Spete evacuare in dreptul comercial. Decizia 247/2009. Curtea de Apel Craiova
| Comentarii |
|
DOSAR NR-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CRAIOVA
SECȚIA COMERCIALĂ
DECIZIE NR. 247
ȘEDINȚA PUBLICĂ DE - 2009
COMPLETUL DIN:
PREȘEDINTE: Tudora Drăcea
JUDECĂTOR 2: Sanda Lungu
GREFIER - -
Pe rol, judecarea apelului formulat de pârâta - SRL prin administrator judiciar provizoriu SERVICII INSOLVENȚĂ împotriva sentinței nr.264 din 28 aprilie 2009 pronunțată de Tribunalul Dolj în dosarul nr- în contradictoriu cu reclamanta - SRL, având ca obiect evacuare.
La apelul nominal făcut în ședința publică au răspuns avocat -. cu delegație de substituire pentru avocat, reprezentând apelanta pârâtă - SRL, consilier juridic reprezentând SERVICII INSOLVENȚĂ în calitate de administrator judiciar provizoriu al pârâtei - SRL și avocat reprezentând intimata reclamantă - SRL.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier după care, av. depune un set de acte, reprezentând procese verbale încheiate între - SRL și - SRL, privind predarea spațiului în litigiu.
Curtea, constatând cauza în stare de judecată, a acordat cuvântul asupra apelului.
Av. -. a solicitat admiterea apelului așa cum a fost formulat.
Consilier juridic a lăsat la aprecierea instanței soluționarea litigiului.
Av. a solicitat respingerea apelului nefondat. Față de motivele de apel invocate, a învederat că prin clauzele contractuale inserate în cadrul art.15 din contractul de locațiune ce reglementează modalitatea de reziliere a contractului, au natura juridică a unui pactul comisoriu de grad IV ce dă posibilitatea locatorului de a rezilia unilateral contractul în cazul neplății chiriei două luni consecutive. Ori, în ciuda demersurilor și a numeroaselor termene de grație acordate pârâtei, aceasta a refuzat fără nici un motiv justificat plata chiriei. Fără cheltuieli de judecată.
CURTEA
Asupra apelului de față:
Prin sentința nr. 264/28 aprilie 2009 a Tribunalului Dolj - Secția Comercială a fost admisă în parte acțiunea formulată de reclamanta - SRL și fost obligată pârâta - SRL C să predea reclamantei spațiul în suprafață de 114,53 situat în C, - B, --M4, parter.
În motivare, instanța a reținut că prin contractul de închiriere încheiat de părți la 27 martie 2007, acestea au stabilit o clauză rezolutorie expresă ce constituie un pact comisoriu de gradul III.
Avându-se în vedere împrejurarea neachitării chiriei de către pârâtă la termenele și în condițiile în care s-a angajat și nici chiar după notificarea sa de către reclamantă, rezoluțiunea contractului a operat de drept, anterior sesizării instanței de judecată și fără a fi necesară intervenția acesteia.
Potrivit art. 1431 cod civil locatarul trebuie să restituie lucrul în starea în care l-a primit la încetarea raporturilor contractuale.
În speță, pârâta nu pretinde că și-ar fi îndeplinit îndatorirea privind plata chiriei, (considerată "principală" de art. 1429 pct 2 Cod civil) ci doar că rezoluțiunea contractului nu a operat de drept, fiind necesară pronunțarea ei de către instanță, urmând ca ulterior să se nască în sarcina ei obligația de restituire prevăzută de art. 1431 Cod civil.
Apărarea pârâtei nu poate fi primită. Art.13 din contractul de închiriere prevede dreptul părții lezate prin neexecutarea prestației cocontractantului său de a se prevala de rezoluțiune în mod unilateral și fără îndeplinirea vreunei formalități judiciare sau extrajudiciare.
Rolul unui asemenea pact este tocmai acela de a înlătura rolul instanței în pronunțarea rezoluțiunii.
Având în vedere că prin efectul pactului comisoriu de gradul III stipulat în contractul de închiriere acesta a fost rezolvit de drept, pârâta - locatară datorând restituirea imobilului închiriat reclamantei - locatare, potrivit art. 1431 Cod civil.
În considerarea celor expuse mai sus, a fost admisă cererea reclamantei referitoare la predarea de către pârâtă a spațiului comercial în litigiu.
Împotriva acestei sentințe a formulat apel la 03 iunie 2009 pârâta - SRL.
