Reziliere contract comercial Spete. Decizia 48/2008. Curtea de Apel Brasov
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL BRAȘOV
Secția Comercială
DECIZIA NR.48/Ap DOSAR NR-
Ședința publică din 30 aprilie 2008
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Laura Fețeanu judecător
- - - - JUDECĂTOR 2: Carmen Bujan
- - - - grefier
Pentru astăzi fiind amânată pronunțarea asupra apelului declarat de pârâta împotriva sentinței civile nr. 3446/C din 17 octombrie 2007, pronunțate de Tribunalul Brașov în dosarul nr-.
La apelul nominal făcut în ședință publică, la pronunțare, s-a constatat lipsa apelantei pârâte și a intimatei reclamante
Procedura legal îndeplinită.
Dezbaterile în cauza de față au avut loc în ședința publică din 24 aprilie 2008, când părțile prezente au pus concluzii în sensul celor consemnate în încheierea de ședință din acea zi, care face parte integrantă din prezenta.
Instanța, în vederea deliberării, a amânat pronunțarea pentru data de 30 aprilie 2008.
CURTEA
Prin acțiunea formulată reclamanta a chemat în judecată pe pârâta solicitând instanței să dispună rezilierea contractului de închiriere nu.353/5.07.2002, evacuarea pârâtei din spațiul situat în B- și obligarea acesteia la plata sumei de 97.714,76 lei reprezentând chirie pentru perioada decembrie 2004 - februarie 2007 și 138.149,198 lei reprezentând penalități de întârziere.
În motivarea acțiunii, întemeiată în drept pe dispozițiile art.1429 Cod civil, se arată că între părți s-a încheiat un contract de închiriere și că pârâta nu și-a respectat obligația contractuală de plată a chiriei.
Pârâta a depus întâmpinare în sensul respingerii acțiunii și cerere reconvențională întemeiată pe dispozițiile art.1073 Cod civil, prin care a solicitat obligarea pârâtei-reconvenționale să îi predea spațiul, să prelungească durata contractului de închiriere cu perioada egală lipsei de folosință respectiv din 2002 și până în prezent, să efectueze lucrările de reparații care cad în sarcina proprietarului respectiv refacerea rezistenței și consolidarea imobilului, precum și toate celelalte lucrări prevăzute în contractul de închiriere, sub sancțiunea daunelor cominatorii în cuantum de 100 lei pe zi, începând cu data pronunțării hotărârii și până la îndeplinirea obligațiilor.
Prin cererea formulată în dosarul conex nr- reclamanta a formulat în contradictoriu cu pârâta a solicitat aceleași pretenții din cererea reconvențională, care s-a conexat la prezenta cauză.
Prin sentința civilă nr.3446/C/2007 Tribunalul Brașova admis acțiunea formulată și precizată de reclamanta și în consecință a dispus rezilierea contractului de închiriere nr.353/5.07.2002, evacuarea pârâtei din spațiul situat în B- și obligarea acesteia la plata sumelor de 97.714,76 lei reprezentând chirie pentru perioada 12.2004 - 02.2007 și 138.149,198 lei reprezentând penalități de întârziere. A anulat ca insuficient timbrată cererea reconvențională formulată de reclamanta
Pentru a pronunța această sentință, instanța de fond a reținut următoarele considerente:
La data de 5.07.2002 s-a încheiat contractul de închiriere nu.353/ 5.07.2002, având ca obiect spațiul situat în B- pe termen de 5 ani cu începere de la data predării, iar chiria lunară în cuantum de 22.800.000 ROL, începând cu data procesului-verbal de predare-primire chiria urmând să fie recalculată în funcție de cursul leu/USD potrivit art.17.
Potrivit art.8 din contract obligațiile locatorului sunt predare bunului în stare de folosință cu proces verbal de predare - primire și executarea tuturor lucrărilor de reparații care nu sunt în sarcina locatorului.
Potrivit art.9 din contract obligațiile locatorului sunt folosirea imobilului conform destinației și executarea lucrărilor de întreținere, reparații și consolidări, pentru a menține bunul în stare de folosință, executarea lucrărilor de întreținere și reparații ce-i revin, executarea lucrărilor de modernizare conform nr. 55/1996
Prin adresa nr.657/6.12.2004 pârâta i-a adus la cunoștință reclamantei că s-a înțeles cu fostul locatar și începând cu 01.12.2004 va intra în spațiu și se poate începe facturarea chiriei
Prin adresa nr.407/14.01.2005 pârâta îi comunică societății Panificație că-i datorează chiria pe lunile decembrie 2004 și ianuarie 2005
Pârâtei i s-a predat spațiul conform art. 2 și a renunțat la clauza din art.4. Față de adresele de mai sus pârâta nu a achitat chiria pentru perioada 12.2004-12.2005 în cuantum de 44.772,50 lei datorând și penalizări de 26.244,66 lei. În ceea ce privește acțiunea conexă, conform contractului reclamanta trebuia să execute toate lucrările de reparații ce nu cad în sarcina locatorului. Pârâta nu a dovedit cererea sa privind obligarea la efectuarea lucrărilor de refacere a rezistenței și de consolidarea imobilului, care de fapt sunt în sarcina locatarului.
