Rezoluțiune contract. Decizia 581/2008. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
Dosar nr-
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI - SECȚIA A VI-A COMERCIALĂ
DECIZIA COMERCIALĂ NR. 581
Ședința publică de la 04.12.2008
Curtea constituită din:
PREȘEDINTE: Cosmin Mihăianu
JUDECĂTOR 2: Veronica Dănăilă
GREFIER - - -
Pe rol judecarea apelului formulat de apelanta, împotriva sentinței comerciale nr. 8126/30.06.2008 pronunțată de Tribunalul București - Secția a VI-a Comercială, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimatul.
La apelul nominal făcut în ședință publică au răspuns apelanta, reprezentată de avocat cu delegație la dosar, Dl. și intimatul reprezentat de avocat cu delegație la dosar, Dl..
Procedura este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care apărătorul apelantei depune la dosar chitanța nr. -/27.11.2008, prin care face dovada achitării taxei judiciare de timbru, în completare, în cuantum de 5,5 lei, precum și un timbru judiciar de 1 leu.
Avocații părților arată că nu au alte cereri de formulat și nici alte probe de administrat, împrejurare în raport de care Curtea constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul, în dezbaterea apelului.
Apărătorul apelantei solicită admiterea apelului și schimbarea în parte a sentinței atacate, în sensul respingerii acțiunii principale și al admiterii cererii reconvenționale; în consecință, solicită obligarea reclamantului la a se prezenta în fața notarului public, în vederea încheierii în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare, sub sancțiunea plății unor daune cominatorii de 100 lei pe fiecare zi de întârziere. După ce a prezentat un scurt istoric al relațiilor contractuale derulate între părți și a situației de fapt existente, apelanta a precizat că, în condițiile respingerii capătului de cerere vizând constatarea rezoluțiunii antecontractului de vânzare-cumpărare, acesta este valabil și produce efecte în continuare.
De asemenea, a afirmat că în mod nelegal instanța de fond a constatat că sunt aplicabile dispozițiile cuprinse în clauzele din art. III alin. 3 și 4 din antecontract; astfel, a arătat că la data de 7.06.2006 i-a transmis intimatului o notificare, prin care i-a solicitat să se prezinte în 26.06.2006 la sediul în vederea autentificării contractului de vânzare-cumpărare, când intimatul a fost prezent; în această ordine de idei, apelanta a susținut că prevederile conținute în clauza III alin. 3 nu sunt aplicabile, întrucât obligația sa de a consemna suma pe bani pe numele și la dispoziția intimatului s-ar fi născut doar dacă intimatul nu s-ar fi prezentat la semnarea contractului.
În al doilea rând, apărătorul apelantei a mai arătat că nu este incidentă nici clauza cuprinsă în art. III alin. 4 din antecontract, care ar fi dat dreptul intimatului să rețină suma primită ca avans, deoarece nu sunt incidente în speță nici una dintre ipotezele reglementate de prevederea evocată, respectiv antecontractul nu este reziliat unilateral, dar nici un refuz de a încheia contractul de vânzare-cumpărare nu s-a manifestat; dimpotrivă, apelanta a susținut că întreaga derulare a relațiilor dintre părți relevă intenția sa de a cumpăra imobilele, cu atât mai mult cu cât cererea sa reconvențională are un astfel de obiect.
Apărătorul intimatului solicită respingerea apelului, ca nefondat, afirmând că, în raport de atitudinea apelantei care a înțeles să-l cheme în judecată pentru restituirea unei sume de trei ori mai mari decât avansul plătit, i s-a creat convingerea că partea adversă nu înțelege să își mai execute obligațiile asumate.
Pe rând, avocații ambelor părți declară că își rezervă dreptul de a solicita cheltuieli de judecată pe cale separată.
CURTEA
Asupra apelului de față, constată următoarele:
Prin sentința comercială nr. 8126/30.03.2008, Tribunalul București - Secția a VI-a Comercială a respins excepția inadmisibilității capătului de cerere având ca obiect constatarea existenței dreptului reclamantului-pârât de a păstra suma de 7.500 euro, a admis excepția inadmisibilității capătului de cerere din acțiunea principală având ca obiect constatarea rezoluțiunii antecontractului de vânzare-cumpărare din data de 23.12.2004 și a actului adițional din data de 12.01.2005 - capăt de cerere pe care l-a respins, în consecință, ca inadmisibil -, a admis în parte acțiunea principală, a constatat dreptul reclamantului-pârât de a păstra suma de 7.500 euro, cu titlu de daune interese stabilite convențional de părți, a respins, ca nefondată, cererea reconvențională promovată de pârâta-reclamantă și a obligat pe pârâta-reclamantă la plata către reclamantul-pârât a sumei de 19,3 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această sentință, prima instanță a reținut că excepția inadmisibilității capătului de cerere având ca obiect constatarea existenței dreptului reclamantului-pârât de a păstra suma de 7.500 euro este nefondată, deoarece o astfel de cerere are ca obiect constatarea existenței unui drept, iar nu a unei stări de fapt.
