Spete evacuare in dreptul comercial. Decizia 139/2009. Curtea de Apel Constanta
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CONSTANȚA
SECȚIA COMERCIALĂ, MARITIMĂ ȘI FLUVIALĂ, contencios ADMINISTRATIV ȘI FISCAL
Dosar nr-
DECIZIA CIVILĂ Nr. 139/COM
Ședința publică din 09 noiembrie 2009
Completul constituit din:
PREȘEDINTE: Revi Moga
JUDECĂTOR 2: Nicolae Stanciu
Grefier ---
Pe rol, judecarea apelului comercial declarat de apelanta-reclamantă- - B- cu sediul în B, sector 1, Calea, nr.155, -itronson,.12, în contradictoriu cu intimata-pârâtă - COMERCIAL SRL - cu sediul în loc.Schitu, str.-, jud.C, împotriva sentinței civile nr.2566/COM/8.04.2009, pronunțată de Tribunalul Constanța în dosarul nr-, având ca obiect evacuare.
Dezbaterile au avut loc în ședința publică din 02.11.2009 și au fost consemnate în încheierea de ședință din acea dată, când instanța, având nevoie de timp pentru delibera, în temeiul art.260 al.1 Cod procedură civilă, a amânat pronunțarea la 09.11.2009, când a pronunțat următoarea decizie:
CURTEA
Cu privire la recursul declarat, constată:
Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Tribunalului Constanța la data de 2.06.2008 sub nr- reclamanta - de Turism pentru Tineret - a solicitat instanței ca prin hotărârea pe care o va pronunța in contradictoriu cu parata - Comercial SRL să dispună evacuarea paratei din imobilul proprietatea reclamantei, în suprafață de 57 mp, situat in, Blocul Grup Nord,.6,.103, care a făcut obiectul contractului de închiriere nr. 767 din 27.10.2000 si obligarea paratei la plata cheltuielilor de judecată.
În motivare, s-a arătat că perioada de valabilitate a contractului de închiriere arătat în petitul acțiunii a fost de cinci ani între 27.10.2000 - 27.10.2005, iar prin notificarea nr. 2537/2007 a adus la cunoștința pârâtei faptul că termenul convenit de părți a expirat, motiv pentru care solicita eliberarea spațiului, care a făcut obiectul contractului, fără ca pârâta să răspundă acestei solicitări.
În susținere, au fost atașate copii de pe notificarea nr. 2537/2007 si contractului de închiriere nr. 767 din 27.10.2000.
Prin cererea reconvențională parata reclamanta - Comercial SRL a solicitat a se dispune obligarea reclamantei parate - de Turism pentru Tineret - să încheie cu reconvenienta contract de vânzare cumpărare pentru spațiul cu altă destinație decât cea de locuință, în suprafață de 57 mp situat in Blocul grup Nord,.6,.103, localitatea, jud. Constanta, la prețul stabilit pe baza unui raport de evaluare judiciară, după deducerea investițiilor efectuate de către pârâtă la respectivul activ.
În fapt, reclamanta arată că la data de 27.10.2000 a încheiat cu reclamanta parata - - - sucursala contractul de închiriere nr.767 pe o perioada de 5 ani, contract ce are ca obiect spațiul cu altă destinație decât cea de locuință, în suprafață de 57 mp situat in Blocul Grup Nord,.6,.103, localitatea, jud. Constanta. Pârâta reclamantă, față de dispozițiile art.12 alin.1 lit.b din Legea nr.346/2004, si-a exprimat intenția de a cumpăra activul sus menționat.
La data formulării cererii, reclamanta îndeplinea toate criteriile prevăzute de art.3 din Legea nr.346/2004, în sensul încadrării în categoria întreprinderilor mici si mijlocii care au dreptul de a cumpăra activele deținute în baza contractelor de asociere în participațiune, respectiv criteriile privind numărul mediu de salariați, cifra de afaceri și criteriul de independență. De asemenea, spațiul ce face obiectul închirierii este un activ disponibil, fiind vorba de un spațiu utilizat de reclamantă de peste 7 ani.
