Spete evacuare in dreptul comercial. Decizia 108/2009. Curtea de Apel Oradea
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL ORADEA
- Secția comercială și de
contencios administrativ și fiscal -
DOSAR Nr.-
DECIZIA NR.108/C/2009-
Ședința publică din 18 decembrie 2009
PREȘEDINTE: Filimon Marcela JUDECĂTOR 2: Băltărete Savina
- - - președinte secție
- - - grefier
&&&&&&&&&
Pe rol fiind pronunțarea asupra apelului comercial d eclarat de pârâtaSC " " SRL,cu sediul în O,-, jud.B, în contradictoriu cu intimata reclamantă FUNDAȚIA ROMÂNĂ PENTRU TINERET B, cu sediul în O,-, jud.B, împotriva sentinței nr.646/COM din 6 octombrie 2009, pronunțată de Tribunalul Bihor în dosarul nr-, având ca obiect evacuare.
Se constată că, fondul cauzei a fost dezbătut la data de 15 decembrie 2009, când părțile prezente au pus concluzii consemnate în încheierea din acea dată, încheiere ce face parte integrantă din prezenta hotărâre, și când s-a amânat pronunțarea hotărârii cauzei pentru data de 18 decembrie 2009, pentru când apelanta pârâtă a depus la dosar originalul ordinului de plată nr.0 din 24.11.2009 prin care a achitata taxa judiciară de timbru și dovada privind cheltuielile de judecată, respectiv copiile chitanțelor nr.79 din 5.11.2009 și nr.74 din 16.10.2009, iar reprezentantul intimatei reclamante a depus împuternicirea avocațială din 15.12.2009, eliberată de Baroul Bihor - Cabinetul de avocat.
CURTEA D APEL
deliberând:
Asupra apelului comercial d e față, constată următoarele:
Prin sentința nr.646/COM din 6 octombrie 2009, Tribunalul Bihora
admis acțiunea formulata de reclamanta FUNDAȚIA ROMÂNĂ PENTRU TINERET B, cu sediul în O,-, jud. B, în contradictoriu cu pârâta SC SRL - AGENȚIA DE TURISM, cu sediul în O,-, jud. B- Agenția de Turism, și pe cale de consecință a dispus evacuarea pârâtei din imobilul Casa T - Hotelul T, înscris în CF 10771 nr. cadastral 1631 /82.
A obligat pârâta SC SRL să plătească reclamantei FUNDAȚIA ROMÂNĂ PENTRU TINERET B suma de 4284 lei daune interese și suma de 357 lei cu titlu de cheltuieli de judecată parțiale, reprezentând taxă de timbru și a respins cheltuielile de judecată reprezentând onorariu avocat.
Pentru a pronunța această sentință, instanța de fond a reținut următoarele:
Reclamanta în calitate de proprietar, a încheiat contractul de închiriere cu pârâta la data de 01.04.2008, pentru spațiul în suprafață de 100 mp, situat în O,-, pentru o perioada de 3 luni, începând de la data de 01.04.2008 - până la data de 30.06.2008.
Părțile au mai prevăzut ca la expirarea termenului de locațiune ca bunul să fie restituit în starea primirii, iar în conformitate cu art. 11 cap. V din contract, părțile au prevăzut clauza interzicerii cesionării contractului de închiriere, subînchirierea precum și asocierea in vederea folosirii în comun a bunului închiriat.
În ceea ce privește susținerile pârâtei, conform cărora a închiriat imobilul de la terțul SC SRL, cu acordul locatorului reclamant, instanța le-a respins ca nedovedite în condițiile art. 1169 Cod civil, iar referitor la susținerile aceleași pârâte, conform cărora reclamanta nu este îndreptățită la a solicita evacuarea din imobil, instanța le-a respins ca neîntemeiate, pentru următoarele considerente:
Așa după cum rezultă din extrasul de carte funciară, fila 10 de la dosar, reclamanta este proprietara tabulară a imobilului din litigiu și care în virtutea dispozițiilor art. 480 Cod civil, conferă acesteia exercitarea deplină și neîngrădită a atributelor de posesie și folosință asupra bunului, principii consacrate si de dispozițiile art. 44 din Constituția României și art. 1 din Protocolul nr. 1 din Convenția Europeana a Drepturilor Omului.