Pe de altă parte, a apreciat întemeiată excepția inadmisibilității capătului de cerere din acțiunea principală având ca obiect constatarea rezoluțiunii antecontractului de vânzare-cumpărare din data de 23.12.2004 și a actului adițional din data de 12.01.2005, întrucât, în condițiile inexistenței unui pact comisoriu în convenția părților, reclamantul-pârât are calea intentării unei acțiuni în realizare, prin care să solicite instanței să dispună rezoluțiunea antecontractului și a actului adițional.
Prin urmare, instanța de fond a admis această excepție și, pe cale de consecință, a respins capătul de cerere principal, având ca obiect constatarea rezoluțiunii antecontractului de vânzare-cumpărare din data de 23.12.2004 și a actului adițional din 12.01.2005, ca inadmisibil.
Pe fond, Tribunalul a reținut că la data de 23.12.2004, părțile au încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare, în temeiul căruia reclamantul-pârât, în calitate de promitent-vânzător, s-a angajat să vândă pârâtei-reclamante, în calitate de promitent-cumpărător, apartamentele nr. 25, 26, 27 și 28, situate în B,-,. 5,. 6, sector 4, la prețul de 160.000 euro, din care suma de 7.500 euro, cu titlu de avans, urma a fi achitată de către promitentul-cumpărător la data de 10.01.2005, iar diferența de 152.500 euro urma să fie plătită la data autentificării contractului de vânzare-cumpărare, stabilită de părți în ziua de 28.02.2005, orele 13,00, la..
În continuare, instanța de fond a mai constatat că în art. III din antecontract, părțile au convenit asupra sancțiunilor ce urmau a interveni pentru nerespectarea obligațiilor asumate.
Astfel, în cazul în care promitentul-vânzător s-ar fi răzgândit și ar fi refuzat încheierea contractului, acesta ar fi urmat să achite promitentului-cumpărător o sumă de trei ori mai mare decât avansul primit, respectiv 22.500 euro.
Pe de altă parte, în ipoteza în care promitentul-cumpărător s-ar fi răzgândit sau ar fi refuzat să semneze contractul, ar fi pierdut întreaga sumă plătită cu titlu de avans. De asemenea, rezilierea unilaterală și refuzul de a încheia contractul de vânzare-cumpărare la data și în termenele stabilite în antecontract, indiferent de motivele invocate de promitentul-cumpărător conduc la pierderea de către acesta a sumei plătite cu titlu de avans.
Prima instanță a mai reținut că părțile au prevăzut ca în cazul în care promitentul-vânzător nu se prezintă la semnarea contractului de vânzare-cumpărare, promitentul-cumpărător îl va notifica prin intermediul executorului judecătoresc să se prezinte la ora și data stabilită de acesta pentru încheierea contractului în formă autentică, promitentul-cumpărător urmând să consemneze întreaga sumă pe numele și la dispoziția promitentului-vânzător și să se adreseze instanțelor de judecată, pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare.
La data de 12.01.2005, părțile au încheiat un act adițional la antecontractul de vânzare-cumpărare, prin care au stabilit ca data de 10.01.2005 - când urma să fie achitat avansul - să fie înlocuită cu data de 13.01.2005.
Prima instanță a constatat că la data de 28.02.2005, reclamantul-pârât nu s-a prezentat în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare.
La data de 01.03.2005, pârâta-reclamantă a trimis o notificare, în care l-a invitat pe reclamantul-pârât să se întâlnească în ziua de 16.03.2005, când cel din urmă a afirmat că își menține promisiunea de a vinde apartamentele și a propus ca autentificarea contractului să aibă loc în data de 15.04.2005; la solicitarea reprezentantului pârâtei-reclamante, s-a stabilit o altă întâlnire, la data de 18.03.2005, când ambele părți și-au reiterat hotărârea de a-și îndeplini obligațiile asumate prin antecontract.
