Spete evacuare in dreptul comercial. Decizia 213/2009. Curtea de Apel Timisoara
| Comentarii |
|
ROMÂNIA Operator 2928
CURTEA DE APEL TIMIȘOARA
SECȚIA COMERCIALĂ
Dosar nr-
DECIZIA NR. 213/
Ședința publică din 17.12.2009
PREȘEDINTE: Marian Bratiș
JUDECĂTOR 2: Cătălin Nicolae Șerban
GREFIER: - -
S-a luat în examinare apelul declarat de reclamanții Municipiul T reprezentată prin Primar și Consiliul Local al Municipiului T împotriva sentinței civile nr. 349/PI/31.03.2009 pronunțată de Tribunalul Timiș în dosar nr-, în contradictoriu cu pârâții intimați - SRL, - SRL și -.- T SRL, având ca obiect evacuare.
La apelul nominal făcut în ședință publică se prezintă în reprezentarea reclamanților apelanți, în calitate de administrator și asociat unic al pârâtei intimate - SRL asistată de, lipsă fiind intimații - SRL și -.- T SRL.
Procedura de citare legal îndeplinită.
După deschiderea dezbaterilor s-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință după care, reprezentantul pârâtei intimate - SRL depune în copie Decizia civilă nr. 1264/05.11.2009 pronunțată de Curtea de APEL TIMIȘOARA în dosar nr-
Nemaifiind alte cereri de formulat și excepții de invocat, Curtea constată încheiată cercetarea judecătorească și acordă cuvântul asupra apelului.
Reprezentanta reclamanților apelanți solicită admiterea apelului și schimbarea hotărârii atacate în sensul admiterii acțiunii formulate de reclamanți.
Reprezentantul pârâtei intimate - SRL solicită respingerea apelului, precizând că există un contract încheiat înainte ca T să devină proprietar.
CURTEA
Deliberând, constată următoarele:
Prin sentința civilă nr. 349/PI/31.03.2009 pronunțată de Tribunalul Timiș în dosar nr- s-a respins cererea formulată de reclamanții Municipiul T reprezentată prin Primar și Consiliul Local al Municipiului T în contradictoriu cu pârâtele - SRL T, - SRL T și - - T SRL, respingând cererea privind acordarea cheltuielilor de judecată.
Pentru a hotărî astfel, instanța de fond a constatat că prin cererea înregistrată inițial pe rolul Judecătoriei Timișoara la data de 17.03.2008 sub nr-, reclamanții MUNICIPIUL T REPREZENTAT PRIN PRIMAR, CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI T au solicitat, în contradictoriu cu pârâtele - SRL, - SRL, - - T SRL, evacuarea necondiționată a pârâtelor din spațiul proprietatea reclamanților situat în T,-; cu cheltuieli de judecată.
În motivarea cererii, reclamanții au arătat că, în imobilul respectiv funcționează Grădinița cu program normal nr.10 T, într-un alt corp de clădire funcționând societățile comerciale - SRL, - SRL, în baza unor contracte de asociere în participațiune încheiate cu - PREUNIVERSITARIA SRL (în prezent, - T SRL); în condițiile în care această din urmă societate nu este proprietara spațiului, iar Primăria Tar espins cererea pârâtelor 1 și 2 de încheiere a contractelor de închiriere pentru spațiile ocupate, s-a formulat prezenta cerere, solicitându-se evacuarea pârâtelor din spațiul ocupat în mod abuziv.
În drept, reclamanții au indicat dispozițiile art. 475, 479, 480, 481, 482.civ, art. 274.proc.civ.
Prin întâmpinarea formulată în cauză la data de 23.04.2008, pârâta - SRL a solicitat respingerea cererii ca neîntemeiată.
A arătat pârâta că, are dreptul de a ocupa spațiul în temeiul contractului de închiriere în participațiune încheiat, contract prelungit până în anul 2011. Chiar dacă, ulterior încheierii contractului, administrația imobilului a fost preluată de către reclamanți, se impune continuarea închirierii, pârâta plătind sumele de bani datorate conform contractului și nesemnând anularea de prelungire a contractului cu noul administrator.
Prin sentința civilă nr.10892/15.09.2008 s-a admis excepția de necompetență materială invocată din oficiu, declinându-se competența soluționării cererii în favoarea Tribunalului Timiș; cauza a fost înregistrată pe rolul acestei instanțe la data de 10.10.2008.
Analizând probatoriul, instanța de fond a reținut că prin contractul de asociere în participațiune încheiat la data de 12.08.1995 între - PREUNIVERSITARA SRL și - SRL (16 ds. Judecătoria Timișoara ), pârâta - PREUNIVERSITARA SRL a pus la dispoziție pârâtei - SRL spațiul comercial situat în T, str. - (- -) nr.42, în suprafață de 65 mp. Contractul a fost prelungit până la data de 31.05.2011, prin actul adițional înregistrat sub nr.40/15.03.2005 (24).
