Reziliere contract comercial Spete. Decizia 5/2008. Curtea de Apel Iasi
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL IAȘI
SECȚIA COMERCIALĂ
DECIZIE Nr. 5
Ședința publică de la 04 Februarie 2008
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Camelia Gheorghiu
JUDECĂTOR 2: Cipriana Poiană
Grefier - -
Pe rol judecarea cauzei comerciale privind pe apelant-intimat și pe intimat-apelant SC SRL, intimat ASOCIAȚIA DE proprietari M I, având ca obiect reziliere contract, apel declarat împotriva sentinței numărul 952/2.05.2007 pronunțată de Tribunalul
La apelul nominal făcut în ședința publică nu se prezintă părțile.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier care învederează că prin serviciul de registratură s-au depus la dosar concluzii scrise formulate de intimata Asociația de Proprietari M
Dezbaterile au avut loc in sedința publică din 28 ianuarie 2008, susținerile părților fiind consemnate in încheierea de ședință din acea dată care face parte integrantă din prezenta hotărâre. La solicitarea intimatei de a depune la dosar concluzii scrise, instanța a amânat pronunțarea cauzei pentru data de astăzi, când deliberând
INSTANȚA
Deliberând asupra apelului comercial d e față;
Prin sentința comercială nr.952 din 02 mai 2007, pronunțată de Tribunalul Iași, s-a respins excepția inadmisibilității cererii de chemare în garanție.
S-a admis în parte acțiunea formulată de reclamantul din I, str. -, nr. 27, -oldova,. 1,. 5, în contradictoriu cu pârâta " " cu sediul în P-N, str. G-ral, nr.5.
S-a dispus rezilierea contractului de locațiune încheiat între părți la data de 20.05.2005.
A obligat pârâta să-și ridice firma luminoasă amplasată pe fațada exterioară a balconului ce aparține reclamantului, iar în caz de neexecutare a obligației, autorizează pe reclamant să facă această operațiune pe cheltuiala pârâtei.
A respins cererea privind plata de daune interese.
A respins cererea e chemare în garanție.
Pentru a se pronunța astfel, prima instanță a reținut următoarele:
Prin acțiunea înregistrată pe rolul Judecătoriei Iași sub nr. 13.230/2006 reclamantul a solicitat instanței ca, prin hotărârea ce o va pronunța, în contradictoriu cu pârâta " " să dispună:
- rezilierea contractului de locațiune încheiat de către părți la data de 20.05.2005;
- obligarea pârâtei să-și ridice firma neluminoasă amplasată pe fațada exterioară a balconului ce aparține reclamantului sau să fie autorizat reclamantul să ridice firma pe cheltuiala pârâtei;
- obligarea pârâtei la plata de daune-interese în valoare de 5.000 lei;
- obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea acțiunii reclamantul susține că pârâta nu și-a respectat obligația de plată a contravalorii chiriei, convertită în obligația pârâtei de a-i livra reclamantului un frigider, în termen de 5 zile de la încheierea contractului.
Precizează reclamantul că și-a îndeplinit obligația asumată prin contract în sensul că a pus la dispoziția pârâtei folosința spațiului închiriat și cu toate că a somat de mai multe ori pârâta, aceasta nu și-a îndeplinit obligația de plată.
În drept au fost invocate prevederile art. 1020-1021 Cod civil, art. 1439 Cod civil.
Pârâta " ", legal citată, a formulat întâmpinare prin care, pe cale de excepție, a invocat necompetența materială a Judecătoriei Iași în strânsă legătură cu obiectul cererii de chemare în judecată coroborat cu art. 56 Cod comercial. Pârâta a formulat și cerere de chemare în garanție a Asociației de Proprietari M
Pârâta Asociația de proprietari MIa formulat întâmpinare prin care a invocat excepția inadmisibilității cererii de chemare în garanție.
La termenul de judecată din data de 10.10.2006 instanța a pus în discuție excepția necompetenței materiale a Judecătoriei Iași invocată de către pârâta " "
Prin sentința civilă nr. 10708/10.10.2006 a Judecătoriei Iașia fost admisă excepția necompetenței materiale și a fost declinată competența de soluționare a cauzei în favoarea Tribunalului Iași.