În motivarea depusă la dosar la 22 septembrie 2009 s-a arătat că, potrivit art.13 din contractul de închiriere nr. 96/27 martie 2007, pactul comisoriu de gradul III opera numai în situația neexecutării cu rea-credință a unei clauze considerate esențială pentru contract.
În același art. 13 se prevede că în caz de neplată a chiriei, se plătesc penalități de întârziere, astfel încât această clauză nu poate fi apreciată ca una esențială pe contract.
S-a mai susținut că instanța nu putea să constate rezilierea contractului deoarece nu a fost investită cu o astfel de cerere și nici nu putea fi obligată pârâta la predarea imobilului deoarece art. 13 face trimitere la reaua credință care trebuie dovedită, instanța acordând mai mult decât s-a cerut.
S-a mai susținut că din aprilie 2008 reclamanta nu a mai emis facturi, astfel încât nu s-a mai putut face plata chiriei, că, în cursul procesului s-au mai făcut plăți către reclamantă și că acțiunea reclamantei este făcută cu rea credință deoarece pârâta deși nu are dreptul la despăgubiri a adus spațiului în discuție îmbunătățiri de peste 400.000 lei care astfel rămân reclamantei.
S-a arătat că neplata chiriei pentru o lună nu se datorează relei credințe ci situațiile de criză financiară mondială.
La 20 octombrie 2009 pârâta recurentă a depus la dosar înscrisuri doveditoare ale îmbunătățirilor aduse spațiului și plăților efectuate: contract execuție lucrări nr. 77/25 aprilie 2006, schițe, procesul-verbal din 20 august 2006, chitanța, contractul de locațiune nr. 30/28 august 2006.
La data de 20 octombrie 2009 intimata-reclamantă - SRL a depus la dosar întâmpinare, solicitând respingerea apelului ca nefondat arătându-se că pârâta a întârziat plata chiriei aproximativ 1 an, că în art. 15 din contractul de închiriere este înserat un pact comisoriu de gradul IV pentru situația neplății chiriei timp de 2 luni, consecutiv. În ce privește îmbunătățirile aduse spațiului, conform dispozițiilor art. 12.2 din contract pârâta poate să și le ridice.
În drept au fost invocate dispozițiile art. 969-970 și art. 1429 și 1431 civ.
La dosar au fost depuse în copie hotărârea nr. 11/8 2006 pronunțată de Tribunalul Arbitral, contractul de închiriere nr. 102/01.07.2009, contractul de locațiune nr. 97/27 martie 2007, facturi, proces-verbal de conciliere, procese-verbale din dosarul de executare nr. 421/E/2009 din 30 octombrie 2009 și 6 2009, procesul-verbal de predare primire din 05 2009, din 28 august 2006 și din 01septembrie 2006.
Deoarece față de pârâta - apelantă - SRL a fost deschisă procedura insolvenței, aceasta a fost citată în cauză prin consilier juridic SERVICII INSOLVENȚĂ.
Analizând cauza prin prisma criticilor formulate, Curtea apreciază apelul nefondat pentru următoarele considerente:
Prima critică a apelantei se referă la faptul că în mod greșit prima instanță a apreciat că art. 13 din contractul de locațiune este aplicabil în cauză deoarece în acesta se prevede că rezilierea contractului operează numai în situația în care " una din părți încalcă sau nu îndeplinește cu rea-credință o clauză esențială pentru contract".
Susținerile sunt nefondate.
În cazul unui pact comisoriu de gradul III instanța de judecată nu mai are posibilitatea să aprecieze asupra oportunității rezoluțiunii. operează de drept.
Mai mult, din înscrisurile depuse la dosar rezultă că reclamanta a notificat în repetate rânduri pârâta cu privire la neplata chiriei, că aceasta a încetat plata total din luna martie 2008, înregistrând întârzieri de aproape 1 an, iar la 14 2008 i-a comunicat desființarea contractului ca urmare a neîndeplinirii obligațiilor de plată a chiriei.
Reclamanta a încercat atât reeșalonarea debitului cât și acordarea unui termen de grație, pârâta nerespectându-și nici cu această ocazie îndatoririle.
Susținerea apelantei referitoare la neplata chiriei deoarece din luna aprilie 2008 nu a mai primit facturi de la reclamantă ( susținere invocată în dovedirea lipsei relei credințe) este infirmată de înscrisurile depuse de intimata reclamantă la dosar la filele 95-102 reprezentând facturi fiscale emise lunar, până în septembrie 2008 și a căror primire este confirmată de pârâtă prin aplicare ștampilei.