Prin contractul de asociere în participațiune încheiat la data de 20.12.1994 între - PREUNIVERSITARA SRL și - SRL (20 ds. Judecătoria Timișoara ), pârâta - PREUNIVERSITARA SRL a pus la dispoziție pârâtei - SRL spațiul comercial situat în T, str. - (fostă ) nr.42. În cuprinsul contractului se precizează că, drepturile - PREUNIVERSITARA SRL asupra spațiului adus ca aport în asociere sunt prevăzute de extrasul de carte funciară și de protocolul asociat unic persoana juridică al - PREUNIVERSITARA SRL cu Inspectoratul Școlar al Județului T cu nr.138/29.11.2004, respectiv 8710/01.12.2004.
În raport de aceste contracte, s-a constatat că pârâtele justifică titlu pentru a ocupa spațiile vizate de acțiunea reclamanților, simpla calitate de proprietar, existentă de altfel chiar la data încheierii contractelor, astfel cum rezultă din adresa nr.24142/05.08.1993 (10) neîntemeind prin ea însăși cererea formulată.
Împotriva acestei sentințe civile a declarat apel reclamanții Municipiul T reprezentat prin Primar și Consiliul Local al Municipiului T solicitând schimbarea hotărârii judecătorești atacate în sensul admiterii acțiunii introductive la primă instanță.
În motivare se arată că prima instanță a pronunțat o hotărâre judecătorească netemeinică și nelegală, neținând cont de dispozițiile legale în materie și de starea de fapt reală dovedită cu înscrisurile depuse la dosarul cauzei, motiv pentru care solicită admiterea apelului.
Se arată că în mod absolut eronat instanța de fond a apreciat faptul că pârâtele justifică titlul pentru a ocupa spațiile în litigiu întrucât pârâtele nu dețin nici un titlu valabil asupra spațiilor pe care le folosesc în mod abuziv.
Mai mult, se arată că în mod greșit instanța a apreciat că prin acele contracte de asociere în participațiune pârâtele justifică un titlu pentru ocuparea spațiului în speță, deoarece acele contracte nu sunt încheiate cu proprietarul imobilului, respectiv instituția reclamantă și nici măcar cu acordul acestuia, astfel că nu sunt opozabile proprietarului.
De asemenea, se arată că potrivit art. 1410.civ. "locațiunea lucrurilor este un contract prin care una din părțile contractante se îndatorește a lăsa celeilalte folosința unui lucru pentru un timp determinat, drept un preț determinat", iar prevederile art. 948 alin.1 pct.2 civ. se referă la consimțământul valabil al părții care se obligă. Pentru a fi valabil consimțământul trebuie să fie liber și neviciat.
În baza acestor prevederi rezultă că proprietarul "poate" să prelungească contractul însă nu este obligat, iar instanța nu se poate substitui voinței juridice a locatorului, impunându-i un consimțământ câtă vreme în baza art. 948 alin.1 pct.2 între condițiile esențiale este necesar "consimțământul valabil al părții care se obligă" iar pentru a fi valabil, consimțământul trebuie să fie exprimat liber și neviciat.
Nu există normă imperativă pentru obligarea instituției reclamante în calitate de proprietar, la încheierea acestor imobile, așa încât nu se poate impune această obligație printr-o hotărâre judecătorească.
Reclamanta apelantă solicită a se observa că, admițând acțiunea, se încalcă flagrant art. 44 din Constituție, unde se precizează că dreptul de proprietate al persoanei juridice și fizice este garantat și ocrotit în mod egal de lege.
Se arată că imobilul situat în T,- înscris în CF nr.t T nr.top 16953 și 16954, cu întinderea de 1516 mp, este în proprietatea Primăriei Municipiului
În imobilul respectiv, într-un corp de clădire cu intrare din curte, funcționează Grădinița cu program normal nr. 10 T, iar alt corp de clădire cu intrare din stradă funcționează două societăți comerciale - SRL T și - SRL T în baza unor contracte de asociere în participațiune încheiate cu - Preuniversitara SRL, aceasta din urmă nefiind proprietara imobilului în cauză.
Cele două societăți au solicitat Primăriei Municipiului T încheierea unor contracte de închiriere pentru spațiul respectiv. Comisia de analiză a spațiilor cu altă destinație decât aceea de locuință situate în imobile proprietatea Primăriei Municipiului T,precum și în proprietatea Statului Român în administrarea Consiliului Local al Municipiului T, înființată prin Hotărârea Consiliului Local nr. 288/2005 în ședința din data de 15.05.2007, a respins solicitarea celor două societăți și a dispus eliberarea și predarea spațiilor către Primăria
Prin adresele --/24.07.2007 și --/24.07.2007 Primăria Municipiului T prin Direcția Patrimoniu - Biroul și Terenuri a solicitat celor trei societăți comerciale să elibereze și să predea spațiile pe care le ocupă fără titlu către Primăria Municipiului Respectivele societăți nu au răspuns acestor adrese și nici nu s-au conformat dispozițiile specifice.