Cauza a fost înregistrată pe rolul acestei instanțe sub nr-.
În dovedirea propriilor susțineri părțile au depus la dosar o serie de acte.
Cu privire la excepția inadmisibilității cererii de chemare în garanție instanța apreciază că aceasta este neîntemeiată urmând aor espinge.
Astfel inadmisibilitatea presupune o imposibilitate absolută de a formula o cerere cu un asemenea obiect.
Ori, dispozițiile art. 60 și următoarele Cod procedură civilă prevăd posibilitatea pentru oricare dintre părțile din dosar să cheme în garanție o persoană împotriva căreia s-ar putea îndrepta în cazul în care ar cădea în pretenții cu o acțiune în despăgubire.
Motivele invocate de către chemata în garanție în susținerea excepției sunt mai degrabă apărări de fond împotriva cererii de chemare în garanție.
Pe fondul acțiunii principale, instanța apreciază că aceasta este parțial întemeiată urmând aoa dmite în parte.
Astfel principala problemă care a condus la existența acestui litigiu o constituie natura dreptului de proprietate asupra suprafeței exterioare a balconului reclamantului, suprafață pentru care pârâta a încheiat un contract de închiriere atât cu reclamantul cât și cu chemata în garanție.
Potrivit dispozițiilor art. 2.4 din Anexa 1 nr.HG 400/2003, aceasta se include în proprietatea comună forțată și perpetuă a tuturor proprietarilor de apartamente din cel bloc.
Astfel această dispoziție legală include în proprietatea comună în mod expres fațada blocurilor din care face parte și suprafața exterioară a balconului ce aparține reclamantului și în plus mai precizează că suprafața exterioară a zidurilor de perimetru ale proprietăților individuale este tot proprietate comună.
Având în vedere faptul că obiectul contractului (respectiv suprafața exterioară a balconului) nu era proprietate exclusivă a locatorului iar pe de altă parte locatarul nu și-a îndeplinit nici el la rândul său obligația corelativă, instanța urmează a dispune rezilierea contractului încheiat între părți la data de 20.05.2005.
În ceea ce privește cererea de daune instanța urmează aor espinge ca neîntemeiată, reclamantul nefăcând în nici un fel dovada prejudiciului creat prin ocuparea de către pârâtă a unui spațiu aflat în proprietatea comună a locatarilor acelui bloc.
Instanța urmează însă a admite capătul de cerere privind obligarea pârâtei la ridicarea firmei luminoase sau autorizarea reclamantului în aor idica pe cheltuiala pârâtei.
Astfel potrivit dispozițiilor art. 11 din nr.OG 85/2001 pentru închirierea unui spațiu proprietate comună a proprietarilor de apartamente se cer a fi îndeplinite trei condiții:
- existența unui contract de închiriere semnat de președintele asociației;
- existența unei hotărâri a adunării generale a proprietarilor;
- existența acordului expres al proprietarilor de apartamente direct afectați.
Ori, din actele depuse la dosar rezultă că doar prima condiție a fost îndeplinită.
Nu există nicio hotărâre a adunării generale (simpla listă cu semnături a majorității proprietarilor nefiind suficientă) și mai ales această închiriere s-a făcut în contra voinței proprietarului direct afectat.
Fiind respinsă acțiunea în pretenții formulată împotriva pârâtei, va fi respinsă și cererea de chemare în garanție.
Împotriva acestei sentințe au formulat apel atât, cât și " " P-N, criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie.
Apelul formulat de cuprinde următoarea motivare:
Apelantul consideră că hotărârea instanței prin care respinge cererea de acordare a daunelor-interese este nelegală întrucât s-a probat (și instanța a reținut) nerespectarea de către locatar a obligației de plată a chiriei. Ori, cât timp apelantul și-a îndeplinit obligațiile contractuale iar pârâta - deși a folosit și folosește netulburată spațiul de afișaj ce face obiectul închirierii - nu a probat în nici un fel îndeplinirea obligației sale de plată a prețului, consideră apelantul că prejudiciul este pe deplin dovedit prin însuși beneficiul nerealizat de către acesta prin lipsa folosinței spațiului.