Totodată, instanța de fond a mai constatat că la data de 4.05.2005, reclamantul-pârât a transmis pârâtei-reclamante o notificare, solicitându-i să se prezinte la data de 27.06.2005 și apoi, în urma lipsei pârâtei-reclamante la convocare, la data de 11.07.2005, în vederea încheierii actului în formă autentică, cu condiția achitării diferenței de preț. S-a mai reținut că pârâta-reclamantă nu s-a prezentat la notar și nu a consemnat prețul vânzării, iar la data de 07.06.2006, i-a cerut reclamantului-pârât să se prezinte în ziua de 26.06.2006 la sediul, în vederea autentificării contractului de vânzare.
Apreciind că, în raport de prevederile art. III alin. 3 din antecontract, pârâta-reclamantă avea obligația ca la data stabilită în notificare să consemneze întreaga sumă pe numele și la dispoziția reclamantului-pârât, dar și că o astfel de obligație nu a fost îndeplinită, Tribunalul, în temeiul art. III alin. 4 din antecontract, cu aplicarea art. 969 și 970.civ. și art. 111.proc.civ. a constatat existența dreptului reclamantului-pârât de a păstra suma de 7.500 euro, cu titlu de daune-interese.
Pe de altă parte, examinând cererea reconvențională, prin care pârâta-reclamantă a solicitat obligarea reclamantului-pârât la a se prezenta la notar și la a încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică, sub sancțiunea unor daune cominatorii de 100 lei pe fiecare zi de întârziere, prima instanță a apreciat-o ca neîntemeiată, respingând-o ca atare, în considerarea argumentelor redate anterior, dar și a interpretării clauzelor contractuale, ce impuneau pârâtei-reclamante notificarea reclamantului-pârât, ulterior datei de 28.02.2005, precum și consemnarea diferenței de preț pe numele și la dispoziția reclamantului-pârât și acționarea acestuia în justiție.
Împotriva acestei sentințe, a declarat apel, solicitând schimbarea sa în parte, în sensul respingerii acțiunii principale, admiterii cererii reconvenționale și obligării reclamantului-pârât la a se prezenta în fața notarului public, în vederea încheierii în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare, sub sancțiunea plății unor daune cominatorii de 100 lei pe fiecare zi de întârziere.
În motivare, apelanta a prezentat un scurt istoric al relațiilor contractuale derulate între părți și a situației de fapt existente, precizând că, în condițiile respingerii capătului de cerere vizând constatarea rezoluțiunii antecontractului de vânzare-cumpărare, acesta este valabil și produce efecte în continuare.
De asemenea, apelanta a susținut că în mod nelegal instanța de fond a constatat că sunt aplicabile dispozițiile cuprinse în clauzele din art. III alin. 3 și 4 din antecontract; astfel, a arătat că la data de 7.06.2006 i-a transmis intimatului o notificare, prin care i-a solicitat să se prezinte în 26.06.2006 la sediul în vederea autentificării contractului de vânzare-cumpărare, când intimatul a fost prezent; în această ordine de idei, apelanta a afirmat că prevederile conținute în clauza III alin. 3 nu sunt aplicabile, întrucât obligația sa de a consemna suma pe bani pe numele și la dispoziția intimatului s-ar fi născut doar dacă intimatul nu s-ar fi prezentat la semnarea contractului.
În al doilea rând, apelanta a mai arătat că nici clauza cuprinsă în art. III alin. 4 din antecontract, care ar fi dat dreptul intimatului să rețină suma primită ca avans, nu este aplicabilă, deoarece nu sunt incidente în speță nici una dintre ipotezele reglementate de prevederea evocată, respectiv antecontractul nu este reziliat unilateral, dar nici un refuz de a încheia contractul de vânzare-cumpărare nu s-a manifestat; dimpotrivă, apelanta a susținut că întreaga derulare a relațiilor dintre părți relevă intenția sa de a cumpăra imobilele, cu atât mai mult cu cât cererea sa reconvențională are un astfel de obiect.
Analizând actele dosarului, precum și sentința atacată, prin prisma criticilor formulate de către apelantă, Curtea reține următoarele:
La data de 23.12.2004, părțile au încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare, în temeiul căruia intimatul, în calitate de promitent-vânzător, s-a angajat să vândă apelantei, în calitate de promitent-cumpărător, apartamentele nr. 25, 26, 27 și 28, situate în B,-,. 5,. 6, sector 4, la prețul de 160.000 euro, din care suma de 7.500 euro, cu titlu de avans, urma a fi achitată de către promitentul-cumpărător la data de 10.01.2005, iar diferența de 152.500 euro urma să fie plătită la data autentificării contractului de vânzare-cumpărare, stabilită de părți în ziua de 28.02.2005, orele 13,00, la..
