Obligatia de a face in spete comerciale. Decizia 580/2008. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI -SECȚIA A VI-A COMERCIALĂ
DOSAR NR-
DECIZIA COMERCIALĂ NR.580
Ședința publică de la 04 decembrie 2008
Curtea constituită din:
PREȘEDINTE: Cosmin Horia Mihăianu
JUDECĂTOR 2: Veronica Dănăilă
GREFIER - -
.
Pe rol fiind soluționarea apelului formulat de apelanta SC SRL, împotriva sentinței comerciale nr.6003 /30.04.2008 pronunțată de Tribunalul București - Secția VI-a Comercială, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimata SC SA.
La apelul nominal făcut în ședință publică au răspuns apelanta, reprezentată de avocat, cu împuternicire avocațială la dosar și intimata, reprezentată de avocat, cu împuternicire avocațială la dosar.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință după care:
Apărătorul intimatei depune la dosar un set de înscrisuri, care se comunică și apelantei.
Nemaifiind alte cereri de formulat sau probe de administrat Curtea constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul pe cererea de apel.
Apărătorul apelantei solicită admiterea apelului astfel cum a fost formulat, desființarea sentinței atacate și trimiterea cauzei spre rejudecare primei instanțe. Susține că momentul de la care a început să curgă prescripția este momentul la care apelanta a cunoscut încălcarea contractului de către pârâtă, care a obținut titlul de proprietate și nu și-a îndeplinit obligația de a anunța și de a încheia contractul în formă autentică. În cauză sunt incidente disp.art.8 din Decretul 167/1958.
Apărătorul intimatei solicită respingerea apelului ca nefondat și menținerea sentinței atacate ca temeinică și legală, fără cheltuieli de judecată. Arată că singura obligație asumată prin contract de către intimată este aceea de acorda drept de preferință la cumpărarea terenului. Astfel, apelanta este cea care avea obligația ca la momentul emiterii titlului de proprietate să cumpere terenul în litigiu. Mai mult, părțile prin contract au stabilit de comun acord termenul de la care se naște dreptul apelantei de a solicita perfectarea vânzării terenului, și anume de la momentul obținerii titlului de proprietate de către intimată, acest termen fiind la data de 14.10.2003.
CURTEA
Deliberând asupra apelului, constată următoarele:
Prin sentința civilă nr. 6003/30.04.2008, pronunțată de Tribunalul București - Secția a VI-a Comercială, în dosar nr-, instanța a admis excepția prescripției dreptului material la acțiune al reclamantei și a respins ca prescrisă acțiunea acesteia formulată în contradictoriu cu pârâta.
Pentru a hotărî astfel, prima instanță a arătat că între părțile litigiului s-a încheiat contractul de leasing imobiliar nr. 41574/17.11.1998, pârâta transmițând reclamantei dreptul de folosință asupra terenului aferent spațiului comercial din B,-, sector 4, până la atestarea dreptului de proprietate asupra terenului, urmând ca potrivit art. 3.2 din convenția de leasing vânzătoarea să se oblige să ofere cu preferință dreptul de cumpărare a terenului utilizatorului, de îndată după obținerea titlului de proprietate.
În sensul clauzei arătate vânzătoarea a arătat că această clauză reprezintă promisiune unilaterală de vânzare a terenului aferent activului care a făcut obiectul contractului de leasing.
În acest sens prima instanță a reținut că dreptul reclamantei de a cere obligarea pârâtei la încheierea contractului autentic asupra terenului este un drept personal, care s-a născut la data la care pârâta a obținut titlul de proprietate asupra terenului, 14.10.2003, dată la care Consiliul General al Municipiului Bae liberat certificatul de atestare a dreptului de proprietate seria B nr.0145.
Față de dispozițiile art. 7 alin. 3 și art. 3 alin. 1 din Decretul nr. 167/1958, prima instanță a arătat că dreptul la acțiune al reclamantei este stins prin prescripție la 14.10.2006, astfel încât introducerea acțiunii la 16.10.2007 este făcută după stingerea dreptului material la acțiune al reclamantei.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel, arătând că sentința atacată este nelegală și netemeinică, bazându-se pe o greșită aplicare a legii la situația de fapt.