Față de dispozițiile art. 969, art.1429 cod civil acțiunea este întemeiată
Împotriva acestei sentinței a formulat apel pârâta și solicită respingerea acțiunii
În motivarea apelului se arată că pârâta nu și-a îndeplinit obligațiile prevăzute de art.1420 pct. 1 și 2 de predare a spațiului și de menținere în stare de folosință. Neexecutarea obligației de predare a spațiului pe bază de proces verbal și modul greșit de calcul a chiriei are ca efect suspendarea executării plații chiriei. Intervenind excepția de neexecutare a contractului.
Reclamanta a depus întâmpinare și solicită respingerea apelului. Pârâtei i s-a predat spațiul conform art.2 din contract în stare de folosință, dovadă că l-a și închiriat, aceasta a renunțat la clauza din art.4, iar locatorul avea dreptul de a recalcula chiria în baza art.17.
Examinând sentința atacată, în raport cu actele dosarului, cu motivele de apel invocate, Curtea constată că apelul este parțial fondat.
În baza art. 8 din contractului de închiriere nr. 353/5.07.2002 locatarul are obligația predării spațiului în stare corespunzătoare folosinței, prin proces verbal de predare-primire conform art.2, să execute lucrările de reparații care nu sunt în sarcina locatarului, să asigure folosința acestuia
În baza art.4 din contract pârâta are obligația plății chiriei începând cu data procesului verbal de predare primire a spațiului.
Pârâta a invocat excepția de neexecutare a contractului, excepție întemeiată. În condițiile în care locatorul nu a predat spațiul pârâtei, obligație principală prevăzută de art.1420 Cod civil, nu poate pretinde plata chiriei. Susținerea instanței de fond potrivit căreia pârâta a renunțat la clauza cuprinsă în art.4 nu este întemeiată.
Prin adresa nr.657/6.12.2004 pârâta îi aduce la cunoștință reclamantei că va intra în spațiu începând cu 01.12.2004 dată de la care se poate începe facturarea chiriei semnifică demersurile pârâtei de intrare în spațiu, nematerializate, care nu o absolvă pe reclamantă de obligația de predare a spațiului. Este ireală concluzia potrivit căreia pârâta ar fi perceput chirie de la Panificație trasă numai dintr-o scrisoare prin care atenționa această societate să plătească chiria aferentă lunilor decembrie 2005 și ianuarie 2006, dovada subînchirierii nefiind făcută.
Referitor la acțiunea conexă, în baza art. 1420 din Cod civil și art.8 din contract locatarul are obligația predării spațiului închiriat și a executării lucrărilor ce nu cad în sarcina locatarului. În ceea ce privește celelalte pretenții ale pârâtei, acestea urmează a fi respinse, întrucât durata închirierii începe de la data predării spațiului deci nu este nevoie să se prelungească, reclamanta are obligația efectuării doar a obligațiilor care nu cad în sarcina locatarului, iar daunele cominatorii nu se justifică când executarea obligațiilor se poate realiza silit sau de către locatar pe cheltuiala locatorului.
Pentru aceste considerente, Curtea va admite în parte apelul împotriva sentinței Tribunalului Brașov pe care o schimbă în parte în sensul admiterii în parte a acțiunii reclamantei din dosarul conex referitor la obligarea la predarea spațiului și a
efectuării a obligațiilor care nu cad în sarcina locatarului, respingerii acțiunii
În baza art.274 Cod procedură civilă, pârâta va fi obligată să plătească reclamantei suma de 27,15 lei cheltuieli de judecată reprezentând taxe de timbru aferente pretențiilor admise.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite în parte apelul declarat de pârâta împotriva sentinței civilă nr.3446/17.10.2007 a Tribunalului Brașov, pe care o schimbă în parte, în sensul că:
Respinge acțiunea formulată de reclamanta împotriva pârâtei
Admite în parte acțiunea formulată de reclamanta împotriva pârâtei
Obligă pârâta să predea reclamantei spațiul situat în B, - - nr.4 și să efectueze lucrările de reparații care cad în sarcina proprietarului.
Respinge restul pretențiilor formulate de reclamanta în contradictoriu cu pârâta
dispozițiile sentinței apelate cu privire la anularea ca insuficient timbrată a cererii reconvenționale formulate de reclamanta în contradictoriu cu pârâta reconvențională
Obligă reclamanta să plătească pârâtei suma de 27,15 lei cheltuieli de judecată la fond și în apel.
Cu recurs în 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică astăzi, 30 aprilie 2008.
Președinte, JUDECĂTOR 3: Lilioara Nechita
- - - -
Grefier,
- -
Red. /05.05.2008
Tehnored. / 07.05.2008 / -4ex.-
Judecător fond:
Președinte:Laura FețeanuJudecători:Laura Fețeanu, Carmen Bujan, Lilioara Nechita
