Spete evacuare in dreptul comercial. Decizia 129/2009. Curtea de Apel Suceava
| Comentarii |
|
Dosar nr- - evacuare -
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL SUCEAVA
SECȚIA COMERCIALĂ, contencios ADMINISTRATIV ȘI FISCAL
Decizia nr.129
Ședința publică din 26 noiembrie 2009
PREȘEDINTE: Artene Doina
JUDECĂTOR 2: Nastasi Dorina
Grefier - -
Pe rolul instanței se află pronunțarea asupra apelurilor declarate de pârâta SC COM SRL, cu sediul în municipiul B,-, județul B și din municipiul B,-,. B,. 4,. 10, județul B și dereclamanta, domiciliată în B, sector 3, Calea C nr. 311, -.3,.5,.88,împotriva sentinței nr.400 din 19 martie 2009, pronunțată de Tribunalul Botoșani- secția comercială, contencios administrativ și fiscal, în dosarul nr-, în contradictoriu cu pârâtul-intimat Statul Român prin Ministerul Finanțelor Publice.
Dezbaterile în cauză au avut loc în ședința publică din 12 noiembrie 2009, susținerile părților fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, care face parte integrantă din prezenta, când, pentru a analiza susținerile părților și a verifica aspectele evocate, pronunțarea s-a amânat pentru, 19 noiembrie 2009 și, ulterior, față de complexitatea cauzei, pentru astăzi, 26 noiembrie 2009.
După deliberare,
CURTEA,
Asupra apelurilor de față, constată:
Prin cererea adresată inițial Judecătoriei Botoșani, înregistrată sub nr. 2393/193/ din 7.03.2007, reclamanta chemat în judecată pârâta COM solicitând instanței ca, prin hotărârea ce se va pronunța, să dispună evacuarea acesteia din imobilul situat în B, str. 1 - nr. 53, jud. și obligarea pârâtei la plata unei sume lunare în cuantum de 2188 lei cu titlu de despăgubiri începând cu data de 1.02.2007 și până la data eliberării efective spațiului, cu cheltuieli de judecată.
In motivare, reclamanta arătat că prin Decizia Primarului mun. nr. 16603 din 13.11.2006 redobândit proprietatea asupra imobilului situat în B, str. 1 - nr. 53, acesta fiind grevat la data restituirii în natură de mai multe contracte de închiriere printre care și cel ce formează obiectul prezentului litigiu.
Arată că, potrivit prevederilor dispoziției de restituire, la data retrocedării preluat și contractul de închiriere nr. 148 din 23.08.2004 încheiat de pârâtă, valabil până la 31.12.2006.
La data de 30.01.2007, reclamanta precizează că a încheiat cu reprezentanții primăriei proces verbal de predare - primire a spațiilor comerciale situate la parterul imobilului în litigiu, acest aspect fiind notificat și pârâtei, împreună cu propunerea de încheiere unui nou contract de închiriere, la notificare anexând și proiectul de contract.
Deși prin notificare s- solicitat un răspuns în scris, până la data de 10.02.2007, nici până la data introducerii acțiunii reclamanta nu a primit vreun răspuns.
In drept, au fost invocate prev. art. 1436.civ. iar în dovedirea celor susținute reclamanta a depus la dosar înscrisuri.
Pârâta, legal citată, a depus la dosar întâmpinare prin care a invocat excepția de necompetență materială Judecătoriei Botoșani.
Prin sentința nr. 3975 din 16 august 2007 Judecătoria Botoșani admite excepția de necompetență invocată de pârâtă și în temeiul art. 158 lit. și art. 2 pct. 1 lit. a din Codul d e procedură civilă a declinat competența de soluționare în favoarea Tribunalului Botoșani - Secția Comercială.
Dosarul a fost înregistrat pe rolul Tribunalului Botoșani - Secția Comercială Contencios Administrativ și Fiscal sub nr. 4874/40/ din 22.10.2007.
Prin întâmpinarea depusă la dosar pârâta a invocat excepția de necompetență materială Tribunalului Botoșani - Secția Comercială Contencios Administrativ și Fiscal cu motivarea că actul bilateral intervenit între părți nu poate fi considerat faptă de comerț obiectivă în sensul art. 3 alin. 2 Cod Comercial.
Excepția invocată a fost respinsă prin încheierea din 10 aprilie 2008, motivat de faptul că investirea instanței s- făcut prin declinare de competență de către Judecătoria Botoșani în urma admiterii excepției de necompetență invocată de însăși societatea pârâtă, hotărâre împotriva căreia nu s- exercitat calea de atac prevăzută de lege.