Pe de altă parte, chiria este o clauză esențială a contractului de locațiune, fiind de esența contractului.
Contractul de locațiune este un contract sinalagmatic, cu titlu oneros și cu executare succesivă, plata chiriei fiind una din obligațiile principale ale locatorului(art. 1429 pct. 2 civ.).
Conform dispoz. art. 1439 alin. 2. civ. neexecutarea obligațiilor de către una dintre părți, dă dreptul celeilalte părți de a cere, după punerea în întârziere, rezilierea contractului.
În consecință, în mod corect instanța de fond a apreciat că în cauză operează pactul comisoriu de gradul III cuprins în art. 13 al contractului de închiriere.
Apelanta susține, în criticile formulate, că instanța nu putea să constate reziliat contractul de locațiune, nefiind investită cu o astfel de cerere și că nici nu a pronunțat rezilierea, dispunând direct predarea imobilului.
Curtea constată însă că, prin acțiunea introductivă, fila 2 alin. 5 și 6 din dosarul de fond, reclamanta a solicitat ca instanța să constate că - SRL este "îndreptățită să considere contractul de locațiune reziliat de drept" și în consecință instanța să admită acțiunea și constatând rezilierea de drept a contractului de locațiune să oblige pârâta să lase reclamantei în deplină și liniștită posesie spațiul situat în C, str. - B, -- N4 parter.
Instanța de fond a analizat și soluționat toate capetele de cerere formulate de reclamantă și a constatat, în considerente, faptul că pactul comisoriu de gradul III a operat, producându-se rezilierea, existența acestui pact nemaifăcând necesară intervenția instanței judecătorești, rezoluțiunea operând de drept, după punerea în întârziere.
În consecință, corect s-a dispus de către instanță numai predarea de către pârâtă către reclamantă a spațiului în litigiu.
În ce privește susținerea apelantei referitoare la valoarea mare a investițiilor efectuate prin reamenajarea spațiului închiriat, aceasta este irelevantă, cât timp, conform dispoz. art. 10 lit.f, îmbunătățile aduse imobilului nu intră în proprietatea reclamantei, iar conform dispozițiilor art. 12, 2 din contract, îmbunătățirile detașabile ori bunurile devenite imobile prin destinație, vor putea fi ridicate de către chiriaș la încetarea contractului. Totodată, conform dispozițiilor art. 12.1 " toate instalațiile, amenajările, îmbunătățirile sau transformările efectuate de chiriaș în spațiul închiriat rămân (... ) bunuri câștigate spațiului închiriat, fără ca proprietarul să fie obligat la efectuarea vreunei plăți compensatorii ".
Cum, conform dispozițiilor art. 969.civ. contractul este legea părților și cum contractul de închiriere nr. 9B/27 martie 2007 fost încheiat de acestea prin acordul lor de voință, fără obiecțiuni, apelanta nu poate invoca, în prezent, clauze ale acestui contract, pentru a susține reaua credință a reclamantei.
Cât privește justificarea reclamantei referitoare la faptul că neplata chiriei nu se datorează relei credințe, ci crizei financiare mondiale, aceasta poate fi reală, dar nu poate constitui un motiv pentru neîndeplinirea unor obligații ce ar conduce ca la rândul său, partenerul contractului să suporte efectele negative, cu atât mai mult cu când a acordat pârâtei termen de grație și eșalonări.
Pentru considerentele expuse, Curtea apreciază hotărârea primei instanțe legală și temeinică, astfel încât, în baza art. 296.pr. civ. apelul va fi respins ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge apelul formulat de pârâta - SRL cu sediul în C, - B, - - N4,. Parter, jud. D prin administrator judiciar provizoriu SERVICII INSOLVENȚĂ cu sediul în C, - nr.30,.1, jud. D, împotriva sentinței nr.264 din 28 aprilie 2009 pronunțată de Tribunalul Dolj în dosarul nr- în contradictoriu cu reclamanta - SRL cu sediul în C,-, jud.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică de la 17 2009.
PREȘEDINTE, - - | JUDECĂTOR, - - |
GREFIER, - - |
red.jud.
jud.fond.
tehnored. D/5ex/16.12.2009
20 2009
Președinte:Tudora DrăceaJudecători:Tudora Drăcea, Sanda Lungu