Apelantul mai arată că motivarea instanței că nu i s-a cauzat un prejudiciu întrucât spațiul ocupat de pârâtă nu este proprietatea sa individuală ci face parte din proprietatea comună aflată în administrarea asociației de proprietari nu poate constitui un temei legal pentru a respinge cererea de daune-interese, din mai multe considerente.
Instanța nu a fost investită să analizeze vreuna dintre condițiile de valabilitate ale contractului de închiriere și nici capacitatea locatorului de a contracta.
prin realizarea acordului de voință al părților, contractul, cât timp nu a încetat prin acordul celor care l-au încheiat și nici nu a fost desființat prin hotărâre judecătorească, produce efecte și părțile sunt obligate să respecte întocmai obligațiile pe care și le-au asumat. De aceea, este de neînțeles că, în motivarea hotărârii, se face referire în mod repetat la faptul "obiectul contractului (respectiv suprafața exterioară a balconului) nu era proprietate exclusivă a locatorului". Mai mult, apelantul arată că deși instanța consideră că nu a suferit un prejudiciu întrucât bunul nu este proprietatea sa exclusivă, îi admite cererea de a obliga pârâta să-și ridice firma neluminoasă sau de aor idica acesta pe cheltuiala pârâtei.
Instanța a fost investită să pronunțe rezilierea, cu daune-interese, a contractului de închiriere încheiat între și " " pentru nerespectarea obligațieid e plată a chiriei de către locatara " " Ori, în motivare, instanța analizează, printre altele, și condițiile pentru încheierea valabilă ale altui contract. Este cel puțin ciudată confuzia pe care o face instanța între contractul încheiat între apelantul și " " (a cărui reziliere face obiectul prezentei cauze) și contractul încheiat ulterior, cu același obiect, între Asociația de proprietari M 1, locatoare și aceeași " "
Nu avea nici o relevanță în prezenta cauză și nici nu poate înlătura prejudiciul cauzat prin neexecutare, faptul că pârâta consideră că în mod eronat a încheiat contractul cu acesta și nu cu asociația și, drept urmare, nu datorează prețul, ignorând astfel, cu desăvârșire, principiul forței obligatorii a contractului.
Instanța de fond era ținută a statua doar asupra condițiilor cerute delege pentru a pronunța rezilierea: dacă cel care op solicită și-a îndeplinit la rândul său obligația și dacă există o neexecutare din partea celeilalte părți, iar această neexecutare este culpabilă. Ori, prin hotărâre, instanța reține neexecutarea culpabilă de către pârâtă a obligației sale însă motivează lipsa prejudiciului și implicit respingerea cererii de daune-interese arătând că nu reclamantul-apelant era oricum îndreptățit la beneficiu cât timp locatara " " nu a ocupat un spațiu din proprietatea sa. Față de obiectul cererii de chemare în judecată, nu poate fi legală o asemenea motivare.
Apelantul mai arată că a solicitat daune-interese în valoare de 5.000 RON având în vedere faptul că, la mai bine de 2 ani de la încheierea contractului,intimata, nu numai că nu și-a executat obligația de a preda cu titlu de plată un frigider a cărui valoare nu ar fi depășit suma de 2.000 RON dar și faptul că aceasta, după ce își instalează panoul publicitar pe peretele balconului său, încheie și cu asociația de proprietari un alt contract, pentru același spațiu de afișaj, pentru care plătește lunar o chirie de 200 Euro/lună. Întrucât intimata a invocat în apărare tocmai acest al II-lea contract încheiat cu asociația, înțelege apelantul să arate astfel, față de chiria de 200 Euro plătită asociației, la ce valoare se ridică beneficiul pe care ar fi putut să-l realizeze.