In plus, s- arătat că cererea privind despăgubirile pentru lipsa de folosință a imobilului este accesorie celei privind evacuarea din imobil, astfel că tribunalul, în conformitate cu prev. art. 2 pct.1 lit. rap. la art. 17.proc.civ. este competent să soluționeze în primă instanță atât cererea principală al cărei obiect nu este evaluabil în bani cât și cererea accesorie.
Pe cale de cerere reconvențională pârâta pretins obligarea reclamantei și a Statului Român prin Ministerul Finanțelor la plata sumei de 49967,96 lei, actualizată cu indicele de inflație reprezentând contravaloarea investițiilor efectuate în imobilul din care se solicită evacuarea.
In fapt, s- arătat că spațiul ce a făcut obiectul contractului de închiriere nr. 148 din 23.08.2004 era impropriu folosinței ca spațiu comercial, motiv pentru care a executat lucrări de consolidare antiseismică, amenajări interioare și exterioare, reabilitare sistem electric, reabilitare rețea apă - canal.
In dovedirea celor susținute, pârâta -reclamantă a depus la dosar înscrisuri.
Tribunalul Botoșani - Secția comercială, de contencios administrativ și fiscal, prin sentința nr.400 din 19 martie 2009, a admis cererea reclamantei; a admis în parte cererea reconvențională formulată de pârâta COM și a respins cererea reconvențională formulată în contradictoriu cu Statul Român prin Ministerul Finanțelor Publice pentru lipsa calității procesuale pasive.
Prin aceeași sentință a dispus evacuarea pârâtei din imobilul proprietatea reclamantei situat în B, str. 1 - nr. 53 (fostă Calea Națională nr. 303, fost 225), a obligat pârâta să plătească reclamantei suma de 20.469 lei reprezentând daune pentru lipsa de folosință a imobilului pentru perioada 1.02.2007 - 28.02.2009 și dobânzi, a obligat reclamanta să plătească pârâtei suma de 44666,20 lei pentru sporul de valoare adus imobilului și a dispus compensarea sumelor reținute mai sus până la concurența sumei de 20.469 lei, obligând reclamanta să plătească pârâtei diferența de sumă de 24.197,2 lei. Totodată, a obligat reclamanta să plătească pârâtei suma de 883 lei cheltuieli de judecată după compensare.
Pentru a se pronunța astfel, prima instanță reținut următoarele:
Prin dispoziția nr. 16603 din 13 noiembrie 2006 emisă de Primarul municipiului se dispune restituirea către reclamantă în natură imobilului situat în B, str. 1 - nr. 53 ( fostă Calea Națională nr. 303, fost nr.225) compus din spațiile comerciale de la parterul clădirii cu o suprafață cumulată de 295 mp și terenul aferent în suprafață de 147,50.
Întrucât imobilul restituit prin procedura administrativă făcea obiectul mai multor contracte de locațiune încheiate de Consiliul local al municipiului noul proprietar în conformitate cu prev. art. 10 devenit art. 14 din Legea nr. 10/2001 s- subrogat în drepturile persoanei juridice deținătoare, având posibilitatea renegocierii celorlalte clauze ale contractului.
La data de 30.01.2007 reclamanta încheie cu reprezentanții primăriei proces verbal de predare - primire a spațiilor comerciale situate la parterul imobilului în litigiu, acest lucru fiind notificat și pârâtei, împreună cu propunerea de încheiere a unui nou contract de închiriere, la notificare fiind atașat și proiectul de contract. Oferta transmisă nu a fost acceptată de pârâtă.
Potrivit art. 25 alin. 4 din Legea nr. 10/2001 republicată dispoziția de aprobare restituirii în natură imobilului face dovada proprietății persoanei îndreptățite asupra acestuia și are forța probantă a unui înscris autentic și constituie titlu executoriu pentru punerea în posesie. Prin urmare reclamanta este în drept obține evacuarea fostului chiriaș, care nu deține un titlu în raport cu dispozițiile art. 1410 Cod civ. contractul său de închiriere nr. 148/23.08.2004 modificat prin actul adițional nr. 3 încetând la realizarea transferului dreptului de proprietate (art. 3 din actul adițional ). Pentru lipsa de folosință a spațiului pentru perioada 1.02.2007 (data întocmirii procesului verbal de predare - primire încheiat cu reprezentantul primăriei) 28.02.2008 (data efectuării suplimentului la raportul de expertiză - expert ) reclamanta este îndreptățită la daune determinate în raport de suprafața ocupată și zona unde este situat imobilul retrocedat. Cuantumul acestor daune, inclusiv dobânda datorată în raport cu prev. art. 43 Cod Comercial, este de 20469 lei pe care pârâta a fost obligată să plătească reclamantei, potrivit art. 998.civ.