În motivarea apelului s-a arătat că a solicitat obligarea la încheierea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare a suprafeței de teren de 90,20 mp proprietatea exclusiva a pârâtei și a cotei indivize de 34,59 mp corespunzătoare construcției din B,-, sector 4, obligație pe care pârâta și-a asumat-o în mod convențional.
Se arată că prima instanță a apreciat greșit că începutul prescripției trebuie raportat la data eliberării certificatului de atestare a dreptului de proprietate, 14.10.2003, aplicând dispozițiile art.7 alin.ș3 din Decretul nr.167/1958, care vorbesc despre dreptul subiectiv sub condiție suspensivă.
Se arată că, deși se consideră ca moment de început al prescripției data eliberării titlului, în realitate, obligația de inițiere a procedurilor de vânzare aparținea potrivit art.3.2 din contractul de vânzare-cumpărare nr. 14/19.02.2003, întrucât trebuia, între altele, să anunțe despre emiterea titlului de proprietate pentru ca aceasta să-și poată manifesta dreptul la cumpărare.
În condițiile date nu a avut cunoștință de emiterea titlului, iar hotărârea Consiliului General al Municipiului B nr. 187/26.06.2003, comunicată la 14.10.2003, cu privire la atestarea dreptului de proprietate, are caracterul unui act individual care devine obligatoriu și-și produce efectele la data comunicării numai către persoana îndreptățită potrivit art.49 alin.1 din Legea nr.215/12001.
În acest context nu a avut cunoștință de emiterea certificatului de atestare a dreptului de proprietate în favoarea, iar intimata nu a adus la cunoștința terților această împrejurare, astfel încât funcția sancționatorie a prescripției nu poate fi aplicată reclamantei, întrucât sunt aplicabile dispozițiile art.8 din Decretul nr.167/1958.
Împotriva acestui apel a formulat întâmpinare intimata, solicitând respingerea apelului ca nefondat.
Se arată că singura obligație contractuală aaf ost acordarea unui drept de preferință la cumpărarea terenului aferent contractului de vânzare-cumpărare nr.14/2003, iar această obligație nu a fost însoțită de cea având ca obiect înștiințarea cu privire la data emiterii titlului.
Se arată că invocarea dispozițiilor art.49 alin.1 din Legea nr.215/2001 nu au aplicare în cauză întrucât norma se referă la data producerii efectelor Actului administrativ, iar nu la data la care actul devine opozabil.
În probațiune, s-au administrat înscrisuri, fiind consemnate la dosar nr.187/26.06.2003, prin care s-a aprobat eliberarea certificatului de atestare a dreptului de proprietate asupra terenurilor din patrimoniul, iar la solicitarea instanței a fost depus un extras de carte funciară care să ateste data la care și-a intabulat dreptul de proprietate.
Analizand apelul, Curtea il considera intemeiat si il va admite pentru considerentele care vor urma.
In fapt, din succesiunea raporturilor juridice angajate de parti, constata ca prin contractul de leasing imobiliar nr. 41574/17.11.1998, potrivit art. 1 si 3 alin. 3, a consimtit, ca locator, sa transmita folosinta si posesia, iarlocatarul- " T" (al carei continuator este ) - sa foloseasca potrivit destinatiei comerciale constructia " T" situata in B,-, sector 4 dar si ca acesta sa foloseasca terenul aferent constructiei pana la atestarea dreptului de proprietate.
Ulterior, in baza dreptului manifest al, la19.02.2003,intre parti, - cumparator si - vanzator, a intervenit contractul de vanzare cumparare al constructiei situate in B,-, sector 4, " T", specificandu-se in art. 3.2 al acestui contract ca: "terenul aferent nu face obiectul prezentului contract" si ca "vanzatoarea garanteaza ca indata ce va fi obtinut titlul de proprietate asupra terenului aferent activului, ofera cumparatoarei dreptul de preferinta la cumpararea terenului -", obligandu-se, de asemenea, ca la momentul obtinerii de catre vanzator a titlului sa cumpere, in conditiile de pret stabilite de catre parti in articolul aratat al contractului.