Având în vedere obligația instituită de dispozițiile art.12 din Legea nr.346/2004, reclamanta apreciază că este îndreptățită la încheierea contractului de vânzare cumpărare cu privire la activul menționat, iar refuzul pârâtei de a vinde este nejustificat.
În ce privește prețul de vânzare a activului, întrucât pârâta nu și-a îndeplinit obligația de a efectua un raport de evaluare, urmează ca acesta să fie stabilit în baza unui raport de evaluare administrat în cadrul procesului.
În drept, au fost invocate dispozițiile art.12 alin.1 lit. b si alin.2 din Legea nr.346/2004.
Pentru dovedirea situației de fapt părțile au solicitat administrarea probei cu înscrisuri și interogatoriu, care au fost admise de către instanță ca utile si pertinente pentru justa soluționare a cauzei.
Au fost atașate la dosar declarație privind încadrarea în categoria întreprinderilor mici si mijlocii și răspunsul reclamantei pârâte la solicitarea reconvenientei.
La solicitarea reclamantei, instanța a încuviințat și administrat proba cu expertiza tehnică de specialitate având ca obiective: stabilirea valorii investițiilor efectuate de reclamantă la activul ce face obiectul litigiului, stabilirea valorii actuale de circulație, stabilirea prețului de vânzare după deducerea contravalorii investițiilor.
Conform concluziilor raportului de expertiza efectuat de expert imobilul în litigiu este un apartament cu două camere confort 1, acestuia nu i-a fost aduse îmbunătățiri față de finisajele de la punerea în funcțiune, centrala care trebuia să alimenteze blocul cu apă caldă și căldură nu a fost finalizată, motiv pentru care apartamentul nu are încălzire. În legătură cu valoarea de vânzare a apartamentului s-a precizat că valoarea de circulație a acestuia este de 45.300 lei, valoarea stabilită conform Legii 85/1992 este de 7597 lei iar cea stabilită conform Legii 112/1995 este de 12190 lei, aceste din urma prețuri nu pot fi însă reținute dat fiind că cele două acte normative se referă exclusiv la cumpărătorii persoane fizice.
Prin sentința civilă nr.2566/COM/8.04.2009, Tribunalul Constanța, a respins, ca nefondată, acțiunea comercială principală formulată de reclamanta - -, în contradictoriu cu pârâta - Comercial SRL; a admis cererea reconvențională formulată de către pârâta reclamanta - Comercial SRL în contradictoriu cu reclamanta pârâta - -; a obligat pe pârâtă să încheie cu reclamanta contract de vânzare cumpărare având ca obiect spațiul în suprafață de 57 mp, situat în Blocul Grup Nord,.6, etaj 1.103, loc., județul Constanta, deținut în baza contractului de închiriere nr.767/27.10.2000, la preț negociat stabilit pe baza raportului de evaluare întocmit de expert, după deducerea investițiilor efectuate în activ de către reclamantă și a obligat pârâta la plata către reclamantă a sumei de 808,3 lei cheltuieli de judecată.
S-a reținut că, în baza contractului de închiriere nr. 767/27.10.2000 reclamanta pârâta - - prin Sucursala a transmis pârâtei reclamante - Comercial SRL dreptul de folosință asupra spațiului cu altă destinație decât cea de locuință situat în, Grup Nord,.6,.103, în suprafață de 57 mp, pe o perioada de 5 ani.
După apariția Legii nr.346/2004 reclamanta a solicitat pârâtei aprobarea cumpărării spațiului ce face obiectul contractului de închiriere in temeiul art.12 din actul normativ menționat, cerere ce i-a fost respinsă cu motivarea că în ședința din data de 15.05.2008, membrii Consiliului de Administrație al - - au decis organizarea unei licitații publice în vederea vânzării apartamentului care face obiectul contractului de închiriere, solicitând pârâtei să urmărească ziarele de circulație națională și locală în care vor fi publicate anunțurile.