In privința cererii reconvenționale, tribunalul reținut următoarele:
Potrivit art. 48 din Legea nr. 10/2001 republicată, chiriașii au dreptul la despăgubiri pentru sporul de valoare adus imobilelor cu destinație de locuință prin îmbunătățiri necesare și utile. Pârâta, în calitate de chiriaș, realizat la spațiul în litigiu lucrări de consolidare, refacerea tencuielilor în totalitate și a zugrăvelilor, refacerea instalației electrice în totalitate și pardoseli din gresie numai în sala de vânzare. Valoarea acestor lucrări de modernizare a fost stabilită în urma expertizei tehnice efectuate (expert ) la suma de 44666, sumă pe care reclamanta a fost obligată să plătească pârâtei.
Intrucât în conf. cu prev. art. 48(2) din Legea nr. 10/2001 republicată, indiferent dacă imobilul fost preluat cu titlu valabil sau fără titlu, obligația de despăgubire prevăzută la alin. 1 revine persoanei îndreptățite, astfel încât instanța respins cererea îndreptată împotriva Statului Român prin Ministerul Finanțelor B, pentru lipsa calității procesuale pasive.
Instanța de fond a dispus compensarea sumelor reținute mai sus până la concurența sumei de 20469 lei, obligând reclamanta să plătească pârâtei diferența de sumă de 24.197,2 lei.
Potrivit art. 1444 cod civil "arendașii ori locatarii nu pot fi dați afară mai înainte de a fi dezdăunați de către locator, iar când acesta nu face de către cumpărător". Față de acest text al legii, instanța instituit în favoarea pârâtei un drept de retenție asupra imobilului în litigiu până la achitarea de către reclamantă a sumei de 24.197,2 lei cu precizarea că acest drept conferă pârâtei doar o simplă detenție precară asupra imobilului și nu un drept de folosință.
In temeiul art. 276 din Codul d e procedură civilă obligat reclamanta să plătească pârâtei suma de 883 lei cheltuieli de judecată după compensare.
Împotriva acestei sentințe, în termen legal, au declarat apel ambele părți.
În motivarea apelului său, pârâta SC COM SRL B, critică sentința pentru nelegalitate și netemeinicie, arătând că eronat instanța de fond a dispus compensarea sumelor solicitate prin cererea reconvențională (c/val. lucrări construcții), cu o parte sumei pretinse de către reclamantă (c/val. chirie).
Pe de altă parte, arată apelanta, instanța de fond nu a luat în considerare, suma de 8.200 lei pusă la dispoziția reclamantei într-un cont de depozit deschis la CEC, fapt ce ar conduce la achitarea, de două ori, aceleiași sume.
Reclamanta, în motivarea apelului său, arată că nelegal instanța de fond a obligat-o să- plătească pârâtei contravaloarea lucrărilor efectuate, deși imobilul din litigiu, a fost casa de locuit bunicilor săi, prin lucrările efectuate, pârâta prejudiciind-o, în sensul că transformat imobilul în spațiu comercial și deci lucrările de construcție efectuate nu-i sunt nici necesare și nici utile, așa încât cererea reconvențională este neîntemeiată, instanța de fond admițând-o nelegal.
Totodată, reclamanta-apelantă arată că operațiunea juridică de compensare a sumelor de către prima instanță este nelegală, întrucât nu și-a dat consimțământul în acest sens.
Examinând ambele apeluri declarate de părți, Curtea constată următoarele:
Referitor la motivul de apel invocat atât de pârâtă cât și de reclamantă, Curtea constată că este întemeiat.
Potrivit art. 1143 Cod civil "Când două persoane sunt datoare una alteia, se operează între dânsele o compensație care stinge amândouă datoriile."
Așadar, compensația constituie un mijloc de stingere a două obligații reciproce, având același obiect amândouă, bunuri de același fel ( sume de bani sau alte bunuri fungibile, de același fel).
Compensația poate fi legală, (când operează automat, în virtutea legii) și convențională (când operează în temeiul voinței părților) sau judiciară.