La scurt timp dupa incheierea acestei conventii, 26.06.2003, Consiliul General al Municipiului Bae mis hotararea nr. 187 si in baza sa, la 26.06.2003, a eliberat titlul de proprietate asupra suprafeței de teren de 90,20 mp proprietatea exclusiva a pârâtei și a cotei indivize de 34,59 mp corespunzătoare construcției din B,-, sector 4.
In intervalul de timp dintre aceasta data si data convocarii la conciliere inaintata de catre paratei intimate, la 09.08.2006, nicio proba a cauzei nu releva faptul ca intre parti au existat discutii, negocieri in legatura directa cu terenul aferent " T", sau ca s-au desfasurat orice alte demersuri din care sa rezulte ca a aflat sau putea sa afle de la parata-intimata sau prin initiative proprii imprejurarea emiterii certificatului de atestare a dreptului de proprietate seria B nr.0145/26.06.2003.
Pentru a aprecia asupra apararii paratei care arata ca de la data la care apelanta a luat cunostinta despre imprejurarea emiterii certificatului de atestare a dreptului de proprietate seria B nr.0145 si pana la data actiunii au trecut mai mult de 3 ani, Curtea are in vedere doua aspecte care tin de formalitatea publicitatii si opozabilitatii actului.
Astfel, data la care a procedat la intabularea dreptului sau de proprietate asupra terenului in discutie a fost, potrivit extrasului de carte funciara consemnat la dosar - consemnari Partea a II-a -23.04. 2007 cand dreptul paratei intimate a fost intabulat cu incheierea nr. -.
De la aceasta data a fost asigurat efectul de publicitate, astfel incat orice tert avea la indemana parghiile necesare, spre a afla situatia exacta a proprietatii cu privire la acest teren.
Cat priveste raportarea la data emiterii hotararii Consiliului General al Municipiului B despre care arata ca toate subiectele de drept aveau obligatia de a cunoaste actul normativ al autoritatii administratiei publice, Curtea arata cacertificatul de atestare a dreptului de proprietate seria B nr.0145 este un act administrativ cu caracter individual, dupa conceptia legiutorului data in art. 2 alin. 1 lit. c) din Legea nr. 554/2004 a contenciosului administrativ, intrucat generaza un raport juridic cu subiecte individual determinate, administratia publica locala si.
In aceste conditii, dincolo de o opozabilitate generala si abstracta, inteleasa in sensul ca tertii nu pot ignora faptul - lato sensu - pe care il constituie un act juridic cu caracter particular, tertii nu au nicio obligatie sa cunoasca raporturile juridice generate intre altii, cum este raportul juridic pe care il genereaza actul de proprietate B nr. 0145 emis in favoarea asupra terenului aferent constructiei in cauza.
Desi contesta argumentul din apel al reclamantei-apelanta, argument intemeiat pe dispozitiile art. 49 alin. 1 din Legea nr. 215/2001 republicata cu motivarea catextulse refera la data la care actul administrativ cu caracter individual isi produce efectele, neavand nicio implicare asupra opozabilitatii, Curtea arata ca invocarea textului are greutate in interpretarea saa fortiori. Astfel, daca actul individual nu isi produce efecte doar de terti, implicand doar un raport individual intre partile sale, atunci actul nu este supus comunicarii, tocmai datorita faptului catertii, nevand nicio obligatie legata de efectele sale, nu trebuie sa aibă cunostinta asupra emiterii sau continutului sau.
Asadar, in privinta datei la care putea sau trebuia sa aibă stiinta asupra existentei certificatului de atestare a dreptului de proprietate seria B nr.0145 de care se leaga dreptul sau subiectiv civil, atat data emiterii, cat si data emiterii actului de atestare a proprietatii terenului sunt, prin ele insele, aspecte nerelevante.
Tot lipsita de forta probatorie este apararea intimatei care arata ca cunostea despre existenta certificatului de atestare a dreptului de proprietate seria B nr.0145 din data de 30.03.2004, asa cum precizeaza in motivarea de fapt a unei actiuni introduse la 14.04.2008, pe care a depus-o in copie la dosarul cauzei.
In realitate, in aceasta actiune, arata ca a luat cunostinta despre emiterea titlului de proprietate ulterior datei de 30.03.2004, data la care a fost intocmita o schita cadastrala a corpului de proprietate, fara a putea fi determinat din aceasta afirmatie momentul aproximativ al luarii la cunostinta.
