Reziliere contract comercial Spete. Decizia 43/2008. Curtea de Apel Brasov
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL BRAȘOV
Secția Comercial
DECIZIA nr. 43 / Ap DOSAR nr-
Ședința public din 17 aprilie 2008
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Carmen Bujan judector
- - - - judector
- - - - grefier
Pentru astzi fiind amânat pronunțarea asupra apelurilor declarate de reclamanta "" F și de pârâta " & CO " F împotriva sentinței civile nr.3445/C din 17 octombrie 2007, precum și a apelului declarat de pârâta " & CO " F împotriva sentinței civile nr.160/C din 23 ianuarie 2008, pronunțate de Tribunalul Brașov - Secția comercial și de contencios administrativ în dosarul nr-.
La apelul nominal fcut în ședinț public, la pronunțare, s-a constatat lipsa prților.
Procedura legal îndeplinit.
Dezbaterile în cauz s-au desfșurat în ședința public din 10 aprilie 2008, când prțile prezente au pus concluzii conform încheierii ce face parte integrant din prezenta hotrâre.
Instanța, în temeiul art.260 alin.1 Cod procedur civil, a amânat pronunțarea pentru 17 aprilie 2008.
CURTEA
Asupra apelurilor de faț:
Constat c prin sentința civil nr.3445/C/17.10.2007 Tribunalul Brașov - secția comercial și contencios administrativ a admis acțiunea formulat de reclamanta F și cererea reconvențional formulat de pârâta & CO F, a constatat rezilierea contractului de închiriere nr.43/4.04.2003 având ca obiect imobilul, a dispus evacuarea pârâtei din spațiu și predarea imobilului și a bunurilor mobile, a obligat reclamanta s plteasc pârâtei suma de 50.000 lei contravaloare investiții și 6.767 lei cheltuieli de judecat, anulând ca netimbrat precizarea cererii reconvenționale.
Prin sentința civil nr.160/C/23.01.2008 s-a dispus completarea hotrârii de mai sus în sensul acordrii daunelor interese cominatorii de 100 lei pe zi de întârziere pân la eliberarea definitiv a imobilului.
În motivarea hotrârii se arat c pârâta nu și-a îndeplinit obligația de plat a chiriei, astfel încât a operat pactul comisoriu stipulat în contract. Reclamanta datoreaz pârâtei investițiile realizate și identificate prin expertiza efectuat în cauz.
Împotriva hotrârii au declarat apel reclamanta F și pârâta & CO
În motivarea apelului declarat, reclamanta a solicitat respingerea cererii reconvenționale, întrucât investițiile realizate de pârât nu au acordul locatorului, iar majoritatea lucrrilor efectuate erau în sarcina locatarului.
În motivarea apelului declarat, pârâta a invocat greșita aplicare a prevederilor art.18 din Legea nr.146/1997 cu privire la anularea parțial a cererii reconvenționale, precum și înlturarea greșit a instituirii dreptului de retenție.
Analizând hotrârea apelat în raport cu motivele de apel și actele dosarului, în baza art.296 Cod procedur civil se constat urmtoarele:
În mod corect instanța de fond a constatat incidența pactului comisoriu stipulat de prți în contractul de închiriere nr.43/4.04.2003, reținând c pârâta nu și-a îndeplinit obligația de plat a chiriei. Neacceptarea la plat a facturilor nu constituie un impediment în aplicarea pactului comisoriu întrucât obligația de plat a chiriei a fost asumat de parte prin contractul încheiat (art.5). Predarea spațiului la 5.06.2003 dovedește c pârâta a utilizat imobilul închiriat de la aceast dat, astfel încât era obligat s achite chiria la care s-a obligat (art.1429 Cod civil).
Excepția de neexecutare a contractului invocat de pârât cu privire la imposibilitatea utilizrii spațiului închiriat nu este fondat, având în vedere procesul-verbal de predare-primire a spațiului din 5.06.2003, cât și adresa nr.554/22.05.2007 emis de Filiala de Distribuție și Furnizare a Energiei Electrice, potrivit creia pârâta a devenit abonat de energie electric la 23.05.2005.
Faptul c pârâta a solicitat acordul pentru închirierea contractelor cu furnizorii de utilitți prin adresa nr.8/8.02.2005 cu mult peste termenul prevzut în art.10 lit.j, nu este imputabil reclamantei, astfel încât excepția de neexecutare este nefondat.
Referitor la investițiile efectuate la imobilul închiriat, prțile au prevzut în contract clauze ferme, fiind esențiale cele cuprinse în art.10 lit.g,h și l și în art.18, potrivit crora investițiile trebuiau executate cu acordul scris al locatarului, urmând a fi suportate de locatar fr pretenții de recuperare a valorii lor de la locator. Prin urmare, în mod greșit instanța de fond nu a dat eficienț clauzelor contractuale, astfel încât sub acest aspect hotrârea judectoreasc urmeaz a fi schimbat în parte.
Astfel, faț de prevederile art.10 lit.g, h și k din contract, lucrrile de întreținere și cele strict necesare identificate de expert la obiectivul nr.1 al expertizei, urmeaz a fi suportate de locatar, respectiv de societatea pârât, potrivit și dispozițiilor art.1447 Cod civil.
