Reziliere contract comercial Spete. Decizia 184/2008. Curtea de Apel Craiova
| Comentarii |
|
Dosarul nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CRAIOVA
SECȚIA COMERCIALĂ
DECIZIA NR. 184
ȘEDINȚA PUBLICĂ DE -IE 2008
PREȘEDINTE: Carmen Popescu
JUDECĂTOR 2: Angela Rădulescu
GREFIER: - -
Pe rol, judecarea apelului declarat de pârâta SERV, prin administrator, împotriva sentinței nr. 80 din 12.02.2008 pronunțate de Tribunalul Mehedinți în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimata - reclamantă ASOCIAȚIA.
La apelul nominal făcut în ședința publică se prezintă apelanta - pârâtă SC SERV SRL prin avocat și, pentru intimata - reclamantă ASOCIAȚIA, contabil și avocat.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier ul de ședință, după care:
Interpelat fiind de instanță cu privire la schimbarea destinației bunului din spațiu pentru depozitare, producție, birouri în spațiu de locuit, avocat, pentru intimata - reclamantă ASOCIAȚIA, arată că aceasta a fost schimbată în anul 2004, când în spațiu a locuit un salariat al apelantei, dar, ulterior, nu s-a mai subînchiriat. Precizează că nu există probleme referitoare la plata chiriei. Depune planșe foto.
Nemaifiind cereri de formulat sau excepții de invocat, Curtea constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul asupra apelului.
Apărătorul apelantei - pârâte SC SERV SRL, avocat, solicită admiterea apelului, modificarea sentinței instanței de fond, în sensul respingerii acțiunii, susținând că nici una din clauzele contractuale nu prevede obligația de ridicare a vreunei construcții, ci doar pe aceea de a plăti chiria pentru folosința imobilului.
Mai arată că art. 4 din contract stipulează un drept și nu o obligație pentru chiriaș în privința ridicării unor eventuale construcții și chiar dacă acest articol ar fi de natură obligațională tot nu s-ar putea reține că nerespectarea lui atrage rezilierea contractului întrucât mai sunt aproximativ 17 ani până la expirarea contractului, perioadă în care se poate proceda la executarea construcțiilor. Contractul este de închiriere, și nu de prestări servicii.
În ceea ce privește reținerea instanței de fond că apelanta - pârâtă nu ar fi întreținut imobilul, susține că aceasta este contrazisă chiar de procesul - verbal din 29 octombrie 2007 încheiat de partea adversă cu prilejul constatării stării imobilului.
Avocat, pentru intimata - reclamantă ASOCIAȚIA, solicită respingerea apelului ca nefondat și menținerea hotărârii apelate ca temeinică și legală. Arată că din clauza de la pct. 6 din contract rezultă foarte clar obligația chiriașului de a executa lucrările pe bază de autorizație de construcție. Nu s-a obținut decât un certificat de urbanism, dar nu s-au executat construcțiile.
Totodată, arată că prin adresa nr. 88 din 13 decembrie 2001 apelanta pârâtă recunoaște că s-a obligat să execute lucrările, motivând că nu este de acord cu majorarea chiriei, întrucât cuantumul mic al chiriei se datorează obligației sale de a edifica construcțiile. Nu s-a executat decât o polată, un acoperiș demontabil, iar apa este introdusă pe cheltuiala intimatei.
Instanța de fond a reținut în mod corect că un argument în plus în sprijinul acestei interpretări îl reprezintă decizia nr. 47/R/C/28 aprilie 2005 pronunțată de Tribunalul Mehedinți în dosarul nr. 663/2005. În hotărârea de majorare a chiriei s-a stabilit că lucrările trebuie începute de îndată. Contractul s-a modificat de trei ori la cererea apelantei, tocmai pentru a se realiza construcțiile convenite. În realitate, apelanta dorește să subînchiriere imobilul. Instanța de fond a reținut corect că apelanta pârâtă nu și-a îndeplinit nici obligația de a întreține imobilului închiriat în starea corespunzătoare, aspectul acestuia fiind dezolant.