Potrivit art. III alin. 1 din antecontract, în cazul în care promitentul-vânzător s-ar fi răzgândit și ar fi refuzat încheierea contractului, acesta ar fi urmat să achite promitentului-cumpărător o sumă de trei ori mai mare decât avansul primit, respectiv 22.500 euro, iar dacă promitentul-cumpărător s-ar fi răzgândit sau ar fi refuzat să semneze contractul, ar fi pierdut întreaga sumă plătită cu titlu de avans.
De asemenea, în conformitate cu art. III alin. 4 din antecontract, rezilierea unilaterală și refuzul de a încheia contractul de vânzare-cumpărare la data și în termenele stabilite în antecontract, indiferent de motivele invocate de promitentul-cumpărător conduc la pierderea de către acesta a sumei plătite cu titlu de avans.
Articolul III alin. 3 din antecontract a stabilit că în cazul în care promitentul-vânzător nu se prezintă la semnarea contractului de vânzare-cumpărare, promitentul-cumpărător îl va notifica prin intermediul executorului judecătoresc să se prezinte la ora și data stabilită de acesta pentru încheierea contractului în formă autentică, promitentul-cumpărător urmând să consemneze întreaga sumă pe numele și la dispoziția promitentului-vânzător și să se adreseze instanțelor de judecată, pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare.
La data de 12.01.2005, părțile au încheiat un act adițional la antecontractul de vânzare-cumpărare, prin care au stabilit ca data de 10.01.2005 - când urma să fie achitat avansul - să fie înlocuită cu data de 13.01.2005.
În acest context, Curtea impune concluzia căo parte esențială a antecontractului este legată de data stabilită de părți pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, 28.02.2005.
În derularea raporturilor dintre părți, Curtea constată că la data de 28.02.2005,intimatul nu s-a prezentat la notar, în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.
Cu toate că acesta a invocat o împrejurare mai presus de voința sa respectiv producerea unui accident rutier -, incidența unei asemenea cauze nu a fost probată de către intimat.
Așa fiind, ar fi trebuit să devină incidente prevederile stabilite de părți în art. III alin. 3 din antecontract, evocate anterior; astfel, apelanta trebuia să-l notifice pe intimat prin intermediul executorului judecătoresc să se prezinte la ora și data stabilită de aceasta pentru încheierea contractului în formă autentică, să consemneze întreaga sumă pe numele și la dispoziția intimatului și să se adreseze instanțelor de judecată, pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare.
În îndeplinirea parțială a acestei obligații, Curtea reține că apelanta a trimis o notificare la data de 01.03.2005, în care a invitat intimatul să se întâlnească în ziua de 16.03.2005, când cel din urmă a afirmat că își menține promisiunea de a vinde apartamentele și a propus ca autentificarea contractului să aibă loc în data de 15.04.2005; la solicitarea reprezentantului apelantei, s-a stabilit o altă întâlnire, la data de 18.03.2005, când ambele părți și-au reiterat hotărârea de a-și îndeplini obligațiile asumate prin antecontract.
În acest context, se cuvine subliniată atitudinea apelantei, care, în loc să continue procedura reglementată de art. III alin. 3 din antecontract a ales să-l acționeze pe intimat în judecată, în aplicarea art. III alin. 1 din antecontract - cu toate că intimatul nu și-a manifestat intenția de a nu mai vinde imobilele, ci dimpotrivă -, solicitând obligarea acestuia la plata unei sume de trei ori mai mari decât avansul plătit, respectiv de 22.500 euro. În acest context, Curtea reține existența sentințelor civile nr. 4917/19.05.2005, nr. 3100/22.02.2006 și nr. 6854/27.04.2006 pronunțate de Judecătoria Sectorului 1 B, prin care cererile formulate de, fie pe calea somației de plată, fie pe cea a dreptului comun, au fost fie respinse, fie anulate ca insuficient timbrate ori ca netimbrate.
Or, această atitudine ar putea fi calificată ca o intenție a apelantei de a se desista de obligațiile asumate și ea ar fi putut să fundamenteze convingerea intimatului că apelanta nu dorea o continuare a raporturilor contractuale.
Cu toate acestea, la data de 28.04.2005, intimatul a transmis apelantei o notificare, solicitându-i să se prezinte la data de 03.05.2005 la notar și apoi, în urma lipsei apelantei la convocare, i-a trimis o nouă notificare, prin care a invitat-o să se prezinte la notar la data de 27.06.2005, iar ulterior la data de 11.07.2005, în vederea încheierii actului în formă autentică, cu condiția achitării diferenței de preț.