Pentru toate aceste motive, solicită admiterea apelului și schimbarea hotărțrii atacate în sensul admiterii acțiunii formulată de către reclamantă.
În drept invocă dispozițiile art. 282 și urm. proc.civ. art. 475, 479, 480, 481 și 482.civ. și art. 274.proc.civ.
În cauză a formulat întâmpinare pârâta - SRL solicitând respingerea apelului arătând în motivare că deține un titlu valabil în temeiul căruia folosește spațiul comercial în litigiu, și anume contractul de asociere în participațiune încheiat la data de 12.08.1995 cu valabilitate până la data DE 31.05.2011, fapt corect reținut de prima instanță. Mai arată pârâta că a efectuat investiții importante asupra spațiului comercial cu acordul reclamantei și a îndeplinit la timp obligațiile financiare, ceea ce este în contradicție cu intenția apelantei de a desființa unilateral un contract bilateral și sinalagmatic. De altfel, intenția reală a apelantei reclamante este de a pune spațiul comercial la dispoziția altor persoane interesate, ceea ce rezultă din faptul că a retras avizul de desfășurare a activității comerciale a pârâtei, iar actul de retragere a fost desființat irevocabil în dosar nr- depunând în acest sens Decizia civilă nr. 1264/05.11.2009 a Curții de APEL TIMIȘOARA.
Pârâtele - SRL T și -.- T SRL T fostă - Preuniversitară SRL nu au formulat întâmpinare.
Examinând apelul astfel formulat prin prisma motivelor invocate și a apărărilor ridicate, respectiv prin luarea în considerare a dispozițiilor art. 295.proc.civ. Curtea de Apel constată că apelul este fondat pentru motivele ce succed.
Astfel cum rezultă din extrasul de Carte funciară nr.1, nr.top 16953 și 16954 (fila 47 dosar tribunal), imobilul înscris în această carte funciară se află în proprietatea reclamantei apelante, cu titlu de posesor la localizare, cumpărare expropriere, unificare și schimb donațiune.
Din contractele de asociere în participațiune încheiate la data de 12.08.1995 încheiat între Preuniversitara SRL - în prezent -.- T SRL și - SRL, actul adițional la acest contract de asociere încheiat la 15.03.2005 (fila 24 dosar tribunal), și contractul de asociere în participațiune încheiat la 20.12.2004 între aceeași pârâtă - Preuniversitara SRL și pârâta - SRL T, rezultă că spațiile comerciale indicate în petitul acțiunii de chemare în judecată de către reclamanta apelantă, situate în T,-, înscrise în CF nr. 1 T, nr.top 16953 și 16954 sunt ocupate de cele trei pârâte.
Titlurile pe care le invocă pârâtele sunt cele două contracte de asociere în participațiune în temeiul cărora pârâta -.- T SRL fostă - Preuniversitara SRL se asociază cu pârâtele - SRL și - SRL T, în sensul că prima dintre pârâte pune la dispoziția pârâtelor 2 și 3 folosința spațiilor mai sus arătate cu titlu de aport în natură la realizarea scopului asociației în participațiune.
Totuși, pârâta -.- T SRL T nu a justificat prin nici un mijloc de probă anterioritatea vreunui titlu locativ sub care a avut dreptul de a ceda dreptul său de folosință asupra spațiilor comerciale aduse ca aport în natură în cadrul asocierii, iar acest titlu locativ să se regăsească într-un raport juridic corespunzător fie cu titularul dreptului de proprietate al imobilului, Municipiul T, fie cu un eventual titular al dreptului de folosință dobândit de la proprietarul imobilului, în mod licit.
Pe de altă parte, reclamanta apelantă nu a transmis niciodată pârâtelor, sub titlu de închiriere sau un alt titlu care să le îndreptățească pe acestea să folosească spațiile comerciale, fie în temeiul unui raport juridic obligațional încheiat cu reclamanta apelantă, fie în mod derivat, în temeiul unui act juridic emis unilateral de către aceeași reclamantă apelantă în favoarea pârâtei -.- T SRL T, astfel ca pârâtele să poată justifica folosirea imobilului după caz, în temeiul unui titlu individual sau al unuia transmis, în mod legal de oricare dintre celelalte pârâte.