Pârâta " " solicită modificarea sentinței apelate, în sensul respingerii capătului de cerere privind ridicarea firmei luminoase amplasate pe fațada exterioară a balconului reclamantului și admiterii cererii de chemare în garanție a Asociației de Proprietari a blocului
Arată apelanta, în fapt, că în data de 20.05.2005 s-a încheiat un contract de locațiune între " " și d-nul în scopul amplasării pe fațada blocului M I,-, mai exact pe suprafața exterioară a 2 balcoane situate la etajul I, panouri publicitare neluminoase, cu efect de reclamă.
În luna noiembrie 2005, Asociația de proprietari a înștiințat societatea apelantă prin adresa nr. 122/13.11.2005 că contractul încheiat cu dl este nul, întrucât acesta nu avea dreptul de a dispune asupra obiectului închirierii indicând ca temei juridic nr.HG 400/200+3, cu modificări și completări ulterioare, pentru aprobarea normelor metodologice privind organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari.
Văzând dispozițiile actului normativ rubricat, respectiv art. 22 lit. g din nr.HG 400/2003, precum și definirea proprietății comune a condominiului așa cum este precizată la art. 2.4 din Anexa 1 - Acord de asociere - la Normele Metodologice din nr.HG 400/2003. în data de 01.06.2006, între " " și Asociația de Proprietari a blocului M 1 s-a încheiat un contract de locațiune având ca obiect închiriere de către subscrisă a unei suprafețe exterioare (fațadă) pentru amplasarea unei reclame luminoase. Dl a promovat acțiune în instanță prin care a solicitat rezilierea contractului de închiriere încheiat între părți, ridicarea firmei amplasate pe fațada exterioară a balconului său și plata de daune interese.
Motivarea sentinței după aprecierea apelantei este ambiguă, și lasă loc unor multiple interpretări iar pe de altă parte consideră apelanta că a fost depășit cadrul procesual întrucât, deși instanța Tribunalului Iași - Secția comercială - investită de către dl, cu soluționarea acțiunii în rezilierea contractului de închiriere încheiat între societatea apelantă și dl, în dosarul nr. 20.177/2006 a apreciat că "principala problemă care a condus la existența acestui litigiu o constituie natura dreptului de proprietate asupra suprafeței exterioare a balconului reclamantului, suprafață pentru care pârâta a încheiat un contract de închiriere atât cu reclamantul cât și cu chemata în garanție (asociația de proprietari) iar potrivit dispozițiilor art. 2.4 din Anexa 1 nr.HG 400/2003 - suprafața exterioară a balconului se include în proprietatea comună forțată și perpetuă a tuturor proprietarilor de apartamente din acel bloc, admite capătul de cerere al reclamantului privind obligarea pârâtei " " la ridicarea firmei luminoase sau autorizarea reclamantului în aor idica pe cheltuiala pârâtului.
Consideră apelanta că instanța s-a pronunțat pe acest capăt de cerere încălcându-i dreptul de folosință asupra suprafeței închiriate, deoarece cunoștea faptul că exista un alt contract de închiriere semnat între societatea apelantă și Asociația de Proprietari a -oldova I care respecta dispozițiile nr.HG 400/2003 și OG85/2001.
Mai mult, deși nu a fost investită cu analiza contractului de închiriere semnat între apelantă și Asociația de Proprietari a -oldova I, instanța făcând aplicabilitatea dispozițiilor art. 11 din nr.OG 85/2001 apreciază că "din actele depuse la dosar rezultă că doar prima condiție a fost îndeplinită".
Învederează apelanta instanței faptul că suprafața închiriată de aceasta pentru amplasare a unei reclame luminoase este proprietate comună conform dispozițiilor din Anexa 1 din nr.HG 400/2003 art. 2.4, iar potrivit art. 11 din nr.OG 85/2001 - (1) Închirierea sau folosirea de către persoanele fizice ori juridice a spațiilor aflate în proprietatea comună a proprietarilor se face numai prin contract de închiriere sau de folosință, semnat din partea asociației de proprietari de către președinte, pe baza hotărârii adunării generale a proprietarilor, cu acordul proprietarilor direct afectați, drept pentru care consideră apelanta că a fost respectată legislația în vigoare la momentul încheierii contractului de închiriere întrucât suprafețele exterioare zidurilor de perimetru ale proprietăților individuale sunt supuse stării de indiviziune forțată.