Or, in acest context, Curtea arata ca, in masura in care, ca autor al exceptiei de prescriptie, sustine ca a stiut despre existenta certificatul de atestare a dreptului de proprietate seria B nr.0145 anterior invitatiei la conciliere adresata in 09.08.2006, potrivit art. 1169 Cod civil, era datoare sa produca instantei dovezile care su sustina temeinicia in fapt a afirmatiei sale. Dovezile aduse, insa, nu au greutatea de a dovedi acest fapt.
Dincolo de aceste considerente asupra faptelor, Curtea arata ca in mod corect prima instanta a raportat caracterul personal (de creanta) al dreptului si durata prescriptiei care sanctioneaza dreptul material la actiunea pentru protectia sa la dispozitiile art. 7 alin. 3 și art. 3 alin. 1 din Decretul nr. 167/1958.
Potrivit art. 3.2 din contractul de vanzare-cumparare nr. 14/2003, se obliga sa vanda si se obliga sa cumpere la data la care vanzatoarea dobandea certificatul de atestare a dreptului de proprietate asupra terenului aferent constructiei.
Rezulta ca, in acest raport juridic, dreptul de a cere sa-i fie incheiat contractul se naste daca si cand (intelese ca si modalitati ale contractului, conditie suspensive) vanzatorul dobandea in patrimoniul sau dreptul de proprietate asupra terenului.
Este adevarat ca aceasta conditie s-a implinit la data emiterii certificatului de atestare a dreptului de proprietate seria B nr.0145/26.06.2003, dar desi implinirea conditiei suspensive genereaza/perfecteaza dreptul, prescriptia care sanctioneaza dreptul trebuie conceputa casanctiunea pentru pasivitatea culpabila a titularului dreptului.
Prin urmare, pentru a sanctiona dreptul material la actiune al trebuie ca acestuia sa-i fie imputabila omisiunea de a actiona, adica,trebuie verificat daca putea si trebuia sa cunoasca indeplinirea conditiei suspensive si implicit faptul ca dreptul sau subiectiv de a cere vanzarea terenului s-a nascut.
Or, datele cauzei au demonstrat ca nu putea, in lipsa oricarei forme de publicitate sau a oricarei initiative de informare a sa cunoasca indeplinirea conditiei care i-a perfectat dreptul.
In aceste conditii,fara a putea sti-independent de culpa sa -ca este titularul dreptului, potrivit art. 1886 Cod civil, titularulnu avea efectiv deschisa actiunea civilacare sa apere acest drept, potrivit principiului actione non date, non praescribitur, decicursul prescripiei nu putea incepe.
de considerentele aratate, Curtea arata ca aprecierile primei instante asupra incidentei prescriptiei si a momentului inceputului sau sunt corecte si legala, pana la limia la care a dar efect normenlor legale incidente dincolo de orice apreciere care sa de esenta institutiei prescriptiei extinctive, sanctnand pasovitatea reclamantului atunci cand aceasta pasivitate este dincolo de orice culpa a sa.
Or, in aceasta situatie, apreciind ca in mod gresit prima instanta a rezolvat procesul fara a intra in fond prin admiterea exceptiei ridicate de catre parata, apelul va fi admis, iar potrivit art. 297 alin. 1 Cod procedură civilă, sentinta va fi desfiinata si cauza trimisa spre rejudecare primei instante.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite apelul declarat de apelanta cu sediul în B,-, sector 4,împotriva sentinței comerciale nr. 6003/30.04.2008 pronunțată de Tribunalul București - Secția a VI-a Comercială în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimata cu sediul în comuna Otopeni, str. -, - și, nr.5, județul
Desființează sentința atacată și trimite cauza spre rejudecare primei instanțe.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică astăzi, 04.12.2008.
Președinte, Judecător,
-
Grefier,
Red.Jud.
2 ex.
5.12.2008
Fond: Tribunalul București - Secția a VI-a Comercială
Președinte:
Președinte:Cosmin Horia MihăianuJudecători:Cosmin Horia Mihăianu, Veronica Dănăilă