Ï. fr just cauz invocat de pârâta locatar nu este aplicabil în speț întrucât temeiul juridic al mririi patrimoniului reclamantei l-a constituit contractul de închiriere, astfel încât toate consecințele derivate din derularea contractului constituie legea prților (art.969 Cod civil).
Potrivit art.10 lit.l din contract, singurele lucrri ce nu intr în sarcina locatarului sunt cele ce se execut cu acordul scris al locatorului potrivit actelor justificative opuse de executant. În acest sens, prin adresa nr.100/22.07.2003 a aprobat construcția terasei conform documentației depuse și valoarea investiției de maxim 100 milioane ROL ce reprezint costuri de materiale și manopera conform deviz. Aprrile reclamantei legate de nejustificarea contabil a lucrrii executate de locatar nu înltur obligația asumat prin art.10 lit.l din contract, întrucât chiar prin adresa de aprobare a lucrrilor se menționeaz existența unei documentații și a unui deviz de lucrri. Pe de alt parte, prevederile art.10 lit.l nu oblig locatarului s prezinte acte contabile în justificarea lucrrii executate, iar expertiza efectuat în cauz confirm realizarea lucrrii aprobate. În consecinț, vzând prevederile contractuale cât și acordul reclamantei pentru efectuarea lucrrii teras în limita sumei de 10.000 lei, urmeaz a reduce obligația de plat impus reclamantei de la suma de 50.000 lei la 10.000 lei, sum ce urmeaz a fi actualizat cu rata inflației de la data pronunțrii hotrârii la data plții efective.
Certitudinea creanței derivate din lucrrile de îmbuntțire a imobilului închiriat, justific instituirea dreptului de retenție în favoarea pârâtei pân la achitarea integral a datoriei, neavând relevanț nici câtimea creanței și nici starea de insolvabilitate a creditoarei.
În legtur cu instituirea daunelor cominatorii, susținerile apelantei pârâte urmeaz a fi înlturate, întrucât în cuprinsul acțiunii introductive, reclamanta a solicitat aplicarea sancțiunii, astfel încât nu se pune problema unui plus - petit.
Cu privire la anularea parțial a cererii reconvenționale ca insuficient timbrate, aprecierile apelantei pârâte sunt nejustificate, instanța de fond obligând partea s plteasc taxa de timbru în funcție de precizarea exact a cuantumului pretențiilor la valoarea apreciat de expert, acordând în acest sens dou termene de judecat, partea reprezentat de avocat asumându-și obligația de plat a restului taxei de timbru prin adresa din 12.09.2007, fr a invoca motive legale de necunoaștere a cuantumului exact al taxei. Prin urmare, în mod greșit a susținut lipsa rolului activ al instanței și vtmarea propriilor interese.
În baza art.276 Cod procedur civil, urmeaz a diminua cheltuielile de judecat acordate de instanța de fond în funcție de pretențiile admise, la suma de 688 lei, iar în temeiul art.274 Cod procedur civil urmeaz a obliga pârâta la plata cheltuielilor de judecat în apel, în sum de 6970 lei, din care 1020 lei taxe de timbru aferente petitelor admise și 5950 lei onorariu avocațial, compensând suma de 8 lei cu privire la taxa aferent petitului admis în apelul pârâtei (dreptul de retenție).
În temeiul art.296 Cod procedur civil urmeaz a menține dispozițiile instanței de fond referitoare la rezilierea contractului de închiriere, evacuarea pârâtei din spațiu, predarea bunurilor cuprinse în procesul-verbal de predare-primire ctre reclamant, sub sancțiunea daunelor interese cominatorii de 100 lei pe zi de întârziere în funcție și de instituirea dreptului de retenție în favoarea pârâtei.
Pentru aceste motive
În numele legii
DECIDE:
Admite apelul declarat de reclamanta F împotriva sentinței civile nr.3445/C/17.10.2007 pronunțate de Tribunalul Brașov - secția comercial și contencios administrativ.
Admite în parte apelul declarat de pârâta & CO F împotriva aceleiași sentințe pe care o schimb în parte, în sensul c:
Reduce obligația de plat stabilit în sarcina reclamantei de la suma de 50.000 lei la 10.000 lei reprezentând investiții și de la 6767 lei la 688 lei cheltuieli de judecat parțiale.
Dispune instituirea dreptului de retenție asupra imobilului închiriat în favoarea pârâtei pân la achitarea investițiilor de mai sus.
Respinge apelul declarat de pârât împotriva sentinței civile nr.160/C/23.01.2008 pronunțate de aceeași instanț.
Respinge restul pretențiilor și menține celelalte dispoziții ale instanței.
Oblig pârâta s plteasc reclamantei suma de 6970 lei cheltuieli de judecat în apel.
Cu recurs în 15 zile de la comunicare.
Pronunțat în ședinț public, azi 17.04.2008.
Președinte, Judector,
- - - -
Grefier,
- -
Red.CB/9.05.2008
Dact.LD/20.05.2008/ 6 ex.
Jud.fond
Președinte:Carmen BujanJudecători:Carmen Bujan, Laura Fețeanu, Liliana Dobrogeanu