După aprecierea apelantei, soluția din cererea de chemare în garanție depinde de soluția din cererea principală. Astfel în cazul în care cererea principală a fost admisă, se va admite și cererea de chemare în garanție formulată de pârât.
În cauza dedusă judecății instanța a admis cererea principală a reclamantului în sensul că a dispus rezilierea contractului încheiat între părți, a obligat societatea apelantă să-și ridice firma luminoasă amplasată pe fațada exterioară a balconului reclamantului dar cu toate acestea respinge cererea de chemare în garanție întrucât "a fost respinsă acțiunea în pretenții formulată împotriva pârâtei".
Apelanta arată că a formulat cerere de chemare în garanție împotriva Asociației de Proprietari a -oldova 1, tocmai pentru ași proteja dreptul de folosință asupra spațiului închiriat pentru a amplasa firma luminoasă, întrucât există un contract de închiriere încheiat între părți iar potrivit art. 1420 alin. 3, locatorul este obligat să garanteze folosința liniștită și utilă a bunului care face obiectul închirierii și datorită faptului că instanța a admis cererea reclamantului privind ridicarea firmei luminoase, se impunea admiterea cererii de chemare în garanție.
Apelanta susține că a solicitat instanței de judecată chemarea în garanție a Asociației de proprietari M 1, întrucât, în opinia acesteia, Asociația de proprietari, fiind reprezentant al intereselor tuturor proprietarilor din bloc în privința proprietății comune, ar fi trebuit să depună toate diligențele în vederea prevenirii și soluționării diferendelor ivite între societatea apelantă și dl.
Astfel, Asociația de proprietari a transmis societății apelante un tabel cu semnături ale proprietarilor din bloc, tabel în care nu se regăsea și semnătura d-lui.
Tabelul a fost transmis societății după ce a fost încheiat contractul de închiriere, după cum rezultă din adresa nr. 227/29.05.2006, contractul de închiriere cu asociația fiind încheiat în data de 25.05.2006.
Pe această cale, învederează atât instanței de judecată faptul că la data de 25.05.2005, data încheierii contractului de închiriere, asociația de proprietari trebuia să dețină un tabel cu toate semnăturile proprietarilor și/sau să transmită decizia Asociației de proprietari prin care s-a hotărât încheierea contractului de închiriere cu Altex.
În cuprinsul adresei nr. 227/29.05.2006, reprezentanții Asociației de proprietari menționează faptul că încheierea contractului de închiriere are semnăturile tuturor proprietarilor din blocul M I, or după cum rezultă din tabelul pe care îl vom anexa, dl nu a semnat, fiind culpa asociației pentru neobținerea semnăturii reclamantului și pentru inducerea apelantei în eroare.
Mai mult, menționează apelanta că nu are importanță faptul că acest contract de închiriere cu asociația nu a intrat în vigoare de la data de 01.06.2005, deoarece asociația ar fi trebuit să dețină semnătura dlui înainte de data semnării contractului de închiriere.
Prin urmare, consideră apelanta că Asociația de proprietari avea obligația de a pune la dispoziția societății apelante, în momentul în care a solicitat încheierea contractului de închiriere, atât acordul dlui cât și hotărârea Asociației în acest sens.
Astfel că, în situația în care instanța de apel va considera că, contractul de închiriere încheiat de societatea apelantă cu dl nu reprezintă acordul acestuia în privința amplasării firmei luminoase, solicită instanței să oblige Asociația de proprietari la obținerea acordului dlui, pentru amplasarea firmei luminoase.
De asemenea, solicită instanței de judecată să pună în vedere Asociației de proprietari să depună toate demersurile pentru funcționarea normală a reclamei luminoase pe fața blocului M 1, cu atât mai mult cu cât societatea apelantă are un contract de închiriere cu Asociația și achită chiria lunar.