De asemenea, nu este lipsit de importanță faptul că reclamanta își întemeiază cererea în baza convenției încheiată cu pârâta și care are forța obligatorie, părțile stipulând ca la expirarea termenului de locațiune, pârâta să predea imobilul în termen de 3 zile, iar contractul de închiriere pe care îl invoca pârâta cu locatara SC SRl nu-i poate fi opozabil reclamantei, deoarece nu și-a manifestat intenția de subînchiriere imobilului.
Față de aceste considerente, în virtutea dreptului de proprietate de care se bucură reclamanta, în virtutea dispozițiilor art. 480 cod civil și art. 44 din Constituția României, instanța a admis acțiunea și pe cale de consecință a dispus evacuarea pârâtei din imobilul situat în O,-, jud. B, înscris în CF 10771 nr. cadastral 1631 /82.
In ceea ce privește daunele interese solicitate de reclamantă, instanța a reținut că potrivit clauzei penale inserate de părți, la art. 2, cap. IX din contract, conform cărora pârâta s-a obligat la plata daunelor interese pe perioada ocupării spațiului după expirarea termenului pentru care s-a încheiat contractul, văzând dispozițiile art. 1073 cod civil, conform cărora creditorul poate trece de îndată la executarea prestației, în caz contrar fiind îndreptățit la despăgubiri, instanța a obligat pârâta să plătească reclamantei suma de 4284 lei daune interese, astfel cum a fost calculată de reclamantă și a cărui cuantum nu a fost contestat de pârâtă.
Fiind in culpa procesuală, în baza art. 274 cod procedură civilă, instanța a obligat pârâta să plătească reclamantei suma de 357 lei, cu titlu de cheltuieli parțiale de judecată, reprezentând taxa de timbru și timbru judiciar justificate cu actele de la dosar. A respins cheltuielile reprezentând onorariu avocat, ca fiind nedovedite în condițiile art. 1169 cod civil.
Împotriva acestei hotărâri, în termenul legal a formulat apel apelanta, solicitând schimbarea în totalitate a sentinței, în sensul respingerii acțiunii reclamantei.
În motivarea apelului, apelanta a arătat că în cursul anului 1995 reclamanta Fundația Română pentru Tineret Baî ncheiat cu SC "" SRL, un contract de închiriere pentru spațiile ce țin de Hotel în care este și spațiul din litigiu.
În anul 2004, SC "" SRL a încheiat cu SC " " SRL un contract de subînchiriere pe o perioadă de 10 ani, deci contractul este valabil încheiat până în anul 2014.
La data de 12 septembrie 2007 reclamanta înaintează o cerere la Tribunalul Bihor împotriva SC "" SRL prin care cere rezilierea contractului de închiriere încheiat în 1995 cerere care se admite și în baza sentinței nr.22 din 17 ianuarie 2008 se dispune evacuarea societății pârâte, SC "" din spațiu fără însă a se referi și la spațiul subînchiriat de SC " " SRL, de a cărui contract de subînchiriere nu se putea atinge, întrucât reclamanta era un terț față de acest contract.
Împotriva acestei sentințe SC "" a formulat apel la Curtea de APEL ORADEA, apel care s-a admis prin decizia nr.12 din 27 ianuarie 2009, respingându-se acțiunea formulată de reclamantă și prin decizia nr.81/2009 a Curții de APEL ORADEAs -a dispus repunerea în situația anterioară a SC "" SRL și evacuarea reclamantei din acest dosar, din spațiu.
În aceste condiții din punct de vedere legal se consideră că, contractul de închiriere cu SC "" SRL nu a fost desființat niciodată și cu atât mai mult nici contractul acesteia de subînchiriere cu SC " " SRL, valabil până în anul 2014, nu poate fi pus în discuție de reclamantă.