Apelanta nu s-a prezentat la notar la nici una dintre aceste date și nici nu a consemnat prețul vânzării pe numele și la dispoziția intimatului.
Un an mai târziu, la data de 07.06.2006, apelanta a cerut intimatului să se prezinte în ziua de 26.06.2006 la sediul, în vederea autentificării contractului de vânzare.
După cum rezultă din procesul-verbal certificat sub nr. 4578 din data de 26.06.2006 de, la acel moment s-au prezentat atât intimatul, care deținea asupra sa toate actele necesare vânzării, cât și un mandatar al apelantei, care a precizat că nu are suma reprezentând prețul vânzării, dar și că aceasta nu a fost consemnată pe numele și la dispoziția intimatului. Cu aceeași ocazie, apelanta a solicitat amânarea datei încheierii contractului, afirmând că în cursul zilei de 26.06.2006 urma să probeze existența în contul său a sumei de 5.000 euro, pe care intenționa să o folosească drept o primă din preț, iar diferența de 147.500 euro urma să o achite pe data de 06.07.2006, când a susținut că urma să i se acorde un credit de către Banca Romena - Agenția
Din această modalitate a derulării relațiilor între părți, se poate trage concluzia că apelanta a tergiversat nepermis de mult încheierea contractului de vânzare-cumpărare. Curtea consideră util să sublinieze, din nou, faptul că părțile au stabilit, în antecontract, data de 28.02.2005 - ca moment al încheierii contractului în formă autentică. De această dată erau legate toate consecințele și sancțiunile stabilite în antecontract, în art. III.
Așa fiind, după cum s-a arătat deja, art. III alin. 3 din antecontract a stabilit că în cazul în care promitentul-vânzător nu se prezintă la semnarea contractului de vânzare-cumpărare, promitentul-cumpărător îl va notifica prin intermediul executorului judecătoresc să se prezinte la ora și data stabilită de acesta pentru încheierea contractului în formă autentică, promitentul-cumpărător urmând să consemneze întreaga sumă pe numele și la dispoziția promitentului-vânzător și să se adreseze instanțelor de judecată, pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare.
Cum la data de 28.02.2005 - când părțile au stabilit să încheie contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică - intimatul, în calitate de promitent-vânzător, nu s-a prezentat, apelanta era obligată să parcurgă procedura reglementată de art. III alin. 3.
Neprocedând în acest mod, dimpotrivă, înțelegând să-l acționeze pe intimat în justiție, pentru recuperarea unei sume de trei ori mai mari decât avansul plătit, apelanta a manifestat un refuz evident de încheiere a contractului în formă autentică, ceea ce face să devină incident art. III alin. 4 din antecontract, clauză contractuală în temeiul căreia în mod legal prima instanță a constatat dreptul promitentului-vânzător de a reține suma plătită ca avans, cu titlu de daune-interese, această măsură impunându-se, indiferent de soluția dată de prima instanță, neatacată, de respingere a cererii de constatare a rezoluțiunii antecontractului.
De asemenea, aceleași considerente conduc Curtea la concluzia temeiniciei soluției de respingere a cererii reconvenționale, cu atât mai mult cu cât apelanta pare să ignore faptul că părțile au stabilit în mod expres data la care urma să se încheie contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică, 28.02.2005, atunci când afirmă în luna iunie a anului 2006 că nu deține suma necesară vânzării, reiterându-și apoi intenția - deși negată anterior prin promovarea acțiunilor în justiție împotriva intimatului - de a cumpăra imobilele, inclusiv în anul 2008, în cu totul alte condiții ale pieței imobiliare decât cele avute în vedere la încheierea de către părți a antecontractului, în decembrie 2004.
Având în vedere considerentele expuse mai sus, Curtea apreciază că sentința atacată este legală și temeinică, sub aspectul dispozițiilor criticate în calea de atac, așa încât, în temeiul art. 296.proc.civ. va respinge apelul, ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge, ca nefondat, apelul declarat de către apelanta, cu sediul în T,-, jud. T, împotriva sentinței comerciale nr. 8126/30.06.2008 pronunțată de Tribunalul București - Secția a VI-a Comercială, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimatul, cu domiciliul în B, str. -. -, nr. 95,. 17,. B,. 4,. 53, sector 1.
Cu recurs în 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, azi, 04.12.2008.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, GREFIER,
- - - - - -
Red. Jud. /4 ex./07.01.2009
Jud. fond -
Tribunalul București - Secția a VI-a Comercială
Președinte:Cosmin MihăianuJudecători:Cosmin Mihăianu, Veronica Dănăilă