Analizând motivele de apel formulate de părțile apelante și raportându-le la actele dosarului și la dispozițiile legale aplicabile în cauză, Curtea constată că ambele apeluri sunt nefondate, pentru motivele ce vor fi expuse în continuare:
Cu privire la criticile aduse sentinței apelate referitoare la respingerea de către prima instanță a cererii de acordare a daunelor-interese solicitate de apelantul-reclamant, Curtea reține că în mod corect prima instanță a reținut această cerere ca neîntemeiată.
Astfel, potrivit dispozițiilor art. 2.4 din Anexa 1 nr.HG 400/2003, suprafața exterioară a zidurilor de perimetru ale proprietăților individuale, suprafața exterioară a balconului apelantului-reclamant este inclusă în proprietatea comună forțată și perpetuă a tuturor proprietarilor de apartamente din acel bloc.
Prin urmare, în speță, părțile au încheiat un contract de închiriere cu privire la o suprafață exterioară a blocului în care reclamantul deține în proprietate un apartament, suprafață care, prin lege, este stabilită a fi în proprietatea comună forțată și perpetuă a tuturor proprietarilor de apartamente din acel bloc, așa cum deja am mai precizat anterior.
Se reține astfel, că ambele părți sunt în culpă, neputând invoca necunoașterea legii, așa încât în mod corect prima instanță a apreciat că apelantul-reclamant nu a făcut în nici un fel dovada prejudiciului suferit prin închirierea unui spațiu care nu era în proprietatea sa exclusivă și a cărui închiriere s-a făcut fără respectarea prevederilor legale în materie, respectiv ale nr.OG 85/2001, art. 11.
Curtea reține, de asemenea, că sunt nefondate și toate criticile apelantei-pârâte " ", având în vedere pe de o parte, considerentele anterior expuse, iar, pe de altă parte, faptul că și cel de-al doilea contract de închiriere cu privire la același obiect - suprafața exterioară a balconului reclamantului - a fost încheiat tot cu nerespectarea prevederilor legale în materie, respectiv ale art. 11 din nr.OG 85/2001 prin care se cer a fi îndeplinite cumulativ mai multe condiții. În speță, în contractul încheiat între apelanta-pârâtă " " și Asociația de Proprietari M 1 cu privire la spațiul în litigiu, nu a fost îndeplinită condiția existenței acordului expres al proprietarilordirect afectați,respectiv tocmai a acordului intimatului-apelant.
Prin urmare, în mod corect prima instanță a admis cererea privind ridicarea firmei luminoase amplasate pe fațada exterioară a balconului intimatului-apelant, și a respins cererea de chemare în garanție a Asociației de Proprietari M 1. Astfel, apelanta " " nu poate invoca nici necunoașterea legii și nici faptul că a fost indusă în eroare sau că ar fi culpa Asociației pentru lipsa acordului proprietarului direct afectat, respectiv a intimatului, la încheierea celui de-al doilea contract de închiriere.
apelantei " " privind obligarea Asociației de proprietari la obținerea acordului dlui, pentru amplasarea firmei luminoase și pentru a depune toate demersurile în vederea funcționării normale a reclamei luminoase pe fațada blocului M 1 sunt făcute direct în apel, așa încât dispozițiile art. 294 alin. 1, teza I Cod procedură civilă sunt aplicabile în speță.
Pentru motivele anterior expuse, în temeiul dispozițiilor art. 296 Cod procedură civilă, Curtea va respinge apelurile comerciale de față și va păstra ca temeinică și legală hotărârea atacată.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII,
DECIDE:
Respinge apelurile formulate de și " " P-N împotriva sentinței comerciale nr. 952 din 02 mai 2007, pronunțate de Tribunalul Iași, Secția Comercial și contencios Administrativ, sentință pe care o păstrează.
Definitivă.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, azi, 04.02.2008.-
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR,
Grefier,
Red.
Tehnored.
Tribunalul Iași:
12.03.2008/2 ex.-
Președinte:Camelia GheorghiuJudecători:Camelia Gheorghiu, Cipriana Poiană