Arată apelanta că, este adevărat că, pe fondul acestei stări de fapt, deși a avut un contract de subînchiriere valabil până în anul 2014, contract care nu putea fi desființat de reclamantă, nefiind parte, a fost de acord la cererea reclamantei, neavând certitudinea soluției din apel, să încheie contractul de închiriere din discuție în 1 aprilie 2008 cu reclamanta.
În baza contractului de subînchiriere amintit mai sus, valabil până în 2014, instanța putea cel mult să constate că, contractul reclamat de reclamant nu-și mai produce efectele întrucât a expirat dar nu putea dispune evacuarea sa din spațiu în care stătea în baza unui alt contract perfect valabil și nedesființat.
Prin contractul încheiat direct cu reclamanta, arată apelanta că nu a renunțat la contractul de subînchiriere valabil până în 2014.
Apelul nu a fost motivat în drept.
Prin concluziile orale, intimata Fundația Română pentru Tineret Bas olicitat respingerea apelului ca nefondat.
Examinând sentința apelată, raportat la motivele de apel invocate, precum și sub toate aspectele, instanța reține că apelul este fondat, urmând a fi admis, în temeiul art. 296 Cod procedură civilă și schimbată în totalitate sentința, în sensul respingerii acțiunii reclamantei, având în vedere următoarele considerente:
Între reclamanta Fundația Română pentru Tineret B, în calitate de locator și, în calitate de locatar, s-a încheiat la data de 01.04.2008, contractul de închiriere nr. 25, având ca obiect spațiul Hotelul T, în suprafață de 100 mp, situat în O,-, pe o perioadă de 3 luni, începând cu data de 01.04.2008 și până în 30.06.2008.
Într-adevăr, la data introducerii acțiunii de către reclamantă, contractul era expirat, însă înscrisurile depuse de pârâtă pentru a justifica rămânerea pe mai departe în spațiu sunt întemeiate.
Astfel, aceasta a invocat existența unui contract de subînchiriere încheiat cu locatarul principal la data de 01.09.2001, valabil pe o perioadă de 3 ani, precum și un alt contract nr. 7, încheiat cu același locatar la data de 01.09.2004, valabil până în data de 01.09.2014, ambele având ca obiect spațiul în suprafață de 100 mp situat în O,-, fost sediu.
Cele două contracte au fost încheiate în temeiul contractului principal de închiriere încheiat de reclamanta proprietară cu chiriașul la data de 27.02.1995, având nr. 132, valabil până în data de 01.03.2015.
Contextul în care s-a ajuns ca proprietara Fundația Română pentru Tineret B să încheie contractul de încheiere nr. 25/01.04.2008 cu locatarul, care la acea dată avea deja calitatea de sublocatar al aceluiași spațiu, în baza contractelor susmenționate încheiate cu locatar inițial, a fost dat de faptul că, prin sentința comercială nr. 22/COM/17.01.2008 a Tribunalului Bihor, s-a dispus rezilierea contractului de închiriere nr. 132/01.02.1995 încheiat de Fundația Română pentru Tineret B cu locatarul, fiind obligată pârâta la predarea imobilului către reclamantă.