Prin înscrisurile anexate în susținerea acțiunii, declarație privind încadrarea întreprinderii în categoria întreprinderilor mici si mijlocii, reclamanta - Com SRL a făcut dovada că are calitatea de întreprindere mică în înțelesul dat de art.3 din legea nr.346/2004.
Potrivit art.12 alin.1 din legea nr.346/2004 " Întreprinderile mici și mijlocii au acces la activele disponibile ale regiilor autonome, societăților/companiilor naționale și societăților comerciale cu capital majoritar de stat, cu respectarea dispozițiilor legale privind proprietatea publică și regimul juridic al acesteia, precum și a drepturilor contractuale ale creditorilor ale căror creanțe sunt garantate cu ipotecă, gaj, privilegiu asupra activelor respective sau asupra cărora este instituit sechestru asigurător, în următoarele condiții: -b) activele disponibile utilizate de întreprinderile mici și mijlocii în baza contractului de închiriere, a contractului de locație de gestiune sau a contractului de asociere în participațiune, încheiate cu regiile autonome, societățile/companiile naționale, precum și cu societățile comerciale cu capital majoritar de stat vor fi vândute, la solicitarea locatarului sau asociatului, la prețul negociat, stabilit pe baza raportului de evaluare întocmit de un expert acceptat de părți, după deducerea investițiilor efectuate în activ de către locatar/asociat -"
Dispozițiile alin.2 stabilesc că " autonome, societățile/companiile naționale, precum și societățile comerciale cu capital majoritar de stat sunt obligate ca, în termen de 90 de zile de la data depunerii cererilor de către întreprinderile mici și mijlocii, să încheie contractele de vânzare-cumpărare prevăzute la alin.1 lit. b -".
Astfel cum rezulta din textul mai sus reprodus exista o obligație legala in sensul vânzării activelor închiriate de către o întreprindere sau mijlocie, acest caracter fiind subliniat si de prevederile art. 33 din legea nr.346/2004, care sancționează contravențional nerespectarea de către regiile autonome, societățile/companiile naționale, societățile comerciale cu capital majoritar de stat, respectiv de către autoritățile contractante a obligației prevăzută de art.12 alin.2.
Având în vedere faptul că dispozițiile legale precizate au caracter imperativ și că reclamanta se încadrează în categoria societăților comerciale care pot avea acces la activele societății pârâte, conform art. 3 din lege, înseamnă, că aceasta din urmă nu are posibilitatea de a opta între a vinde sau nu activele solicitate, întrucât, art. 12 din Legea nr. 346/2004 au tocmai rolul de a suplini consimțământul proprietarului în ceea ce privește transferarea activelor către reclamantă la cererea acesteia.
Instanța a reținut si dispozițiile art.13 alin.2 din lege care definesc activele disponibile, ca acelea neutilizate pe o perioada de cel puțin 3 luni, dar stabilite prin liste transmise camerelor de comerț de către titularii dreptului de proprietate.
Faptul că reclamanta pârâtă nu a procedat, conform art. 13 din legea precizată, în sensul de a declara activul în discuție disponibil, nu poate conduce la respingerea cererii, în contextul în care, așa cum rezultă din probele dosarului, acesta este utilizat de parata reclamantă în temeiul contractului de închiriere încheiat cu reclamanta pârâtă și deci era disponibil în sensul legii. Reclamanta pârâta nu poate proba neincluderea spațiului în litigiu în categoria celor disponibile întrucât nu a prezentat o asemenea listă deși, potrivit legii, obligația întocmirii unei asemenea liste îi revenea.