În cauză, fiind dispusă de către instanța de judecată, compensația ce constituie motiv de apel invocat de ambele părți, are natură judiciară.
Cum acest mijloc de stingere a obligațiilor nu a fost solicitat de nici una dintre părți, acestea nefiind de acord cu operațiunea dispusă de către instanță și cum nu există un text imperativ prevăzut de legiuitor privind compensația judiciară care are caracter facultativ, ambele apeluri urmează a fi admise sub acest aspect, în sensul înlăturării compensației dispuse.
În ceea ce privește motivul de apel invocat de pârâtă privind consemnarea la CEC, în favoarea reclamantei sumei de 8.200 lei, așa încât această sumă trebuie scăzută din debitul total, instanța constată că acest aspect constituie o chestiune ce ține doar de executarea hotărârii, și ca atare, acest motiv nu poate fi luat în considerare.
În ceea ce privește critica invocată de către apelanta cu privire la îmbunătățirile aduse imobilului, Curtea constată că este neîntemeiată.
Astfel, din art. 1 al contractului de închiriere nr. 148/23.08.2004 încheiat între societatea pârâtă și Consiliul Local al municipiului B, rezultă că obiectul închirierii l-a constituit spațiul situat în B,-, în suprafață de 79, 65 mp necesar desfășurării de "activități comerciale".
Așa cum recunoaște reclamanta-pârâtă, acest imobil fost locuința bunicilor ei, fiind preluat la stat ca imobil de locuit iar cel care schimbat destinația parterului imobilului în spații comerciale a fost Statul prin unitățile sale administrative și nu pârâții-reclamanți care l-au închiriat cu această ultimă destinație.
Totodată, din raportul de expertiză tehnică în construcții efectuat de expert, rezultă că la acest spațiu compus din trei încăperi, pârâta a efectuat lucrări constând din: lucrări de consolidare ( repararea fisurilor din zid prin injectare cu mortar de ciment, consolidarea zidăriei portantă de cărămidă prin cămășuirea cu plase sudate, beton ), refacerea în totalitate a tencuielilor, înlocuit tâmplăria cu tâmplărie PVC cu termopan, instalații electrice interioare, refacerea pardoselii, placare de gresie, tavane din rigips, tâmplărie din lemn la magazie, lucrări necesare și utile care au sporit valoarea imobilului având în vedere că acesta are o vechime de peste 100 de ani, iar de la data preluării lui de către Statul Român nu i s-a făcut nici o reparație capitală, după cum arată pârâta.
De remarcat este faptul că la instanța de fond reclamanta a fost de acord cu efectuarea probei cu expertiza în construcții iar după depunerea expertizei nu a formulat obiecțiuni.
Mai mult, prin acțiune, reclamanta a pretins iar instanța de fond i-a acordat despăgubiri pentru lipsa de folosință a spațiului calculate la gradul de confort dat de parametricii tehnici, constructivi și funcționali, existent după efectuarea acestor lucrări și nu la stadiul la care l-a predat Primăria municipiului B la data închirierii.
Deci, implicit, reclamanta-pârâta recunoaște sporul de valoare adus imobilului prin lucrările de construcții pe care pârâta le- efectuat și căreia îi profită aceste lucrări.
În considerarea celor expuse, ambele apeluri declarate de părți urmează a fi admise, sentința modificată în parte, în sensul înlăturării dispoziției privind compensarea sumelor datorate reciproc de părți, menținând restul dispozițiilor sentinței.
Pentru aceste motive,
În numele legii,
DECIDE
Admite apelurile declarate de pârâta SC COM SRL, cu sediul în municipiul B,-, județul B și din municipiul B,-,. B,. 4,. 10, județul B și dereclamanta, domiciliată în B, sector 3, Calea C nr. 311, -.3,.5,.88,împotriva sentinței nr.400 din 19 martie 2009, pronunțată de Tribunalul Botoșani- secția comercială, contencios administrativ și fiscal, în dosarul nr-, în contradictoriu cu pârâtul-intimat Statul Român prin Ministerul Finanțelor Publice.
Modifică în parte sentința, în sensul că înlătură dispoziția privind compensarea sumelor datorate.
Menține restul dispozițiilor sentinței.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică din 26 noiembrie 2009.
Președinte, Judecător, Grefier,
Red.
Jud. fond.
Tehnored.
Ex. 6/21.12.2009
Președinte:Artene DoinaJudecători:Artene Doina, Nastasi Dorina