Din înscrisurile dosarului rezultă că, la puțin timp după ce s-a dispus rezilierea contractului principal de închiriere, la data de 01.04.2008, proprietara Fundația Română pentru Tineret Baî ncheiat contractul de închiriere privind același spațiu cu sublocatarul, cu toate că nu fusese reziliat și contractul de subînchiriere în baza căruia această din urmă societate deținea deja spațiul. Este așadar, evident că, pentru a nu pierde folosința spațiului, sublocatarul a acceptat încheierea unui nou contract cu proprietarul, tocmai având în considerare sentința comercială nr. 22/2008 a Tribunalului Bihor care, din punctul de vedere al sublocatarului, a creat o incertitudine asupra dreptului său de a mai folosi spațiul în baza contractului de subînchiriere încheiat cu
Însă, în condițiile în care, prin decizia nr. 12/27.01.2009 a Curții de APEL ORADEA, devenită irevocabilă prin respingerea recursului, a fost modificată în totalitate sentința nr. 22/2008 a Tribunalului Bihor, fiind respinsă acțiunea în rezilierea contractului principal de închiriere nr. 132/01.02.1995, iar prin Decizia nr. 81/13.10.2009 a Curții de APEL ORADEAs -a dispus întoarcerea executării prin reintegrarea reclamantei în spațiul din care fusese evacuată, pârâta din prezentul litigiu, având calitatea de sublocatar al spațiului în discuție, este îndreptățită să opună proprietarului contractul său de sublocațiune încheiat cu locatarul inițial, al cărei drept de a folosi spațiul fusese recunoscut prin hotărârile judecătorești menționate.
Este de menționat și împrejurarea că, prin art. 11 din contractul de închiriere nr. 132/01.02.1995, locatarului i s-a recunoscut dreptul de a subînchiria spațiul ce făcea obiectul contractului, iar în acest context, contractul de subînchiriere nr. 7/01.09.2004, având dată certă anterioară contractului de închiriere nr. 25/01.04.2008, conferă sublocatarului pârât dreptul de a rămâne în folosința imobilului.
Acțiunea în evacuare este aplicabilă raporturilor de locațiune sau ocupării prin delict a unui imobil, iar din această perspectivă acțiunea în evacuarea sublocatarului nu poate fi primită, din moment ce contractul de subînchiriere care îi permite pârâtei să folosească spațiul este valabil până în anul 2014, nefiind reziliat sau anulat.
De asemenea, este eronată referirea pe care o face instanța de fond la prevederile art. 480.civ. și la acțiunea în revendicare, câtă vreme reclamanta nu și-a formulat acțiunea ca pe o acțiune în revendicare, ci a înțeles să invoce raportul de locațiune pe care îl avea cu pârâta.
Având în vedere considerentele arătate, în temeiul art. 296 Cod procedură civilă, va fi admis apelul și schimbată sentința apelată, în sensul respingerii atât a capătului principal de cerere privind evacuarea, cât și a celui accesoriu, având ca obiect acordarea de despăgubiri, precum și a cererii de acordare a cheltuielilor de judecată.
Având în vedere culpa procesuală a reclamantei intimate, în temeiul art. 274 alin. 1 Cod procedură civilă, aceasta va fi obligată să plătească apelantei pârâte suma de 1881,80 lei cheltuieli de judecată în ambele instanțe, reprezentând taxa judiciară de timbru, timbru judiciar și onorariu avocațial justificat prin chitanțele depuse la dosar.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
ADMITE ca fondat apelul declarat de apelanta SC " " SRL, cu sediul în O,-, jud.B, în contradictoriu cu intimata reclamantă FUNDAȚIA ROMÂNĂ PENTRU TINERET B, cu sediul în O,-, jud.B, împotriva sentinței nr.646/COM din 6 octombrie 2009, pronunțată de Tribunalul Bihor, pe care o schimbă în totalitate, în sensul că:
Respinge acțiunea formulată de reclamanta FUNDAȚIA ROMÂNĂ PENTRU TINERET B, cu sediul în O,- în contradictoriu cu pârâta SC " " SRL - AGENȚIA DE TURISM, cu sediul în O,-.
Obligă intimata reclamantă să plătească apelantei pârâte suma de 1881,80 lei, cheltuieli de judecată în fond și apel.
Cu recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică de azi, 18 decembrie 2009.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, GREFIER,
Red. dec. -
- în concept - 07.01.2010
- jud. fond. -
- tehnoredact. - 4 ex.
- 07.01.2010
2 com. 07.01.2010 cu:
- SC " " SRL,
- FUNDAȚIA ROMÂNĂ PENTRU TINERET B,
Președinte:Filimon MarcelaJudecători:Filimon Marcela, Băltărete Savina, Dobai Florica