În replică, avocat M, pentru apelanta - pârâtă arată că decizia nr. 47 este defavorabilă părții adverse întrucât nu poate să solicite și majorarea chiriei și obligarea la lucrări. Actul adițional încheiat la data de 01.09.2001 prevăzut încuviințarea, și nicidecum obligarea apelantei de a efectua construcțiile. Nu se pot cumula construcțiile cu chiria majorată.
Avocat, pentru intimata -reclamantă, în replică, arată că practic nu mai este timp pentru amortizarea prețului construcțiilor și că valoarea chiriei stabilite prin hotărâre este raportată la prețul minim al zonei. Totodată, solicită cheltuieli de judecată, depunând în acest sens un bon fiscal.
CURTEA
Asupra apelului de față;
Prin sentința nr. 80 din 12.02.2008, pronunțată de Tribunalul Mehedinți în dosarul nr-, s-a admis acțiunea formulată de reclamanta ASOCIAȚIA împotriva pârâtei SERV S-a dispus rezilierea contractului de închiriere încheiat între părți la data de 01.09.1998. Pârâta a fost obligată la plata cheltuielilor de judecată.
Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reținut că între părți s-a încheiat la data d 01.09.1998 un contract de închiriere pentru imobilul situat în DTS,-, compus din teren în suprafață de 900 mp și construcție, pe o perioadă de 25 de ani, cu o chirie de 500.000 lei lunar.
Potrivit art.4 din contract, chiriașul are dreptul să construiască pe terenul închiriat un spațiu de producție, depozitare, desfacere și birouri, construcție solidă, construcții ce vor rămâne în proprietatea locatorului la expirarea termenului contractual. Interpretând această clauză, potrivit art.977 și art.983 civ. prima instanță a apreciat că intenția reală a părților a fost aceea de a stabili o obligație a chiriașului, în acest sens fiind și clauzele referitoare la termenul de 25 de ani și la un cuantum relativ mic al chiriei.
În plus, s-a reținut și decizia nr.47/R/C/28.04.2005 pronunțată de Tribunalul Mehedinți în dosarul nr.663/2005, prin care s-a majorat chiria tocmai avându-se în vedere nerespectarea de către chiriaș a obligației de edificare a construcțiilor. Aceeași interpretare rezultă și din adeverința nr.88 din 13.12.2001 emisă de pârâta SERV Întrucât pârâta în aproximativ 10 ani nu a efectuat decât o construcție demontabilă, se reține neexecutarea obligațiilor.
Din declarațiile martorilor și și din planșele fotografice depuse la filele nr.35-41 rezultă că pârâta nu și-a respectat nici obligația de a întreține imobilul. Schimbarea destinației spațiului nu a fost dovedită.
În consecință, se impune rezilierea contractului de închiriere și obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel pârâta SERV, care a invocat nelegalitatea și netemeinicia și a susținut că instanța de fond a interpretat greșit clauzele contractuale. Contractul încheiat reprezintă o închiriere, iar art.4 prevede un drept, și nicidecum o obligație de a construi. Nu există vreo convenție privind construirea ori predarea vreunui imobil înainte de expirarea termenului de 25 de ani. Chiar dacă s-ar aprecia că art.4 prevede o obligație, nu se justifică rezilierea, pentru că mai sunt 17 ani până la expirarea contractului.
Argumentarea instanței de fond referitoare la neîntreținerea imobilului este contrazisă chiar de procesul verbal încheiat la data de 29.10.2007 de către intimata reclamantă și în care se evidențiază aspectul corespunzător al clădirii. Apelanta pârâtă a depus la dosar dovezi privind construirea unui grup sanitar, construirea unui șopron pe schelet metalic, edificarea unor porți metalice, înlocuirea acoperișului vechi cu unul nou, realizat din tablă zincată, înlocuirea tâmplăriei vechi cu tâmplărie nouă, din aluminiu, cu geam termopan, încărcarea și îndreptarea pereților, finisaje, alimentarea cu apă în clădire.