Având în vedere că pârâta reclamanta - Comercial SRL îndeplinește cerințele legale pentru a beneficia de dispozițiile Legii nr. 346/2004, fiind încadrată în categoria de întreprinderi mici și mijlocii astfel cum sunt definite prin dispozițiile art. 3 din lege, iar bunul (spațiul) în litigiu are caracterul de activ disponibil în sensul legii, existând un contract de închiriere cu privire la acesta, nefiind utilizat o perioadă mai mare de 3 luni, instanța apreciază că în cauză operează dispozițiile art. 12 din Legea nr. 346/2004, iar față de caracterul imperativ al acestor norme, consimțământul la vânzare al societăților comerciale proprietare de active este suplinit prin lege, acestea neavând altă alternativă decât de a se conforma opțiunii utilizatorilor.
Prin urmare, pârâta reclamantă - Comercial SRL este creditoarea unei obligații legale de a dobândi prin cumpărare spațiul deținut cu contract de închiriere și în aplicarea art.1073 civil este îndreptățită de a dobândi îndeplinirea exactă a obligației în condițiile art.12 alin.1 lit.b din legea nr.346/2004.
Impotriva acestei hotărâri, în termen, a declarat apel reclamanta, solicitând admiterea lui, să se schimbe în tot hotărârea atacată în sensul admiterii cererii principale de judecată și de evacuare a Comercial SRL din imobilul proprietatea sa, constând în apartamentul nr.103,.6,.1, -rup Nord și a respingerii cererii reconvenționale, cu obligarea acesteia la plata cheltuielilor de judecată.
Se arată că hotărârea instanței de fond este nelegală și netemeinică, deoarece:
- a fost pronunțată cu încălcarea prevederilor art.6 din Legea nr.85/1992 care instituie în favoarea agenților economici facultatea și nu obligația de a vinde prin licitație publică locuințele construite din fondurile statului;
- obiectul contractului de închiriere intervenit între îl constituie închirierea unei suprafețe locative folosite în exclusivitate pentru cazare personal, iar o primă condiție care se impunea a fi îndeplinită pentru încheierea unui contract de vânzare-cumpărare în temeiul Legii nr.346/2004 este existența unui contract de închiriere;
- ori, în cauza de față, contractul nr.767/27.10.2000 a fost încheiat pe o perioadă de 5 ani și, deci, durata acestuia a încetat în anul 2005;
- în ceea ce privește obligarea încheierii unui contract de vânzare-cumpărare, la preț negociat stabilit pe baza raportului de evaluare întocmit de expertul evaluator, după deducerea investițiilor efectuate în activ de către reclamantă, acestea din urmă ar fi trebuit aprobate de către proprietar;
- astfel, conform art.5 al.1 din contractul de închiriere, chiriașul putea executa modificări care să îmbunătățească gradul de confort al spațiului însă cu aprobarea proprietarului.
In susținerea motivelor de apel, apelanta a depus o serie de înscrisuri.
Analizând toate criticile formulate, Curtea reține următoarele:
In baza contractului de închiriere nr. 767/27.10.2000 reclamanta pârâta - - prin Sucursala a transmis pârâtei reclamante - Comercial SRL dreptul de folosință asupra spațiului cu altă destinație decât cea de locuință situat în, Grup Nord,.6,.103, în suprafață de 57 mp, pe o perioada de 5 ani.
După apariția Legii nr.346/2004 reclamanta a solicitat pârâtei aprobarea cumpărării spațiului ce face obiectul contractului de închiriere in temeiul art.12 din actul normativ menționat, cerere ce i-a fost respinsă cu motivarea că în ședința din data de 15.05.2008, membrii Consiliului de Administrație al - - au decis organizarea unei licitații publice în vederea vânzării apartamentului care face obiectul contractului de închiriere, solicitând pârâtei să urmărească ziarele de circulație națională și locală în care vor fi publicate anunțurile.
