ocupat de reclamantă, atribuindu-i-se o nouă destinație, de utilitate publică - de informare.
Prin urmare, atât în cuprinsul întâmpinării, cât și în răspunsul la interogatoriu, pârâta a recunoscut că, la sfârșitul lunii iunie 2008, activitatea reclamantei a fost blocată prin instalarea unui ghișeu masiv în formă de semicerc din lemn, în jurul spațiului închiriat. Or, dată fiind această recunoaștere, nu se poate reține ideea denunțării unilaterale a contractului de către reclamantă, fiind evident că aceasta a fost obligată să părăsească spațiul pe care îl ocupa, tocmai datorită atitudinii pârâtei. Faptul că nu a existat o somație și nici un act de reziliere a contractului nu schimbă datele problemei, din moment ce, din probele dosarului, rezultă fără putință de tăgadă, obstrucționarea reclamantei de a folosi spațiul închiriat. Rezultă, deci, pe cale de consecință, încălcarea de către pârâtă a obligației asumate la art. 5 alin. 2 lit. b) din contractul de închiriere, respectiv aceea de a asigura chiriașului dreptul de folosință asupra bunului închiriat.
În ceea ce privește justificarea demersului pârâtei, instanța va reține că, deși nu se poate contesta dreptul autorității pârâte de a institui un de informare în cadrul instituției, în vederea deservirii cetățenilor, totuși nu se poate reține că pârâta ar fi avut o justificare de a amenaja spațiul cu această destinație chiar în locul în care funcționa standul de cărți al reclamantei.
Este adevărat că în contractul de închiriere nu s-a stabilit cu exactitate locul anume din incinta parterului primăriei unde își va desfășura activitatea reclamanta, însă din depoziția martorului audiat în cauză rezultă că standul de cărți funcționa în același loc de ani de zile. De asemenea, este greu de crezut că, la momentul semnării procesului-verbal de predare-primire a spațiului, acesta să nu fi fost identificat și stabilit de comun acord de părțile implicate. Or, aceasta presupune automat, raportat la clauzele contractului de închiriere și în acord cu procesul-verbal de predare-primire, asigurarea de către pârâtă a folosinței spațiului respectiv de către reclamantă. Posibilitatea reclamantei de a-și muta standul de cărți într-un alt loc din incinta primăriei nu poate fi considerată drept îndeplinire de către pârâtă a obligației sale contractuale, cu atât mai mult cu cât aceasta nu a adus nici o justificare a necesității amplasării biroului de informare exact pe locul standului de cărți.
Prin urmare, fără a fi negat dreptul autorității pârâte de amplasare a unui de informare pentru cetățeni, acest demers nu se poate face cu încălcare obligațiilor contractuale ale pârâtei, mai ales că pârâta nu a dovedit că respectivul de informare putea fi amplasat numai cu obstrucționarea activității reclamantei și nu se putea găsi o variantă de amplasare a acestuia în incinta parterului instituției, dar fără afectarea drepturilor reclamantei.
Având în vedere considerentele expuse, în temeiul art. 296 Cod procedură civilă va fi respins recursul ca nefondat.
Se va lua act de faptul că nu s-au solicitat cheltuieli de judecată în apel.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
RESPINGE ca nefondat apelul comercial d eclarat de apelantulCONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI O - ADMINISTRAȚIA IMOBILIARĂ O,cu sediul în O, -, nr.1, jud.B în contradictoriu cu intimata reclamantă- " " SRL,cu sediul în O,-, -.6,.A,.17, jud.B și intimatul pârât PRIMARUL MUNICIPIULUI O, din O, -, nr.1, jud.B, împotriva sentinței nr.523/COM din 30 aprilie 2009, pronunțată de Tribunalul Bihor, pe care o menține în totalitate.
Fără cheltuieli de judecată în apel.
DEFINITIVĂ.
Cu recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică, azi 17 noiembrie 2009.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, GREFIER,
Red. dec. -
- jud. fond -
- tehnoredact. - 5 ex.
- 02.12.2009
3 com. 04.12.2009 cu:
- CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI O - ADMINISTRAȚIA IMOBILIARĂ O,
- - " " SRL,
- PRIMARUL MUNICIPIULUI O,
Președinte:Filimon MarcelaJudecători:Filimon Marcela, Groza Gheorghe Dobai Florica