La data de 15 mai 2008, intimata reclamantă ASOCIAȚIA a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea apelului ca nefondat și a susținut că prima instanță a interpretat corect clauzele contractului și că pârâta a recunoscut în întâmpinarea de la fond că și-a asumat obligația de a construi. Părțile au mai încheiat două contracte, în 1995 și 1996 dar, deoarece s-a dorit executarea unor construcții solide, s-a încheiat un nou contract în 1998, pentru ca pârâta să poată executa o construcție solidă. În condiții de eficiență, pentru ca pârâta să aibă timp să amortizeze investițiile, construcțiile trebuiau executate. Apelanta pârâtă a recunoscut această obligație și prin adresa nr.88/13.12.2001.
De asemenea, tribunalul a reținut în mod just că decizia nr.47/R/C din 28 aprilie 2005 a stabilit cu putere de lucru judecat aceeași obligație. Apărarea apelantei pârâte referitoare la faptul că ar mai exista încă 17 ani pentru edificarea construcțiilor nu poate fi primită, în condițiile în care în cauză s-a dovedit că nu mai folosește clădirea închiriată de 2 ani, iar terenul este utilizat doar pentru depozitarea unor cantități mici de lemne. În realitate, apelanta pârâtă dorește să subînchirieze spațiul.
Nici obligația de întreținere nu este respectată. Terenul este nefolosit și neîntreținut, cu ierburi și mărăcini, gard neîntreținut, dependințe deteriorare, materiale în dezordine. Susținerea referitoare la executarea unor lucrări nu poate fi reținută, deoarece lucrările pretinse nu au făcut obiectul contractului.
Apelul este fondat.
Între părți s-au încheiat mai multe contracte de închiriere pentru același imobil, la 24 iulie 1995, 27 decembrie 1995, 21 iunie 1996 ( filele 68-71 din dosarul de fond) și 01.09.1998 ( fila nr.8). Interpretarea clauzei prevăzute de părți în art.4 al ultimului contract, referitoare la dreptul chiriașului de a edifica o construcție solidă, care la expirarea închirierii să revină asociației în proprietate, a fost realizată de Tribunalul Mehedinți prin decizia nr.47/R/C din 28.04.2005 pronunțată în dosarul nr.663/2005, hotărâre care a intrat în puterea lucrului judecat.
În considerentele acestei decizii, s-a reținut că prevederile art.4 și art.6 ale contractului părților se interpretează, potrivit art.977 și art.982 civ. în sensul că obligația realizării construcțiilor trebuia îndeplinită de îndată, adică pârâta SERV trebuia să înceapă demersurile pentru obținerea autorizației încă din momentul perfectării contractului. Întrucât, în măsura în care pârâta nu a efectuat lucrările de îndată, nu a obținut autorizația și nu a făcut demersurile corespunzătoare încă din momentul perfectării contractului, nu mai intră în discuție îndeplinirea acestei obligații, se impune înlocuirea acesteia cu o majorare de chirie, la 200 USD lunar.
Această hotărâre judecătorească s-a pronunțat la inițiativa locatorului ASOCIAȚIA, care a solicitat prin acțiunea introductivă în principal mărirea chiriei la 200 USD lunar ( și doar în subsidiar rezilierea contractului) și în acord cu voința chiriașului care, în adresa nr.88/13.12.2001, referindu-se la raporturile stabilite inițial prin art.4 din contractul de închiriere, a recunoscut că nivelul redus al chiriei a fost convenit avându-se în vedere că la expirarea contractului investițiile sale vor rămâne cu titlu gratuit proprietarului. Modificarea astfel adusă contractului a fost executată de bună-voie de către părți, în sensul că intimata reclamantă a permis în continuare folosirea imobilului, iar apelanta pârâtă a achitat chiria majorată.