Conform art.12 alin.1 din Legea nr.346/2004 " ntreprinderile mici și mijlocii au acces la activele disponibile ale regiilor autonome, societăților/companiilor naționale și societăților comerciale cu capital majoritar de stat, cu respectarea dispozițiilor legale privind proprietatea publică și regimul juridic al acesteia, precum și a drepturilor contractuale ale creditorilor ale căror creanțe sunt garantate cu ipotecă, gaj, privilegiu asupra activelor respective sau asupra cărora este instituit sechestru asigurător, în următoarele condiții: - b) activele disponibile utilizate de întreprinderile mici și mijlocii în baza contractului de închiriere, a contractului de locație de gestiune sau a contractului de asociere în participațiune, încheiate cu regiile autonome, societățile/companiile naționale, precum și cu societățile comerciale cu capital majoritar de stat vor fi vândute, la solicitarea locatarului sau asociatului, la prețul negociat, stabilit pe baza raportului de evaluare întocmit de un expert acceptat de părți, după deducerea investițiilor efectuate în activ de către locatar/asociat -".
In continuare, în Legea nr.346/2004 (art.13 al.1) se arată că prin active se înțelege unități de producție, subunități, secții, spații comerciale, spații de cazare ori alte bunuri de același gen din patrimoniul unei regii autonome. Societăți/companii naționale, precum și a unei societăți comerciale cu capital majoritar de stat ce pot fi organizate să funcționeze independent.
Pentru a putea fi beneficiarul Legii nr.346/2004, respectiv pentru încheierea unui contract de vânzare-cumpărare, o primă condiție este aceea a existenței unui contract de închiriere valabil.
Ori, în cauza de față, contractul de închiriere nr.767/27.10.2000 a fost încheiat pe o perioadă de 5 ani, respectiv până la 26.10.2005.
Ulterior, prin notificarea înregistrată sub nr.232/17.04.2007 și primită de intimată, i s-a pus în vedere acesteia ca în termen de 10 zile de a elibera suprafața locativă deținută și că locuiește în spațiul în litigiu în calitate de tolerat.
Deci, în conf.cu art.1438 cod civil "când s-a notificat concediul, locatarul chiar dacă ar fi continuat a se servi de obiectul închiriat sau arendat, nu poate opune relocațiunea tăcută".
Din actele depuse la dosar rezultă că prin cererea înregistrată sun 139/27.04.2007, intimata - - a solicitat prelungirea contractului de închiriere nr.296/14.03.2000, însă nu are nici o legătură cu contractul legal încheiat de părți pe termen de 5 ani.
Solicitările intimatei de prelungire a contractului de închiriere cât și de cumpărare a activului au fost respinse de Consiliul de administrație al - B în ședința din 30.08.2007.
Cum aceasta, la data solicitării, nu mai deținea nici un drept locativ, în mod greșit instanța de fond a respins acțiunea principală.
Pe cale de consecință, în conf.cu art.296 Cod procedură civilă, se va admite apelul, cu modificarea în tot a hotărârii instanței de fond în sensul admiterii cererii principale și respingerii ca nefondată a cererii reconvenționale.
Urmează ca pârâta-intimată să fie obligată, în conf.cu art.274 Cod procedură civilă, la plata cheltuielilor de judecată în sumă de 50 lei.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite apelul comercial declarat de apelanta-reclamantă- - B- cu sediul în B, sector 1, Calea, nr.155, -itronson,.12, în contradictoriu cu intimata-pârâtă - COMERCIAL SRL - cu sediul în loc.Schitu, str.-, jud.C, împotriva sentinței civile nr.2566/COM/8.04.2009, pronunțată de Tribunalul Constanța în dosarul nr-.
Modifică în tot hotărârea în sensul admiterii cererii principale și dispune evacuarea pârâtei din imobilul situat în, Blocul Grup Nord,.6,.103.
Respinge cererea reconvențională, ca nefondată.
Obligă pârâta la 50 lei cheltuieli de judecată (taxă de timbru și 0,15 lei timbru judiciar).
Cu recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, astăzi 09 noiembrie 2009.
Președinte, - - | Judecător, - - |
Grefier, --- |
Jud.fond:
Red.jud.-
Tehnored.-gref.
4ex./23.12.2009
Președinte:Revi MogaJudecători:Revi Moga, Nicolae Stanciu