Împrejurarea că reclamantele apelante au permis, așa cum se invocă în cauză, desfășurarea de către pârâte a unor activități comerciale în imobil inclusiv efectuarea unor investiții asupra acestor spații comerciale, ceea ce rezultă de altfel din autorizația de construcție nr. 370/13.09.1993 și adresa emisă de reclamantul apelant Municipiul T sub nr. 24.142/05.08.1993, nu valorează titlul locativ și nici un acord tacit de a permite pârâtelor să folosească imobilul în afara unui contract de locațiune, ceea ce rezultă din nou, din comunicările efectuate de reclamantul Municipiul T pârâtelor - SRL T și - SRL T prin care se aduce la cunoștință că reclamantul nu este dispus să încheie contract de închiriere cu aceste societăți comerciale (filele 50 și 54 dosar tribunal).
Prin consecință, Curtea de Apel constată că între reclamantele apelante și cele trei pârâte, sau cel puțin pârâta -.- T SRL (fostă - Preuniversitara SRL), nu există încheiat un contract locativ, reclamantele neexprimându-și consimțământul în acest sens niciodată.
Conform art. 942.civ. contractul este acordul dintre două sau mai multe persoane spre a constitui sau a stinge între ele un raport juridic.
Potrivit art. 948.civ. condițiile esențiale pentru constatarea unei convenții valabil încheiate sunt: capacitatea de a contracta, consimțământul valabil al părții ce se obligă, un obiect determinat și o cauză licită.
Curtea constată că nici una din aceste condiții nu sunt îndeplinite.
Deși s-a invocat în cauză existența unui acord implicit al reclamantelor, totuși, potrivit art. 1169.civ. cel ce face o propunere înaintea judecății trebuie să o dovedească. Această dovadă nu a fost făcută printr-un mijloc începător de dovadă scrisă la care eventual să se poată alătura alte mijloace de probă, inclusiv cu martori, astfel încât instanța de judecată să poată constata în mod neechivoc, că tăcerea reclamantelor semnifică în sens juridic acord pentru închirierea de către pârâte a spațiilor comerciale.
Referitor la contractele de asociere în participațiune încheiate între -.- T SRL T (fostă - Preuniversitara SRL) și pârâtele - SRL T și - SRL T, chiar dacă aceste convenții se referă la punerea la dispoziție cu titlu de folosință a spațiilor comerciale integrate imobilului situat în T,-, Curtea de Apel relevă că pârâta -.- T SRL T nu a avut în puterea sa proprie exercițiul dreptului de a transmite folosința acestor spații comerciale în favoarea altei persoane și nici de a-l pune la dispoziția unei asocieri în participațiune, ceea ce rezultă din lipsa oricărui titlu juridic prin care să dobândească de la proprietar acest drept. Sub acest cuprins este incident principiul aplicabil regimului juridic al universalității juridice a patrimoniului conform căruia nimeni nu poate transmite mai multe drepturi decât deține în propriul patrimoniu.
Chiar și în condițiile în care pârâtele - SRL T și - SRL T invocă dobândirea dreptului de folosință de la pârâta -.- T SRL T, prin intermediul contractelor de asociere în participațiune, efectele acestor convenții nu se produc decât între părțile contractante, fiind inopozabile așadar terților titulari de drepturi reale asupra bunurilor ce au făcut obiectul dispoziției dreptului de folosință al pârâtelor. În această poziție juridică se regăsește reclamantul apelant Municipiul T, în sensul că acestuia nu-i poate fi opus dreptul de folosință exercitat de către pârâte în afara acordului său.
Astfel fiind, constatând că apelul reclamantelor este întemeiat, în baza considerentelor mai sus arătate, Curtea va admite apelul, va schimba în tot sentința atacată, în sensul că va admite acțiunea de chemare în judecată formulată de reclamantul Municipiul T și va dispune evacuarea pârâtelor - SRL T, - SRL T și -.- T SRL T (fostă - Preuniversitară SRL) din spațiul proprietatea reclamantului, situat în T,-.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite apelul reclamantului Municipiul împotriva sentinței civile nr. 349/PI/31.03.2009 pronunțată de Tribunalul Timiș în dosar nr-.
Schimbă în tot sentința atacată, în sensul că admite acțiunea de chemare în judecată formulată de reclamantul Municipiul T și dispune evacuarea pârâtelor - SRL T, - SRL T și -.- T SRL T (fostă - Preuniversitară SRL) din spațiul proprietatea reclamantului, situat în T,-.
Cu recurs în 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică din 17.12.2009.
PRESEDINTE, JUDECĂTOR,
Dr.
GREFIER,
RED./MB/14.01.2010
TEHNORED./14.01.2010
PRIMA INSTANȚĂ: TRIBUNALUL TIMIȘ
PREȘEDINTE:
Se comunică 5 ex.: - Municipiul T reprezentată prin Primar
- Consiliul Local al Municipiului
- - SRL
- - SRL
- -.- T SRL -
Președinte:Marian BratișJudecători:Marian Bratiș, Cătălin Nicolae Șerban