În aceste condiții, Curtea constată că drepturile și obligațiile stabilite de părți prin contractul de închiriere încheiat la data de 01.09.1998 s-au modificat, în sensul că, în locul obligației chiriașului de a efectua lucrări de construcție și de a plăti o chirie lunară de 500.000 lei vechi, s-a stabilit o nouă și unică obligație, de plată a unei chirii de 200 USD pe lună, apreciată în considerentele deciziei analizate drept normală pentru imobilul din litigiu.
Prin urmare, intimata reclamantă ASOCIAȚIA nu mai poate invoca în prezent obligația înlăturată din raporturile juridice ale părților chiar la inițiativa sa.
De altfel, se constată că susținerile referitoare la recunoașterea obligației de către apelanta pârâtă SERV sunt lipsite de suport, deoarece atât în întâmpinarea formulată la fond ( fila nr.30) cât și în motivele de apel, locatarul a contestat obligația, susținând doar ipotetic că, în măsura în care s-ar aprecia că prevederile art.4 sunt totuși de natură obligațională, trebuie reținut că mai sunt aproximativ 17 ani până la expirarea contractului, astfel încât nu se justifică rezilierea.
Nici cealaltă obligație, referitoare la întreținerea imobilului nu a fost încălcată de către apelanta pârâtă SERV
Curtea constată că intimata reclamantă nu a contestat lucrările de amenajare și renovare invocate de pârâtă în apel (construirea unui grup sanitar, construirea unui șopron pe schelet metalic, edificarea unor porți metalice, înlocuirea acoperișului vechi cu unul nou, realizat din tablă zincată, înlocuirea tâmplăriei vechi cu tâmplărie nouă, din aluminiu, cu geam termopan, încărcarea și îndreptarea pereților, finisaje, alimentarea cu apă în clădire), astfel încât aspectul neplăcut dat de ierburi și mărăcini nu poate fi interpretat ca o nerespectare a obligației de întreținere, deoarece părțile au prevăzut în art.6 din contract că întreținerea se referă la menținerea imobilului fără stricăciuni și degradări. De altfel, nemulțumirea exprimată de către intimata reclamantă în întâmpinarea formulată în apel ( filele 13-14) este tot referitoare la nerealizarea construcțiilor convenite la data de 01.09.1998.
Curtea reține și faptul că intimata reclamantă nu a mai susținut în apel nemulțumirea referitoare la schimbarea destinației spațiului închiriat, precum și împrejurarea că simpla temere cu privire la intenția chiriașului de a subînchiria în viitor imobilul nu constituie o neexecutare culpabilă a obligațiilor prevăzute în art.6 din contract.
Față de considerentele expuse, Curtea va admite apelul și potrivit art.296 civ.Cod Penal, va schimba sentința atacată, în sensul că va respinge acțiunea privind rezilierea contractului de închiriere încheiat între părți la data de 01.09.1998, ca nefondată.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite apelul declarat de pârâta SERV prin administrator cu sediul în DTS,-, județul M, împotriva sentinței nr. 80 din 12.02.2008 pronunțate de Tribunalul Mehedinți în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimata - reclamantă ASOCIAȚIA cu sediul în DTS,-, județul
Schimbă sentința, în sensul că respinge acțiunea formulată de reclamanta ASOCIAȚIA împotriva pârâtei SERV L, ca nefondată.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică de la 12 iunie 2008.
PREȘEDINTE, - - | JUDECĂTOR, - - |
GREFIER, - - |
Red - CP/4/ex/ 09.07.2008
Tehnored - RI
Jud fond -
16 Iunie 2008
Președinte:Carmen PopescuJudecători:Carmen Popescu, Angela Rădulescu
